本报告导读：

目前国内物价水平震荡上行，且无风险收益率持续下行。部分一线城市和二线城市名义租金收益率有望震荡抬升，部分二线城市名义租金收益率接近国际水平。购房信心冲高回落，未来准备看房意愿与前期持平。

投资要点：

历史回测看， 经通胀调整后的名义租金收益率是有效指标。过去国内住宅实际租金回报率不高，但考虑CPI 因素后并不低。但随着近年来国内通胀下行，考虑CPI 因素后的国内名义租金收益率反而偏低。1）传统以“名义租金/名义房价”所测算租金收益率，存在讨论口径差距造成资产间不可比问题。该模式所得租金回报率，本质是实际租金收益率（=名义租金/名义房价）。以上基础上不论国际比较还是全球大类资产回报率比较，都是不可比口径；2）调整至可比口径的名义收益率，即“名义租金收益率=实际租金收益率+潜在通胀”，是更合理可比指标。

考虑到“租金回报率+CPI=无风险收益率+风险溢价”公式对同一货币环境下跨资产比较更加有效。目前国内物价水平震荡上行，且无风险收益率持续下行，部分一线城市的名义租金收益率有望震荡抬升。2026年Q1 一线城市住宅租金收益率保持稳定，从2026 年1 月的1.7%基本持平至2026 年3 月的1.7%。但由于一线城市的通胀水平有所回升，即从2026 年1 月的-0.28%回升至2026 年3 月的0.65%，这导致一线城市“租金回报率+CPI”从2026 年1 月的1.4%回升至2026 年3 月的2.4%，高于1.8%的无风险收益率。考虑到2026 年Q1 部分一线城市（北京、深圳）CPI 仅为0.5%，因此展望2026 年2Q，中国部分一线城市的资产名义租金回报率有望继续抬升。

二线租金回报率+CPI 持续回升，部分二线城市名义租金收益率接近国际水平。2026 年Q1 二线城市住宅租金收益率缓慢上行，从2026 年1月的2.35%攀升至2026 年3 月的2.44%。但由于二线城市的通胀水平回升较为明显，即从2026 年1 月的0.31%回升至2026 年3 月的1.18%。

数据导致二线城市“租金回报率+CPI”从2026 年1 月的2.7%回升至2026 年3 月的3.6%。相对于目前1.8%的十年期国债收益率，二线城市名义租金回报率达标度持续改善。尤其是成都2026 年Q1 的CPI 提升了1.8pct，数据导致成都2026 年Q1 “租金回报率+CPI”提升1.9pct至4.7%。2025 年发达国家首都“租金回报率+CPI”大约在6%左右，目前国内长沙是最接近该国际住宅收益率水平。

购房信心冲高回落，未来准备看房意愿与前期持平。2026 年3 月底居民购房意愿强于上月占比约为16%，与上月环比持平，仍有一定观望气氛。整体来看，随着政策逐步消化，市场信心冲高回落，居民准备看房占比基本持平，从2026 年1 月的45%升至2 月的46%，再次回落至3 月的45%，仍低于一半水平以下。建议后续关注CPI 走势，需求侧政策和监管指导对价格预期的影响。

风险提示：CPI继续跌落，无风险收益率上行过快。