核心观点

公司优异的运营能力、可持续的现金流为融资渠道畅通提供了有效支撑，除美元债和机构间REITs 外，公司拟以常州天宁吾悦广场和南通启东吾悦广场为底层资产发行商业不动产REITs ，合计估值较不动产账面价值增值43%，境内外双融资通道为公司实现高质量发展提供资金支持。自2025 年以来，公司已形成涉及多资管产品的融资体系，包括境内债、美元债、机构间REITs 以及拟发行的商业不动产REITs，公司向资管公司转型升级渐入佳境。

事件

2026 年3 月6 日，公司公告拟以常州天宁吾悦广场项目和南通启东吾悦广场项目为底层资产，申报发行商业不动产 REITs。

简评

融资渠道畅通，驱动未来高质量发展。公司拟以常州天宁吾悦广场和南通启东吾悦广场为底层资产发行商业不动产REITs ，两个购物中心合计估值为21.43 亿元，较不动产账面价值增值43%，对应资本化率为6.26%，扣除项目公司对外借款后，本次发行拟募集资金为16.25 亿元，公司持有购物中心资产价值有望迎来重估。除REITs 外，近期母公司新城发展发行3.55 亿美元债，发行票面利率为11.8%。公司境内外融资渠道畅通，且借助商业REITs机遇优化资本结构，为公司实现长期高质量发展提供了坚实的资金支撑。

已形成多产品融资体系，优异运营能力提供有效支撑。公司优异的运营能力、可持续的现金流为公司畅通融资渠道提供了有效支撑。自2025 年以来，公司已形成多产品融资体系，包括境内债券、美元债、机构间REITs 以及拟发行的商业不动产REITs ，同时公司机构间REITs 设置了扩募机制。伴随公司融资产品以及布局购物中心增多，公司向资管公司转型升级渐入佳境。

维持盈利预测和买入评级不变。我们预测2025-2027 年公司EPS分别为0.42/0.52/0.63 元，公司商业运营持续向好、财务状况稳定，维持买入评级和21.82 元的目标价不变。

风险分析

1、房地产市场进一步下行风险。若房地产市场整体热度进一步下行，公司的销售节奏将受到较大影响，开发板块的结算收入规模将下行更多。同时，房价若出现超预期下跌，一方面会影响公司开发业务的销售和结算单价，同时也会给公司带来更多的存货减值，进一步影响利润表现。

2、三四线城市消费超预期下降风险。公司持有的商场大部分位于三四线城市，若三四线城市的消费水平出现超预期下跌，则会对公司商场的出租率、租金单价产生负面影响，进而对公司商场整体的租金收入造成负面影响。

3、未能按期偿付债务的风险。公司的公开市场信用债务，若未来未能按期偿还，则会对公司声誉造成负面影响，进而影响公司的房产销售、商场经营与再融资。