房地产估价报告
估价项目名称:平湖南现代化铁路货场项目涉及广深铁路股
份有限公司所拥有的位于南湾街道辖区铁路
用地土地使用权收回补偿市场价值评估
估价报告编号:京中企华(2022)(房估)字第0031号
估价委托人:深圳市龙岗区南湾街道办事处
房地产估价机构:北京中企华土地房地产资产评估有限公司
北京中企华资产评估有限责任公司
注册房地产估价师:平元帅(注册号1120190095)
邸春阳(注册号1120200004)
估价报告出具日期:2022年6月17日
平湖南现代化铁路货场项目涉及广深铁路股份有限公司所拥有的位于南湾街道辖区铁路用地土地使用权收
回补偿市场价值评估
致估价委托人函
深圳市龙岗区南湾街道办事处:
受贵单位的委托，我公司对平湖南现代化铁路货场项目涉及收回
广深铁路股份有限公司拥有的位于深圳市龙岗区南湾街道辖区铁路用
地的土地使用权市场价值进行了估价。
1.估价目的:为房屋征收部门与被征收人确定被征收房地产价值
的补偿提供依据，评估被征收房地产的价值。
2.估价对象:平湖南现代化铁路货场项目涉及收回的广深铁路股
份有限公司所拥有的位于南湾街道辖区的铁路用地，土地使用权面积
为71，663.26平方米。
3.价值时点:2022年5月31日
4.价值类型:市场价值。
于价值时点2022年5月31日，估价对象实际用途为铁路用地；
宗地红线内外实际开发程度为红线外“五通”(通路、通上水、通排水、
通电、通讯)、红线内部分达到“五通”及场地平整；估价对象现状为
空地。
本次估价对象具体设定条件如下:
(1)用途设定:根据估价委托人提供的《房地产权证》(深房地
字第6000050588号)，估价对象登记用途为铁路用地。依据《对广深铁
路总公司土地使用权处置的批复》(国土批[1995]65号)，“估价对象在
评估基准日1995年6月30日的土地用途为工业用地，土地使用年期
为50年，可以转让、出租和抵押。”考虑到铁路用地土地市场不发育，
从地价影响因素角度出发，铁路用地与工业用地的价格影响因素较为
相似。依据深圳市城市总体规划及法定图则，估价对象所在区域规划
利用方向以工业、仓储为主。综上，本次评估设定土地用途为工业用
地。
(2)土地使用权类型设定:依据产权方提供的《对广深铁路总公
司土地使用权处置的批复》(国土批[1995]65号)及《房地产权证》(深
房地字第6000050588号)，估价对象使用权类型为作价出资。根据本次
估价目的，设定土地使用权类型为作价出资。
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(3)土地使用权年限设定:本次估价期日价值时点为2022年5
月31日，根据估价委托人提供估价对象《房地产权证》(深房地字第
6000050588号)，土地终止日期为2045年8月3日，土地使用权剩余
使用年限为23.18年，本次估价设定土地使用权年限为23.18年。
(4)开发程度设定:于价值时点，估价对象红线内外实际开发程
度为红线外“五通”(通路、通上水、通排水、通电、通讯)、红线内
部分达到“五通”及场地平整。本次估价设定开发程度为红线外“五
通”(通路、通上水、通排水、通电、通讯)、红线内“场地平整”。
(5)土地利用条件:于价值时点，估价对象现状利用条件为空地。
估价委托人无法提供估价对象的土地规划条件。根据土地实际用途，
参照《深圳市地价测算规则》的有关规定，设定估价对象容积率为1.00。
综上，本次估价对象地价定义界定的地价内涵为于价值时点2022
年5月31日、设定容积率为1.00、设定的开发程度为红线外“五通”
(通路、通上水、通排水、通电、通讯)及红线内“场地平整”、设定
用途为工业用地、土地使用年期为23.18年的作价出资国有建设用地
使用权市场价值。
5.估价方法:标定地价系数修正法。
6.估价结果:
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科
学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，
并结合估价经验与对影响估价对象价格因素的分析，确定估价对象于
价值时点的评估价值如下:
评估单价:946元/平方米
土地价值总价:67，793，444元
大写金额:人民币陆仟柒佰柒拾玖万叁仟肆佰肆拾肆元整
估价结果汇总表
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7.特别提示
(1)本估价报告中的分析、判断和结论受估价报告中假设和限定
条件的限制，贵单位和其他估价报告使用者应当充分考虑估价报告中
载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对估价结果的影响。贵单
位和其他估价报告使用者应当全面阅读本估价报告，应当特别关注估
价报告中揭示的特别事项说明和估价报告使用限制说明。
(2)本估价报告使用期限为自2022年6月17日起至2023年6月
16日。
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采目
致估价委托人函………………………………….1
注册房地产估价师声明………………….5
一、本次估价的假设前提…………………6
二、报告使用者注意的事项…………………7
三、本报告使用的限制条件……………………………………………………………7
四、估价报告使用期限…………………8
房地产估价结果报告……9
一、估价委托人……………………9
二、估价机构…………………………9
三、估价目的………………………………………9
四、估价对象……………………………9
五、价值时点?10
六、价值类型……………………………………10
七、估价原则………………………………11
八、估价依据…………………………………………………………………………12
九、估价方法……………………………………………13
十、估价结果16
十一、注册房地产估价师………………………………16
十二、实地查勘期………………………………………………………………………16
