关于新城控股集团股份有限公司
2025年年度报告的信息披露
监管问询函的回复
致同会计师事务所（特殊普通合伙）致同会计师事务所（特殊普通合伙）中国北京朝阳区建国门外大街22号赛特广场5层邮编100004
电话+861085665588
传真+861085665120
www.grantthornton.cn关于新城控股集团股份有限公司2025年年度报告的信息披露监管问询函的回复
致同函字（2026）第 310A005870 号
上海证券交易所：
致同会计师事务所（特殊普通合伙）（以下简称“我们”、“会计师”）接受委
托对新城控股集团股份有限公司（以下简称“公司”或“新城控股”）2025年财务报表，包括2025年12月31日的合并及公司资产负债表，2025年度的合并及公司利润表、合并及公司现金流量表、合并及公司股东权益变动表以及相关财务报
表附注进行审计，并于 2026 年 3 月 26 日出具了致同审字（2026）第 310A005713号的无保留意见审计报告。
我们于2026年4月30日收到了新城控股转来的上海证券交易所上市公司管理一部（以下简称“上交所”）出具的《关于新城控股集团股份有限公司2025年年度报告的信息披露监管问询函》（上证公函【2026】0776号，以下简称“问询函”）。按照该问询函的要求，基于新城控股对问询函相关问题的说明1以及我们对新城控股2025年度财务报表审计已执行的审计工作，现就有关事项说明如下：
问询函问题一、关于投资性房地产与在建工程
年报显示，报告期末，公司投资性房地产账面价值1210.69亿元，占总资产的45.58%，采用公允价值模式计量；报告期内，公司投资性房地产公允价值变动
1.41亿元，上年同期为0.71亿元。此外，公司主要在建工程为“在建酒店”，期末余
额11.81亿元，工程累计投入占预算比例和工程进度均为86%，上年同期对应比例为83%-90%。请公司：（1）补充披露投资性房地产前十大项目、确认公允价值变动收益金额前十大项目的基本情况，包括但不限于所在区域、物业类型、出租率、租金收入水平、评估方法及关键参数（如折现率、租金增长率、空置率等），说明公允价值确认的合理性及审慎性；（2）结合在建酒店项目近三年的预算、累
1《问询函》回复中可能存在各分项数据加总后与汇总数存在尾差情况，系数据计算时四舍五入取整造成。
1计投入、工程进度的情况，说明项目是否存在长期未转固的情形，以及预计完工
及开业时间、后续资金投入安排；（3）结合商业地产市场供需状况、周边可比
项目租金水平变化等，评估投资性房地产及在建酒店是否存在减值迹象，相关会计处理是否符合《企业会计准则》的规定。
（一）公司回复
1、补充披露投资性房地产前十大项目、确认公允价值变动收益金额前十大
项目的基本情况，包括但不限于所在区域、物业类型、出租率、租金收入水平、评估方法及关键参数（如折现率、租金增长率、空置率等），说明公允价值确认的合理性及审慎性。
公司的投资性房地产主要为持有运营的综合性购物中心，即“吾悦广场”。截至2025年12月31日，公司投资性房地产账面价值为1210.69亿元，2025年度确认公允价值变动损益为1.41亿元，占公司期末投资性房地产账面价值比例为0.12%，整体波动较小。
根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》的规定，公司对投资性房地产按照公允价值模式进行后续计量，在持有期间不计提折旧或进行摊销，并于资产负债表日以公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
公司聘请深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司（以下简称“评估机构”）
作为独立评估机构，对截至2025年12月31日的投资性房地产公允价值进行评估，并以评估结果作为确认公允价值变动损益的重要依据。
截至2025年12月31日，公司投资性房地产前十大项目、确认公允价值变动收益金额前十大项目的基本情况如下：
（1）投资性房地产前十大项目期末余额合计为154.78亿，公允价值变动损失
合计为0.38亿，占期末余额0.25%，租金收入合计为13.95亿，较去年增长0.53%：
2租期内公允
租期外预租金水价值计租金水期末余序所在平（元评估折现率/资变动项目物业类型出租率平（元/额（亿号区域/平方方法本化率损益平方米/元）
米/（亿月）月）元）吾悦广江苏商铺及购收益
197.99%6-6424.00%-6.00%83-33919.560.04
场A 省 物中心 法
吾悦广江苏商铺及购19-收益
299.54%4.50%-6.50%44-26418.530.24
场B 省 物中心 1000 法吾悦广江苏商铺及购收益
394.60%6-7714.00%-6.00%71-40618.060.07
场C 省 物中心 法吾悦广江苏商铺及购收益
491.69%7-8864.50%-6.50%101-44417.88-0.41
场D 省 物中心 法吾悦广浙江商铺及购收益
596.79%7-6324.50%-6.50%59-29517.09-0.33
场E 省 物中心 法吾悦广陕西商铺及购收益
699.88%12-8814.50%-6.50%52-25714.730.05
场F 省 物中心 法吾悦广山西商铺及购收益
799.63%4-5644.50%-6.50%57-23714.180.59
场G 省 物中心 法吾悦广海南商铺及购收益
897.47%12-9854.50%-6.50%44-25011.95-0.16
场H 省 物中心 法吾悦广江苏商铺及购收益
996.95%5-5554.50%-6.50%44-22211.48-0.64
场I 省 物中心 法吾悦广江苏商铺及购收益
10100.00%8-5604.50%-6.50%89-37011.320.17
场J 省 物中心 法合
————————————————154.78-0.38计
（2）公司于2025年确认公允价值变动收益金额前十大项目期末余额合计为
91.23亿，公允价值变动收益合计为9.63亿，占期末余额10.56%，租金收入合计为
10.80亿，较去年增长11.22%。
租期外公允租期内预计租期末价值租金水
序所在评估折现率/资本金水平余额变动项目物业类型出租率平（元/号区域方法化率（元/（亿金额平方米/平方米元）（亿月）/月）元）吾悦广陕西商铺及购收益
1100.00%10-4294.50%-6.50%44-2499.881.30
场K 省 物中心 法内蒙吾悦广商铺及购收益
2古自98.83%4-4954.50%-6.50%47-2098.461.13
场L 物中心 法治区
3吾悦广浙江商铺及购收益
398.30%7-4844.00%-6.50%36-1518.731.07
场M 省 物中心 法吾悦广辽宁商铺及购收益
4100.00%5-4594.50%-6.50%45-22411.291.03
场N 省 物中心 法吾悦广江苏商铺及购收益
599.13%8-6774.50%-6.50%42-2009.260.99
场O 省 物中心 法吾悦广江苏商铺及购收益
6100.00%8-4584.50%-6.50%62-2779.950.93
场P 省 物中心 法吾悦广安徽商铺及购收益
7100.00%16-6074.50%-6.50%51-1899.270.89
场Q 省 物中心 法新疆吾悦广维吾商铺及购收益
895.02%8-3575.50%-7.50%34-1727.190.83
场R 尔 自 物中心 法治区吾悦广贵州商铺及购收益
9100.00%9-4044.50%-6.50%37-1778.290.77
场S 省 物中心 法吾悦广云南商铺及购收益
10100.00%5-10844.50%-6.50%47-2358.910.69
场T 省 物中心 法
合——————
——————————91.239.63计
评估投资性房地产公允价值时，评估思路及基本过程如下：
（1）评估方法：估价对象为综合性商业购物中心，公司长期持有并主要用于
出租获取租赁收益，适用收益法（直接资本化法）评估。直接资本化法通过计算估价对象未来收入、确定未来收益期限来求取未来收益，然后选取适当的资本化率，将未来收益转换为价值得到估值对象市场价值。
（2）首先对各租赁单元的租金情况进行分析及预测并确定市场租金水平。
在租约期内，预计租金以合同约定的租金水平为基础确定；在租约期外，以周边可比项目的租金水平为参考，并综合考虑交易时间、地理位置、楼龄、设施设备、得房率及空置、装修条件、楼层、建筑面积等因素进行修正后，合理确定市场租金水平。租约期外的收益期以土地使用期限到期日为止。
（3）其次确定资本化率，估价对象资本化率采用市场法提取，通过选取所
在区域内可比商业用房的租金售价数据获取各项目的资本化率，取均值后得到估价对象所在区域的市场资本化率。考虑到主力店一般租期长，租赁面积较大，租金较低的特点以及对租约租期内和租期外的风险不同，主力店和专门店在租期内
4外采用不同的资本化率。
（4）通过对每个租赁单元的租金情况进行分析及预测。对于价值时点已出
租的部分，租期内按照已签约租赁合同约定的租金水平进行计算，租期外以及价值时点空置部分，按照调整后的市场租金进行计算。估价对象每个租赁单元分别按租期内和租期外的收入采用合适的资本化率分别折现至评估基准日计算并加总。
收益期限根据土地使用权剩余年限来确定，出于谨慎性考虑，计算租约期外收入时未设定租金增长率。
（5）最后将租约期内和租约期外租金折现现值相加，得出最终的估值结果。
公司已列示项目租期内的实际租金水平范围。由于吾悦广场属于商业综合体，租户的业态及租赁形式较为丰富，业态包含零售、体验、餐饮、娱乐等各种类型，租赁形式包括固定租金、固定租金与抽成租金取高、纯抽成租金等多种模式。因此，不同项目、不同业态、不同楼层以及不同租赁模式下的租金水平存在一定差异。
其中，实际租金水平的低值主要系部分商户采用纯抽成租金模式所致。由于该类模式的商户在租赁初期销售额较低，租金水平通常呈现前低后高的特征，因此租赁初期租金水平相对较低，随着项目运营成熟，相关租金水平将逐步提高。
评估机构已充分考虑上述因素及不同商户租金水平存在一定离散性的情况。
租期内采用实际合同租金水平，租期外采用经调整后的市场租金平均水平。整体来看，租期外预计租金范围处于行业合理区间，且其最高限均低于租期内项目实际租金水平，相关参数设定既考虑项目的实际经营情况，也体现了评估过程中对于投资性物业评估的审慎性和公允性，具备合理性。
以下就投资性房地产前十大项目、确认公允价值变动收益金额前十大项目的
公允价值计算过程做具体分析：
投资性房地产前十大项目：
（1）吾悦广场 A
*市场租金的确定
5吾悦广场 A 位于当地核心商圈。评估人员选取了三个散铺租金可比案例，首
层的市场租金区间为306-349元/平方米/月，具体如下：
市场租金案例选取 案例 A 案例 B 案例 C区位青龙港路采莲路长江路类型商业商业商业面积（平方米）20.0015.0025.00装修情况简装简装简装
交易日期2025.122025.122025.12交易条件市场叫价市场叫价市场叫价租金单价（元/月/平
325306349
方米）
经过对三个租金可比案例进行比较因素修正后得到比准租金分别为304-358
元/平方米/月，对三个比准租金取算数平均数得到估价对象商业首层专门店的市场租金为（358+356+304）/3=339元/平方米/月。接下来进行楼层修正，根据掌握的资料以及对周边市场同类型物业楼层差异市场调查，估价对象专门店楼层系数、各楼层市场比准租金如下：
各楼层市场租金楼层楼层修正（元/月/平方米）
B1 50% 170
1F 100% 339
2F 60% 204
3F 50% 170
4F 40% 136
5F 35% 119
6F 35% 119
同时通过对专门店市场租金进行面积修正得到主力店的租金市场单价，主力店各楼层市场租金单价分别如下：
主力店各楼层市场面积修正系楼层租金（元/月/平方数
米）
B1 70% 119
1F 70% 238
2F 70% 143
3F 70% 119
64F 70% 95
5F 70% 83
6F 70% 83
*计算项目的租期内和租期外的折现价值
估价对象资本化率采用市场法提取，通过选取所在区域内可比商业用房的租金售价数据获取各项目的资本化率，取均值后得到估价对象所在区域的市场资本化率。考虑到主力店一般租期长，租赁面积较大，租金较低的特点以及对租约租期内和租期外的风险不同，主力店和专门店在租期内外采用不同的资本化率，具体如下：
资本化率专门店主次力店
租期内5.00%4.00%
租期外6.00%5.00%
通过对各租赁单元的租金情况进行分析及预测。对于价值时点已出租的部分，租期内按照已签约租赁合同约定的租金水平进行计算，租期外以及价值时点空置部分，按照调整后的市场租金进行计算。估价对象每个租赁单元分别按租期内和租期外的收入采用上述资本化率进行折现计算后加总，收益期限根据土地使用权剩余年限来确定，出于谨慎性考虑，计算租约期外收入时未设定租金增长率，但根据投资性物业自身的实际情况，考虑合理的空置率为2%。最后将所有租赁单元分别的租期内和租期外收入折现现值进行加总，得出项目折现现值如下：
租期内租金收入折租期外租金收入折
收益年限合计（万元）
现现值（万元）现现值（万元）
31.1年9400.81186166.09195566.90
*估值计算结果
估值对象市场价值=租期内租金收入折现现值+租期外租金收入折现现值
=9400.81+186166.09=195566.90万元=19.56亿（取整）
（2）吾悦广场 B
7*市场租金的确定
吾悦广场 B 位于当地核心商圈。评估人员选取了三个散铺租金可比案例，首层的市场租金区间为286-305元/平方米/月，具体如下：
市场租金案例选取 案例 A 案例 B 案例 C区位武进万达金街西太湖星河丹堤花园延陵西路类型商业商业商业面积（平方米）23.0020.0048.00装修情况精装精装精装
交易日期2025.122025.122025.12交易条件市场叫价市场叫价成交价租金单价（元/月/
290286305平方米）
经过对三个租金可比案例进行比较因素修正后得到比准租金分别为258-268
元/平方米/月，对三个比准租金取算数平均数得到估价对象商业首层专门店的市场租金为（258+268+267）/3=264元/平方米/月。接下来进行楼层修正，根据掌握的资料以及对周边市场同类型物业楼层差异市场调查，估价对象专门店楼层系数、各楼层市场比准租金如下：
各楼层市场租金楼层楼层修正（元/月/平方米）
B1 50% 132
1F 100% 264
2F 60% 158
3F 50% 132
4F 40% 106
5F 30% 79
同时通过对专门店市场租金进行面积修正得到主力店的租金市场单价，主力店各楼层市场租金单价分别如下：
主力店各楼层市场面积修正系楼层租金（元/月/平方数
米）
B1 55% 73
81F 55% 145
2F 55% 87
3F 55% 73
4F 55% 58
5F 55% 44
*计算项目的租期内和租期外的折现价值
资本化率采用市场法提取，主力店和专门店在租期内外采用不同的资本化率，具体如下：
资本化率专门店主次力店
租期内5.50%4.50%
租期外6.50%5.50%估价对象每个租赁单元分别按租期内和租期外的收入采用上述资本化率进行
折现计算后加总，根据投资性物业自身的实际情况，考虑合理的空置率为3%。
最后分别得出项目租期内和租期外折现现值如下：
租期内租金收入折租期外租金收入折
收益年限合计（万元）
现现值（万元）现现值（万元）
23.99年28882.15156434.12185316.27
*估值计算结果
估值对象市场价值=租期内租金收入折现现值+租期外租金收入折现现值
=28882.15+156434.12=185316.27万元=18.53亿（取整）
（3）吾悦广场 C
*市场租金的确定
吾悦广场 C 位于当地核心商圈。评估人员选取了三个散铺租金可比案例，首层的市场租金区间为332-381元/平方米/月，具体如下：
市场租金案例选取 案例 A 案例 B 案例 C
9区位梧桐市集湖西街茶南大街
类型商业商业商业面积（平方米）23.0040.0030.00装修情况简装简装简装
交易日期2025.122025.122025.12交易条件市场叫价市场叫价市场叫价租金单价（元/月/平
332357381
方米）
经过对三个租金可比案例进行比较因素修正后得到比准租金分别为356-432
元/平方米/月，对三个比准租金取算数平均数得到估价对象商业首层专门店的市场租金为（356+432+431）/3=406元/平方米/月。接下来进行楼层修正，根据掌握的资料以及对周边市场同类型物业楼层差异市场调查，估价对象专门店楼层系数、各楼层市场比准租金如下：
各楼层市场租金楼层楼层修正（元/月/平方米）
B1 80% 325
1F 100% 406
2F 60% 244
3F 50% 203
4F 45% 183
5F 40% 163
6F 35% 142
同时通过对专门店市场租金进行面积修正得到主力店的租金市场单价，主力店各楼层市场租金单价分别如下：
主力店各楼层市场面积修正系楼层租金（元/月/平方数
米）
B1 50% 163
1F 50% 203
2F 50% 122
3F 50% 102
4F 50% 92
5F 50% 81
6F 50% 71
10*计算项目的租期内和租期外的折现价值
资本化率采用市场法提取，主力店和专门店在租期内外采用不同的资本化率，具体如下：
资本化率专门店主次力店
租期内5.00%4.00%
租期外6.00%5.00%估价对象每个租赁单元分别按租期内和租期外的收入采用上述资本化率进行
折现计算后加总，根据投资性物业自身的实际情况，考虑合理的空置率为3%。
最后分别得出项目租期内和租期外折现现值如下：
租期内租金收入租期外租金收入折收益年限折现现值（万合计现现值（万元）
元）
31.4年11558.25169068.98180627.23
*估值计算结果
估值对象市场价值=租期内租金收入折现现值+租期外租金收入折现现值
=11558.25+169068.98=180627.23万元=18.06亿（取整）
（4）吾悦广场 D
*市场租金的确定
吾悦广场 D 位于当地核心商圈。评估人员选取了三个散铺租金可比案例，首层的市场租金区间为345-381元/平方米/月，具体如下：
市场租金案例选取 案例 A 案例 B 案例 C区位名山路通江南路武宜中路类型商业商业商业面积（平方米）40.60160.00118.00装修情况精装简装精装
交易日期2025.122025.122025.12交易条件成交价市场叫价成交价租金单价（元/月/平
367345381
方米）
11经过对三个租金可比案例进行比较因素修正后得到比准租金分别为409-478
元/平方米/月，对三个比准租金取算数平均数得到估价对象商业首层专门店的市场租金为（445+409+478）/3=444元/平方米/月。接下来进行楼层修正，根据掌握的资料以及对周边市场同类型物业楼层差异市场调查，估价对象专门店楼层系数、各楼层市场比准租金如下：
各楼层市场租金楼层楼层修正（元/月/平方米）
B1 50% 222
1F 100% 444
2F 60% 267
3F 50% 222
4F 45% 200
5F 40% 178
6F 35% 156
同时通过对专门店市场租金进行面积修正得到主力店的租金市场单价，主力店各楼层市场租金单价分别如下：
主力店各楼层市场面积修正系楼层租金（元/月/平方数
米）
B1 65% 144
1F 65% 289
2F 65% 173
3F 65% 144
4F 65% 130
5F 65% 116
6F 65% 101
*计算项目的租期内和租期外的折现价值
资本化率采用市场法提取，主力店和专门店在租期内外采用不同的资本化率，具体如下：
资本化率专门店主次力店
租期内5.50%4.50%
租期外6.50%5.50%
12估价对象每个租赁单元分别按租期内和租期外的收入采用上述资本化率进行
折现计算后加总，根据投资性物业自身的实际情况，考虑合理的空置率为3%。
最后分别得出项目租期内和租期外折现现值如下：
租期内租金收入折租期外租金收入折收益年限合计
现现值（万元）现现值（万元）
21.26年10494.94168293.76178788.70
*估值计算结果
估值对象市场价值=租期内租金收入折现现值+租期外租金收入折现现值
=10494.94+168293.76=178788.70万元=17.88亿（取整）
（5）吾悦广场 E
*市场租金的确定
吾悦广场 E 位于当地核心商圈。评估人员选取了三个散铺租金可比案例，首层的市场租金区间为266-300元/平方米/月，具体如下：
市场租金案例选取 案例 A 案例 B 案例 C区位飞霞北路登选坊永定路类型商业商业商业面积（平方米）32.0020.00130.00装修情况简装简装简装
交易日期2025.122025.122025.12交易条件市场叫价市场叫价成交价租金单价（元/月/平
287266300
方米）
