12月12日讯（记者 李洁）民营房企融资，在资本市场有了新动静。

新城控股2025年度第三期中期票据近日成功发行，规模达17.5亿元，期限5年，发行利率为4.00%。

稳步推进债务融资的同时，该公司在资产证券化领域亦实现重要突破。

2025年11月28日，“国金资管-吾悦广场持有型不动产资产支持专项计划”在上海证券交易所成功设立。该项目发行规模6.16亿元，是全国首单民营地产上市公司成功发行的持有型不动产ABS（又称机构间REITs），同时也是全市场首单消费类机构间REITs产品。

据了解，该产品的落地，是上交所在中国证监会指导下，推动多层次REITs市场建设、盘活存量商业不动产的重要实践。这一商业地产引入“活水”的新路径，为民营房企拓宽权益融资渠道、优化资本结构，提供了一个创新范本。

政策引领市场扩容 首单消费类机构间REITs应时而生

值得关注的是，上述吾悦广场专项计划的成功设立，正值中国证监会于同日发布《关于推出商业不动产投资信托基金（REITs）试点的公告》并向社会公开征求意见。

业内人士认为，这意味着我国REITs市场正式从基础设施领域扩容至商业不动产，为房地产行业向“资产运营”新发展模式转型提供了关键的金融工具支持。

华泰证券分析指出，商业不动产REITs的出台意味着市场规模扩张有望提速。目前消费REITs合计已上市12只，充沛存量、成功经验以及监管流程的简化，都有望成为加速发展的催化剂。对商业地产企业而言，商业不动产REITs有助于打破资产高沉淀约束，进一步打通“融投管退”闭环，提升资产流动性，并推动优质资产及企业的价值重估。

据悉，本次成功设立的专项计划底层资产为青浦吾悦广场，位于上海市青浦新城核心区域，建筑面积超12万平方米，集餐饮、零售、娱乐等多业态于一体，地理位置优越，经营情况稳定，现金流持续稳健。基础资产由经验丰富的吾悦商管负责运营，近年来始终保持出租率、销售额等关键指标的稳健增长。

作为全国消费类及A股民企“双首单”持有型ABS，该项目不仅打通了持有型商业地产通过权益型ABS盘活资产的核心路径，还为民营房企借此途径“引入活水”提供了可复制的标杆实践范本。

公开资料显示，截至2024年末，新城控股已在全国布局200座吾悦广场，其中173座已开业，形成了规模化的商业管理网络与持续稳定的现金流生成能力，为本次机构间REITs产品的价值提供了坚实支撑。

新城控股相关负责人透露，公司正积极探索包括公募REITs、机构间REITs在内的多层次盘活工具，旨在优化资本结构，释放资产价值，为战略拓展注入新动力。2025年1-11月，新城控股累计实现商业运营总收入约128.52亿元，同比增长10.36%，体现了向“资产运营”战略转型的成效。

一家投资机构负责人认为，核心城市优质商业资产现金流回报稳定，在当前市场环境下具备配置价值。本项目底层资产抗周期性强，扩募储备充足，为投资者提供了兼具稳定现金流与增值潜力的配置工具。

服务实体经济与内需战略 REITs规模有望持续扩大

在本次专项计划推进过程中，上海证券交易所发挥了重要的市场组织与引导作用。

上交所有关负责人表示：“交易所积极开展分类监管，扶优限劣，对于诚实守信、有意愿有能力完善机制建设、努力提升项目运营质效、积极回报投资者的各REITs项目参与方，将充分发挥全链条综合服务优势，支持其建好REITs平台，培育一批投资者信任、认可的标杆项目，形成‘好项目有好待遇’的REITs市场生态。”

据了解，本次专项计划项目通过市场化询价，成功引入覆盖保险、银行理财、券商、信托等类型的多元化投资者，实现了精准定价，充分体现了上交所在“资产筛选、估值定价等方面尊重市场协商结果”的原则。

此外，本项目在借鉴国内外REITs先进经验的基础上，结合消费类资产特点，全面践行了监管倡导的“六大机制”建设，涵盖信息披露、激励约束、流动性支持、资产运营治理、二级交易和扩募等关键机制，探索性搭建机构间REITs平台，为产品稳健运行和价值提升提供了制度保障。

其中，创新设置的“基准收益+超额收益”分配机制，将运营管理费与运营业绩直接挂钩，有效激发了运营团队的积极性。项目同时设立了灵活的扩募机制，为后续将全国范围内更多吾悦广场优质资产装入平台预留了路径。多层次信息披露制度，则确保投资者能及时掌握关键运营指标，有助于提升信息透明度。

上交所相关负责人表示，上交所秉承发展与安全并重的理念，积极推动机构间REITs市场建设。一方面，坚守安全底线，严把项目入口关，聚焦“货真价实”核心要求，确保底层资产真实可靠不造假、信息披露准确完整不隐瞒、资产预期回报稳定合理不虚高。另一方面，尊重市场规律，激发内生动力，充分保障投融资主体的市场化博弈与价格发现功能，对估值不作刚性限制，通过完善市场机制促进资产真实价值的形成与发现，切实推动市场持续健康发展与活力释放。

下一步，上交所将在中国证监会的指导下，稳步推进机构间REITs各项工作，持续完善相关业务规则，协同各方做好市场培育，进一步激发市场参与主体活力。以优质商业不动产先行稳步开展试点，把好资产“入口关”，鼓励运营管理强、资产运营表现稳健的优质项目开展试点，切实做好风险防范，引导相关主体归位尽责，共同推动REITs市场高质量发展，构建运转高效、风险可控、生态健康的REITs市场体系。

分析人士指出，“国金资管-吾悦广场持有型不动产资产支持专项计划”的成功设立，是金融服务实体经济、支持提振和扩大消费的重要实践，也是落实中央经济工作会议关于坚持内需主导、构建房地产发展新模式、推动高质量发展要求的具体举措，为商业地产行业通过金融创新实现转型升级注入了新的“活水”。