公司近况

新城控股近期发布2026 年4 月经营简报，我们点评如下：

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1-4 月商业运营稳健，料全年有望兑现指引。2026 年4 月公司商业运营总收入11.7 亿元，同比+3.2%；1-4 月累计商业运营收入47.2 亿元，累计同比+2.9%。1-4 月公司新开业吾悦广场1 座，年底在营广场计划达183 座。近期社零增速虽有放缓，我们认为公司三四线商业资产运营表现韧性强，大概率兑现或甚至小幅超出2026 全年指引（145 亿元，同比+2.8%）。

开发长库存出清，将带动资债结构优化以及利润逐步兑现。1-4月公司签约销售额40 亿元，同比-42%，我们估测公司可售货值约350-400 亿元，或支撑全年120-140 亿元全口径销售。1Q26财报显示，应付账款及票据同比下降16.5%至355 亿，开发业务无息债务稳步压降；与此同时，一季度业绩同比+2.4%至3.1 亿元，且经营性现金净流入1.6 亿元（1Q25 +0.9 亿元）。向前看，我们判断伴随开发结算资源体量收缩，销管费下降与高有效税率问题改善，或将带动利润在2026-27 年逐步释放。

融资端进展顺利；短期受资金面扰动出现较大回撤，我们提示超跌后的配置机会。公开债方面，公司5 月到期2.36 亿美元海外债已顺利兑付，年内剩余到期（含回购）债券面值约41 亿元。

同时，近期公司已申报23.67 亿元公司债用于置换23 新城01、G新城优、PR优1A，其利率成本在4.5-6.5%。此外，公司3 月已申请证监会商业不动产REIT并受理，预计规模16.25 亿元，现已得到首轮受理反馈意见。近期公司被MSCI中国指数剔除成分股，加之地产板块估值整体回调，以及4 月社零增速创23 年以来新低，共同导致公司股价阶段性超跌。我们积极提示公司未来1-2 年经营与业绩改善所带来alpha机会，以及超跌后配置契机。

盈利预测与估值

我们维持公司盈利预测不变，即26/27 年10.7 亿元/18.2 亿元，当前公司交易于0.50/0.49 倍26/27 年市净率。我们维持跑赢行业评级，考虑到资金面因素，略下调目标价12%至23.5 元/股，对应0.85/0.83 倍26/27 年市净率，较当前有70%的上行空间。

风险

开发业务出清不及预期，三四线消费环境超预期恶化。