2023年年度报告

公司代码：601588公司简称：北辰实业北京北辰实业股份有限公司

2023年年度报告

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董事长致辞

各位股东：

本人谨代表董事会向各位股东提呈公司截至二零二三年十二月三十一日之年度经营业绩报告。

截至二零二三年十二月三十一日，按照中国会计准则，公司实现营业收入人民币1575147.8万元，同比上升21.27%。公司利润总额和归属于母公司净利润分别为人民币39872.7万元和

6806.4万元，实现扭亏为盈。每股收益为人民币0.02元。

回顾二零二三年，随着国内经济持续复苏，公司紧跟经济回升大势，持续优化产业布局，深入提升管理效能，有效防范风险，实现公司各业务板块协同发展。房地产开发业务方面，在市场分化加剧、债务风险事件频发的背景下，公司持续加强风险防控体系建设，多措并举促销售保交付，强化动态货值管理，压缩成本费用，推进发展模式创新，着力增强房地产开发业务抗风险能力。会展（含酒店）业务方面，公司全面抢抓机遇，圆满完成重大活动保障，积极开拓会展上游业务，稳步推进输出管理业务，年度营收大幅提升。商业物业业态，持续提升专业化管理水平，多措并举提质增效，实现了稳步经营。

展望二零二四年，公司将坚定发展信心，保持战略定力，坚持稳中求进，积极主动服务新时代首都发展和北京国际消费中心城市建设，统筹高质量发展与高水平安全，推进产业数字化转型，加快构建相互支撑、优势互补、协同发展的新产业格局，推动高质量发展。其中，房地产开发业务要防风险保安全，稳定高质量发展基本盘；会展业务要持续完善产业布局，勇担高质量发展新动能；商业物业业务要提升专业水平，做强高质量发展压舱石。

我坚信，全体北辰人将以强烈的事业心和高度的责任感，不负投资人的重托，为把公司打造成为国际一流的会展品牌企业和独具特色的复合地产品牌企业而努力奋斗！

最后，我谨代表公司董事会向一直以来支持公司发展的各位股东致以最诚挚的谢意，并对公

司董事会、监事会及管理层同仁的勤勉尽责，以及公司全体员工的辛勤努力表示衷心的感谢！2/1622023年年度报告

重要提示

一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

二、公司全体董事出席董事会会议。

三、普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。

四、公司负责人李伟东、主管会计工作负责人胡浩及会计机构负责人（会计主管人员）杜艳声明：

保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。

五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案

公司拟实施的利润分配预案为：以公司实施2023年年度利润分配股权登记日总股本为基数，向普通股股东每10股派发现金股息人民币0.20元（含税）不进行资本公积金转增股本共计派发

现金红利67340400元（含税）。

该预案将在公司股东大会审议通过后实施。

六、前瞻性陈述的风险声明

√适用□不适用

本报告中所涉及的发展战略、经营计划等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。

七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况否

八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况否

九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性否

十、重大风险提示

详见“第三节管理层讨论与分析”中“六、公司关于公司未来发展的讨论与分析”中

“（四）可能面对的风险”。

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十一、其他

□适用√不适用

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目录

第一节释义.................................................5

第二节公司简介和主要财务指标........................................6

第三节管理层讨论与分析..........................................12

第四节公司治理..............................................27

第五节环境与社会责任...........................................38

第六节重要事项..............................................42

第七节股份变动及股东情况.........................................50

第八节优先股相关情况...........................................54

第九节债券相关情况............................................55

第十节财务报告..............................................61

1、载有法定代表人签名的年度报告文本。

2、载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的会计报表。

3、载有普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）盖章、注册会计师

备查文件目录签名并盖章的审计报告原件。

4、报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正

本及公告的原稿。

5、在香港交易所发布的年度报告文本。

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第一节释义

一、释义

在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：

常用词语释义北辰集团指北京北辰实业集团有限责任公司

本公司、公司指北京北辰实业股份有限公司本集团指本公司及其子公司房地产股份指北京北辰房地产开发股份有限公司北京天成天指北京天成天房地产开发有限公司北京姜庄湖指北京姜庄湖园林别墅开发有限公司长沙北辰指长沙北辰房地产开发有限公司绿洲公司指北京北辰绿洲商贸有限公司信诚物业指北京北辰信诚物业管理有限责任公司北辰超市指北京北辰超市连锁有限公司酒管公司指北京北辰酒店管理有限公司北辰信通指北京北辰信通网络技术服务有限公司辰运物业指北京北辰实业集团有限责任公司辰运物业管理中心元辰鑫物业指北京北辰实业集团有限责任公司元辰鑫物业管理分公司北辰亚市指北京北辰亚运村汽车交易市场有限公司国家会议中心指北京北辰实业股份有限公司国家会议中心长沙世纪御景指长沙世纪御景房地产有限公司杭州北辰指杭州北辰置业有限公司北京当代指北京北辰当代置业有限公司武汉当代指武汉当代北辰置业有限公司会展信息指北京北辰会展信息服务有限公司时代会展指北京北辰时代会展有限公司会展研究院指北京北辰会展研究院有限公司苏州旭昭指苏州北辰旭昭置业有限公司杭州辰旭指杭州辰旭置业有限公司南京旭辰指南京旭辰置业有限公司武汉光谷指武汉光谷创意文化科技园有限公司成都北辰指成都北辰置业有限公司廊坊北辰指廊坊市北辰房地产开发有限公司合肥辰旭指合肥辰旭房地产开发有限公司成都天府指成都北辰天府置业有限公司成都辰诗指成都辰诗置业有限公司杭州京华指杭州北辰京华置业有限公司杭州旭发指杭州旭发置业有限公司杭州金湖指杭州金湖房地产开发有限公司北京领航指北京北辰领航商务会展有限公司宁波京华指宁波北辰京华置业有限公司重庆两江指重庆北辰两江置业有限公司苏州北辰指苏州北辰置业有限公司宁波辰新指宁波辰新置业有限公司北辰地产指北京北辰地产集团有限公司武汉辰慧指武汉北辰辰慧房地产开发有限公司武汉辰智指武汉北辰辰智房地产开发有限公司

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无锡盛阳指无锡北辰盛阳置业有限公司无锡辰万指无锡市辰万房地产有限公司武汉领航指武汉北辰领航商务会展有限公司成都华府指成都北辰华府置业有限公司四川天仁指四川北辰天仁置业有限公司海口辰智指海口辰智置业有限公司成都北辰中金指成都北辰中金展览有限公司武汉裕辰指武汉裕辰房地产开发有限公司杭州京诚指杭州北辰京诚置业有限公司武汉金辰盈智指武汉金辰盈智置业有限公司武汉广大创意指武汉北辰广大创意产业运营管理有限公司北京宸宇指北京宸宇房地产开发有限公司武汉辰发指武汉辰发房地产开发有限公司武汉辰展指武汉辰展房地产开发有限公司长沙滨辰指长沙滨辰置业有限公司北辰会投指北京北辰会展投资有限公司廊坊辰智指廊坊市辰智房地产开发有限公司武汉金辰盈创指武汉金辰盈创置业有限公司成都天辰指成都北辰天辰置业有限公司重庆合悦指重庆北辰合悦置业有限公司广州辰旭指广州辰旭置业有限公司北辰兴顺指北京北辰兴顺会展有限公司廊坊辰睿指廊坊市辰睿房地产开发有限公司宁波京诚指宁波北辰京诚置业有限公司展览中心指北京国际展览中心有限公司广州广悦指广州广悦置业有限公司杭州京阳指杭州北辰京阳置业有限公司海口辰睿指海口辰睿置业有限公司

钓鱼台北辰指钓鱼台北辰（北京）会展有限公司扬子江会展指南京北辰扬子江会议会展有限公司

首都会展指首都会展（集团）有限公司北京辰轩指北京辰轩置业有限公司辰星公司指北京辰星国际会展有限公司北辰商管指北京北辰商业管理有限公司

京西科幻会展指北辰京西科幻（北京）会展有限公司北辰悦物业指北京北辰悦物业服务有限公司中国证监会指中国证券监督管理委员会报告期指2023年年度

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第二节公司简介和主要财务指标

一、公司信息公司的中文名称北京北辰实业股份有限公司公司的中文简称北辰实业

公司的外文名称 Beijing North Star Company Limited

公司的外文名称缩写 Beijing North Star公司的法定代表人李伟东

二、联系人和联系方式董事会秘书证券事务代表

姓名胡浩（代行职责）胡浩联系地址北京市朝阳区北辰东路8号汇欣大厦12层北京市朝阳区北辰东路8号汇欣大厦12层

电话010-64991277、010-64991055010-64991277、010-64991055

传真010-64991352010-64991352

电子信箱 northstar@beijingns.com.cn northstar@beijingns.com.cn

三、基本情况简介公司注册地址北京市朝阳区北辰东路8号公司办公地址北京市朝阳区北辰东路8号汇欣大厦12层公司办公地址的邮政编码100101

公司网址 http://www.beijingns.com.cn

电子信箱 northstar@beijingns.com.cn

四、信息披露及备置地点

公司披露年度报告的媒体名称及网址《上海证券报》

公司披露年度报告的证券交易所网址 www.sse.com.cn公司年度报告备置地点北京市朝阳区北辰东路8号汇欣大厦12层

五、公司股票简况股票种类股票上市交易所股票简称股票代码

A股 上海证券交易所 北辰实业 601588

H股 香港交易所 北京北辰实业股份 0588

六、其他相关资料

名称普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）公司聘请的会计师事务所中国上海市黄浦区湖滨路202号领展企业广场办公地址（境内）2号楼普华永道中心11楼

签字会计师姓名彭啸风、张美丽名称罗兵咸永道会计师事务所

公司聘请的会计师事务所 Pricewaterhousecoopers22F办公地址（境外） Prince's buildingCentralHong Kong签字会计师姓名黄焯棋

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七、近三年主要会计数据和财务指标

(一)主要会计数据

单位：元币种：人民币本期比上年同期主要会计数据2023年2022年2021年增减（%）

营业收入157514781071298893972221.2722182853805扣除与主营业务无关的业

务收入和不具备商业实质157488504541298659225721.2722088502713的收入后的营业收入归属于上市公司股东的净

68064279-1575516219不适用212983698

利润归属于上市公司股东的扣

-24645753-1644189577不适用173392022除非经常性损益的净利润经营活动产生的现金流量

13873946414003550986-65.356940264242

净额本期末比上年同

2023年末2022年末2021年末

期末增减（%）归属于上市公司股东的净

12845583320127867060410.4615508960940

资产

总资产5622514459867280220550-16.4379817054022

(二)主要财务指标本期比上年同主要财务指标2023年2022年2021年期增减（%）

基本每股收益（元／股）0.02-0.48不适用0.02

稀释每股收益（元／股）0.02-0.48不适用0.02扣除非经常性损益后的基本每

-0.01-0.50不适用0.02

股收益（元／股）

加权平均净资产收益率（%）0.53-11.73不适用0.52扣除非经常性损益后的加权平

-0.19-12.24不适用0.25

均净资产收益率（%）

八、境内外会计准则下会计数据差异

(一)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况

√适用□不适用

单位:千元币种:人民币归属于上市公司股东的净利润归属于上市公司股东的净资产本期数上期数期末数期初数

按中国会计准则68064-15755161284558312786706

按境外会计准则调整的项目及金额：

—冲回中国准则下投资性房地产所计提折旧及减值准备20078226816126215582420776

(a)

—投资性房地产公允值-128439-13863840770294205468

按境外会计准则140407-14459931954417019412950

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(二)境内外会计准则差异的说明：

√适用□不适用

(a)投资性房地产在香港财务报告准则下采用公允价值模式进行后续计量，不计提折旧或摊销；在中国企业会计准则下采用成本模式进行后续计量，按其预计使用寿命及净残值率相应计提折旧或摊销，当投资性房地产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额。

九、2023年分季度主要财务数据

单位：元币种：人民币

第一季度第二季度第三季度第四季度

（1-3月份）（4-6月份）（7-9月份）（10-12月份）营业收入4185000121308388605232210780135261513921归属于上市公司股东

32669170-230994711768386240810718

的净利润归属于上市公司股东

的扣除非经常性损益4433452-53946222146791323399104后的净利润经营活动产生的现金

850017542697686483383903493-544212877

流量净额

十、非经常性损益项目和金额

√适用□不适用

单位:元币种:人民币非经常性损益项目2023年金额2022年金额2021年金额

非流动性资产处置损益，包括已计提资-1475835-137726-3577195产减值准备的冲销部分

计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关、符合国家政策规

54683351258106027471777

定、按照确定的标准享有、对公司损益产生持续影响的政府补助除外计入当期损益的对非金融企业收取的资

57240781731412658813551

金占用费单独进行减值测试的应收款项减值准备

1793629--

转回同一控制下企业合并产生的子公司期初

--355877012797284至合并日的当期净损益

债务重组损益7806861--

处置长期股权投资产生的投资收益20678299--除上述各项之外的其他营业外收入和支

31104772165438245291062

出

其他符合非经常性损益定义的损益项目-3053000-3478000-4215000

减：所得税影响额29890961237729148446049

少数股东权益影响额（税后）-30371512645381-1456246合计927100326867335839591676

十一、采用公允价值计量的项目

□适用√不适用

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十二、其他

□适用√不适用

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第三节管理层讨论与分析

一、报告期内公司从事的业务情况

公司主营业务包括房地产开发、会展（含酒店）及商业物业。

房地产开发业务近年来持续推进区域深耕和新城市拓展，逐步形成多区域多层级的全国规模化发展布局，业务涉及住宅、公寓、别墅、写字楼、商业等多元化、多档次的物业开发和经营。

截至报告期末，公司开发项目及土地储备分布在京津冀、长江经济带、川渝城市群、海南自贸港以及粤港澳大湾区等15个核心城市，构建了住宅、产业综合体、商业、物业服务多业务协同发展的格局。

会展（含酒店）业务以首都会展集团为依托，大力整合会展资源，不断强化会展产业新业务、新技术的外延扩张，积极推进会展全产业链布局拓展，已成为中国国际服务贸易交易会专业运营商、高端国务政务活动服务商、首都国际会展产业发展的重要载体，并致力于打造国际一流的会展品牌。

公司凭借“会展+地产”的运营模式，不断加强资源整合和产业互动，以北辰商管为依托，对公司持有的写字楼、公寓、综合商业等业态资产进行专业化资产运营和物业服务管理，打造具有北辰特色的资产运营管理模式和物业管理标准体系，与会展、地产形成相互支撑、优势互补、协同发展的新发展格局。

二、报告期内核心竞争力分析

√适用□不适用公司的优势及核心竞争力主要体现为复合地产开发运营能力及会展品牌综合影响力。其中多业态、规模化的房地产开发业务形成了公司收益增长来源；国内领先的会展业务及专业化、品牌

化的酒店、写字楼、公寓、综合商业等业务，为公司提供了稳定的收益基础。两大板块相互联系、相互支持，为公司平稳健康发展保驾护航。

一方面，公司具有复合地产开发运营能力。公司房地产开发的物业类型涵盖高档住宅、别墅、公寓、保障房、写字楼、商业物业等多业态项目，并在大型、综合地产项目的开发中具有较强的专业能力和竞争力，公司自二零零七年起连续十七年荣获中国房地产 TOP10 研究组评选的“中国复合地产专业领先品牌”称号。此外，公司近年来持续推进新城市拓展和区域深耕，均衡区域布局，截至报告期末，公司房地产开发业务已进入全国15个城市，具备了全国规模化发展的基础条件和专业能力。

另一方面，公司凭借20余年的会展、酒店专业运营经验以及国际化运营服务标准和团队，在会展主承办、高端国务政务活动服务、会展场馆酒店输出管理、会展研究等方面持续推进会展

全产业链布局和扩张，目前已成为全国最大的会展场馆运营商之一，品牌认知度和影响力不断提升。近年来，圆满完成了以北京奥运会、APEC会议、杭州 G20峰会、“一带一路”国际合作高峰论坛、厦门金砖会晤、上合组织青岛峰会、中非合作论坛、服贸会、北京冬奥会、北京冬残奥

会、中国—中亚峰会、杭州亚运会及亚残运会为代表的一系列国家级、综合型、国际性会议的接

待服务工作，创造了享誉世界的北辰服务口碑。

此外，公司充分利用“总部融资”模式的优势，凭借良好的信用水平及风险管控能力，与多家银行及金融机构建立了长期、稳定的战略合作关系，在贷款利率方面具有突出优势。同时，公司积极开拓中期票据、公司债券、资产证券化等多元化融资渠道，不断优化公司整体债务结构，保持较低融资成本优势，有效增强公司的抗风险能力。

三、报告期内公司所处行业情况

二零二三年，面对错综复杂的国内外形势，我国加大宏观调控力度，着力扩大内需、优化结构、提振信心、防范化解风险。我国经济回升向好，高质量发展扎实推进，现代化产业体系建设取得重要进展，民生保障有力有效，全年 GDP增速为 5.2%。

1、房地产开发

二零二三年，房地产市场供求关系发生重大变化，中央强调要积极稳妥化解房地产风险。为刺激需求，监管部门先后出台首套住房“认房不认贷”、降低存量首套房贷利率、带押过户、降

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低住房买卖和租赁经纪服务费用等政策，居民置业成本及购房门槛进一步降低；为稳定供给，中央各部门和地方政府加大对房企资金支持力度，优化预售资金监管，强调要一视同仁满足不同所有制房企的合理融资需求，房地产政策环境整体保持宽松。

总体来看，全年房地产市场先扬后抑，年初因需求集中释放及前期政策效果显现，市场升温明显；年中量价出现回落，购房者置业情绪下滑，未能延续回暖态势。根据国家统计局数据显示，二零二三年全国房地产市场商品住宅销售面积94796万平方米，同比下降13.48%，商品住宅销售额102990亿元，同比下降9.4%。全国土地市场低迷，住宅用地推出面积及成交面积同比显著下降，成交楼面均价结构性上涨，溢价率仍在低位水平。

2、会展（含酒店）及商业物业

二零二三年，随着整体经济持续复苏，会展市场需求旺盛，国内各会展企业积极开展业务创新，通过线上线下结合办展、在线推介会、网络发布会等方式拓展业务，展览规模大幅增长，呈现全面恢复态势，会展业数字化转型趋势愈加明显。酒店业随着各大城市展览会议、文娱活动以及商旅需求恢复，出租率显著上涨。北京写字楼市场净吸纳量前三季度表现不佳，第四季度恢复到正值，需求持续呈现回暖态势，租金延续下降趋势。

四、经营情况讨论与分析

二零二三年，公司紧跟经济回升大势，持续优化产业布局，深入提升管理效能，推动房地产、会展（含酒店）以及商业物业板块协同发展。

1、房地产开发

在房地产市场分化加剧、债务风险事件频发的背景下，公司坚持稳健经营，着力增强房地产开发业务抗风险能力。

促销售保交付。公司紧跟房地产政策调整步伐，合理把控营销节奏，加大数字营销力度，多措并举促成交、去库存，全年完成15个批次7460套住宅平稳有序交付。报告期内，实现合同销售金额和销售面积分别为人民币52.78亿元（含车位）和34.15万平方米。其中，持续开展数字营销，“北辰橙享家”线上平台成交超 5亿元，成果显著；长沙北辰三角洲收官之作 A2区悦江洋以其高品质的产品实现价格逆势上扬，并首开售罄；长沙北辰三角洲 D4区瀚江府、宁波北辰香麓湾、重庆北辰悦来壹号以及海口北辰府等项目如期顺利完成集中交付；北京北辰墅院

1900项目实现基本清盘；成都北辰南湖香麓售楼处实现整售。

加强风险管控。健全风险防控体系，一方面强化动态货值管理，确保项目开发进度可控；另一方面坚持“以收定支”，严控经营性支出，压降成本费用。

推进发展模式创新。结合当前行业发展形势，加强商业产品研究，积极尝试并推进“会展+地产”项目联动。

2、会展（含酒店）及商业物业

公司借势经济恢复，推动会展各业态全面抢抓机遇，年度营收大幅提升，商业物业业态努力提质增效，实现稳步经营。

（1）会展（含酒店）

圆满完成重大活动保障。公司控股子公司首都会展高质量完成第三届“一带一路”国际合作高峰论坛、首届中国—中亚峰会、杭州亚运会及亚残运会主媒体中心、中关村论坛展览（科博会）、2023金融街论坛年会、2023年世界地热大会、全球可持续交通高峰论坛（2023）、第十

六届中国—拉美企业家高峰会、北京市政协会、北京香山论坛、国际金融论坛（IFF）第 20届全

球年会等一系列重大服务保障任务，“北辰服务”收获各方好评，品牌影响力、知名度进一步提升。

积极开拓会展上游业务。首都会展作为服贸会专业运营商，推动2023年服贸会市场化运营及服务保障工作再上新台阶，现金收入及实物赞助创三年来新高。其中展览面积达15.5万平方米，83个国家和国际组织设展办会，2400余家企业线下参展，包括500余家世界500强和行业龙头企业，整体国际化率超20%；累计举办高峰论坛、专题论坛、商务洽谈等会议活动超200场，各类发布活动70余场；达成各类成果1100余项，接待观众近28万人次、团组207个。此外，首都会展加速拓展会展上游业务，报告期内顺利举办北京市2023年首个大型展览—第十七届亚洲运动用品与时尚展（ISPO Beijing 2023）以及 2023中国制冷展、第二届北京国际艺术设

计玩具展览会、京企直卖—国企消费季活动、首届国际基础科学大会；积极筹办2025年世界燃

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气大会（WGC2025）；中标第三届中国—非洲经贸博览会项目，协助 Swift国际银行业运营大会（Sibos2024年会）落地北京；创新开拓北京国际医疗美容产业发展及产品博览会和中国击剑俱乐部联赛全国赛。

稳步推进输出管理业务。公司持续推进会展场馆及酒店品牌的经营和管理输出。报告期内，公司在青岛、广州、丽水、郑州、南京、北京、廊坊、通化、重庆等地，新签约10家受托管理场馆及酒店。截至目前，公司会展场馆及酒店输出管理业务已进入全国28个城市，遍布京津冀、粤港澳、成渝等国家重要战略发展区，其中顾问咨询场馆及酒店项目62个，受托管理场馆及酒店项目55个，实现受托管理场馆总面积达465万平方米，市场份额持续扩大，行业地位保持领先。

表1：截至报告期末公司受托管理的会展场馆及酒店项目序号区域名称

1北京金海湖国际会展中心

2北京市首钢会展中心

3中关村论坛永久会址主会场项目

4崇礼国际会议会展中心

5崇礼五洲皇冠花园酒店

6河北省张家口市张家口北辰五洲皇冠酒店

7万全北辰五洲皇冠酒店

8怀安北辰五洲皇冠花园酒店

9河北省石家庄市石家庄国际会展中心

10雄安会展中心

河北省雄安新区

11雄安会展中心酒店

12永清北辰五洲皇冠酒店

河北省廊坊市

13银丰北辰五洲皇冠酒店

14珠海国际会展中心

15广东省珠海市珠海金叶北辰五洲皇冠酒店

16珠海五洲皇冠运动员公寓17 广东省广州市 国际金融论坛（IFF)永久会址会议会展项目

18广东省惠州市惠东北辰五洲皇冠行政公寓

19福建省福州市福州数字中国会展中心

20连云港大陆桥会议中心

江苏省连云港市

21连云港大陆桥会议中心配套酒店

22扬子江国际会议中心

23扬子江国际会议中心酒店

24江苏省南京市南京生物医药谷商务中心项目

25南京五洲皇冠行政公寓

26南京五洲皇冠酒店

27南通国际会展中心

江苏省南通市

28南通五洲皇冠酒店

29江苏省泰州市泰州中国医药城会展中心

30桂林国际会展中心

广西壮族自治区桂林市

31桂林国际会展中心配套酒店

32宁夏回族自治区银川市宁夏国际会堂

33西藏自治区林芝市林芝五洲皇冠酒店

34杭州国际博览中心

35浙江省杭州市杭州国际博览中心北辰大酒店

36杭州未来科技城学术交流中心

37丽水国际会展中心

浙江省丽水市

38丽水国际会展中心配套酒店

39山东省德州市德州天衢博览广场

40上合国际会议中心

山东省青岛市

41 青岛上合之珠国际博览中心综合馆（A 馆）

42威海国际经贸交流中心

山东省威海市

43威海城投北辰大酒店

44四川省成都市成都空港产业服务区建设项目会议中心

14/1622023年年度报告

45成都空港产业服务区建设项目会议中心酒店

46重庆金隅五洲皇冠酒店

47重庆市重庆金隅五洲皇冠行政公寓

48重庆中交五洲皇冠酒店

49湖北省武汉市武汉中交北辰五洲皇冠酒店

50湖南省长沙市长沙中交国际中心北辰五洲皇冠酒店

51郑州中央文化区文化交流中心、会议中心

河南省郑州市

52郑州中央文化区文化交流中心、会议中心配套酒店

53通化万峰北辰五洲皇冠酒店

吉林省通化市

54通化参创五洲皇冠酒店

55江西省宜春市江西鸿伟北辰五洲皇冠酒店

持续推动行业发展。持续吸引国内外会展资源要素集聚，设立北京市会展职业创新发展中心；联合主办第二届国际会展经济发展论坛，推动行业国际化交流合作，并发布了《中国展览指数报告（2022）》。

