核心观点

8 月7 日，北京印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，北京楼市新政主要涉及限购、赠与、公积金三个方面，其中五环内购房社保要求2 年改1 年，家庭公积金贷款额度提升至240 万，最高上浮100 万。社保要求下调后新市民购房需求有望前置，公积金额度提升可有效降低居民房贷负担，释放刚需及刚改需求。继上海、深圳后，北京楼市新政有望提高楼市活跃度，助力稳定北京房地产市场。

事件

8 月7 日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和自然资源委员会、北京住房公积金管理中心联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，进一步优化调整房地产相关政策。

简评

五环内社保要求2 改1，公积金贷款额度大幅提升。北京楼市新政主要涉及限购、赠与、公积金三个方面，1）非京籍居民购买五环内商品住房，社保或个税要求由2 年调整为1 年；2）父母赠与住房不核验子女的购房资格；3）个人首套/二套公积金贷款额度120/100 万，夫妻双方额度翻倍；城六区外迁/绿色建筑/多孩家庭分别可上浮20/40/40 万，上浮可叠加。4）贷款额度与缴存年限挂钩，单人每年缴存可贷20 万，夫妻每年缴存贷40 万；5）已结清公积金贷款再购房可申请公积金贷款；6）支持公积金贷款存量房“带押过户”，自住住房装修可最高提取公积金25 万。

公积金额度大幅提升，降低居民购房成本。北京公积金此前贷款额度为120 万，最高可上浮40 万，调整后夫妻双方最高可贷240万，最高上浮100 万，公积金贷款额度翻倍，可显著提高沉淀资金的使用效率。新政后公积金贷款额度最高提升180 万，预计每月可节省房贷支出431 元，总利息支付可节省15.5 万元，有效降低居民负担，释放刚需及刚改需求。

新市民需求有望前置。非京籍购买五环内住房社保从2 年调整为1 年，缩短来京工作且有购房需求群体的等待周期，有望将来京工作群体的置业需求前置，短期内或将带动五环内一二手房成交活跃度。存量房公积金带押过户落地后，可有效降低交易摩擦成本，且居民置换后潜在的装修需求亦可最高提取25 万公积金，增加居民的置换意愿。

看好北京楼市新政后一二手房市场表现。继上海、深圳后，今年北京也出台楼市优化政策，当前北上深楼市政策基本对齐。从公积金额度来看，北上深最高公积金贷款额度分别可达340/324/351 万元；限购来看，北京五环内和上海外环内非户籍购房均需1 年社保。上海在2 月出台楼市新政后，楼市表现出止跌回稳趋势，今年以来上海二手房价上涨1.7%，前7 月二手房成交套数同比增长14%。深圳1-4 月二手房成交套数同比下降9%，在4月底出台楼市新政后，5 月/6 月二手房成交套数同比分别增长17%/13%。参考上海、深圳楼市新政后的积极表现，我们看好北京新政后楼市表现。

核心城市楼市率先止跌回稳，看好优布局核心城市的开发商、二手中介公司以及香港优质房企。重点推荐A 股：

建发股份、滨江集团、新城控股、大悦城，港股：新鸿基地产、领展房产基金、华润万象生活、华润置地、中国金茂、绿城服务、建发国际集团、绿城中国、贝壳-W 等。

风险分析

房地产行业的风险主要在于销售及结转可能不及预期：未来依旧有下行或恢复不及预期的风险；结转不及预期：房地产销售持续下滑，房企现金流承压，或将导致开发商延缓施工节奏，从而导致结转不及预期。

物管行业的风险主要在于行业内竞争加剧导致外拓受阻及母公司交付可能不及预期两个方面：伴随物管覆盖率不断提高，行业内公司从增量增长转向存量小区、单位竞争，竞争加剧可能导致部分公司增速放缓、利润率下降；由于销售持续下滑，母公司竣工量下降，从而导致交付不及预期。