本报告导读：

Q3 业绩低于预期，奥莱延续高增，期待消费逐步回暖。

投资要点：

投资建议：Q 3业绩低于预期，超市业务疲软，下调公司2023-2025年归母净利润EPS 分别为0.29（-0.10）、0.42（-0.02）、0.52（-0.01）元，参考PE 估值及FCFE 估值，维持目标价18.14 元，维持增持评级。

业绩简述：2023 年前三季度，实现营业收入235.59 亿元/-6.16%，归母净利润3.44 亿元/同比扭亏为盈，归母净利率1.46%，扣非归母净利润2.77 亿元/同比扭亏为盈. 其中Q3 单季度：2023Q3 实现营业收入72.27 亿元/-9.63%，归母净利润0.16 亿元/同比扭亏为盈，归母净利率0.23%，扣非归母净利润0.04 亿元/同比扭亏为盈。

奥莱延续高增，超市业务拖累利润表现。2023 前三季度超市和大型综合超市业务合计收入占比75%，超市业务对公司经营表现影响较大。2023 前三季度百货/购物中心/奥特莱斯/超级市场/便利店/大型综合超市/专业专卖营收同比+25.00%/+30.3%/+46.36%/-2.55%/+9.87%/-22.76%/+34.94%，毛利率同比+5.00pct/+12.19pct/+10.16pct/-0.88pct/-0.38pct/+2.41pct/-11.73pct. 分地区看，华东为主阵地，去年Q3 存在疫后需求集中释放，华北/东北/华东/华中/华南/西南地区营收同比-12.35%/+12.12%/-6.26%/-1.43%/-4.99%/-9.98%/-6.04%。

REITs 盘活存量资产。公司拟以上海又一城购物中心项目作为基础设施项目申报发行公募 REITs。百联股份成为首批公募REITs 试点公司，利好公司战略转型及外延扩张。

风险提示：消费需求疲软，门店扩张不及预期，行业竞争加剧。