投资要点

近日，我们对百大集团进行了调研，参观了公司位于杭州的门店及在建项目。

庆春广场项目持续推进 庆春广场项目（暂名百大绿城-庆春广场）是公司与绿城集团合作开发的高档城市综合体项目，目前仍在施工阶段，其中酒店式公寓部分将于2011年下半年开始预售。

项目整体地块呈反"L"型，东侧紧临景昙路和庆春广场、银泰百货庆春店，北侧为太平门直街和三新苑小区，南侧为庆春东路和邵逸夫医院，西侧为欧亚达家具广场和秋涛路。南侧近庆春东路一侧与地铁站相连。

项目总建筑面积约为27.6万平米，其中地上建筑面积约为19.5万平米，地下建筑面积约为8万平米。建筑密度为55％，绿化率为20％，容积率为7.0。

庆春广场周围还有多个楼盘（包括万银国际、东方君悦、元丰庆春御府、凯旋门等）将陆续推出。综合现在周边地区的房价和销售情况，我们对庆春广场项目的酒店式公寓部分最终能以40000元/平米以上的价格售出，并得以借此收回整个项目47亿元左右的投资，持乐观态度。

静待新商圈崛起 庆春广场坐落于江干区政府对面，毗邻钱江新城的核心区域。目前江干区有常住人口100万左右，但大型商场仅有杭州万象城（距离庆春广场不足1公里）和银泰百货庆春店两家。从实地调研的印象看，两家商场人气颇旺。 杭州万象城建筑面积24万平米，分地下三层和地上六层，配有冰场和屋顶花园。其中主力店包括尚泰百货、华润OLE'超市，并有LV、cartier等多个奢侈品牌。万象城的商品种类和配套功能已基本可以满足钱江新城核心区域的消费需求。

银泰百货庆春店建筑面积9.5万平米，分地下一层和地上三层，为典型的中高档百货门店。在庆春广场内，还有欧亚达家居和乐购超市。

由于庆春广场紧邻江干区政府，商业及喜来登酒店（约3万平米）设计均依托其行政区划的需要。我们认为，公司的这一项目建成后，将促成庆春广场成为为杭州城东的商业中心。而且随着众多企业逐渐入驻钱江新城，以及附近楼盘的住户增加，预计江干区的常住人口将持续增加，庆春广场及周边商圈将有望崛起。

而项目中的裙楼商业部分（约4万平米），由于体量不大，可实现与银泰百货庆春店的错位经营。如果时机成熟，也不排除托管等方式，与银泰百货庆春店互为补充。

扩张前景依然光明 杭州的传统商圈集（武林商圈和湖滨商圈）集中于延安路沿线。由于老城区受到西湖景区的挤压，交通条件改善较难，从一般经验来看城市的中心也将逐渐外移。 2011年初，公司授权董事会在 2012 年召开 2011 年年度股东大会前，公司及控股子公司购买经营性土地（含通过股权收购购买经营性土地）的金额不超过 20 亿元。这表示公司极有可能在庆春广场项目的酒店式公寓进行预售以回笼部分资金后，将继续拿地以开发新的商业地产项目。

我们认为，类似庆春广场项目这样的围绕行政规划设计，并与专业开发商合作的模式，有可能在诸如萧山、拱墅、滨江等区域复制。公司的扩张前景依然光明。

估值修复空间巨大

经过了近期的下跌，目前公司的市值仅与公司原有资产（包括杭州百货大楼北楼、南楼，杭州大酒店及其他几处房产）所抵押贷款的金额相当。

由于酒店式公寓预售和结算的具体进程尚存在不确定性，我们暂不对现金流状况以及收益的影响进行假设。但我们看好庆春广场的开发前景，以及公司复制此模式的发展空间。

维持对公司的'增持'评级。