百联股份:联华超市股份有限公司下属上海世纪联华超市发展有限公司拟股权转让所涉及的上海世纪联华超市杨浦有限公司股东全部权益价值资产评估报告

本报告依据中国资产评估准则编制

联华超市股份有限公司下属上海世纪联华超市发展有限公司拟股权转让所涉及的上海世纪联华超市杨浦有限公司股东全部权益价值资产评估报告

信资评报字（2025）第030142号

上海立信资产评估有限公司

二〇二五年十一月四日

中国资产评估协会资产评估业务报告备案回执

报告编码: 3131020006202501616

合同编号: HT-2025-1912

报告类型: 法定评估业务资产评估报告

报告文号: 信资评报字【2025】第030142号

报告名称: 联华超市股份有限公司下属上海世纪联华超市发展有限公司拟股权转让所涉及的上海世纪联华超市杨浦有限公司股东全部权益价值资产评估报告

评估结论: 78,285,979.25元

评估报告日: 2025年11月04日

评估机构名称: 上海立信资产评估有限公司

签名人员：杨洋 (资产评估师) 正式会员编号：31160014柳亮 (资产评估师) 正式会员编号：31180092

℃ ℃-(可扫描二维码查询备案业务信息)

说明：报告备案回执仅证明此报告已在业务报备管理系统进行了备案，不作为协会对该报告认证、认可的依据，也不作为资产评估机构及其签字资产评估专业人员免除相关法律责任的依据。

备案回执生成日期：2025年11月05日

ICP备案号京ICP备2020034749号

声明. -1-

摘要. -3-

正文.. -5-

一、委托人、被评估单位和其他资产评估报告使用人概况. -5-

二、评估目的 -11-

三、评估对象和评估范围 -11-

四、价值类型 -16-

五、评估基准日 16-

六、评估依据 -16-

七、评估方法 19-

八、评估程序实施过程和情况 -24-

九、评估假设 26-

十、评估结论 -27-

十一、特别事项说明 -28-

十二、资产评估报告使用限制说明 -32-

十三、资产评估报告日 -33-

附件..... .-35-

（一）本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。

（二）委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。

（三）本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为本资产评估报告的使用人。

（四）本资产评估机构及其资产评估专业人员提示本资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。

（五）本资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。

（六）本资产评估机构及其资产评估专业人员按委托人指定的评估对象和范围进行了评估，委估资产和负债的详细清单由委托人和被评估单位提供，并经其签章确认。我们对可能属于评估范围内的其他资产给予了应有的关注，我们敬请有关当事方高度注意交易对象、范围与评估对象、范围的一致性。

（七）本资产评估机构及其资产评估专业人员与资产评估报告中的评估对象在过去、现时和将来都没有利益关系；与有关当事方及相关人员没有任何利益关系和偏见。

（八）资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。但我们仅对评估对象及其所涉及资产的价值发表意见，我们无权对它们的法律权属做出任何形式的保证。本报告亦不得作为任何形式的产权证明文件使用。

（九）本资产评估机构及其资产评估专业人员对委估资产价值所做的分析、判断受本报告中的假设和限制条件的约束，评估结论仅在这些假设和限制条件下成立。为了合理地正确使用本评估报告，我们敬请资产评估报告使用人应当密切关注本报告的“评估假设”、“特别事项说明”和“资产评估报告使用限制说明”。

（十）本资产评估机构及其资产评估专业人员执行本项资产评估业务的目的是对委估资产所具有的价值进行分析估算并发表自已的专业意见，我们不会为当事人的决策承担责任。我们敬请报告使用者注意，评估结论仅在本报告载明的假设和限制条件下成立，并且不应该被认为是委估资产在市场上可实现价格的保证。

（十一）本资产评估机构及其资产评估专业人员对实物资产的勘察按常规仅限于其表观质量和使用、保养状况，未触及被遮盖、隐蔽及难于接触到的部位，我们未受委托对它们的质量进行专业技术检测和鉴定，我们的评估以委托人提供的资料为基础，如果这些评估对象的内在质量有瑕疵，评估结论可能会受到不同程度的影响。

（十二）本资产评估报告仅供委托人为本报告所列明的评估目的服务和送交评估主管部门审查使用，本评估报告的使用权归委托人所有。除按规定报送有关政府管理部门或依据法律需公开的情形外，未经本资产评估机构许可，报告的全部或部分内容不得发表于任何公开的媒体上。

联华超市股份有限公司下属上海世纪联华超市发展有限公司拟股权转让所涉及的上海世纪联华超市杨浦有限公司股东全部权益价值资产评估报告

摘要

信资评报字（2025）第030142号

以下内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和正确理解评估结论，应当阅读资产评估报告正文。

本公司 -上海立信资产评估有限公司接受联华超市股份有限公司及上海世纪联华超市发展有限公司的委托，按照有关法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对联华超市股份有限公司下属上海世纪联华超市发展有限公司拟实施股权转让而涉及的上海世纪联华超市杨浦有限公司（以下简称：“杨浦世纪联华”）的股东全部权益在2025年7月31日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下:

评估对象：杨浦世纪联华的股东全部权益价值。

评估范围：杨浦世纪联华的全部资产与负债。根据杨浦世纪联华在2025年7月31日的资产负债表，总资产账面值为9,529.18 万元，负债账面值为3,625.08万元，净资产账面值为5,904.10万元。

评估基准日：2025年7月31日。

评估目的：股权转让。

价值类型：市场价值。

评估方法：资产基础法。

评估结论：经评估，杨浦世纪联华在评估基准日的股东全部权益价值为人民币7,828.60万元，大写人民币柒仟捌佰贰拾捌万陆仟元整。

评估结果汇总表 (单体报表口径)

评估基准日：2025年7月31日

金额单位：人民币万元

项目账面值评估值增减额增减率%

A B C=B-A D=C/A*100%

流动资产 7,796.54 7,796.54 0.00 0.00

非流动资产 1,732.64 200.22 -1,532.42 -88.44

其中：长期股权投资 100.00 -500.30 -600.30 -600.30

固定资产 698.05 700.52 2.47 0.35

资产总计 9,529.18 7,996.76 -1,532.42 -16.08

流动负债 567.61 168.16 -399.45 -70.37

非流动负债 3,057.47 0.00 -3,057.47 -100.00

负债总计 3,625.08 168.16 -3,456.92 -95.36

所有者权益 5,904.10 7,828.60 1,924.50 32.60

评估结论使用有效期：本评估结论的使用有效期为一年，即自2025年7月31日至2026年7月30日有效。

对评估结论产生影响的重大假设前提和特别事项:

