5 月样本城市新房和二手房成交同比延续韧性，京沪深相对更优。样本城市二手房价格月环比跌幅季节性扩大，但跌速仍低于过去三年同期水平，同时沪深置换链条有一定传导迹象。京沪挂牌量仍在持续收缩。京沪深住宅租金连涨3 个月，强于24/25 年季节性表现，其中5 月沪深房价和房租持续改善。

总体而言，市场量价表现具有韧性，核心城市表现更优。我们维持全年房价“二阶导转正”的预判，建议增配地产板块。

成交：5 月新房和二手房同比表现延续韧性，京沪深相对更优新房方面，受“严控增量”政策导向和房地产市场调整影响，1-5 月60 城新房供应套数同比-30%。供应端限制下，1-5 月74 城新房成交套数同比-14%，但各线城市成交同比降幅均小于供应同比降幅，说明需求端实际上有所修复。尤其进入Q2，随着高质量项目推出，新房成交同比明显改观：

城市能级越高、成交表现越好，京沪深连续两个月实现同比正增长；5 月重点城市新房去化率修复至42%，回到24 年以来的较高位置。但从结构上看，高端产品面临一定去化压力。二手房方面，4-5 月活跃的成交表现已推动样本城市年初至今累计成交同比回正，表现继续优于新房。5 月京沪深二手房成交均实现同比正增长，尤其上海3-5 月二手房成交规模持续处在23 年以来的较高位置、4-5 月同比增速均超过20%。

房价：样本城市跌幅边际扩大，但沪深置换链条有一定传导迹象5 月下半月以来84 城二手房价格跌幅受季节性影响有所扩大，但跌速仍低于过去三年同期水平（-0.5% vs -0.8%/-1.1%/-1.0%），一线城市更具韧性(-0.2%)。核心城市分总价段来看，上海二手房价格回暖有从低总价段向中高总价段传导的迹象，深圳则有从豪宅段向中高总价段传导的迹象，但北京未能延续哑铃型复苏格局。

挂牌量：京沪挂牌量仍在持续收缩

春节后49 城二手房挂牌量出现季节性回升，但截至6 月5 日仍较25 年末收缩0.7%。一线城市挂牌量改善更为显著，春节后先是经历短暂的季节性回升，之后再度转为持续下降，截至6 月5 日已较25 年末收缩6.0%。其中，北京、上海、深圳、广州分别较25 年末-9.4%/-9.7%/+1.8%/-4.7%。城市之间的分化较大，49 个样本城市中，有23 个挂牌量较25 年末上升。

租金：京沪深连涨3 个月，强于24/25 年季节性表现5 月50 城住宅租金延续小幅下跌（-0.1%），但3-5 月京沪深租金环比连续上涨，季节性表现优于24/25 年，或说明刚需支撑下，核心城市租金调整已逐步进入后半程。往前看，6 月进入高校毕业生就业季，租赁市场或将再次进入旺季，或推动产业资源丰富的核心城市住宅租金延续结构性企稳；中长期来看，住宅租金的持续复苏取决于经济增长、CPI 等宏观变量。值得注意的是，5 月上海、深圳是唯二房价和房租都持续改善的城市。

投资结论

建议关注：1、历史负担较轻或者现金流更为健康，在深度布局新兴产业的城市储备丰富的房企：华润置地、建发国际集团、建发股份、滨江集团、绿城中国、招商蛇口、越秀地产、城投控股等；2、估值处于低位、计提减值准备较为充分的企业：龙湖集团、新城控股等；3、在一阶导转正的区域有布局的港资企业：新鸿基地产等；4、具备体系化竞争壁垒的商管公司，以及业绩稳健、派息积极的物管公司：华润万象生活、绿城服务、招商积余等；5、存量交易及地产链后端产业链的企业。

风险提示：地产政策波动，地产量价复苏不及预期，部分房企经营风险。