本月观点：近期中央经济工作会议呵护基调延续，统筹化解风险，多家银行响应“三个不低于”并开展支持房企融资性质座谈会，卓越、新城控股、龙湖集团等多家民企完成发行或拟发行中期票据；需求端方面，一线城市限制性政策加速退出。临近年末推盘量低位回升，新房成交有望延续环比改善，但当前购房者对于未来房价、收入预期仍相对谨慎，需关注后续销售走向。投资建议方面，行业弱复苏下，短期土储质量仍为房企估值核心，建议拥抱土储质量佳、增长确定性强、积极优化发展模式房企如保利发展、招商蛇口、越秀地产、华发股份、中国海外发展、滨江集团、万科A等；同时关注物管（招商积余、保利物业等）、代建（绿城管理控股）、经纪（贝壳）等细分领域龙头及城中村改造等主题性机会。

政策：中央经济工作会议呵护基调延续，一线城市限制性政策加速退出。11月涉房类政策30项，其中偏松类政策29项；中央经济工作会议呵护基调延续，统筹化解风险，“三大工程”相关进程有望提速；北上深接连落地重磅新政，限制性政策加速退出。

资金：房企境内融资环比改善，迎来新一轮政策支持。11月房企境内债融资规模305亿元，环比升37.2%；11月下旬以来监管机构对银行信贷提出“三个不低于”，多家银行响应并开展支持房企融资性质的座谈会；11月以来卓越、美的置业、新城控股、龙湖集团、金辉集团等多家民企完成发行或拟发行中期票据；首批4单消费类基础设施公募REITs获批，参与商业地产领域的房企迎来利好。

楼市：百城住宅价格环比企稳，成交压力仍存。临近年末推盘量低位回升， 12月（截至20日）新房成交环比改善，重点50城新房月日均成交套数环比升1.4%，百城住宅平均价格连续3个月环比企稳回升，但当前购房者对于未来房价、收入预期仍相对谨慎，需持续关注后续销售走向。

地市：供给放量成交疲弱，取消“限地价”提振效果有限。11月百城土地供应建面环比增120.8%；成交建面环比降26.6%。据安居客统计，全国1-11月供地计划完成率不足70%，临近年末各地加大优质地块供给，拉动市场成交；22个实行集中供地公告的城市中，已有18个取消土地限价，恢复“价高者得”模式；11月土地市场，在仍有“限地价”要求的26宗地块中，无地块触达最高价，88宗“价高者得”地块中，底价成交占比74%，0-15%溢价率占比10%，15%以上溢价率地块仅占比16%。

房企：百强销售延续低迷，拿地积极性环比回落。11月单月百强房企销售额环比减少3.4%，同比下降30%，同比降幅较10月扩大1.7个百分点；1-11月百强房企累计销售额同比下降15.5%、销售面积同比下降23.4%。受10月高基数影响，11月50强房企整体拿地销售金额比、拿地销售面积比环比分别降30.8pct、26pct。多地土拍取消“限地价” 后，房企拿地更加精准，聚焦优质地块，土拍分化加剧，中小型民企受困于资金实力，获取优质地块难度大大增加。

板块表现：11月申万地产板块跌1.48%，跑赢沪深300（-2.14%）；截至2023年12月21日，当前地产板块PE（TTM）12.91倍，估值处于近五年78.8%分位。

风险提示：1）若后续货量供应由于新增土储不足而遭受冲击，将对行业销售、开工、投资等产生负面影响；2）若楼市去化压力超出预期，销售持续以价换量，将带来部分前期高价地减值风险；3）政策呵护力度有限，行业调整幅度、时间超出预期，将对行业发展产生负面影响。