事件：

8 月1 日，新城控股成功发行2025 年度第一期中期票据，发行规模10 亿元，认购倍数2.28 倍，期限为5 年，票面利率为2.68％，中诚信国际给予发行人主体和本期债项双AAA 评级。

开发业务销售规模承压，销售单价同比持续回升。6 月公司实现合同销售金额约14.9 亿元（yoy-60.7%）；实现销售面积约19.6 万平方米（yoy-62.6%）。25 年上半年公司实现累计合同销售金额约103.3 亿元（yoy-56.1%）；实现累计合同销售面积约133.5 万平方米（yoy-59.1%）。整体看来，公司仍在加速去化库存（无增量项目），但伴随楼市的止跌回稳，公司或将重启拿地，开发业务将恢复正向良性增长。

销售单价方面：2025 年6 月单月公司销售单价7602.2 元/㎡，上半年累计销售单价7737.5 元/㎡，环比有所回落但同比端持续恢复，6 月单月销售单价/累计销售单价同比分别+5.1%/+7.2%。整体看来，公司销售单价触底回稳，开发业务减值压力逐渐下降，对公司净利润的影响逐渐减轻。

商业现金流稳健充沛，单月租金收入维持双位数增长。吾悦广场2025 年6 月单月实现租金收入11.0 亿元（yoy+10.7%）；上半年公司累计实现租金收入64.8 亿元（yoy+11.8%）。吾悦广场数量与总建面维持在175 座/1610.5 万㎡（较24 年底，山东新增一座吾悦广场）。政府工作报告明确要实施提振消费专项行动，吾悦广场有望直接受益，新城控股商业运营业务将持续稳定地贡献现金流与利润，为公司稳健的财务结构提供了坚实保障。

资本市场信心快速恢复，境内外融资双双突破，流动性风险基本消除。存量债务方面，公司偿债高峰期在2021-2022 年，2025 年待偿规模约62.0 亿元，2026年待偿规模约58.3 亿元，公司偿债高峰期已过，且未抵押的吾悦广场40 余座，经营性物业贷融资空间+稳健的商业现金流使得公司资金断裂风险基本消除，且公司2024 年内成功发行两笔中期票据，融资总额29.2 亿元（均由中债增担保）；此外2025 年6 月公司宣布发行及销售于28 年到期的本金总额3 亿美元的优先票据（为近3 年首家民营房企重启境外资本市场融资），本次再次成功发行由中债增担保的中期票据，表明资本市场信心快速恢复，公司流动性风险基本消除。

投资建议：公司有望受益于：①政治局会议定调大力提振消费；②商业地产利润稳定，且住宅开发逐步减亏；③资金链风险消除，且后续有望重启拿地，从而不断推动估值修复。我们预计公司2025-2027 年收入分别为632.1、546.3、513.0亿元，归母净利分别为9.3、11.3、14.9 亿元。对应PE 分别为35.8x、29.4x、22.3x，维持 “买入”评级。

风险提示：房地产市场持续低迷；政策落地不及预期；商业规模扩展不顺