十三、估价作业期…………………………………………………………………………….16
房地产估价技术报告……………………….17
一、估价对象描述与分析………………17
二、市场背景描述与分析………………………………………20
三、最高最佳利用分析……………………22
四、估价方法选用23
五、估价测算过程…………………25
六、估价结果确定…………………………………………………33
附件…………….34
1.补偿方案呈批表；2.估价对象位置图；3..估价对象现状照片；4.《关于委托开展收回 GTL002-13 宗
地部分、GTL001-7宗地全部及GSTL001-2宗地部分土地使用权事宜的函》(深龙更新整备函{2021]66 号)；5.《房
地产权证》(深房地字第 6000050588号)；6《土地权属核查表》；7《深圳市龙岗区收地测绘报告》(GNW-00110)；
8.《对广深铁路总公司土地使用权处置的批复》(国土批[1995]65号)；9.《关于广深铁路股份有限公司土地资
产处置有关问题的复函》(国土资函[2003]127号)；10.《市规划和自然资源局龙岗管理局关于反馈广深铁路公
司 GTL002-13 等宗地土地出让性质的复函》(深规划资源龙岗函[2022]562号)；11.《龙岗区土地整备工作领导
小组2022年第6次会议纪要》；12.委托合同；13.北京中企华土地房地产资产评估有限公司营业执照及备案证
书复印件；14.北京中企华资产评估有限责任公司营业执照及备案公告；15.估价人员资格证书复印件。
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注册房地产估价师声明
我们郑重声明:
1.注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确,
没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。
2.本估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、
客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的
估价假设和限制条件的限制。
3.注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的
利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也与估价对象、
估价委托人及估价利害关系人没有偏见。
4.注册房地产估价师是按照有关房地产估价标准(标准包括《房
地产估价规范》(GB/T50291-2015)、《房地产估价基本术语标准》(GB/T
50899-2013)等)以及《深圳市土地征用与收回条例》等相关法律、法
规的规定进行估价工作，撰写估价报告。
参加本次估价的注册房地产估价师
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估价的假设和限制条件
一、本次估价的假设前提
(一)一般假设
1.估价对象的土地的权属、土地面积等数据,以委托方提供的《土
地权属核查表》、《深圳市龙岗区收地测绘报告》(GNW-00110)记载为
依据，经核查，无理由怀疑上述权属证明文件的合法性、真实性、准
确性和完整性，因此本次估价以上述权属证明文件合法、真实、准确、
完整为假设前提。
2.估价对象的价值时点设定为2022年5月31日,本次估价假定
估价对象在价值时点的状况与在完成实地查勘期2022年2月28日的
状况一致，提请估价报告使用者注意。
3.根据《龙岗区土地整备工作领导小组2022年第6次会议纪要》,
本次估价以2022年5月31日作为价值时点。
4.根据产权人提供的资料,本次评估以估价对象不存在可能影响
其价值的他项权利为假设前提。
:(二)未定事项假设
于价值时点，估价委托人无法提供估价对象的土地规划条件。根
据土地实际用途，参照《深圳市地价测算规则》的有关规定，设定估
价对象容积率为1.00。
(三)背离事实假设
估价对象不存在背离事实假设。
(四)不相一致假设
根据估价委托人提供的《房地产权证》(深房地字第6000050588号)，
估价对象登记用途为铁路用地。依据《对广深铁路总公司土地使用权
处置的批复》(国土批[1995]65号)，“估价对象在评估基准日1995年6
月30日的土地用途为工业用地，土地使用年期为50年，可以转让、
出租和抵押。”考虑到铁路用地土地市场不发育，从地价影响因素角度
出发，铁路用地与工业用地的价格影响因素较为相似。依据深圳市城
市总体规划及法定图则，估价对象所在区域规划利用方向以工业、仓
储为主。综上，本次评估设定土地用途为工业用地。
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根据《对广深铁路总公司土地使用权处置的批复》(国土批[1995]65
号)，估价对象在评估基准日1995年6月30日的土地用途为工业用
地，土地使用年期为50年，即土地使用年期截止应为2045年6月29
日；根据《房地产权证》(深房地字第6000050588号)，土地使用年期
截止2045年8月3日，与批复不一致，两者差异不大，本次评估以
《房地产权证》记载之土地使用年期截止日为准。
(五)依据不足假设
估价对象不存在依据不足假设。
二、报告使用者注意的事项
1.本报告估价结果仅相对于价值时点市场状况以及估价对象的现
状而言，随着时间推移，房地产市场状况、房地产政策和估价对象自
身情况发生变化，估价对象的市场价值也将发生相应变化。
2.估价师对估价对象的实地查勘限于估价对象的外观和使用状况,
估价师不承担对估价对象地质条件进行检测的责任，也不承担对其他
被遮盖未暴露及难于接触到的部分进行勘查的责任。
3.本评估报告中所依据的有关资料系由产权人提供,并对其真实
性负责。因产权人提供的资料失真造成评估结果有误，估价机构不承
担责任。
4.本报告所载内容的文字或数字如存在表述不清、或因打印等其
