公司发布2023 年三季报：

23Q1-3，公司实现营业收入235.59 亿元/-6.16%，实现归母净利润3.44 亿元（去年同期为-1.90 亿元），扣非归母净利润2.77 亿元（去年同期为-2.25 亿元）；单拆Q3，公司实现营业收入72.27 亿元/-9.63%，实现归母净利润0.16 亿元（去年同期为-0.74 亿元），扣非归母净利润0.04 亿元（去年同期为-0.96 亿元）。收入下滑主要系大型综合超市业务经营承压；业绩扭亏为盈主要系公司加强供应链建设、打造商业地标等，实现提质增效。

盈利能力有所提升，费用端基本稳定。

23Q3 公司毛利率为26.41%/+1.91pcts ， 销售费用率17.33%/-0.14pct ， 管理费用率7.56%/+0.37pct ， 财务费用率-0.10%/-0.48pct，研发费用率0.06%/+0.01pct。净利率为0.23%/+1.15pcts。

百货、购物中心、奥莱均维持高增，大型综超承压。

2023 年前三季度（1）奥莱业务领先恢复：公司优化业态布局、提升品牌能级，收入9.85 亿元/+46.36%，毛利率73.46%/10.16pcts；（2）购物中心维持高增： 收入15.39 亿元/+30.30% ， 毛利率43.30%/+12.19pcts，根据公司公众号，重点改造项目百联西郊购物中心已完成空间动线优化、引入首店等，于10 月27 日开启试营业；（3）百货；收入10.38 亿元/+25.00%，毛利率24.89%/+5.00pcts；（ 4） 大型综超业务承压：收入84.26 亿元/-22.76%，毛利率23.45%/+2.41pcts，报告期内净关闭门店11 家；（5）超市/便利店/专业专卖店分别实现收入87.90/13.06/6.27 亿元， 同比-2.55%/+9.87%/+34.94%，报告期内分别净增门店100/-42/2 家。

拟参与投资设立Pre-REITs 基金，以轻资产模式连锁拓展。

根据公司公告，公司拟与国泰君安创新投资有限公司、上海百联资产控股有限公司及其下属上海百联百世资产管理有限公司共同设立百联国泰君安商业Pre-REITs 基金，基金目标认缴出资总额为人民币10 亿元，全体合伙人先行认缴出资总额人民币4.5 亿元，其中公司拟认缴1 亿元，投资方向为通过直接或间接收购持有符合消费基础设施公募REITs 要求的消费基础设施项目（社区商业、购物中心、奥特莱斯等）的公司股权，关注出租率、租金良好且运营稳定、现金流充裕的核心资产/核心增值资产，区域上尤其聚焦上海、长三角核心　　城市、成都。此次基金设立将有助于公司借助轻资产模式连锁拓展、提前锁定优质资产，提高商业运营管理能力、拓宽人才培养渠道。

投资建议：

买入-A 投资评级。我们预计公司2023-2025 年实现营收324.07/342.23/356.31 亿元，同比+ 0.43%/+5.61%/+4.11%，实现归母净利润6.97/8.12/9.34 亿元，同比+1.80%/+16.51%/+15.02%。给予2024 年30xPE，对应6 个月目标价为13.65 元。

风险提示：宏观经济风险，行业竞争加剧风险，管理运营风险，新业态发展不及预期风险等。