经过对三个租金可比案例进行比较因素修正后得到比准租金分别为275-309
元/平方米/月，对三个比准租金取算数平均数得到估价对象商业首层专门店的市场租金为（302+275+309）/3=295元/平方米/月。接下来进行楼层修正，根据掌握的资料以及对周边市场同类型物业楼层差异市场调查，估价对象专门店楼层系数、各楼层市场比准租金如下：
13各楼层市场租金楼层楼层修正（元/月/平方米）
B1 50% 148
1F 100% 295
2F 60% 177
3F 50% 148
4F 45% 133
5F 40% 118
6F 35% 103
同时通过对专门店市场租金进行面积修正得到主力店的租金市场单价，主力店各楼层市场租金单价分别如下：
主力店各楼层市场面积修正系楼层租金（元/月/平方数
米）
B1 50% 74
1F 50% 148
2F 50% 89
3F 50% 74
4F 50% 66
5F 50% 59
6F 50% 52
*计算项目的租期内和租期外的折现价值
资本化率采用市场法提取，主力店和专门店在租期内外采用不同的资本化率，具体如下：
资本化率专门店主次力店
租期内5.50%4.50%
租期外6.50%5.50%估价对象每个租赁单元分别按租期内和租期外的收入采用上述资本化率进行
折现计算后加总，根据投资性物业自身的实际情况，考虑合理的空置率为2%。
最后分别得出项目租期内和租期外折现现值如下：
14租期内租金收入折租期外租金收入折
收益年限合计
现现值（万元）现现值（万元）
33.1年14015.43156924.40170939.83
*估值计算结果
估值对象市场价值=租期内租金收入折现现值+租期外租金收入折现现值
=14015.43+156924.40=170939.83万元=17.09亿（取整）
（6）吾悦广场 F
*市场租金的确定
吾悦广场 F 位于当地核心商圈。评估人员选取了三个散铺租金可比案例，首层的市场租金区间为230-248元/平方米/月，具体如下：
市场租金案例选取 案例 A 案例 B 案例 C区位丈八北路沣惠南路丈八沟街道科技三路类型商业商业商业面积（平方米）29.0050.0036.00装修情况简装简装简装
交易日期2026.12026.12026.1交易条件市场叫价市场叫价市场叫价租金单价（元/月/平
230248238
方米）
经过对三个租金可比案例进行比较因素修正后得到比准租金分别为246-262
元/平方米/月，对三个比准租金取算数平均数得到估价对象商业首层专门店的市场租金为（246+262+262）/3=257元/平方米/月。接下来进行楼层修正，根据掌握的资料以及对周边市场同类型物业楼层差异市场调查，估价对象专门店楼层系数、各楼层市场比准租金如下：
各楼层市场租金楼层楼层修正（元/月/平方米）
B1 60% 154
1F 100% 257
152F 70% 180
3F 60% 154
4F 55% 141
5F 50% 128
6F 45% 116
7F 40% 103
同时通过对专门店市场租金进行面积修正得到主力店的租金市场单价，主力店各楼层市场租金单价分别如下：
主力店各楼层市场面积修正系楼层租金（元/月/平方数
米）
B1 50% 77
1F 50% 128
2F 50% 90
3F 50% 77
4F 50% 71
5F 50% 64
6F 50% 58
7F 50% 52
*计算项目的租期内和租期外的折现价值
资本化率采用市场法提取，主力店和专门店在租期内外采用不同的资本化率，具体如下：
资本化率专门店主次力店
租期内5.50%4.50%
租期外6.50%5.50%估价对象每个租赁单元分别按租期内和租期外的收入采用上述资本化率进行
折现计算后加总，根据投资性物业自身的实际情况，考虑合理的空置率为2%。
最后分别得出项目租期内和租期外折现现值如下：
租期内租金收入折租期外租金收入折收益年限合计
现现值（万元）现现值（万元）
31.9年15446.18131869.60147315.78
16*估值计算结果
估值对象市场价值=租期内租金收入折现现值+租期外租金收入折现现值
=15446.18+131869.60=147315.78万元=14.73亿（取整）
（7）吾悦广场 G
*市场租金的确定
吾悦广场 G 位于当地核心商圈。评估人员选取了三个散铺租金可比案例，首层的市场租金区间为194-210元/平方米/月，具体如下：
市场租金案例选取 案例 A 案例 B 案例 C区位万柏林区长兴路迎泽西大街商铺晋祠路商铺类型商业商业商业面积（平方米）155.0098.00200.00装修情况简装简装简装
交易日期2025.122025.122025.12交易条件成交价市场叫价市场叫价租金单价（元/月/平
210194200
方米）
经过对三个租金可比案例进行比较因素修正后得到比准租金分别为231-241
元/平方米/月，对三个比准租金取算数平均数得到估价对象商业首层专门店的市场租金为（241+231+239）/3=237元/平方米/月。接下来进行楼层修正，根据掌握的资料以及对周边市场同类型物业楼层差异市场调查，估价对象专门店楼层系数、各楼层市场比准租金如下：
各楼层市场租金楼层楼层修正（元/月/平方米）
B1 50% 119
1F 100% 237
2F 60% 142
3F 60% 142
4F 55% 130
5F 55% 130
6F 50% 119
177F 40% 95
8F 40% 95
同时通过对专门店市场租金进行面积修正得到主力店的租金市场单价，主力店各楼层市场租金单价分别如下：
主力店各楼层市场面积修正系楼层租金（元/月/平方数
米）
B1 60% 71
1F 60% 142
2F 60% 85
3F 60% 85
4F 60% 78
5F 60% 78
6F 60% 71
7F 60% 57
8F 60% 57
*计算项目的租期内和租期外的折现价值
资本化率采用市场法提取，主力店和专门店在租期内外采用不同的资本化率，具体如下：
资本化率专门店主次力店
租期内5.50%4.50%
租期外6.50%5.50%估价对象每个租赁单元分别按租期内和租期外的收入采用上述资本化率进行
折现计算后加总，根据投资性物业自身的实际情况，考虑合理的空置率为2%。
最后分别得出项目租期内和租期外折现现值如下：
租期内租金收入折现租期外租金收入折收益年限合计现值（万元）现现值（万元）
31.4年20805.71120997.93141803.64
*估值计算结果
估值对象市场价值=租期内租金收入折现现值+租期外租金收入折现现值
18=20805.71+120997.93=141803.64万元=14.18亿（取整）
（8）吾悦广场 H
*市场租金的确定
吾悦广场 H 位于当地核心商圈。评估人员选取了三个散铺租金可比案例，首层的市场租金区间为258-309元/平方米/月，具体如下：
市场租金案例选取 案例 A 案例 B 案例 C区位富兴街大同路金龙路类型商业商业商业面积（平方米）40.0048.0066.00装修情况精装精装精装
交易日期2025.122025.122025.12交易条件成交价市场叫价市场叫价租金单价（元/月/平
309258286
方米）
经过对三个租金可比案例进行比较因素修正后得到比准租金分别为247-252
元/平方米/月，对三个比准租金取算数平均数得到估价对象商业首层专门店的市场租金为（250+247+252）/3=250元/平方米/月。接下来进行楼层修正，根据掌握的资料以及对周边市场同类型物业楼层差异市场调查，估价对象专门店楼层系数、各楼层市场比准租金如下：
各楼层市场租金（元/月/平方楼层楼层修正
米）
B1 55% 137
1F 100% 250
2F 65% 162
3F 55% 137
4F 40% 100
5F 35% 87
同时通过对专门店市场租金进行面积修正得到主力店的租金市场单价，主力店各楼层市场租金单价分别如下：
19主力店各楼层市场
面积修正楼层租金（元/月/平方系数
米）
B1 50% 69
1F 50% 125
2F 50% 81
3F 50% 69
4F 50% 50
5F 50% 44
*计算项目的租期内和租期外的折现价值
资本化率采用市场法提取，主力店和专门店在租期内外采用不同的资本化率，具体如下：
资本化率专门店主次力店
租期内5.50%4.50%
租期外6.50%5.50%估价对象每个租赁单元分别按租期内和租期外的收入采用上述资本化率进行
折现计算后加总，根据投资性物业自身的实际情况，考虑合理的空置率为5%。
最后分别得出项目租期内和租期外折现现值如下：
租期内租金收入折现租期外租金收入折现收益年限合计现值（万元）现值（万元）
29.1年19194.29100270.37119464.66
*估值计算结果
估值对象市场价值=租期内租金收入折现现值+租期外租金收入折现现值
=19194.29+100270.37=119464.66万元=11.95亿（取整）
（9）吾悦广场 I
*市场租金的确定
吾悦广场 I 位于当地核心商圈。评估人员选取了三个散铺租金可比案例，首层的市场租金区间为219-230元/平方米/月，具体如下：
20市场租金案例选取 案例 A 案例 B 案例 C
区位延陵西路玉塘路兰陵北路类型商业商业商业面积（平方米）53.00113.0074.00装修情况精装精装精装
交易日期2025.122025.122025.12交易条件成交价成交价市场叫价租金单价（元/月/平
230225219
方米）
经过对三个租金可比案例进行比较因素修正后得到比准租金分别为215-225
元/平方米/月，对三个比准租金取算数平均数得到估价对象商业首层专门店的市场租金为（225+225+215）/3=222元/平方米/月。接下来进行楼层修正，根据掌握的资料以及对周边市场同类型物业楼层差异市场调查，估价对象专门店楼层系数、各楼层市场比准租金如下：
各楼层市场租金楼层楼层修正（元/月/平方米）
B1 50% 111
1F 100% 222
2F 65% 144
3F 50% 111
4F 45% 100
5F 40% 89
同时通过对专门店市场租金进行面积修正得到主力店的租金市场单价，主力店各楼层市场租金单价分别如下：
主力店各楼层市场面积修正系楼层租金（元/月/平方数
米）
B1 50% 55
1F 50% 111
2F 50% 72
3F 50% 55
4F 50% 50
5F 50% 44
21*计算项目的租期内和租期外的折现价值
资本化率采用市场法提取，主力店和专门店在租期内外采用不同的资本化率，具体如下：
资本化率专门店主次力店
租期内5.50%4.50%
租期外6.50%5.50%估价对象每个租赁单元分别按租期内和租期外的收入采用上述资本化率进行
折现计算后加总，根据投资性物业自身的实际情况，考虑合理的空置率为2%。
最后分别得出项目租期内和租期外折现现值如下：
租期内租金收入折现租期外租金收入折收益年限合计现值（万元）现现值（万元）
31.9年10830.90103937.64114768.54
*估值计算结果
估值对象市场价值=租期内租金收入折现现值+租期外租金收入折现现值
=10830.90+103937.64=114768.54万元=11.48亿（取整）
（10）吾悦广场 J
*市场租金的确定
吾悦广场 J 位于当地核心商圈。评估人员选取了三个散铺租金可比案例，首层的市场租金区间为306-382元/平方米/月，具体如下：
市场租金案例选取 案例 A 案例 B 案例 C区位景王东路人民路衡山路类型商业商业商业面积（平方米）30.0050.0020.00装修情况精装简装精装
交易日期2025.122025.122025.12交易条件市场叫价市场叫价市场叫价租金单价（元/月/平
321382306
方米）
22经过对三个租金可比案例进行比较因素修正后得到比准租金分别为350-401
元/平方米/月，对三个比准租金取算数平均数得到估价对象商业首层专门店的市场租金为（358+401+350）/3=370元/平方米/月。接下来进行楼层修正，根据掌握的资料以及对周边市场同类型物业楼层差异市场调查，估价对象专门店楼层系数、各楼层市场比准租金如下：
各楼层市场租金楼层楼层修正（元/月/平方米）
B1 50% 185
1F 100% 370
2F 60% 222
3F 55% 203
4F 50% 185
5F 45% 166
6F 40% 148
7F 40% 148
同时通过对专门店市场租金进行面积修正得到主力店的租金市场单价，主力店各楼层市场租金单价分别如下：
主力店各楼层市场面积修正系楼层租金（元/月/平方数
米）
B1 60% 111
1F 60% 222
2F 60% 133
3F 60% 122
4F 60% 111
5F 60% 100
6F 60% 89
7F 60% 89
*计算项目的租期内和租期外的折现价值
资本化率采用市场法提取，主力店和专门店在租期内外采用不同的资本化率，具体如下：
23资本化率专门店主次力店
租期内5.50%4.50%
租期外6.50%5.00%估价对象每个租赁单元分别按租期内和租期外的收入采用上述资本化率进行
折现计算后加总，根据投资性物业自身的实际情况，考虑合理的空置率为3%。
最后分别得出项目租期内和租期外折现现值如下：
租期内租金收入折租期外租金收入折收益年限合计
现现值（万元）现现值（万元）
25.6年8923.61104231.73113155.34
*估值计算结果
估值对象市场价值=租期内租金收入折现现值+租期外租金收入折现现值
=8923.61+104231.73=113155.34万元=11.32亿（取整）
公允价值变动收益金额前十大项目:
(1) 吾悦广场 K
*市场租金的确定
估价对象吾悦广场 K 位于当地核心商圈。评估人员选取了三个散铺租金可比案例，首层的市场租金区间为202-220元/平方米/月，具体如下：
市场租金案例选取 案例 A 案例 B 案例 C区位莲湖路北大街中段西环路南段类型商业商业商业面积（平方米）40.0050.0035.00装修情况简装简装简装
交易日期2025.122025.122025.12交易条件市场叫价市场叫价市场叫价
租金单价（元/月/平方米）202212220
经过对三个租金可比案例进行比较因素修正后得到比准租金分别为233-257
元/平方米/月，对三个比准租金取算数平均数得到估价对象商业首层专门店的市场租金为（233+256+257）/3=249元/平方米/月。接下来进行楼层修正，根据掌握的
24资料以及对周边市场同类型物业楼层差异市场调查，估价对象专门店楼层系数、各楼层市场比准租金如下：
专门店各楼层市场租楼层楼层修正金（元/月/平方米）
B1 50% 124
1F 100% 249
2F 60% 147
3F 50% 124
4F 40% 98
5F 35% 87
同时通过对专门店市场租金进行面积修正得到主力店的租金市场单价，主力店各楼层市场租金单价分别如下：
面积修正系主力店各楼层市场租楼层数金（元/月/平方米）
B1 50% 62
1F 50% 124
2F 50% 75
3F 50% 62
4F 50% 50
5F 50% 44
*计算项目的租期内和租期外的折现价值
资本化率采用市场法提取，主力店和专门店在租期内外采用不同的资本化率，具体如下：
资本化率专门店主次力店
租期内5.50%4.50%
租期外6.50%5.50%估价对象每个租赁单元分别按租期内和租期外的收入采用上述资本化率进行
折现计算后加总，根据投资性物业自身的实际情况，考虑合理的空置率为3%。
最后分别得出项目租期内和租期外折现现值如下：
收益年限租期内租金收入折租期外租金收入折合计（万元）
现现值（万元）现现值（万元）
32.1年12910.1385862.8698772.99
25*估值计算结果
估值对象市场价值=租期内租金收入折现现值+租期外租金收入折现现值
=12910.13+85862.86=98772.99万元=9.88亿（取整）
(2) 吾悦广场 L
*市场租金的确定
估价对象吾悦广场 L 位于当地核心商圈。评估人员选取了三个散铺租金可比案例，首层的市场租金区间为201-219元/平方米/月，具体如下：
市场租金案例选取 案例 A 案例 B 案例 C区位前进道街道青年路包百潮盒街区钢铁大街类型商业商业商业面积（平方米）46.0060.00100.00装修情况简装简装简装
交易日期2025.122025.122025.12交易条件市场叫价市场叫价市场叫价租金单价（元/月/平
210201219
方米）
经过对三个租金可比案例进行比较因素修正后得到比准租金分别为204-216
元/平方米/月，对三个比准租金取算数平均数得到估价对象商业首层专门店的市场租金为（207+204+216）/3=209元/平方米/月。接下来进行楼层修正，根据掌握的资料以及对周边市场同类型物业楼层差异市场调查，估价对象专门店楼层系数、各楼层市场比准租金如下：
各楼层市场租金楼层楼层修正（元/月/平方米）
B1 50% 104
1F 100% 209
2F 60% 125
3F 50% 104
4F 45% 94
26同时通过对专门店市场租金进行面积修正得到主力店的租金市场单价，主力
店各楼层市场租金单价分别如下：
主力店各楼层市场面积修正系楼层租金（元/月/平方数
米）
B1 50% 52
1F 50% 104
2F 50% 63
3F 50% 52
4F 50% 47
*计算项目的租期内和租期外的折现价值
资本化率采用市场法提取，主力店和专门店在租期内外采用不同的资本化率，具体如下：
资本化率专门店主次力店
租期内5.50%4.50%
租期外6.50%5.50%估价对象每个租赁单元分别按租期内和租期外的收入采用上述资本化率进行
折现计算后加总，根据投资性物业自身的实际情况，考虑合理的空置率为3%。
最后分别得出项目租期内和租期外折现现值如下：
租期内租金收入折租期外租金收入折收益年限合计
现现值（万元）现现值（万元）
32.6年9066.1475535.2384601.37
*估值计算结果
估值对象市场价值=租期内租金收入折现现值+租期外租金收入折现现值
=9066.14+75535.23=84601.37万元=8.46亿（取整）
(3) 吾悦广场 M
*市场租金的确定
估价对象吾悦广场 M 位于当地核心商圈。评估人员选取了三个散铺租金可比
27案例，首层的市场租金区间为121-137元/平方米/月，具体如下：
市场租金案例选取 案例 A 案例 B 案例 C区位锦绣江南鑫隆花园滨湖半岛类型商业商业商业面积（平方米）120.0043.0038.00装修情况简装简装简装
交易日期2025.122025.122025.12交易条件市场叫价市场叫价市场叫价租金单价（元/月/平
121137127
方米）
经过对三个租金可比案例进行比较因素修正后得到比准租金分别为145-159
元/平方米/月，对三个比准租金取算数平均数得到估价对象商业首层专门店的市场租金为（145+159+149）/3=151元/平方米/月。接下来进行楼层修正，根据掌握的资料以及对周边市场同类型物业楼层差异市场调查，估价对象专门店楼层系数、各楼层市场比准租金如下：
各楼层市场租金楼层楼层修正（元/月/平方米）
B1 50% 75
1F 100% 151
2F 70% 106
3F 60% 91
4F 50% 75
5F 40% 60
6F 40% 60
同时通过对专门店市场租金进行面积修正得到主力店的租金市场单价，主力店各楼层市场租金单价分别如下：
主力店各楼层市场面积修正系楼层租金（元/月/平方数
米）
B1 60% 45
1F 60% 91
2F 60% 63
3F 60% 54
284F 60% 45
5F 60% 36
6F 60% 36
*计算项目的租期内和租期外的折现价值
资本化率采用市场法提取，主力店和专门店在租期内外采用不同的资本化率，具体如下：
资本化率专门店主次力店
租期内5.50%4.00%
租期外6.50%5.00%估价对象每个租赁单元分别按租期内和租期外的收入采用上述资本化率进行
折现计算后加总，根据投资性物业自身的实际情况，考虑合理的空置率为2%。
最后分别得出项目租期内和租期外折现现值如下：
租期内租金收入折租期外租金收入折收益年限合计
现现值（万元）现现值（万元）
30.3年9807.7377456.1987263.92
*估值计算结果
估值对象市场价值=租期内租金收入折现现值+租期外租金收入折现现值
=9807.73+77456.19=87263.92万元=8.73亿（取整）
(4) 吾悦广场 N
*市场租金的确定
估价对象吾悦广场 N 位于当地核心商圈。评估人员选取了三个散铺租金可比案例，首层的市场租金区间为180-222元/平方米/月，具体如下：
市场租金案例选取 案例 A 案例 B 案例 C区位虎石台商业街虎石台商业街蒲昌路类型商业商业商业面积（平方米）11.003045
29装修情况简装简装简装
交易日期2025.122025.122025.12交易条件市场叫价市场叫价市场叫价租金单价（元/月/平
217222180
方米）
经过对三个租金可比案例进行比较因素修正后得到比准租金分别为223-226