它原因出现误差时，请报告使用人及时通知我公司予以澄清或更正，
不得恶意使用，否则误差部分及受影响部分无效。
5.估价报告估价结果中总价值为单位土地面积价值乘以土地面
积并以“元”为单位保留个位后得出。若以上述总价再除以土地面积计
算单价，由于取整位数不同，单价会产生细微误差。本报告以估价结
果中列示的总价值、评估单价为准。
三、本报告使用的限制条件
1.估价委托人应合理使用本估价报告的评估值。本估价报告应用
范围仅为为房屋征收部门与被征收人确定被征收房地产价值的补偿提
供依据，若改变估价目的及使用条件需向本评估机构咨询后作必要修
正甚至重新估价。
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2.按有关规定本估价报告自出具之日起一年内有效。超过估价报
告应用有效期使用估价报告的，相关责任由使用者承担。在估价报告
应用有效期内使用估价报告的，相关责任由出具估价报告的估价机构
承担，但使用者不当使用的除外。
3.本房地产估价报告经估价机构加盖公章并由注册房地产估价师
签字后方可使用。
4.未经估价机构和估价委托人书面同意,本报告的全部或部分及
任何参考资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，
亦不得以其他任何方式公开发表。
5.本报告必须完整使用(尤其是价格)方为有效,对使用本报告
中的部分内容导致的可能发生的损失，受托机构不承担责任。
6.本估价报告书一式玖份,委托人捌份,本机构存档壹份。本报
告复印无效。
四、估价报告使用期限
本估价报告使用期限为自2022年6月17日起至2023年6月16日。
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房地产估价结果报告
一、估价委托人
估价委托人:深圳市龙岗区南湾街道办事处
统一社会信用代码:11440307789210493R
二、估价机构
联系人:宫祥运
传真:(010)65882651
邮政编码:100020
地址:北京市朝阳区工体东路18号2号楼三层东南侧
机构名称:北京中企华资产评估有限责任公司
统一社会信用代码:91110101633784423X
地址:北京市东城区青龙胡同35号
三、估价目的
为房屋征收部门与被征收人确定被征收房地产价值的补偿提供依
据，评估被征收房地产的价值。
四、估价对象
纳入本次估价范围的估价对象为平湖南现代化铁路货场项目涉及
收回广深铁路股份有限公司所拥有的位于南湾街道辖区的铁路用地，
土地权利性质为作价出资用地，土地用途为铁路用地。
根据《房地产权证》(深房地字第6000050588号)，宗地证载权利
人为广深铁路股份有限公司，宗地号为 GSTL001-2 号，用途为铁路用
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地，土地面积为1，009，500.30平方米，土地使用年期至2045年8月3日
止。
根据委托方提供的《土地权属核查表》(编号:GNW-00110)及《深
圳市龙岗区收地测绘报告》，估价对象权利人为广深铁路股份有限公司，
涉及收回的土地使用权面积为71，663.26平方米，为上述《房地产权证》
(深房地字第 6000050588 号)证载 GSTL001-2 号宗地的部分土地使用
权。
宗地位于龙岗区沈海高速南侧、丹平路西侧。地块处于平湖南货
场现代化铁路货场项目用地范围中部，东临中国铁路广州局集团铁路
林场用地，现状为空地，周边四至均为空地，呈长条形。于价值时点，
估价对象不存在抵押、出租等他项权利。
五、价值时点
根据《龙岗区土地整备工作领导小组2022年第6次会议纪要》，
本次估价以2022年5月31日作为价值时点。
六、价值类型
1.价值类型名称
依据估价目的，本报告的估价结果是指估价对象于价值时点的市
场价值。
2.价值定义
市场价值，是指估价对象经过适当营销，由熟悉情况、谨慎行事
且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的
金额。
3.价值内涵
于价值时点2022年5月31日，估价对象实际用途为铁路用地；
宗地红线内外实际开发程度为红线外“五通”(通路、通上水、通排水、
通电、通讯)、红线内部分达到“五通”及场地平整；估价对象现状为
空地。
本次估价对象具体设定条件如下:
(1)用途设定:根据估价委托人提供的《房地产权证》(深房地
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平湖南现代化铁路货场项目涉及广深铁路股份有限公司所拥有的位于南湾街道辖区铁路用地土地使用权收
回补偿市场价值评估
字第6000050588号)，估价对象登记用途为铁路用地。依据《对广深铁
路总公司土地使用权处置的批复》(国土批[1995]65号)，“估价对象在
评估基准日1995年6月30日的土地用途为工业用地，土地使用年期
为50年，可以转让、出租和抵押。”考虑到铁路用地土地市场不发育，
从地价影响因素角度出发，铁路用地与工业用地的价格影响因素较为
相似。依据深圳市城市总体规划及法定图则，估价对象所在区域规划
利用方向以工业、仓储为主。综上，本次评估设定土地用途为工业用
地。
(2)土地使用权类型设定:依据产权方提供的《对广深铁路总公
司土地使用权处置的批复》(国土批[1995]65号)及《房地产权证》(深
房地字第6000050588号)，估价对象使用权类型为作价出资。根据本次
估价目的，设定土地使用权类型为作价出资。
根据估价委托人提供估价对象《房地产权证》(深房地字第6000050588
号)，土地终止日期为2045年8月3日，土地使用权剩余使用年限为
23.18年,本次估价设定土地使用权年限为23.18年。
(4)开发程度设定:于价值时点，估价对象红线内外实际开发程
度为红线外“五通”(通路、通上水、通排水、通电、通讯)、红线内
通”(通路、通上水、通排水、通电、通讯)、红线内“场地平整”。