（2）商业物业

多措并举提升经营。坚持市场导向，强化分析研判和市场推广，灵活调整经营策略，促进大客户签约，有效提升经营收益。建立健全绩效考核体系，开展分级分层考核，激发经营活力，促进市场化运营水平提升；完成北辰新空间城市更新项目改造，以“传承时代记忆、贴合百姓需求、创新生活方式”的项目定位入市，实现知名餐饮企业和头部科技企业整租。

持续优化专业管理。成立北京北辰悦物业服务有限公司，组建专业物业管理团队，引进物业管理市场化人才，创建北辰自有高端优秀物业服务品牌，推动公司自有资产物业服务专业化管理，实现资产价值提升。

3、融资工作

公司持续优化融资结构，拓展融资渠道，通过多种方式获取足额稳定融资，保证公司资金链安全稳定。持续强化现金管控力度，提高资金使用效率，加强债务管控，确保资产负债率处于合理水平。

五、报告期内主要经营情况

二零二三年，公司实现营业收入人民币1575147.8万元，同比上升21.27%。公司利润总额和归属于母公司净利润分别为人民币39872.7万元和6806.4万元，实现扭亏为盈；净利润为人民币-6343.3万元，同比减亏158941.1万元。其中，房地产开发板块受可结算面积增加影响，报告期内实现营业收入人民币1290473.2万元（含车位），同比上升17.70%，税前利润为人民币58857.8万元，实现扭亏为盈，同比增加119672.7万元。会展（含酒店）及商业物业板块报告期内实现营业收入人民币264908.9万元，同比上升40.78%，税前利润为人民币

46955.9万元，实现扭亏为盈，同比增加56503.8万元。每股收益为人民币0.02元。

15/1622023年年度报告

(一)主营业务分析

1.利润表及现金流量表相关科目变动分析表

单位：元币种：人民币

科目本期数上年同期数变动比例（%）

营业收入157514781071298893972221.27

营业成本114387402211031976461610.84

销售费用429459148486486162-11.72

管理费用9173917938846966453.70

财务费用8331611257846276596.19

经营活动产生的现金流量净额13873946414003550986-65.35

投资活动产生的现金流量净额55043316-225976108124.36

筹资活动产生的现金流量净额-1325107015-835037605684.13

营业收入变动原因说明：主要是由于公司本期房地产开发板块受结算周期影响，可结算面积增加结转收入增加，同时会展（含酒店）及商业物业板块出租率提升带动板块收入增长所致营业成本变动原因说明：主要是由于公司本期营业收入增加，相应结转成本增加所致销售费用变动原因说明：主要是由于公司本期营销费用支出减少所致

管理费用变动原因说明：主要是由于公司本期费用支出控制在合理范围之内

财务费用变动原因说明：主要是由于公司本期利息收入减少所致

经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要是由于公司本期销售商品、提供劳务收到的现金减少，同时提高资金使用效率，购买商品、接受劳务支付的现金减少所致投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要是由于公司本期提供关联方借款减少所致

筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要是由于公司本期到期债务较上期减少，因此偿还债务支出减少所致

本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明

√适用□不适用

报告期内公司会展（含酒店）及商业物业抢抓市场机遇、提高经营能力，会议、展览及酒店业务出租率持续提升；同时，房地产开发业务受结算周期影响，可结算面积增加，以及结算产品变化，会展（含酒店）及商业物业及房地产开发业务收入均同比增长，利润均实现扭亏为盈。

2.收入和成本分析

√适用□不适用

报告期内公司实现营业收入157.51亿元，同比上升21.27%；营业成本114.39亿元，同比上升10.84%。

(1).主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况

单位:元币种:人民币主营业务分行业情况营业收入营业成本毛利率比上毛利率分行业营业收入营业成本比上年增比上年增年增减

（%）减（%）减（%）（%）

增加5.31

房地产开发12904731516988133842123.4317.7010.07个百分点会展（含酒店）增加9.92

2649088964141140758446.7240.7818.68

及商业物业个百分点主营业务分产品情况毛利率营业收入营业成本毛利率比上分产品营业收入营业成本

（%）比上年增比上年增年增减

16/1622023年年度报告减（%）减（%）（%）

减少12.04

长沙北辰三角洲3598915007210133644141.611694.312160.33个百分点

宁波北辰香麓湾1746431505150426857113.87--不适用

减少2.65

海口北辰府1403004968124448124311.3097.22103.30个百分点

重庆北辰香麓108990858310613841082.62--不适用

重庆北辰悦来壹增加3.37

88174439561350196630.42-54.35-56.46

号个百分点

海口北辰长秀仕增加4.03

84026419062715095425.36196.54181.35

家个百分点

增加11.90

成都北辰鹿鸣苑77553254457116716426.35-49.12-56.20个百分点

增加10.82

廊坊北辰香麓45728505838298321216.25-7.02-17.66个百分点主营业务分地区情况营业收入营业成本毛利率比上毛利率分地区营业收入营业成本比上年增比上年增年增减

（%）减（%）减（%）（%）

增加17.81

长沙地区4222622487264437618837.3873.9835.47个百分点

增加14.68

北京地区2916483973152889826447.58-5.71-26.34个百分点

减少0.96个

海口地区2243269157190479165915.09125.51128.10百分点

减少11.93

重庆地区1973309296167488607415.122.1718.88个百分点

减少14.59

宁波地区1776252439152731572214.012815.053411.00个百分点

主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况的说明

报告期内公司房地产开发可结算产品增加实现收入129.05亿元，同比上升17.70%。

报告期内公司会展（含酒店）及商业物实现收入26.49亿元，同比上升40.78%。

从地区分布来看，长沙地区实现收入42.23亿元，占全年营业收入的26.81%；北京地区实现收入29.16亿元，占全年营业收入的18.52%；海口地区实现收入22.43亿元，占全年营业收入的14.24%；重庆地区实现收入19.73亿元，占全年营业收入的12.53%；宁波地区实现收入

17.76亿元，占全年营业收入的11.28%。

(2).重大采购合同、重大销售合同的履行情况

□适用√不适用

(3).成本分析表

单位：元分行业情况上年同期本期金额较本期占总成分行业成本构成项目本期金额上年同期金额占总成本上年同期变

本比例(%)

比例(%)动比例(%)会展（含酒店）

人工成本3435791303.003287618683.194.51及商业物业会展（含酒店）资产折旧4236974883.704170698674.041.59

17/1622023年年度报告

及商业物业会展（含酒店）

修理费397773270.35359372070.3510.69及商业物业会展（含酒店）

物料消耗667724090.58422323830.4158.11及商业物业会展（含酒店）

能源费947349010.83828116780.8014.40及商业物业

房地产开发房地产开发成本988133842186.38897756034386.9910.07

(4).报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化

□适用√不适用

(5).公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况

□适用√不适用

(6).主要销售客户及主要供应商情况

A.公司主要销售客户情况

√适用□不适用

前五名客户销售额12714.57万元，占年度销售总额0.81%；其中前五名客户销售额中关联方销售额0万元，占年度销售总额0%。

B.公司主要供应商情况

√适用□不适用

前五名供应商采购额152428.49万元，占年度采购总额36.75%；其中前五名供应商采购额中关联方采购额127558.73万元，占年度采购总额30.75%。

3.费用

√适用□不适用

报告期内公司严格控制各项费用支出，其中，销售费用4.29亿元，较去年同期减少

11.72%；管理费用9.17亿元，较去年同期增加3.70%；财务费用8.33亿元，较去年同期增加

6.19%。

4.现金流

√适用□不适用

报告期内公司经营活动产生的现金流量净额为13.87亿元，较上年同期减少26.16亿元；投资活动产生的现金流量净额为0.55亿元，较上年同期增加2.81亿元；筹资活动产生的现金流量净额为-13.25亿元，较上年同期增加70.25亿元。

(二)非主营业务导致利润重大变化的说明

□适用√不适用

(三)资产、负债情况分析

√适用□不适用

1.资产及负债状况

单位：元本期期末数上期期末数本期期末金项目名称本期期末数占总资产的上期期末数占总资产的额较上期期情况说明比例（%）比例（%）末变动比例

18/1622023年年度报告

（%）主要是由于公司本期预付

预付款项995472530.181431948850.21-30.48工程款减少所致主要是由于公司本期应收

其他应收款10440788421.8617095459482.54-38.93少数股东款项减少所致一年内到期的主要是由于公司本期收回

1545221170.278480641421.26-81.78

非流动资产关联方款项所致主要是由于公司本期应收

长期应收款3953021520.701654746250.25138.89关联方款项增加所致主要是由于公司本期房地

合同负债20891399773.721060933035015.77-80.31产开发板块结转收入所致主要是由于公司本期合同

其他应付款19173732263.4127651817764.11-30.66负债相关的待转销项税及应付股利减少所致主要是由于公司本期按偿

应付债券39005670606.94677319651810.07-42.41还期限重分类至一年内到期的非流动负债所致主要是由于公司本期发行

长期应付款55125430009.8023694075713.52132.65资产支持专项计划所致其他说明

报告期末公司总资产562.25亿元，较去年同期减少16.43%。其中，流动资产较去年同期减少19.78%，非流动资产较去年同期减少2.20%。

报告期末公司负债总额406.95亿元，较去年同期减少20.70%。其中，流动负债较去年同期减少36.03%，非流动负债较去年同期增加3.37%。

2.境外资产情况

□适用√不适用

3.截至报告期末主要资产受限情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末账面价值受限原因

货币资金931854163按揭保证金、工程履约担保金等应收账款2202264借款质押存货3451221527借款抵押投资性房地产4967876667借款抵押固定资产1735309450借款抵押

合计11088464071/

4.其他说明

□适用√不适用

(四)行业经营性信息分析

√适用□不适用详见下表

19/1622023年年度报告

房地产行业经营性信息分析

1.报告期内房地产储备情况

√适用□不适用

是/否涉合作开发持有待开发规划计容建合作开发项及合作项目的权序号持有待开发土地的区域土地的面积筑面积目涉及的面开发益占比

(平方米)(平方米)积(平方米)

项目(%)

1武汉北辰光谷里134800337000是17190051

2武汉北辰蔚蓝城市217700716000否-100

3廊坊北辰辰睿（2020-5地块）4280092000否-100

注：

1、持有待开发土地面积为项目土地中未开发部分的建筑面积；

2、规划计容建筑面积为项目竞得时按出让条件计算的数据；

3、合作开发项目涉及的面积为公司所占权益的计容建筑面积；

4、报告期内，公司总土地储备432.57万平方米，权益土地储备383.66万平方米，无新增房地产储备。

2.报告期内房地产开发投资情况

√适用□不适用

单位：亿元币种：人民币在建项项目规划在建建

目/新开项目用地总建筑已竣工报告期序计容建筑筑面积总投

地区项目经营业态工项目/面积面积面积实际投

号面积(平方资额

竣工(平方米)(平方米)(平方米)资额

(平方米)米)项目

1北京海淀北京北辰香麓住宅竣工142400230000312100-31210028.59-

2北京昌平北京北辰红橡墅别墅在建2875001500002137004020017350034.000.15

自住型商品

3 北京顺义 北京当代北辰悦 MOMA 在建 52800 109300 132500 1400 131100 23.47 -

房、两限房

4北京顺义北京北辰墅院1900住宅竣工101200140000213300-21330024.45-

5北京海淀北京股份公司别墅竣工--6100-6100--

6北京昌平北京金辰府住宅竣工86600170400280100-28010053.170.87

7北京门头沟北京龙湖北辰揽境住宅竣工260006620010410010410010410024.781.57

住宅、商业、

8湖南长沙长沙北辰三角洲在建780000382000050198005706004783300407.0814.06

写字楼等

9湖南长沙长沙北辰中央公园住宅竣工336300720000927100-92710026.031.23

10湖南长沙长沙北辰时光里住宅、商业竣工27700107900145400-14540012.280.61

11湖北武汉武汉北辰当代优+住宅、商业竣工104700241100313300-31330021.000.03

12湖北武汉武汉北辰光谷里商服用地在建842003370004920007510035720025.811.35

13湖北武汉武汉北辰蔚蓝城市住宅、商业在建35800071600098010017000745400102.682.15

14湖北武汉武汉金地北辰阅风华住宅竣工41800127000178900-17890013.510.13

15湖北武汉武汉北辰孔雀城航天府住宅竣工75200172800220400-2204009.880.10

武汉北辰经开优+

16湖北武汉住宅、商业竣工50500126200180900-18090012.420.79

（067地块）

武汉北辰经开优+

17湖北武汉住宅、商业在建63200158100227700227700-16.380.90

（068地块）

18湖北武汉武汉北辰金地漾时代住宅、商业竣工50500151400212100-21210018.720.40

19浙江杭州杭州北辰蜀山项目住宅、商业竣工83900235000317500-31750025.290.20

20浙江杭州杭州国颂府住宅竣工219004820069900-6990017.160.0033

21浙江杭州杭州金湖都会艺境住宅、商业竣工57400144000209700-2097005.500.01

22浙江杭州杭州聆潮府住宅竣工122002570044400-4440012.520.20

23浙江杭州杭州北辰辰春澜城住宅在建69000179500276400276400-52.183.68

24浙江宁波宁波北宸府住宅竣工47300137400189700-18970045.200.39

25浙江宁波宁波堇天府住宅、商业竣工133000292500404800-40480034.330.30

26浙江余姚宁波香麓湾住宅竣工6870011680016640016640016640022.432.62

20/1622023年年度报告

27江苏南京南京北辰旭辉铂悦金陵住宅竣工2530070700105000-10500014.730.02

28江苏苏州苏州北辰旭辉壹号院住宅、商业竣工178700180500273900-27390017.280.02

29江苏苏州苏州观澜府住宅、商业在建17000026880039290016540030870065.703.88

30江苏无锡无锡天一玖著住宅竣工88000196000255400-25540028.600.12

31江苏无锡无锡时代城住宅竣工137900413800535400-53540046.790.18

32四川成都成都北辰朗诗南门绿郡住宅、商业竣工63600158600237000-2370009.830.43

33四川成都成都北辰香麓住宅、商业竣工4040096900148300-14830016.161.04

34四川成都成都北辰南湖香麓住宅竣工88000210000297100-29710026.250.59

35四川成都成都北辰天麓府住宅、商业竣工2660079800120000-12000018.030.83

36四川成都成都北辰鹿鸣苑住宅、商业竣工80100160300227300-22730022.001.74

37四川眉山四川北辰国颂府住宅、商业竣工59900149800197400-19740016.320.62

38四川眉山四川北辰龙熙台住宅、商业竣工699008400012660012660012660015.082.74

39河北廊坊廊坊北辰香麓住宅、商业在建14070029680035770014500029180031.282.79

廊坊北辰蔚蓝城市

40河北廊坊住宅在建82500164800245600245600-24.561.89

（2018-4地块）廊坊星宸里

41河北廊坊商业新开工21100528007540075400-5.450.30

（2019-3地块）廊坊北辰辰睿

42河北廊坊住宅新开工462009200013830095400-13.430.60

（2020-5地块）合肥北辰旭辉铂悦庐州

43安徽合肥住宅、商业竣工141700239000356200-35620021.070.39

府

44重庆渝北重庆悦来壹号住宅、商业在建42910091800012740004685001022300115.936.24

45重庆渝北重庆北辰香麓住宅在建6820010220015040015040014940024.641.43

46海南海口海口北辰府住宅、商业竣工1068002060002811004660028110036.312.20

47海南海口海口北辰长秀仕家住宅竣工30500106800134700-13470012.351.42

广州兰亭香麓

48广东广州住宅、商业在建2590077800113700113700-12.000.47

（116地块）广州兰亭香麓

49广东广州住宅、商业在建2510076600110600110600464009.661.06

（114地块）

注：

1、总投资额为项目的预计总投资额；

2、报告期内，公司新开工面积40.73万平方米，开复工面积322.23万平方米，竣工面积

142.61万平方米。

3.报告期内房地产销售和结转情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币

已售（含报告期末可供出售序已预售）结转面积结转收待结转地区项目经营业态面积

号面积(平方米)入金额面积

(平方米)

(平方米)(平方米)

住宅、商业、

1北京朝阳北京北辰绿色家园6291--1470337

写字楼

2北京海淀北京北辰香麓住宅---64728

3北京朝阳北京北辰福第住宅、商业1394610816108166278-

4北京顺义北京北辰墅院1900住宅1382598661000330272763

5北京朝阳北京碧海方舟住宅830---1499

6北京昌平北京北辰红橡墅别墅27729---1276

自住型商品

7 北京顺义 北京当代北辰悦 MOMA 3243 - 321 1222 -

房、两限房

8北京昌平北京金辰府住宅876992465378918061-

9北京门头沟北京龙湖北辰揽境住宅145799070---

住宅、商业、

10湖南长沙长沙北辰三角洲587713393624734035989258107

写字楼等

11湖南长沙长沙北辰中央公园住宅1607340808271104098199

12湖南长沙长沙北辰时光里住宅、商业2755711128892764464172

13湖北武汉武汉北辰当代优+住宅、商业662----

14湖北武汉武汉北辰光谷里商服用地97186124642406767590

15湖北武汉武汉北辰蔚蓝城市住宅、商业63060321863135789444

16湖北武汉武汉金地北辰阅风华住宅1056184184814-

17湖北武汉武汉北辰孔雀城航天府住宅3592256257145348

18湖北武汉武汉北辰经开优+（067地块）住宅、商业122060139405005732886-

19湖北武汉武汉北辰金地漾时代住宅、商业14813310172---

20浙江杭州杭州北辰蜀山项目住宅、商业7304430240821190

21浙江杭州杭州国颂府住宅---132-

22浙江杭州杭州聆潮府住宅8006405972444159

23浙江杭州杭州北辰辰春澜城住宅561805247--9161

24浙江宁波宁波北宸府住宅78733638912482-

25浙江宁波宁波堇天府住宅、商业147--500-

26浙江余姚宁波香麓湾住宅390751960593093174643-

21/1622023年年度报告

27江苏苏州苏州观澜府住宅、商业10846619708211223523210321

28江苏无锡无锡时代城住宅136136---

29四川成都成都北辰朗诗南门绿郡住宅、商业2038221221597735

30四川成都成都北辰香麓住宅、商业602-362796-

31四川成都成都北辰南湖香麓住宅9699229031074354-

32四川成都成都北辰天麓府住宅、商业94153955645713058-

33四川成都成都北辰鹿鸣苑住宅、商业47337357574486877553743

34四川眉山四川北辰国颂府住宅、商业34202175662695317363583

35四川眉山四川北辰龙熙台住宅、商业2841893671423112180553

36河北廊坊廊坊北辰香麓住宅、商业54270237054213145729580

37安徽合肥合肥北辰旭辉铂悦庐州府住宅、商业8578686952-

38重庆渝北重庆悦来壹号住宅、商业169426272117331888174971

39重庆渝北重庆北辰香麓住宅5471722781649371089913535

40海南海口海口北辰府住宅、商业409803048775971403009546

41海南海口海口北辰长秀仕家住宅136091139274330840264088

42广东广州广州兰亭香麓（114地块）住宅、商业3852227768---

注：

报告期内，公司共计实现销售金额52.78亿元，销售面积341454平方米，实现结转收入金额

129.05亿元，结转面积895058平方米，报告期末待结转面积117631平方米。

4.报告期内房地产出租情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币出租房是否地产的出租房采用权益序建筑地产的公允地区项目经营业态比例号面积租金价值

（%）

(平方收入计量

米)模式

1北京朝阳区天辰东路7号国家会议中心会议、展览27080056886100否

2北京朝阳区北辰东路8号北京国际会议中心会议、展览580009996100否

3北京朝阳区北辰东路8号汇宾大厦写字楼378006122100否

4北京朝阳区北辰东路8号汇欣大厦写字楼409005449100否

5北京朝阳区北辰东路8号北辰时代大厦写字楼13130014892100否

6北京朝阳区北辰西路8号北辰世纪中心写字楼14980014934100否

7北京朝阳区北辰东路8号汇珍楼物业写字楼84001881100否

8北京朝阳区北辰东路8号北京五洲大酒店酒店4200012869100否

9北京朝阳区北辰西路8号国家会议中心大酒店酒店429008654100否

10北京朝阳区北辰东路8号五洲皇冠国际酒店酒店6020015915100否

11北京朝阳区北辰西路8号北辰洲际酒店酒店6000015535100否

12湖南省长沙市开福区湘江北路1500号长沙北辰洲际酒店酒店7920018141100否

13北京朝阳区北辰东路8号北辰汇园酒店公寓公寓18430026814100否

14 北京朝阳区北苑路甲 13 号 北辰绿色家园 B5区商业 商业 49700 3408 100 否

15湖南省长沙市开福区湘江北路1500号长沙北辰三角洲大悦城商业10000010538100否

16湖南省长沙市开福区湘江北路1500号长沙北辰国际会议中心会议、展览391005149100否

17湖南省长沙市开福区湘江北路1500号长沙北辰国荟酒店酒店625009703100否

18湖北省武汉市洪山区高新二路9号武汉光谷里商业29600303751否

注：

1、北辰绿色家园 B5区商业自 2016年 8月整体出租给北京市上品商业发展有限责任公司；

2、出租房地产的建筑面积为项目的总建筑面积；

3、出租房地产的租金收入为项目的经营收入；

4、北辰时代大厦的建筑面积和经营收入均包含新辰里购物中心商业项目的建筑面积和经营收入。

5.报告期内公司财务融资情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币

期末融资总额整体平均融资成本(%)利息资本化金额

24025264.4051187

22/1622023年年度报告

6.其他说明

□适用√不适用

(五)投资状况分析对外股权投资总体分析

√适用□不适用详情如下

1.重大的股权投资

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币标的合作截至资是投资是是否报表科方产负债被投资公司投资投资持股否资金期限否主要业务主营目（如（如表日的名称方式金额比例并来源（如涉投资适用）适进展情

表有）诉业务用）况

北京北辰悦物业管理、实缴长期股自有

物业服务有非居住房地否新设2000100%是无长期1000否权投资资金限公司产租赁万元

合计///2000////////

2.重大的非股权投资

□适用√不适用

3.以公允价值计量的金融资产

□适用√不适用证券投资情况

□适用√不适用证券投资情况的说明

□适用√不适用私募基金投资情况

□适用√不适用衍生品投资情况

□适用√不适用

4.报告期内重大资产重组整合的具体进展情况

□适用√不适用

(六)重大资产和股权出售

□适用√不适用

(七)主要控股参股公司分析

√适用□不适用

1、主要控股公司的经营情况：

币种：人民币业务性质注册资本主要开总资产净资产营业收入净利润公司名称注册地及经营（万元）发项目（元）（元）（元）（元）范围

23/1622023年年度报告

长沙北辰房地产房地产开长沙北辰长沙市1200001074976881153302147584054342767459736015开发有限公司发经营三角洲海口辰睿置业有房地产开海口北辰海口市5000328137508199054769840264190147518156限公司发经营长秀仕家宁波北辰京诚置房地产开宁波北辰宁波市50004872316561151102411746431505101802674业有限公司发经营香麓湾重庆北辰两江置房地产开重庆北辰重庆市10000400946054045788956188340071363584960业有限公司发悦来壹号成都北辰天辰置房地产开成都北辰成都市625041649599813591611477623162660999360业有限公司发经营鹿鸣苑

2、本年度取得子公司的情况

币种：人民币取得注册资本持股比例被投资单位全称注册地主要经营范围方式（万元）（%）

北京北辰悦物业服务有限公司新设北京市2000100物业管理、非居住房地产租赁

3、本年度注销子公司的情况

币种：人民币

公司名称注册地注册资本（万元）持股比例(%)主要业务成都北辰置业有限公司成都市5000100房地产开发经营

(八)公司控制的结构化主体情况

□适用√不适用

六、公司关于公司未来发展的讨论与分析

(一)行业格局和趋势

√适用□不适用

二零二四年，我国将坚持稳中求进的工作总基调，完整、准确、全面贯彻新发展理念，加快构建新发展格局，着力推动高质量发展，强化宏观政策逆周期和跨周期调节，统筹扩大内需和深化供给侧结构性改革，切实增强经济活力、防范化解风险、改善社会预期，巩固和增强经济回升向好态势，持续推动经济实现质的有效提升和量的合理增长。

就房地产开发业务而言，我国将根据房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

就会展（含酒店）及商业物业而言，我国将规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，为公寓市场提供了良好的政策环境。商务部《“十四五”商务发展规划》提出要完善会展业发展协调机制，提升区域性展会平台，打造高水平、专业性、市场化品牌展会，发展线上线下融合的展会模式。《北京培育建设国际消费中心城市实施方案（2021—2025年）》提出要加快“十四五”时期北京国际消费中心城市建设。国家发展改革委《“十四五”扩大内需战略实施方案》提出要全面促进消费，积极发展服务消费，会展、酒店、写字楼及商业物业业态将有更广阔的发展空间和机遇。

