公司发布2023 年半年报：23H1 公司营收163.32 亿元/YoY-4.54%，实现归母净利润3.28 亿元、扣非后归母净利润2.73 亿元，同比实现扭亏为盈。拆分看，23Q2 公司实现营收68.45 亿元/YoY+0.33%，归母净利润1.16 亿元、扣非归母净利润0.81 亿元，盈利同比转正。

收入恢复带动盈利能力修复、期间费率优化。（1）盈利能力：23Q2 公司毛利率/归母净利率为28.66%/1.70%，同比上升5.56pct/5.68pct，归母净利率由负转正。疫后随着线下消费修复，公司盈利能力显著回暖。（ 2 ） 费用率： 23Q2 公司销售/ 管理/ 研发/ 财务费用率为18.46%/8.25%/0.07%/0.01%，同比变化-0.28pct/-1.28pct/+0.01pct/-0.54pct。23Q2 经营修复叠加严控成本费用，公司费用率同比回落。

综合百货业务营收及毛利率提升亮眼，奥莱业态维持强劲修复态势。

23Q2 公司百货/购物中心/奥莱业态营收3.39/5.08/3.26 亿元，同比上升165.49%/195.03%/101.87%；毛利率为30.06%/43.97%/73.16%，同比提升10.35pct/31.81pct/15.67pct。随着疫情影响逐步减弱，综合百货营收及毛利率均有显著回暖，受益于22Q2 华东地区疫情低基数影响，23Q2 奥莱业态营收与毛利率增幅大于23Q1，延续亮眼表现。

加快重点项目建设，打造更多商业地标。23H2 公司规划推动百联西郊购物中心筹建开业、第一八佰伴外立面更新、东方商厦旗舰店更新升级和青浦奥莱品牌组合优化，着力提升商业地标影响力，聚焦商业与文化、艺术、潮流、数字领域等融合发展。

盈利预测与投资建议：预计2023-25 年公司归母净利润分别为6.97/8.13/9.22 亿元，当前市值对应23-25 年PE 为30X/26X/23X，维持合理价值14.80 元/股的判断不变，维持“买入”评级。

风险提示：宏观经济波动；疫情超预期；竞争加剧；项目建设低预期等。