2022Q1-3 归母净利润同比下降7.2%，维持“买入”评级公司10 月28 日发布三季报，2022Q1-3 实现营收30.8 亿元，同比+18.3%；归母净利润10.3 亿元，同比-7.2%；EPS0.69 元。由于土地市场热度下行导致一级开发业务利润率下降，我们预计公司2022-2024 年EPS 分别为1.08/1.24/1.44 元（前值1.18/1.37/1.60 元）；可比公司2022 年平均PE（wind一致预期）为9.5 倍，我们认为公司在园区开发板块具备运营优势，两翼业务进入发展期，予以公司2022 年10.3 倍PE，目标价11.12 元（前值12.39元，2022 年PE10.5x），维持“买入”评级。

基数效应影响叠加土地市场热度下行，净利同比有所下滑Q1-3 公司各板块业务平稳推进，营收稳健增长18.3%。归母净利同比有所下降，主要有如下几方面原因：1）基数效应叠加土地市场下行，毛利率同比下降。因去年同期有部分苏州本部项目进入结算，因此毛利率水平相对较高（61.1%）。期内同比下降2.7pct 至58.4%，略低于去年全年水平（59.9%）；2）加大对外投资战略下，公司财务费用有所上升；3）公司少数股东损益占比同比+4.8pct 至24.2%，但较去年全年微升0.4pct，因此我们预计少数股东损益的同比差异主要受基期结算结构影响。

产业投资板块拓展至园区物业，为区中园资本化探路2022Q3 公司新增一项产业投资项目，投向为成熟产业园区或经开区附近的员工宿舍型存量物业资产。公司出资1.6 亿，占比40%。截至2022H1，公司区中园板块建面规模约135 万方，其中绝大部分位于苏州工业园区内，总建面约110 万方，同时公司积极布局长三角，储备中的拓展面积超120万方。公司在中报中表示，未来会优先启用长三角项目适时启动REITs 上市，一旦成功以REITs 模式退出，持有运营板块实现融投管退闭环，也能兑现公司的运营溢价。本次投资有望与公司区中园运营实现联动，对将来区中园项目资本化运作具借鉴意义。

风险提示：疫情发展不确定性；长三角经济下行风险。