元/平方米/月，对三个比准租金取算数平均数得到估价对象商业首层专门店的市场租金为（223+223+226）/3=224元/平方米/月。接下来进行楼层修正，根据掌握的资料以及对周边市场同类型物业楼层差异市场调查，估价对象专门店楼层系数、各楼层市场比准租金如下：
各楼层市场租金楼层楼层修正（元/月/平方米）
B1 50% 112
1F 100% 224
2F 60% 134
3F 50% 112
4F 45% 101
5F 40% 90
6F 40% 90
同时通过对专门店市场租金进行面积修正得到主力店的租金市场单价，主力店各楼层市场租金单价分别如下：
主力店各楼层市场楼层面积修正系数租金（元/月/平方米）
B1 50% 56
1F 50% 112
2F 50% 67
3F 50% 56
4F 50% 50
5F 50% 45
6F 50% 45
*计算项目的租期内和租期外的折现价值
30资本化率采用市场法提取，主力店和专门店在租期内外采用不同的资本化率，
具体如下：
资本化率专门店主次力店
租期内5.50%4.50%
租期外6.50%5.50%估价对象每个租赁单元分别按租期内和租期外的收入采用上述资本化率进行
折现计算后加总，根据投资性物业自身的实际情况，考虑合理的空置率为3%。
最后分别得出项目租期内和租期外折现现值如下：
租期内租金收入折租期外租金收入折收益年限合计
现现值（万元）现现值（万元）
33.2年13039.5099809.94112849.44
*估值计算结果
估值对象市场价值=租期内租金收入折现现值+租期外租金收入折现现值
=13039.50+99809.94=112849.44万元=11.29亿（取整）
(5) 吾悦广场 O
*市场租金的确定
估价对象吾悦广场 O 位于当地核心商圈。评估人员选取了三个散铺租金可比案例，首层的市场租金区间为193-207元/平方米/月，具体如下：
市场租金案例选取 案例 A 案例 B 案例 C区位解放中路解放中路延安路类型商业商业商业面积（平方米）28.0050.0015.00装修情况简装简装简装
交易日期2025.122025.122025.12交易条件市场叫价市场叫价市场叫价租金单价（元/月/平
207193193
方米）
经过对三个租金可比案例进行比较因素修正后得到比准租金分别为171-230
31元/平方米/月，对三个比准租金取算数平均数得到估价对象商业首层专门店的市
场租金为（200+230+171）/3=200元/平方米/月。接下来进行楼层修正，根据掌握的资料以及对周边市场同类型物业楼层差异市场调查，估价对象专门店楼层系数、各楼层市场比准租金如下：
各楼层市场租金楼层楼层修正（元/月/平方米）
B1 45% 90
1F 100% 200
2F 60% 120
3F 50% 100
4F 40% 80
5F 35% 70
同时通过对专门店市场租金进行面积修正得到主力店的租金市场单价，主力店各楼层市场租金单价分别如下：
主力店各楼层市场面积修正系楼层租金（元/月/平方数
米）
B1 60% 54
1F 60% 120
2F 60% 72
3F 60% 60
4F 60% 48
5F 60% 42
*计算项目的租期内和租期外的折现价值
资本化率采用市场法提取，主力店和专门店在租期内外采用不同的资本化率，具体如下：
资本化率专门店主次力店
租期内5.50%4.50%
租期外6.50%5.50%
32估价对象每个租赁单元分别按租期内和租期外的收入采用上述资本化率进行
折现计算后加总，根据投资性物业自身的实际情况，考虑合理的空置率为3%。
最后分别得出项目租期内和租期外折现现值如下：
租期内租金收入折租期外租金收入折收益年限合计
现现值（万元）现现值（万元）
32.3年10976.5381665.8392642.37
*估值计算结果
估值对象市场价值=租期内租金收入折现现值+租期外租金收入折现现值
=10976.53+81665.83=92642.37万元=9.26亿（取整）
(6) 吾悦广场 P
*市场租金的确定
估价对象吾悦广场 P 位于当地核心商圈。评估人员选取了三个散铺租金可比案例，首层的市场租金区间为240-245元/平方米/月，具体如下：
市场租金案例选取 案例 A 案例 B 案例 C区位牡丹江中路人民中路商铺人民西路类型商业商业商业面积（平方米）100.0020.0070.00装修情况简装简装简装
交易日期2025.122025.122025.12交易条件市场叫价市场叫价市场叫价租金单价（元/月/平
240241245
方米）
经过对三个租金可比案例进行比较因素修正后得到比准租金分别为271-286
元/平方米/月，对三个比准租金取算数平均数得到估价对象商业首层专门店的市场租金为（271+275+286）/3=277元/平方米/月。接下来进行楼层修正，根据掌握的资料以及对周边市场同类型物业楼层差异市场调查，估价对象专门店楼层系数、各楼层市场比准租金如下：
33各楼层市场租金楼层楼层修正（元/月/平方米）
B1 55% 153
1F 100% 277
2F 75% 208
3F 50% 139
4F 45% 125
同时通过对专门店市场租金进行面积修正得到主力店的租金市场单价，主力店各楼层市场租金单价分别如下：
主力店各楼层市场面积修正系楼层租金（元/月/平方数
米）
B1 50% 76
1F 50% 139
2F 50% 104
3F 50% 69
4F 50% 62
*计算项目的租期内和租期外的折现价值
资本化率采用市场法提取，主力店和专门店在租期内外采用不同的资本化率，具体如下：
资本化率专门店主次力店
租期内5.50%4.50%
租期外6.50%5.50%估价对象每个租赁单元分别按租期内和租期外的收入采用上述资本化率进行
折现计算后加总，根据投资性物业自身的实际情况，考虑合理的空置率为2%。
最后分别得出项目租期内和租期外折现现值如下：
租期内租金收入租期外租金收入折收益年限折现现值（万合计现现值（万元）
元）
31.2年9991.1689536.9499528.11
34*估值计算结果
估值对象市场价值=租期内租金收入折现现值+租期外租金收入折现现值
=9991.16+89536.94=99528.11万元=9.95亿（取整）
(7) 吾悦广场 Q
*市场租金的确定
估价对象吾悦广场 Q 位于当地核心商圈。评估人员选取了三个散铺租金可比案例，首层的市场租金区间为190-203元/平方米/月，具体如下：
市场租金案例选取 案例 A 案例 B 案例 C区位和平路菱湖北路独秀大道类型商业商业商业面积（平方米）89.0060.0025.00装修情况简装简装简装
交易日期2025.122025.122025.12交易条件市场叫价市场叫价市场叫价租金单价（元/月/平
203190171
方米）
经过对三个租金可比案例进行比较因素修正后得到比准租金分别为163-203
元/平方米/月，对三个比准租金取算数平均数得到估价对象商业首层专门店的市场租金为（200+203+163）/3=189元/平方米/月。接下来进行楼层修正，根据掌握的资料以及对周边市场同类型物业楼层差异市场调查，估价对象专门店楼层系数、各楼层市场比准租金如下：
各楼层市场租金楼层楼层修正（元/月/平方米）
B1 50% 94
1F 100% 189
2F 65% 123
3F 50% 94
4F 45% 85
5F 40% 76
35同时通过对专门店市场租金进行面积修正得到主力店的租金市场单价，主力
店各楼层市场租金单价分别如下：
主力店各楼层市场面积修正系楼层租金（元/月/平方数
米）
B1 60% 57
1F 60% 113
2F 60% 74
3F 60% 57
4F 60% 51
5F 60% 45
*计算项目的租期内和租期外的折现价值
资本化率采用市场法提取，主力店和专门店在租期内外采用不同的资本化率，具体如下：
资本化率专门店主次力店
租期内5.50%4.50%
租期外6.50%5.50%估价对象每个租赁单元分别按租期内和租期外的收入采用上述资本化率进行
折现计算后加总，根据投资性物业自身的实际情况，考虑合理的空置率为3%。
最后分别得出项目租期内和租期外折现现值如下：
租期内租金收入折租期外租金收入折收益年限合计
现现值（万元）现现值（万元）
29.2年12579.0780166.0992745.15
*估值计算结果
估值对象市场价值=租期内租金收入折现现值+租期外租金收入折现现值
=12579.07+80166.09=92745.15万元=9.27亿（取整）
(8) 吾悦广场 R
*市场租金的确定
36估价对象吾悦广场 R 位于当地核心商圈。评估人员选取了三个散铺租金可比案例，首层的市场租金区间为153-174元/平方米/月，具体如下：
市场租金案例选取 案例 A 案例 B 案例 C区位古牧地中路府前西路稻香南路类型商业商业商业面积（平方米）200.0040.00399.23装修情况简装简装简装
交易日期2025.122025.122025.12交易条件市场叫价市场叫价市场叫价租金单价（元/月/平
174153158
方米）
经过对三个租金可比案例进行比较因素修正后得到比准租金分别为158-189
元/平方米/月，对三个比准租金取算数平均数得到估价对象商业首层专门店的市场租金为（189+158+169）/3=172元/平方米/月。接下来进行楼层修正，根据掌握的资料以及对周边市场同类型物业楼层差异市场调查，估价对象专门店楼层系数、各楼层市场比准租金如下：
各楼层市场租金楼层楼层修正（元/月/平方米）
B1 50% 86
1F 100% 172
2F 60% 103
3F 50% 86
4F 45% 77
5F 40% 69
同时通过对专门店市场租金进行面积修正得到主力店的租金市场单价，主力店各楼层市场租金单价分别如下：
主力店各楼层市场面积修正系楼层租金（元/月/平方数
米）
B1 50% 43
1F 50% 86
2F 50% 52
3F 50% 43
374F 50% 39
5F 50% 34
*计算项目的租期内和租期外的折现价值
资本化率采用市场法提取，主力店和专门店在租期内外采用不同的资本化率，具体如下：
资本化率专门店主次力店
租期内6.50%5.50%
租期外7.50%6.50%估价对象每个租赁单元分别按租期内和租期外的收入采用上述资本化率进行
折现计算后加总，根据投资性物业自身的实际情况，考虑合理的空置率为3%。
最后分别得出项目租期内和租期外折现现值如下：
租期内租金收入折租期外租金收入折收益年限合计
现现值（万元）现现值（万元）
34.4年9075.1062794.2271869.33
*估值计算结果
估值对象市场价值=租期内租金收入折现现值+租期外租金收入折现现值
=9075.10+62794.22=71869.33万元=7.19亿（取整）
(9) 吾悦广场 S
*市场租金的确定
估价对象吾悦广场 S 位于当地核心商圈。评估人员选取了三个散铺租金可比案例，首层的市场租金区间为143-169元/平方米/月，具体如下：
市场租金案例选取 案例 A 案例 B 案例 C区位会址步行街捞沙巷1935商业街类型商业商业商业面积（平方米）40.0045.0020.00装修情况简装简装简装
38交易日期2025.122025.122025.12
交易条件市场叫价市场叫价市场叫价租金单价（元/月/平
169154143
方米）
经过对三个租金可比案例进行比较因素修正后得到比准租金分别为156-194
元/平方米/月，对三个比准租金取算数平均数得到估价对象商业首层专门店的市场租金为（194+181+156）/3=177元/平方米/月。接下来进行楼层修正，根据掌握的资料以及对周边市场同类型物业楼层差异市场调查，估价对象专门店楼层系数、各楼层市场比准租金如下：
各楼层市场租金楼层楼层修正（元/月/平方米）
B1 50% 88
1F 100% 177
2F 60% 106
3F 50% 88
4F 40% 71
5F 35% 62
同时通过对专门店市场租金进行面积修正得到主力店的租金市场单价，主力店各楼层市场租金单价分别如下：
主力店各楼层市场面积修正系楼层租金（元/月/平方数
米）
B1 60% 53
1F 60% 106
2F 60% 64
3F 60% 53
4F 60% 42
5F 60% 37
*计算项目的租期内和租期外的折现价值
资本化率采用市场法提取，主力店和专门店在租期内外采用不同的资本化率，
39具体如下：
资本化率专门店主次力店
租期内5.50%4.50%
租期外6.50%5.50%估价对象每个租赁单元分别按租期内和租期外的收入采用上述资本化率进行
折现计算后加总，根据投资性物业自身的实际情况，考虑合理的空置率为3%。
最后分别得出项目租期内和租期外折现现值如下：
租期内租金收入折租期外租金收入折收益年限合计
现现值（万元）现现值（万元）
33年11291.5671610.8882902.44
*估值计算结果
估值对象市场价值=租期内租金收入折现现值+租期外租金收入折现现值
=11291.56+71610.88=82902.44万元=8.29亿（取整）
(10) 吾悦广场 T
*市场租金的确定
估价对象吾悦广场 T 位于当地核心商圈。评估人员选取了三个散铺租金可比案例，首层的市场租金区间为238-248元/平方米/月，具体如下：
市场租金案例选取 案例 A 案例 B 案例 C区位五华莲花片区五华区龙泉路五华丰宁片区类型商业商业商业面积（平方米）50.0032.0038.00装修情况简装简装简装
交易日期2025.122025.122025.12交易条件市场叫价市场叫价市场叫价租金单价（元/月/平
238248238
方米）
经过对三个租金可比案例进行比较因素修正后得到比准租金分别为229-246
40元/平方米/月，对三个比准租金取算数平均数得到估价对象商业首层专门店的市
场租金为（246+229+231）/3=235元/平方米/月。接下来进行楼层修正，根据掌握的资料以及对周边市场同类型物业楼层差异市场调查，估价对象专门店楼层系数、各楼层市场比准租金如下：
各楼层市场租金楼层楼层修正（元/月/平方米）
B1 50% 118
1F 100% 235
2F 60% 141
3F 50% 118
4F 45% 106
5F 40% 94
6F 35% 82
同时通过对专门店市场租金进行面积修正得到主力店的租金市场单价，主力店各楼层市场租金单价分别如下：
主力店各楼层市场面积修正系楼层租金（元/月/平方数
米）
B1 50% 59
1F 50% 118
2F 50% 71
3F 50% 59
4F 50% 53
5F 50% 47
6F 50% 41
*计算项目的租期内和租期外的折现价值
资本化率采用市场法提取，主力店和专门店在租期内外采用不同的资本化率，具体如下：
资本化率专门店主次力店
租期内5.50%4.50%
租期外6.50%5.50%
41估价对象每个租赁单元分别按租期内和租期外的收入采用上述资本化率进行
折现计算后加总，根据投资性物业自身的实际情况，考虑合理的空置率为3%。
最后分别得出项目租期内和租期外折现现值如下：
租期内租金收入折租期外租金收入折收益年限合计
现现值（万元）现现值（万元）
30.8年8994.0380074.2589068.28
*估值计算结果
估值对象市场价值=租期内租金收入折现现值+租期外租金收入折现现值
=8994.03+80074.25=89068.28万元=8.91亿（取整）
（3）可比公司2025年度投资性房地产公允价值情况比较公司投资性房地产公允价值变动比例和租金管理收入占完工物业估值比例（收入回报率）与同行业可比公司不存在重大差异，具体如下：
投资性房地产租金管理收公允价值变动损证券代码证券名称账面价值（亿占比入/完工物业益(亿元）
元）估值
01109.HK 华润置地 2948.12 58.87 2.00% 13.27%
00012.HK 恒基地产 2761.34 1.60 0.06% 3.32%
00960.HK 龙湖集团 2240.59 46.99 2.10% 6.75%
00688.HK 中国海外发展 2058.36 2.72 0.13% 3.97%
01113.HK 长实集团 1516.94 -10.99 -0.72% 4.52%
——平均值————0.71%6.36%
601155.SH 新城控股 1210.69 1.41 0.12% 11.01%
注：恒基地产、长实集团币种为港币，其余公司币种为人民币综上所述，截至2025年12月31日，公司投资性房地产账面价值为1210.69亿元，相关公允价值系根据独立评估师评估结果确定，评估方法和关键参数的选取符合公司实际情况、市场环境及行业惯例。2025年度，公司确认公允价值变动损益为1.41亿元，占公司期末投资性房地产账面价值比例为0.12%，租金管理收入占完工物业估值为11.01%与同行业可比公司不存在重大差异。因此，公司投资性房地产的公允价值确认依据充分，相关确认结果具备合理性和谨慎性。
422、结合在建酒店项目近三年的预算、累计投入、工程进度的情况，说明项
目是否存在长期未转固的情形，以及预计完工及开业时间、后续资金投入安排。
2023年、2024年和2025年末，公司在建酒店项目包括苏州酒店和昆明安宁酒店。截至2025年12月31日，该等项目尚未完工。该等项目过去三年的基本情况如下：
2025年预算(亿元）累计投资（亿元）工程进度预计完工时间及开业时间
苏州酒店项目8.797.3183%2027年安宁酒店项目4.944.5091%2027年2024年预算(亿元）累计投资（亿元）工程进度预计完工时间及开业时间
苏州酒店项目8.796.9779%2027年安宁酒店项目4.944.4991%2027年2023年预算(亿元）累计投资（亿元）工程进度预计完工时间及开业时间
苏州酒店项目8.796.7777%2027年安宁酒店项目4.944.4289%2027年注:*以上预算和累计投资均不包含土地使用权；*苏州酒店项目和安宁酒店项目分别包含两个酒店品牌，预计为星俪岚和星俪恒酒店品牌。
2023年至2025年期间，公司全力保障各年度交付目标及吾悦广场开业计划的
顺利实施，实现企业安全稳定的经营。三年间，公司累计竣工开业42座吾悦广场，累计完成交付超27.8万套物业，完成保交付任务。基于整体经营安排及资金资源统筹考虑，公司阶段性优先保障交付项目及商业运营项目投入，在建酒店的建设节奏相对谨慎，建设周期较长。截至2025年期末，苏州酒店项目土建、外立面幕墙工程已完成，机电、市政水电气网络、电梯安装调试工作接近完成，剩余未完成的主要为酒店内部装修和景观工程，其中硬装和景观完工度60%，软装工程完工度相对较低，于2023年-2025年间，苏州酒店主要投入了内部装修和景观的少量建设；昆明安宁酒店土建、外立面幕墙、机电、市政水电气网、电梯和景观等
工程均已完成或接近完成，主体工程已通过验收，内部装修硬装工程接近完工，但软装工程完工度约为50%，2023年-2025年间，昆明安宁酒店主要投入了部分楼层的少量建设。因此，该等酒店项目未转固系因为其尚未达到预定可使用状态，公司不存在长期未转固的情形，后续将视资金情况有序推进相关酒店的完工和开
43业。
3、结合商业地产市场供需状况、周边可比项目租金水平变化等，评估投资
性房地产及在建酒店是否存在减值迹象，相关会计处理是否符合《企业会计准则》的规定。
中国商业综合体行业正逐步由增量扩张向存量深耕转变。2025年，中国社会消费品零售总额首次突破50万亿元大关。与此同时，商业地产开发投资及新增商业供应有所放缓。国家统计局数据显示，2025年全国房地产开发投资完成82788亿元，同比下降17.2%，其中商业营业用房投资5947亿元，下降14.0%。根据全联房地产商会商业地产工作委员会与 RET 睿意德联合发布的报告，2025 年全国新开集中商业仅300余座，同比下滑近三成，创十年新低，行业正式迈入存量时代。
整体来看，2025年商业地产市场呈现新增供给放缓、存量运营深化、消费体验升级的特点，二三线城市及新兴城市商业需求仍保持一定韧性，社区型商业及区域型综合体需求显著增加。
公司已开业在营的吾悦广场大多数位于三四线的潜力城市群，具备如下优势：
（1）布局优势和品牌效应潜力城市目前市场容量通常只能容纳少量现代化购物中心。吾悦广场凭借“住宅+商业”模式已在大量核心地段提前布局，其开业后竞争对手的入场成本极高，使得吾悦广场在区域内取得了先发优势。在潜力城市，吾悦广场往往不仅是购物场所，还承载了社交、亲子、文化、政务活动等多重功能，深度嵌入城市发展脉络。同时作为当地唯一或首屈一指的大型综合体，吾悦广场在品牌引入上具备“首店效应”，各品牌首店进入当地市场时吾悦广场往往能成为选址首选或唯一选择。
这种城市级战略定位，使吾悦广场在租金议价、品牌落位、运营活动排期上拥有较强话语权及主导权。
（2）潜力城市在经济波动周期中的消费韧性
经济波动期往往伴随就业压力增大，一线城市消费者面对压力可能减少大额支出，转向小额享乐消费，甚至出现大城市人口“返乡避险”趋势。而在潜力城市
44群，吾悦广场提供的包含餐饮、亲子、观影、超市等“家庭一站式消费场景”已成