(二)公司发展战略

√适用□不适用

公司将继续坚定发展信心，统筹高质量发展与高水平安全，全面助力首都国际交往中心建设，推动北京国际消费中心城市建设，推进产业数字化转型，加快构建相互支撑、优势互补、协同发展的新产业格局，着力推动公司高质量发展。

1、房地产开发

24/1622023年年度报告

公司将继续加强整体统筹，坚持防风险保安全，稳定高质量发展基本盘。加强分析研判，紧盯行业变化、形势变化，积极主动作为，以自身的确定性应对外部变化的不确定性，确保平稳穿越行业周期。优化产品供给，顺应市场需求，围绕提升产品核心竞争力，打造特色地产品牌。提升运营管理水平，完善合规内控体系，加强全过程风险管控；强化质量检查，压实安全责任，确保项目按时平稳交付；加大销售回款力度，确保收支良性循环；做优持有资产，提升资产价值；

开展优质地块研究，合理控制土储规模。创新发展模式，深化研究“会展+地产”项目投资标准及相应配套落地措施，围绕北京国际消费中心城市建设持续推进产业转型升级。

2、会展（含酒店）及商业物业

公司将聚焦服务国家大局、首都“四个中心”功能建设和城市产业综合发展，领跑会展行业发展，全力打造国际一流的会展品牌。推动会展增添高质量发展新动能，带动酒店、写字楼、公寓、综合商业等业态联动发展，并打造具有行业竞争力的商业物业管理品牌。

会展业务板块，公司将坚持推进战略落地，以打造国际一流的会展品牌为目标，积极推动产业数字化转型及智慧场馆建设，进一步提升会展产业能级。加快推进全产业链布局，多渠道、多领域开拓会展上游业务，大力引进国际展会，在数量、质量、规模上齐发力，着力提升产业链主动权；加强场馆管理标准化建设，进一步提升管理品质，巩固管理优势，打造酒店品牌特色和管理标准，持续增加受托酒店数量、规模；创新推进会展研究咨询业务，着力打造行业专业智库。

持续优化集团化管理模式，健全市场化运行机制，更好发挥首都会展管理统筹、资源统筹、业务统筹职能，促进效能提升、效率提升、效益提升，着力做优做强存量业务，努力拓展增量业务，争取创造更大价值、实现更多产值。

商业物业板块，公司将以北辰商管为平台，以打造国内领先的公建类及园区类资产运营管理品牌企业为目标，聚焦写字楼、公寓、商业园区业务，深挖酒店、产业园区、文化园区特色资产价值，持续整合资源配置，科学优化管理架构，健全创新管理模式，强化专业团队建设，在提升写字楼出租率的同时，加速竞合联盟构建，共促发展合作；优化延伸酒店公寓产品线，打造专业化差异化特色化产品，提升服务品质；积极研策改造方案，推动商业园区品质升级，激活区域发展潜能；探索新业务拓展，推进智慧园区建设；培育自有物业管理团队，推动物业管理公司做大做强，通过品牌输出、委托管理、轻资产运营等模式，逐步实现首都会展、北辰地产持有资产物业统一自管，打造具有北辰特色的物业管理体系，树立北京亚奥区域商业物业管理市场新标杆，促进公司运作集团化、管理专业化、发展多元化。

3、融资工作和资本开支

公司将结合市场行业政策变化，注重资金统筹，加强资金筹划，充分利用“总部融资”模式，拓宽融资渠道，强化负债管控，提高运营效率。有效降低公司费用支出，重视销售回款质量，强化现金流量管理，提升公司整体抗风险能力和经营韧性，增厚资金安全边际，保证资金链稳定性。

二零二四年，公司预计固定资产投资人民币2.4亿元，按工程进度付款，资金来源安排为自有资金。

(三)经营计划

√适用□不适用

二零二四年，公司房地产开发业务预计实现开复工面积179.54万平方米，竣工面积67.64万平方米。克服房地产调控政策影响，二零二四年公司力争实现销售面积79.09万平方米，签订合同金额（含车位）人民币107.00亿元。

公司会展（含酒店）及商业物业将在提升现有运营服务能力的同时，创新业务发展模式，加大品牌影响力对上下游产业链的辐射力度，积极培育新的业绩增长点。

(四)可能面对的风险

√适用□不适用

1、政策风险

房地产行业的发展与国家政策导向紧密相关，尽管当前行业政策有所放宽，但我国仍将继续坚持“房住不炒”的总基调，后续调控政策和信贷环境不排除做出进一步调整的可能，房企在获取土地、项目开发建设、销售及融资等方面或将面临一定风险。

25/1622023年年度报告

针对上述风险，公司将密切关注国家有关政策、宏观经济环境、市场变动等，同时公司将依据政策导向并结合实际情况不断优化业务发展方向，增强房地产开发业务可持续发展的潜力，提升综合竞争力。

2、市场风险

房地产市场延续分化态势，房企对热点城市、优质地块竞争激烈，土地成交价居高不下推升开发成本。地价成本占比较大、售价难以有效提升的情形给企业财务现金状况和运营稳健性带来一定风险。

针对上述风险，公司将密切关注市场发展趋势，选择市场发育较成熟，投资环境良好，人口净流入、房价收入比相对合理的城市和地区。公司将不断优化发展战略，坚持适度规模，同时致力于加强专业化管理，缩短开发周期并加快周转速度，提高现金回笼比率，防范市场风险。

3、人才储备风险

随着公司近年来成立北辰商管及会展场馆、酒店受托管理等业务的稳步推进，公司对各类人才尤其是专业型人才与高级管理人才的需求量大幅提升，短期内或将面临人才短缺的风险。

针对上述风险，公司积极构建“大人才”工作格局，聚焦企业高质量发展急需紧缺人才，加强人才源头引进统筹谋划，通过开展“优培计划”、校企合作以及市场化选聘职业经理人等多种渠道、方式，持续引才聚才。持续健全完善有利于年轻干部人才成长的体制机制，加大对年轻干部人才储备培养力度，围绕会展业、房地产业、商业物业各板块产业发展需要，加强有针对性地教育培训和有目的性地实践锻炼，不断提高各条线专业人才的专业能力和各板块复合型干部的综合管理能力，着力建设高素质专业化干部人才队伍。

(五)其他

□适用√不适用

七、公司因不适用准则规定或国家秘密、商业秘密等特殊原因，未按准则披露的情况和原因说明

□适用√不适用

26/1622023年年度报告

第四节公司治理

一、公司治理相关情况说明

√适用□不适用

公司按照《公司法》《证券法》《上市公司治理准则》《上市公司章程指引》等法律、行政

法规、部门规章的要求，建立了完善的组织制度和法人治理结构。公司设党委会、股东大会、董事会、监事会，分别按其职责行使权力，保证了公司规范运行。其中，董事会下设审计、薪酬与考核、战略、提名、法律合规五个专门委员会，各委员会均按公司相关制度履行各自的职能。

公司依据相关法律法规并结合自身发展战略，持续完善公司治理制度、结构和机制，修订了公司章程及股东大会、董事会议事规则，提升公司及子公司董事会建设，编制修订权责清单，加强合规及内控管理，为公司各治理主体规范运作、有效制衡、科学决策奠定基础。

公司按照《上海证券交易所股票上市规则》《公司章程》以及《信息披露管理制度》的规定，依法履行信息披露义务，确保公司信息披露的真实、准确、完整、及时，充分保障中小股东知情权，维护投资者利益。凭借良好规范的信息披露表现，公司荣获上海证券交易所授予的上市公司 2022-2023年度信息披露工作 A类（优秀）评级。

报告期内，公司法人治理的实际状况符合《公司法》《上市公司治理准则》和中国证监会相关规定的要求。公司与控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面严格分开，符合现代企业的经营管理要求。报告期内，公司与控股股东之间的关联交易包括土地租赁、使用商标及标识许可、办公场所租赁、股东借款以及委托经营等，这些关联交易对公司独立性并未产生任何影响，并且均依法履行审批及披露程序。报告期内，未发生控股股东违规占用公司资金及侵占上市公司利益的情况。

报告期内，公司董事、监事和高级管理人员按照境内外监管要求，积极参加学习培训，增加自身知识储备，进一步提升了履职能力。

2024年，公司将进一步加强公司治理体系建设，不断提高公司治理水平，推动公司在高水

平安全中高质量发展。

公司治理与法律、行政法规和中国证监会关于上市公司治理的规定是否存在重大差异；如有重大差异，应当说明原因□适用√不适用

二、公司控股股东、实际控制人在保证公司资产、人员、财务、机构、业务等方面独立性的具体措施，以及影响公司独立性而采取的解决方案、工作进度及后续工作计划□适用√不适用

控股股东、实际控制人及其控制的其他单位从事与公司相同或者相近业务的情况，以及同业竞争或者同业竞争情况发生较大变化对公司的影响、已采取的解决措施、解决进展以及后续解决计划

□适用√不适用

三、股东大会情况简介决议刊登的指定网站决议刊登的会议届次召开日期会议决议的查询索引披露日期详见《北辰实业2022年

2022年年度上海证券交易所网址

2023年5月11日2023年5月12日年度股东大会决议公

股东大会 www.sse.com.cn告》（临2023-017）2024年第一详见《北辰实业2024年上海证券交易所网址次临时股东2024年3月13日2024年3月14日第一次临时股东大会决

www.sse.com.cn大会议公告》（临2024-008）表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会

□适用√不适用

27/1622023年年度报告

股东大会情况说明

□适用√不适用

四、董事、监事和高级管理人员的情况

(一)现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况

√适用□不适用

单位：股是否年度报告期内在公年初年末内股从公司获性年司关姓名职务任期起始日期任期终止日期持股持股份增得的税前别龄联方数数减变报酬总额获取动量（万元）报酬

李伟东董事长男552020年8月20日2024年5月13日00068.51否梁捷董事女542024年3月13日2024年5月13日0000否梁捷总经理女542024年2月6日0000否

杨华森董事男502022年2月23日2024年5月13日00060.71否

张文雷董事女562018年5月28日2024年5月13日00062.13否张文雷副总经理女562012年3月21日0000否

周永健独立董事男732021年5月13日2024年5月13日00015.00否

甘培忠独立董事男672020年10月20日2024年5月13日00015.00否

陈德球独立董事男422021年5月13日2024年5月13日00015.00否

莫非监事男532020年6月16日2024年3月13日0009.18否莫非总法律顾问男532024年3月14日0000否

杜艳监事女472021年5月13日2024年5月13日00067.72否

田振华职工监事男432020年4月21日2024年3月18日00059.59否

吕毅红职工监事女522021年3月18日2024年3月18日00030.21否

杜敬明副总经理男592012年3月21日00058.84否

胡浩副总经理男452021年1月22日00062.13否

孔磊副总经理男522022年2月28日00056.67否

魏明乾副总经理男562023年2月22日00068.99否

李云董事女562018年5月28日2023年12月6日00064.37否李云总经理女562021年6月24日2023年12月6日0000否

郭川董事男552018年5月28日2024年1月29日00059.67否郭川副总经理男552017年3月7日2024年1月29日0000否郭川董事会秘书男552004年2月27日2024年1月29日0000否郭川总法律顾问男552008年7月14日2024年1月29日0000否

李雪梅监事长女552020年6月16日2024年1月11日00088.55否

刘铁林副总经理男612002年9月24日2023年2月21日00025.01否

孙东樊副总经理男612017年3月7日2023年2月21日00023.78否

合计/////000911.06/姓名主要工作经历

55岁，本公司董事长。李先生毕业于中国人民大学，管理学硕士，正高级经济师、工程师。李先生曾任北京市燕山水泥厂机修车间主任、副厂长、厂长，北京金隅集团有限责任公司不动产事业部部长、总经理助理，腾达大厦经理，北京金隅物业管理有李伟东限责任公司经理，北京大成房地产开发有限责任公司董事长，北京金隅股份有限公司副总经理、执行董事。二零一六年加入本公司，并出任本公司执行董事、总经理。

二零二零年八月获选为本公司董事长。李先生在房地产开发及物业管理方面具有丰富经验。

54岁，本公司执行董事、总经理。梁女士先后毕业于中国政法大学、清华大学，法

梁捷学学士、工商管理硕士研究生。梁女士曾任北京市中关村科技园区海淀园管理委员会投资促进处（海淀区投资促进局）处长（局长），中关村科技园区海淀园管理委员

28/1622023年年度报告

会常务副主任，中关村科技园区海淀园工作委员会副书记，海淀区科学技术委员会主任，海淀区发展和改革委员会副主任、党组书记、主任，2016年9月至2024年1月期间先后担任首钢总公司副总经理，首钢集团有限公司副总经理、总法律顾问、首席合规官。二零二四年二月起加入本公司，并出任本公司执行董事、总经理。梁女士在公司经营管理、法律合规、风险防控等方面具有丰富经验。

50岁，本公司执行董事。杨先生先后毕业于北方交通大学、华中科技大学、中央党校，工学学士、工商管理硕士、科技哲学研究生，高级物流师、工程师。杨先生历任广西柳铁经济技术开发总公司总经理助理、副总经理，中铁特货公司南宁营业部总杨华森经理，上海中铁达汽车物流有限公司总经理，北京市首都公路发展集团有限公司副总经理。二零一九年三月至二零二一年十月期间挂职任河北省唐山市委常委、副市长，京冀曹妃甸协同发展示范区党工委书记，二零二二年二月获选出任本公司执行董事。杨先生在公司经营管理、物流行业方面具有丰富经验。

56岁，本公司执行董事、副总经理。张女士毕业于北方交通大学经济管理学院研究生班，正高级经济师、高级会计师、工程师。张女士曾任中铁第十八工程局四处总经济师、中铁第十八工程局副总经济师，于二零零一年加入北辰集团，曾任北辰集团总张文雷

经济师、总法律顾问，二零一二年出任本公司副总经理，二零一八年五月获选出任本公司执行董事。张女士在建筑工程、招投标、工程造价和工程监管方面具有丰富经验。

73岁，本公司独立非执行董事。周博士拥有香港和英格兰及威尔士认可的执业律师资格，于香港担任执业律师逾40年，曾任中国人民政治协商会议全国委员会委员，香港赛马会董事局主席、香港财务汇报局程序覆检委员会主席、香港证监会程序覆

检委员会主席、香港律师会会长等，现为观韬律师事务所（香港）高级顾问及全球主周永健席、及中国司法部委任的中国委托公证人。周博士分别于1998年、2003年获香港特别行政区政府颁授太平绅士及银紫荆星章，并于2010年获嘉许为香港教育学院荣誉院士、2013年获英国伦敦国王学院荣誉院士，2018年获香港都会大学(前称香港公开大学)授荣誉博士及2021年获香港科技大学授荣誉法学博士。周博士在公司法律及证券事务方面具有丰富经验。

67岁，本公司独立非执行董事。甘先生毕业于北京大学法学院，法学博士，曾任北

京大学法学院教授、博士生导师，兰州大学法学院院长、教授、博士生导师，辽宁省人民政府政府法律顾问，现任中国商业法研究会会长，中国法学会证券法学研究会甘培忠副会长，中国法学会经济法学研究会常务理事，最高人民法院咨询委员，最高人民法院案例指导专家委员会委员，最高人民法院执行局咨询委员。甘先生在经济法、企业法、公司法、证券法领域具有丰富的经验。

42岁，本公司独立非执行董事。陈先生毕业于南开大学商学院，公司治理专业博士，

陈德球现任对外经济贸易大学国际商学院院长，会计学与公司治理教授，博士生导师。陈先生在公司治理、财务管理、审计方面具有丰富的经验。

47岁，本公司股东代表监事。杜女士毕业于首都经济贸易大学，经济学学士，正高级会计师。杜女士于一九九九年加入北辰集团，曾任北京北辰购物中心财务部会计、杜艳

北辰百货分公司财务部主管会计、本公司计划财务部经理、副部长，现任本公司财务资金部部长。杜女士在会计实务、财务管理方面具有丰富经验。

43岁，本公司职工监事。田先生先后毕业于北京林业大学和中央财经大学，管理学

学士、会计学硕士，高级会计师、中国注册会计师（非执业）。田先生于二零零七年田振华加入本公司，曾任北辰地产集团武汉城市中心财务总监、本公司审计部副部长，现任首都会展（集团）有限公司总会计师。二零二一年三月获重选连任为本公司职工监事。田先生在公司财务管理、公司审计方面具有丰富经验。

52岁，本公司职工监事。吕女士毕业于首都经济贸易大学，管理学学士。吕女士于

一九九一年加入北辰集团，曾任北京国际会议中心、北京五洲大酒店培训部经理、会吕毅红展部经理、总经理助理、副总经理、工会主席、本公司工会副主席，现任五洲会议中心总经理。二零二一年三月获选出任本公司职工监事。吕女士在投资物业管理、工会工作方面具有丰富经验。

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59岁，本公司副总经理。杜先生毕业于北京师范大学法学博士，正高级经济师。杜

先生曾任北京市政府办公厅副主任、北京市信息化工作办公室副主任，于二零零四杜敬明

年加入北辰集团，曾任北辰集团副总经理，二零一二年出任本公司副总经理。杜先生在公司行政管理、企业文化和宣传工作方面具有丰富经验。

45岁，本公司副总经理。胡先生毕业于中央财经大学，经济学学士。胡先生二零零

二年加入本公司，历任本公司投融资部副部长、部长、战略运营部部长、总经理助胡浩

理、股东代表监事。二零二一年一月出任本公司副总经理。胡先生在房地产开发、公司资本运作、运营管控方面具有丰富经验。

52岁，本公司副总经理。孔先生毕业于南京政治学院，先后取得法学学士、硕士学孔磊位，历任副团职干事、正团职秘书、正团职参谋、副师职参谋，人武部部长、大校部长。孔先生在行政管理、安全保卫和大型活动服务保障方面具有丰富的经验。

56岁，本公司副总经理。魏先生先后毕业于北京第二外语学院、中国人民大学，经

济学学士、法学硕士、正高级经济师，历任北辰洲际酒店副总经理及业主代表、国家魏明乾会议中心副总经理、北京北辰会展集团有限公司总经理、本公司总经理助理。二零二三年二月出任本公司副总经理。魏先生在会议展览及酒店旅游管理方面具有丰富的经验。

53岁，本公司总法律顾问。莫先生毕业于西南政法学院，法学学士，具有法律职业资格。莫先生二零零三年加入北辰集团，历任北辰集团法律事务部副部长、本公司法莫非

律事务部部长、股东代表监事、北京北辰会展投资有限公司副总经理。二零二四年三月出任本公司总法律顾问。莫先生在公司法律事务管理方面具有丰富经验。

其它情况说明

√适用□不适用

1、报告期内，公司现任及离任董事、监事和高级管理人员均未买入、卖出或持有公司股票。此外，公司也未实施股权激励计划或授予任何一位董事、监事和高级管理人员限制性股票。

2、报告期内，张文雷、李云、郭川同时担任本公司董事和高级管理人员，领取的报酬仅在

董事一职中体现，其他任职不再重复注明领取报酬的情况。

(二)现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员的任职情况

1.在股东单位任职情况

√适用□不适用任职人员在股东单位担任期起始任期终止股东单位名称姓名任的职务日期日期李伟东北京北辰实业集团有限责任公司董事长2020年7月杨华森北京北辰实业集团有限责任公司职工董事2022年8月李雪梅北京北辰实业集团有限责任公司董事会秘书2009年5月2023年12月梁捷北京北辰实业集团有限责任公司董事2024年1月

2.在其他单位任职情况

√适用□不适用任职人员姓在其他单位担任的任期起始其他单位名称名职务日期

观韬律师事务所(香港)高级顾问、全球主席2016年信星鞋业集团有限公司非执行董事1994年6月周永健平安健康医疗科技有限公司独立非执行董事2018年5月金融壹帐通独立董事2020年10月甘肃金徽酒股份有限公司独立董事2018年5月甘培忠金徽矿业股份有限公司独立董事2022年5月陈德球对外经济贸易大学国际商学院院长、教授2021年9月

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中粮福临门有限公司独立董事2023年9月

(三)董事、监事、高级管理人员报酬情况

√适用□不适用

本公司董事薪酬由董事会提出议案，监事薪酬由监事会提出议案，董事、监事、高级管理人提请股东大会审议批准。高级管理人员的工资标准依据公司薪酬管员报酬的决策程序理制度的规定执行。

董事在董事会讨论本人薪是酬事项时是否回避薪酬与考核委员会或独立

董事专门会议关于董事、薪酬与考核委员会于2024年3月20日召开会议审议了公司董事和

监事、高级管理人员报酬高管的年度薪酬，并同意提交董事会审批。

事项发表建议的具体情况

董事、监事、高级管理人（1）董事、监事、高级管理人员的职位不同，所承担的责任的差异；

员报酬确定依据（2）公司年度考核。

董事、监事和高级管理人详见《现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及员报酬的实际支付情况报酬情况》。

报告期末全体董事、监事详见《现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及和高级管理人员实际获得报酬情况》。

的报酬合计

(四)公司董事、监事、高级管理人员变动情况

√适用□不适用姓名担任的职务变动情形变动原因魏明乾副总经理聘任工作需要刘铁林副总经理离任退休孙东樊副总经理离任退休

李云执行董事、总经理离任工作变动李雪梅监事会主席离任退休

郭川执行董事、副总经理、董事会秘书、总法律顾问离任工作变动梁捷总经理聘任工作需要梁捷执行董事选举工作需要莫非监事离任工作变动莫非总法律顾问聘任工作变动

情况说明：

1、2023年2月22日，本公司副总经理刘铁林、孙东樊因达到法定退休年龄，申请辞去公

司副总经理职务。同日，本公司召开第九届第六十五次董事会会议，聘任魏明乾为本公司副总经理。

2、2023年12月6日，本公司执行董事、总经理李云因工作变动申请辞去公司执行董事、提名委员会委员、战略委员会委员及总经理职务。

3、2024年1月11日，本公司监事会主席李雪梅因届退休年龄申请辞去公司监事会主席、股东代表监事职务。

4、2024年1月29日，本公司执行董事、副总经理、董事会秘书郭川因工作变动申请辞去

公司执行董事、法律合规委员会委员及副总经理、董事会秘书、总法律顾问职务。

5、2024年2月6日，本公司召开第九届第九十四次董事会会议，聘任梁捷为本公司总经理，同时提名梁捷为本公司第九届董事会执行董事候选人，提交本公司2024年第一次临时股东大会审议批准。2024年3月13日，本公司2024年第一次临时股东大会审议通过选举梁捷为公

司第九届董事会执行董事。

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6、2024年3月13日，本公司股东代表监事莫非因工作变动申请辞去本公司第九届监事会

股东代表监事职务。2024年3月14日，本公司召开第九届第九十六次董事会会议，聘任莫非为本公司总法律顾问。

(五)近三年受证券监管机构处罚的情况说明

□适用√不适用

(六)其他

□适用√不适用

五、报告期内召开的董事会有关情况会议届次召开日期会议决议

第九届第六十二次董事会会议2023年1月6日审议通过融资事项的议案

审议通过本公司子公司受托管理本公司、北辰集团及其

第九届第六十三次董事会会议2023年2月1日子公司持有物业的议案

第九届第六十四次董事会会议2023年2月9日审议通过资金拨付及使用事宜的议案

详见《北辰实业关于高级管理人员变动的公告》

第九届第六十五次董事会会议2023年2月22日（临2023-002）

第九届第六十六次董事会会议2023年3月3日审议通过非公开发行公司债的议案

详见《北辰实业第九届第六十七次董事会决议公告》

第九届第六十七次董事会会议2023年3月23日（临2023-003）

第九届第六十八次董事会会议2023年4月11日审议通过推荐子公司总经理的议案

第九届第六十九次董事会会议2023年4月14日审议通过融资担保事项的议案

第九届第七十次董事会会议2023年4月27日审议通过《北辰实业2023年第一季度报告》

第九届第七十一次董事会会议2023年5月8日审议通过融资担保事项的议案

审议通过向子公司借款、子公司调整经营范围并修订公

第九届第七十二次董事会会议2023年5月11日司章程的议案

第九届第七十三次董事会会议2023年5月26日审议通过受托管理北辰集团子公司的议案

第九届第七十四次董事会会议2023年6月9日审议通过向子公司委派董监事、参拍地块的议案

第九届第七十五次董事会会议2023年6月27日审议通过修订公司制度的议案

第九届第七十六次董事会会议2023年7月14日审议通过参拍地块的议案

第九届第七十七次董事会会议2023年7月31日审议通过设立子公司及参股公司的议案

详见《北辰实业第九届第七十八次董事会决议公告》

第九届第七十八次董事会会议2023年8月24日（临2023-019）

第九届第七十九次董事会会议2023年8月25日审议通过转让子公司及参股公司股权的议案

第九届第八十次董事会会议2023年9月13日审议通过参拍地块、子公司修订公司章程的议案

第九届第八十一次董事会会议2023年9月19日审议通过融资事项的议案

第九届第八十二次董事会会议2023年10月10日审议通过融资事项的议案

第九届第八十三次董事会会议2023年10月27日审议通过子公司间吸收合并、注销参股公司的议案

第九届第八十四次董事会会议2023年10月30日审议通过《北辰实业2023年第三季度报告》

审议通过对项目公司收购股权并增资、对子公司提供的

第九届第八十五次董事会会议2023年11月6日

财务资助实施展期、诉讼事宜的议案

第九届第八十六次董事会会议2023年11月16日审议通过融资事项的议案

第九届第八十七次董事会会议2023年11月21日审议通过融资事项的议案

第九届第八十八次董事会会议 2023 年 11 月 29 日 审议通过设立子公司、PPP 项目终止的议案

详见《北辰实业关于执行董事、总经理辞任的公告》

第九届第八十九次董事会会议2023年12月7日（临：2023-029）

第九届第九十次董事会会议2023年12月20日审议通过续保董监高责任险及融资事项的议案

审议通过组织机构调整、考核与薪酬方案、设立子公司的

第九届第九十一次董事会会议2023年12月27日议案

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六、董事履行职责情况

(一)董事参加董事会和股东大会的情况参加股参加董事会情况东大会是否情况董事独立是否连续姓名本年应参以通讯出席股董事亲自出委托出缺席两次未亲加董事会方式参东大会席次数席次数次数自参加会次数加次数的次数议李伟东否30302800否1杨华森否30292810否0张文雷否30292810否0周永健是30303000否1甘培忠是30302900否1陈德球是30292810否0李云否27262510否0郭川否30302900否0连续两次未亲自出席董事会会议的说明

