核心观点：

政策环境综述：供需政策合力，新模式构建稳推进。近期地产政策集中发力，需求端政策持续宽松，据各地政府网站，上海放松两区人才限购，广州继23 年9 月缩小限购区域后再次放松限购政策，释放部分购买力；供给端房企融资渠道再拓宽，住房租赁相关贷款及经营性物业贷成为新的融资着力点，房地产融资协调机制进一步满足房企合理融资需求，近期央行决定再降准0.5pct，宏观大环境的宽松及地产针对性政策的发力都将为房企创造一个稳定的融资环境，缓解市场下行带来的房企流动性压力。新模式构建方面，纳入城中村改造、保障房建设的城市扩围，将对城中村改造的推进及整体保障房建设体量产生积极影响。

成交市场综述：年内热度前高后低，景气度低位。据统计局数据，23年12 月商品房销售金额1.1 万亿元，同比下降17%，全年累计11.7万亿元，同比下降7%，热度前高后低，金额倒退至2016 年水平。据统计局数据，12 月新房价格环比下跌或持平城市数量占比90%，环比上升3pct，二手房该比例100%，房价下跌比例高位。据中指院数据，25 城住宅12 月推盘面积环比上升13%，同比下降7%，年末推盘规模边际回升。25 城住宅批售比0.93，环比下降0.08，景气度仍低位。

土地市场综述：年末热度改善，分化仍较明显。据中指院数据，23 年12 月600 城商住用地出让金1.03 万亿元，同比上升4.8%，年底土地成交热度回升。23 年全年出让金为4.12 万亿元，同比下降15.8%，降幅较22 年收窄13.2pct，年内土地市场成交热度仍处于相对低位。分类型来看，22 城12 月出让金同比上升40.3%，非22 城二线、高价三四线、低价三四线分别下降5.6%、9.2%、6.8%，核心城市拉动成交。

开发投资市场综述：全年投资倒退至17 年水平，保交付下竣工稳定。

根据统计局数据，23 年12 月全国商品房新开工面积7920 万方，同比下降10.3%，单月规模仅相当于01 年水平，全年倒退至07 年水平。

12 月全国商品房投资额6868 亿元，同比下降12.5%，全年投资11.1万亿元，同比下降9.6%，倒退至17 年水平。23 年全年商品房竣工面积同比上升17.0%，而22 年下滑15.0%，保交付下竣工端较稳定。

融资市场综述：全年到位资金退至15 年水平，供给端融资降幅较大。

根据统计局数据，2023 年12 月房地产企业到位资金1.0 万亿元，同比下降15.8%，降幅环比扩大7.1pct，全年到位资金12.75 万亿元，同比下降13.6%，倒退至2015 年水平，其中供给端融资同比下滑16.8%，需求端回款下滑10.7%，供给端融资降幅较大。

风险提示。未来基本面表现不及预期。未来融资环境进一步收紧，信贷投放量减少。供给侧改革下行业出清，对于市场情绪产生扰动。