无。

为了正确使用评估结论，请报告使用者密切关注本报告中的“资产评估报告声明”、“评估假设”、“特别事项说明”和“资产评估报告使用限制说明”及其对评估结论的影响。

除按规定报送有关政府管理部门或依据法律需公开的情形外，未经本资产评估机构和签字资产评估师书面许可，本报告摘要不得被摘抄、引用或披露于任何公开的媒体。

联华超市股份有限公司下属上海世纪联华超市发展有限公司拟股权转让所涉及的上海世纪联华超市杨浦有限公司股东全部权益价值资产评估报告

正文

信资评报字（2025）第030142号

联华超市股份有限公司、上海世纪联华超市发展有限公司:

本公司一府/信付计情同限公日按支四人已安，议点日八法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则,采用资产基础法，按照必要的评估程序，对上海世纪联华超市发展有限公司下属上海世纪联华超市发展有限公司拟实施股权转让而涉及的上海世纪联华超市杨浦有限公司（以下简称：“杨浦世纪联华”）的股东全部权益在2025年7月31日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下:

一、委托人、被评估单位和其他资产评估报告使用人概况

（一）委托人基本概况

1、委托人一

企业名称：联华超市股份有限公司(以下简称:“联华股份”)

统一社会信用代码：91310000607370331G

企业类型：股份有限公司(中外合资、上市)

证券代码：0980.HK

住所：上海市普陀区真光路1258号7楼713室

法定代表人：濮韶华

注册资本：人民币147,960.0000万元

成立日期：1997年4月23日

营业期限：1997年4月23日至无固定期限

经营范围：批发、零售（包括代销和寄售）家庭常用医疗器械（涉及《医疗器械经营企业许可证》的除外）、交家电，预包装食品（含熟食卤味、冷冻冷藏）、散装食品、直接入口食品（含熟食卤味）、乳制品（含婴幼儿配方乳粉）；日用百货、橡塑制品、针纺织品、服装鞋帽、家具用品、工艺礼品、计算机、软件及辅助设备、通信器材；以下限分支机构经营：生猪产品、牛羊制品、直接入口食品现场制售（烹调加工类、凉拌类、烧烤类、面包、糕点类、裱花蛋糕类、食品再加热类），酒、水产品、副食品，农副产品收购，从事与超级市场相关商品的加工、分级、包装、配送、咨询服务等便民服务以及超市相关的自有房屋出租;柜台出租，商业连锁经营管理技术服务，超市管理，代客服务，以特许经营方式从事商业活动。（不涉及国营贸易管理商品，涉及配额、许可证管理商品的，按国家有关规定办理申请）。【依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动】

2、委托人二

企业名称：上海世纪联华超市发展有限公司（以下简称：世纪联华发展公司)

统一社会信用代码：91310000132294039G

企业类型:有限责任公司(外商投资企业法人独资)

住所：中国（上海）自由贸易试验区商城路518号5B、5C室

法定代表人：董刚

注册资本：人民币50000.0000万元

成立日期：1997年11月24日

营业期限：1997年11月24日至2027年11月23日

经营范围：超市行业的网点拓展和商品零售（专项审批除外），预包装食品(含冷冻冷藏，不含熟食卤味）、乳制品(含婴幼儿配方乳粉)的批发（非实物方式，凭许可证经营），交家电、通讯产品的销售，旧家电回收与销售，农副产品收购，从事与超市相关商品的加工、分级、包装、配送、对餐饮投资以及咨询等便民服务，附设分支机构（包括招租、招商），预包装食品及散装食品（含熟食卤味、含冷冻（冷藏）食品）、烟酒的销售、现制现售豆浆、中式熟食卤味、烤禽、裱花蛋糕、面包、中西糕点、豆腐、年糕、炒菜（限分支机构经营）。【依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动】

（二）被评估单位

1、企业注册登记信息

企业名称：上海世纪联华超市杨浦有限公司（以下简称：“杨浦世纪联华”)

统一社会信用代码：91310110054597180N

企业类型:有限责任公司(非自然人投资或控股的法人独资)

住所：上海市杨浦区国和路753号地下一层

法定代表人：董刚

注册资本：人民币18200.0000万元

成立日期：2012年9月27日

营业期限：2012年9月27日至2032年9月26日

经营范围：许可项目：食品销售；餐饮服务；烟草制品零售；出版物零售。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动,具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）一般项目：医用口罩零售；医护人员防护用品零售；第一类医疗器械销售；第二类医疗器械销售；特殊医学用途配方食品销售；橡胶制品销售；五金产品零售;汽车零配件零售；通讯设备销售；计算机软硬件及辅助设备零售；建筑

装饰材料销售；家具销售；体育用品及器材零售；日用百货销售；服装辅料销售；鞋帽零售；针纺织品销售；礼品花卉销售；农副产品销售;母婴用品销售；金银制品销售；珠宝首饰零售；工艺美术品及礼仪用品销售（象牙及其制品除外）；文具用品零售；自行车及零配件零售；停车场服务。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）

2、企业性质及历史沿革

杨浦世纪联华系由上海世纪联华超市发展有限公司于2012年9月27日出资创建的有限责任公司（法人独资），成立时注册资本为11,200.00万元。

根据2025年7月31日上海世纪联华超市杨浦有限公司股东决定，同意上海世纪联华超市发展有限公司以自有资金人民币7,000万元向本公司增资，增资基准日为2024年12月31日；本次增资完成后，本公司的注册资本由人民币11200万元增加至人民币18,200万元；截止本评估基准日尚未完成工商变更。

截至评估基准日，杨浦世纪联华各股东的出资及所占比例如下表:

单位：人民币万元

股东名称认缴金额认缴比例实缴金额实缴比例

上海世纪联华超市发展有限公司 18,200.00 100.00% 18,200.00 100.00%

合计 18,200.00 100.00% 18,200.00 100.00%

3、资产、负债结构和经营状况

杨浦世纪联华近两年和评估基准日的合并资产、负债结构和净资产如下:

金额单位：人民币万元

项目 2023年12月31日 2024年12月31日 2025年7月31日

总资产 49,274.73 45,239.56 27,684.31

总负债 53,850.34 38,605.20 21,048.39

所有者权益 -4,575.61 6,634.36 6,635.91

归属于母公司所有者权益 -7,561.90 3,795.62 4,012.76

杨浦世纪联华近两年和评估基准日的合并经营状况如下:

金额单位：人民币万元

项目 2023年 2024年 2025年1-7月

一、营业收入 44,280.01 39,158.38 14,015.40

减：营业成本 26,873.27 23,178.18 9,122.26

税金及附加 174.52 87.03 35.88

销售费用 13,629.02 12,607.95 5,211.39

管理费用 1,530.91 1,504.93 1,419.86

研发费用 - - -

财务费用 1,007.48 946.26 226.20

二、营业利润 1,057.95 632.87 -830.67

加：营业外收入 54.98 89.44 19.44

减：营业外支出 38.04 299.94 89.21

三、利润总额 1,074.88 422.37 -900.344

减:所得税费 750.14 212.40 291.89

四、净利润 324.74 209.97 -1,192.32

五、归属于母公司所有者净利润 357.52 -976.75

注：上述财务数据已经上会会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具无保留意见的（文号：上会师报字（2025）第15320号）审计报告。

被评估单位近两年和评估基准日的母公司单体资产、负债结构和净资产如下:

金额单位：人民币万元

项目 2023年12月31日 2024年12月31日 2025年7月31日

总资产 3,211.59 4,016.42 9,529.18

总负债 15,252.92 4,478.82 3,625.08

所有者权益 -12,041.33 -462.40 5,904.10

被评估单位近两年和评估基准日母公司单体的经营状况如下:

金额单位：人民币万元

项目 2023年 2024年 2025年1-7月

一、营业收入 5,024.43 6,059.00 2,718.60

减：营业成本 3,792.58 3,704.37 2,414.04

税金及附加 2.65 3.05 5.41

销售费用 1,762.22 1,604.48 853.12

管理费用 - - -

研发费用 - - -

财务费用 185.34 170.75 81.07

二、营业利润 -714.80 574.76 -634.56

加：营业外收入 1.01 4.18 1.06

减：营业外支出 0.04 - -

三、利润总额 -713.83 578.94 -633.50

减：所得税费 - - -

四、净利润 2-713.83 2578.94 2-633.50

号：上会师报字(2025)第15322号）审计报告。

4、企业经营场所情况介绍

企业办公经营场所为租赁所得。

5、企业业务概况

企业主要业务为在上海市杨浦区经营大型综合超市、超级市场及便利店。

6、子公司介绍

杨浦世纪联华评估基准日拥有二级子公司1家和三级子公司1家,均为直接或间接持股的子公司。纳入企业合并范围内的子公司如下:

金额单位：人民币万元

序号企业名称子公司类型注册资本实收资本持股比例主营业务生产经营地

1 上海世纪联华超市管理有限公司全资子公司 100 100 100% 零售业上海杨浦区

1-1 河南世纪联华超市有限公司控股孙公司 4000 4000 60% 零售业河南郑州

7、会计政策和主要税率

杨浦世纪联华执行《企业会计准则基本准则》。其主要税项及税率见下表列示:

税种税率（%) 计税基础备注

企业所得税 25 应纳税所得额注*

增值税 0/5/6/9/13 应纳税增值额

城市维护建设税 7 应纳流转税额

教育费附加 3 应纳流转税额

地方教育费附加 2 应纳流转税额

河道管理费 1 应纳流转税额

该公司税务机关隶属于国家税务局上海市杨浦区税务局。

（三）委托人与被评估单位的关系

本评估项目的被评估单位杨浦世纪联华是委托人上海世纪联华超市发展有限公司的长期投资单位，是委托人联华超市股份有限公司的孙公司，委托人拥有其100%股权。

（四）其他评估报告使用者

除与该经济行为相关的法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，无其他评估报告使用者。

除非国家法律法规另有规定外，任何未经评估机构和委托人共同确认的机构或个人均不能由于得到本资产评估报告而成为本资产评估报告的合法使用人。

二、评估目的

本项评估的目的是股权转让。百联集团有限公司系联华超市股份有限公司控股股东，本次股权转让为百联集团有限公司内部非公开协议转让，受让方为上海动燃实业有限公司。

本次评估报告的评估结果仅适用于本次交易，如交易方式转变为其他方式的，则评估报告不适用。

已取得的经济行为文件:

百联集团有限公司文件《关于同意世纪联华发展协议转让杨浦世纪联华股权的批复》（百联集团投资[2025]191号）。

三、评估对象和评估范围

（一）评估对象和评估范围

本次评估的对象为杨浦世纪联华的股东全部权益价值。评估范围为杨浦世纪联华的全部资产与负债。根据杨浦世纪联华在2025年7月31日的资产负债表，总资产账面值为9,529.18万元，负债账面值为3,625.08万元，净资产账面值为5,904.10万元。具体为:

1、评估对象和范围

企业申报的母公司单体表内资产及负债对应的会计报表经审计，其具体类型和账面金额如下:

项目账面金额

流动资产 77,965,432.11

货币资金 1,711,568.98

应收账款 169,648.50

项目账面金额

预付款项 71,189,812.16

其他应收款 69,384.12

存货 3,335,666.63

其他流动资产 1,489,351.72

非流动资产 17,326,397.92

长期股权投资 1,000,000.00

固定资产 6,980,532.06

使用权资产 9,345,865.86

资产总额 95,291,830.03

流动负债 5,676,089.64

应付账款 169,477.80

预收款项 4,795.12

应付职工薪酬 207,067.33

应交税费 1,410.73

其他应付款 1,218,913.16

一年内到期的非流动负债 4,074,425.50

非流动负债 30,574,699.23

租赁负债 30,574,699.23

负债总额 36,250,788.87

所有者权益 59,041,041.16

上会会计师事务所(特殊普通合伙）审计，并出具无保留意见的(文号：上会师报字(2025)第15322号）审计报告。

2、企业申报的表外资产的类型、数量

无。

3、评估范围中的主要资产情况

（1）库存商品

企业库存商品为待出售的商品。库存商品入账值为3,335,666.63元。

（2）设备类

本次委估固定资产一设备类账面原值26,857,422.24元，账面净值6,980,532.06元。共215项，主要为冷库、冷柜、冷藏陈列柜、冰箱、制冰机、显示器、电脑、打印机、手持终端、电子秤、空调、风机、泵、电视机、监控设备、搬运车、和面机、揉面机、货架、桌椅柜、防火门、装修费等。