为居民日常生活的刚需，具有一定消费粘性和抗跌性；同时返乡人群带回潜力城市的购买力，也会首选以吾悦广场为代表的标杆购物中心作为消费场景，使得吾悦广场的客流与租金在经济波动周期中表现更稳定。潜力城市居民整体负债率相对较低，生活压力相对较小，居民可支配收入中用于日常消费的比例相对更高，可能具备更强的消费信心、消费韧性和消费能力，对以吾悦广场为代表的潜力城市群标杆购物中心的经营业绩形成一定支撑。
针对公司投资性物业房地产前十大项目及公允价值变动收益金额前十大项目，公司结合区域商业市场情况、周边竞品格局、项目运营情况及租金水平变化等因
素进行了分析，具体如下：
(1)公司投资性物业房地产前十大项目大部分集中在江苏省，共有6个项目，另外4个项目分别位于浙江、陕西、山西和海南地区。
*常州地区项目
公司位于常州的项目包括吾悦广场 B、吾悦广场 I 及吾悦广场 D，分别位于武进区、天宁区及钟楼区核心区域。
常州市已形成“一心，二副”的商圈格局，其中“一心”为中心城区商圈，包括延陵西路及天宁钟楼片区；“二副”为新北商圈与武进商圈，为常州目前主要的两大城市副商业中心。中心商圈除传统商业区外，近年来进一步形成了新核心商圈及东部商圈，主要商业项目包括钟楼区的吾悦国际广场、九洲新世界、龙湖天街，天宁区的天宁吾悦广场、万象城，以及武进区的湖塘吾悦、武进万达、新北区的新北万达、环球港及飞龙吾悦等。上述区域商业物业整体成熟度较高，主要商业租金水平多在150-450元/平方米/月，出租率大多在85-98%之间。
其中，吾悦广场 B 和吾悦广场 I 目前租金水平保持稳定，不存在减值风险 。
吾悦广场 D 2025 年为应对市场竞争，进行品牌升级，招商上为引入高级次品牌，主动调改降租；同时2025年进行了负一楼超市和六楼的专项改造，改造期间给予相关租户租金收入的减免，导致2025年租金收入有一定的下降，而从市场环境看，
45常州当地商业的租金水平未发生明显变化，租期外的市场租金水平未进行重大调整，因此吾悦广场 D 因自身调改而导致租金收入的下降，造成公允价值也有一定幅度的下降。
*苏州地区项目
苏州商业市场整体运营情况较好，购物中心整体空置率保持在较低水平。
主要商圈包括金鸡湖（工业园区）湖西、湖东商圈、狮山商圈及姑苏区观前街等传统商圈。其中，金鸡湖湖西、湖东商圈的中高端商业首层租金在180-450元/平方米/月，狮山商圈在170-250元/平方米/月，姑苏区观前街等传统商圈在120-200元/平方米/月之间。
吾悦广场 A 位于苏州市相城区相城大道，处于苏州高铁新城核心区，依托高铁站的辐射及周边住宅客群，在吸引外来及通勤客流以及周边住宅小区消费人流方面具备一定优势。项目周边直接竞品相对有限，整体竞争压力较小。2025年，吾悦广场 A 租金水平稳定且具有一定增幅，不存在减值风险。
*南京地区项目
南京商业市场总体运营稳健，核心商圈商业活跃度较高。主要商圈包括新街口商圈、河西商圈、百家湖商圈、城南商圈及城北商圈等。其中，新街口等核心商圈首层有效租金约300-580元/平方米/月，零售物业市场整体空置率保持在较低水平。
吾悦广场 C 位于建邺区江东中路，属河西商圈核心区，周边存在河西金鹰世界和建邺万达广场等成熟商业项目，区域竞争相对充分。除河西金鹰世界因高端定位租金水平较高外，其余竞品平均租金多在150-450元/平方米/月之间。南京建邺吾悦广场依靠其独特室内秦淮水街等网红打卡点引流，招商上采取首店战略，以及与其他竞争对手保持客群的定位差异化策略，租金基本维持稳定，不存在减值风险。
*温州地区项目
温州商业市场整体保持平稳，核心商圈主要包括鹿城区商圈以及瓯海、龙湾、永嘉等区域商圈。区域内商业高端消费相对集中，主要商业项目租金水平整
46体较为稳定。
吾悦广场 E 位于温州市龙湾区上江路，属于温州东部核心商圈，周边主要的商业竞品有印象城 MEGA 和滨江万象城。其中，滨江万象城因高端定位租金水平相对较高，平均在 180-350 元/平方米/月之间，其与吾悦广场 E 在部分业态及客群定位方面存在一定重合，对项目形成一定竞争压力。
受区域市场竞争及线上消费发展等因素影响，2025年温州商业市场整体租金存在一定波动，吾悦广场 E 2025 年形成小额公允价值变动损失。公允价值变动损失主要是因为2025年的租金管理收入较2024年有所减少，其他评估参数没有重大的变化。但项目整体出租率及经营情况仍保持稳定，未出现持续性重大不利变化，长期不存在减值风险。
*西安地区项目
西安商业消费市场整体保持较好增长态势，主要商圈包括小寨核心商圈、南门商圈、曲江商圈、高新商圈及西咸/行政中心商圈。由于行政中心、西咸加速分流老城客群，城市商业趋势由北拓西进。
吾悦广场 F位于西安市未央区，属于西咸商圈，紧邻地铁五号线阿房宫南站，客群以周边居住人口和地铁通勤客流为主。作为已运营5年的成熟项目，出租率及租金较稳定，周边直接竞品仅西咸万象城，但其定位相对更高端，西咸吾悦更贴近社区型的购物及消费需求，与周边竞品形成一定差异化。吾悦广场 F 在 2025年租金保持稳定并同比有一定增长，不存在减值风险。
*太原地区项目
2025年的商业市场总体稳中向好，网络零售及文旅类消费增长较快，主要
商圈包括亲贤-长风核心商圈、柳巷及钟楼街老城商圈，以及下元、河西等新兴商圈其中，亲贤-长风核心商圈处于市区中心位置，租金较高，商圈内优质商业首层租金水平约为120-250元/平方米/月。
吾悦广场 G 位于万柏林区，于 2024 年 4 月开业，位于河西下元的核心商圈，周边主要竞品相对有限，主要竞品为公元时代城购物中心。吾悦广场 G于 2024年开业，整体风格及商业定位较高，硬件条件较好，依托摩天轮、晋商街、梦幻儿
47童乐园等文旅业态，与传统的购物中心进行差异化竞争，租金收入增长迅速，且
呈一定的持续增长态势，2025年出现小额的公允价值变动收益，其他评估参数没有重大的变化。
*海口地区项目
2025年，海口商业市场受海南自贸港政策、离岛免税政策及文旅消费增长
等因素带动，整体消费市场保持活跃。海口商圈呈现"东西双核、多极分散"的结构，核心商业集中于城市东侧的国贸商圈，西侧及外围则以文旅、社区型商业为主。
吾悦广场 H 位于海口市龙华区迎宾大道，属于椰海商圈核心，距高铁海口东站约600米，周边高端住宅密集，总体运营情况较好，周边主要竞品为龙湖海口天街。项目依托区域社区与高校客群红利，以“家庭+年轻潮流”为差异化定位，经营上坚持“首店经济、餐饮矩阵”为举措，整体出租率及经营情况仍保持稳定，不存在减值风险。
*昆山地区项目
昆山商业市场整体消费能力较强，新增商业供应相对有限。昆山商圈主要包括城东、城西、城北、城中/市中心、城南五大商圈。
吾悦广场 J 位于昆山市长江南路，紧邻昆山中环，属于城南核心商圈，周边住宅小区密集，且临近高铁站，客群基础较好。
区域内主要的商业竞品有天虹购物中心，区域商业租金整体处于60-370元/平方米/月区间。其中，天虹购物中心主要以亲子娱乐及体验类业态为主，吾悦广场 J 则以亲子、社区型商业及生活服务为主，与天虹形成错位竞争。2025 年，吾悦广场 J租金收入整体保持稳定，不存在减值风险。
(2)公司投资性物业公允价值变动收益前十大项目相对比较分散，江苏省有2个项目，陕西、内蒙古、浙江、辽宁、安徽、新疆、贵州和云南各1个项目。
*汉中地区项目
汉中市是陕南区域中心城市，消费市场整体保持较好增长态势，商圈主要
48包括中心商圈、钟楼商圈、滨江新区商圈等。
吾悦广场 K 位于汉中市汉台区滨江西路，地处滨江新区核心。项目周边主要商业项目以传统百货及区域型商业为主，与吾悦广场在业态结构及经营模式方面存在一定差异，整体竞争压力相对有限。作为区域内较成熟的大型商业综合体，吾悦广场 K 整体运营情况较好，出租率及租金水平保持稳定。
2025 年，吾悦广场 K 租金管理收入同比增长了 10.53%，增长较快，自身收
入的快速增加导致公允价值增加，其他评估参数没有重大的变化。
*包头地区项目
包头市是内蒙古工业重镇和区域消费中心，商业商圈主要包括昆都仑区商圈、东河区商圈和九原区商圈等，商业分布较零散，大型综合体较少，而昆都仑区商圈为包头核心商圈，商圈内主要的商业即吾悦广场 L，周边多为学校和社区，对周边人流具有较大的吸引力，周边主要竞品为青山万达广场和包头印象城，项目确立“年轻+潮流+首店”的差异化核心定位，整体竞争压力相对有限。
2025 年，吾悦广场 L 租金管理收入同比增长了 13.25%，自身收入快速增加导
致公允价值增加，其他评估参数没有重大的变化。
*宁波地区项目
宁波商业市场整体消费能力较强，商业商圈主要包括骆驼商圈、庄市商圈及镇海新城商圈等。吾悦广场 M 位于宁波市镇海区核心商圈，区域内商业综合体数量相对有限。项目周边商业体定位于社区型配套商业，与吾悦广场 M 在业态定位及客群方面存在一定差异，整体竞争压力相对有限。
2025 年，吾悦广场 M 租金管理收入同比增长了 15.15%，自身收入快速增加
导致公允价值增加，其他评估参数没有重大的变化。
*沈阳地区项目
沈阳是辽宁省的省会和重点城市，主要商圈有中街商圈、铁西商圈和金廊-五里河商圈。总体商业格局来看，购物中心业态表现亮眼，而传统百货、专卖店承压明显，反映消费场景向体验式、一站式消费加速转型。
吾悦广场 N位于沈阳市沈北新区蒲河路，靠近地铁 2 号线蒲河路站，项目周
49边消费人群众多，具有24所高校和大量成熟社区。周边主要竞品有沈北万达广场、积家购物中心等，但由于地理位置和业态的原因，竞品对吾悦广场 N 的竞争较为有限，吾悦广场 N在区域范围内有一定的租金溢价能力及租金定价权。
吾悦广场 N 2025 年公允价值变动增加主要因为收入增长较快，2025 年吾悦广场 N 租金管理收入同比增长了 14.68%，自身收入快速增加导致公允价值增加，其他评估参数没有重大的变化。
*连云港地区项目
连云港为江苏省下辖地级市，商圈主要按区级分布，主要有海州区、连云区、赣榆区等商圈，其中海州区为市级核心商圈，连云港商业主要集中于此区域。
吾悦广场 O 位于海州区秦东门大街，属海州经济开发区，是海州区南部核心商业地标，周边有多个成熟社区，常住人口密集。在吾悦广场 O 周边 3 公里范围内，无有效竞品，吾悦广场竞争优势明显，租金逐年提升。
吾悦广场 O 2025 年公允价值变动增加主要因为收入增长较快，2025 年吾悦广场 O 租金管理收入同比增长了 11.35%，自身收入快速增加导致公允价值增加，其他评估参数没有重大的变化。
*启东地区项目
启东市为江苏省南通市下辖县级市，商业商圈主要包括城南新城商圈、老城区商圈和城西商圈。吾悦广场 P 位于当地核心商业区域，属于当地规模较大，业态租户较为完整的综合性购物中心。周边竞品主要有文峰大世界，由于体量、品牌、业态等原因，周边竞品对吾悦广场 P 形成的竞争压力相对有限。
吾悦广场 P 2025 年公允价值变动增加主要因为收入增长较快，2025 年吾悦广场 P 租金管理收入同比增长了 6.43%，自身收入快速增加导致公允价值增加，其他评估参数没有重大的变化。
*安庆地区项目
安庆市为安徽省下辖的地级市，商业市场整体保持平稳增长，主要商圈包括人民路商圈等传统商业区域。吾悦广场 Q 位于迎江区菱湖南路，紧邻菱湖公园，地处新老城区交界核心，是安庆商业地标与皖西南体验式综合体标杆，周边3公
50里覆盖56.8万常住人口，辐射周边六县一市近600万人口。
周边主要竞品为以城区传统百货及周边社区商业为主，整体竞争压力相对有限。吾悦广场 Q 2025年公允价值变动增加一方面主要因为收入增长较快，2025 年吾悦广场 Q 租金管理收入同比增长 5.92%，自身收入快速增加导致公允价值增加。
另外一方面是因为周边市场比准租金有小幅增长，导致公允价值有所增加，其他评估参数没有重大的变化。
*乌鲁木齐地区项目
乌鲁木齐为新疆维吾尔自治区的首府，商圈主要有中山路、友好路等传统商圈以及高铁新城、高新区等新兴商圈。近年来，随着区域经济及消费市场持续发展，乌鲁木齐商业消费整体保持增长态势。
吾悦广场 R位于米东区府前西路，地处米东核心行政区，紧邻区政府、人民公园及多个成熟住宅社区，是米东商业核心区。项目周边3-5公里内无有效竞品，吾悦广场 R在区域范围内具有较大的竞争优势。
吾悦广场 R 2025 年公允价值变动增加也主要因为收入增长较快，2025 年吾悦广场 R 租金管理收入同比增长达到 8.94%，自身收入快速增加导致公允价值增加，其他评估参数没有重大的变化。
*遵义地区项目
遵义市是贵州省下辖的地级市，主要商圈分布在南部新城商圈、老城1935及国贸商圈和新蒲商圈等。吾悦广场 S 位于红花岗区共青大道与嵩山路交汇处，属于南部新城商圈核心商业，也是区域内最大的商业综合体。
项目周边有大量的成熟小区和人口，消费力较强。在区域范围内，吾悦广场 S 无强竞品，周边基本只有一些零散的临街商铺，导致竞争优势明显，租金逐年提升。
吾悦广场 S 2025 年公允价值变动增加主要也是因为收入增长较快，2025 年吾悦广场 S 租金管理收入同比增长高达 17.76%，自身收入快速增加导致公允价值增加，其他评估参数没有重大的变化。
*昆明地区项目
51昆明是云南的省会所在地，商业市场整体保持平稳，主要商圈有南屏街商
圈、东风广场商圈、同德商圈、西北新城商圈等。吾悦广场 T 位于昆明市五华区王筇路，属西北新城核心商业，也是西北新城首个大型综合体。
项目周边竞品主要为首创奥特莱斯，其定位偏零售折扣，与吾悦广场 T在业态定位及客群方面存在一定差异。凭借先发优势、全业态布局及较强运营能力，吾悦广场 T竞争力较强。
吾悦广场 T 2025 年公允价值变动增加主要也是因为收入增长较快，2025 年吾悦广场 T 租金管理收入同比增长了 11.73%，自身收入快速增加导致公允价值增加，其他评估参数没有重大的变化。
2025年度公司对于投资性房地产和在建酒店的相关会计处理符合《企业会计准则》的规定，其中：
（1）投资性房地产
根据《企业会计准则》，采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。公司投资性房地产采用公允价值模式计量，于资产负债表日由专业评估机构对所有投资性房地产的公允价值进行评估，以投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益，因此无需再单独进行减值测试，相关会计处理符合《企业会计准则》的规定。
（2）在建酒店
公司在建酒店主要包括苏州的星俪岚、星俪恒酒店以及安宁的星俪岚、星俪恒酒店，星俪岚定位于高端（五星级）酒店，星俪恒定位于中高端经济型酒店。
公司于资产负债表日由专业评估机构对在建酒店的可回收金额进行评估。在评估在建酒店可回收金额时，评估机构采用假设开发法，先计算酒店完工后价值，再扣减后续必要的开发成本、投资利息、相关税费及开发利润后得出在建酒店的可回收金额。项目账面价值及估值过程如下：
52资产组账面价值（亿元）在建酒店估值
项目名称评估方法（包含土地使用权）（亿元）
苏州酒店项目9.7810.10假设开发法
安宁酒店项目4.824.96假设开发法
1、先确定酒店预计完工后价值，采用收益法（折现现金流法，DCF）进行计算，评估时所采用的关键假设和参数如下：
预计收益年预测期预测期平均稳定期平均项目名评估方税前折现
开业 限 年限 房价 ADR增 房价 ADR 毛利率称法率时间（年）（年）长率收入增长率苏州酒折现现2027
30.05103%-5%2-3%42%-50%7.5%-8%
店项目金流年安宁酒折现现2027
33.68103%-5%2%47%-53%8%
店项目金流年
结合项目所在区域酒店市场情况，分别具体分析如下：
*苏州酒店项目：
从苏州星俪岚及星俪恒酒店所处的相城区来分析，苏州相城区高星级酒店较少，且缺乏新的酒店入市，原有酒店都相对建成时间较长。近年来新增项目中，苏州国际会议中心酒店于2023年开业，主要以商务型为主，周边可比已开业高星级酒店主要经营数据如下：
平均房价
酒店名称星级/档次客房数（元）平均入住率（2025年）
（ADR）
苏州高铁金科大酒店五星（高端商务）303580-62072%-75%苏州中惠雅高铂尔曼五星（高端商务）413650-78070%-75%酒店
苏州云启一方酒店?五星（高端商务）337600-65065%-70%凯悦尚选
苏州国际会议酒店五星（会议型）1518520-56070%-73%
注：上述数据为根据 OTA 平台和行业区间统计估算，非官方数据根据上表，苏州相城高星级酒店总体运营较好，入住率及酒店房价适中，苏州星俪岚酒店在估值时对周边类似档次酒店进行分析并做适当调整后，预计完工酒店的平均房价及入住率分别为552元/天/间以及预计开业首年的入住率为50%，入住率假设从谨慎考虑，初期从开业首年50%经过五年运营爬升期升至70%，并在五年之后稳定在75%的水平。
53苏州相城的经济型酒店供给较多，竞争较激烈，主要有桔子水晶、亚朵、智
选假日等连锁品牌。主要数据如下：
平均房价（元）平均入住率
酒店名称品牌/档次
（ADR） （2025）IHG 智选假日 /中高档经
苏州北站智选假日酒店450–50075%–80%济型
苏州高铁北站木莲庄酒店轻奢商务/中高档经济型420–48078%–82%
华住桔子水晶/中高档经
苏州高铁北站桔子水晶380–43080%–85%济型
苏州高铁北站亚朵酒店亚朵/中高档经济型400–45077%–81%
雅高诺富特/中高档经济
苏州环秀湖诺富特480–53072%–76%型
注：上述数据为根据 OTA平台和行业区间统计估算，非官方数据根据上表，苏州相城经济型酒店总体运营稳定，入住率及酒店房价适中，苏州星俪恒酒店在估值时对周边类似档次酒店进行分析并做适当调整后，预计完工酒店的平均房价及入住率分别为442元/天/间以及预计开业首年的入住率为50%，入住率假设从谨慎考虑，初期从开业首年50%经过五年运营爬升期升至75%，并在五年之后稳定在80%的水平。两个酒店的相关数据请见下表：
预计完收益期限（截止预测期入住率假设酒店品牌工客房土地使用年限到预测开第六年
数期第二年第三年第四年第五年业首年至长期
苏州星俪岚酒店3602057年1月11日50%60%65%70%70%75%
苏州星俪恒酒店5452057年1月11日50%60%65%70%75%80%
苏州酒店项目的预计完工后价值采用收益法（折现现金流法，DCF）进行计算，评估中充分考虑未来苏州两个酒店的运营模式、品牌管理体系、区域同档次酒店供需格局、未来竞品新增供给等外部因素，预测期平均房价（ADR）在上述基础上考虑酒店开业初期的爬坡期，增长率开业当年不增长，第二到第六年设定为5%，此后随着项目进入成熟期，增长率逐渐下降，第七年到第九年设定为4%，
第十年为3%，此后稳定期长期增长率从审慎角度考虑，苏州星俪岚酒店设定为
2%，苏州星俪恒酒店设定为3%，之后按照相应的同等档次酒店的经营水平审慎
预测未来经营期内各年度经营收入（以平均房价（ADR）× 入住率× 客房数× 年天数
得出客房收入，再以客房收入占总收入的占比推算总收入及餐饮部分以及其他经54营收入）及各项经营成本，得出经营毛利润（GOP），按照行业通用口径预测，
扣减业主承担的固定费用、税费、日常维保支出及计提资本性支出，测算得出各年度净运营收益（NOI），作为现金流折现的核心基数。折现率取值以长期无风险利率为基础，叠加行业风险溢价、酒店经营业态风险溢价，并结合标的区位条件、品牌层级、经营稳定性及区域市场流动性，设定苏州星俪岚酒店折现率为
8%，苏州星俪恒酒店折现率为7.5%，采用上述折现率对收益期内各年预测运营净收益（NOI）进行折现加总后得到预计完工后价值合计 12.53 亿。（其中苏州星俪岚酒店为5.77亿，苏州星俪恒酒店为6.76亿）。
苏州星俪岚未来各年预测运营净收益（NOI）折现评估现值列示如下：
单位：亿元净收益年度酒店收入运营成本运营费用其他税费折现系数评估现值（NOI）
a b c d e=a-b-c-d f g=f*e
20270.710.260.150.060.241/1.080.22
20280.900.330.190.070.311/1.0820.27
20291.020.380.220.070.351/1.0830.28
20301.150.430.250.080.391/1.0840.29
20311.210.450.260.080.421/1.0850.29
20321.360.500.290.080.491/1.0860.31
20331.420.520.300.090.511/1.0870.30
20341.470.540.320.090.521/1.0880.28
20351.530.570.330.090.541/1.0890.27
20361.580.580.340.090.571/1.08100.26
复归期望值6.511/1.08103.00
合计5.77
注：复归期望值为归复期（2037年至土地终止年限2057年1月11日）每年预测净收益按2%的增长率，折现计算的净收益（NOI）现值汇总。
苏州星俪恒未来各年预测运营净收益（NOI）折现评估现值列示如下：
单位：亿元净收益年度酒店收入运营成本运营费用其他税费折现系数评估现值（NOI）
a b c d e=a-b-c-d f g=f*e
20270.590.190.110.070.221/1.0750.20
