核心观点

2026 年上半年开发行业整体收入同比下降19%，合计亏损791 亿元，较上年同期少亏损234 亿元，主要受到毛利率有所回升、减值规模收窄、费用率下降的支撑。利润前十房企基本为香港、商业、核心城市开发赛道的头部企业，上半年合计归母净利润同比增长18%，盈利韧性更强。行业整体杠杆水平保持稳定，现金流状况在房企控制开发支出、加快销售回款及盘活存量资产的共同作用下得到改善，头部房企的融资优势延续。前8 月百强房企的销售降幅收窄、投资强度减弱，Top10 房企的销售与投资集中度均较去年全年进一步提升。828 新政重塑房地产基础制度，预计将加大房企业绩、财务状况、销售及投资的分化，我们继续看好香港、商业、核心城市赛道的优质企业表现。

摘要

行业亏损收窄，香港、商业、核心城市头部房企盈利韧性更强。上半年157 家上市房企合计收入11787 亿元，同比下降19%，降幅较上年同期扩大4 个百分点；合计亏损791 亿元，较上年同期少亏损234 亿元。毛利率有所回升、减值规模收窄、费用率下降，共同推动行业亏损额收窄。上半年归母净利润前十房企分别为华润置地、新鸿基地产、长实集团、中国海外发展、时代中国控股、恒基地产、太古地产、信和置业、龙湖集团、保利发展，合计实现归母净利润507 亿元，同比增长18%。预计828 新政对房企2026-2027 年业绩的影响有限，2028 年及以后业绩预计呈现结算规模下降、利润质量改善的局面，房企间业绩分化将更为明显。

行业杠杆水平保持稳定，现金流状况改善。上半年末157 家上市房企整体资产负债率为68.1%，有息负债率为29.9%，均较2025 年末持平。上半年样本房企合计现金净变化额由上年同期的净减少452 亿元转为净增加127 亿元，整体现金流状况改善，主要由于房企控制开发支出、加快销售回款及盘活存量资产，使得经营性现金流净流入较上年同期增加766 亿元。头部房企融资成本在上半年继续下降，融资优势延续。828 新政下，短期房企的有息负债需求和净负债率可能上升，中长期看多元化融资支持有望提升房企财务安全性。

销售降幅收窄、投资强度减弱，头部房企销售与投资集中度提升。今年前8 个月百强房企全口径销售额为18977 亿元，同比下降15%，降幅较2025 年全年收窄约5 个百分点；合计拿地金额达5421 亿元，同比下降25%，整体投资强度为28.6%，较2025 年全年下降4.2 个百分点。前8 月Top10 房企占百强整体销售额、拿地金额的比例分别为52.6%、64.9%，分别较2025 年全年提升3.0、10.3 个百分点。828 新政下，预计房企的销售与投资规模降幅将在2027年有所扩大，2028 年及以后下降压力有望缓解，头部房企与核心城市占比将进一步提升。

828 新政重塑房地产基础制度，地产开发的城市分化、企业分化仍将延续，看好三条赛道优质企业表现。香港赛道中看好香港房企龙头新鸿基地产等；商业赛道中看好持有商业地产丰富优质、运营能力强的企业，包括华润置地、太古地产、新城控股、大悦城、龙湖集团等；核心城市赛道中看好土储优质、产品力强的开发商，包括中国海外发展、中国金茂、建发国际集团、绿城中国、滨江集团等。