□适用√不适用年内召开董事会会议次数30

其中：现场会议次数0通讯方式召开会议次数28现场结合通讯方式召开会议次数2

(二)董事对公司有关事项提出异议的情况

□适用√不适用

(三)其他

□适用√不适用

七、董事会下设专门委员会情况

√适用□不适用

(一)董事会下设专门委员会成员情况专门委员会类别成员姓名

审计委员会周永健、甘培忠、陈德球

提名委员会李伟东、梁捷、周永健、甘培忠、陈德球

薪酬与考核委员会周永健、甘培忠、陈德球

战略委员会李伟东、梁捷、周永健、甘培忠、陈德球

法律合规委员会李伟东、梁捷、周永健、甘培忠、陈德球

(二)报告期内审计委员会召开4次会议其他履行职召开日期会议内容重要意见和建议责情况

2023.2.102022年年度审计计划审议通过本次会议议案/

1、2022年度业绩审议通过本次会议议案，并同意提/

2023.3.23

2、续聘会计师事务所交董事会审议

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3、计提资产减值

4、担保额度预计

5、提供财务资助

2023.7.262023年中期审阅计划审议通过本次会议议案/

1、2023年中期报告审阅结果审议通过本次会议议案，并同意提/

2023.8.23

2、计提减值交董事会审议

(三)报告期内提名委员会召开1次会议其他履行职召开日期会议内容重要意见和建议责情况

2023.2.22推荐魏明乾为副总经理审议通过本次会议议案/

(四)报告期内薪酬与考核委员会召开1次会议其他履行召开日期会议内容重要意见和建议职责情况

公司经理层副职考核与薪酬方审议通过本次会议议案，并同意提

2023.12.27/

案交董事会审议

(五)报告期内战略委员会召开1次会议其他履行召开日期会议内容重要意见和建议职责情况

审议通过本次会议议案，并同意提

2023.11.28北辰商管设立物业服务公司/

交董事会审议

(六)报告期内法律合规委员会召开1次会议其他履行召开日期会议内容重要意见和建议职责情况审阅中建一局集团第五建筑有

审议通过本次会议议案，并同意提

2023.11.6限公司诉武汉裕辰公司建设工/

交董事会审议程施工合同纠纷案件诉讼方案

(七)存在异议事项的具体情况

□适用√不适用

八、监事会发现公司存在风险的说明

□适用√不适用监事会对报告期内的监督事项无异议。

九、报告期末母公司和主要子公司的员工情况

(一)员工情况母公司在职员工的数量165主要子公司在职员工的数量5125在职员工的数量合计5290母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数2475专业构成专业构成类别专业构成人数

34/1622023年年度报告

管理人员1729安保人员244运行维修人员572收款人员89厨师588服务人员1035其他人员1033合计5290教育程度

教育程度类别数量（人）研究生及以上279本科1757大专1404中专840其他1010合计5290

(二)薪酬政策

√适用□不适用

公司持续深化劳动用工与收入分配制度改革，强化绩效考核的激励与约束，建立与公司效益、所处岗位价值、所做业绩贡献相匹配，同时参考人均效能及市场情况的薪酬分配制度。

(三)培训计划

√适用□不适用

积极推进人才供应链发展，推动公司各类人才培养。深化校企合作，搭建产学研用合作平台，建立引才育才新模式，开设首期“北辰—二外会展实验班”，努力培养一批具备国际视野、创新思维和实践能力的会展行业青年人才储备力量。统筹人才培养，根据不同学员层级，开展多元培养项目，以理论与实践相结合的方式，持续开展面向青年人才、专业技术人才、管理人才等的各类专项培训培养活动。成功申报北京市技能大师工作室，充分发挥高技能领军人才在攻关创新、交流推广、带徒传技方面的示范引领作用。

(四)劳务外包情况

√适用□不适用劳务外包的工时总数398876小时劳务外包支付的报酬总额2436万元

十、利润分配或资本公积金转增预案

(一)现金分红政策的制定、执行或调整情况

√适用□不适用

为保障公司利润分配政策的连续性和稳定性，兼顾公司的长远利益、全体股东的整体利益以及公司的可持续发展，公司制定了《北辰实业股东分红回报规划（2021年-2023年）》，并已经

2021年年度股东大会审议通过。

报告期内，经2023年5月11日召开的公司2022年年度股东大会审议通过，鉴于公司2022年度归属于上市公司普通股股东的净利润为负，综合考虑公司未来发展需求情况，2022年度不进行利润分配，亦不实施包括资本公积转增股本在内的其他形式分配。

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(二)现金分红政策的专项说明

√适用□不适用

是否符合公司章程的规定或股东大会决议的要求√是□否

分红标准和比例是否明确和清晰√是□否

相关的决策程序和机制是否完备√是□否

独立董事是否履职尽责并发挥了应有的作用√是□否

中小股东是否有充分表达意见和诉求的机会，其合法权益是否得到了充分保护√是□否

(三)报告期内盈利且母公司可供股东分配利润为正，但未提出现金利润分配方案预案的，公司应当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划

□适用√不适用

(四)本报告期利润分配及资本公积金转增股本预案

√适用□不适用

单位:元币种:人民币

每10股送红股数（股）0

每10股派息数（元）（含税）0.20

每10股转增数（股）0

现金分红金额（含税）67340400分红年度合并报表中归属于上市公司普通股股东的净利润68064279

占合并报表中归属于上市公司普通股股东的净利润的比率（%）98.94以现金方式回购股份计入现金分红的金额0

合计分红金额（含税）67340400

合计分红金额占合并报表中归属于上市公司普通股股东的净利润的比率（%）98.94

十一、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响

(一)相关激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的

□适用√不适用

(二)临时公告未披露或有后续进展的激励情况股权激励情况

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用员工持股计划情况

□适用√不适用其他激励措施

□适用√不适用

(三)董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况

□适用√不适用

(四)报告期内对高级管理人员的考评机制，以及激励机制的建立、实施情况

√适用□不适用

36/1622023年年度报告

本公司已经建立了绩效考核评价和薪酬制度。高级管理人员按规定实行年薪制，包括基薪和绩效年薪。基薪根据高级管理人员的岗位职责、履职年限等因素确定。绩效年薪根据公司年度经营业绩、年度工作计划完成情况以及高级管理人员年度考核结果等因素确定并发放。

十二、报告期内的内部控制制度建设及实施情况

√适用□不适用

公司编制并披露了《北辰实业2023年度内部控制评价报告》，报告全文刊登在上海证券交易所网站 www.sse.com.cn。

报告期内部控制存在重大缺陷情况的说明

□适用√不适用

十三、报告期内对子公司的管理控制情况

√适用□不适用

报告期内，公司深化提升子企业公司治理水平，保障了公司规范运作和资产安全。一是在公司治理方面，指导、推动子企业优化治理结构，落实董事会职权，细化董事会重大决策事项，加强董事会对经理层的授权管理，明确公司与子企业的权责边界，开展多种形式的培训以及对子企业董事会和派出董事的履职评价，持续监督并定期检查各级子企业公司治理和运作情况，规范重大事项决策流程。二是在日常经营方面，公司通过对外投资、资金管理、产权交易、对外担保、关联交易、合同管理、招投标、安全管理等制度，明确各项工作机制和程序，要求子公司严格执行、规范运作。三是通过开展业务条线专项检查、对子公司重要岗位人员和重要业务进行专项审计监督等方式，检查子企业管理制度的落实状况、管理的效果、存在的问题并督促整改，促进子公司经营管理不断优化。

十四、内部控制审计报告的相关情况说明

√适用□不适用

普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）对公司财务报告相关内部控制有效性进行了审计，并出具了标准无保留意见的《内部控制审计报告》。上述报告全文刊登在上海证券交易所网站 www.sse.com.cn。

是否披露内部控制审计报告：是

内部控制审计报告意见类型：标准的无保留意见

十五、上市公司治理专项行动自查问题整改情况无

十六、其他

□适用√不适用

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第五节环境与社会责任

一、环境信息情况是否建立环境保护相关机制是

报告期内投入环保资金（单位：万元）380

(一)属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其主要子公司的环保情况说明

□适用√不适用

(二)重点排污单位之外的公司环保情况说明

√适用□不适用

1.因环境问题受到行政处罚的情况

□适用√不适用

2.参照重点排污单位披露其他环境信息

√适用□不适用

公司严格遵守并执行《中华人民共和国环境保护法》《中华人民共和国节约能源法》《中华人民共和国大气污染防治法》《中华人民共和国噪声污染防治法》《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》《中华人民共和国水污染防治法》《中华人民共和国土壤污染防治法》《中华人民共和国清洁生产促进法》《中华人民共和国循环经济促进法》等法律法规。

报告期内，公司积极落实《环境保护管理办法》《节约能源管理办法》等环境保护制度，从制度层面加强环境管理，并成立主要领导担任组长的节能工作领导小组；全面梳理各层级环境保护、节约能源管理工作体系，规定各企业定期报送《能源消耗和二氧化碳排放量统计台账》等账目，摸清能源消耗、设备参数、二氧化碳排放等数据；建立环保罚款台账报送流程，加强环保工作的风险管控，增强自上而下的规范业务流程管理，促进上下信息的有效衔接，有效提升环保管理工作效率。

3.未披露其他环境信息的原因

□适用√不适用

(三)有利于保护生态、防治污染、履行环境责任的相关信息

√适用□不适用

公司坚持首善标准和生态优先、绿色发展理念，以推动高质量发展为主题，以改革创新为动力，以绿色低碳发展为目标，以创新驱动、绿色节约、协同降碳为核心，持续加强企业节能、降耗、减污、增效综合管理工作水平，建立健全企业碳减排管理体系，切实推进业务整体绿色低碳发展，积极推动绿色建筑和低碳园区建设，创新高效绿色会展服务。

具体措施及成效如下：

1.水资源管理方面，为积极贯彻落实《北京市节水条例》，助力节水型社会建设，公司积极

开展用水情况调查工作，经统计分析，京内持有资产企业计划用水指标完成率100%，同时对可循环水资源的种类、数量、质量等方面进行评估，提出改进和优化节水工作的建议，持续提升水资源使用效率。

2.污染物防治方面，公司加强对各企业环境保护工作的管理与监督，制定并执行“一企一策”的环保应急预案，开展对《环境保护设施设备管理台账》、《污染源统计台账》的自查与更新工作，从固体废物、液体废物、气体废物和施工扬尘等方面加强管理，保障各企业环境保护设施设备的正常运行和污染源的有效控制。报告期内，各类环保设施良好率达到100%，垃圾分类协议签署率亦达100%。公司大力促进清洁生产工作，开展6项节能技改工程累计投资330余万

38/1622023年年度报告元，开展2项环保技改工程累计投资50余万元，提高了能源利用效率，降低了污染物排放量。

此外，公司在开发及运营物业中融入绿色设计概念，从规划施工到后期运营均参照绿色建筑及相关可持续发展标准执行，严格遵循《北京北辰地产集团有限公司装配式建筑全过程管理指引》《建筑工程绿色施工评价标准》《绿色建筑评价标准》《建筑节能工程施工质量验收规范》等规章制度，对绿色建筑研发、绿色环保理念倡导、坚持绿色发展、生态优先的基本原则做出明确规定，充分践行环境友好型施工理念，全力打造绿色建筑。

3.可持续供应链建设方面，公司统筹各企业践行绿色采购原则，大力加强对供应链的管理与评估。公司旗下多个企业积极制定绿色采购要求，优先选择使用环保材料的供应商，严格开展各类资质审查，加大宣贯与能力建设，带动供应商共同践行社会责任。

(四)在报告期内为减少其碳排放所采取的措施及效果是否采取减碳措施是

减少排放二氧化碳当量（单位：吨）-4848.9

强化绿色低碳环保发展规划引领，持续完善低碳管理体系建设，建立统计台账，做好履约工作，大力推进可再减碳措施类型（如使用清洁能源发生能源利用，推进重点用能设备节能增效，开展低效建电、在生产过程中使用减碳技术、研

筑领域绿色改造行动，打造“绿色会展”、“绿色建发生产助于减碳的新产品等）筑”、“绿色商管”，全面提高能源利用效率，开展绿色低碳领域专项治理工作，强化碳减排能力建设。

具体说明

√适用□不适用为全面贯彻落实党中央及国务院关于碳达峰、碳中和的决策部署和《北京市碳达峰实施方案》、北京市《市管企业碳达峰行动方案》要求，公司结合发展实际，制定《碳达峰行动方案》，明确碳达峰总体要求、主要目标及重点任务，全面指导碳减排工作。

公司碳达峰主要原则：坚持系统谋划，注重协同；坚持节约优先、源头减碳；坚持创新驱动、科技支撑；坚持立足实际、稳妥有序。

公司碳达峰主要目标：促进碳排放强度持续降低，产业能源结构优化取得重大进展，绿色低碳转型发展取得显著成效。争取在会展、商管、地产等实业领域形成一批绿色科技+重点场景的示范应用，建立健全绿色供应链，完善绿色低碳治理体系，助力经济社会碳达峰。

二、社会责任工作情况

(一) 是否单独披露社会责任报告、可持续发展报告或 ESG报告

√适用□不适用

公司编制并披露了《北京北辰实业股份有限公司二零二三年度社会责任报告》，报告全文刊登在上海证券交易所网站 www.sse.com.cn。

(二)社会责任工作具体情况

□适用√不适用具体说明

□适用√不适用

三、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴等工作具体情况

√适用□不适用

扶贫及乡村振兴项目数量/内容情况说明

总投入（万元）905.45

其中：资金（万元）751.公益帮扶

39/1622023年年度报告

向门头沟区白虎头村、怀柔区银河沟

村、许营村、大栅子村捐赠25万元；

2.产业帮扶

向内蒙古鄂伦春自治旗诺敏镇人民政府捐赠50万元。

1.就业帮扶

向和田地区提供两批工装援疆订单，总价值26.29万元；

2.消费帮扶

物资折款（万元）830.45

外埠：在双创中心消费帮扶765.76万元；

京内：帮销集体经济薄弱村农产品

38.40万元。

惠及人数（人）94招收录用农村家庭大学毕业生94人帮扶形式（如产业扶贫、就业扶产业帮扶、消费帮扶、详见具体说明贫、教育扶贫等）就业帮扶、公益帮扶具体说明

√适用□不适用

1.报告期内帮扶工作概要

（1）产业帮扶

公司重点推进“一企一村”白虎头村高端民宿、内蒙古鄂伦春自治旗诺敏镇菌厂项目、红色乡村旅游项目。结合北京市怀柔区汤河口镇对口集体经济薄弱村实际资源，有效开展经济帮扶工作，为建立可持续发展的集体经济体系奠定基础。

（2）公益帮扶

公司向受汛情影响的白虎头村、银河沟村、许营村、大栅子村捐赠25万元，切实为对口帮扶村灾后重建工作提供有力保障。向内蒙古鄂伦春自治旗诺敏镇人民政府捐赠50万元，支持当地红色文化资源挖掘，助力当地红色旅游产业优化升级。

（3）就业帮扶

公司在同等条件下优先录用六省区人口及农村家庭大学毕业生，年内共在内蒙古、西藏、青海、新疆、河北张承、山西长治地区招收94人。积极响应北京市国资委“工装援疆”行动工作部署，向和田地区提供两批工装援疆订单，总价值26.29万元，以实际行动助力援疆企业稳岗就业，推动当地产业振兴。

（4）消费帮扶

公司通过以购代捐、以买代帮的形式，推动外埠受援地区农产品帮销工作，采购双创中心产品765.76万元，收购怀柔区对口帮扶集体经济薄弱村甜玉米近3.2万斤、红薯近3万斤，助力对口集体经济薄弱村增收近36万元。此外，创新消费帮扶新模式，积极助力“稻田认养”活动，通过认养3亩水稻帮销大米1800斤，助力对口集体经济薄弱村增收2.4万元，以实际行动助力产业振兴。

2.保障措施

公司定期召开村振兴工作小组会和驻村第一书记会议，推进各项工作落实见效。成立乡村振兴工作领导小组和工作小组，由领导小组统一指挥，统筹协调。选派有责任有担当的干部团队赴怀柔区汤河口镇任驻村第一书记，让干部在巩固脱贫攻坚成果推进乡村振兴工作的第一线扛责任、强作为。

3.后续帮扶计划

（1）增强责任担当，充分发挥党建引领作用

公司将进一步担起乡村振兴的政治任务，不断加强党建在乡村振兴工作中的引领作用，增强责任感、使命感、紧迫感，把握新形势、适应新要求，精准聚焦、务实推进。积极引导干部和广大党员、群众在支援帮扶任务中真干事、干实事、干成事，为乡村振兴贡献力量。

（2）积极推进公益帮扶、消费帮扶、就业帮扶

40/1622023年年度报告

持续响应北京市委市政府、市国资委关于京蒙协作工作部署，深入开展内蒙古自治区公益帮扶及产业帮扶，并不断加大公益捐赠力度，支持当地产业发展，助力内蒙古鄂伦春自治旗食用菌产业优化升级。同时，持续督促辖属各企业加大帮扶力度，做好精准帮扶六省区农产品采买及农村家庭大学毕业生就业工作问题，认真落实各项帮扶政策。

（3）加大对口帮扶力度，精准聚焦产业协作

认真贯彻落实各项乡村振兴工作精神，持续加大对口六省区政策、资金、项目上的支持力度。整合帮扶力量，发挥好公司行业优势和自身特点，充分利用现有资源，因地制宜、因地施策，为受援地区解决实际困难，切实增强受援地区的自我发展能力。

41/1622023年年度报告

第六节重要事项

一、承诺事项履行情况

(一)公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告期内的承诺事项

√适用□不适用是否是否承诺承诺承诺承诺有履承诺及时承诺方背景类型内容时间行期期限严格限履行根据1997年4月18日本公司与控股股东北辰集团签署与首

北京北的《资产投入协议》，北辰集团向本公司承诺：除了该次公

解决辰实业协议附表之项目、业务或物业外，北辰集团在持有本公1997年开发长期

同业集团有司股权35%或以上的任何时间内，北辰集团及其附属及4月18否是行相有效

竞争限责任联营公司或任何由北辰集团控制的公司、企业或业务不日关的公司会从事或经营与本公司生产或业务有直接或间接竞争的承诺生产或业务。

北辰实业拟非公开发行公司债券。为本次发行所需，北辰实业已在《北京北辰实业股份有限公司关于本公司房地产业务的专项自查报告》中对北辰实业及控股子公司

在报告期内（2012年1月1日至2015年9月30日）北辰实

的商品房开发项目是否存在土地闲置、炒地、捂盘惜业的董

售、哄抬房价等违法违规行为，是否存在因上述违法违2015年事、监长期

其他规行为被行政处罚或正在被（立案）调查的情况进行了12月4否是

事、高有效专项自查并进行了信息披露。我们作为北辰实业的董日级管理

事、监事、高级管理人员，现承诺如下：如北辰实业及人员其控股子公司因存在报告期内未披露的土地闲置等违法

违规行为给北辰实业及其投资者造成损失的，承诺人将与再

按照有关法律、行政法规的规定及证券监管部门的要求融资承担相应赔偿责任。

相关

北辰实业拟非公开发行公司债券。为本次发行所需，北的承辰实业已在《北京北辰实业股份有限公司关于本公司房诺地产业务的专项自查报告》中对北辰实业及控股子公司

在报告期内（2012年1月1日至2015年9月30日）

北京北的商品房开发项目是否存在土地闲置、炒地、捂盘惜

辰实业售、哄抬房价等违法违规行为，是否存在因上述违法违2015年长期

其他集团有规行为被行政处罚或正在被（立案）调查的情况进行了12月4否是有效限责任专项自查并进行信息披露。北辰集团作为北辰实业的控日公司股股东，现承诺如下：如北辰实业及其控股子公司因存在报告期内未披露的土地闲置等违法违规行为给北辰实

业及其投资者造成损失的，本公司将按照有关法律、行政法规的规定及证券监管部门的要求承担相应赔偿责任。

2003年8月8日，北辰集团与本公司签署了《关于放弃竞争与利益冲突行为的协议》，根据协议，北辰集团承诺如下：1、不会通过行使在北京京友房地产开发经其他

营公司的决策权、表决权及其他权利以增加其土地储对公北京北备；不会再扩大现有物业管理的业务范围。2、除本协司中辰实业2003年议附表之项目、业务或物业外，北辰集团及其控制的下长期小股其他集团有8月8否是

属企业、联营企业及中外合资企业，或者由其直接或间有效东所限责任日

接控制的其他任何企业不会从事与本公司相同、类似或作承公司

构成竞争的业务活动。3、如未来面临或取得任何与本诺

公司营业有关的投资机会时，将赋予本公司参与该项目投资的优先选择权。4、如未来出售协议附表所涉任何资产、业务或权益，本公司均有优先购买的权利。5、

42/1622023年年度报告

在今后的业务活动中将不会利用其对本公司的控股地位或者利用其在本公司中的实际控制地位从事任何损害本公司或者其他中小股东利益的行为。上述协议将于北辰集团未来期间持有本公司的股权低于30%并且不构成本公司章程规定的控股股东时终止生效。

2018年11月5日，北辰集团向本公司出具了关于避免

任何潜在同业竞争的《承诺函》，承诺内容如下：1、北辰集团将在国家会议中心二期项目投入运营之前与本

公司签署相应的委托管理文件，委托本公司负责该项目北京北

运营管理等相关事宜，并向本公司支付相应的运营管理辰实业2018年费。运营管理费依据市场公允价格确定，以未来正式签长期其他集团有11月5否是

署的相关协议或合同为准。2、北辰集团在取得国家会有效限责任日

议中心二期项目的未来期间内，将在适当时机把该项目公司股权权益按照独立的资产评估机构的评估价格优先转让给本公司。该资产评估机构将由北辰集团及本公司共同指定。权益转让方式包括但不限于本公司通过权益购买、配股或其他方式取得股权权益。

2021年2月2日，北辰集团向本公司出具了关于避免

任何潜在同业竞争的《承诺函》，承诺内容如下：1、项目公司将在新国展二期项目投入运营时委托北辰实业

或北辰实业指定的子公司提供受托运营管理服务，并支付相应的运营管理费。运营管理费依据市场公允价格确定，以未来正式签署的相关协议或合同为准。2、北辰北京北集团参与新国展二期项目后，将在适当时机把北辰集团辰实业投资取得的该项目股权权益按照独立的资产评估机构的2021年长期

其他集团有评估价格优先转让于北辰实业，权益转让方式包括但不2月2否是有效

限责任限于北辰实业通过权益购买、配股或其他方式取得北辰日

公司集团持有的项目公司股权权益，且资产评估机构将由北辰集团及北辰实业共同指定。北辰集团保证遵循公平、公正、公允、合理的原则与北辰实业协商确定交易价格

和交易条件，确保不损害北辰实业及公众股东的合法权益。3、北辰集团将在与北京建工、中建二局签订的合作协议或安排中将上述承诺事项予以明确，确保本承诺得以落实。

(二)公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目是否达到原盈利预测及其原因作出说明

□已达到□未达到√不适用

(三)业绩承诺的完成情况及其对商誉减值测试的影响

□适用√不适用

二、报告期内控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况

□适用√不适用

三、违规担保情况

□适用√不适用

四、公司董事会对会计师事务所“非标准意见审计报告”的说明

□适用√不适用

43/1622023年年度报告

五、公司对会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正原因和影响的分析说明

（一）公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明

√适用□不适用财政部于2022年颁布了《关于印发<企业会计准则解释第16号>的通知》(以下简称“解释

16号”)。本集团及本公司自2021年1月1日起执行新租赁准则，并以净额方式确认与租赁负

债和使用权资产的暂时性差异有关的递延所得税。自2023年1月1日起，本集团及本公司执行解释16号中有关单项交易产生的资产和负债相关递延所得税不适用初始确认豁免的会计处理规定，且针对上述交易产生的等额可抵扣暂时性差异和应纳税暂时性差异，分别确认递延所得税资产和递延所得税负债，并在附注中分别披露，2022年12月31日相关附注披露已相应调整。执行解释16号的上述规定对本集团和本公司2022年度当期损益、2022年1月1日和2022年12月31日的各报表项目均无影响。