4、引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产类型、数量和账面金

额 (或者评估值)

上会会计师事务所（特殊普通合伙）出具的审计报告。

除上述纳入评估范围的资产、负债外，杨浦世纪联华承诺无其他应纳入评估范围的账外资产及负债，上述委托评估对象和范围与经济行为涉及的评估对象和范围一致。

（二）影响企业经营的宏观、区域经济因素

1、宏观经济运行分析

根据国家统计局的初步核算，2024年上半年国内生产总值616,836亿元，按不变价格计算，同比增长5.0%。分产业看，第一产业增加值30,660亿元，同比增长 3.5%；第二产业增加值 236,530亿元，增长 5.8%第三产业增加值349,646亿元，增长4.6%。分季度看，一季度国内生产总值同比增长5.3%，二季度增长4.7%。从环比看，二季度国内生产总值增长0.7%。

2024年上半年，社会消费品零售总额235,969亿元，同比增长3.7%。按经营单位所在地分，城镇消费品零售额204,559亿元，增长3.6%; 2村消费品零售额 31,410亿元，增长4.5%。按消费类型分，商品零售209,726亿元，增长3.2%；餐饮收入26,243亿元，增长 7.9%。部分基本生活类和升级类商品销售良好，限额以上单位粮油食品类、饮料类商品零售额分别增长9.6%、5.6%；通讯器材类、体育娱乐用品类商品零售额分别增长11.3%、11.2%。全国网上零售额70,991亿元，同比增长9.8%。其中，实物商品网上零售额59,596亿元，增长8.8%，占社会消费品零售总额的比重为25.3%。6 月份，社会消费品零售总额同比增长2.0%，环比下降0.12%。上半年，服务零售额同比增长7.5%。

根据国家统计局的初步核算，2025年上半年国内生产总值(GDP)660,536亿元，按不变价格计算，同比增长5.3%。分季度看，一季度经济实现“开门红”，GDP同比增长5.4%；二季度继续保持较强韧性，

GDP同比增长 5.2%。分产业看，第一产业增加值11,713亿元，同比增长 3.5%；第二产业增加值11,903亿元，增长 5.9%；第三产业增加值195,142亿元，增长5.3%。总体来看，今年以来，国民经济顶压前行、稳定运行，主要指标好于预期。

2、零售业行业分析

（1）零售业的简介

零售业是指向最终消费者直接销售商品或服务的商业行业。零售商从生产商或批发商处采购商品，然后以利润的方式将其出售给消费者。零售业可以分为不同的子行业，例如超市、百货商店、便利店、专卖店、购物中心等。零售业是一个庞大的行业，涉及到许多不同的商品和服务,例如食品、家居用品、电子产品、服装、餐饮服务等。随着科技的发展,越来越多的零售商开始采用电子商务和移动应用程序来扩展其业务，这也导致了传统实体店面的竞争变得更加激烈。在零售业中，成功的关键在于了解消费者的需求和喜好，以及提供高质量的客户服务和便利的购物体验。此外，有效的供应链管理和库存控制也是零售商成功的关键因素。

（2）零售业发展历程

零售业历经四次革命，分别以现代百货商店、连锁商店、超级市场和电子商务的诞生为标志。以有无电子商务平合作为标准，前三次零售革命出现的零售创新属于传统零售业态，第四次零售革命出现的零售创新属于新型零售业态。

中国零售业的发展历程可以分为五个主要阶段，每个阶段都伴随着行业的显著变化和发展。

在1990年以前，中国零售业以集贸式零售为主，主要业态是杂货铺和百货店。这个阶段的特点是分散式、小面积和柜合售卖式的经营模式。秋林公司是我国第一家百货公司，于1900年在哈尔滨开设，至今仍在营

业中。上海南京路上的“西施公司”、“永安百货”、“新新百货”、“大新公司”是我国近代百货公司的典型代表。

1990年至1999年是连锁店式零售的阶段。自1992 年起，外资零售企业开始在中国投资，中国零售业形成了百货、超市、便利店和专卖店等多种业态并存的格局。1996年后，又出现了生鲜超市和社区超市等业态，进一步丰富了零售市场的多样性。

2000年至2015年是电子商务式零售的阶段。这一时期内，得益于中国加入WTO后市场的开放，以及互联网技术的飞速进步和交通网络设施的改善，电子商务开始迅速崛起。2005年前后，中国零售业进入电商零售时代，大量依托互联网的电商平台如淘宝和京东迅速崛起。2008年前后，中国消费市场迎来了新的高潮，消费者的需求和品位不断提高,形成了全方位、多层次的消费升级。

2016年是新零售模式探索和演进的开端。2016年10月13日，阿里巴巴集团的创始人马云在云栖大会上提出了“新零售”的概念，指出“纯电商时代很快会结束，未来只有新零售这一说”。新零售模式应运而生，不同行业对新零售有着不同的理解与业态模式。例如，盒马鲜生以海鲜为切入点，集超市、餐饮与体验中心为一体；小米之家以高效简洁风格创造高销量；蔚来汽车通过构建场景体验区，建立与客户之间的情感纽带；1919通过快速布局线下门店，推出19分钟极速送达服务，为顾客赢得极速收货体验。这一时期，业界对于新零售的探讨呈现百花齐放的状态。

（3）零售业现状

2025年中国零售行业延续稳健增长态势，成为稳定宏观经济的重要力量。商务部创新打造“购在中国”标志性扩消费活动品牌，通过精品首发季、服务消费季等系列专项活动激发消费潜力。

国家统计局数据显示，2025年1-8月社会消费品零售总额累计32.39

万亿元，同比增长4.6%，增速较去年同期提高1.2个百分点。其中8月份社会消费品零售总额3.97万亿元，同比增长3.4%。

数字经济与消费融合加深，1-8月全国网上零售额10.0万亿元，同比增长9.6%。网络零售百强企业销售总额超2.17万亿元，同比增长13.6%，消费品牌企业成为拉动市场增长的重要动力。

（三）企业业务情况分析

企业主要业务为在上海市杨浦区经营大型综合超市、超级市场及便利店。

四、价值类型

本报告评估结论的价值类型为委估资产的市场价值。

所谓市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

本次评估选择该价值类型，主要是基于本次评估目的、市场条件、评估假设及评估对象自身条件等因素。需要说明的是，同一资产在不同市场的价值可能存在差异。

五、评估基准日

本项目资产评估基准日为2025年7月31日。

确定评估基准日的理由为:

