事件：公司发布2026 年三季报。2026 年前三季度，公司实现营收249.23 亿元，同比下降27.49%； 归母净利润9.65 亿元，同比下降0.91%；每股收益0.43 元/股。

毛利率提高：2026 年前三季度，公司实现营收249.23 亿元，同比下降27.49%。

营收下滑主要由于房地产项目交付收入较去年同期减少。2026 年前三季度实现归母净利润9.65 亿元， 同比下降0.91%。收入双位数下滑、归母净利润微降的原因是毛利率上行，2026 年前三季度，公司毛利率33.89%，较去年同期提高8.29pct。投资上，公司2026 年前三季度投资损失1.67 亿元，去年同期为收益0.04 亿元。公允价值变动上， 2026 年前三季度公允价值变动损失120.45 万元，去年同期为损失4341.32 万元。费用上，2026 年前三季度公司的销售费用率、管理费用率分别为3.71%、7.30%， 分别较去年同期降低1.02pct、提高1.71pct。

商管维持高出租率：2026 年前三季度，公司实现商业运营收入108.71 亿元，同比增长3.42%，其中租金收入101.46 亿元，同比增长3.46%。截至2026 年9 月末，公司出租物业182 个，出租面积1001.20 万方， 出租率98.16%，其中甘肃的物业出租率达到100%。从区域分布看，公司前三季度在江苏、浙江的租金收入分别占租金收入的26.07%、11.52%，两省合计达到37.59%；截至2026 年9 月末，公司在江苏、浙江、山东的出租物业数量分别为44 个、19 座、17 座。

开发业务规模收缩：2026 年前三季度，公司实现销售面积141.29 万方，同比下降27.88%；销售金额88.25 亿元，同比下降41.36%；对应销售均价6246元/平米，同比下降18.69%。从区域布局看，截至2026 年9 月末，公司今年在江苏、山东、湖北、广东、天津、浙江等区域的销售面积占公司销售面积的60.46%，是公司主要销售区域。

公募REIT 落地：公司发行商业不动产REIT，原始资产为公司的常州天宁吾悦广场项目、南通启东吾悦广场项目，募集规模15.53 亿元，网下投资者认购和公众投资者配售比例分别为19.03%、3.33%，表现出市场对于公司资产的认可。在财务端，公司积极偿还债务，2026 年Q3，公司已偿还境内外公开市场债券8.6 亿元，截至2026 年9 月末，公司合联营公司权益有息负债规模为18.16 亿元，较2026 年6 月末的收窄7.66 亿元。

投资建议：2026 年前三季度，公司商业运营收入稳健提升，出租率维持高位，开发业务收缩，对公司影响进一步收窄。公司成功发行商业不动产REIT，表现出市场对公司商业不动产的认可。基于此，我们维持公司2026-2028 年归母净利润为7.47 亿元、8.13 亿元、8.75 亿元的预测，对应EPS 为0.33 元/股、0.36 元/股、0.39 元/股，对应PE 为36.82X、33.82X、31.42X，维持“推荐”评级。

风险提示：宏观经济不及预期的风险、房地产销售不及预期的风险、商业运营不及预期的风险、商业新开商场不及预期的风险、房价大幅度下跌的风险、资金回流不及预期的风险、债务偿还不及预期的风险。