20280.740.230.130.070.311/1.07520.27
20290.840.270.150.080.341/1.07530.27
20300.950.300.170.080.401/1.07540.30
20311.070.340.190.090.451/1.07550.31
20321.200.380.220.090.511/1.07560.33
20331.250.390.230.090.541/1.07570.33
20341.300.410.230.090.571/1.07580.32
20351.350.430.240.100.581/1.07590.30
20361.390.440.250.100.601/1.075100.29
复归期望值7.911/1.075103.84
合计6.76
注：复归期望值为归复期（2037年至土地终止年限2057年1月11日）每年预测净收益按3%的增长率，折现
55计算的净收益（NOI）现值汇总。
*安宁酒店项目：
从安宁的星俪岚、星俪恒酒店所处的市场情况来看，安宁属于昆明下辖的县级市，当地产业主要以石化、冶金、新能源和文旅（温泉旅游）为主，全市高端星级酒店缺乏，除部分温泉度假酒店以温泉为特色价格较高之外，大部分为中端经济型酒店，主要数据如下：
平均入住率平均房价（元）酒店名称档次客房数
（2025） （ADR）安宁锦禾酒店中端经济型9670%-78%230-280
安宁半岛酒店中高端经济型12075%-82%260-320
安宁 M 酒店 中高端经济型 100 72%-80% 240-290
柏曼国际中高端经济型11070%-77%220-270
安宁温泉半岛度假酒店中高端度假型22260%-65%380-450
安宁广晟沁园温泉酒店中高端度假型19458%-63%350-420
安宁金方森林温泉半山酒店中高端度假型28070%-75%500-600
昆明安宁温德姆温泉度假酒店中高端度假型32065%-70%450-550
昆明玉龙湾湖景酒店中高端度假型13455%-60%600-800
注：上述数据为根据 OTA 平台和行业区间统计估算，非官方数据根据上表，安宁总体缺乏高星级酒店，主要以中端经济型酒店为主，安宁星俪岚酒店一旦入市，预计将是当地档次最高，设施最完善的高端酒店之一，房价水平将高于当地的平均水平，而安宁星俪恒酒店属于中高端经济型酒店，参与当地同档次酒店的竞争，房价价格应该也趋于接近竞品水平。在估值时对周边类似档次酒店进行分析并做适当调整后，安宁星俪岚酒店，预计完工酒店的平均房价及入住率分别为407元/天/间以及预计开业首年的入住率为50%，入住率假设从谨慎考虑，初期从开业首年50%经过五年运营爬升期升至65%，并在五年之后稳定在70%的水平；安宁星俪恒酒店，预计完工酒店的平均房价及入住率分别为253元/天/间以及预计开业首年的入住率为50%，入住率假设从谨慎考虑，初期从开业首年50%经过五年运营爬升期升至65%，并在五年之后稳定在70%的水平。两个酒店的相关参数请见下表：
预计收益期限（截止酒店品牌预测期入住率假设完工土地使用年限到
56客房期预测开第二第三第五第六年至长
第四年数业首年年年年期
安宁星俪岚酒店2532060年8月27日50%55%60%65%65%70%
安宁星俪恒酒店4602060年8月27日50%55%60%65%65%70%
安宁酒店项目的预计完工后价值采用收益法（折现现金流法，DCF）进行计算，评估中充分考虑未来安宁两个酒店的运营模式、品牌管理体系、区域同档次酒店供需格局、未来竞品新增供给等外部因素，预测期平均房价（ADR）在上述基础上考虑两个酒店开业初期的爬坡期，安宁星俪岚酒店平均房价（ADR）增长率开业当年不增长，第二到第九年设定为4%，第十年为3%，此后稳定期长期增长率从审慎角度考虑设定为 2%；而安宁星俪恒酒店平均房价（ADR）增长率设定
开业当年不增长，第二到第六年设定为5%，此后随着项目进入成熟期，增长率逐渐下降，第七年到第九年设定为4%，第十年为3%，此后稳定期长期增长率从审慎角度考虑设定为2%，之后按照相应的同等档次酒店的经营水平审慎预测未来经营期内各年度经营收入（以平均房价（ADR）× 入住率× 客房数× 年天数得出客房收入，再以客房收入占总收入的占比推算总收入及餐饮部分以及其他经营收入）及各项经营成本，得出经营毛利润（GOP），按照行业通用口径预测，扣减业主承担的固定费用、税费、日常维保支出及计提资本性支出，测算得出各年度净运营收益（NOI），作为现金流折现的核心基数。折现率取值以长期无风险利率为基础，叠加行业风险溢价、酒店经营业态风险溢价，并结合标的区位条件、品牌层级、经营稳定性及区域市场流动性，设定安宁星俪岚酒店、安宁星俪恒酒店折现率为 8%，采用上述折现率对收益期内各年预测运营净收益（NOI）进行折现加总后得到预计完工后价值合计5.84亿。（其中安宁星俪岚酒店为2.97亿，安宁星俪恒酒店为2.87亿）。
安宁星俪岚未来各年预测运营净收益（NOI）折现评估现值列示如下：
单位：亿元净收益年度酒店收入运营成本运营费用其他税费折现系数评估现值（NOI）
a b c d e=a-b-c-d f g=f*e
20270.340.110.070.030.131/1.080.12
20280.390.130.080.030.151/1.0820.13
5720290.440.150.090.030.171/1.0830.13
20300.500.170.100.030.201/1.0840.15
20310.520.170.100.040.211/1.0850.14
20320.580.190.120.040.231/1.0860.14
20330.610.200.120.040.251/1.0870.15
20340.630.210.120.040.261/1.0880.14
20350.650.220.130.040.261/1.0890.13
20360.670.220.130.040.281/1.08100.13
复归期望值3.461/1.08101.61
合计2.97
注：复归期望值为归复期（2037年至土地终止年限2060年8月27日）每年预测净收益按2%的增长率，折现计算的净收益（NOI）现值汇总。
安宁星俪恒未来各年预测运营净收益（NOI）折现评估现值列示如下：
单位：亿元净收益年度酒店收入运营成本运营费用其他税费折现系数评估现值（NOI）
a b c d e=a-b-c-d f g=f*e
20270.270.080.050.020.121/1.080.11
20280.310.090.060.020.141/1.0820.12
20290.360.110.060.030.161/1.0830.13
20300.410.120.070.030.191/1.0840.14
20310.430.130.080.030.191/1.0850.13
20320.490.140.090.030.231/1.0860.14
20330.510.150.090.030.241/1.0870.14
20340.530.160.090.030.251/1.0880.14
20350.550.160.100.030.261/1.0890.13
20360.560.170.100.030.261/1.08100.12
复归期望值3.361/1.08101.57
合计2.87
注：复归期望值为归复期（2037年至土地终止年限2060年8月27日）每年预测净收益按2%的增长率，折现计算的净收益（NOI）现值汇总。
2、在建酒店假设开发法计算
*苏州酒店假设开发法计算过程基于苏州星俪岚酒店及苏州星俪恒酒店为同一地块上同一项目分两个酒店品
58牌经营的情况，从实际出发，对两个酒店合并进行假设开发法计算在建项目的价值。
1）预计完工后价值，从上述计算得出两个酒店的预计完工后价值为12.53亿。
2）预计续建成本：依据该项目实际完工进度、实际发生的成本、以及预计总成
本综合计算得出，两个酒店尚需投入的预计续建成本为1.48亿。
3）增值税及附加：按照增值税销项税额减增值税进项税额确定。税率为6%，
附加税包括城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加，税率分别为
7%、3%、2%，由于酒店预计自持经营且经营收入所产生的增值税及附加税
费已在预计完工后价值中计算扣除，这里不再重复计算。
4）后续投资利息：按照续建成本在剩余开发期内均匀投入所产生的利息来确定，
利率以现行一年期 LPR 3%确定。设定后续开发成本在施工期均匀投入，其计息期为剩余开发期的一半，预计剩余开发期为一年，则后续投资利息计算得
0.022亿。
5）后续开发利润：是指该类房地产开发项目的后续开发成本在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润。根据国资委《企业绩效评价标准值（2025版）》，房地产开发经营业全行业的平均成本费用利润率为8.1%，则参考该利润率水平设定本次开发利润率为8%，则开发利润计算得0.93亿。
6）计算结果
在建苏州酒店价值＝预计完工后价值-续建成本-增值税及附加-后续投资利息-
后续开发利润=12.53-1.48-0.022-0.93=10.1亿（取整）。
*安宁酒店假设开发法计算过程基于安宁星俪岚酒店及安宁星俪恒酒店为同一地块上同一项目分两个酒店品
牌经营的情况，从实际出发，对两个酒店合并进行假设开发法计算在建项目的价值。
591）预计完工后价值，从上述计算得出两个酒店的预计完工后价值为5.84亿。
2）预计续建成本：依据该项目实际完工进度、实际发生的成本、以及预计总成
本综合计算得出，两个酒店尚需投入的预计续建成本为0.44亿。
3）增值税及附加：按照增值税销项税额减增值税进项税额确定。税率为6%，
附加税包括城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加，税率分别为
7%、3%、2%，由于酒店预计自持经营且经营收入所产生的增值税及附加税
费已在预计完工后价值中计算扣除，这里不再重复计算。
4）后续投资利息：按照续建成本在剩余开发期内均匀投入所产生的利息来确定，
利率以现行一年期 LPR 3%确定。设定后续开发成本在施工期均匀投入，其计息期为剩余开发期的一半，预计剩余开发期为一年，则后续投资利息计算得
0.0066亿。
5）后续开发利润：是指该类房地产开发项目的后续开发成本在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润。根据国资委《企业绩效评价标准值（2025版）》，房地产开发经营业全行业的平均成本费用利润率为8.1%，则参考该利润率水平设定本次开发利润率为8%，则开发利润计算得0.43亿。
6）计算结果
在建安宁酒店价值＝预计完工后价值-续建成本-增值税及附加-后续投资利息-
后续开发利润=5.84-0.44-0.0066-0.43=4.96亿（取整）。
综上所述，公司在资产负债表日在建酒店的资产组账面金额小于其可收回金额，无需计提减值准备，相关会计处理符合《企业会计准则》的规定。
（二）会计师回复会计师在对新城控股2025年度财务报表审计过程中已充分关注公司投资性房
地产公允价值的确认、在建工程的建设进度与减值测试。
60针对投资性房地产公允价值的合理性，会计师执行的主要程序如下：
（1）了解、评价管理层与投资性房地产的公允价值估计相关的内部控制，并测试关键控制运行的有效性。
（2）获取投资性房地产明细表，并结合实地观察对其出租状况进行复核。
（3）评价管理层的专家的胜任能力、专业素质和客观性。
（4）对管理层选用的估值方法进行了解和评价，并聘请内部房地产评估专
家对在估值过程中运用的评估方法和假设、选用的估值参数的合理性进行复核。
（5）选取样本，将评估中使用的实际租金与租赁台账及租赁合同进行比较。
针对在建工程的建设进度与减值测试，会计师执行的主要程序如下：
（1）对项目现场实施监盘程序。观察工程整体形象进度，确认完工进度与
企业账面基本相符，且尚未达到预计可使用状态。
（2）获取相关在建工程的预算及实际投入资料并选取样本检查施工合同等，确认投入金额的真实性与准确性。
（3）对管理层进行访谈，确认项目进度增长缓慢，资金投入下降的原因，了解项目后续大致的施工计划以及预计完工时间。
（4）对评估师的胜任能力、专业素质和客观性、评估方法及模型、关键参数合理性进行评价。
基于已执行的审计程序，会计师没有发现公司关于投资性房地产与在建工程的上述说明与会计师在执行新城控股2025年度财务报表审计过程中所了解的情况在所有重大方面存在不一致。
问询函问题二、关于存货
年报显示，报告期末，公司存货账面价值为710.50亿元，存货跌价准备85.94亿元，占存货余额的10.79%；报告期内新增计提存货跌价损失及合同履约成本减值损失11.51亿元。公司存货主要为房地产开发成本及开发产品，部分在建开发项目累计签约面积占可租售面积比例较低，销售进度较为缓慢。请公司：（1）
61列示期末余额前十大项目、存货跌价计提前十大项目、销售进度后十大项目的基本情况，包括但不限于项目名称、所在地、项目状态、累计签约面积占可租售面积比例、账面余额、跌价准备余额等；（2）结合问题（1）以及存货跌价准备的
计提政策、测算过程、关键参数（包括预计售价、预计销售费用率、折现率等）
及依据、周边可比项目市场价格等，说明公司存货跌价准备计提的合理性和审慎性。
（一）公司回复
1、列示期末余额前十大项目、存货跌价计提前十大项目、销售进度后十大
项目的基本情况，包括但不限于项目名称、所在地、项目状态、累计签约面积占可租售面积比例、账面余额、跌价准备余额等
截至2025年12月31日，公司存货账面价值为710.50亿元，存货跌价准备
85.94亿元，占存货余额的10.79%；报告期内新增计提存货跌价损失11.51亿元。
（1）期末余额前十大项目的基本情况累计签约面存货账存货跌价存跌价存货跌价新所在项目序号项目名称积占可租售面余额准备余额计提比增计提金额地状态面积比例(亿元）（亿元）例（亿元）苏州部分
1项目一57.24%42.293.087.29%-
市竣工贵阳部分
2项目二34.09%23.73---
市竣工南通部分
3项目三60.01%19.400.120.62%-
市竣工贵阳部分
4项目四24.74%18.600.030.19%-
市竣工德州部分
5项目五26.99%16.710.895.30%0.39
市竣工杭州
6项目六在建1.62%15.04---
市长沙部分
7项目七66.05%13.310.896.70%0.30
市竣工福州部分
8项目八40.25%12.760.614.76%-
市竣工天津部分
9项目九63.17%12.672.5420.05%1.87
市竣工
62唐山
10项目十在建0.00%12.150.020.20%-
市
合计————————186.678.194.39%2.56
（2）存货跌价新增计提前十大项目基本情况累计签约面存货账存货跌价存跌价存货跌价新所在项目序号项目名称积占可租售面余额准备余额计提比增计提金额地状态面积比例(亿元）（亿元）例（亿元）天津部分
1项目九63.17%12.672.5420.05%1.87
市竣工南通部分
2项目十一77.68%3.621.7749.05%1.51
市竣工重庆部分
3项目十二35.36%8.181.1413.96%1.07
市竣工天津部分
4项目十三65.75%8.232.2527.31%1.07
市竣工淄博部分
5项目十四43.56%9.431.0811.43%1.02
市竣工鄂州部分
6项目十五32.75%9.691.5115.62%0.90
市竣工昆明部分
7项目十六36.30%6.550.8713.21%0.57
市竣工惠州
8项目十七竣工87.64%1.300.9068.85%0.54
市徐州部分
9项目十八58.96%4.221.6037.91%0.53
市竣工天津部分
10项目十九75.12%4.500.7817.34%0.45
市竣工
合计————————68.3814.4421.11%9.51
（3）已开盘销售进度后十大项目基本情况累计签约面存货账存货跌价存跌价存货跌价新所在项目序号项目积占可租售面余额准备余额计提比增计提金额地状态面积比例(亿元）（亿元）例（亿元）杭州
1项目六1.62%15.04---
市在建咸阳
2项目二十5.18%10.270.030.34%-
市在建黔南布依部分
3项目二十一族苗15.68%2.570.124.79%0.12
竣工族自治州
4项目二十二日照部分15.71%7.690.506.47%-
63市竣工
昆明部分
5项目二十三16.21%10.510.111.09%-
市竣工永州部分
6项目二十四19.71%5.220.5410.35%-
市竣工郑州部分
7项目二十五19.87%3.28---
市竣工日照部分
8项目二十六22.40%5.220.407.70%0.40
市竣工武汉部分
9项目二十七24.25%7.321.0414.19%-
市竣工贵阳部分
10项目四24.74%18.600.030.19%-
市竣工
合计————————85.722.793.25%0.52
注：由于公司考虑市场去化承接能力、销售价格等因素分批次开工、开盘，导致部分项目累计签约面积占可租售面积比例较低。
2、结合问题（1）以及存货跌价准备的计提政策、测算过程、关键参数（包括预计售价、预计销售费用率、折现率等）及依据、周边可比项目市场价格等，说明公司存货跌价准备计提的合理性和审慎性
（1）存货跌价准备会计政策
于资产负债表日，公司存货按照成本与可变现净值孰低计量。当存货可变现净值低于成本时，计提存货跌价准备。其中，对于开发产品，可变现净值按照该产品的预计售价减去预计的销售费用和相关税费后的金额确定；对于开发成本及
拟开发土地，可变现净值按照所开发项目的预计售价减去至项目完工时估计将要发生的成本、预计的销售费用和相关税费后的金额确定。
（2）存货跌价准备测算过程、关键参数（包括预计售价、预计销售费用率等）
及依据、周边可比项目市场价格
公司在测算存货跌价准备时，关键参数包含预计售价、预计销售费用率、完工时估计将要发生的成本。关键参数及依据如下：
*预计售价：区分已售物业及未售物业分别估计预计售价。对于已售物业，按照合同签约价格估计；对于未售物业，主要考虑项目自身定位、近期售价、销售计划及周边可比项目市场价格进行合理估计。
64*预计销售费用率：参考公司已售部分的实际费率进行合理估计。
*完工时估计将要发生的成本：经审批的项目预算减去账面已发生的成本。
以项目三为例，对其存货跌价准备的计提过程详细说明如下：项目位于南通，分期开发，目前该项目存货主要业态包括住宅、办公、车库以及零星的商业。项目住宅剩余面积共20.93万平方米，项目近期有销售，未售部分预计售价主要参考近期实际销售均价，预计单方销售均价为1.32万元/平方米，住宅预计售价总额27.66亿元，参考公司已售部分的实际费率预估销售费用及税金为0.36亿元（预计销售总额的1.3%），根据经审批的项目预算预计单方完工成本均价为1.24万元/平方米，对应面积的预计完工总成本为26.06亿元，预计售价总额扣除预估销售费用及税金后大于预计完工总成本，项目住宅不减值；项目剩余车库面积共2.42万平方米，项目近期有销售，未售部分预计售价主要参考近期实际销售均价，预计单方销售均价为0.51万元/平方米，车库预计售价总额1.24亿元，参考公司已售部分的实际费率预估销售费用及税金为0.02亿元（预计销售总额的1.3%），根据经审批的项目预算预计单方完工成本均价为0.29万元/平方米，对应面积的预计完工总成本为0.71亿元，预计售价总额扣除预估销售费用及税金后大于预计完工总成本，项目车库不减值；项目剩余商业面积共0.04万平方米，项目近期无销售，未售部分预计价格主要参考周边可比项目市场确定，预计单方销售均价为1.48万元/平方米，周边可比项目价格为1.2万元/平方米(伊顿蓝庭)-1.9万元/平方米(鸿鸣广场)，预计单方销售均价介于周边可比项目价格之间，价格合理，商业预计售价总额0.06亿元，参考公司已售部分的实际费率预估销售费用及税金为0.0008亿元（预计销售总额的1.3%），根据经审批的项目预算预计单方完工成本均价为1.18万元/平方米，对应面积的预计完工总成本为0.05亿元，预计售价总额扣除预估销售费用及税金后大于预计完工总成本，项目商业不减值；项目剩余办公面积共2.46万平方米，项目近期无销售，未售部分预计价格主要参考周边可比项目市场确定，预计单方销售均价为0.81万元/平方米，商业预计售价总额2.00亿元，参考公司已售部分的实际费率预估销售费用及税金为0.03亿元（预计销售总额的1.3%），根据经审批的项目预算预计单方完工成本均价为0.85万元/平方米，周边可比项目价格为0.6
65万元/平方米(江景壹号)-1.0万元/平方米(上源时代)，预计单方销售均价介于周边可
比项目价格之间，价格合理，对应面积的预计完工总成本为2.09亿，预计售价总额扣除预估销售费用及税金后小于预计完工总成本，项目办公计提存货跌价准备
0.12亿元，项目共计提存货跌价准备0.12亿元。
