1、政治局会议重申稳定房地产市场，充分发挥存量政策效能。

1）7 月30 日中共中央政治局召开会议，会议强调“做好下半年经济工作…实施好更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策，充分发挥各项存量政策效能…稳定房地产市场…”。我们在前期多篇行业跟踪报告中提出，2026 开年《求是》集中刊文稳定房地产行业预期，地产情绪迎曙光；2 月起多地启动旧房收购“以旧换新”明显提速；5 月15 日国常会审议通过《城市更新“十五五”规划》（2026-2030年）；7 月13 日国务院批复《扩大消费“十五五”规划》，提出“促进大宗耐用商品消费。更好满足住房消费需求…因城施策增加改善性住房供给…”;7 月15日习总书记考察上海城市更新项目，强调党中央高度重视城市工作。

2）当前我国城市发展已转向存量提质增效为主的阶段，部分重点城市得益于城市更新行动，中心城区面貌逐步改善，在提升城市品质的同时，也提升了二手存量房的内涵价值；住房消费和物业服务纳入大宗耐用商品消费范畴，对房屋品质及物业服务品质提出了更高的要求，地产开发商和物业服务商的产品竞争力、品牌影响力、用户美誉度成为更加重要的考量指标；随着二手房成交活跃度提升和居民购房置换链条的逐步启动，新房销售边际也出现积极变化。

2、地产行业逐步趋稳，置换链条逐步启动，新房边际销售出现积极信号。

1）2026 年初至今(7 月31 日，下同)，15 城二手房累计成交超过76 万套(+5%)，其中北京10.8 万套(+6%)、上海17.0 万套(+14%)；边际来看，2026 年7 月，15城二手房合计成交10.6 万套(+6%)，其中北京1.4 万套(+10%)、上海2.3 万套(+19%)、苏州6258 套(+26%)、佛山6117 套(+21%)。

2）居民购房置换链条逐步启动，部分城市的新房销售边际出现积极信号。2026年7 月，20 城新房合计成交5.7 万套(+0.2%)，其中北京3113 套（+8%）、上海8750 套(+17%)、深圳2084 套(+45%)、杭州2044 套(+86%)、苏州1611 套(+33%)、宁波1868 套(+192%)、佛山2287 套(+5%)。

3、截至2026 年Q2 公募基金持仓房地产占股票投资市值比例为0.31%。

截至2026 年Q2,公募基金持有房地产股票（证监会行业）总市值为276 亿元（2026年Q1 为365 亿元），占净值比例0.07%（2026 年Q1 为0.10%），占股票投资市值比例0.31%（2026 年Q1 为0.45%），相对于标准行业配置比例低配0.53个百分点（2026 年Q1 为低配0.58 个百分点）。

投资建议：2026 开年《求是》集中刊文，明确改善和稳定房地产预期，随着前期一揽子房地产政策持续落地，地方政府调控自主性提升，区域分化和城市分化进一步加深。部分高能级城市有望获益于城市更新，实现城市结构优化转型和内涵式发展，加快政府收购和“以旧换新”，逐步实现“止跌回稳”；随着供给侧逐步出清，部分信用优势明显的龙头央国企地产将持续受益于竞争结构优化，建立较高的“品牌优势护城河”，实现经营业绩的企稳回升。投资建议关注三条主线：

1）具备片区综合开发能力，信用优势明显，产品美誉度高，在核心城市销售排名靠前的稳健央国企地产，推荐中国金茂、中国海外发展等。2）公募REIT 积极推进，存量资源丰富，具备运营品牌核心竞争力，推荐华润置地等。3）看好物业服务长期发展空间，推荐招商积余、华润万象生活、绿城服务等。

风险分析：房地产行业的政策宽松政策推进不及预期风险、市场需求不及预期风险、房价下行超预期风险、房地产企业信用风险、项目竣工不及预期风险、多元化业务经营不佳风险；物业服务企业的人工成本刚性上涨风险、增值服务拓展风险、关联方依赖风险、外包风险等。