月末会计报表完整准确，便于资产清查;

尽可能接近评估目的的实现日期;

基于评估基准日前后利率和汇率的变化情况。

本次评估中一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。

六、评估依据

（一）法律法规依据

1、《中华人民共和国公司法》（2023年12月29日第十四届全国人民代表大会常务委员会第七次会议第二次修订）;

2、《中华人民共和国资产评估法》（2016年7月2日第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过）;

3、《中华人民共和国证券法》（2019年12月28日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十五次会议第二次修订）；

4、《上市公司国有股权监督管理办法》（国务院国有资产监督管理委员会财政部中国证券监督管理委员会令[2018]第36号）；

5、《中华人民共和国企业国有资产法》（2008年10月28日第十一届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过）;

6、《国有资产评估管理办法》（2020年中华人民共和国国务院令第732号修订）；

7、《国有资产评估管理若干问题的规定》（财政部令第14号）;

8、《企业国有资产交易监督管理办法》（国务院国资委财政部令第32号）；

9、《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资委产权[2006]274号）;

10、《国有资产评估管理办法施行细则》（原国家国有资产管理局发布的国资办发[1992]36号）;

11、《关于企业国有资产评估项目备案工作指引》（国资发产权[2013]64号）;

12、《关于转发国务院国资委<关于建立中央企业资产评估项目公示制度有关事项的通知>的通知》（沪国资委评估[2016]338号）;

13、《上海市企业国有资产评估报告审核手册》（沪国资委评估[2018]353号）;

14、《上海市企业国有资产评估管理暂行办法》（沪国资委评估[2019]366号）;

15、《上海市企业国有资产评估核准备案操作手册》（沪国资委评估[2020]100号）;

16、财政部《企业会计准则》、《企业财务通则》、《企业会计制度》；

17、其他有关法规和规定。

（二）评估准则依据

1、《资产评估基本准则》（财资[2017]43号）;

2、《资产评估职业道德准则》（中评协[2017]30号）;

3、《资产评估执业准则- -资产评估报告》（中评协[2018]35号）;

4、《资产评估执业准则 -资产评估程序》（中评协[2018]36号）;

5、《资产评估执业准则 -资产评估档案》（中评协[2018]37号）;

6、《资产评估执业准则- -企业价值》（中评协[2018]38号）;

7、《资产评估执业准则资产评估委托合同》（中评协[2017]33号）；

8、《资产评估执业准则- -资产评估方法》（中评协[2019]35号）;

9、《资产评估执业准则- -无形资产》（中评协［2017]37号）;

10、《资产评估执业准则- -不动产》（中评协［2017]38号）;

11、《资产评估执业准则- -机器设备》（中评协［2017]39号）;

12、《企业国有资产评估报告指南》（中评协[2017]42号）;

13、《资产评估机构业务质量控制指南》（中评协[2017]46号）;

14、《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2017]47号）;

15、《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协[2017]48号）;

16、《资产评估专家指引第8号- -资产评估中的核查验证》（中评

十办〔2019〕39号)

（三）经济行为依据

百联集团有限公司文件《关于同意世纪联华发展协议转让杨浦世纪联华股权的批复》（百联集团投资[2025]191号）。

（四）权属依据

1、营业执照;

2、验资报告和章程;

3、主要原材料、重大机器设备订货合同或购置发票;

4、长期股权投资单位营业执照;

5、长期股权投资单位章程、验资报告;

6、其他产权证明资料。

（五）取价依据

1、《资产评估常用数据与参数手册》中国科学技术出版社;

2、《机电产品报价手册》中国机械工业出版社;

3、上会会计师事务所（特殊普通合伙）出具的审计报告;

4、公司提供的部分合同、协议等;

5、评估人员现场勘察记录;

6、国家有关部门发布的统计资料、技术标准和政策文件;

7、评估人员收集的各类与评估相关的佐证资料。

七、评估方法

（一）评估方法概述

依据相关准则，执行企业价值评估业务可以采用收益法、市场法、成本法（资产基础法）三种基本方法:

市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接

比较或类比分析以估测资产价值的一种评估方法。能够采用市场法评估的基本前提条件是评估对象的可比参照物具有公开的市场以及活跃的交易、有关交易的必要信息可以获得。

收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的一种评估方法。收益法的基本原理是任何一个理智的购买者在购买一项资产时所愿意支付的货币额不会高于所购置资产在未来能给其带来的回报。运用收益法评估资产价值的前提条件是评估对象的未来收益可以合理预期并用货币计量、预期收益所对应的风险能够度量、收益期限能够确定或者合理预期。

成本法（资产基础法），是以企业的资产负债表为基础，对委估企业所有可辨认的资产和负债逐一按其公允价值评估后代数累加求得总值,并认为累加得出的总值就是企业整体的市场价值。正确运用资产基础法评估企业价值的关键首先在于对每一可辨认的资产和负债以其对企业整体价值的贡献给出合理的评估值。

三种基本方法是从不同的角度去衡量资产的价值，它们的独立存在说明不同的方法之间存在着差异。三种方法所评估的对象内涵并不完全相同，三种方法所得到的结果也不会相同。某项资产选用何种或哪些方法进行评估取决于评估目的、评估对象、市场条件、掌握的数据情况等等诸多因素，并且还受制于人们的价值观。

（二）评估方法选择

本项评估为企业整体价值评估，由于目前国内类似企业股权交易案例较少，或虽有案例但相关交易背景信息、可比因素信息等难以收集，可比因素对于企业价值的影响难以量化；同时在资本市场上也难以找到与被评估单位在资产规模及结构、经营范围与盈利能力等方面相类似的可比公司信息，因此本项评估不适用市场法。

根据被评估单位提供经审计的财务报表显示，历史期2023年和

2025年1-7月经营均为亏损状态。零售业态多样且多变，被评估单位经营的线下零售渠道的利润空间不断被压缩，且无法降低经营成本，企业认为未来经营能否盈利具有较大不确定性，无法对未来的盈利情况进行准确预测，因此本次评估不适用收益法。

当企业的每项资产和负债都可以被识别并单独评估时，可以考虑使用资产基础法进行评估。本次评估基于评估基准日财务审计的基础，被评估单位提供的委估资产及负债范围明确，可通过相关财务资料、购建资料及现场勘查等方式加以识别，且能够根据各项资产、负债的特点，评估方法实施的前提条件等因素确定可以单独评估，因此本次评估可以采用资产基础法。

