本报告导读：

奥莱稳健增长，归母利润受益土地收储大增。

投资要点：

投资建议：预 测 2026-2028 年EPS 分别为0.56（+0.28）、0.30、0.32元。参考同行业可比公司估值，考虑公司上海物业资源丰富，区位优势显著，账面现金充裕，给予2026 年20xPE，维持目标价11.2元，维持增持评级。

业绩简述：公司2026Q1 营收69.15 亿元/同比-8.93%，归母净利润7.92 亿元/同比+310.76%，扣非归母净利润1.21 亿元/同比-4.72%。

归母净利润大增主要系本期公司复兴岛地块收储及杭州奥莱二期房产转让利得所致，合计确认非流动资产处置损益约8.85 亿元。

奥莱业态表现突出。分业态看，2026Q1 百货、购物中心收入8.38 亿元/同比-8.96%，毛利率34.77%/同比-4.64pct。奥特莱斯收入4.93 亿元/同比+14.64%，毛利率82.34%/同比+2.19pct。超级市场收入28.65亿元/同比-7.44%，毛利率14.36%/同比-1.21pct。便利店收入3.52 亿元/同比-14.23%，毛利率8.53%/同比-1.99pct。大型综合超市收入21.47 亿元/同比-12.22%，毛利率19.77%/同比-1.21pct。专业专卖收入1.55 亿元/同比-27.65%，毛利率41.18%/同比+4.54pct。其他业态收入0.66 亿元/同比-14.81%，毛利率60.84%/同比+6.42pct。

聚焦优势业态，加大发展力度。公司将加速奥菜、ZX、TX 等优势业态项目布局，进一步完善产品模型，跑通输出模式，提升拓展效率，2026 年实现“开业一批”“建设一批”“储备一批”的目标。一是青浦奥菜二期、TXCHANGSHA 推进建设及开业；推动“次元2. 0"体系构建，通过IP 主题快闪活动试水实现IP 引入、活动策划、衍生开发一体化落地。二是依据城市能级与轻重资产类型差异，实施分类推进策略，稳步推进成都奥莱项目、郑州中原项目、杭州奥莱三期项目、高新奥莱二期项目。三是积极储备项目及拓展意向城市。

风险提示：消费需求疲软，门店扩张不及预期，行业竞争加剧。