（3）存货跌价项目具体情况
公司存货按照成本与可变现净值孰低计量，当存货可变现净值低于成本时，计提存货跌价准备，因此预计售价和成本的关系决定了一个项目是否需要计提存货跌价准备和金额的大小。由于不同项目受地理位置、项目定位等影响预计售价差异较大，而项目预计成本受拿地成本、项目定位等影响也存在较大差异，因此不同项目的跌价准备计提情况会存在较大差异。问题（1）所述项目去除重复项目后存货跌价具体情况如下：
序项序目期块项目标识住宅车库商业办公合计名号称
4 号地 存货面积(万平方 a - 2.66 1.09 27.79 31.54块、10米）
号地 预计单方销售均价 b - 0.34 1.29 1.09 ——块、11(万元/平方米）号地未售部分预计单方近期实际销近期实际可比项目
c —— ——
块、12销售价格来源售均价销售均价市场价格
号地0.8(元联中
块、15周边可比项目市场心)-2.1(碧
d —— —— —— ——项号地价格（万元/平方桂园新翼
1目块、16米）广场)
一号地预计售价总额(亿
e=a*b - 0.91 1.41 30.25 32.57块、元）
17&21销售费用及税金(亿
f=e*1.3% - 0.01 0.02 0.39 0.42号地元）
块、19预计单方完工成本
号地 均价(万元/平方 g - 0.47 1.40 1.17 ——块、23米）号地预计完工总成本
块、27 h=a*g - 1.25 1.52 32.46 35.23 （亿元）
66号地块 是否计提减值 i 否 是 是 是 ——
计提减值金额小计
j=-(e-f-h) - 0.35 0.13 2.61 3.08（亿元）
存货面积(万平方
a 2.59 2.69 1.87 6.44 13.59
米）预计单方销售均价
b 2.33 0.56 1.29 1.59 ——(万元/平方米）未售部分预计单方可比项目近期实际销近期实际近期实际
1 号地 c —— 销售价格来源 市场价格 售均价 销售均价 销售均价
块、5
2.1(和风雅
号地
周边可比项目市场信花园)-
块、6 d —— —— —— ——
价格（万元/平方2.4(嘉致峰号地
米）庭)
块、7
预计售价总额(亿
号地 e=a*b 6.03 1.51 2.42 10.26 20.23
元）
块、8
销售费用及税金(亿
号地 f=e*1.3% 0.08 0.02 0.03 0.13 0.26
元）
块、9预计单方完工成本号地
均价(万元/平方 g 2.21 0.33 1.11 1.40 ——
块、22
米）号地块预计完工总成本
h=a*g 5.72 0.90 2.07 9.02 17.70（亿元）
是否计提减值 i 否 否 否 否 ——计提减值金额小计
j=-(e-f-h) - - - - -（亿元）计提减值金额合计
————-0.350.132.613.08（亿元）
存货面积(万平方
a 23.90 4.31 3.64 6.38 38.23
米）预计单方销售均价
b 1.42 0.78 2.53 1.35 ——(万元/平方米）未售部分预计单方近期实际近期实际销近期实际可比项目
c ——销售价格来源销售均价售均价销售均价市场价格
1.1(未来方
周边可比项目市场舟)-1.8(贵
商业整 d —— —— —— ——
价格（万元/平方阳壹号写项期、一
米）字楼)
2目期、二
预计售价总额(亿
二 期、回 e=a*b 33.87 3.34 9.19 8.63 55.03
元）迁区
销售费用及税金(亿
f=e*1.3% 0.44 0.04 0.12 0.11 0.72
元）预计单方完工成本
均价(万元/平方 g 1.32 0.26 1.32 1.32 ——
米）预计完工总成本
h=a*g 31.47 1.11 4.79 8.44 45.81（亿元）
是否计提减值 i 否 否 否 否 ——
67计提减值金额合计
j=-(e-f-h) - - - - -（亿元）
存货面积(万平方
a 20.93 2.42 0.04 2.46 25.85
米）预计单方销售均价
b 1.32 0.51 1.48 0.81 ——(万元/平方米）未售部分预计单方近期实际近期实际销可比项目可比项目
c ——销售价格来源销售均价售均价市场价格市场价格
周边可比项目市场1.2(伊顿蓝0.6(江景壹
价格（万元/平方 d —— —— 庭)-1.9(鸿 号)-1.0(上 ——米）鸣广场)源时代)
项预计售价总额(亿
一期、 e=a*b 27.66 1.24 0.06 2.00 30.96
3目元）
二期
三销售费用及税金(亿
f=e*1.3% 0.36 0.02 0.0008 0.03 0.40
元）预计单方完工成本
均价(万元/平方 g 1.24 0.29 1.18 0.85 ——
米）预计完工总成本
h=a*g 26.06 0.71 0.05 2.09 28.91（亿元）
是否计提减值 i 否 否 否 是 ——计提减值金额合计
j=-(e-f-h) - - - 0.12 0.12（亿元）
存货面积(万平方
a 0.14 1.33 - - 1.46
米）预计单方销售均价
b 0.85 0.38 - - ——(万元/平方米）未售部分预计单方近期实际近期实际销
c —— —— ——销售价格来源销售均价售均价周边可比项目市场
价格（万元/平方 d —— —— —— —— ——米）
预计售价总额(亿
e=a*b 0.12 0.51 - - 0.63三期元）项
销售费用及税金(亿
4 目 f=e*1.3% 0.002 0.01 - - 0.01
元）四预计单方完工成本
均价(万元/平方 g 0.92 0.40 - - ——
米）预计完工总成本
h=a*g 0.13 0.53 - - 0.65（亿元）
是否计提减值 i 是 是 否 否 ——计提减值金额小计
j=-(e-f-h) 0.01 0.02 - - 0.03（亿元）
一期、存货面积(万平方
a 67.52 11.46 4.06 - 83.03二期、米）
四期、 预计单方销售均价 b 0.78 0.36 2.30 - ——
68五期、(万元/平方米）
金街二未售部分预计单方可比项目近期实际销近期实际
c —— ——
期、商销售价格来源市场价格售均价销售均价
业整期0.7(贵阳地
铁清水湾)-
周边可比项目市场 d 0.8(亨特碧 —— —— —— ——
价格（万元/平方桂园云涧米）溪山)
预计售价总额(亿
e=a*b 52.93 4.18 9.31 - 66.41
元）
销售费用及税金(亿
f=e*1.3% 0.69 0.05 0.12 - 0.86
元）预计单方完工成本
均价(万元/平方 g 0.71 0.27 0.83 - ——
米）预计完工总成本
h=a*g 47.94 3.04 3.39 - 54.37（亿元）
是否计提减值 i 否 否 否 否 ——计提减值金额小计
j=-(e-f-h) - - - - -（亿元）计提减值金额合计
————0.010.02--0.03（亿元）
存货面积(万平方
a 11.62 1.33 0.72 - 13.67
米）预计单方销售均价
b 0.71 0.33 0.85 - ——(万元/平方米）未售部分预计单方可比项目近期实际销可比项目
c —— ——销售价格来源市场价格售均价市场价格
0.6(旗舰天
0.7(铁北方
磬园)-
苑小区)-
周边可比项目市场 d 0.8(绿城百 —— —— ——
1.2(金城云
价格（万元/平方合新城丨一期、河赋)
米）书香园)
二期、
项预计售价总额(亿
三期、 e=a*b 8.28 0.44 0.61 - 9.34
5目元）
四期
五销售费用及税金(亿
f=e*1.3% 0.11 0.01 0.01 - 0.12
元）预计单方完工成本
均价(万元/平方 g 0.78 0.33 0.74 - ——
米）预计完工总成本
h=a*g 9.05 0.44 0.53 - 10.02（亿元）
是否计提减值 i 是 是 否 否 ——计提减值金额小计
j=-(e-f-h) 0.88 0.01 - - 0.89（亿元）
存货面积(万平方
五期 a 32.86 3.87 - - 36.74
米）
69预计单方销售均价
b 0.72 0.35 - - ——(万元/平方米）未售部分预计单方可比项目近期实际销
c —— —— ——销售价格来源市场价格售均价
0.6(旗舰天
磬园)-
周边可比项目市场 d 0.8(绿城百 —— —— —— ——
价格（万元/平方合新城丨米）书香园)
预计售价总额(亿
e=a*b 23.62 1.35 - - 24.96
元）
销售费用及税金(亿
f=e*1.3% 0.31 0.02 - - 0.32
元）预计单方完工成本
均价(万元/平方 g 0.57 0.33 - - ——
米）预计完工总成本
h=a*g 18.84 1.30 - - 20.14（亿元）
是否计提减值 i 否 否 否 否 ——计提减值金额小计
j=-(e-f-h) - - - - -（亿元）计提减值金额合计
————0.880.01--0.89（亿元）
存货面积(万平方
a 10.57 1.54 0.02 - 12.13
米）预计单方销售均价
b 1.57 0.95 1.93 - ——(万元/平方米）未售部分预计单方可比项目可比项目市可比项目
c —— ——销售价格来源市场价格场价格市场价格
周边可比项目市场1.3(阳光星1.0(湖塘公1.6(萧山商
价格（万元/平方 d 辰)-1.6(龙 寓)-1.1(林之 铺)-2.0(河 —— ——米）大悦江府)语家园)坊街商铺)
项预计售价总额(亿
e=a*b 16.60 1.46 0.03 - 18.10
6目一期元）
六销售费用及税金(亿
f=e*1.3% 0.22 0.02 0.0004 - 0.24
元）预计单方完工成本
均价(万元/平方 g 1.55 0.31 1.55 - ——
米）预计完工总成本
h=a*g 16.38 0.47 0.03 - 16.87（亿元）
是否计提减值 i 否 否 否 否 ——计提减值金额合计
j=-(e-f-h) - - - - -（亿元）
项一期、存货面积(万平方
a 0.11 0.94 1.20 7.04 9.29
7目二期、米）
七 四期、 预计单方销售均价 b 1.10 0.23 1.19 1.17 ——
70五期、(万元/平方米）
六期未售部分预计单方近期实际近期实际销近期实际可比项目
c ——销售价格来源销售均价售均价销售均价市场价格
周边可比项目市场0.9(楷林国
价格（万元/平方 d —— —— —— 际)-1.2(金 ——米）恒银杉里)
预计售价总额(亿
e=a*b 0.12 0.22 1.43 8.23 10.01
元）
销售费用及税金(亿
f=e*1.3% 0.002 0.003 0.02 0.11 0.13
元）预计单方完工成本
均价(万元/平方 g 1.16 0.30 1.69 1.18 ——
米）预计完工总成本
h=a*g 0.13 0.28 2.04 8.32 10.77（亿元）
是否计提减值 i 是 是 是 是 ——计提减值金额小计
j=-(e-f-h) 0.01 0.06 0.63 0.19 0.89（亿元）
存货面积(万平方
a 0.24 2.86 4.03 - 7.13
米）预计单方销售均价
b 1.25 0.41 1.21 - ——(万元/平方米）未售部分预计单方近期实际近期实际销可比项目
c —— ——销售价格来源销售均价售均价市场价格
1.2(岳麓枫
林三路社
周边可比项目市场 d —— —— 区底商)- —— ——
价格（万元/平方1.3(岳麓银米）盆岭)
三期预计售价总额(亿
e=a*b 0.30 1.18 4.90 - 6.38
元）
销售费用及税金(亿
f=e*1.3% 0.004 0.02 0.06 - 0.08
元）预计单方完工成本
均价(万元/平方 g 1.06 0.28 1.19 - ——
米）预计完工总成本
h=a*g 0.25 0.79 4.78 - 5.83（亿元）
是否计提减值 i 否 否 否 否 ——计提减值金额小计
j=-(e-f-h) - - - - -（亿元）计提减值金额合计
————0.010.060.630.190.89（亿元）
南一存货面积(万平方
项 a 13.83 1.84 1.36 3.70 20.73期、北米）
8目
一期、预计单方销售均价
八 b 1.06 0.32 1.20 0.65 ——南二(万元/平方米）
71期、北未售部分预计单方近期实际近期实际销近期实际近期实际
c ——二期销售价格来源销售均价售均价销售均价销售均价周边可比项目市场
价格（万元/平方 d —— —— —— —— ——米）
预计售价总额(亿
e=a*b 14.65 0.59 1.63 2.40 19.27
元）
销售费用及税金(亿
f=e*1.3% 0.19 0.01 0.02 0.03 0.25
元）预计单方完工成本
均价(万元/平方 g 0.88 0.31 0.76 0.81 ——
米）预计完工总成本
h=a*g 12.21 0.57 1.03 2.98 16.79（亿元）
是否计提减值 i 否 否 否 是 ——计提减值金额合计
j=-(e-f-h) - - - 0.61 0.61（亿元）
存货面积(万平方
a 5.97 - - - 5.97
米）预计单方销售均价
b 1.33 - - - ——(万元/平方米）未售部分预计单方近期实际
c —— —— —— ——销售价格来源销售均价周边可比项目市场一期 价格（万元/平方 d —— —— —— —— ——
（二批米）
次）、预计售价总额(亿
e=a*b 7.91 - - - 7.91一期元）
（三批销售费用及税金(亿f=e*1.3% 0.10 - - - 0.10次）、元）二期预计单方完工成本项
均价(万元/平方 g 1.73 - - - ——
9目
米）九预计完工总成本
h=a*g 10.35 - - - 10.35（亿元）
是否计提减值 i 是 否 否 否 ——计提减值金额小计
j=-(e-f-h) 2.54 - - - 2.54（亿元）
存货面积(万平方
a 1.02 2.80 0.19 - 4.02
米）预计单方销售均价
b 1.99 0.74 2.42 - ——一期(万元/平方米）
（一批未售部分预计单方近期实际近期实际销近期实际c —— ——
次）销售价格来源销售均价售均价销售均价周边可比项目市场
价格（万元/平方 d —— —— —— —— ——米）
72预计售价总额(亿
e=a*b 2.03 2.06 0.46 - 4.56
元）
销售费用及税金(亿
f=e*1.3% 0.03 0.03 0.01 - 0.06
元）预计单方完工成本
均价(万元/平方 g 1.91 0.23 1.91 - ——
米）预计完工总成本
h=a*g 1.95 0.64 0.37 - 2.96（亿元）
是否计提减值 i 否 否 否 否 ——计提减值金额小计
j=-(e-f-h) - - - - -（亿元）计提减值金额合计
————2.54---2.54（亿元）
存货面积(万平方
a 3.40 - - - 3.40
米）预计单方销售均价
b 1.085 - - - ——(万元/平方米）未售部分预计单方可比项目
c —— —— —— ——销售价格来源市场价格
1.0(金隅金
周边可比项目市场成府)-
d —— —— —— ——
价格（万元/平方1.2(万科竹米）安隐秀)
预计售价总额(亿
小地块 e=a*b 3.70 - - - 3.70
元）
销售费用及税金(亿
f=e*1.3% 0.05 - - - 0.05
元）预计单方完工成本
项 均价(万元/平方 g 1.078 - - - ——
10目米）
十预计完工总成本
h=a*g 3.67 - - - 3.67（亿元）
是否计提减值 i 是 否 否 否 ——计提减值金额小计
j=-(e-f-h) 0.02 - - - 0.02（亿元）
存货面积(万平方
a 11.33 - 0.91 - 12.23
米）预计单方销售均价
b 1.092 - 1.50 - ——(万元/平方米）未售部分预计单方可比项目可比项目
c —— —— ——大地块销售价格来源市场价格市场价格
1.3(万科金
1.0(金隅金
域华府商
成府)-
周边可比项目市场 d —— 铺)-1.6(恒 —— ——
1.2(万科竹
价格（万元/平方茂国际都安隐秀)
米）会商铺)
73预计售价总额(亿
e=a*b 12.36 - 1.36 - 13.73
元）
销售费用及税金(亿
f=e*1.3% 0.16 - 0.02 - 0.18
元）预计单方完工成本
均价(万元/平方 g 1.076 - 1.17 - ——
米）预计完工总成本
h=a*g 12.19 - 1.07 - 13.26（亿元）
是否计提减值 i 否 否 否 否 ——计提减值金额小计
j=-(e-f-h) - - - - -（亿元）计提减值金额合计
————0.02---0.02（亿元）
存货面积(万平方
a 2.81 0.58 - - 3.39
米）预计单方销售均价
b 0.85 0.29 - - ——(万元/平方米）未售部分预计单方近期实际近期实际销
c —— —— ——销售价格来源销售均价售均价周边可比项目市场
价格（万元/平方 d —— —— —— —— ——米）项
预计售价总额(亿
目 e=a*b 2.39 0.17 - - 2.55
11元）
十
销售费用及税金(亿
一 f=e*1.3% 0.03 0.002 - - 0.03
元）预计单方完工成本
均价(万元/平方 g 1.47 0.30 - - ——
米）预计完工总成本
h=a*g 4.13 0.17 - - 4.30（亿元）
是否计提减值 i 是 是 否 否 ——
一期、计提减值金额合计
j=-(e-f-h) 1.77 0.003 - - 1.77二期（亿元）
存货面积(万平方
a - - 0.12 9.30 9.42
米）预计单方销售均价
b - - 2.18 1.07 ——(万元/平方米）项未售部分预计单方近期实际近期实际
塔楼二 c —— —— ——目销售价格来源销售均价销售均价
12期、商
十周边可比项目市场业整期二 价格（万元/平方 d —— —— —— —— ——米）
预计售价总额(亿
e=a*b - - 0.27 9.93 10.20
元）
销售费用及税金(亿 f=e*1.3% - - 0.003 0.13 0.13
74元）
预计单方完工成本
均价(万元/平方 g - - 1.18 1.18 ——
米）预计完工总成本
h=a*g - - 0.14 10.94 11.09（亿元）
是否计提减值 i 否 否 否 是 ——计提减值金额合计
j=-(e-f-h) - - - 1.14 1.14（亿元）
存货面积(万平方
a 14.96 2.79 0.24 - 17.99
米）预计单方销售均价
b 0.62 0.18 1.79 - ——(万元/平方米）未售部分预计单方近期实际近期实际销近期实际
c —— ——销售价格来源销售均价售均价销售均价周边可比项目市场
价格（万元/平方 d —— —— —— —— ——米）项
预计售价总额(亿
目 一期、 e=a*b 9.32 0.49 0.43 - 10.24
13元）
十二期
销售费用及税金(亿
三 f=e*1.3% 0.12 0.01 0.01 - 0.13
元）预计单方完工成本
均价(万元/平方 g 0.75 0.27 0.83 - ——
米）预计完工总成本
h=a*g 11.19 0.74 0.20 - 12.13（亿元）
是否计提减值 i 是 是 否 否 ——计提减值金额合计
j=-(e-f-h) 1.99 0.26 - - 2.25（亿元）
存货面积(万平方
a 6.53 0.65 - - 7.18
米）预计单方销售均价
b 0.48 0.13 - - ——西地块(万元/平方米）一期一未售部分预计单方近期实际近期实际销
c —— —— ——
批次、销售价格来源销售均价售均价西地块周边可比项目市场项一期二 价格（万元/平方 d —— —— —— —— ——目
14批次、米）
十
西地块预计售价总额(亿
四 e=a*b 3.15 0.09 - - 3.24二期四元）
批次、销售费用及税金(亿
f=e*1.3% 0.04 0.001 - - 0.04东地块元）二期预计单方完工成本
均价(万元/平方 g 0.63 0.27 - - ——
米）
预计完工总成本 h=a*g 4.10 0.18 - - 4.28
75（亿元）
是否计提减值 i 是 是 否 否 ——计提减值金额小计
j=-(e-f-h) 0.99 0.09 - - 1.08（亿元）
存货面积(万平方
a 24.46 2.56 1.34 - 28.35
米）预计单方销售均价
b 0.68 0.40 1.29 - ——(万元/平方米）东地块未售部分预计单方可比项目近期实际销近期实际
一期、 c —— —— 销售价格来源 市场价格 售均价 销售均价商业整
0.5(金城荣
期、西
周边可比项目市场基春景园)-
地块二 d —— —— —— ——
价格（万元/平方0.8(天府名期一批
米）郡)
次、西
预计售价总额(亿
地块二 e=a*b 16.62 1.02 1.73 - 19.37
