租赁及销售收入均增长，投资规模稳步扩容，维持“买入”评级张江高科发布2025 年年报，公司收入利润均保持增长，产业投资力度持续提升。

受公允价值变动收益影响，我们下调公司2026-2027 并新增2028 年盈利预测，预计公司2026-2028 年归母净利润为10.30、11.00、11.05 亿元（前值14.55、15.07亿元），对应EPS 为0.66、0.71、0.71 元，当前股价对应PE 为53.4、50.0、49.8倍，公司存量在建项目充足，投资规模扩容带动产业转型，维持“买入”评级。

产业空间载体结转收入高增，公允价值变动净收益拖累利润公司2025 年实现营收41.82 亿元，同比增长110.9%，主要系产业空间载体销售收入大幅增加；实现归母净利润9.86 亿元，同比增长0.4%；实现经营性现金流净额3.97亿元，同比转正；基本每股收益0.62 元，毛利率和净利率同比下降8.1pct、26.8pct 至48.7%、23.3%；投资净收益达6.73 亿元，同比+219%。公司归母净利润增速不及收入增速主要由于毛利率下降，同时公允价值变动净收益同比下降11.4 亿元。

租赁收入同比增长，存量在建项目充裕

公司2025 年实现房地产租金收入11.7 亿元，同比增长11.5%，截至年末出租房地产总面积为169.2 万方。公司2025 年实现空间载体销售收入29.9 亿元，同比增长228%，销售面积21.85 万方。公司全年无新增开发项目，新开工面积0.27万方，竣工项目50.8 万方，存量在建项目6 个，涉及总建筑面积约134 万方。

投资规模稳步扩容，积极推进产业项目并购

公司依托长三角科创核心区位，张江科学城集成电路、生物医药、人工智能三大主导产业集群规模达4200 亿元，占上海全市同类产业规模的32%。截至2025年末，公司累计投资规模已达106 亿元，其中直投项目59 个，金额53 元；参投基金31 支，认缴出资53 亿元，撬动了585 亿元的资金规模，投资企业中已上市60 家。公司积极推进产业项目并购，推动公司产业资源组织及整合能力提升，已进入实质谈判阶段，正加快向科技产业投资控股集团转型。

风险提示：地产行业销售下行风险、政策调整导致经营风险、产业投资风险。