一、地产开发板块估值及重点公司近期市场表现。

截至2025 年5 月23 日，房地产(申万)市盈率PE(TTM)为39.04 倍，历史分位数84.38%(2024-至今)。房地产(申万)市净率PB(LF)为0.71 倍，历史分位数67.12%(2024-至今)。恒生地产建筑业市盈率PE(TTM)为39.73 倍，历史分位数95.28%(2024-至今)。恒生地产建筑业市净率PB(LF)为0.38 倍，历史分位数74.04%(2024-至今)。

2025 年5 月1 日至5 月23 日，房地产(申万)下跌1.4%，跑输沪深300 指数4.3个百分点，跑输中证1000 指数2.0 个百分点。恒生地产建筑业上涨1.1%，跑输恒生指数5.6 个百分点，跑输恒生科技指数2.1 个百分点。2025 年5 月1 日至5 月23 日，A 股地产开发重点公司涨跌幅前三为华发股份（-1.77%）、上海临港（-1.87%）、万科A（-2.64%）；H 股地产开发重点公司涨跌幅前三为中国海外宏洋集团（+0.58%）、华润置地（-3.62%）、中国海外发展（-5.50%）。

二、物业服务板块估值及重点公司近期市场表现。

截至2025 年5 月23 日，房地产服务(申万)市盈率PE(TTM)为42.46 倍，历史分位数56.76%(2024-至今)。房地产服务(申万)市净率PB(LF)为1.53 倍，历史分位数63.66%(2024-至今)。恒生物业服务及管理市盈率PE(TTM)为38.22 倍，历史分位数91.76%(2024 年9 月13 日—至今)。恒生物业服务及管理市盈净率PB(LF)为0.43 倍，历史分位数62.35%(2024 年9 月13 日—至今)。

2025 年5 月1 日至5 月23 日，房地产服务(申万)下跌2.5%，跑输沪深300 指数5.4 个百分点，跑输房地产(申万)指数1.1 个百分点。恒生物业服务及管理指数下跌2.6%，跑输恒生指数9.3 个百分点，跑输恒生地产建筑业指数3.6 个百分点。2025 年5 月1 日至5 月23 日，A 股物业服务重点公司涨跌幅前三为南都物业（+5.17%）、新大正（+2.30%）、宁波富达（-0.22%）；H 股物业服务重点公司涨跌幅前三为远洋服务（+2.08%）、建发物业（+1.57%）、金茂服务（+0.34%）。

三、2025 年一季度公募基金持仓房地产总市值约548 亿元。

截至2025 年一季度末，公募基金持有房地产业股票组合（证监会行业）总市值约548.4 亿元，占净值比例约0.17%，占股票投资市值比例约0.79%，相对于标准行业配置比例低配约0.49 个百分点。

投资建议：展望2025 年，随着前期一揽子房地产政策的持续落地，地方政府楼市调控自主性提升，区域分化和城市分化进一步加深，部分高能级城市逐步实现“止跌回稳”。投资建议关注三条主线：

1）看好具备片区综合开发能力，积极参与城中村改造和城市更新，产品美誉度较高，销售排名持续提升的稳健龙头房企，推荐中国海外发展、招商蛇口、保利发展、中国金茂、滨江集团、上海临港，建议关注越秀地产。2）消费类商业公募REIT 积极推进，看好先发布局多元赛道，存量商业地产资源丰富，具备商业运营品牌核心竞争力的房企，推荐华润置地，建议关注新城控股。3）宏观政策积极支持服务消费，看好物业服务行业的长期发展空间，推荐招商积余、华润万象生活、万物云、绿城服务，建议关注保利物业、中海物业、越秀服务。

风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。