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中国人民银行、金融监管总局8 月31 日联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。

评论

Q1：如何理解存量按揭利率落地？

本次存量按揭下调细则方式、时点和政策逻辑基本符合我们此前预期，幅度可能略超预期。我们认为存量按揭利率体现出监管部门促进居民消费、减少提前还贷、压缩违规置换套利空间的政策导向，预计此次存量按揭利率平均下调幅度约为50bp，略高于我们此前中性预测情形，但低于极端预测情形。

Q2：利息节约规模几何？

在存量按揭下调50bp的假设下，我们估算全行业每年可减少房贷利息约2000 亿元，相当于1 年和5 年LPR同步降息10bp，如果全部用于消费相当于2022 年社会消费品零售额的0.5%。对个人而言，假设存量按揭利率下调80bp，按照100 万元按揭贷款、等额本息还款计算，我们估算可降低借款人月供约500 元，节约月供和总还款额约8%。

Q3：存量按揭利率怎么调？

我们认为本次按揭利率下调主要特点为：1）使用新发放贷款置换存量贷款，或存量按揭贷款直接下调利率；2）未开放跨行“转按揭”，由原机构自行下调，避免无序竞争；3）下调范围限制为首套住房贷款；4）增加了“调整后利率加点幅度不低于原贷款发放时所在城市首套利率政策下限”的限定条件；5）由借款人主动向银行提出申请，也鼓励银行以发布公告、批量办理等更加便利的方式处理。

Q4：不同城市如何调整？

细则要求调整后的存量房贷利率需符合贷款发放时当地房地产政策，即新利率加点幅度不得低于原贷款发放时所在城市首套住房利率政策下限。根据现行规则，各地按照因城施策原则，在不低于全国统一利率下限（当前首套为LPR减20bp，2022 年5 月前为LPR水平）基础上确定当地利率下限，银行在各地下限基础上确定具体利率水平。

风险

政策落地不确定性，测算可能存在误差。