本报告导读：

奥莱高增长，超市拖累净利润，REITs 助力资产盘活与业务扩张。

投资要点：

投资建议 业绩符合预告，维持预测公司2023-2025 年归母净利润EPS 分别为0.39、0.44、0.53 元，参考PE 估值及FCFE 估值，维持目标价18.14 元，维持增持评级。

业绩简述：2023H1 营收163.32 亿元/-4.54%，归母净利润3.28 亿元/同比扭亏为盈，扣非归母净利润2.73 亿元/同比扭亏为盈，毛利率26.56%/+3.23pct，归母净利率2.01%/+2.69pct. 其中2023Q2 营收68.45亿元/+0.33%，归母净利润1.16 亿元/同比扭亏为盈，扣非归母净利润0.81 亿元/同比扭亏为盈，毛利率28.66%/+5.56pct，归母净利率1.70%/+5.68pct。

大型综合超市业务拖累，奥特莱斯高增长，百货积极转型。2023H1联华超市净亏损1.16 亿元（公司持有联华超市20.03%股权）拖累公司净利润；奥莱业态受益平价消费趋势和线下消费复苏增速最高，2023H1 营收同比+56.36%，毛利率+10.54pct；传统百货零售业态在数字化进程下承压，公司针对重点商圈，通过多元营销构建年轻态，吸引年轻人及高端消费客流量，提升业绩表现，2023H1 百货增速为42.22%，毛利率+4.85pct。

REITs 盘活存量资产。公司拟以上海又一城购物中心项目作为基础设施项目申报发行公募 REITs。百联股份成为首批公募REITs 试点公司，利好公司战略转型及外延扩张。

风险提示：消费需求疲软，门店扩张不及预期，行业竞争加剧。