（二）公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明

□适用√不适用

（三）与前任会计师事务所进行的沟通情况

□适用√不适用

（四）审批程序及其他说明

□适用√不适用

六、聘任、解聘会计师事务所情况

单位：万元币种：人民币现聘任

境内会计师事务所名称普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）境内会计师事务所报酬253境内会计师事务所审计年限20年境内会计师事务所注册会计师姓名彭啸风、张美丽

境内会计师事务所注册会计师审计服务的累计年限彭啸风（4年）、张美丽（2年）境外会计师事务所名称罗兵咸永道会计师事务所境外会计师事务所报酬395境外会计师事务所审计年限26年名称报酬

内部控制审计会计师事务所普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）77

聘任、解聘会计师事务所的情况说明

□适用√不适用审计期间改聘会计师事务所的情况说明

□适用√不适用

审计费用较上一年度下降20%以上（含20%）的情况说明

□适用√不适用

七、面临退市风险的情况

(一)导致退市风险警示的原因

□适用√不适用

44/1622023年年度报告

(二)公司拟采取的应对措施

□适用√不适用

(三)面临终止上市的情况和原因

□适用√不适用

八、破产重整相关事项

□适用√不适用

九、重大诉讼、仲裁事项

□本年度公司有重大诉讼、仲裁事项√本年度公司无重大诉讼、仲裁事项

十、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人涉嫌违法违规、受到处罚及整改情况

□适用√不适用

十一、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明

□适用√不适用

十二、重大关联交易

(一)与日常经营相关的关联交易

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

√适用□不适用

2023年2月1日，本公司召开第九届第六十三次董事会会议，批准本公司全资子公司北辰

商管受托经营管理北辰集团持有的辰运物业等分公司及全资子公司北辰亚市，以及上述公司员工和资产，并与北辰集团签订《委托经营管理合同》，管理期限为5年，详见公司于2023年2月

3日发布的《北辰实业 H股公告》。

2023年度预计额（万元）2023年度实际发生额（万元）

辰运物业等分公司291.06290.83

北辰亚市317.31240.05

3、临时公告未披露的事项

√适用□不适用

单位:元币种:人民币占同类交易价格关联关联交易金与市场参关联关联交关联交易关联交易定价关联交易关联交易交易交易额的考价格差关系易类型内容原则价格金额结算方比例异较大的方式

(%)原因接受专本公司与北辰集团

北辰利、商支付商标及标于1994年4月18日

母公司10000100000.02现金不适用集团标等使识许可使用费签订的《商标及标用权识许可使用合同》

45/1622023年年度报告

本公司子公司信诚物业与北辰集团之辰运其它流办公用房租赁

其他分公司辰运物业管9000009000002.18现金不适用物业入费用理中心签署的房屋租赁合同根据本公司1997年北辰集团将本

H股上市时的有关公司的投资性

协议（年度租金参北辰其它流房地产及其配

母公司考国家统计局公布178309761783097643.14现金不适用集团出套设施物业所的上一年度消费物在的土地租予价指数的百分比升本公司使用幅而作出调整）本集团向关联方提北辰母公司的其它流提供商业管理供商业管理服务以

会展全资子公150000015000001.15现金不适用入服务市场价格作为定价投资司基础

合计//20240976///

(二)资产或股权收购、出售发生的关联交易

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用√不适用

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

4、涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况

□适用√不适用

(三)共同对外投资的重大关联交易

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用√不适用

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

(四)关联债权债务往来

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用√不适用

3、临时公告未披露的事项

√适用□不适用

单位：元币种：人民币关联关向关联方提供资金关联方向上市公司提供资金关联方系期初余额发生额期末余额期初余额发生额期末余额

北辰集团母公司---160000000013000000002900000000

46/1622023年年度报告

合计---160000000013000000002900000000关联债权债务形

北辰集团为支持公司经营，将其自有资金提供给本公司使用。

成原因关联债权债务对上述关联债权债务对公司经营成果及财务状况没有重大影响。

公司的影响

(五)公司与存在关联关系的财务公司、公司控股财务公司与关联方之间的金融业务

□适用√不适用

(六)其他

□适用√不适用

十三、重大合同及其履行情况

(一)托管、承包、租赁事项

1、托管情况

□适用√不适用

2、承包情况

□适用√不适用

3、租赁情况

√适用□不适用

单位:元币种:人民币是否租赁资产涉关联出租方名称租赁方名称租赁资产情况租赁起始日关联及金额关系交易本公司的投资性房地北京北辰实北京北辰实产及其配套设施物业业集团有限业股份有限178309761997年4月11日是母公司所在的土地面积约责任公司公司

167000平方米

租赁情况说明

1997年4月18日本公司与控股股东北辰集团签订了一项租赁协议，根据该租赁协议及后续

签署的补充协议约定，北辰集团将本公司的投资性房地产及其配套设施物业所在的土地租予本公司使用，该土地的面积约167000平方米，租期由40年至70年不等，视该土地不同部分的用途而定。

2019年9月27日本公司收到北辰集团的来函，函中告知按照《合同法》的规定，上述租赁

协议的租赁期限将于2019年9月30日到期。同日，本公司第八届董事会第四十五次会议审议通过，拟以现金收购北辰集团持有的亚运村大宗地土地使用权，交易双方签署了附生效条件的《土地使用权转让协议书》，该交易尚需提交本公司股东大会和 H股类别股东会议审议批准。依据《土地使用权转让协议书》约定并经交易双方协商，在土地使用权交付日前的过渡期内，本公司将继续按照1997年4月18日签订的租赁协议所约定的租金标准向北辰集团相应支付租金。2023年度，本公司实际支付的租金为人民币17830976元，同时本公司根据双方协商一致的过渡期间安排确认了相关的使用权资产和租赁负债。

(二)担保情况

√适用□不适用

单位:亿元币种:人民币

47/1622023年年度报告

公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）

报告期内担保发生额合计（不包括对子公司的担保）-

报告期末担保余额合计（A）（不包括对子公司的担-

保）公司及其子公司对子公司的担保情况

报告期内对子公司担保发生额合计-24.32

报告期末对子公司担保余额合计（B） 24.36

公司担保总额情况（包括对子公司的担保）

担保总额（A+B） 24.36

担保总额占公司净资产的比例(%)18.96

其中：

为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额

-

（C）

直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供

-

的债务担保金额（D）

担保总额超过净资产50%部分的金额（E） -

上述三项担保金额合计（C+D+E） -

报告期内，本公司子公司对本公司提供的担保发生额为人民币-2.06亿元。报告期末，本公司子公司对本公司提供的担保余担保情况说明额为人民币8.43亿元。本公司为银行向购房客户发放的抵押贷款提供阶段性担保总

额为人民币71.37亿元，上述担保不会对本公司财务状况产生重大影响。

(三)委托他人进行现金资产管理的情况

1.委托理财情况

(1)委托理财总体情况

□适用√不适用其他情况

□适用√不适用

(2)单项委托理财情况

□适用√不适用其他情况

□适用√不适用

(3)委托理财减值准备

□适用√不适用

2.委托贷款情况

(1)委托贷款总体情况

□适用√不适用其他情况

□适用√不适用

(2)单项委托贷款情况

□适用√不适用

48/1622023年年度报告

其他情况

□适用√不适用

(3)委托贷款减值准备

□适用√不适用

3.其他情况

□适用√不适用

(四)其他重大合同

√适用□不适用序签约金额合同名称发包方承包方签约日期号（万元）

北辰新河三角洲项目 A2 长沙北辰房地产开 北京建工集团有限责

12023年3月28日150560

区建安工程施工合同发有限公司任公司廊坊辰睿项目二期建设廊坊市辰睿房地产北京市第三建筑工程

22023年12月28日13448

工程施工合同开发有限公司有限公司

十四、募集资金使用进展说明

□适用√不适用

十五、其他对投资者作出价值判断和投资决策有重大影响的重大事项的说明

□适用√不适用

49/1622023年年度报告

第七节股份变动及股东情况

一、股本变动情况

(一)股份变动情况表

1、股份变动情况表

报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。

2、股份变动情况说明

□适用√不适用

3、股份变动对最近一年和最近一期每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如有）

□适用√不适用

4、公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容

□适用√不适用

(二)限售股份变动情况

□适用√不适用

二、证券发行与上市情况

(一)截至报告期内证券发行情况

√适用□不适用

单位：股币种：人民币股票及其发行价获准上市交交易终止衍生发行日期格（或发行数量上市日期易数量日期证券的种类利率）债券（包括企业债券、公司债券以及非金融企业债务融资工具）

23北辰 F1 2023-4-13 3.74% 600000000 2023-4-20 600000000 2026-4-17

截至报告期内证券发行情况的说明（存续期内利率不同的债券，请分别说明）：

√适用□不适用

经上海证券交易所“上证函〔2023〕860号”文批准，公司非公开发行不超过9.74亿公司债券，本次债券采用分期发行的方式，“23北辰 F1”为第一期，发行规模 6亿元，发行利率

3.74%，起息日为2023年4月17日，期限为3年，附第2年末发行人调整票面利率选择权和投

资者回售选择权，按年付息。报告期内该公司债不涉及利息兑付。

(二)公司股份总数及股东结构变动及公司资产和负债结构的变动情况

□适用√不适用

(三)现存的内部职工股情况

□适用√不适用

三、股东和实际控制人情况

(一)股东总数

截至报告期末普通股股东总数(户)130819年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数(户)130147

50/1622023年年度报告

(二)截至报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表

单位:股

前十名股东持股情况（不含通过转融通出借股份）

质押、标记或持有有限股东名称报告期内比例冻结情况期末持股数量售条件股股东性质（全称）增减(%)股份份数量数量状态北京北辰实业集团有限责

-116100003134.4820无0国有法人任公司

HKSCC NOMINEES LIMITED 1170500 690640699 20.512 0 无 0 境外法人

王府井集团股份有限公司-1253000003.7210无0国有法人

任磊24500000245000000.7280无0境内自然人

中航鑫港担保有限公司-6000000180000000.5350无0国有法人

香港中央结算有限公司-6834445156677980.4650无0境外法人

陶学知3112500139562000.4140无0境内自然人

张俊12521886125218860.3720无0境内自然人中国工商银行股份有限公

司－南方中证全指房地产

3941895123491950.3670无0其他

交易型开放式指数证券投资基金

邵宇清11000000110000000.3270无0境内自然人前十名无限售条件股东持股情况股份种类及数量股东名称持有无限售条件流通股的数量种类数量北京北辰实业集团有限责任公司1161000031人民币普通股1161000031

HKSCC NOMINEES LIMITED 690640699 境外上市外资股 690640699王府井集团股份有限公司125300000人民币普通股125300000任磊24500000人民币普通股24500000中航鑫港担保有限公司18000000人民币普通股18000000香港中央结算有限公司15667798人民币普通股15667798陶学知13956200人民币普通股13956200张俊12521886人民币普通股12521886

中国工商银行股份有限公司－南方中证全指房地产交易型开放式指数证券投资12349195人民币普通股12349195基金邵宇清11000000人民币普通股11000000

第 2 大股东 HKSCC NOMINEES LIMITED 拥有的公司 H 股股份，为代表多个客户持有；第3大股东王府井集团股份有限公司与本公司控股股东北辰集上述股东关联关系或一致行动的说明团的实际控制人均为北京市人民政府国有资产监督管理委员会；未知其余

股东是否属于《上市公司收购管理办法》规定的一致行动人。

前十名股东参与转融通业务出借股份情况

□适用√不适用前十名股东较上期发生变化

□适用√不适用前十名有限售条件股东持股数量及限售条件

□适用√不适用

(三)战略投资者或一般法人因配售新股成为前10名股东

□适用√不适用

51/1622023年年度报告

四、控股股东及实际控制人情况

(一)控股股东情况

1法人

√适用□不适用名称北京北辰实业集团有限责任公司单位负责人或法定代表人李伟东成立日期1992年8月3日

主要经营业务房地产开发、商品销售、餐饮、会议承接、旅游接待报告期内控股和参股的其他境内无外上市公司的股权情况

2自然人

□适用√不适用

3公司不存在控股股东情况的特别说明

□适用√不适用

4报告期内控股股东变更情况的说明

□适用√不适用

5公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图

√适用□不适用

(二)实际控制人情况

1法人

√适用□不适用名称北京市人民政府国有资产监督管理委员会

2自然人

□适用√不适用

3公司不存在实际控制人情况的特别说明

□适用√不适用

4报告期内公司控制权发生变更的情况说明

□适用√不适用

5公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图

√适用□不适用

6实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司

□适用√不适用

(三)控股股东及实际控制人其他情况介绍

□适用√不适用

52/1622023年年度报告

五、公司控股股东或第一大股东及其一致行动人累计质押股份数量占其所持公司股份数量比例

达到80%以上

□适用√不适用

六、其他持股在百分之十以上的法人股东

√适用□不适用

单位：元币种：人民币单位负责人或法定代组织机构主要经营业务或法人股东名称成立日期注册资本表人代码管理活动等情况作为存放于中央

刘希靖、蘇盈盈、已发行及缴

HKSCC NOMINEES 1991 年 5 结算系统证券存

Wise Richard Alan、 15382398 足股本：港币

LIMITED 月 14日 管处之证券的共

姚嘉仁20元（2股）用代理人

情况说明 第 2 大股东 HKSCC NOMINEES LIMITED拥有的公司 H股股份，为代表多个客户持有七、股份限制减持情况说明

□适用√不适用

八、股份回购在报告期的具体实施情况

□适用√不适用

53/1622023年年度报告

第八节优先股相关情况

□适用√不适用

54/1622023年年度报告

第九节债券相关情况

一、企业债券、公司债券和非金融企业债务融资工具

√适用□不适用

(一)企业债券

□适用√不适用

(二)公司债券

√适用□不适用

1.公司债券基本情况

单位：亿元币种：人民币投资者是否存交适当性在终止债券利率还本付交易易债券名称简称代码发行日起息日到期日安排上市交余额（%）息方式场所机

（如易的风制

有）险北京北辰实业每年付股份有限公司上海面向专息一

2023年面向专23北证券业投资私

250684.SH 2023/4/13 2023/4/17 2026/4/17 6.00 3.74 次，到 否

业投资者非公 辰 F1 交易 者非公 募期一次开发行公司债所开发行还本

券（第一期）北京北辰实业每年付股份有限公司上海面向专息一

2022年面向专22北证券业投资公

185738.SH 2022/4/26 2022/4/28 2027/4/28 8.25 3.50 次，到 否

业投资者公开 辰 G1 交易 者公开 募期一次发行公司债券所发行还本

（第一期）北京北辰实业每年付股份有限公司上海面向专息一

2021年面向专21北证券业投资公

185114.SH 2021/12/27 2021/12/29 2026/12/29 13.39 3.46 次，到 否

业投资者公开 辰 G2 交易 者公开 募期一次发行公司债券所发行还本

（第二期）北京北辰实业每年付股份有限公司上海面向专息一

2021年面向专21北证券业投资公

188461.SH 2021/7/23 2021/7/26 2026/7/26 3.19 3.46 次，到 否

业投资者公开 辰 G1 交易 者公开 募期一次发行公司债券所发行还本

（第一期）北京北辰实业每年付上海面向合股份有限公司息一

19北证券格投资私

2019年非公开 151419.SH 2019/4/12 2019/4/16 2024/4/16 3.74 3.55 次，到 否

辰 F1 交易 者非公 募发行公司债券期一次所开发行

（第一期）还本报告期内债券付息兑付情况

√适用□不适用债券名称付息兑付情况的说明

19北辰 F1 2023年 4月 17日，公司按时足额完成“19北辰 F1”当期利息兑付

20北辰012023年1月16日，公司按时足额完成“20北辰01”本金和当期利息兑付

21北辰 G1 2023年 7月 26日，公司按时足额完成“21北辰 G1”当期利息兑付

21北辰 G2 2023年 12月 29日，公司按时足额完成“21北辰 G2”当期利息兑付

22北辰 G1 2023年 4月 28日，公司按时足额完成“22北辰 G1”当期利息兑付

55/1622023年年度报告

2.发行人或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况

□适用√不适用

3.为债券发行及存续期业务提供服务的中介机构

中介机构名称办公地址签字会计师姓名联系人联系电话北京市西城区金融大街7号英蓝

瑞银证券有限责任公司-范围010-58328888

国际金融中心12层、15层华泰联合证券有限责任北京市西城区丰盛胡同28号太

-于蔚然010-57615900

公司 平洋保险大厦 A 座 3 层湖北省武汉市武昌区中北路217

天风证券股份有限公司-刘贻培027-87618889号天风大厦2号楼21层普华永道中天会计师事北京市朝阳区东三环中路7号财

彭啸风、张美丽张美丽010-65332614务所（特殊普通合伙） 富中心写字楼 A 座 26 楼北京市朝阳区东大桥路9号侨福

北京大成律师事务所-李一凡010-58137001芳草地大厦7层上海新世纪资信评估投上海市黄浦区汉口路398号华盛

-吴晓丽021-63501349资服务有限公司大厦14层

4.报告期末募集资金使用情况

√适用□不适用

单位:亿元币种:人民币是否与募集募集资金专募集资金违说明书承诺募集资金项账户运作规使用的整

债券名称已使用金额未使用金额的用途、使总金额情况改情况用计划及其（如有）（如有）他约定一致

23北辰 F1 6.00 6.00 - - - 是

22北辰 G1 8.25 8.25 - - - 是

21北辰 G2 13.39 13.39 - - - 是

21北辰 G1 3.19 3.19 - - - 是

19北辰 F1 12.00 12.00 - - - 是

其他说明

√适用□不适用

“19北辰 F1”募集资金总额为人民币 12.00 亿元，募集资金扣除发行费用后，用于偿还投资者回售的公司债券本金及2019年应付利息，其中11.40亿元用于偿还“16北辰01”回售债券本金，剩余资金用于偿还“16北辰 01”债券 2019年应付利息。“19北辰 F1”的募集资金已按时划入公司指定银行账户，并且募集资金的使用与募集说明书中承诺用途、使用计划及其他约定一致。截至报告期末，上述募集资金已使用完毕。

“20北辰01”募集资金总额为人民币6.00亿元，募集资金扣除发行费用后，用于偿还“14北辰01”到期公司债券本金。“20北辰01”的募集资金已按时划入公司指定银行账户，并且募集资金的使用与募集说明书中承诺用途、使用计划及其他约定一致。截至报告期末，上述募集资金已使用完毕。

“21北辰 G1”募集资金总额为人民币 3.19亿元，募集资金扣除发行费用后，用于偿还“16北辰 01”到期公司债券本息。“21北辰 G1”的募集资金已按时划入公司指定银行账户，并且募集资金的使用与募集说明书中承诺用途、使用计划及其他约定一致。截至报告期末，上述募集资金已使用完毕。

“21北辰 G2”募集资金总额为人民币 13.39 亿元，募集资金用于偿还“14北辰 02”到期公司债券本息。“21北辰 G1”的募集资金已按时划入公司指定银行账户，并且募集资金的使用与募集说明书中承诺用途、使用计划及其他约定一致。截至报告期末，上述募集资金已使用完毕。

56/1622023年年度报告

“22北辰 G1”募集资金总额为人民币 8.25亿元，募集资金用于偿还投资者回售的“19北辰 F1”公司债券本金。“22 北辰 G1”募集资金已按时划入公司指定银行账户，并且募集资金的使用与募集说明书中承诺用途、使用计划及其他约定一致。截至报告期末，上述募集资金已使用完毕。

“23北辰 F1”募集资金总额为人民币 6亿元，募集资金用于偿还投资者回售的“20 北辰

01”公司债券本金的自有资金。“23 北辰 F1”募集资金已按时划入公司指定银行账户，并且募集资金的使用与募集说明书中承诺用途、使用计划及其他约定一致。截至报告期末，上述募集资金已使用完毕。

5.信用评级结果调整情况

□适用√不适用

6.担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行和变化情况及其影响

□适用√不适用

报告期内，公司债券均未采取债券增信措施，公司严格执行公司债券募集说明书中约定的偿债计划和其它偿债保障措施，相关计划和措施均未发生变化。

报告期内，公司对专项偿债账户的使用情况与募集说明书的相关承诺一致。

7.公司债券其他情况的说明

√适用□不适用

“19北辰 F1”为 5年期，附第 3年末发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权。公司于2022年3月10日决定下调票面利率，由原票面利率4.80%下调为3.55%。2022年4月18日回售资金兑付，“19北辰 F1”在上海证券交易所上市并交易的数量减少至 374000手，金额人民币3.74亿元。

“20北辰01”为3+2年期，附第3年末发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权。

第三年末投资者选择全部回售，本金和当期利息于2023年1月16日全额兑付完毕，“20北辰

01”于2023年2月2日从上海证券交易所摘牌。

“21北辰 G1”为 5年期，附第 3年末发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权。目前未到债券含权条款行权期，未发生行权。

“21北辰 G2”为 5年期，附第 3年末发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权。目前未到债券含权条款行权期，未发生行权。

“22北辰 G1”为 5年期，附第 3年末发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权。目前未到债券含权条款行权期，未发生行权。

“23北辰 F1”为 3年期，附第 2年末发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权。目前未到债券含权条款行权期，未发生行权。

(三)银行间债券市场非金融企业债务融资工具

√适用□不适用

1.非金融企业债务融资工具基本情况

单位：亿元币种：人民币投资者是否存适当性在终止债券余利率还本付交易交易债券名称简称代码发行日起息日到期日安排上市交额（%）息方式场所机制

（如易的风有）险每年付北京北辰实业

22北辰息一银行

股份有限公司机构投公开

实业 102200198.IB 2022/8/18 2022/8/22 2027/8/22 14.30 3.48 次，到 间市 否

2022年度第资者发行

MTN002 期一次 场二期中期票据还本

57/1622023年年度报告

每年付北京北辰实业

22北辰息一银行

股份有限公司机构投公开

实业 102280941.IB 2022/4/22 2022/4/25 2027/4/25 10.52 3.60 次，到 间市 否

2022年度第资者发行

MTN001 期一次 场一期中期票据还本每年付北京北辰实业

21北辰息一银行

股份有限公司机构投公开

实业 102103306.IB 2021/12/17 2021/12/21 2026/12/21 14.50 3.50 次，到 间市 否

2021年度第资者发行

MTN001 期一次 场一期中期票据还本报告期内债券付息兑付情况

√适用□不适用债券名称付息兑付情况的说明

22北辰实业 MTN002 公司按期足额完成该中期票据当期利息兑付

22北辰实业 MTN001 公司按期足额完成该中期票据当期利息兑付

21北辰实业 MTN001 公司按期足额完成该中期票据当期利息兑付

2.发行人或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况

□适用√不适用

3.为债券发行及存续期业务提供服务的中介机构

签字会计师中介机构名称办公地址联系人联系电话姓名北京市北京市朝阳区景辉街

中信建投证券股份有限公司16号院1号楼泰康集团大厦9-张旭腾010-56052165层中信建投北京市朝阳区朝阳门北大街

兴业银行股份有限公司-杨景坛010-89926629

20号兴业银行大厦15层

北京市西城区丰盛胡同28号

华泰证券股份有限公司-金佩臣010-57615900

太平洋保险大厦 A 座 3 层北京市西城区金融大街丙17

北京银行股份有限公司-张国霞010-66223400号北京银行大厦深圳市福田区深南大道7088

招商银行股份有限公司-张连明0755-89278572号招商银行大厦北京市朝阳区亮马桥路48号

中信证券股份有限公司-徐林010-60836978中信证券大厦北京市朝阳区东大桥路9号侨

北京大成律师事务所-李一凡010-58137001福芳草地7层普华永道中天会计师事务所北京市朝阳区东三环中路7号

彭啸风、张美丽张美丽010-65332614（特殊普通合伙） 财富中心写字楼 A 座 26 层北京市朝阳区建国门外大街2

联合资信评估股份有限公司-宋莹莹010-85679696号中国人保财险大厦17层

4.报告期末募集资金使用情况

√适用□不适用

单位:亿元币种:人民币是否与募集募集资金专募集资金违说明书承诺募集资金项账户运作规使用的整

债券名称已使用金额未使用金额的用途、使总金额情况改情况用计划及其（如有）（如有）他约定一致

22北辰实业

14.3014.30---是

MTN002

58/1622023年年度报告

22北辰实业

10.5210.52---是

MTN001

21北辰实业

14.5014.50---是

MTN001其他说明

√适用□不适用

经中国银行间市场交易商协会“中市协注[2021]MTN1032号”文核准，公司于 2021年 12月17日开始发行北京北辰实业股份有限公司2021年度第一期中期票据（“21北辰实业MTN001”），发行金额人民币 14.5亿元，发行利率为 3.5%，起息日为 2021年 12月 21日，期限为5年，附第3年末发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权，按年付息。报告期内，公司按时足额完成该中期票据当期利息的兑付。