根据上述适应性分析以及资产评估准则的规定，结合委估资产的具体情况，采用资产基础法对委估资产的价值进行评估。

成本法（资产基础法）有关各科目评估方法的简介

（一）流动资产的评估

流动资产是指企业在生产经营活动中，在一年或超过一年的一个营业周期内变现或耗用的资产。

评估中根据不同流动资产的特性，选用不同的评估方法评估。本次委估的流动资产为货币资金、应收账款、预付款项、其他应收款、存货和其他流动资产等。

1、货币资金的评估

货币资金为银行存款。货币资金通常按调整后经核实的账面价值作为评估值。对银行存款查阅银行存款对账单、银行存款余额调节表，并对企业银行存款账户进行函证后，按核实调整后的账面值作为评估值。

2、应收款项（应收账款、预付款项和其他应收款）的评估

委估应收款项主要包括应收账款、预付款项和其他应收款。评估人员借助历史资料和评估中调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和

原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，通过核对明细账户，发询证函或执行替代程序对各项明细予以了核实。

本次评估对期后正常回款或经分析后信用状况良好的应收款项，按核实后金额确定评估值；对逾期款项，通过账龄长短、款项可回收情况的分析判断等确定预期信用损失率，计算预期信用损失。在区别不同情况确定应收款项评估预期信用损失后，被评估单位计提的坏账准备评估值按零值计算。

3、存货的评估

存货是指企业在日常活动中持有以备出售的商品。具体评估方法如下:

根据产成品的市场适销程度，将产成品划分为畅销产品、正常销售产品、勉强销售产品和滞销积压产品。本项评估所涉及的产成品为正常销售产品。评估方法如下:

贸易流通企业的库存商品按基准日采购价进行评估。

4、其他流动资产的评估

委估的其他流动资产系待抵扣进项税。

评估人员通过核实账务和相关合同及凭证，确认账面的真实性，本次按核实后的账面值评估值。

（二）长期股权投资的评估

长期股权投资作为一种资产，它是以对其他企业拥有一定的权益而存在的，因而对长期股权投资的评估主要是对该项投资所代表的权益进行评估。本次对拥有控制权的长期股权投资打开评估，以被投资单位整体评估后的净资产乘以持股比例确定评估价值。

（三）机器设备（含电子设备、车辆等）的评估

机器设备（含电子设备、办公家具等）的评估以现行市场售价为基础，其评估方法采用重置成本法。

评估公式如下：评估值=重置全价×成新率

1、重置全价的确定

重置全价是指在现时条件下，重新购置、建造或形成与评估对象完全相同或基本类似的全新状态下的资产所需花费的全部费用。

被评估单位购进设备的增值税可抵扣，本项评估中有关重置全价中应扣除相应增值税。

被评估设备在原地续用，重置全价以现行市价为基础，再加上有关的合理费用（例如运杂费、安装调试费、资金成本和其他合理费用）来确定。

重置全价=重置现价+运杂费+安装调试费+资金成本+其他合理费用-增值税额重置现价通过向生产制造厂和经销商询价取得，或查阅《机电产品报价手册》取得，或通过相关销售网站取得。对无法询价及查阅到价格的设备，或用类似设备的现行市价经调整加以确定，或根据购建成本按价格指数调整确定。

运杂费率、安装调试费率按照本评估机构编制的《设备评估系统及参数》或本次评估收集的资料中的相关指标按设备类别予以确定。

其它合理费用：主要是指工程勘察设计费、监理费和建设方管理费等，按照本评估机构编制的《设备评估系统及参数》或本次评估收集的相关资料中的相关指标按设备类别予以确定。对于简单工程的设备，一般不考虑该费用。

资金成本主要为上述费用占用的利息。对价值量大，购建期较长的设备计算其资金成本；对购建期较短，价值量小的设备，其资金成本一般不计。

增值税额=重置现价-1.13x13%+（运杂费+安装调试费）-1.09x9%+其他合理费用-1.06×6%

2、综合成新率的确定

一般设备综合成新率直接采用年限法确定

综合成新率=（经济使用年限-已使用年限）-经济使用年限×100%

对超过一般经济使用年限还可继续使用的一般设备，成新率根据观察的实际运行状态直接确定。

（四）使用权资产的评估

使用权资产是指承租人可在租赁期内使用租赁资产的权利。评估人员了解相关使用权资产的租赁合同、审计调整分录等，核实了使用权资产的形成情况和权益内容，了解使用权资产初始成本构成、租赁期和尚存租赁期限等，经复核后，按0确认评估值。

（五）负债的评估

负债是企业承担的能以货币计量的需以未来资产或劳务来偿付的经济债务。

负债评估值根据评估目的实现后的产权持有者实际需要承担的负债项目及金额确认。对于负债中并非实际负担的项目按零值计算。

八、评估程序实施过程和情况

我们按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，本项评估我们实施了必要的评估程序，现简要说明如下:

（一）接受委托，签订资产评估委托合同

本公司评估人员与委托人接洽，在了解了评估目的、委估资产范围及评估基准日等评估业务基本事项后与委托人正式签订了资产评估委托合同。

（二）前期准备，组织培训材料拟定相关计划

公司安排适合的项目人员组成项目小组，项目小组在项目经理带领下初步制定资产评估工作计划，并完成前期准备工作。

1、准备培训材料及拟定评估方案;

2、组建评估队伍及工作组织方案;

3、根据需要开展项目团队培训。

（三）收集资料，由被评估单位提供委估资产明细表及相关财务数据

评估工作开展以后，由被评估单位提供了委估资产的全部清单和有关的会计凭证。我们对企业负责人进行访谈，听取了资产占有单位有关人员对企业情况以及委估资产历史和现状的介绍。根据评估目的、评估范围及对象，确定评估基准日，进一步修改评估方案和计划。

（四）对委估资产进行清查核实

本公司评估人员随同被评估单位相关人员至委估资产所在地对委估资产进行了实地勘察和清查核实，并对被评估单位的经营管理状况等进行了必要的尽职调查。

期间按企业提供的资产清查评估明细表，根据填报的内容，对实物资产状况进行察看、记录、核对，并与资产管理人员进行交谈，了解资产的经营、管理状况。

根据企业申报评估范围内的资产，对实物类资产进行现场勘察和抽查盘点；查阅收集委估资产的权属材料并进行权属查验核实；统计瑕疵资产情况，请被评估单位核实并确认这些资产权属是否属于企业、是否存在产权纠纷。

