1-3Q23 净利润符合我们预期

公司公布2023 前三季度业绩：收入235.6 亿元，同降6.2%；归母净利润3.4 亿元（去年同期为-1.9 亿元），基本符合我们预期。分季度看，1Q/2Q/3Q23 公司收入同比分别-7.8%/+0.3%/-9.6%；归母净利润同比分别+36.1%/扭亏为盈/扭亏为盈。

发展趋势

1、三季度传统百货及商超有所承压，奥莱业态增势亮眼。Q3 公司实现营收72.3 亿元，同降9.6%。分业态看，1）百货、购物中心、奥特莱斯三季度营收同比分别-2.1%/+4.6%/+26.6%至3.2/4.8/2.9 亿元，奥莱业态契合当前理性消费趋势，实现较快增长。2）超级市场、大卖场三季度营收同比分别-12.1%/-19.3%，我们预计主因市场竞争激烈所致，季内门店数分别净新增45 家/净减少6 家；便利店三季度营收同降1.4%，净减少门店3 家。

3）专业店三季度营收同增7.7%，净新增门店2 家。

2、毛利率回暖带动盈利能力改善，费用控制稳定。三季度公司毛利率同增1.9ppt 到26.4%，主要得益于主业经营回暖，百货、购物中心、奥莱毛利率分别同增3.8/6.4/8.6ppt，商超业态毛利率有所拖累。费用端来看，三季度期间费用率同降0.2ppt 到24.9%，其中销售费用率同降0.1ppt 至17.3%，管理+研发费用率同增0.4ppt 至7.6%；财务费用率同降0.5ppt 至-0.1%，整体费用控制较为稳定。综合影响下，Q3 净利率同增1.2ppt 至0.2%，扣非净利率同增1.3ppt 至0.1%。

3、主业转型升级持续推进，REITs 发行有望盘活优质资产。公司坚持品牌化、数字化、专业化发展方向，旗下门店推动“一店一策”持续转型。第一八佰伴拟于年内逐步完成化妆品调整开业，名品占比逐步提升；10 月27 日百联西郊购物中心在一年闭店调整后开启试营业，已签约近200 个品牌，其中全国、上海及长宁区首店达50 家，空间动线亦实现优化。此外，公司9 月22 日召开的临时股东大会审议通过《关于开展基础设施公募REITs 项目申报发行工作的议案》，以上海又一城购物中心项目为基础进行申报，我们认为有利于公司优质资产价值重估。关注公司经营回暖及转型升级进展。

盈利预测与估值

考虑市场竞争加剧，下调2023/24 年收入预测8%/8%至310/315 亿元，考虑公司经营转型措施及REITs 项目持续推进，暂维持净利润预测不变。当前股价分别对应2023/24 年31/25 倍P/E。维持跑赢行业评级。考虑市场风险偏好变化，下调目标价9%至13.6 元，对应2023/24 年40/33 倍P/E，有30%上行空间。

风险

行业竞争加剧；免税牌照申请具有不确定性；经营转型成效不及预期。