(5)土地利用条件:于价值时点，估价对象现状利用条件为空地。
估价委托人无法提供估价对象的土地规划条件。根据土地实际用途，
参照《深圳市地价测算规则》的有关规定，设定估价对象容积率为1.00。
综上，本次估价对象地价定义界定的地价内涵为于价值时点2022
年5月31日、设定容积率为1.00、设定的开发程度为红线外“五通”
(通路、通上水、通排水、通电、通讯)及红线内“场地平整”、设定
用途为工业用地、土地使用年期为23.18年的作价出资国有建设用地
使用权市场价值。
七、估价原则
本评估报告是遵循以下原则作出的:
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1.独立、客观、公正原则:遵循的独立、客观、公正原则,评估
价值为各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格。
2.合法原则:遵循合法原则,评估价值为在依法判定的估价对象
状况下的价值或价格。
3.价值时点原则:遵循价值时点原则,评估价值为在根据估价目
的确定的某一特定时间的价值或价格。
4.替代原则:遵循替代原则,评估价值与估价对象的类似房地产
在同等条件下价值或价格偏差在合理范围内。
5.最高最佳利用原则:遵循最高最佳利用原则,评估价值为在估
价对象最高最佳利用状况下的价值或价格。
八、估价依据
(一)国家法律、法规及政策文件
1.《中华人民共和国民法典》(2020年5月28日十三届全国人大
三次会议通过，2021年1月1日起施行)；
2.《中华人民共和国资产评估法(中华人民共和国主席令第46号,
2016年12月1日起施行)；
3.《中华人民共和国城市房地产管理法》(1994年7月5日第八届
全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过，根据2019年8月26
日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议第三次修正，
2020年1月1日起施行)；
4.《中华人民共和国土地管理法》(1986年6月25日第六届全国
人大常委会第十六次会议通过，根据2019年8月26日第十三届全国
人民代表大会常务委员会第十二次会议第三次修正，2020年1月1日
起施行)；
5.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
(国务院令第55号)；
6.其他法律规定、政策文件等。
(二)地方法律、法规及政策文件
1.《深圳市土地征用与收回条例》；
2.《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法(深府[2004]102号)。
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回补偿市场价值评估
(三)本次估价采用的技术规程
1.《房地产估价规范》(GB/T 50291-2015)；
2.《房地产估价基本术语标准》(GB/T 50899-2013)；
3.《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2014)。
(四)委托方提供的有关资料
1.房地产权证(深房地字第6000050588号)；
2.《土地权属核查表》；
3.《深圳市龙岗区收地测绘报告》(GNW-00110)
4.《关于委托开展收回 GTL002-13 宗地部分、GTL001-7 宗地全部及
GSTL001-2 宗地部分土地使用权事宜的函》(深龙更新整备函[2021]66
号)；
5.《市规划和自然资源局龙岗管理局关于反馈广深铁路公司
GTL002-13等宗地土地出让性质的复函》(深规划资源龙岗函[2022]562
号)；
6.委托方提供的其他资料。
(五)产权方提供的有关资料
1《对广深铁路总公司土地使用权处置的批复》(国土批[1995]65号)；
2.《关于广深铁路股份有限公司土地资产处置有关问题的复函》
(国土资函[2003]127号)。
(六)估价机构、注册房地产师掌握和收集的资料
1.房地产市场背景资料；
2.其他资料。
九、估价方法
《土地管理法实施条例》第二十九条规定:“国有土地有偿使用的
方式包括:(一)国有土地使用权出让；(二)国有土地租赁；(三)国
有土地使用权作价出资或者入股”，国有土地使用权作价出资与出让一
样都是国有土地有偿使用的方式。2016年国土资源部、发改委、财政
部、住建部等八部门联合印发的《关于扩大国有土地有偿使用范围的
意见》明确:“作价出资或者入股土地使用权实行与出让土地使用权同
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回补偿市场价值评估
权同价管理制度，依据不动产登记确认权属，可以转让、出租、抵押”。
因此，作价出资土地可参照出让用地进行评估。
估价人员在认真分析所掌握的资料并对项目用地及类似房地产进
行实地勘察、调查后，根据估价目的、估价对象特点，遵照国家有关
法律法规、估价技术标准，经过反复研究，决定选用标定地价系数修
正法作为本次估价所采用的基本方法。
1.选用的估价方法
标定地价系数修正法:是利用政府公示标定地价成果，按照替代
原则，将估价对象的交易情况、交易期日、个别因素等与公示标定地
价的条件相比较，进而通过修正求取估价对象在价值时点价格的方法。
深圳市公布了出让土地的标定地价，故本次评估可采用标定地价系数
修正法进行评估。
2.不选用的估价方法
(1)市场比较法:市场比较法是指根据替代原则，将在同一市场
供需圈内近期发生的、具有可比性的交易案例与估价对象的交易情况、
期日、区域以及评估单价因素进行比较修正，得出估价对象在价值时
点的市场价值。深圳市工业用地挂牌出让对准入行业有要求且存在不
同的转让限制和出让年期，案例之间差异性较大。故本次估价未选用
市场比较法。
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回补偿市场价值评估
区域内近期土地成交列表