元）期二批
销售费用及税金(亿
次、西 f=e*1.3% 0.22 0.01 0.02 - 0.25
元）地块二预计单方完工成本期三批
均价(万元/平方 g 0.62 0.26 0.62 - ——
次、西
米）地块三预计完工总成本
期 h=a*g 15.18 0.67 0.83 - 16.68（亿元）
是否计提减值 i 否 否 否 否 ——计提减值金额小计
j=-(e-f-h) - - - - -（亿元）计提减值金额合计
————0.990.09--1.08（亿元）
存货面积(万平方
a 22.67 4.86 0.80 - 28.32
米）预计单方销售均价
b 0.57 0.23 1.22 - ——(万元/平方米）未售部分预计单方可比项目近期实际销近期实际
c —— ——销售价格来源市场价格售均价销售均价
一期、0.4(豪
二期、威·御景项
三期、 周边可比项目市场 d 湾)-0.6(中 —— —— —— ——目15待开发价格（万元/平方梁佳兆业十分期、米）壹号院)五
商业整预计售价总额(亿
e=a*b 12.89 1.13 0.97 - 14.99
期元）
销售费用及税金(亿
f=e*1.3% 0.17 0.01 0.01 - 0.19
元）预计单方完工成本
均价(万元/平方 g 0.63 0.24 0.63 - ——
米）
预计完工总成本 h=a*g 14.17 1.17 0.50 - 15.85
76（亿元）
是否计提减值 i 是 是 否 否 ——计提减值金额合计
j=-(e-f-h) 1.45 0.06 - - 1.51（亿元）
存货面积(万平方
a 42.44 4.75 1.52 - 48.71
米）预计单方销售均价
b 0.42 0.20 1.24 - ——(万元/平方米）未售部分预计单方近期实际近期实际销近期实际
c —— ——销售价格来源销售均价售均价销售均价周边可比项目市场一期、 价格（万元/平方 d —— —— —— —— ——四期、米）
五期、预计售价总额(亿
e=a*b 17.75 0.94 1.88 - 20.58三期四元）
批次、销售费用及税金(亿
f=e*1.3% 0.23 0.01 0.02 - 0.27商业整元）期预计单方完工成本
均价(万元/平方 g 0.43 0.24 0.43 - ——
米）预计完工总成本
h=a*g 18.19 1.12 0.65 - 19.97（亿元）
是否计提减值 i 是 是 否 否 ——计提减值金额小计
项 j=-(e-f-h) 0.68 0.19 - - 0.87（亿元）目
16存货面积(万平方
十 a 3.88 - - - 3.88
米）六预计单方销售均价
b 0.44 - - - ——(万元/平方米）未售部分预计单方近期实际
c —— —— —— ——销售价格来源销售均价周边可比项目市场
价格（万元/平方 d —— —— —— —— ——米）
预计售价总额(亿
三期三 e=a*b 1.72 - - - 1.72
元）批次
销售费用及税金(亿
f=e*1.3% 0.02 - - - 0.02
元）预计单方完工成本
均价(万元/平方 g 0.43 - - - ——
米）预计完工总成本
h=a*g 1.67 - - - 1.67（亿元）
是否计提减值 i 否 否 否 否 ——计提减值金额小计
j=-(e-f-h) - - - - -（亿元）
——计提减值金额合计——0.680.19--0.87
77（亿元）
存货面积(万平方
a 0.01 4.90 - - 4.91
米）预计单方销售均价
b 0.64 0.10 - - ——(万元/平方米）未售部分预计单方近期实际近期实际销
c —— —— ——销售价格来源销售均价售均价周边可比项目市场
价格（万元/平方 d —— —— —— —— ——一期、米）
二期、预计售价总额(亿
e=a*b 0.01 0.47 - - 0.48三期、元）
四期一销售费用及税金(亿
f=e*1.3% 0.0001 0.01 - - 0.01批次元）预计单方完工成本
均价(万元/平方 g 0.63 0.28 - - ——
米）预计完工总成本
h=a*g 0.01 1.36 - - 1.37（亿元）
是否计提减值 i 否 是 否 否 ——计提减值金额小计
j=-(e-f-h) - 0.90 - - 0.90项（亿元）
目存货面积(万平方
17 a 0.13 - - - 0.13
十米）七预计单方销售均价
b 0.67 - - - ——(万元/平方米）未售部分预计单方近期实际
c —— —— —— ——销售价格来源销售均价周边可比项目市场
价格（万元/平方 d —— —— —— —— ——米）
预计售价总额(亿
四期二 e=a*b 0.09 - - - 0.09
元）批次
销售费用及税金(亿
f=e*1.3% 0.001 - - - 0.00
元）预计单方完工成本
均价(万元/平方 g 0.59 - - - ——
米）预计完工总成本
h=a*g 0.08 - - - 0.08（亿元）
是否计提减值 i 否 否 否 否 ——计提减值金额小计
j=-(e-f-h) - - - - -（亿元）计提减值金额合计
————-0.90--0.90（亿元）
项一期、存货面积(万平方
18 a 14.69 2.37 - - 17.06目二期、米）
78十三期、预计单方销售均价
b 0.45 0.14 - - ——八六期、(万元/平方米）七期二未售部分预计单方近期实际近期实际销
c —— —— ——批次销售价格来源销售均价售均价周边可比项目市场
价格（万元/平方 d —— —— —— —— ——米）
预计售价总额(亿
e=a*b 6.60 0.33 - - 6.93
元）
销售费用及税金(亿
f=e*1.3% 0.09 0.004 - - 0.09
元）预计单方完工成本
均价(万元/平方 g 0.53 0.26 - - ——
米）预计完工总成本
h=a*g 7.83 0.61 - - 8.44（亿元）
是否计提减值 i 是 是 否 否 ——计提减值金额小计
j=-(e-f-h) 1.31 0.29 - - 1.60（亿元）
存货面积(万平方
a 8.67 0.50 0.93 - 10.10
米）预计单方销售均价
b 0.57 0.39 1.04 - ——(万元/平方米）未售部分预计单方近期实际近期实际销近期实际
c —— ——销售价格来源销售均价售均价销售均价周边可比项目市场
价格（万元/平方 d —— —— —— —— ——商业整米）
期、七预计售价总额(亿
e=a*b 4.95 0.19 0.97 - 6.12期一批元）
次、五销售费用及税金(亿
f=e*1.3% 0.06 0.003 0.01 - 0.08
期元）预计单方完工成本
均价(万元/平方 g 0.53 0.26 0.53 - ——
米）预计完工总成本
h=a*g 4.62 0.13 0.50 - 5.24（亿元）
是否计提减值 i 否 否 否 否 ——计提减值金额小计
j=-(e-f-h) - - - - -（亿元）计提减值金额合计
————1.310.29--1.60（亿元）
存货面积(万平方
项 a 5.04 - 0.20 - 5.24
米）目028地
19预计单方销售均价
十 块 b 0.87 - 2.14 - ——(万元/平方米）九
未售部分预计单方 c 近期实际 —— 近期实际 —— ——
79销售价格来源销售均价销售均价
周边可比项目市场
价格（万元/平方 d —— —— —— —— ——米）
预计售价总额(亿
e=a*b 4.39 - 0.43 - 4.82
元）
销售费用及税金(亿
f=e*1.3% 0.06 - 0.01 - 0.06
元）预计单方完工成本
均价(万元/平方 g 1.01 - 1.20 - ——
米）预计完工总成本
h=a*g 5.11 - 0.24 - 5.36（亿元）
是否计提减值 i 是 否 否 否 ——计提减值金额合计
j=-(e-f-h) 0.78 - - - 0.78（亿元）
存货面积(万平方
a 2.98 - - - 2.98
米）预计单方销售均价
b 0.68 - - - ——(万元/平方米）未售部分预计单方可比项目
c —— —— —— ——销售价格来源市场价格
0.6(桂语江
周边可比项目市场南二期)-
d —— —— —— ——
价格（万元/平方0.8(华泰西米）苑)
预计售价总额(亿
1.2期 e=a*b 2.02 - - - 2.02
元）
销售费用及税金(亿
f=e*1.3% 0.03 - - - 0.03
元）项预计单方完工成本目
20 均价(万元/平方 g 0.68 - - - ——
二
米）十预计完工总成本
h=a*g 2.03 - - - 2.03（亿元）
是否计提减值 i 是 否 否 否 ——计提减值金额小计
j=-(e-f-h) 0.03 - - - 0.03（亿元）
存货面积(万平方
a 25.18 3.44 0.28 - 28.90
米）预计单方销售均价
b 0.67 0.32 1.44 - ——
1.1(万元/平方米）
期、二未售部分预计单方可比项目近期实际销近期实际
c —— ——期销售价格来源市场价格售均价销售均价
周边可比项目市场0.6(桂语江
价格（万元/平方 d 南二期)- —— —— —— ——米）0.8(华泰西
80苑)
预计售价总额(亿
e=a*b 16.99 1.11 0.40 - 18.50
元）
销售费用及税金(亿
f=e*1.3% 0.22 0.01 0.01 - 0.24
元）预计单方完工成本
均价(万元/平方 g 0.63 0.23 0.67 - ——
米）预计完工总成本
h=a*g 15.95 0.81 0.19 - 16.95（亿元）
是否计提减值 i 否 否 否 否 ——计提减值金额小计
j=-(e-f-h) - - - - -（亿元）计提减值金额合计
————0.03---0.03（亿元）
存货面积(万平方
a 8.57 - - - 8.57
米）预计单方销售均价
b 0.46 - - - ——(万元/平方米）未售部分预计单方可比项目
c —— —— —— ——销售价格来源市场价格
0.4(和泓桃
周边可比项目市场花源)-
d —— —— —— ——
价格（万元/平方0.6(双龙三期、米）镇)
颐园 B 预计售价总额(亿
e=a*b 3.95 - - - 3.95组团地元）
块销售费用及税金(亿
f=e*1.3% 0.05 - - - 0.05
元）项预计单方完工成本目
均价(万元/平方 g 0.47 - - - ——
21二
米）十预计完工总成本
一 h=a*g 4.02 - - - 4.02（亿元）
是否计提减值 i 是 否 否 否 ——计提减值金额小计
j=-(e-f-h) 0.12 - - - 0.12（亿元）
存货面积(万平方
a 8.44 - 1.40 - 9.84
米）预计单方销售均价
b 0.44 - 1.83 - ——(万元/平方米）未售部分预计单方可比项目可比项目
四期 c —— —— ——销售价格来源市场价格市场价格
0.4(和泓桃1.4(贵阳天
周边可比项目市场花源)-阶万达广
d —— —— ——
价格（万元/平方0.6(双龙场)-2.3(龙米）镇)湖.天曜)
81预计售价总额(亿
e=a*b 3.74 - 2.58 - 6.32
元）
销售费用及税金(亿
f=e*1.3% 0.05 - 0.03 - 0.08
元）预计单方完工成本
均价(万元/平方 g 0.44 - 0.68 - ——
米）预计完工总成本
h=a*g 3.68 - 0.95 - 4.63（亿元）
是否计提减值 i 否 否 否 否 ——计提减值金额小计
j=-(e-f-h) - - - - -（亿元）计提减值金额合计
————0.12---0.12（亿元）
存货面积(万平方
a 7.56 1.12 0.10 - 8.78
米）预计单方销售均价
b 1.11 0.25 0.75 - ——(万元/平方米）未售部分预计单方近期实际近期实际销可比项目
c —— ——销售价格来源销售均价售均价市场价格
0.7(蓝天花
园商铺)-
周边可比项目市场 d —— —— 0.8(东关里 —— ——项价格（万元/平方东沿街商目米）铺)
一期、
22二预计售价总额(亿
二期 e=a*b 8.42 0.28 0.08 - 8.79
十元）
二销售费用及税金(亿
f=e*1.3% 0.11 0.004 0.001 - 0.11
元）预计单方完工成本
均价(万元/平方 g 1.16 0.26 1.16 - ——
米）预计完工总成本
h=a*g 8.75 0.29 0.12 - 9.17（亿元）
是否计提减值 i 是 是 是 否 ——计提减值金额合计
j=-(e-f-h) 0.44 0.01 0.04 - 0.50（亿元）
存货面积(万平方
a 0.16 0.73 - - 0.89
米）预计单方销售均价
项 b 0.615 0.13 - - ——(万元/平方米）目未售部分预计单方近期实际近期实际销
23 二 一期 c —— —— ——
销售价格来源销售均价售均价十周边可比项目市场三
价格（万元/平方 d —— —— —— —— ——米）
预计售价总额(亿 e=a*b 0.10 0.10 - - 0.20
82元）
销售费用及税金(亿
f=e*1.3% 0.001 0.001 - - 0.00
元）预计单方完工成本
均价(万元/平方 g 0.623 0.28 - - ——
米）预计完工总成本
h=a*g 0.10 0.21 - - 0.31（亿元）
是否计提减值 i 是 是 否 否 ——计提减值金额小计
j=-(e-f-h) 0.003 0.11 - - 0.11（亿元）
存货面积(万平方
a 69.13 - 2.02 2.13 73.28
米）预计单方销售均价
b 0.62 - 0.85 0.89 ——(万元/平方米）未售部分预计单方可比项目近期实际近期实际
c —— ——销售价格来源市场价格销售均价销售均价
0.6(浩创悦
周边可比项目市场山湖)-
d —— —— —— ——
价格（万元/平方0.8(创佳城商业整
米）壹品天章)
期、待
预计售价总额(亿
开发分 e=a*b 42.89 - 1.72 1.90 46.51
元）
期、二
销售费用及税金(亿
期 f=e*1.3% 0.56 - 0.02 0.02 0.60
元）预计单方完工成本
均价(万元/平方 g 0.58 - 0.51 0.62 ——
米）预计完工总成本
h=a*g 40.38 - 1.03 1.33 42.73（亿元）
是否计提减值 i 否 否 否 否 ——计提减值金额小计
j=-(e-f-h) - - - - -（亿元）计提减值金额合计
————0.0030.11--0.11（亿元）
存货面积(万平方
a 46.94 4.83 3.13 - 54.90
米）
一期、预计单方销售均价
b 0.45 0.29 0.67 - ——二期、(万元/平方米）项
三期、未售部分预计单方可比项目近期实际销可比项目
目 c —— ——
四期、销售价格来源市场价格售均价市场价格
24二
五期、0.6(传芳学
十0.4(嘉信央
六期、周边可比项目市场苑)-0.7(零
四 d 著)-0.5(合 —— —— ——商业整价格（万元/平方陵春天广一·学仕里)
期米）场)
预计售价总额(亿
e=a*b 21.36 1.40 2.08 - 24.84
元）
83销售费用及税金(亿
f=e*1.3% 0.28 0.02 0.03 - 0.32
元）预计单方完工成本
均价(万元/平方 g 0.46 0.27 0.46 - ——
米）预计完工总成本
h=a*g 21.62 1.33 1.44 - 24.39（亿元）
是否计提减值 i 是 否 否 否 ——计提减值金额合计
j=-(e-f-h) 0.54 - - - 0.54（亿元）
存货面积(万平方
a 9.28 1.32 0.10 - 10.69
米）预计单方销售均价
b 0.68 0.27 1.27 - ——(万元/平方米）未售部分预计单方可比项目近期实际销近期实际
c —— ——销售价格来源市场价格售均价销售均价
0.6(美的智
周边可比项目市场慧城·锦
d —— —— —— ——
价格（万元/平方樾)-0.8(深项
米）业健康城)目
一期、预计售价总额(亿
25 二 e=a*b 6.35 0.36 0.12 - 6.83二期元）十
销售费用及税金(亿
五 f=e*1.3% 0.08 0.005 0.002 - 0.09
元）预计单方完工成本
均价(万元/平方 g 0.65 0.23 0.65 - ——
米）预计完工总成本
h=a*g 6.03 0.30 0.06 - 6.40（亿元）
是否计提减值 i 否 否 否 否 ——计提减值金额合计
j=-(e-f-h) - - - - -（亿元）
存货面积(万平方
a 25.89 - 2.37 0.004 28.26
米）预计单方销售均价
b 0.58 - 1.32 0.63 ——(万元/平方米）未售部分预计单方近期实际近期实际可比项目
c —— ——项销售价格来源销售均价销售均价市场价格商业整
目0.6(大象国
期、一
26二周边可比项目市场际)-0.7(兴
期、二 d —— —— —— ——十价格（万元/平方业国际财期
六米）富中心)
预计售价总额(亿
e=a*b 14.97 - 3.12 0.002 18.09
元）
销售费用及税金(亿
f=e*1.3% 0.19 - 0.04 0.00003 0.24
元）
预计单方完工成本 g 0.59 - 0.64 0.64 ——
84均价(万元/平方
米）预计完工总成本
h=a*g 15.17 - 1.52 0.002 16.70（亿元）
是否计提减值 i 是 否 否 是 ——计提减值金额合计
j=-(e-f-h) 0.40 - - 0.0001 0.40（亿元）
存货面积(万平方
a 16.24 - 0.28 - 16.52
米）预计单方销售均价
b 0.57 - 1.75 - ——(万元/平方米）未售部分预计单方近期实际可比项目
c —— —— ——销售价格来源销售均价市场价格
1.2(汉南区
紫阳楚世家大旺角
d —— —— —— ——
周边可比项目市场铺)-2.6(中项
价格（万元/平方国铁建御目一期、米）湖商铺)
27二
二期预计售价总额(亿
十 e=a*b 9.22 - 0.50 - 9.72
元）七
销售费用及税金(亿
f=e*1.3% 0.12 - 0.01 - 0.13
元）预计单方完工成本
均价(万元/平方 g 0.62 - 0.71 - ——
米）预计完工总成本
h=a*g 10.14 - 0.20 - 10.34（亿元）
是否计提减值 i 是 否 否 否 ——计提减值金额合计
j=-(e-f-h) 1.04 - - - 1.04（亿元）
公司在期末进行存货跌价测试时，预计售价结合自身定位综合考虑项目近期售价及周边可比项目市场价格确定，预计售价与周边可比项目市场价格不存在较大差异，预计售价依据合理；预计销售费用及税金参考公司已售部分的实际费率进行合理估计，预计销售费用及税金依据合理；预计完工成本使用经审批的预算进行预估，公司存货跌价准备测算的关键参数依据合理。
（4）选取A股房地产行业2025年营业收入前十的可比公司存货跌价准备计提
比例进行比较，公司与同行业可比公司不存在重大差异，具体如下：
85证券代码证券名称存货原值（亿元）存货跌价准备（亿元）计提比例
600048.SH 保利发展 6795.37 113.62 1.67%
000002.SZ 万科 A 4003.80 266.42 6.65%
001979.SZ 招商蛇口 3701.77 78.54 2.12%
600325.SH 华发股份 1969.79 59.72 3.03%
000069.SZ 华侨城 A 1454.41 173.87 11.95%
002244.SZ 滨江集团 1183.16 55.70 4.71%
600376.SH 首开股份 921.38 55.89 6.07%
600266.SH 城建发展 698.04 74.59 10.68%
600383.SH 金地集团 686.29 93.38 13.61%
000031.SZ 大悦城 673.29 68.56 10.18%
平均值——————7.07%
601155.SH 新城控股 796.45 85.94 10.79%
综上所述，公司存货跌价准备测算的关键参数依据合理，对于存在减值迹象的存货，公司根据存货跌价测试结果足额计提存货跌价准备，存货跌价准备计提合理谨慎。
（二）会计师回复会计师在对新城控股2025年度财务报表的审计过程中已关注存货跌价计提情况，针对存货跌价计提的合理性，会计师执行的主要程序如下：
（1）了解并评价管理层与存货可变现净值相关的内部控制的设计，测试关键控制运行的有效性。
（2）选取样本，评价管理层所采用的估值方法，将预计售价与该项目实际
预售/销售售价或市场可获取数据进行比较。
（3）选取样本，将管理估计的存货项目完工时将要发生的成本与经管理层批准的预算扣除已发生成本进行对比。
（4）将预计销售费用占销售收入的比例与新城控股实际销售费用占比情况进行比较。