根据委估资产的实际状况和特点，确定目标企业具体评估方法。

（五）评定估算

根据对委估资产的清查核实情况、委估资产的具体内容和所收集到的有关资料，分析、选择适用的评估方法，并开展逐项市场调研、询价工作。按所确定的方法对委估资产的现行价值进行评定估算。

（六）编制和提交评估报告

在执行必要的资产评估程序、形成资产评估结论后，按规范编制资产评估报告，评估报告经公司内部三级审核后，在不影响对最终评估结论进行独立判断的前提下，将评估结果与委托人（被评估单位）进行必

要沟通。根据沟通意见对评估报告进行修改和完善，向委托人提交正式评估报告。

九、评估假设

（一）基本假设

1、持续经营假设

即假定杨浦世纪联华的供销模式、与关联企业的利益分配等运营状况均保持不变。

2、公开市场假设

即假定资产可以在充分竞争的市场上自由买卖，其价格高低取决于一定市场的供给状况下独立的买卖双方对资产的价值判断。

公开市场是指一个有众多买者和卖者的充分竞争的市场。在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获得足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的，而非强制或不受限制的条件下进行的。

3、交易假设

任何资产的价值来源均离不开交易，不论委估资产在与评估目的相关的经济行为中是否涉及交易，我们均假定评估对象处于交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。

（二）一般假设

1、企业所在的行业保持稳定发展态势，所遵循的国家和地方的现行法律、法规、制度及社会政治和经济政策与现时无重大变化;

2、利率、汇率保持为目前的水平，无重大变化;

3、无其他人力不可抗拒及不可预见因素造成的重大不利影响。

根据资产评估的要求，认定这些假设在评估基准日时成立，当未来经济环境发生较大变化，将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。

十、评估结论

（一）评估结论

总资产账面值为9,529.18万元，评估值7,996.76万元，减值1,532.42万元，减值率为16.08%。

总负债账面值为3,625.08万元，评估值168.16万元，减值3,456.92万元，减值率为95.36%。

净资产（所有者权益）账面值为5,904.10万元，评估值7,828.60万元，增值1,924.50万元，增值率为32.60%。

评估结果汇总如下:

评估结果汇总表 (单体口径)

评估基准日：2025年7月31日

金额单位：人民币万元

项目账面值评估值增减额增减率%

A B C=B-A D=C/A*100%

流动资产 7,796.54 7,796.54 0.00 0.00

非流动资产 1,732.64 200.22 -1,532.42 -88.44

其中：长期股权投资 100.00 -500.30 -600.30 -600.30

固定资产 698.05 700.52 2.47 0.35

资产总计 9,529.18 7,996.76 -1,532.42 -16.08

流动负债 567.61 168.16 -399.45 -70.37

非流动负债 3,057.47 0.00 -3,057.47 -100.00

负债总计 3,625.08 168.16 -3,456.92 -95.36

所有者权益 5,904.10 7,828.60 1,924.50 32.60

资产基础法评估结果详细情况见评估明细表。

评估增减值原因分析:

长期股权投资账面值100.00万元，评估值-500.30万元，评估减值600.30万元，评估减值率600.30%。发生减值的主要原因是对长期股权投资单位长期经营亏损。

固定资产账面值698.05万元，评估值700.52万元，评估增值2.47万元，评估增值率0.35%。发生增值的主要原因是固定资产设备的经济使用年限长于会计折旧年限，导致评估增值。

评估结论根据以上评估工作得出：杨浦世纪联华于本次评估基准日

2025年7月31日的股东全部权益价值评估值为大写人民币柒仟捌佰贰拾捌万陆仟元（RMB7,828.60万元）。

（二）关于评估结论的其他考虑因素

本次评估结论仅对股东全部权益价值发表意见。

鉴于市场资料的局限性，本次评估未考虑由于控股权和少数股权等因素产生的溢价或折价。

股东部分权益价值并不必然等于股东全部权益价值与股权比例的乘积。

（三）评估结论有效期

本评估结论的使用有效期为一年，即自评估基准日2025年7月31日至2026年7月30日有效。

超过评估结论使用有效期不得使用本评估报告结论。

十一、特别事项说明

（一）权属等主要资料不完整或者存在瑕疵的情形

本次评估资产权属资料基本完整，资产评估师未发现存在明显的产权瑕疵事项。委托人与被评估单位亦明确说明不存在产权瑕疵事项。

（二）委托人未提供的其他关键资料情况

委托人已按要求提供评估所需的其他关键资料。

（三）未决事项、法律纠纷等不确定因素

资产评估师未获悉企业截至评估基准日存在的未决事项、法律纠纷等不确定因素。委托人与被评估单位亦明确说明不存在未决事项、法律纠纷等不确定事项。

（四）重要的利用专家工作及相关报告情况

本次评估我们通过合法途径获得了以下专业报告，并审慎参考利用了专业报告的相关内容:

1、上会会计师事务所（特殊普通合伙）出具的无保留意见的（文号:

上会师报字(2025)第15322号）审计报告。

本资产评估报告的账面资产类型与账面金额已经上会会计师事务所(特殊普通合伙）审计，出具的专项审计报告文号：上会师报字(2025)第15322号。该审计报告的意见为：“我们审计了杨浦世纪联华财务报表;包括2023年12月31日、2024年12月31日、2025年7月31日的资产负债表，2023年度、2024年度以及2025年1月-7月的利润表、现金流量表、所有者权益变动表以及相关财务报表附注。我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了2023年12月31日、2024年12月31日、2025年7月31日的财务状况以及2023年度、2024年度、2025年1月-7月的经营成果和现金流量”。资产评估专业人员根据所采用的评估方法对财务报表的使用要求对其进行了分析和判断，但对相关财务报表是否公允反映评估基准日的财务状况和当期经营成果、现金流量发表专业意见并非资产评估专业人员的责任。

根据现行评估准则的相关规定，我们对利用相关专业报告仅承担引用不当的相关责任。

（五）重大期后事项

根据2025年7月31日上海世纪联华超市杨浦有限公司股东决定,同意上海世纪联华超市发展有限公司以自有资金人民币7,000万元向上海世纪联华超市杨浦有限公司增资，增资基准日为2024年12月31日；本次增资完成后，上海世纪联华超市杨浦有限公司的注册资本由人民币11,200万元增加至人民币18,200万元，并于2025年9月29日完成工商变更。

