奥特莱斯:奥莱作为折扣零售业态的一种，通过利用供应链中存在的供需错配现象实现超低价采购并为消费者带来价值，因此一般更多聚焦服装鞋履等易于产生超额配货及库存的时尚类产品，也具备了较强的抗周期属性。据中国百货商业协会预计，截止2023年底国内已有奥莱门店243家，同时2019-2023年奥莱市场规模CAGR达10.1%，未来仍有望以以6.3%增长至2025E的2600亿。整个行业头部化趋势明显，2023年国内奥莱项目连锁化率近70%，因此相对于传统百货购物中心呈现更为明显的龙头集中，以及相对易于异地复制扩张的特点。

城市奥莱：城市奥莱主要位于城市中心，通常以代销或是买断模式运营，由于城市奥莱毗邻正价店与品牌方博弈难度加大，同时更高租金等成本下销售能力要求更高，因此长期搭建成熟且灵活的采购买手体系是商业模式走通的关键。海外城市奥莱龙头TJX，2024财年拥有4954家门店，营收542亿美金，过去20年复合增速约7%，其商品售价较正价店折扣率在20%-60%，通过1300个买手为基础的机会型采购体系，在买断制模式下仍实现远低于行业的55天库存周转天数。国内由于特殊商业环境率先走出了唯品会为代表的线上奥莱模式，但随着当前线上流量红利的消退及获客成本的提升，线下特别是三四线城市的门店模型呈现吸引力，如近期加快扩张的京东奥莱借助多方合作优势共享，布局三四线城市奥莱，有望借势实现快速扩张。

综合奥莱：综合奥莱主要位于城市郊区，通过较大投入建设配套设施形成具备休闲游属性的购物+综合体。主要营收模式为联营扣点，由于成本摊销固定，企业通过推动出租率及销售额稳步提升，往往可以实现较大利润弹性。国内头部综合奥莱运营商中的百联股份，旗下青浦奥莱已经多年蝉联全国销售额第一，23年销售额超过60亿，24年上半年净利率达到56%，此外公司正积极异地扩张，目前已有9家位于全国不同区域的奥莱门店；王府井同样将奥莱业务作为核心布局业态推动积极扩张，2023年该业务实现收入20.34亿元，占比16.64%；2024年前三季度收入增速4.37%，在各业态中表现领先。

投资建议：去年以来多家线下零售龙头积极调整变革，通过转型折扣化，完善高性价商品，以实现客流及客单的有效提升。其中线下百货龙头以及服装特卖品牌龙头，依托原有供应链及区域品牌效应优势，结合自身业务特征积极向奥莱转型布局，有望在消费大环境承压背景下，实现逆周期的快速扩张。建议积极关注坚定布局打造全国综合型奥特莱斯扩张发展的百联股份、王府井等百货龙头企业。

风险提示：终端消费需求不及预期，低价竞争加剧影响企业盈利能力，前期资金投入过大影响企业现金流能力等。