经中国银行间市场交易商协会“中市协注[2022]MTN293 号”文核准，公司于 2022年 4月 22日开始发行北京北辰实业股份有限公司 2022年度第一期中期票据（“22 北辰实业 MTN001”），发行金额人民币10.52亿元，发行利率为3.6%，起息日为2022年4月25日，期限为5年，附

第3年末发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权，按年付息。报告期内该中期票据不涉及利息兑付。

经中国银行间市场交易商协会“中市协注[2022]MTN619 号”文核准，公司于 2022年 8月 18日开始发行北京北辰实业股份有限公司 2022年度第二期中期票据（“22 北辰实业 MTN002”），发行金额人民币14.3亿元，发行利率为3.48%，起息日为2022年8月22日，期限为5年，附

第3年末发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权，按年付息。报告期内该中期票据不涉及利息兑付。

5.信用评级结果调整情况

□适用√不适用

6.担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行和变化情况及其影响

□适用√不适用

报告期内，债券均未采取增信措施，公司严格执行募集说明书中约定的偿债计划和其它偿债保障措施，相关计划和措施均未发生变化。

报告期内，公司对专项偿债账户的使用情况与募集说明书的相关承诺一致。

7.非金融企业债务融资工具其他情况的说明

√适用□不适用

“21北辰实业 MTN001”为 5年期，附第 3年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权，目前尚未到行权期限。

“22北辰实业 MTN001”为 5年期，附第 3年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权，目前尚未到行权期限。

“22北辰实业 MTN002”为 5年期，附第 3年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权，目前尚未到行权期限。

(四)公司报告期内合并报表范围亏损超过上年末净资产10%

□适用√不适用

(五)报告期末除债券外的有息债务逾期情况

□适用√不适用

59/1622023年年度报告

(六)报告期内违反法律法规、公司章程、信息披露事务管理制度规定的情况以及债券募集说明书约定或承诺的情况对债券投资者权益的影响

□适用√不适用

(七)截至报告期末公司近2年的会计数据和财务指标

√适用□不适用

单位:元币种:人民币本期比上主要指标2023年2022年年同期增变动原因减（%）归属于上市公司股东的主要由于公司本期各

扣除非经常性损益的净-24645753-1644189577不适用业务板块盈利能力增利润加所致

流动比率2.181.7425.29主要由于公司本期流

速动比率0.630.4734.04动负债减少所致

减少3.90

资产负债率（%）72.3876.28个百分点主要由于公司本期利

EBITDA全部债务比 0.062 -0.002 不适用润总额增加所致主要由于公司本期利

利息保障倍数0.92-0.32不适用润总额增加所致主要由于公司本期经

现金利息保障倍数2.213.45-35.49营活动产生的现金流量净额减少所致主要由于公司本期利

EBITDA利息保障倍数 1.26 -0.03 不适用润总额增加所致

贷款偿还率（%）100100-

利息偿付率（%）100100-

二、可转换公司债券情况

□适用√不适用

60/1622023年年度报告

第十节财务报告

一、审计报告

√适用□不适用审计报告

普华永道中天审字(2024)第10039号

(第一页，共五页)

北京北辰实业股份有限公司全体股东：

一、审计意见

（一）我们审计的内容

我们审计了北京北辰实业股份有限公司(以下简称“北辰实业”)的财务报表，包括2023年12月31日的合并及公司资产负债表，2023年度的合并及公司利润表、合并及公司现金流量表、合并及公司股东权益变动表以及财务报表附注。

（二）我们的意见

我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了北辰实业2023年12月31日的合并及公司财务状况以及2023年度的合并及公司经营成果和现金流量。

二、形成审计意见的基础我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。

按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于北辰实业，并履行了职业道德方面的其他责任。

三、关键审计事项

关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。

61/1622023年年度报告

普华永道中天审字(2024)第10039号

(第二页，共五页)

三、关键审计事项（续）

我们在审计中识别出的关键审计事项为存货可变现净值的评估：

关键审计事项我们在审计中如何应对关键审计事项存货可变现净值的评估请参阅财务报表附注我们对管理层存货可变现净值的评估实施了以下

主要程序：

于2023年12月31日，存货的总金额为人民币31066146928元，约占集团总资产的我们了解了管理层与存货可变现净值的评估相关

55%。管理层对2023年12月31日的存货的内部控制和评估流程，并通过考虑估计不确定

的可变现净值进行了评估，存货的账面价值性的程度和其他固有风险因素的水平如复杂性、以成本及可变现净值中的较低者计量。主观性、变化和对管理层偏向的敏感性，评估了重大错报的固有风险。

管理层根据存货的预计售价减去至完工时预

计将要发生的成本、预计的销售费用以及相我们评估了以前期间对存货可变现净值的评估结

关税费后的金额确定存货的可变现净值。存果，以评价管理层作出估计流程的有效性。

货可变现净值的评估中预计销售价格、预计销售费用以及存货的预计完工成本涉及管理我们采用抽样的方法对与存货可变现净值的评估

层的判断和估计，其受当时市场状况影响并相关的关键控制点进行测试。

需考虑存货的特点状况予以调整。

我们取得了管理层确定存货可变现净值的计算

我们关注该事项，主要是考虑到存货的金额表，并采用抽样的方法执行了以下审计程序：

重大，以及存货可变现净值中的确定涉及管理层的重大判断及估计。将预计销售价格与近期市场销售价格进行了比较，包括管理层在同一项目的市场销售价格或具有类似大小、用途及地点的可比物业的现行市场销售价格。

将预计销售费用占预计销售价格的比例，与同类型已竣工项目的实际平均销售费用占销售收入的比例进行了比较。

根据相关的税收规定，通过重新计算的方法对管理层采用的与存货销售相关的税费的合理性进行了评估。

将存货至完工时预计将要发生的成本与

管理层所批准的预算进行了核对，并与管理层同类型已竣工项目的实际成本进行了比较。

基于上述工作结果，我们发现相关证据能够支持管理层关于存货可变现净值的判断及估计。

62/1622023年年度报告

普华永道中天审字(2024)第10039号

(第三页，共五页)

四、其他信息北辰实业管理层对其他信息负责。其他信息包括北辰实业2023年年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。

我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。

结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。基于我们已经执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。

五、管理层和审计委员会对财务报表的责任

北辰实业管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。

在编制财务报表时，管理层负责评估北辰实业的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项(如适用)，并运用持续经营假设，除非管理层计划清算北辰实业、终止运营或别无其他现实的选择。

审计委员会负责监督北辰实业的财务报告过程。

63/1622023年年度报告

普华永道中天审字(2024)第10039号

(第四页，共五页)

六、注册会计师对财务报表审计的责任

我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。

在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执行以下工作：

(一)识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险；设计和实施审计程序以应

对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。

(二)了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。

(三)评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。

(四)对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对北辰实业持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致北辰实业不能持续经营。

(五)评价财务报表的总体列报(包括披露)、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。

(六)就北辰实业中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。

我们与审计委员会就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。

64/1622023年年度报告

普华永道中天审字(2024)第10039号

(第五页，共五页)

六、注册会计师对财务报表审计的责任（续）

我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向审计委员会提供声明，并与审计委员会沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施(如适用)。

从与审计委员会沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。

普华永道中天注册会计师

会计师事务所(特殊普通合伙)———————————

彭啸风(项目合伙人)

中国*上海市

2024年3月21日注册会计师

———————————张美丽

65/1622023年年度报告

二、财务报表合并资产负债表

2023年12月31日

编制单位:北京北辰实业股份有限公司

单位:元币种:人民币项目附注2023年12月31日2022年12月31日

流动资产：

货币资金94373357139643196011结算备付金拆出资金交易性金融资产衍生金融资产应收票据应收账款195199081223707016应收款项融资预付款项99547253143194885应收保费应收分保账款应收分保合同准备金其他应收款10440788421709545948

其中：应收利息应收股利买入返售金融资产存货3106614692839603146320合同资产持有待售资产一年内到期的非流动资产154522117848064142其他流动资产16810127422280084727流动资产合计4367784267654450939049

非流动资产：

发放贷款和垫款债权投资其他债权投资长期应收款395302152165474625长期股权投资326719815357764691其他权益工具投资其他非流动金融资产投资性房地产77968202017982335316固定资产27656230802896817793在建工程29937801222025生产性生物资产油气资产使用权资产3578043740065673无形资产3801566025259027开发支出商誉长期待摊费用1725504924753149递延所得税资产11606974801309346599

66/1622023年年度报告

其他非流动资产809426826242603非流动资产合计1254730192212829281501资产总计5622514459867280220550

流动负债：

短期借款向中央银行借款拆入资金交易性金融负债衍生金融负债应付票据应付账款57687818606681320938预收款项164170792200216551合同负债208913997710609330350卖出回购金融资产款吸收存款及同业存放代理买卖证券款代理承销证券款应付职工薪酬78826077105345304应交税费17487452911907738642其他应付款19173732262765181776

其中：应付利息应付股利1162190276162190应付手续费及佣金应付分保账款持有待售负债一年内到期的非流动负债82911916819087521665其他流动负债56964165502流动负债合计2005828586831356820728

非流动负债：

保险合同准备金长期借款1108428982010694968573应付债券39005670606773196518

其中：优先股永续债租赁负债422768010503187长期应付款55125430002369407571长期应付职工薪酬10060433496332109预计负债递延收益3477777719287354递延所得税负债其他非流动负债非流动负债合计2063700967119963695312负债合计4069529553951320516040

所有者权益（或股东权益）：

实收资本（或股本）33670200003367020000其他权益工具

其中：优先股永续债

67/1622023年年度报告

资本公积37146988883714698888

减：库存股其他综合收益496950614156506专项储备盈余公积11131343861071254548一般风险准备未分配利润46457605404619576099归属于母公司所有者权益（或

1284558332012786706041股东权益）合计少数股东权益26842657393172998469

所有者权益（或股东权益）

1552984905915959704510

合计负债和所有者权益（或股

5622514459867280220550东权益）总计

公司负责人：李伟东主管会计工作负责人：胡浩会计机构负责人：杜艳

68/1622023年年度报告

母公司资产负债表

2023年12月31日

编制单位:北京北辰实业股份有限公司

单位:元币种:人民币项目附注2023年12月31日2022年12月31日

流动资产：

货币资金72823459155429876000交易性金融资产衍生金融资产应收票据应收账款81038929133094978应收款项融资预付款项2087129223852647其他应收款3214337754419169

其中：应收利息应收股利存货160691117422871268合同资产持有待售资产一年内到期的非流动资产145213219437716602460其他流动资产3373257533553450流动资产合计2213214514813814269972

非流动资产：

债权投资其他债权投资长期应收款863762241415061221771长期股权投资83142300398313230039其他权益工具投资其他非流动金融资产投资性房地产45043310754559368498固定资产11478724341204801624在建工程2339654530944生产性生物资产油气资产使用权资产2520000419748854无形资产28716054515095开发支出商誉长期待摊费用递延所得税资产330770260301258044其他非流动资产非流动资产合计2296523748529464674869资产总计4509738263343278944841

流动负债：

短期借款交易性金融负债衍生金融负债

69/1622023年年度报告

应付票据应付账款585925379628775513预收款项151425660192670012合同负债122841188205783517应付职工薪酬5662330490696207应交税费502853939645671686其他应付款80425599258714493107

其中：应付利息应付股利持有待售负债一年内到期的非流动负债49582427693921852880其他流动负债流动负债合计1442047216414399942922

非流动负债：

长期借款1062028982010694968573应付债券39005670606773196518

其中：优先股永续债租赁负债24087691276038长期应付款54147100001100000000长期应付职工薪酬10060433496332109预计负债递延收益3477777719287354递延所得税负债其他非流动负债非流动负债合计2007335776018685060592负债合计3449382992433085003514

所有者权益（或股东权益）：

实收资本（或股本）33670200003367020000其他权益工具

其中：优先股永续债资本公积36580250393658025039

减：库存股其他综合收益496950614156506专项储备盈余公积11131343861071254548未分配利润24604037782083485234

所有者权益（或股东权益）

1060355270910193941327

合计负债和所有者权益（或股

4509738263343278944841东权益）总计

公司负责人：李伟东主管会计工作负责人：胡浩会计机构负责人：杜艳

70/1622023年年度报告

合并利润表

2023年1—12月

编制单位:北京北辰实业股份有限公司

单位:元币种:人民币项目附注2023年度2022年度

一、营业总收入1575147810712988939722

其中：营业收入1575147810712988939722利息收入已赚保费手续费及佣金收入

二、营业总成本1459878459713275081770

其中：营业成本1143874022110319764616利息支出手续费及佣金支出退保金赔付支出净额提取保险责任准备金净额保单红利支出分保费用税金及附加980032310799506688销售费用429459148486486162管理费用917391793884696645研发费用财务费用833161125784627659

其中：利息费用907631544903850661利息收入80272936127660709

加：其他收益2674490917691055

投资收益（损失以“－”号填列）8697696115953439

其中：对联营企业和合营企业的投

8150275-59033240

资收益以摊余成本计量的金融资产终止确认收益

汇兑收益（损失以“－”号填列）净敞口套期收益（损失以“-”号填列）公允价值变动收益（损失以“－”号填列）信用减值损失（损失以“-”号填-260213344-158916986

列）资产减值损失（损失以“-”号填-637210915-1042961135

列）资产处置收益（损失以“－”号填

211163-32200

列）

三、营业利润（亏损以“－”号填列）369202284-1454407875

加：营业外收入4742741722850674

减：营业外支出179028476750024四、利润总额（亏损总额以“－”号填

398726854-1438307225

列）

71/1622023年年度报告

减：所得税费用462159483214536327

五、净利润（净亏损以“－”号填列）-63432629-1652843552

（一）按经营持续性分类1.持续经营净利润（净亏损以“－”-63432629-1652843552号填列）2.终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）

（二）按所有权归属分类1.归属于母公司股东的净利润（净亏

68064279-1575516219损以“-”号填列）2.少数股东损益（净亏损以“-”号填-131496908-77327333

列）

六、其他综合收益的税后净额-91870005838000

（一）归属母公司所有者的其他综合收

-91870005838000益的税后净额

1．不能重分类进损益的其他综合收益-91870005838000

（1）重新计量设定受益计划变动额-91870005838000

（2）权益法下不能转损益的其他综合收益

（3）其他权益工具投资公允价值变动

（4）企业自身信用风险公允价值变动

2．将重分类进损益的其他综合收益

（1）权益法下可转损益的其他综合收益

（2）其他债权投资公允价值变动

（3）金融资产重分类计入其他综合收益的金额

（4）其他债权投资信用减值准备

（5）现金流量套期储备

（6）外币财务报表折算差额

（7）其他

（二）归属于少数股东的其他综合收益的税后净额

七、综合收益总额-72619629-1647005552

（一）归属于母公司所有者的综合收益

58877279-1569678219

总额

（二）归属于少数股东的综合收益总额-131496908-77327333

八、每股收益：

（一）基本每股收益(元/股)0.02-0.48

（二）稀释每股收益(元/股)0.02-0.48

公司负责人：李伟东主管会计工作负责人：胡浩会计机构负责人：杜艳

72/1622023年年度报告

母公司利润表

2023年1—12月

编制单位:北京北辰实业股份有限公司

单位:元币种:人民币项目附注2023年度2022年度

一、营业收入23428560701670341485

减：营业成本1077372747932685664税金及附加138115316181893629销售费用9213325080053218管理费用623302693593472244研发费用

财务费用-36571957-63047132

其中：利息费用1061687107-利息收入110352782367748380

加：其他收益118141693868790

投资收益（损失以“－”号填列）296692293266297816

其中：对联营企业和合营企业的投

-185963-32760435资收益以摊余成本计量的金融资产终止确认收益净敞口套期收益（损失以“-”号填列）公允价值变动收益（损失以“－”号填列）信用减值损失（损失以“-”号填-246350697-153157685

列）资产减值损失（损失以“-”号填--30000000

列）资产处置收益（损失以“－”号填

207571-

列）

二、营业利润（亏损以“－”号填列）51086735732292783

加：营业外收入365153878523486

减：营业外支出26323731276018三、利润总额（亏损总额以“－”号填

54475037139540251

列）

减：所得税费用12595198919187669

四、净利润（净亏损以“－”号填列）41879838220352582

（一）持续经营净利润（净亏损以

41879838220352582“－”号填列）

（二）终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）

五、其他综合收益的税后净额-91870005838000

（一）不能重分类进损益的其他综合收

-91870005838000益

1.重新计量设定受益计划变动额-91870005838000

2.权益法下不能转损益的其他综合收

益

3.其他权益工具投资公允价值变动

73/1622023年年度报告

4.企业自身信用风险公允价值变动

（二）将重分类进损益的其他综合收益

1.权益法下可转损益的其他综合收益

2.其他债权投资公允价值变动

3.金融资产重分类计入其他综合收益

的金额

4.其他债权投资信用减值准备

5.现金流量套期储备

6.外币财务报表折算差额

7.其他

六、综合收益总额40961138226190582

七、每股收益：

（一）基本每股收益(元/股)

（二）稀释每股收益(元/股)

公司负责人：李伟东主管会计工作负责人：胡浩会计机构负责人：杜艳

74/1622023年年度报告

合并现金流量表

2023年1—12月

编制单位:北京北辰实业股份有限公司

单位：元币种：人民币项目附注2023年度2022年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金834014474512204977719客户存款和同业存放款项净增加额向中央银行借款净增加额向其他金融机构拆入资金净增加额收到原保险合同保费取得的现金收到再保业务现金净额保户储金及投资款净增加额

收取利息、手续费及佣金的现金拆入资金净增加额回购业务资金净增加额代理买卖证券收到的现金净额收到的税费返还171759889363572564收到其他与经营活动有关的现金601247349893055823经营活动现金流入小计911315198313461606106

购买商品、接受劳务支付的现金45942775476149157542客户贷款及垫款净增加额存放中央银行和同业款项净增加额支付原保险合同赔付款项的现金拆出资金净增加额

支付利息、手续费及佣金的现金支付保单红利的现金支付给职工及为职工支付的现金13230213561242551117支付的各项税费16112267261863062144支付其他与经营活动有关的现金197231713203284317经营活动现金流出小计77257573429458055120经营活动产生的现金流量净额13873946414003550986

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金154350000782207718取得投资收益收到的现金9787950868784651

处置固定资产、无形资产和其他长

15859332525790

期资产收回的现金净额处置子公司及其他营业单位收到的

989111417500000

现金净额收到其他与投资活动有关的现金投资活动现金流入小计263706555871018159

购建固定资产、无形资产和其他长

205092851249309930

期资产支付的现金投资支付的现金3570388646860497质押贷款净增加额取得子公司及其他营业单位支付的现金净额

支付其他与投资活动有关的现金-200823840

75/1622023年年度报告

投资活动现金流出小计2086632391096994267

投资活动产生的现金流量净额55043316-225976108

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金-980000

其中：子公司吸收少数股东投资收

-980000到的现金取得借款收到的现金53474215412424286258发行债券收到的现金5988000003299207600收到其他与筹资活动有关的现金29042048202286330000筹资活动现金流入小计88504263618010803858偿还债务支付的现金730374692310626151213

分配股利、利润或偿付利息支付的

13458765451811373111

现金

其中：子公司支付给少数股东的股

-20000000

利、利润支付其他与筹资活动有关的现金15259099083923655590筹资活动现金流出小计1017553337616361179914

筹资活动产生的现金流量净额-1325107015-8350376056

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响

五、现金及现金等价物净增加额117330942-4572801178

加：期初现金及现金等价物余额838815060812960951786

六、期末现金及现金等价物余额85054815508388150608

公司负责人：李伟东主管会计工作负责人：胡浩会计机构负责人：杜艳

76/1622023年年度报告

母公司现金流量表

2023年1—12月

编制单位:北京北辰实业股份有限公司

单位:元币种:人民币项目附注2023年度2022年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金24447738941475627735收到的税费返还1175849014950932收到其他与经营活动有关的现金157916288193426206经营活动现金流入小计26144486721684004873

购买商品、接受劳务支付的现金670041492491427255支付给职工及为职工支付的现金753125005693863937支付的各项税费610596750345473187支付其他与经营活动有关的现金18554225435212761经营活动现金流出小计22193055011565977140经营活动产生的现金流量净额395143171118027733

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金1154988302011604695018取得投资收益收到的现金6051627681320881828

处置固定资产、无形资产和其他长

14225681833245

期资产收回的现金净额处置子公司及其他营业单位收到的现金净额收到其他与投资活动有关的现金投资活动现金流入小计1215646835612927410091

购建固定资产、无形资产和其他长

10384427533911593

期资产支付的现金投资支付的现金1199772977411468610521取得子公司及其他营业单位支付的现金净额

支付其他与投资活动有关的现金-200823840投资活动现金流出小计1210157404911703345954投资活动产生的现金流量净额548943071224064137

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金取得借款收到的现金20131415412424286258发行债券收到的现金5988000003299207600收到其他与筹资活动有关的现金55692200002114700000筹资活动现金流入小计81811615417838193858偿还债务支付的现金43917469236306151213

分配股利、利润或偿付利息支付的

10385157531323189411

现金支付其他与筹资活动有关的现金13440522213669585127筹资活动现金流出小计677431489711298925751

筹资活动产生的现金流量净额1406846644-3460731893

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响

五、现金及现金等价物净增加额1856884122-2118640023

77/1622023年年度报告

加：期初现金及现金等价物余额54128130497531453072

六、期末现金及现金等价物余额72696971715412813049

公司负责人：李伟东主管会计工作负责人：胡浩会计机构负责人：杜艳

78/1622023年年度报告

合并所有者权益变动表

2023年1—12月

编制单位:北京北辰实业股份有限公司

单位:元币种:人民币

2023年度

归属于母公司所有者权益其他权益工具一项目专般

减：少数股东权益所有者权益合计项风其

实收资本(或股本)优其资本公积库存其他综合收益盈余公积未分配利润小计他先永续债储险他股股备准备

一、上年年末余额33670200003714698888141565061071254548461957609912786706041317299846915959704510

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本年期初余额33670200003714698888141565061071254548461957609912786706041317299846915959704510

三、本期增减变动

金额（减少以-9187000418798382618444158877279-488732730-429855451“－”号填列）

（一）综合收益总

-91870006806427958877279-131496908-72619629额

（二）所有者投入

-345000000-345000000和减少资本

1．所有者投入的普

通股

2．其他权益工具持

有者投入资本

3．股份支付计入所

有者权益的金额

4．其他-345000000-345000000

（三）利润分配41879838-41879838-12235822-12235822

1．提取盈余公积41879838-41879838

2．提取一般风险准

备3．对所有者（或股-12235822-12235822

东）的分配

79/1622023年年度报告

4．其他

（四）所有者权益内部结转

1．资本公积转增资本（或股本）

2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥补亏

损

4．设定受益计划变

动额结转留存收益

5．其他综合收益结

转留存收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

四、本期期末余额3367020000371469888849695061113134386464576054012845583320268426573915529849059

80/1622023年年度报告

2022年度

归属于母公司所有者权益其他权益工具一项目专般

减：少数股东权益所有者权益合计项风其

实收资本(或股本)优资本公积库存其他综合收益盈余公积未分配利润小计其先永续债储险他他股股备准备

一、上年年末余额33670200001018241096375254256083185061069219290624202388715457365339385200548019309370819

加：会计政策变更前期差错更正同一控制下企

3746280814132793515956011084464262440243

业合并其他

二、本年期初余额33670200001018241096379000536883185061069219290625615668015508960940386285012219371811062

三、本期增减变动

金额（减少以-1018241096-7530648058380002035258-1636580581-2722254899-689851653-3412106552“－”号填列）

（一）综合收益总

253589045838000-1600875123-1569678219-77327333-1647005552

额

（二）所有者投入

-991600000-75306480-1066906480-43624320-1110530800和减少资本

1．所有者投入的普

通股

2．其他权益工具持

-991600000-8400000-1000000000-1000000000有者投入资本

3．股份支付计入所

有者权益的金额

4．其他-66906480-66906480-43624320-110530800

（三）利润分配-520000002035258-35705458-85670200-568900000-654570200

1．提取盈余公积2035258-2035258

2．提取一般风险准

备3．对所有者（或股-52000000-33670200-85670200-568900000-654570200

东）的分配

4．其他

（四）所有者权益内部结转

81/1622023年年度报告

1．资本公积转增资本（或股本）

2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥补亏

损

4．设定受益计划变

动额结转留存收益

5．其他综合收益结

转留存收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

四、本期期末余额3367020000-3714698888141565061071254548461957609912786706041317299846915959704510