(2)成本逼近法:成本逼近法是以取得开发土地所耗费的各项客
观费用之和为主要依据，加上客观的利润、利息、应缴纳的税金和土
地增值收益等确定土地价格的方法。估价对象所处区域周边主要以建
成区为主，近年征地案例及征地资料较少；另外，深圳市城市更新项
目一般涉及多种权利主体及对应不同补偿标准，且补偿方式基本以产
权置换为主，缺少单纯的土地补偿案例，土地取得成本无法合理量化。
故本次估价未选用成本法。
(3)假设开发法:假设开发法是指将委估对象所在的不动产总价
扣除其建筑物部分价值后的余值作为委估土地的现值的估价方法。估
价对象不属于待开发项目，故本次估价未选用假设开发法评估。
(4)收益法:是在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以
一定的还原率，将估价对象在未来每年的纯收益折算为价值时点收益
综合的一种方法。经查询市场上类似土地出租案例较少，故本次估价
未选用收益法进行评估。
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十、估价结果
估贷人员根据估价用的，能循估价原则:按照估价程序，采用科
学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过综合分析，确定
估价对象于价值时点的评估价值如下:
评估单价:946元/平方米
土地价值总价:67，793，444元
大写金额:人民币陆仟柒佰柒拾玖万叁仟肆佰肆拾肆元整
估价结果汇总表
十一、注册房地产估价师
参加本次估价的注册房地产估价师
十二、实地查勘期
2022年2月28日。
十三、估价作业期
2022年2月28日--2022年6月17日。
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房地产估价技术报告
一、估价对象描述与分析
(一)估价对象基本状况
平湖南现代化铁路货场项目涉及收回广深铁路股份有限公司所拥
有的位于南湾街道辖区铁路用地，土地使用权类型为作价出资用地，
土地使用权面积为71，663.26平方米。
(二)房地产区位状况描述与分析
1.位置
(1)坐落:估价对象位于深圳市龙岗区南湾街道，其具体位置见
位置图。
(2)方位:估价对象位于深圳市龙岗区沈海高速南侧、丹平路西
侧。
(3)距离:估价对象距离龙岗区政府约16公里，距离火车深圳
东站约8公里。
2.交通
(1)出入可利用的交通工具:
估价对象周边可达公共交通站点距离较远，距离“388工业区”约
1公里，有979 路、M172 路、M181路等公交线路通过。
(2)道路状况:估价对象周边分布有水官高速、丹平快速路、龙
岗大道等多条城市道路，道路通达程度较优；
(3)交通管制情况:估价对象周边无交通管制限行等。
3.周围环境和景观
(1)自然环境:区域内环境整洁，偶尔有空气、噪声等污染，无
辐射、固体废物、水污染，自然环境一般。
(2)人文环境；周边以工业园区为主，人文环境一般。
(3)景观:估价对象附近无特殊景观。
4.外部配套设施
(1)外部基础设施:通有道路、供水、排水(雨水、污水)、供
电、通信等，基础设施的完备程度较高。
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善度一般。
(3)产业聚集度:估价对象所在区域周边分布有金积嘉科技园、
岗宏物流园、美泰物流园、海大科技园、兆驰科技园、旗丰数字科技
园、明辉工业城等物流园区和工业园，产业聚集度较高。
5.区位状况分析:
估价对象位于深圳市龙岗区，所在区域公共交通便捷度一般，环
境状况一般，基础设施和公共配套服务设施完善度一般。
(三)房地产实物状况描述与分析
1.土地实物状况
(1)估价对象坐落:宗地位于龙岗区沈海高速南侧、丹平路西侧。
宗地处于平湖南货场现代化铁路货场项目用地范围中部，东临中国铁
路广州局集团铁路林场用地，现状为空地，周边四至均为空地。
(2)土地面积:依据GNW-00110号《深圳市龙岗区收地测绘报
告》，平湖南现代化铁路货场项目涉及收回广深铁路股份有限公司南湾
街道辖区铁路用地面积为71，663.26平方米。
(3)土地形状:长条形。
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(4)地形地势:地势平坦。
(5)地质:地基承载力较强、稳定性较高、无不良地质现象。
(6)土地开发程度:宗地外“五通”(即通路、通电、供水、排水、
通讯)，宗地内部分“五通”及场地平整。
2.其他财产的实物状况:估价对象没有除土地以外的其他财产。
3.实物状况分析:估价对象为铁路用地,地势平坦,目前为空地。
(四)房地产权益状况描述与分析
1.土地权益状况
(1)土地所有权:估价对象土地所有权属于国家。
(2)土地使用权:产权人以作价出资取得土地使用权，根据产权
人提供的《对广深铁路总公司土地使用权处置的批复》(国土批[1995]65
号)，广深铁路总公司的41宗国有划拨土地以作价出资方式入股改组
后成立的广深铁路股份有限公司，折为国家股。该国家股的股权，委
托广州铁路(集团)公司统一持有；土地使用权归广深铁路股份有限
公司持有，可以转让、出租和抵押。“确认上述土地在评估基准日1995
年6月30日的土地用途为工业用地，待估宗地所在范围的土地使用年
期为50年。”
根据产权人提供的《房地产权证》(深房地字第6000050588号)，
土地使用年期截止2045年8月3日，与上述批复不一致，考虑两者相
差不大，本次评估以《房地产权证》记载之土地使用年期截止日为准。
即:自价值时点起计，剩余使用年限为23.18年。
其他土地登记状况如下:
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宗地处于平湖南货场现代化铁路货场项目用地范围中部，东临中
国铁路广州局集团铁路林场用地，现状为空地，周边四至均为空地。
根据委托方提供的《土地权属核查表》(编号:GNW-00110)，拟征
收红线范围内用地面积为71，663.26平方米，权利人为广深铁路股份有
