园区开发运营领军龙头，两翼业务加速拓展，维持“买入”评级中新集团发布2022 年年报。公司保持一体两翼的发展格局，进一步聚焦园区开发运营主业，实现高水平产城融合。公司园区业务毛利率有所下滑，我们下调公司2023-2024 年并新增2025 年盈利预测，预计公司2023-2025 年归母净利润为17.6、19.9 和21.8 亿元（2023-2024 年原值为19.2 和23.7 亿元），对应EPS 为1.17、1.33、1.45 元，当前股价对应PE 为8.8、7.7、7.1 倍，公司营收利润实现双增长，区中园规模不断扩大，新能源赛道加速拓展，维持“买入”评级。

营收利润实现双增长，绿色公用业务毛利率提升公司2022 年实现营业收入47.42 亿元，同比增长21.1%；实现归母净利润16.08亿元，同比增长5.6%；销售毛利率和净利率分别为57.6%和46.0%；经营活动产生的现金流量净额11.64 亿元，每股收益1.07 元。公司园区开发业务收入38.70亿元，同比增长26.5%，毛利率下降5.4 个百分点至64.7%；绿色公用业务收入7.57 亿元，同比增长1.5%，毛利率提升2.9 个百分点至24.1%。

产城融合园开启轻资产模式，区中园规模不断扩大公司现有产城融合园运营稳健，开发运营面积超250 平方公里，大部分项目已进入回报期，2022 年新签约46 平方公里的中新昆承湖园区，以轻重资产结合的模式打造数字科技和新能源两大产业极核。2022 年公司新增区中园建筑面积近60万方，截至2022 年末开发运营面积约280 万方，其中约160 万方已建成投运，均布局在长三角区域，区位优势明显。同时公司在筹备设立不动产基金管理平台中新园瑞，未来将作为公司产业类载体的资本运作平台，不断扩大资产管理规模。

新能源赛道加速拓展，产业投资赋能开发主业2022 年公司投资设立中新绿能，加快在新能源赛道布局发力，截至2022 年底，参股公司已并网投运分布式光伏电站104MW，未来三年中新绿能努力向2GW目标迈进。截止2022 年底，公司累计投资认缴基金38 支，合计认缴金额35 亿元。科创直投方面已累计投资科技项目25 个，投资金额4.4 亿元。

风险提示：市场竞争加剧、产业投资风险、新能源业务拓展不及预期。