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事件

12 月15 日至16 日，中央经济工作会议在北京召开，会议提出“要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡”。

评论

房地产行业政策“稳”字当头，供需并重。本次会议房地产相关表述位于第五项重点工作“有效防范化解重大经济金融风险”段落中，并将“确保房地产市场平稳发展”作为工作目标、首先提及，我们认为这表明了当前房地产工作以“稳”为主的大原则。与2021 年相比，本次会议在供给侧举措上有明显着墨，既包括项目层面“保交楼、保民生”，也包括企业层面“满足合理融资需求”、“推动并购重组”、“防范化解优质头部房企风险”、“改善资产负债状况”和“打击违法犯罪行为”，我们认为这与8 月以来保交楼专项贷款、“金融16 条”、“三支箭”等政策内容一脉相承，是当前工作的重点，最终目标在于防风险、保稳定。需求端则整体延续了“因城施策”、“支持刚性和改善性住房需求”的积极表述，同时在第一项重点工作“扩大国内需求”中提及要“多渠道增加城乡居民收入，支持住房改善…等消费”，结合前述保交楼表态，我们认为让居民有能力、有意愿释放合理购房需求仍旧会是接下来房地产政策边际继续发力的重要抓手。当前新房销售仍处于筑底阶段，房价也还延续下行趋势，基本面指标企稳回升仍有赖于面向高能级城市的需求支持政策进一步发力。

中长期维度上房地产行业逐步转向新发展模式。2021 年中央经济工作会议首次提出要“探索新的发展模式”，本次会议再次指出要“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”。我们认为房地产的新发展模式是指为解决旧模式下的潜在问题，使得居民、政府、企业、银行四大参与主体，最终能达成惠享优居、财政持续、行业稳定、金融安全四大愿景的，涉及住房、土地、财税、金融四方面的系统性制度变革，见我们在12 月11 日发布的房地产新模式系列报告。

提示地产/物业板块投资机会。短期看，地产及物业板块风险收益走好，投资收益确定性提升；中长期我们继续看好财务稳健、土储优质、拿地积极的均好型房企在供给侧出清和行业格局优化过程中的受益逻辑。推荐标的：A股-长短皆宜的均好型标的：保利、招商蛇口、华发、滨江、建发股份；受益于供给侧政策的边际改善型标的：万科、金地、华侨城、新城控股（建议关注）；H股长期推荐华润、绿城、中海、越秀、建发国际，看好美的置业、中海宏洋价值回归的弹性机会，风险偏好更高投资者可关注个别民企标的短期交易型机会，典型代表如旭辉；物管板块长期推荐中海物业、万物云、保利物业、华润万象，风偏更高投资者可关注部分民企标的短期波段交易机会，典型代表如宝龙商业。

风险

政策调整或基本面修复不及预期；房企信用端加速恶化；疫情影响超预期。