限公司。
(3)土地使用管制:估价对象所在宗地属于国有建设用地，无明
确规划限制条件。
(4)目前使用情况:
①土地利用现状:估价对象目前为空地，地上无房屋、林木等土
地定着物。
②出租或占用情况:无。
(5)其他特殊情况:无。
2.他项权利状况
估价对象于价值时点不存在抵押、租赁等他项权利。
3.其他财产的权益状况:本次评估不存在其他财产。
4.权益状况分析:估价对象房地产产权明晰,不存在抵押、租赁
等他项权利。
二、市场背景描述与分析
(一)经济社会发展状况
1.2021年全国总体经济状况
2021年，我国国内国内生产总值1，143，670亿元，比上年增长8.1%，
两年平均增长5.1%。其中，第一产业增加值83.086亿元，比上年增长
7.1%；第二产业增加值450,904亿元,增长8.2%；第三产业增加值609,680
亿元，增长8.2%。第一产业增加值占国内生产总值比重为7.3%，第二
产业增加值比重为39.4%，第三产业增加值比重为53.3%。
2.2021年深圳市经济运行状况
根据广东省地区生产总值统一核算结果，2021年深圳市全市地区
生产总值为30，664.85亿元，比上年增长6.7%，两年平均增长4.9%。其
中，第一产业增加值为26.59亿元，同比增长5.1%，两年平均增长0.9%；
第二产业增加值为11，338.59亿元，同比增长4.9%，两年平均增长3.4%；
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第三产业增加值为19，299.67亿元，同比增长7.8%，两年平均增长5.8%。
(二)房地产市场状况
1.全国房地产开发投资和销售情况
(1)房地产开发投资完成情况
2021年，全国房地产开发投资147.602亿元，比上年增长4.4%；
比2019年增长11.7%，两年平均增长5.7%。其中，住宅投资111，173亿
元，比上年增长6.4%。
2021年，房地产开发企业房屋施工面积975，387万平方米，比上
年增长5.2%。其中，住宅施工面积690，319万平方米，增长5.3%。房
屋新开工面积198，895万平方米，下降11.4%。其中，住宅新开工面积
146,379万平方米,下降10.9%。房屋竣工面积101.412万平方米,增长
11.2%。其中,住宅竣工面积73016万平方米,增长10.8%。
2021年，房地产开发企业土地购置面积21，590万平方米，比上年
下降15.5%；土地成交价款17.756亿元，增长2.8%。
(2)商品房销售和待售情况
2021年，商品房销售面积179.433万平方米，比上年增长1.9%；
比2019年增长4.6%，两年平均增长2.3%。其中，住宅销售面积比上年
增长1.1%，办公楼销售面积增长1.2%，商业营业用房销售面积下降
2.6%。商品房销售额181,930亿元,增长4.8%；比2019年增长13.9%,
两年平均增长6.7%。其中，住宅销售额比上年增长5.3%，办公楼销售
额下降6.9%，商业营业用房销售额下降2.0%。
2021年末，商品房待售面积51023万平方米，比11月末增加858
万平方米。其中，住宅待售面积增加480万平方米，办公楼待售面积
增加94万平方米，商业营业用房待售面积增加46万平方米。
(3)土地市场状况
2021年300城推出各类用地规划建筑面积25.8亿平米，同比下
降7.9%，成交20.2亿平米，同比下降17.1%，出让金达56，199亿元，
同比下降9%。推出住宅用地规划建筑面积12.3亿平米，同比下降
9.6%,成交规划建筑面积8.8亿平米,同比下降25.2%,住宅用地出让
金达48，412亿元，同比下降7.35%。
2.深圳市土地市场状况
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根据深圳中原研究中心监测，2021年深圳土地供应(成交)面积
较去年增长60%，成交土地性质主要是工业和居住用地，分别占比37.9%
和31.4%。
2021年深圳工业用地成交203.8万平方米，占全年土地成交总面
积近五成，集中分布于深汕和深圳西部地区。为实现“打造世界级总
部基地”定位，深圳推出一系列区域布局、企业办公相关的补贴优惠
政策，2021年吸引包括中芯国际、立讯精密、华为、比亚迪等高端制
造企业在深拍地。
三、最高最佳利用分析
房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价，最高
最佳使用是指法律上允许，技术上可能，经济上可行，价值最大化，
经充分合理考虑，使估价对象产生最高最佳的利用价值。
根据委托人提供的相关产权资料复印件并结合实地查勘，对估价
对象的区位、实物、权益状况进行分析，估价对象在满足合法原则的
前提下继续保持现状按规划用途使用能实现其房地产最高最佳利用价
值。
估价对象最高最佳使用分析要点详见下表:
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四、估价方法选用
《土地管理法实施条例》第二十九条规定:“国有土地有偿使用的
方式包括:(一)国有土地使用权出让；(二)国有土地租赁；(三)国
有土地使用权作价出资或者入股”，国有土地使用权作价出资与出让一
样都是国有土地有偿使用的方式。2016年国土资源部、发改委、财政
部、住建部等八部门联合印发的《关于扩大国有土地有偿使用范围的
意见》明确:“作价出资或者入股土地使用权实行与出让土地使用权同
权同价管理制度，依据不动产登记确认权属，可以转让、出租、抵押”。
因此，作价出资土地可参照出让用地进行评估。
估价人员在认真分析所掌握的资料并对项目用地及类似房地产进
行实地勘察、调查后，根据估价目的、估价对象特点，遵照国家有关
法律法规、估价技术标准，经过反复研究，决定选用标定地价系数修
正法作为本次估价所采用的基本方法。
1.选用的估价方法
标定地价系数修正法:是利用政府公示标定地价成果，按照替代
原则，将估价对象的交易情况、交易期日、个别因素等与公示标定地