公司负责人：李伟东主管会计工作负责人：胡浩会计机构负责人：杜艳

82/1622023年年度报告

母公司所有者权益变动表

2023年1—12月

编制单位:北京北辰实业股份有限公司

单位:元币种:人民币

2023年度

项目实收资本(或其他权益工具减：库专项资本公积其他综合收益盈余公积未分配利润所有者权益合计

股本)优先股永续债其他存股储备

一、上年年末余额33670200003658025039141565061071254548208348523410193941327

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本年期初余额33670200003658025039141565061071254548208348523410193941327三、本期增减变动金额（减-918700041879838376918544409611382少以“－”号填列）

（一）综合收益总额-9187000418798382409611382

（二）所有者投入和减少资本

1．所有者投入的普通股

2．其他权益工具持有者投

入资本

3．股份支付计入所有者权

益的金额

4．其他

（三）利润分配41879838-41879838-

1．提取盈余公积41879838-41879838-

2．对所有者（或股东）的

分配

3．其他

（四）所有者权益内部结转1．资本公积转增资本（或股本）2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥补亏损

83/1622023年年度报告

4．设定受益计划变动额结

转留存收益

5．其他综合收益结转留存

收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

四、本期期末余额3367020000365802503949695061113134386246040377810603552709

84/1622023年年度报告

2022年度

项目实收资本(或其他权益工具减：库专项资本公积其他综合收益盈余公积未分配利润所有者权益合计

股本)优先股永续债其他存股储备

一、上年年末余额33670200001018241096366770135383185061069219290212419701411254697259

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本年期初余额33670200001018241096366770135383185061069219290212419701411254697259

三、本期增减变动金额

-1018241096-967631458380002035258-40711780-1060755932（减少以“－”号填列）

（一）综合收益总额253589045838000-500632226190582

（二）所有者投入和减少

-991600000-9676314-1001276314资本

1．所有者投入的普通股

2．其他权益工具持有者

-991600000-8400000-1000000000投入资本

3．股份支付计入所有者

权益的金额

4．其他-1276314-1276314

（三）利润分配-520000002035258-35705458-85670200

1．提取盈余公积2035258-2035258-

2．对所有者（或股东）

-52000000-33670200-85670200的分配

3．其他

（四）所有者权益内部结转

1．资本公积转增资本（或股本）

2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥补亏损

4．设定受益计划变动额

结转留存收益

85/1622023年年度报告

5．其他综合收益结转留

存收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

四、本期期末余额3367020000-3658025039141565061071254548208348523410193941327

公司负责人：李伟东主管会计工作负责人：胡浩会计机构负责人：杜艳

86/1622023年年度报告

三、公司基本情况

1.公司概况

√适用□不适用

北京北辰实业股份有限公司(以下称“本公司”)是由北京北辰实业集团有限责任公司(以下

称“北辰集团”)独家发起设立的股份有限公司，本公司于1997年4月2日正式成立，注册地为中华人民共和国北京市，总部地址位于中华人民共和国北京市。北辰集团为本公司的母公司和最终母公司。本公司于2006年10月16日在上海证券交易所挂牌上市交易。于2023年12月31日，本公司的总股本为3367020000元，每股面值1元。

本公司由原中华人民共和国对外贸易经济合作部批准，于1998年10月9日在国家工商行政管理部门注册为中外合资股份有限公司。

本公司及子公司(以下合称“本集团”)实际从事的主要从事业务为房地产开发、物业出租、酒店及物业管理等。

本年度纳入合并范围的主要子公司详见附注，本年度新纳入合并范围的子公司主要为北辰悦物业。

本财务报表由本公司董事会于2024年3月21日批准报出。

四、财务报表的编制基础

1.编制基础

本财务报表按照财政部于2006年2月15日及以后期间颁布的《企业会计准则—基本准则》、各项具体会计准则及相关规定(以下合称“企业会计准则”)、以及中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第15号—财务报告的一般规定》的披露规定编制。

本公司财务报表以持续经营为编制基础。

2.持续经营

√适用□不适用本公司不存在导致对报告期末起12个月内的持续经营假设重大疑虑的事项或情况。

五、重要会计政策及会计估计

具体会计政策和会计估计提示：

√适用□不适用

本集团根据生产经营特点确定具体会计政策和会计估计，主要体现在应收款项的预期信用损失的计量、存货的计价方法及跌价准备、投资性房地产的计量模式、固定资产折旧、收入的确认和计量等。

1.遵循企业会计准则的声明

本公司2023年度财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司2023年12月31日的合并及公司财务状况以及2023年度的合并及公司经营成果和现金流量等有关信息。

2.会计期间

本公司会计年度自公历1月1日起至12月31日止。

3.记账本位币

本公司的记账本位币为人民币。

4.重要性标准确定方法和选择依据

√适用□不适用

87/1622023年年度报告

项目重要性标准

重要的合营企业或联单个合营企业或联营企业长期股权投资期末账面价值占集团净资产3%

营企业以上或长期股权投资权益法下投资收益占当期合并税前利润5%以上

期末单个子公司少数股东权益占本集团合并股东权益的比例超过3%或重要的非全资子公司期末单个子公司少数股东权益占本集团合并少数股东权益的比例超过

15%

5.同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法

√适用□不适用

(a)同一控制下的企业合并本集团支付的合并对价及取得的净资产均按账面价值计量。如被合并方是最终控制方以前年

度从第三方收购来的，则以被合并方的资产、负债(包括最终控制方收购被合并方而形成的商誉)在最终控制方合并财务报表中的账面价值为基础。本集团取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值的差额，调整资本公积(股本溢价)；资本公积(股本溢价)不足以冲减的，调整留存收益。为进行企业合并发生的直接相关费用于发生时计入当期损益。为企业合并而发行权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。

(b)非同一控制下的企业合并本集团发生的合并成本及在合并中取得的可辨认净资产按购买日的公允价值计量。合并成本大于合并中取得的被购买方于购买日可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。为进行企业合并发生的直接相关费用于发生时计入当期损益。为企业合并而发行权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。

6.控制的判断标准和合并财务报表的编制方法

√适用□不适用

合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定，包括本公司及本公司控制的子公司。控制，是指本集团拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。在判断本集团是否拥有对被投资方的权力时，本集团仅考虑与被投资方相关的实质性权利(包括本集团自身所享有的及其他方所享有的实质性权利)。

从取得子公司的实际控制权之日起，本集团开始将其纳入合并范围；从丧失实际控制权之日起停止纳入合并范围。对于同一控制下企业合并取得的子公司，自其与本公司同受最终控制方控制之日起纳入本公司合并范围，并将其在合并日前实现的净利润在合并利润表中单列项目反映。

在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，按照本公司的会计政策和会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。对于非同一控制下企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进行调整。

集团内所有重大往来余额、交易及未实现利润在合并财务报表编制时予以抵销。子公司的股东权益、当期净损益及综合收益中不归属于本公司所拥有的部分分别作为少数股东权益、少数股

东损益及归属于少数股东的综合收益总额在合并财务报表中股东权益、净利润及综合收益总额项下单独列示。子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有的份额的，其余额冲减少数股东权益。本公司向子公司出售资产所发生的未实现内部交易损益，全额抵销归属于母公司股东的净利润；子公司向本公司出售资产所发生的未实现内部交易损益，按本公司对该子公司的分配比例在归属于母公司股东的净利润和少数股东损益之间分配抵销。子公司之间出售资产所发生的未实现内部交易损益，按照母公司对出售方子公司的分配比例在归属于母公司股东的净利润和少数股东损益之间分配抵销。

如果以本集团为会计主体与以本公司或子公司为会计主体对同一交易的认定不同时，从本集团的角度对该交易予以调整。

88/1622023年年度报告

7.现金及现金等价物的确定标准

现金是指库存现金，可随时用于支付的存款。

现金等价物是指企业持有的期限短（一般指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转

换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。

8.外币业务和外币报表折算

√适用□不适用外币交易按交易发生日的即期汇率将外币金额折算为人民币入账。

于资产负债表日，外币货币性项目采用资产负债表日的即期汇率折算为人民币。为购建符合借款费用资本化条件的资产而借入的外币专门借款产生的汇兑差额在资本化期间内予以资本化；

其他汇兑差额直接计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项目，于资产负债表日采用交易发生日的即期汇率折算。汇率变动对现金的影响额在现金流量表中单独列示。

9.金融工具

√适用□不适用

金融工具，是指形成一方的金融资产并形成其他方的金融负债或权益工具的合同。当本集团成为金融工具合同的一方时，确认相关的金融资产、金融负债或权益工具。

(a)金融资产

(i)分类和计量

本集团根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资产划分为：

(1)以摊余成本计量的金融资产；(2)以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产；(3)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产，相关交易费用计入初始确认金额。因销售产品或提供劳务而产生的、未包含或不考虑重大融资成分的应收账款，本集团按照预期有权收取的对价金额作为初始确认金额。

债务工具

本集团持有的债务工具是指从发行方角度分析符合金融负债定义的工具，仅包括以摊余成本计量的债务工具。

本集团管理此类金融资产的业务模式为以收取合同现金流量为目标，且此类金融资产的合同现金流量特征与基本借贷安排相一致，即在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。本集团对于此类金融资产按照实际利率法确认利息收入。此类金融资产主要包括货币资金、应收账款、其他应收款和长期应收款等。本集团将自资产负债表日起一年内(含一年)到期的长期应收款，列示为一年内到期的非流动资产。

(ii)减值

本集团对于以摊余成本计量的金融资产、应收租赁款和财务担保合同，以预期信用损失为基础确认损失准备。

本集团考虑在资产负债表日无须付出不必要的额外成本和努力即可获得的有关过去事项、当

前状况以及对未来经济状况的预测等合理且有依据的信息，以发生违约的风险为权重，计算合同应收的现金流量与预期能收到的现金流量之间差额的现值的概率加权金额，确认预期信用损失。

对于因销售商品、提供劳务等日常经营活动形成的应收账款，无论是否存在重大融资成分，本集团均按照整个存续期的预期信用损失计量损失准备。对于应收租赁款，本集团亦选择按照整个存续期的预期信用损失计量损失准备。

除上述应收账款和应收租赁款外，于每个资产负债表日，本集团对处于不同阶段的金融工具的预期信用损失分别进行计量。金融工具自初始确认后信用风险未显著增加的，处于第一阶段，本集团按照未来12个月内的预期信用损失计量损失准备；金融工具自初始确认后信用风险已显

著增加但尚未发生信用减值的，处于第二阶段，本集团按照该工具整个存续期的预期信用损失计

89/1622023年年度报告

量损失准备；金融工具自初始确认后已经发生信用减值的，处于第三阶段，本集团按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备。

对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，本集团假设其信用风险自初始确认后并未显著增加，认定为处于第一阶段的金融工具，按照未来12个月内的预期信用损失计量损失准备。

本集团对于处于第一阶段和第二阶段的金融工具，按照其未扣除减值准备的账面余额和实际利率计算利息收入。对于处于第三阶段的金融工具，按照其账面余额减已计提减值准备后的摊余成本和实际利率计算利息收入。

按照单项计算预期信用损失的各类金融资产，其信用风险特征与该类中的其他金融资产显著不同。当单项金融资产无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本集团依据信用风险特征将应收款项划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失，确定组合的依据和计提方法如下：

应收账款组合1应收购房款，以逾期日作为账龄的起算时点应收账款组合2应收物业费，以逾期日作为账龄的起算时点应收账款组合3应收酒店及餐饮服务款，以逾期日作为账龄的起算时点应收账款组合4应收会展服务款-国有企业，以逾期日作为账龄的起算时点应收账款组合5应收会展服务款-其他企业，以逾期日作为账龄的起算时点应收账款组合6应收租赁款，以逾期日作为账龄的起算时点其他应收款组合1应收押金、保证金及备用金其他应收款组合2应收关联公司款项其他应收款组合3应收少数股东款项其他应收款组合4应收代垫款项其他应收款组合5应收其他款项其他应收款组合6应收工程专项基金长期应收款组合1应收保证金长期应收款组合2应收关联公司款项

对于划分为组合的应收账款，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。

对于划分为组合的其他应收款、长期应收款，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和未来12个月内或整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。

本集团将计提或转回的损失准备计入当期损益。

(iii)终止确认

金融资产满足下列条件之一的，予以终止确认：(1)收取该金融资产现金流量的合同权利终止；

(2)该金融资产已转移，且本集团将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；(3)

该金融资产已转移，虽然本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但是放弃了对该金融资产控制。

以摊余成本计量的金融资产终止确认时，其账面价值与收到的对价的差额，计入当期损益。

(b)金融负债金融负债于初始确认时分类为以摊余成本计量的金融负债和以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。

本集团的金融负债主要为以摊余成本计量的金融负债，包括应付账款、其他应付款、借款及应付债券等。该类金融负债按其公允价值扣除交易费用后的金额进行初始计量，并采用实际利率法进行后续计量。期限在一年以下(含一年)的，列示为流动负债；期限在一年以上但自资产负债表日起一年内(含一年)到期的，列示为一年内到期的非流动负债；其余列示为非流动负债。

90/1622023年年度报告

当金融负债的现时义务全部或部分已经解除时，本集团终止确认该金融负债或义务已解除的部分。终止确认部分的账面价值与支付的对价之间的差额，计入当期损益。

(c)权益工具

权益工具，是指能证明拥有某一方在扣除所有负债后的资产中的剩余权益的合同。

本集团发行的永续债不包括交付现金或其他金融资产给其他方，或在潜在不利条件下与其他方交换金融资产或金融负债的合同义务，且不存在须用或可用本集团自身权益工具进行结算的安排，本集团将其分类为权益工具。

(d)金融工具的公允价值确定

存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活跃市场的金融工具，采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本集团采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一致的输入值，并尽可能优先使用相关可观察输入值。在相关可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，使用不可观察输入值。

10.存货

√适用□不适用

存货类别、发出计价方法、盘存制度、低值易耗品和包装物的摊销方法

√适用□不适用

(a)分类

存货包括开发成本、开发产品、库存材料、库存商品、低值易耗品及包装物等，按成本与可变现净值孰低计量。

(b)发出存货的计价方法

存货于取得时按成本入账。开发成本和开发产品的成本包括与房地产开发相关的土地成本、建筑成本、资本化的利息、其他直接和间接开发费用；开发成本于完工后按实际成本结转为开发产品；开发产品结转成本时按实际成本核算。

建筑成本中包含的公共配套设施成本指按政府有关部门批准的公共配套项目，如道路等所发生的支出，列入开发成本，按成本核算对象和成本项目进行明细核算；开发用土地所发生的支出亦列入开发成本核算。

库存材料和库存商品发出时的成本按加权平均法核算；低值易耗品和包装物在领用时采用一次转销法或者分次摊销法进行摊销。

(c)本集团的存货盘存制度采用永续盘存制。

(d)低值易耗品和包装物的摊销方法

周转材料包括低值易耗品和包装物等，低值易耗品采用一次转销法或者分次摊销法、包装物采用一次转销法进行摊销。

存货跌价准备的确认标准和计提方法

√适用□不适用

存货跌价准备按存货成本高于其可变现净值的差额计提。可变现净值按日常活动中，以存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的合同履约成本和销售费用以及相关税费后的金额确定。在同一地区生产和销售且具有相同或类似最终用途的存货，本集团合并计提存货跌价准备。其中，对于房地产开发产品，本集团根据历史销售折扣情况及预计未来销售情况等因素计提存货跌价准备。

11.长期股权投资

√适用□不适用

91/1622023年年度报告

长期股权投资包括：本公司对子公司的长期股权投资；本集团对合营企业和联营企业的长期股权投资。

子公司为本公司能够对其实施控制的被投资单位。合营企业为本集团通过单独主体达成，能够与其他方实施共同控制，且基于法律形式、合同条款及其他事实与情况仅对其净资产享有权利的合营安排。联营企业为本集团能够对其财务和经营决策具有重大影响的被投资单位。

对子公司的投资，在公司财务报表中按照成本法确定的金额列示，在编制合并财务报表时按权益法调整后进行合并；对合营企业和联营企业投资采用权益法核算。

(a)投资成本确定

同一控制下企业合并形成的长期股权投资，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为投资成本；非同一控制下企业合并形成的长期股权投资，按照合并成本作为长期股权投资的投资成本。

对于以企业合并以外的其他方式取得的长期股权投资，以支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本；以发行权益性证券取得的长期股权投资，以按发行权益性证券的公允价值确认为初始投资成本。

(b)后续计量及损益确认方法

采用成本法核算的长期股权投资，按照初始投资成本计量，被投资单位宣告分派的现金股利或利润，确认为投资收益计入当期损益。

采用权益法核算的长期股权投资，初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，以初始投资成本作为长期股权投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，并相应调增长期股权投资成本。

采用权益法核算的长期股权投资，本集团按应享有或应分担的被投资单位的净损益份额确认当期投资损益。确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限，但本集团负有承担额外损失义务且符合预计负债确认条件的，继续确认预计将承担的损失金额。被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入资本公积。被投资单位分派的利润或现金股利于宣告分派时按照本集团应分得的部分，相应减少长期股权投资的账面价值。

本集团与被投资单位之间未实现的内部交易损益按照持股比例计算归属于本集团的部分，予以抵销，在此基础上确认本公司财务报表的投资损益。在编制合并财务报表时，对于本集团向被投资单位投出或出售资产的顺流交易而产生的未实现内部交易损益中归属于本集团的部分，本集团在本公司财务报表抵销的基础上，对有关未实现的收入和成本或资产处置损益等中归属于本集团的部分予以抵销，并相应调整投资收益；对于被投资单位向本集团投出或出售资产的逆流交易而产生的未实现内部交易损益中归属于本集团的部分，本集团在本公司财务报表抵销的基础上，对有关资产账面价值中包含的未实现内部交易损益中归属于本集团的部分予以抵销，并相应调整长期股权投资的账面价值。本集团与被投资单位发生的内部交易损失，其中属于资产减值损失的部分，相应的未实现损失不予抵销。

(c)确定对被投资单位具有控制、共同控制、重大影响的依据

控制是指拥有对被投资单位的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。

共同控制是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过本集团及分享控制权的其他参与方一致同意后才能决策。

重大影响是指对被投资单位的财务和经营策略有参与决策的权力，但并不能够控制或与其他方一起共同控制这些政策的制定。

(d)长期股权投资减值

对子公司、合营企业、联营企业的长期股权投资，当其可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额。

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12.投资性房地产

(1).如果采用成本计量模式的：

投资性房地产包括已出租的土地使用权和以出租为目的的建筑物以及正在建造或开发过程中

将来用于出租的建筑物，以成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，在相关的经济利益很可能流入本集团且其成本能够可靠的计量时，计入投资性房地产成本；否则，于发生时计入当期损益。

本集团采用成本模式对所有投资性房地产进行后续计量，按其预计使用寿命及净残值率对建筑物和土地使用权计提折旧或摊销。投资性房地产的预计使用寿命、净残值率及年折旧(摊销)率列示如下：

预计使用寿命预计净残值率年折旧(摊销)率

房屋及建筑物20-70年5%至10%1.29%至4.75%

土地使用权40-70年-1.43%至2.50%

投资性房地产的用途改变为自用时，自改变之日起，将该投资性房地产转换为固定资产或无形资产。持有的开发产品及自用房地产的用途改变为赚取租金或资本增值时，自改变之日起，将存货、固定资产或无形资产转换为投资性房地产。发生转换时，以转换前的账面价值作为转换后的入账价值。

对投资性房地产的预计使用寿命、预计净残值和折旧(摊销)方法于每年年度终了进行复核并作适当调整。

当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。

当投资性房地产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额。

13.固定资产

(1).确认条件

√适用□不适用

固定资产包括房屋及建筑物、机器设备、运输工具以及其他设备等。

固定资产在与其有关的经济利益很可能流入本集团、且其成本能够可靠计量时予以确认。购置或新建的固定资产按取得时的成本进行初始计量。本公司在进行公司制改建时，国有股股东投入的固定资产，按国有资产管理部门确认的评估值作为入账价值。

与固定资产有关的后续支出，在相关的经济利益很可能流入本集团且其成本能够可靠计量时，计入固定资产成本；对于被替换的部分，终止确认其账面价值；所有其他后续支出于发生时计入当期损益。

(2).折旧方法

√适用□不适用

类别折旧方法折旧年限（年）残值率年折旧率

房屋及建筑物年限平均法20-70年5%至10%1.29%至4.75%

机器设备年限平均法5-15年5%至10%6%至19%

运输工具年限平均法5-10年5%至10%9%至19%

其他设备年限平均法5-10年5%至10%9%至19%固定资产折旧采用年限平均法并按其入账价值减去预计净残值后在预计使用寿命内计提。对计提了减值准备的固定资产，则在未来期间按扣除减值准备后的账面价值及依据尚可使用年限确定折旧额。

对固定资产的预计使用寿命、预计净残值和折旧方法于每年年度终了进行复核并作适当调整。

当固定资产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额。

当固定资产被处置、或者预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资产。

固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。

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14.在建工程

√适用□不适用

在建工程按实际发生的成本计量。实际成本包括建筑成本、安装成本、符合资本化条件的借款费用以及其他为使在建工程达到预定可使用状态所发生的必要支出。在建工程在达到预定可使用状态时，转入固定资产并自次月起开始计提折旧。当在建工程的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额。

15.借款费用

√适用□不适用本集团发生的可直接归属于需要经过相当长时间的购建或生产活动才能达到预定可使用状态

之固定资产、投资性房地产及房地产开发项目的购建的借款费用，在资产支出及借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用状态及可销售状态所必要的购建活动已经开始时，开始资本化并计入该资产的成本。当购建的固定资产、投资性房地产达到预定可使用状态，房地产开发项目达到可销售状态后停止资本化，其后发生的借款费用计入当期损益。如果资产的购建活动发生非正常中断，并且中断时间连续超过3个月，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建活动重新开始。

对于为购建符合资本化条件的固定资产、投资性房地产及房地产开发项目而借入的专门借款，以专门借款当期实际发生的利息费用减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定专门借款借款费用的资本化金额。

对于为购建符合资本化条件的固定资产、投资性房地产及房地产开发项目而占用的一般借款，按照累计资产支出超过专门借款部分的资本支出加权平均数乘以所占用一般借款的加权平均实际利率计算确定一般借款借款费用的资本化金额。实际利率为将借款在预期存续期间或适用的更短期间内的未来现金流量折现为该借款初始确认金额所使用的利率。

16.无形资产

(1).使用寿命及其确定依据、估计情况、摊销方法或复核程序

√适用□不适用

无形资产为自用的办公软件等，以成本计量。

(a)办公软件办公软件按照预计使用年限和合同规定的受益年限二者中较短者分期平均摊销。

(b)定期复核使用寿命和摊销方法对使用寿命有限的无形资产的预计使用寿命及摊销方法于每年年度终了进行复核并作适当调整。

(c)无形资产减值

当无形资产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额。

17.长期资产减值

√适用□不适用

固定资产、在建工程、使用权资产、使用寿命有限的无形资产、以成本模式计量的投资性房

地产及对子公司、合营企业、联营企业的长期股权投资等，于资产负债表日存在减值迹象的，进行减值测试。尚未达到可使用状态的无形资产，无论是否存在减值迹象，至少每年进行减值测试。

减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入资产减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。

上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。

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18.长期待摊费用

√适用□不适用

长期待摊费用包括使用权资产改良及其他已经发生但应由本期和以后各期负担的、分摊期限

在一年以上的各项费用，按预计受益期间分期平均摊销，并以实际支出减去累计摊销后的净额列示。

19.职工薪酬

职工薪酬是本集团为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式的报酬或补偿，包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利等。

(1).短期薪酬的会计处理方法

√适用□不适用

短期薪酬包括工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、工伤保险费、生育保险

费、住房公积金、工会和教育经费、短期带薪缺勤等。本集团在职工提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。其中，非货币性福利按照公允价值计量。

(2).离职后福利的会计处理方法

√适用□不适用本集团将离职后福利计划分类为设定提存计划和设定受益计划。设定提存计划是本集团向独立的基金缴存固定费用后，不再承担进一步支付义务的离职后福利计划；设定受益计划是除设定提存计划以外的离职后福利计划。于报告期内，本集团的离职后福利主要是为员工缴纳的基本养老保险和失业保险，均属于设定提存计划。

基本养老保险本集团职工参加了由当地劳动和社会保障部门组织实施的社会基本养老保险。本集团以当地规定的社会基本养老保险缴纳基数和比例，按月向当地社会基本养老保险经办机构缴纳养老保险费。职工退休后，当地劳动及社会保障部门有责任向已退休员工支付社会基本养老金。本集团在职工提供服务的会计期间，将根据上述社保规定计算应缴纳的金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。

(3).辞退福利的会计处理方法

√适用□不适用

本集团在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系、或者为鼓励职工自愿接受裁减而提

出给予补偿，在本集团不能单方面撤回解除劳动关系计划或裁减建议时和确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本费用时两者孰早日，确认因解除与职工的劳动关系给予补偿而产生的负债，同时计入当期损益。

