行业观察：一线城市初现筑底迹象。2026 年2 月上海先后出台试点收购二手房、“沪七条”政策，从库存、需求、公积金等多维度支持楼市稳定发展，因此我们针对上海开年以来的二手住宅成交进行跟踪。2026 年1-2 月上海二手住宅成交规模已超过2024 年同期水平，并较2025 年同期仅降低3.37%。

考虑到“沪七条”放松政策的出台时间为2026 年2 月末，对2 月楼市的提振影响有限，我们认为后续的市场表现可期。从成交结构看，相对低价位段的小户型房屋成交占比或相对提升。从价格看，2025 年12 月-2026 年2 月，上海二手住宅成交均价较挂牌均价的降幅逐渐收窄。从租金收益率看，根据中原地产数据，上海二手住宅整体的租金回报率于2025 年12 月达到2.01%，并已持续高出10 年期国债收益率。因此我们判断上海楼市初现筑底迹象。

行业展望：区域分化是长期趋势。居民住房需求主要来自城镇人口增长带来的刚性住房需求、住房品质提升产生的改善型需求、拆改刺激的更新需求。区域间人口吸纳能力差异较大，致使城市间住房需求表现分化。以商品住宅去化周期为例，一线城市普遍库存压力相对较小；华东区域内城市间分化明显；西南、华中、华南等区域的部分主要城市去化压力相对较低，华北、东北、西北等地的城市间差异较大。从土地成交看，我们观察到一线城市的土拍热度率先回暖，二线城市的热度逐渐修复，三线城市依然存在流拍现象。

宏观视角：如何观察地产市场企稳？ 房地产曾一度是中国经济增长的引擎，但中国经济增长的结构已发生深刻变化，宏观经济对地产的依赖度已下降至较低水平。房地产供给端已经过比较深度的收缩，这有利于新的供需平衡的形成。房地产开发资金结构也出现了变化，居民杠杆明显下降。从房地产销售价格来看，已经历持续时间最长、幅度最大的调整。房地产2021 年开启下行周期，在经历了将近5 年较为深度的调整之后，已出现“性价比”。房价的下跌被动推升了租金回报率，租金回报率渐渐超出了无风险回报率，同时租金回报率也在逐渐接近住房贷款利率。观察历史房地产复苏周期，传导链条为二手房销量回暖→新房销量回暖→房地产投资企稳→房价企稳。2026 年春节后，一线城市二手房销量已呈现回暖迹象，有望向更多城市和新房扩散。参考国际经验，房地产的深度调整周期约为6-7 年，中国本轮房地产的调整始于2021 年年中，目前已持续了将近5 年，已经过了较为深度的调整。

策略视角：地产板块处于低估值、低成交、低持仓的区域，行业最坏阶段或已过去。房地产在过去二十年间通过盈利贡献、流动性传导与风险偏好三条路径深刻影响股票市场定价，但随着房地产在经济结构中的权重下降，以及制造业投资、科技产业与消费升级逐渐成为新的增长动能，其对A 股的系统性影响正在减弱。当前地产板块PB 估值、成交占比与公募基金持仓均处于历史低位，外资流出有所收窄并出现边际回暖迹象，表明市场对行业风险的定价已较为充分。与此同时，2026 年3 月主要城市房地产市场出现阶段性“小阳春”，一线及核心二线城市成交量改善，显示需求端正在边际修复。往后看，地产板块若要从底部走向阶段性行情，仍需销售持续回暖、房企信用风险进一步稳定、政策预期保持连贯以及资金配置结构出现回补等条件逐步形成。

投资建议：上海2026 年2 月前后率先出台政策，从库存、需求、公积金等多维度支持楼市稳定发展，其他城市3 月陆续出台公积金等政策降低居民购房门槛。我们跟踪到2026 年1-2 月的二手住宅成交规模仅较2025 年同期略有下降，并且上海二手住宅成交均价较挂牌均价的降幅逐渐收窄，或已初现筑底迹象。区域间人口吸纳能力差异较大，致使城市间住房需求表现分化。随着行业逐渐进入高质量发展阶段，行业估值或迎来整体修复，头部房企凭借低融资成本和核心区域高市占率的优势，有望通过估值修复实现整体的β机会。我们看好：招商蛇口、保利发展、华润置地、华润万象生活、滨江集团、新城控股、招商积余、龙湖集团；建议关注：1）优质开发：绿城中国、中国海外发展；2）优质物管：绿城服务；3）优质商业：恒隆地产；4）代建龙头：绿城管理控股；5）中介龙头：贝壳-W、我爱我家。

风险提示：全球和中国宏观经济不及预期的风险；房价大幅波动的风险；人口增速不及预期的风险；城镇化发展不及预期的风险；物价大幅波动的风险；政策推进和实施不及预期的风险；房屋销售不及预期的风险；市场流动性不及预期的风险。