价的条件相比较，进而通过修正求取估价对象在价值时点价格的方法。
深圳市公布了出让土地的标定地价，故本次评估可采用标定地价系数
修正法进行评估。
2.不选用的估价方法
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(1)市场比较法:市场比较法是指根据替代原则，将在同一市场
供需圈内近期发生的、具有可比性的交易案例与估价对象的交易情况、
期日、区域以及评估单价因素进行比较修正，得出估价对象在价值时
点的市场价值。深圳市工业用地挂牌出让对准入行业有要求且存在不
同的转让限制和出让年期，案例之间差异性较大。故本次估价未选用
市场比较法。
区域内近期土地成交列表
(2)成本逼近法:成本逼近法是以取得开发土地所耗费的各项客
观费用之和为主要依据，加上客观的利润、利息、应缴纳的税金和土
地增值收益等确定土地价格的方法。估价对象所处区域周边主要以建
成区为主，近年土地征收案例及征地资料较少；另外，深圳市城市更
新项目一般涉及多种权利主体及对应不同补偿标准，且补偿方式基本
以产权置换为主，缺少单纯的土地补偿案例，土地取得成本无法合理
量化。故本次估价未选用成本法。
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(3)假设开发法:假设开发法是指将委估对象所在的不动产总价
扣除其建筑物部分价值后的余值作为委估土地的现值的估价方法。估
价对象不属于待开发项目，故本次估价未选用假设开发法评估。
(4)收益法:是在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以
一定的还原率，将估价对象在未来每年的纯收益折算为价值时点收益
综合的一种方法。经查询市场上类似土地出租案例较少，故本次估价
未选用收益法进行评估。
五、估价测算过程
(1)标定地价系数修正法概述
标定地价系数修正法评估，利用政府公示标定地价及其地价修正
系数等成果，按照替代原则，将待估宗地的交易情况、交易期日和个
别因素等与公示地价的条件相比较，进而通过修正求取待估宗地在估
价期日价格的方法。其基本公式为:
P=Ps×AxBxC×D
式中:P-待估宗地价格；
Ps-标定地价；
A-待估宗地交易情况指数；
B-待估宗地估价期日地价指数/标准地价期日地价指数；
数；C-待估宗地个别因素条件指数/标准宗地个别因素条件指
D-待估宗地年期修正指数。
(2)标定地价内涵
根据中国国家标准化管理委员会于2014年12月1日发布的《城
镇土地估价规程》，标定地价系数修正法可用于政府已公布标定地价的
区域，且涉及国有土地资产处置或土地资产抵押时，所采用的标准宗
地与待估宗地应位于相同或类似区域，且具有可比性，标定地价应具
有现势性，待估宗地的估价期日距标定地价的期日一般不超过1年。
根据深圳市规划和自然资源局于2021年5月28日发布的《深圳
市2021年度标定地价成果》，有关问题说明如下:本次标定地价是以
标准宗地为单位，以2021年1月1日为估价期日，分为住宅、商业、
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办公、工业等四种用途，土地使用期限按住宅70年、商业40年、办
公40年、工业30年，在现状开发利用、正常市场条件下的土地权利
价格。
本次标定地价使用范围为深圳市行政辖区，具体宗地测算按照《深
圳市宗地地价测算规则》(试行)执行，本次标定地价中住宅、办公用
途为允许分割转让的平均楼面地价，商业用途为允许分割转让的首层
的平均楼面地价，工业用途为不得转让的平均楼面地价，单位为元/平
方米，以人民币计价。
地价测算涉及的修正系数包括基础修正系数和项目修正系数。
基础修正系数包括:建筑类型、土地使用年期、产权条件、产业
发展导向、产业项目类型、地上商业楼层、地下空间修正系数。
项目修正系数包括:棚户区改造、原农村集体经济组织留用土地
项目(包括非农建设用地、征地返还用地、土地整备留用土地，以下
简称留用土地)、拆除重建类城市更新项目修正系数。
(3)标定地价的确定
依据《对广深铁路总公司土地使用权处置的批复》(国土批[1995]65
号)，估价对象在评估基准日1995年6月30日的土地用途为工业用
地，土地使用年期为50年，可以转让、出租和抵押。考虑到铁路用地
土地市场不发育，从地价影响因素角度出发，铁路用地与工业用地的
价格影响因素较为相似。依据深圳市城市总体规划及法定图则，估价
对象所在区域规划利用方向以工业、仓储为主。综上，本次评估设定
土地用途为工业用地，采用工业用地标定地价进行修正。
①可比标准宗地选择
评估人员参考标定地价相关资料，选与估价对象位于同一区域范
围内的标定地块作为比较案例，3宗可比标定地块详见下表:
表一:案例情况说明表
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标定地块位置示意图
②修正因素指标说明
将待估宗地与可比标定地价的各项因素进行比较，根据各因素条
件的具体差异，编制"标定地价修正因素指标说明表"，如下表:
表二:标定地价修正因素指标说明表
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③编制比较因素修正指数表
根据估价对象与比较实例各种因素具体情况，编制比较因素条件
指数表。比较因素指数确定如下:
Ⅰ、交易情况修正:本次评估估价对象于价值时点的客观市场价
值，各比较实例是以2021年1月1日为价值时点的标准宗地，故不需
进行交易情况修正。
Ⅱ、期日修正:本次评估价值时点为2022年5月31日，标定地
价基准日为2021年1月1日。根据深圳市公布的地价监测指标，2021
年1月1日至价值时点，工业用地地价基本持平，期日修正系数=(1-
0.06%)×(1+0.11%)×(1+0.00%)=1.00。
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Ⅲ、个别因素修正:
A、宗地面积:分为适中(2~5万平方米)、过大(大于5万
平方米)或过小(小于2万平方米)两个级别，以待估宗地为100，