（5）选取样本，就新城控股上一年度存货可变现净值的评估与实际变现的
价值进行比较，并评价管理层存货可变现净值估计的准确性。
86（6）取得管理层编制的可变现净值计算表，重新计算存货可变现净值的金额。
基于已执行的审计程序，会计师认为公司关于存货的上述说明，没有与会计师在执行新城控股2025年度财务报表审计过程中所了解的情况在所有重大方面存在不一致。
问询函问题三、关于其他应收款与关联方资金往来
年报显示，报告期末，公司其他应收款期末账面余额为289.13亿元，其中，按单项计提坏账准备的其他应收款余额为62.99亿元，坏账准备为24.17亿元，计提比例为38.38%；按照组合计提坏账准备的其他应收款余额为226.14亿元，坏账准备为6.34亿元，计提比例为2.80%。报告期内，公司收回和支付关联方资金往来分别为10.20亿元和5.73亿元，收到和偿还关联方计息资金往来分别为38.93亿元和32.45亿元，相较上年同期变化均较大。请公司：（1）补充披露其他应收款（特别是前十大欠款方）的具体构成，包括但不限于欠款方名称、与公司及控股股东是否存在关联关系、款项性质、形成原因及背景、账龄、期末余额、坏账准备计提情
况、期后回款情况；（2）结合其他应收款欠款方履约能力、偿债意愿及可回收
性的评估，详细说明坏账准备的计提政策、依据、关键参数及测算过程，评估并说明坏账准备计提的充分性和合理性；（3）补充披露收回和支付关联方资金往
来、收到和偿还关联方计息资金往来的具体情况，包括但不限于对手方名称、关联关系、往来金额、形成原因、资金用途及商业合理性。
（一）公司回复
1、补充披露其他应收款（特别是前十大欠款方）的具体构成，包括但不限
于欠款方名称、与公司及控股股东是否存在关联关系、款项性质、形成原因及背
景、账龄、期末余额、坏账准备计提情况、期后回款情况。
截至2025年12月31日，公司其他应收款主要是应收少数股东款项和应收合联营企业款项，公司前十大欠款方的具体情况如下：
87与公司及形成原
期末余坏账准坏账期后序欠款方控股股东款项性因及背坏账计
账龄额(亿备余额计提回款号名称是否存在质景提比例
元)(亿元)类型情况关联关系温州悦合联营公锦企业运营资两年以组合未回
1司的子公往来款11.880.373.11%
管理有金投入内计提款司限公司淮安市尚诚置运营资合联营公五年以单项未回
2业发展往来款金投入11.440.847.37%
司上计提款有限公司项目公司天津中的少数股预分配盈建筑五年以组合未回
3东，不存往来款资金8.890.283.11%
工程有上计提款在关联关限公司系项目公司金华市的少数股预分配瑞禾贸五年以组合未回
4东，不存往来款资金8.530.273.11%
易有限上计提款在关联关公司系项目公司上海新的少数股预分配碧企业两年以组合未回
5东，不存往来款资金6.860.213.11%
管理有内计提款在关联关限公司系正鹏
（广合联营公运营资
州）置四年以单项未回
6司的子公往来款金投入6.792.7139.88%
业发展内计提款司有限公司北京景西房地合联营公运营资五年以单项未回
7产开发司的子公往来款金投入6.693.3349.75%
上计提款有限公司司湖州新项目公司宏房地的少数股预分配五年以组合未回
8产开发东，不存往来款资金6.050.193.11%
上计提款有限公在关联关司系
88项目公司
徐州儒的少数股预分配辰置业一年以组合未回
9东，不存往来款资金6.020.193.11%
有限公内计提款在关联关司系唐山梁项目公司信房地的少数股预分配五年以组合未回
10产开发东，不存往来款资金5.870.183.11%
上计提款有限公在关联关司系合
——————————79.028.5710.84%————计
注：期后回款截止日为2026年4月30日。
新城控股应收少数股东款项主要形成于并表合作项目开发建设工程中。根据合作协议约定，在保证项目建设资金充足的前提下，合作项目各股东方可根据持股比例及合作安排对临时富余资金统筹使用。此类款项及约定具有行业普遍性，且通常在项目利润分配或项目清算时优先偿还。
新城控股应收合联营企业款项主要形成于非并表合作项目开发建设工程中。
对于处于前期投入阶段的合联营企业，各股东方按照持股比例及合作安排，共同向合联营项目公司提供建设及日常经营所需资金支持。随着项目销售回款逐步实现及经营现金流改善，相关款项将按照协议约定逐步收回。
上述款项均与合作开发项目有关，相关往来款项回收周期与项目开发周期高度关联。鉴于房地产行业的特性，开发周期往往较长，这也导致了款项回收周期的延长，截至2026年4月30日，上述款项暂未形成大额回款，不存在明显异常情况。
2、结合其他应收款欠款方履约能力、偿债意愿及可回收性的评估，详细
说明坏账准备的计提政策、依据、关键参数及测算过程，评估并说明坏账准备计提的充分性和合理性。
（1）坏账计提政策及依据
公司通过违约风险敞口和预期信用损失率计算预期信用损失，并基于违约概率和违约损失率确定预期信用损失率。若某一客户信用风险特征与组合中其他客
89户显著不同，或该客户信用风险特征发生显著变化，公司对该应收款项单项计提坏账准备。除单项计提坏账准备的应收款项之外，公司依据信用风险特征将其他应收款划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失。在确定各组合预期信用损失率时，在审慎考虑当前状况和前瞻性信息的情况下，公司结合外部数据，如参考商业银行关于房地产行业的不良贷款率、政府平台债券的历史违约率等分别确定了各组合的预期信用损失率。除应收政府有关机构款项由于相关单位主要是政府单位，其信用风险和其他组合存在较大差异外，其他组合的信用风险不存在较大差异，预期信用损失率相同。2025年各组合及坏账计提比例如下：
组合坏账计提比例
其他应收款组合1：应收政府有关机构款项0.49%
其他应收款组合2：应收关联方款项3.11%
其他应收款组合3：应收少数股东款项3.11%
其他应收款组合4：应收其他非政府保证金3.11%
其他应收款组合5：代垫款项3.11%
其他应收款组合6：其他3.11%
（2）坏账准备计提的充分性和合理性
公司结合欠款方履约能力、偿债意愿及可回收性的评估等，将其他应收款区
分为第一阶段、第二阶段与第三阶段，并分别确认坏账准备。主要情况如下：
其他应其他应收款收款账预期信用阶段款项性质坏账准备余信用风险情况面余额损失率额（亿元）(亿元）
应收少数股东款项123.163.11%3.83
应收关联方款项43.033.11%1.34信用风险未显著增
第一应收政府有关机构款项26.340.49%0.13加，如未发生逾期或
阶段应收其他非政府保证金5.613.11%0.17其他信用风险显著增
代垫款项1.893.11%加的情况等0.06
其他26.093.11%0.81
信用风险显著增加，
第二如发生部分逾期或其
无无——无阶段他信用风险显著增加的情况等
90其他应
其他应收款收款账预期信用阶段款项性质坏账准备余信用风险情况面余额损失率额（亿元）(亿元）
应收关联方款项53.28按客商单17.81
应收少数股东款项已经发生信用损失，第三2.74项计提，1.78整体计提如债务人已发生违约
阶段应收其他非政府保证金2.062.06比例为等
其他4.9138.38%2.52
合计——289.13——30.52——
公司将客户信用风险特征发生显著变化的其他应收款划分至第三阶段，并根据其款项可回收情况单项计提坏账。除因发生信用减值损失划分至第三阶段的其他应收款外，剩余其他应收款的信用风险未显著增加，公司将相关其他应收款划
分至第一阶段，并依据信用风险特征将其他应收款划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失。
公司的其他应收款主要是房地产开发过程中形成的款项，相关往来款项回收周期与项目开发周期高度关联。鉴于房地产行业的特性，开发周期往往较长，款项回收周期也较长，因此其他应收款账龄普遍较长。公司部分其他应收款账龄较长主要是尚未到回款时间，账龄长不一定存在重大坏账风险。故部分其他应收款账龄虽然超过1年，但公司经过分析发现其信用风险未显著增加，认为其应分类
为第一阶段的应收款项，按照组合计提坏账准备，如：
公司应收少数股东款项在项目利润分配或项目清算时收回，往来款项无重大坏账风险。在相关客商信用风险未显著增加时，公司未区分账龄，按照统一的预期信用损失率3.11%，对该类款项计提坏账。若相关客商信用风险显著增加，则根据款项的可回收性单项计提。
公司应收合联营企业的款项在合联营企业取得销售回款后逐步返还。在项目不存在超额亏损的情况下，往来款项无重大坏账风险。在相关客商不存在超额亏损的情况下，公司未区分账龄，按照统一的预期信用损失率3.11%，对该类款项计提坏账。在项目存在超额亏损的情况下，公司对合联营企业的款项回收存在风险，在长期股权投资的账面价值减记至零的情况下，公司根据预计的超额亏损金额对
91其他应收款单项计提坏账准备。
公司其他性质的应收款，大部分也都与房地产开发业务有关。在相关客商信用风险未显著增加时，公司未区分账龄，公司区分款项性质按照统一的预期信用损失率计提坏账，其中应收政府有关机构款预期信用损失率为0.49%、其他的预期信用损失率3.11%。公司结合欠款方履约能力、偿债意愿及可回收性的评估，如相关客商信用风险显著增加，则根据款项的可回收性单项计提。
公司其他应收款前十大欠款方坏账测算过程如下：
其他坏其他应与公司及应收账收坏账
欠款方名控股股东款期坏账计计欠款方履约能力，可回收性等方面阐序号准备余称是否存在末余提比例提述
额(亿
关联关系额(亿类
元)
元)型
项目目前处于在售状态，未售面积约25万平方米（占可售面积比例约组温州悦锦合联营公60%），未来有足额回款偿还应收款合
1企业管理司的子公11.880.373.11%项。对该项目全周期的资债进行测
计
有限公司司算，预计不存在超额亏损情况，因此提
无需进行单项坏账计提，按组合计提坏账。
项目目前处于在售状态，未售面积约40万平方米（占可售面积比例约淮安市尚单
80%），对该项目全周期资债进行测
诚置业发合联营公项
211.440.847.37%算，预计项目亏损，预计公司应承担
展有限公司计
的超额亏损金额为0.84亿，故按照预司提
计超额亏损金额0.84亿计提单项坏账。
项目公司对该项目全周期资债进行测算，该欠组天津中盈的少数股款方预计全周期从所持有的合作项目合
3建筑工程东，不存8.890.283.11%中可分配金额超过8.89亿，未来可通
计
有限公司在关联关过减资分红等形式消除该应收款项，提系故按照组合计提坏账。
项目公司对该项目全周期资债进行测算，该欠组金华市瑞的少数股款方预计全周期从所持有的合作项目合
4禾贸易有东，不存8.530.273.11%中可分配金额超过8.53亿，未来可通
计
限公司在关联关过减资分红等形式消除该应收款项，提系故按照组合计提坏账。
上海新碧项目公司组对该项目全周期资债进行测算，该欠
56.860.213.11%
企业管理的少数股合款方预计全周期从所持有的合作项目
92有限公司东，不存计中可分配金额超过6.86亿，未来可通
在关联关提过减资分红等形式消除该应收款项，系故按照组合计提坏账。
项目目前处于在售状态，未售面积约10万平方米（占可售面积比例约正鹏（广单合联营公60%），对该项目全周期资债进行测州）置业项
6司的子公6.792.7139.88%算，预计项目亏损，预计公司应承担
发展有限计
司的超额亏损金额为2.71亿，故按照预公司提
计超额亏损金额2.71亿计提单项坏账。
项目目前处于在售状态，未售面积约北京景西单14万方（占可售面积比例约20%），合联营公
房地产开项对该项目全周期资债进行测算，预计
7司的子公6.693.3349.75%
发有限公计项目亏损，预计公司应承担的超额亏司
司提损金额为3.33亿，故按照预计超额亏损金额3.33亿计提单项坏账。
项目公司对该项目全周期资债进行测算，该欠湖州新宏组的少数股款方预计全周期从所持有的合作项目房地产开合
8东，不存6.050.193.11%中可分配金额超过6.05亿，未来可通
发有限公计
在关联关过减资分红等形式消除该应收款项，司提系故按照组合计提坏账。
项目公司对该项目全周期资债进行测算，该欠组徐州儒辰的少数股款方预计全周期从所持有的合作项目合
9置业有限东，不存6.020.193.11%中可分配金额超过6.02亿，未来可通
计
公司在关联关过减资分红等形式消除该应收款项，提系故按照组合计提坏账。
项目公司对该项目全周期资债进行测算，该欠唐山梁信组的少数股款方预计全周期从所持有的合作项目房地产开合
10东，不存5.870.183.11%中可分配金额超过5.87亿，未来可通
发有限公计
在关联关过减资分红等形式消除该应收款项，司提系故按照组合计提坏账。
合计————79.028.5710.84%
公司已分别按照单项和组合对所有其他应收款计提了坏账准备，公司坏账准备计提充分合理。
（3）对比A股房地产行业2025年营业收入前十的可比公司其他应收款坏账计提比例，公司的坏账计提水平与同行业可比公司的平均坏账计提比例不存在重大差异，具体如下：
93其他应收原值（亿其他应收款坏账准备证券代码证券名称坏账计提比例元）（亿元）
000002.SZ 万科 A 2371.06 617.10 26.03%
600048.SH 保利发展 1319.64 16.42 1.24%
001979.SZ 招商蛇口 1042.35 55.10 5.29%
600383.SH 金地集团 787.55 104.25 13.24%
600376.SH 首开股份 437.81 22.84 5.22%
000069.SZ 华侨城 A 303.28 17.70 5.84%
002244.SZ 滨江集团 234.60 23.12 9.85%
000031.SZ 大悦城 145.76 14.84 10.18%
600325.SH 华发股份 41.12 3.80 9.24%
600266.SH 城建发展 41.09 0.93 2.27%
——平均值————8.84%
601155.SH 新城控股 289.13 30.52 10.55%
3、补充披露收回和支付关联方资金往来、收到和偿还关联方计息资金往来
的具体情况，包括但不限于对手方名称、关联关系、往来金额、形成原因、资金用途及商业合理性。
（1）收回和支付关联方资金往来情况公司与关联方的无息资金拆借往来主要是与合联营企业及其子公司发生的往来。对于处于前期投入阶段的合联营企业，各股东方按照持股比例及合作安排，共同向合联营项目公司提供建设及日常经营所需资金支持。在此阶段，公司向合联营企业支付款项用于合联营项目开发运营，属于股东对项目正常经营活动的合理投入；在合联营企业取得销售回款后，在保证项目建设资金充足的前提下，再将相关款项逐步返还给公司，在此阶段，公司收到合联营往来款项。该等资金往来的模式，主要是公司与其他公司合作开发合联营项目的合作机制形成，具有行业普遍性以及商业合理性。
新城控股2025年收到关联方无息资金拆借前十大金额具体如下：
收到资金往来资金用途及合理序号客商名称关联关系形成原因金额（亿元）性青岛慧泰置业有限合联营公司项目销售回合联营公司返还
12.05
公司的子公司款后，在保公司款项后，公佛山锦宏置业有限证项目建设司补充日常运营
2合联营公司1.77
公司资金充足的资金，该款项是
94南京振新业房地产前提下，将项目合作开发及
3合联营公司1.31
开发有限公司相关款项逐房地产开发项目南京招锦弘新房地步返还给公现金流的特点所
4合联营公司1.05
产开发有限公司司形成，与公司从南京新振城房地产事的房地产开发
5合联营公司0.72
开发有限公司业务相关，具有杭州驭徽置业有限合理性。
6合联营公司0.53
公司南宁招商汇泽房地
7合联营公司0.46
产有限公司镇江广丰房地产有
8合联营公司0.28
限公司镇江恒祥房地产开
9合联营公司0.27
发有限公司温岭新城恒祥房地合联营公司
100.19
产开发有限公司的子公司
合计8.62————
新城控股2025年支付关联方无息资金拆借前十大金额具体如下：
支付资金往来序号客商名称关联关系形成原因资金用途及合理性金额（亿元）佛山锦宏置业有限
1合联营公司1.61
公司温州新城亿博房地
2合联营公司1.11
产开发有限公司淮安新美龙置业有合联营公司
30.72项目开发运
限公司的子公司
营过程中，盐城濮东房地产开合联营公司
40.61各股东方按
发有限公司的子公司公司向合联营企业照持股比例正鹏（广州）置业合联营公司支付款项用于合联
50.52及合作安
发展有限公司的子公司营项目开发运营，排，共同向湖北悦龙苑房地产属于股东对项目正
6合联营公司0.28合联营项目
开发有限公司常经营活动的合理公司提供建
惠州市方圆明鸿房合联营公司投入，具有合理性
70.24设及日常经
地产开发有限公司的子公司营所需资金温州睿悦企业管理
8合联营公司0.16支持。
有限公司盐城鸿盛房地产开
9合联营公司0.16
发有限公司烟台恒睿房地产开
10合联营公司0.11
发有限公司
合计5.50————
95（2）收到和偿还关联方计息资金往来的具体情况
公司与关联方的计息资金拆借主要是公司为筹措资金向其母公司、间接控股
股东和受同一最终控制方控制的关联方借入计息资金，并按照合同约定支付利息和偿还本金。公司借入的资金主要用于项目建设及补充流动资金，以满足公司运营要求，具有商业合理性。新城控股2025年与关联方发生的计息资金拆借如下：
借入金额偿还金额资金用途序号客商名称关联关系形成原因（亿元）（亿元）及合理性香港宏盛发展受同一最终
17.4516.70
有限公司控制方控制新城发展控股本公司间接
210.051.47为满足公司经
有限公司控股股东
营发展需求，新城发展投资受同一最终
30.902.03以8%的约定利
有限公司控制方控制筹措的资率向新城发展富域发展集团本公司之母金用于公
412.5010.05及其关联方申
有限公司公司司项目建请借款。
上海新城多奇设及补充受同一最终
5妙企业管理咨-0.19流动资金
控制方控制
询有限公司等，具有为满足公司经合理性
营发展需求，新城悦服务集受同一最终以6.05%的利率
68.032.01
团有限公司2控制方控制向新城悦及其子公司申请借款。
合计38.9332.45————
*就上表内第1-5项计息资金拆借，公司履行的审议和披露程序如下：
a.经公司第三届董事会第二十次会议及公司2023年年度股东大会审议通过，为满足公司经营发展需求，公司可在股东大会审议通过之日起18个月内向新城发展及其关联方申请总额不超过等额人民币150亿元的借款额度，借款年利率为不超过8%（不含税金）。
公司分别于2024年3月29日及2024年5月30日披露了公告编号为2024-014号《公司关于向关联方借款的关联交易的公告》及编号为2024-029号《公司2023年年度股东大会决议公告》。
2
包含新城悦服务集团有限公司及其子公司
96b.经公司第四届董事会第八次会议及公司2024年年度股东大会审议通过，为
满足公司经营发展需求，公司可在股东大会审议通过之日起18个月内向新城发展及其关联方申请总额不超过等额人民币150亿元的借款额度，借款年利率为不超过
8%（不含税金）。
公司分别于2025年3月29日及2025年5月27日披露了公告编号为2025-022号《公司关于向关联方借款的关联交易的公告》及编号为2025-033号《公司2024年年度股东大会决议公告》。
*就上表内第6项计息资金拆借，公司履行的审议和披露程序如下：
经公司第四届董事会第三次会议审议通过，为满足公司经营发展需求，公司可在董事会审议通过本事项之日起18个月内向新城悦及其子公司申请总额不超过
等额人民币10亿元的借款额度，借款年利率为以下两项中的较高者：中国人民银行公布的一年以上（含一年）五年以下（如有）适用于提款日期的贷款市场报价利率（LPR）；截至2024年6月30日，公司整体平均融资成本（6.05%），借款期限最长不超过3年。同时，公司及其子公司将为借款事项提供适当的增信措施（包括但不限于抵押、质押）。
公司于2024年10月1日披露了公告编号为2024-038号《公司关于向关联方借款的关联交易的公告》。
（二）会计师回复会计师在对新城控股2025年度财务报表审计过程中已关注其他应收款坏账计
提情况以及与关联方的资金拆借情况，针对上述事项会计师执行的主要程序如下：
（1）抽取样本获取合同，了解往来款项性质、形成原因及背景；
（2）抽取样本查询往来客商信用风险情况；
（3）获取关联方清单，核查相关客商是否属于关联方；
（4）针对关联方资金往来和计息资金往来，抽取样本获取合同，了解往来
款项形成原因以及资金用途，并判断合理性；
（5）重新计算预期信用损失率，对预期信用损失率模型中的关键参数的合
97理性进行分析。
基于已执行的审计程序，会计师认为公司关于其他应收款坏账准备计提以及与关联方的资金拆借的会计处理的相关回复，没有与会计师在执行新城控股2025年度财务报表审计过程中取得的资料及了解的信息在所有重大方面存在不一致。
本回复仅向上交所报送及披露使用，不得用于任何其他目的。
致同会计师事务所（特殊普通合伙）
中国*北京
二〇二六年六月九日
98
沪公网安备31011802005267号