（六）评估程序受限的有关情况、评估机构采取的弥补措施及对评估结论影响的情况

本次资产评估不存在评估程序受限的有关情况。

（七）担保、租赁及其或有负债（或有资产）等事项

企业经营场所系租赁，其未申报除经营场所租赁外的其他相关事项。评估师通过现场调查，亦未发现相关事项。基于资产评估师核查手段的局限性，我们不能对该公司是否有上述事项发表确定性意见。

（八）本次资产评估对应的经济行为中，可能对评估结论产生重大影响的瑕疵情形

本次资产评估对应的经济行为中，我们未发现可能对评估结论产生重大影响的瑕疵事项。

（九）其他需要说明的事项

1、评估结论仅反映委估资产于评估基准日的市场价值。

2、本报告所称“评估价值”，是指所评估的资产在现有用途不变并继续使用以及在评估基准日的外部经济环境前提下，根据公开市场原则确定的委估资产的市场价值，没有考虑业已存在或将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方式可能追加付出的价格等对评估价值的影响；同时，本报告也未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价值的影响。

3、本次评估范围及采用的由被评估单位提供的数据、报表及有关资料，委托人及其他相关当事人对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。资产评估报告中涉及的有关权属证明文件及相关资料由被评估单位提供，被评估单位对其真实性、合法性、完整性承担法律责任。本资产评估机构及其资产评估专业人员对评估对象的法律权属状况给予了必要的关注，依法对资产评估活动中使用的资料进行核查和验证，但是我们仅对委估资产的价值发表意见，我们无权对它们的法律权属作出任何形式的保证。本报告不得作为任何形式的产权证明文件使用。

4、企业存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在企业委托时未作特殊说明而评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。

5、本报告对被评资产所作的评估系为客观反映被评资产的价值而作,我公司无意要求资产占有单位必须按本报告的结果和表达方式进行相关的账务处理。是否进行、如何进行有关的账务处理需由资产占有单位的上级财税主管部门决定，并应符合国家会计制度的规定。

6、本项评估的目的是股权转让，除非另有说明，在评估股东权益价值时，我们没有考虑委估股权交易时，有关交易方尚应承担的费用和税项等可能影响其价值的任何限制。与股权交易相关的税赋事宜（例如企业或个人所得税）需由国家税务机关依法处理。按通常惯例，股权交易是股东之间的经济行为，一般不涉及被评估单位的账务调整，因此，本报告评估结论中我们未对企业价值的重估增、减值额作任何纳税准备。

7、河南世纪联华超市有限公司与史健凯租赁合同纠纷，根据(2025)豫0102民初5023号民事判决书结果，河南世纪联华超市有限公司应向史健凯返还保证金17,920.00元、预交电费10,00.00元，赔偿装修损失159,167.00元、其他经营性损失40,890.00元，并向原告支付违约金17,920.00 元，因此计提了预计负债 245,897.00元。本次评估按245,897.00元确认其评估值，请报告使用人关注相关事宜对评估结论可能产生的影响。

8、河南世纪联华超市有限公司与河南若比邻文化传播有限公司关于汇美茂房屋租赁合同纠纷，根据（2025）豫0104民初3113号民事判决书结果，河南世纪联华超市有限公司应支付河南若比邻文化传播有限公司赔偿款1,248,832.00 元，2024年已计提 905,600.00元，2025年补计提343,232.00元。本次评估按343,232.00元确认其评估值，请报告使用人关注相关事宜对评估结论可能产生的影响。

9、根据商品房买卖合同（编号：GF-2000-0171），车位数量为110个。经了解，河南世纪联华超市有限公司自行对场地进行重新划分为多个小车位，本次评估按照商品房买卖合同(编号:GF-2000-0171)列示的

110个标准车位进行评估，请报告使用人关注相关事宜对评估结论可能产生的影响。

10、本资产评估报告中，所有以万元为金额单位的表格或者文字表述，如存在总计数与各分项数值之和出现尾差，均为四舍五入原因造成。

11、在评估基准日以后的评估结论有效期内，如果资产数量及作价标准发生变化时，应按以下原则处理:

（1）当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产数额进行相应调整;

（2）当资产价格标准发生变化、且对资产评估结果产生明显影响时,委托人应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估价值;

（3）对评估基准日后，资产数量、价格标准的变化，委托人在资产实际作价时应给予充分考虑，进行相应调整。

以上特别事项可能会对评估结论产生影响，评估报告使用人应当予以关注。

十二、资产评估报告使用限制说明

（一）本报告需由国有资产管理部门备案后方可使用。

（二）本资产评估报告仅限于为本报告所列明的评估目的和经济行为的用途使用。

（三）本资产评估报告仅供委托人和本资产评估报告载明的使用者为本报告所列明的评估目的服务和送交财产评估主管部门审查使用，本资产评估报告的使用权归委托人所有。

本资产评估报告内容的解释权属本评估机构，除国家法律、法规有明确的特殊规定外，其他任何单位、部门均无权解释。

评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者披露于公开媒体，需经本评估机构审阅相关内容后，并征得本评估机构、签字评估师书面

同意。法律、法规规定以及相关当事人另有约定的除外。

（四）委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。

（五）除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。

（六）资产评估报告使用人应当正确理解评估结论。评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。

（七）本资产评估报告包含若干附件及评估明细表，所有附件及评估明细表亦构成本报告的重要组成部分，但应与本报告正文同时使用才有效。对被用于使用范围以外的用途，如被出示给非资产评估报告使用人或是通过其他途径掌握本报告的非资产评估报告使用人，本评估机构及资产评估师不对此承担任何义务或责任，不因本报告而提供进一步的咨询，亦不提供证词、出席法庭或其他法律诉讼过程中的聆讯，并保留向非资产评估报告使用人追究由此造成损失的权利。

十三、资产评估报告日

资产评估报告日是评估结论形成的日期，本资产评估报告日为二O二五年十一月四日。

上海立信资产评估有限公司

法定代表人：杨伟

资产评估师：杨洋

资产评估师：柳亮

柳亮31180092

二〇二五年十一月四日

联系地址：上海市浦东新区沈家弄路738号8楼

邮政编码: 200135

电话：总机86-21-68877288

传真：86- 21-68877020