核心观点：

强化REITs 权益属性，弱化行情对持有者利润表现的影响。2 月8 日，证监会此次会计规则调整，明确了并表原始权益人在合并报表层面，应该将其他方持有的REITs 份额，归属权益，而非负债科目。在本次政策调整后，若持有方选择将REITs 份额指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产，则REITs 股价的波动将不再影响持有者利润表利润。且在未来REITs 进行现金分配时，可通过投资收益增厚持有者的利润表利润，使购买和持有REITs 的收益更加稳定。其他政策方向上，民营项目和保租房项目是REITs 工具重点扶持的方向。

2 月5 日，发改委表示已向证监会推荐民间REITs 项目6 个，受理8个，辅导4 个，将继续支持更多民间项目发行REITs。1 月5 日，央行和金融总局发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》，要求在租赁方领域稳步推进房地产投资信托基金试点工作。

1 月C-REITs 行情受突发事件影响下滑，但市场活跃度进一步上升。

根据Wind 数据，1 月C-REITs 综合收益指数下滑3.94%，日均换手率1.06%。截至1 月31 日，中国C-REITs 市场总规模达804 亿元，流通盘市值达394 亿元，上市基金总数30 只。1 月总交易量26.50 亿份，环比上升5.21 亿份，增幅24.47%。1 月C-REITs 整体走势强于股债表现，整月走势低于NAV，处于低估值区间，主要系自23 年以来行情持续走弱。1 月不动产板块受京东REIT 降租事件出现下滑，跌幅11.46%。物流设施首当其冲，降幅14.91%，其中京东REIT 下滑27.98%。产业园区也出现一定程度下滑，降幅12.17%，除临港REIT和和达高科REIT 降幅约8%以外，其他产业园REITs 跌幅均超10%。

保租房相对温和，下滑5.56%。经营权板块相对表现较好，但也下滑2.10%，高速公路、水电环保及新能源均存在一定程度下滑，降幅分别为1.44%、2.78%和3.80%，且整体活跃度高于不动产，换手率1.92%。

剔除本金摊还后，特许经营权REITs 预期23 分派率趋近于不动产REITs。将23 年初各特许经营权REITs 按项目剩余期限平均并使用23 年年化可分配金额减去该年金，计算得到剔除了本金摊还的可分配金额。再以剔除本金的可分配金额除以24 年1 月末总市值即算得在24 年1 月的预期23 年年化分派率。结果显示，折算之后特许经营权REITs 调整后的分派率最高为6.9%（山高高速REIT）。同时由于23年可分配金额不达预期、项目剩余期限较短等原因，3 单特许经营权REITs 的预期23 年化分派率为负。

风险提示。基金价格存在波动风险；基金管理人限于知识、经验或带来的管理风险；如政策发生变化，或导致基础设施收入降低的风险等。