1H26 扣非归母净利润符合我们预期

公司公布1H26 业绩：收入120.5 亿元，同减9.1%；归母净利润9.1 亿元，同增191.6%，超我们预期，主因共青路地块收储收益确认；扣非归母净利润2.0 亿元，同增7.3%，符合我们预期。分季度看，公司1Q/2Q26 分别实现收入69.2/51.4 亿元，同减8.9%/9.3%；扣非归母净利润1.2/0.8 亿元，同比-4.7%/+33.4%。

发展趋势

1、业务表现延续分化，奥莱业态持续增长。1H26 分业态看：1）百货、购物中心营收合计15.7 亿元，同比-10.0%，我们认为主因客流客单承压，以及部分门店期内处于调改期；2）奥莱营收8.7亿元，同比+10.2%，我们认为主因青浦奥莱等标杆项目运营提质；3）标超/大卖场/便利店营收分别同比-9.0%/-11.2%/-14.9%，门店数分别净+28/0/-54 家，同店销售仍有承压，主因行业竞争加剧。

2、费用管控良好，主业盈利能力稳定。1H26 公司毛利率24.1%，同比-0.9ppt，其中百货购物中心/奥莱/标超毛利率同比-6.2/+1.4/-1.5ppt 至34.3%/80.0%/14.7%，我们认为百货购物中心毛利率下滑主因促销投入加大及调改期影响。销售、管理费用率分别同比-0.9/+0.7ppt 至14.2%/8.2%。资产处置收益8.4 亿元，主因复兴岛地块收储。综合影响下，扣非净利率同比+0.3ppt 至1.6%。

3、拟终止联华股权托管，优势业态拓展与存量焕新同步推进。1）公司拟终止对百联集团所持联华超市41.5%股份的受托管理，完成后联华将不再并表，我们认为公司有望聚焦优势业态。2）优势业态加速拓展，TX CHANGSHA 近期开业，输出年轻力商业模式，郑州、西安轻资产项目有序推进。3）存量资产焕新持续推进，第一百货商业中心启动三年转型升级，百联南方一区改造即将完成。

盈利预测与估值

考虑收储收益确认超预期，上调2026 年归母净利润预测40%至9.0 亿元，维持2027 年预测6.8 亿元基本不变，当前股价对应26/27 年15.5/20.5 倍P/E。考虑到收储收益或为非经常性收入，对公司长期股价影响或有限，维持跑赢行业评级及目标价11.5 元，对应26/27 年22.9/30.3 倍P/E，有47.2%上行空间。

风险

消费复苏不及预期，重大资产重组进展存在不确定性。