营收下降利润高增，园区运营服务表现稳健，维持“买入”评级上海临港发布2026 年中期报告，公司上半年利润高增主要靠投资端拉动，园区租赁基本盘稳健，销售端仍在底部，主动收缩开发节奏、转向运营+投资的战略意图明确。我们维持盈利预测，预计公司2026-2028 年归母净利润为10.4、12.0和13.3 亿元，对应EPS 为0.41、0.48、0.53 元，当前股价对应PE 为21.1、18.3、16.4 倍，公司作为临港新片区开发建设主力军，园区业务稳中有进，产投联动高效运行，维持“买入”评级。

结转毛利率回落，投资收益驱动利润高增

公司2026H1 实现营业总收入26.0 亿元，同比-5.1%；归母净利润5.60 亿元，同比+130.8%；扣非归母净利润3.31 亿元，同比+54.7%；实现经营性净现金流-7.41亿元（2025H1 为-23.57 亿元）。公司收入下降主要由于房产销售结转收入同比小幅回落，利润增长主要由于投资收益4.53 亿元（2025H1 为-0.25 亿元）；公允价值变动收益2.63 亿元（2025H1 为0.07 亿元）。公司上半年毛利率51.4%（同比-4.6pct），其中房产销售毛利率41.2%（同比-4.1pct），房产租赁毛利率67.7%（同比-5.8pct）；净利率25.60%，同比+13.0pct。截至上半年末，公司资产负债率66.48%，较年初-0.48pct；报表货币资金51.92 亿元，有息负债约333.6 亿元，债务结构持续优化。

园区租赁业务保持稳健，产业投资项目集中上市公司2026H1 共计实现销售金额6.9 亿元，同比-68%；上半年无开竣工面积及新增拿地面积，公司主动收缩开发节奏、转向运营+投资的战略意图明确。截至上半年末，公司产业园区在租总面积约279.94 万平方米，较年初+1.2%，在租规模稳步提升。产业投资方面，公司深化“基金+直投”模式，报告期内通过产业投资基金投资的壁仞科技、盛合晶微、长鑫科技陆续实现境内外上市，并助力稀宇科技、龙旗科技登陆港交所。

风险提示：地产销售下行风险、政策调整导致经营风险、企业运营不及预期。