事项：

公司公布2026年半年报，上半年实现营业收入176.4亿元，同比下降20.2%，归母净利润8.5亿元，同比下降5.1%。

平安观点：

毛利率改善明显，经营性净现金流持续为正：2026年上半年公司归母净利润同比降幅低于营收主要源于毛利率改善。上半年公司毛利率33.1%，同比提升6.3个百分点，其中物业出租及管理毛利率71.2%，地产开发结转毛利率9.9%，同比提升1.9个百分点。经营性现金流净额8.2亿元，持续为正。

商业运营稳健增长，地产开发持续去化：2026年上半年公司实现3座吾悦广场开业，上半年末在全国147个城市布局212座吾悦广场，已开业吾悦广场181座、开业面积1675.3万平米，出租率98.35%。上半年吾悦广场客流总量10.3亿人次，同比增长8.7%；总销售额520亿元（不含车辆销售），同比增长0.97%；商业运营总收入71.1亿元，同比增长2.4%。

期末会员人数6072万人，较2025年末增长10.5%。2026年公司地产开发实现合同销售面积102.5万平米，同比下降23.2%；完成合同销售金额63.6亿元，同比下降38.5%；实现75.3亿元全口径资金回笼，全口径资金回笼率118.45%。

投资建议：考虑公司下半年可能存在减值压力，谨慎维持原有预测，预计公司2026-2028年EPS分别为0.38元、0.46元、0.54元，当前股价对应PE分别为31.0倍、25.4倍、21.8倍。公司商业运营良好、规模有序扩张，融资渠道畅通、债务压力持续减轻，“商业运营+地产开发”双轮驱动有望为后续发展保驾护航，维持“推荐”评级。

风险提示：1）若后续楼市修复低于预期，购房者预期扭转缓慢，将对公司经营发展产生冲击；2）若后续消费需求释放持续性不足，商业地产经营存在转弱风险；3）盈利能力下探、持续计提减值风险；4）资金压力加剧风险。