2023 年8 月31 日，央行和金监总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》（简称《通知》），存量房贷利率调整政策落地。

通知的5 个要点及理解：要点1：仅针对首套房，但首套房可再认定；要点2：仅针对2023 年8 月31 号前发放的贷款， 2023 年9 月25 号可开始申请。要点3：利率协商下限为原贷款发放时“当时当地”首套房加点下限。设置截止时间和当时当地点差下限是为了避免政策动态不一致，保持房贷利率的纪律性；要点4：有本行内转按揭和协商利率调整两种方式，预计最终大部分会按照协商利率调整方式进行；要点5：银行批量操作和特定贷款单笔协商并存。我们预计，大部分对于“本来就是首套的房贷”，银行会批量操作处理。但对于原来非首套，现在可认定为首套的贷款，预计需要贷款人去申请认定后方可执行。

北上广深可协商利率下限测算：根据通知原则和各地央行披露的历史首套房下限数据，我们对北上广深等城市当前可协商下限进行测算。以北京为例，如果房贷是首套或可被追认为首套：

（1）房贷时：2019 年10 月8 日至今：现在实际执行利率高于4.75%（最新5 年期LPR4.2%+55BP，如果是去年底重定价需要高于4.85%），则可以去协商下调，否则没有空间。下调底线为4.75%。（2）房贷时间：2019 年10 月7 日之前，现在实际执行利率高于4.2%（如果是去年底重定价需要高于4.3%），则可以去协商下调，否则没有空间。下调底线为4.2%。值得说明的是，目前大部分央行省分行均未公布2019-10-08（LPR 改革切换日期）前的下限利率，根据《金融时报》说法，预计这部分贷款利率下限大概率是与LPR 改革后的标准统一，即绝大部分城市为不低于LPR，部分披露了2019-10-08 之前的首套利率下限的城市最低可下调底线大概率也是不低于LPR。

银行影响测算：预计本次存量房贷利率调整影响银行息差约6BP，幅度与前期市场预期大致相符。另外近期，监管还引导银行下调存款利率，预计本次存量房贷利率调整的息差负贡献能被存款利率下调对冲。

投资建议：近期财政、地产（信用）和资本市场政策发力明显，显示政策稳地产、稳经济、提活力的决心明显。随着这些政策发力见效，经济有望企稳回升，企业利润感知和预期有望改善，社融和M1 增速有望见底回升，对于经济复苏可以多一些耐心和乐观。目前银行估值仍在低位，股息率仍在高位，结合基本面、资金面、政策面和社会预期面趋势，继续看好银行板块绝对收益行情。

风险提示：（1）资产质量大幅恶化；（2）地产政策影响超预期；（3）存款政策影响弱于预期；（4）财政力度低于预期。