每相差一个等级修正3%。
B、交通便捷度:分为便捷、较便捷、一般三个级别，以待估
宗地为100，每相差一个等级修正3%。
C、临路状况，分为四面临路、三面临路、两面临路、一面临
路四个级别，以待估宗地为100，每相差一个级别修正幅度为2%。
D、通达度:分为好、较好、一般三个级别，以待估宗地为
100,每相差一个等级修正3%。
E、形状:分为规则、较规则、不规则三个级别，以待估宗地
为100，每相差一个等级修正2%。
F、地势:分为平坦、较平坦、不平坦三个级别，以待估宗地
为100，每相差一个等级修正2%。
G、地质条件:分地质好、承载力大；地质较好、承载力较
大；地质一般、承载力一般；地质较差、承载力较小；地质差、承载
力差；以待估宗地为100，每相差一个等级修正2%。
H、土地使用限制:分为无限制、有一定限制、有较大限制三
个级别，以待估宗地为100，每相差一个等级修正3%。
1、宗地利用状况:分为好、较好、一般三个级别，以待估宗
地为100，每相差一个等级修正3%。
J、宗地开发程度:分为三通一平，五通一平、六通一平三个
级别，以待估宗地为100，每相差一个等级修正5%。
K、土地权利状况:均为无他项权利限制条件下的国有建设用
地使用权，不作修正。
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根据以上比较因素指数的说明，编制比较因素条件指数表，详见
下表:
表三:比较因素修正指数表
④编制比较因素修正系数表
根据比较因素条件指数表，编制宗地因素比较修正系数表。
表四:比较因素修正系数表
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土地使用期限为30年)下的市场地价为703元/平方米。
(4)建筑类型修正系数确定
根据《深圳市地价测算规则》附表1，有关建筑类型修正系数表摘
录如下表:
建筑类型适用地价标准及修正系数表
估价对象证载用途为铁路用地，评估设定用途为工业用地，综合
估价对象所在区域为龙岗区平湖物流园，故参照建筑类型为”仓库”进
行修正，修正系数为1。
(5)年期修正系数确定
估价对象土地使用年期截止2045年8月3日，自价值时点起计，
剩余使用年限为23.18年。
根据《深圳市地价测算规则》附表2，工业用地年期24年(不足
1年按1年计)的修正系数为0.8976。
(6)产权条件修正系数确定
根据《深圳市地价测算规则》附表3，有关产权条件修正系数表摘
录如下表:
产权条件修正系数表
号)，估价对象可以转让。参照《深圳市工业楼宇及配套用房转让管
理办法》第四条第三款规定“已供应用地的用地批准文件或者土地使
用权出让合同对工业楼宇及配套用房的转让未约定或者约定不明确的，
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除以下情形以及本办法第七条第一款规定情形外，仅能以未约定或者
约定不明确的部分为单位整体转让”。故产权条件修正系数为1.5。
(7)产权条件修正系数确定
根据《深圳市地价测算规则》附表4，有关产业发展导向修正系数
表摘录如下表:
正系数为1。
(8)产业项目类型修正系数确定
根据《深圳市地价测算规则》附表5，有关产业项目类型修正系数
表摘录如下表:
数为1。
(9)其他修正系数说明
估价对象不涉及地上商业及地下空间，也不属于棚户区改造项目、
留用土地项目或拆除重建类城市更新项目，故无需进行地上商业楼层
修正、地下空间修正及项目修正。
(10)地价确定
估价对象地价=标定地价×基础修正系数×项目修正系数×建筑面积。
其中:根据地价测算规则，地上规定建筑面积小于土地面积的其
他情形，测算地价的建筑面积按土地面积确定，即71，663.26平方米。
综上:
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估价对象土地单价=703×1×0.8976×1.5×1×1=946元/平方米(取整至
个位)
估价对象土地总价=946×71，663.26=67，793，444元(取整至个位)
六、估价结果确定
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科
学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，
并结合估价经验与对影响估价对象价格因素的分析，确定估价对象于
价值时点的评估价值如下:
评估单价:946元/平方米
土地价值总价:67，793，444元
大写金额:人民币陆仟柒佰柒拾玖万叁仟肆佰肆拾肆元整
估价结果汇总表
北京中企华土地房地产资产评估有限公司第33页电话010-65881818
平湖南现代化铁路货场项目涉及广深铁路股份有限公司所拥有的位于南湾街道辖区铁路用地土地使用权收
回补偿市场价值评估
附件
1.补偿方案呈批表；
2.估价对象位置图；
3.估价对象现状照片；
4.《关于委托开展收回 GTL002-13 宗地部分、GTL001-7 宗地全部
及GSTL001-2宗地部分土地使用权事宜的函(深龙更新整备函[2021]66
号)；
5.《房地产权证》(深房地字第6000050588号)；
6.《土地权属核查表》；
7.《深圳市龙岗区收地测绘报告》(GNW-00110)；
8.《对广深铁路总公司土地使用权处置的批复》(国土批[1995]65
号)；
9.《关于广深铁路股份有限公司土地资产处置有关问题的复函》
(国土资函[2003]127号)；
10.《市规划和自然资源局龙岗管理局关于反馈广深铁路公司
GTL002-13等宗地土地出让性质的复函》(深规划资源龙岗函[2022]562
号)；
11.《龙岗区土地整备工作领导小组2022年第6次会议纪要》；
12.委托合同；
13.北京中企华土地房地产资产评估有限公司营业执照及备案
证书复印件；
14.北京中企华资产评估有限责任公司营业执照及备案公告；
15.估价人员资格证书复印件。
北京中企华土地房地产资产评估有限公司第34页电话010-65883588