内退福利

本集团向接受内部退休安排的职工提供内退福利。内退福利，是指向未达到国家规定的退休年龄、经本集团管理层批准自愿退出工作岗位的职工支付的工资及为其缴纳的社会保险费等。本集团自内部退休安排开始之日起至职工达到正常退休年龄止，向内退职工支付内部退养福利。对于内退福利，本集团比照辞退福利进行会计处理，在符合辞退福利相关确认条件时，将自职工停止提供服务日至正常退休日期间拟支付的内退职工工资和缴纳的社会保险费等，确认为负债，一次性计入当期损益。内退福利的精算假设变化及福利标准调整引起的差异于发生时计入当期损益。

预期在资产负债表日起一年内需支付的辞退福利，列示为应付职工薪酬。

20.预计负债

√适用□不适用

因产品质量保证、亏损合同等形成的现时义务，当履行该义务很可能导致经济利益的流出，且其金额能够可靠计量时，确认为预计负债。

预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现

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金流出进行折现后确定最佳估计数；因随着时间推移所进行的折现还原而导致的预计负债账面价

值的增加金额，确认为利息费用。

于资产负债表日，对预计负债的账面价值进行复核并作适当调整，以反映当前的最佳估计数。

本集团以预期信用损失为基础确认的财务担保合同损失准备列示为预计负债。

预期在资产负债表日起一年内需支付的预计负债，列报为流动负债。

21.收入

(1).按照业务类型披露收入确认和计量所采用的会计政策

√适用□不适用

本集团在客户取得相关商品或服务的控制权时，按预期有权收取的对价金额确认收入。

收入在商品或服务的控制权转移给客户时确认。商品或服务的控制权是在某一时段内还是某一时点转移，取决于合同的条款约定与适用于合同的法律规定。如果本集团满足下列条件时，属于在某一时段内履行履约义务：

*客户在本集团履约的同时即取得并消耗本集团履约所带来的经济利益；或

*客户能够控制本集团履约过程中在建的商品；或

*本集团履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本集团在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。

(a)销售商品

针对房地产开发业务，收入于商品房达到已完工状态并交付或视同交付给客户时确认。针对其他商品零售业务，当本集团向消费者交付商品后，本集团在此时确认商品的销售收入。零售收入通常以现金或信用卡结算。

(b)会展服务、酒店经营、商业及提供物业管理服务

本集团提供会展服务、酒店客房、商业及物业管理服务，根据已完成劳务的进度在一段时间内确认收入，其中，已完成劳务的进度按照已发生的成本占预计总成本的比例确定；本集团对外提供酒店餐饮服务，在餐饮服务完成时确认收入。于资产负债表日，本集团对已完成劳务的进度进行重新估计，以使其能够反映履约情况的变化。

本集团按照已完成劳务的进度确认收入时，对于本集团已经取得无条件收款权的部分，确认为应收账款，其余部分确认为合同资产，并对应收账款和合同资产以预期信用损失为基础确认损失准备；如果本集团已收或应收的合同价款超过已完成的劳务，则将超过部分确认为合同负债。

本集团对于同一合同项下的合同资产和合同负债以净额列示。

合同成本包括合同履约成本和合同取得成本。本集团为提供劳务而发生的成本，确认为合同履约成本，并在确认收入时，按照已完成劳务的进度结转计入主营业务成本。

本集团将为获取销售商品合同或劳务合同而发生的增量成本，确认为合同取得成本，对于摊销期限不超过一年的合同取得成本，在其发生时计入当期损益；对于摊销期限在一年以上的合同取得成本，本集团按照相关合同项下与确认收入相同的基础摊销计入损益。如果合同成本的账面价值高于因销售商品或提供该劳务预期能够取得的剩余对价减去估计将要发生的成本，本集团对超出的部分计提减值准备，并确认为资产减值损失。于资产负债表日，本集团对于合同履约成本根据其初始确认时摊销期限是否超过一年，以减去相关资产减值准备后的净额，分别列示为存货和其他非流动资产；对于初始确认时摊销期限超过一年的合同取得成本，以减去相关资产减值准备后的净额，列示为其他非流动资产。

22.政府补助

√适用□不适用

政府补助为本集团从政府无偿取得的货币性资产或非货币性资产，包括税费返还、财政补贴等。

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政府补助在本集团能够满足其所附的条件并且能够收到时，予以确认。政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。

与资产有关的政府补助，是指本集团取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。与收益有关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。

与资产相关的政府补助，冲减相关资产的账面价值，或确认为递延收益并在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分摊计入损益；与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益或冲减相关成本，用于补偿已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益或冲减相关成本。本集团对同类政府补助采用相同的列报方式。

与日常活动相关的政府补助纳入营业利润，与日常活动无关的政府补助计入营业外收支出。

23.递延所得税资产/递延所得税负债

√适用□不适用

递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额(暂时性

差异)计算确认。对于按照税法规定能够于以后年度抵减应纳税所得额的可抵扣亏损，确认相应的递延所得税资产。对于商誉的初始确认产生的暂时性差异，不确认相应的递延所得税负债。对于既不影响会计利润也不影响应纳税所得额(或可抵扣亏损)，且初始确认的资产和负债未导致产生等额应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异的非企业合并交易中产生的资产或负债的初始确认形

成的暂时性差异，不确认相应的递延所得税资产和递延所得税负债。于资产负债表日，递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量。

递延所得税资产的确认以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的应纳税所得额为限。

对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，确认递延所得税负债，除非本集团能够控制该暂时性差异转回的时间且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，当该暂时性差异在可预见的未来很可能转回且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额时，确认递延所得税资产。

同时满足下列条件的递延所得税资产和递延所得税负债以抵销后的净额列示：

*递延所得税资产和递延所得税负债与同一税收征管部门对本集团内同一纳税主体征收的所得税相关；

*本集团内该纳税主体拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利。

24.租赁

√适用□不适用作为承租方对短期租赁和低价值资产租赁进行简化处理的判断依据和会计处理方法

√适用□不适用租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。

本集团于租赁期开始日确认使用权资产，并按尚未支付的租赁付款额的现值确认租赁负债。

租赁付款额包括固定付款额，以及在合理确定将行使购买选择权或终止租赁选择权的情况下需支付的款项等。按销售额的一定比例确定的可变租金不纳入租赁付款额，在实际发生时计入当期损益。本集团将自资产负债表日起一年内(含一年)支付的租赁负债，列示为一年内到期的非流动负债。

本集团的使用权资产包括租入的房屋及建筑物及土地使用权等。使用权资产按照成本进行初始计量，该成本包括租赁负债的初始计量金额、租赁期开始日或之前已支付的租赁付款额、初始直接费用等，并扣除已收到的租赁激励。本集团能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧；若无法合理确定租赁期届满时是否能够取得租赁资产所有权，则在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。当可收回金额低于使用权资产的账面价值时，本集团将其账面价值减记至可收回金额。

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对于租赁期不超过12个月的短期租赁和单项资产全新时价值较低的低价值资产租赁，本集团选择不确认使用权资产和租赁负债，将相关租金支出在租赁期内各个期间按照直线法计入当期损益或相关资产成本。

租赁发生变更且同时符合下列条件时，本集团将其作为一项单独租赁进行会计处理：(1)该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；(2)增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。

当租赁变更未作为一项单独租赁进行会计处理时，除财政部规定的可以采用简化办法的合同变更外，本集团在租赁变更生效日重新确定租赁期，并采用修订后的折现率对变更后的租赁付款额进行折现，重新计量租赁负债。租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的，本集团相应调减使用权资产的账面价值，并将部分终止或完全终止租赁的相关利得或损失计入当期损益。其他租赁变更导致租赁负债重新计量的，本集团相应调整使用权资产的账面价值。

作为出租方的租赁分类标准和会计处理方法

√适用□不适用实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁为融资租赁。其他的租赁为经营租赁。本集团仅存在经营租赁。经营租赁的租金收入在租赁期内按照直线法确认。本集团将按销售额的一定比例确定的可变租金在实际发生时计入租金收入。

当租赁发生变更时，本集团自变更生效日起将其作为一项新租赁，并将与变更前租赁有关的预收或应收租赁收款额作为新租赁的收款额。

25.其他重要的会计政策和会计估计

√适用□不适用

（1）股利分配

现金股利于股东大会批准的当期，确认为负债。

（2）维修基金和质量保证金

维修基金是按照相关规定，按房价总额的一定比例代房地产管理部门向购房者收取，作为代收代缴款项在其他应付款核算，在办理立契过户手续时上交房地产管理部门并冲回其他应付款。

质量保证金一般按施工单位工程款的一定比例预留，作为应付工程款在应付账款核算，在开发产品办理竣工验收后并在约定的质量保证期内无质量问题时，再行支付给施工单位。

（3）终止经营

终止经营为满足下列条件之一的、能够单独区分的组成部分，且该组成部分已被处置或划归为持有待售类别：(一)该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区；(二)该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一项相关联计划的一部分；(三)该组成部分是专为转售而取得的子公司。

利润表中列示的终止经营净利润包括其经营损益和处置损益。

（4）分部信息

本集团以内部组织结构、管理要求、内部报告制度为依据确定经营分部，以经营分部为基础确定报告分部并披露分部信息。

经营分部是指本集团内同时满足下列条件的组成部分：(1)该组成部分能够在日常活动中产生

收入、发生费用；(2)本集团管理层能够定期评价该组成部分的经营成果，以决定向其配置资源、评价其业绩；(3)本集团能够取得该组成部分的财务状况、经营成果和现金流量等有关会计信息。

两个或多个经营分部具有相似的经济特征，并且满足一定条件的，则可合并为一个经营分部。

（5）重要会计估计和判断

本集团根据历史经验和其他因素，包括对未来事项的合理预期，对所采用的重要会计估计和关键判断进行持续的评价。

(a)重要会计估计及其关键假设

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下列重要会计估计及关键假设存在会导致下一会计年度资产和负债的账面价值出现重大调整

的重要风险：

(i)存货跌价准备

本集团于资产负债表日对存货按照成本与可变现净值孰低计量，可变现净值的计算需要利用假设和估计。如果管理层对估计售价及完工时将要发生的成本及费用等进行重新修订，将影响存货的可变现净值的估计，该差异将对计提的存货跌价准备产生影响。

(ii)房地产开发成本本集团确认开发成本时需要按照开发项目的预算成本和开发进度作出重大估计和判断。当房地产开发项目的最终决算成本和预算成本不一致时，其差额将影响相应的开发产品成本。

(iii)税项

本集团房地产开发业务需要缴纳多种税项。在正常的经营活动中，部分交易和事项的最终税务处理存在不确定性。在计提土地增值税和所得税等税金时，本集团需要作出重大判断。如果这些税务事项的最终认定结果与最初入账的金额存在差异，该差异将对作出上述最终认定期间计提的税金金额产生影响。

(b)采用会计政策的关键判断

(i)收入确认

根据所述的会计政策，针对在某一时点转移控制权的商品房销售合同，本集团对于开发产品控制权转移给购买者的时点，需要根据交易的发生情况做出判断。在多数情况下，控制权转移给购房者的时点，与购买者验收或视同验收的时点相一致。

在正常的商业环境下，本集团与购房客户签订房屋销售合同。如果购房客户需要从银行获取按揭贷款以支付房款，本集团将与购房客户和银行达成三方按揭担保贷款协议。在该协定下，购房客户通常需支付至少购房款总额的20%－30%作为首付款，而本集团将为银行向购房客户发放的抵押贷款提供阶段性连带责任保证担保，担保时限一般为6个月至2年不等。该项阶段性连带责任保证担保责任在购房客户办理完毕房屋所有权证并办妥房产抵押登记手续后解除。

在三方按揭贷款担保协议下，本集团仅在担保时限内需要对购房客户尚未偿还的按揭贷款部分向银行提供担保。银行仅会在购房者违约不偿还按揭贷款的情况下向本集团追索。

根据本集团销售类似开发产品的历史经验，本集团相信，在阶段性连带责任保证担保期间内，因购房客户无法偿还抵押贷款而导致本集团向银行承担担保责任的比率很低且本集团可以通过向

购房客户追索因承担阶段性连带责任保证担保责任而支付的代垫款项，在购房客户不予偿还的情况下，本集团一般情况下可以根据相关购房合同的约定通过优先处置相关房产的方式避免发生损失。因此，本集团认为该财务担保对开发产品的销售收入确认没有重大影响。

26.重要会计政策和会计估计的变更

(1).重要会计政策变更

√适用□不适用其他说明财政部于2022年颁布了《关于印发<企业会计准则解释第16号>的通知》(以下简称“解释

16号”)。本集团及本公司自2021年1月1日起执行新租赁准则，并以净额方式确认与租赁负债

和使用权资产的暂时性差异有关的递延所得税。自2023年1月1日起，本集团及本公司执行解释

16号中有关单项交易产生的资产和负债相关递延所得税不适用初始确认豁免的会计处理规定，且

针对上述交易产生的等额可抵扣暂时性差异和应纳税暂时性差异，分别确认递延所得税资产和递延所得税负债，并在附注中分别披露，2022年12月31日相关附注披露已相应调整。执行解释16号的上述规定对本集团和本公司2022年度当期损益、2022年1月1日和2022年12月31日的各报表项目均无影响。

六、税项

1.主要税种及税率

主要税种及税率情况

√适用□不适用

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税种计税依据税率

应纳税增值额(一般计税下，应纳税额按应纳税销售额乘以适用税率扣除当期允许抵扣的进项税后的余额计算；

增值税3%-17%

简易计税下，应纳税额按照应纳税销售额乘以5%征收率计算)

城市维护建设税缴纳的增值税、营业税税额7%

企业所得税应纳税所得额15%及25%

土地增值税转让房地产所取得的应纳税增值额30%-60%

房产税房产余值或租金收入1.2%及12%

根据财政部、国家税务总局及海关总署颁布的《关于深化增值税改革有关政策的公告》(财政

部税务总局海关总署公告[2019]39号)(以下称“39号公告”)及相关规定，自2019年4月1日起，本集团房地产业务在增值税一般计税方法下，适用税率为9%。

对于符合资格的老项目，即于2016年4月30日或之前开工的房地产开发项目以及出租其

2016年4月30日或之前取得的不动产经营租赁服务可选简易计税方法，按销售额或出租收入的

5%计征增值税，但不予扣除任何进项增值税额。

2.税收优惠

√适用□不适用

（1）根据《财政部国家税务总局关于海南自由贸易港所得税优惠政策的通知》(财税[2020]31号)，本公司的子公司海口辰睿置业有限公司(以下称“海口辰睿”)，在海南自由贸易港注册并从事保障房建设，减按15%税率征收企业所得税。

（2）根据39号公告及财政部和税务总局颁布的《关于明确生活性服务业增值税加计抵减政策的公告》(财政部税务总局公告[2019]87号)、财政部和税务总局颁布的《关于促进服务业领域困难行业纾困发展有关增值税政策的公告》(财政部税务总局公告[2022]11号)以及《关于明确增值税小规模纳税人减免增值税等政策的公告》(财政部税务总局公告[2023]1号)的相关规定，本集团下属的部分投资物业业务主体作为生产性服务业纳税人，自2019年4月1日至2022年12月31日，按照当期可抵扣进项税额加计10%，抵减增值税应纳税额；自2023年1月1日至2023年12月31日，按照当期可抵扣进项税额加计5%，抵减增值税应纳税额；本集团下属的部分酒店业务主体作为生活性服务企业，自2019年10月1日至2022年12月31日，按照当期可抵扣进项税额加计15%，抵减增值税应纳税额；自2023年1月1日至2023年12月31日，按照当期可抵扣进项税额加计10%，抵减增值税应纳税额。

（3）根据财政部和税务总局颁布的《关于进一步实施小微企业“六税两费”减免政策的公告》

(财政部税务总局公告[2022]10号)的相关规定，本集团下属的部分小规模纳税人，自2022年1月1日至2024年12月31日，减按50%征收资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税(不含证券交易印花税)、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。

七、合并财务报表项目注释

1、货币资金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额库存现金506410510394银行存款94368293039642685617

其他货币资金--

存放财务公司存款--合计94373357139643196011

其中：存放在境外的款项总额--其他说明

100/1622023年年度报告

于2023年12月31日，银行存款中包括53360335元的房地产开发项目工程建设合同履约担保金(2022年12月31日：154047096元)，64390858元的住房按揭贷款保证金(2022年

12月31日：235621986元)，644020441元的购房款共管银行账户余额(2022年12月31日：640945757元)，170082529元的其他受限资金账户余额(2022年12月31日：

224430564元)。

2、应收账款

(1).按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内

其中：1年以内分项

1年以内197370932227621486

1年以内小计197370932227621486

1至2年16122947841453

2至3年27041515471768

3年以上4266939229312771

合计256433686273247478本集团账龄三年以上的应收账款包括应收北京名门多福商业股份有限公司租金26547878元，由于债务人偿债能力不足，本集团已于以前年度全额计提坏账准备。

101/1622023年年度报告

(2).按坏账计提方法分类披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别计提账面计提账面比例比例金额金额比例价值金额金额比例价值

(%)(%)

(%)(%)按单项计提坏

4263612516.642636125100.0-4361392416.043613924100.0-

账准备

其中：

应收租金2735767564.227357675100.0-2654787860.926547878100.0-应收酒店及餐

2495450.6249545100.0-17672764.01767276100.0-

饮服务款

应收购房款442680.144268100.0-382350.138235100.0-

应收物业费1498463735.114984637100.0-1526053535.015260535100.0-按组合计提坏

21379756183.4185984808.719519908122963355484.059265382.6223707016

账准备

其中：

应收物业费2878407213.5837202029.120412052227823219.9336530914.819417012应收酒店及餐

2272269310.65909612.62213173291472894.0373860.49109903

饮服务款应收会展服务

6795307531.866449769.8613080994331570618.910748482.542240858

款-国有企业应收会展服务

30980021.4976133.230003893447620.232801.0341482

款-其他企业

应收租赁款9123971942.728929103.28834680915404347667.014457150.9152597761

合计256433686/61234605/195199081273247478/49540462/223707016

(3).坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额类别期初余额转销或其他期末余额计提收回或转回核销变动

应收租金26547878809797---27357675

应收购房款382356033---44268

应收物业费186258445006711275898--23356657应收酒店及餐饮

18046625535751517731--840506

服务款

应收会展服务款-

10748485570128---6644976

国有企业

应收会展服务款-

3280966682335--97613

其他企业

应收租赁款1445715147735230157--2892910

合计49540462135202641826121--61234605

(4).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

102/1622023年年度报告

占应收账款和应收账款和应收账款期合同资产合同资产期末坏账准备期单位名称合同资产期末余额期末余额余额合计数的末余额末余额比例（%）北京名门多福商业股

26547878-265478781026547878

份有限公司

湖南省商务厅16529880-165298807213980乐胜（北京）商业发

12428791-1242879156074

展有限公司北京市上品商业发展

10170181-1017018146232

有限责任公司北京金海湖文旅投资

5243939-524393923716

有限公司

合计70920669-709206692826777880

其他说明：

√适用□不适用

于2023年12月31日，本集团无因金融资产转移而终止确认的应收账款(2022年12月31日：无)。

本年度计提的坏账准备金额为13520264元，收回或转回的坏账准备金额为1826121元

(2022年度：计提的坏账准备金额为3389313元，收回或转回的坏账准备金额为1065393元)。

本年度无实际核销的应收账款(2022年度：无)。

于2023年12月31日，本公司账面价值为2202264元的应收账款质押给渤海国际信托有限公司作为取得900000000元借款的质押物(2022年12月31日：无)。

3、预付款项

(1).预付款项按账龄列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额账龄

金额比例(%)金额比例(%)

1年以内443943614513245166493

1至2年494852384930862-

2至3年6552-89833806

3年以上5661102617289791

合计99547253100143194885100

账龄超过1年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：

于2023年12月31日，账龄超过一年的预付款项为55152892元(2022年12月31日：

10743221元)，主要为预付工程款项，由于尚未达到结算条件，该等款项尚未结转完毕。

(2).按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况

√适用□不适用占预付款项期末余单位名称期末余额

额合计数的比例(%)北京市政建设集团有限责任公司2077551221北京市第三建筑工程有限公司1414779914中国建筑第八工程局有限公司1278052813

大悦城商业管理（北京）有限公司长沙分公司81300248

103/1622023年年度报告

重庆市渝北区建筑安全管理站32598543合计5909371759

4、其他应收款

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

应收利息--

应收股利--其他应收款10440788421709545948合计10440788421709545948其他应收款

(1).按款项性质分类情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币款项性质期末账面余额期初账面余额

应收其他关联公司款项(i) 14074051 13689626

应收少数股东款项(ii) 859821653 1503447475代垫款项125680488146594884保证金2811351231549153预付货款1228000012280000押金97835726812491备用金931645957909

工程专项基金-2076777其他1532411415833637

减：坏账准备-21930193-23696004合计10440788421709545948

(i)应收其他关联公司款项主要为应收合营企业款项。

(ii)应收少数股东款项为本公司部分子公司为少数股东提供的资金往来款，该款项不计息且可随时按需收回。其中，于2023年12月31日，应收少数股东款项中的关联方部分为

495500000元(2022年12月31日：495500000元)。

(2).坏账准备计提情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预期整个存续期预期坏账准备未来12个月预合计

信用损失(未发信用损失(已发期信用损失

生信用减值)生信用减值)

2023年1月1日余额9148783-1454722123696004

2023年1月1日余额在本期9148783-1454722123696004

--转入第二阶段

--转入第三阶段

--转回第二阶段

--转回第一阶段

104/1622023年年度报告

本期计提476110--476110

本期转回2241921--2241921本期转销本期核销其他变动

2023年12月31日余额7382972-1454722121930193

(3).坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额类别期初余额转销或其他期末余额计提收回或转回核销变动

预付货款12280000----12280000

应收代垫款项2267221----2267221

应收少数股东款项7216548-2229582--4986966

应收关联公司款项257365-4032--253333

应收代垫款项1270083371313---1641396

应收押金、保证金

26189552428---314323

及备用金

应收工程专项基金8307-8307---

其他13458552369---186954

合计236960044761102241921--21930193

于2023年12月31日，该款项为因购买电脑而预付给北京金恒生科技发展有限公司(以下称“金恒生”)的货款12280000元(2022年12月31日：12280000元)，由于债务人丧失偿债能力，本集团认为该款项无法收回，因此全额计提了坏账准备。

(4).按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币占其他应收款款项的性坏账准备单位名称期末余额期末余额合计账龄质期末余额

数的比例(%)北京金隅地产开发子公司的1年至2

集团有限公司(以下41650000039243961少数股东年

称“北京金隅”)四川新希望房地产子公司的

开发有限公司(以下102214000103年以上101780少数股东

称“四川新希望”)深圳市江湾信息咨子公司的2年至3

询有限公司(以下790000007690432少数股东年

称“深圳江湾”)

旭昭(香港)有限公2至3年子公司的司(以下称“旭昭香637500006及3年以1150563少数股东港”)上深圳联新投资管理子公司的1年至3

有限公司(以下称58251855634120少数股东年以上

“深圳联新”)

合计71971585568//2220856

105/1622023年年度报告

其他说明：

√适用□不适用

本年度计提的坏账准备金额为476110元，收回或转回的坏账准备金额为2241921元

(2022年度：计提的坏账准备金额为4803266元，收回或转回的坏账准备金额为44079元)。

于2023年度，本集团无实际核销的其他应收款(2022年度：无)。

于2023年12月31日，本集团其他应收款中无按照应收金额确认的政府补助(2022年12月

31日：无)。

于2023年12月31日及2022年12月31日，本集团不存在逾期的应收股利。

5、存货

(1).存货分类

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额

存货跌价准备/存货跌价准备/项目账面余额合同履约成本账面价值账面余额合同履约成本账面价值减值准备减值准备库存商品2433555243912218964324257082439122181796

开发成本(a) 14295309943 678290511 13617019432 23901312425 923619771 22977692654

开发产品(b) 18809857552 1402227450 17407630102 17538054986 955667433 16582387553

库存材料11886709-1188670914351109-14351109低值易耗品

27421042-2742104226533208-26533208

及包装物合计3314690880120807618733106614692841482677436187953111639603146320

(a)开发成本

项目开工竣工/预计预计总投资2023年2022年项目名称

所在地时间竣工时间(千元)12月31日12月31日杭州辰春澜城杭州市2020年2024年323086329375775142676546083廊坊北辰蔚蓝城市廊坊市2019年2025年237568017682785021548246274

2019年至

重庆北辰悦来壹号重庆市2017年2026年874689815150992382490889460广州兰亭香麓(116地块)广州市2019年2025年193328313357873411279561691武汉北辰经开优+(068地块)武汉市2019年2025年170406310360569451136559147

2020年至

苏州北辰观澜府苏州市2017年2024年55830139302669682100398548

2012年至

长沙北辰三角洲长沙市2009年2025年3779039310104783082451922660廊坊北辰辰睿(2020-5地块)廊坊市2020年2025年1257924678976340638846414

2019年至

武汉北辰蔚蓝城市武汉市2017年2025年4365891674079061707613581

2016年至

北京北辰红橡墅北京市2003年2025年3461401575032919575032919

2021年至

武汉北辰蔚蓝城市樾东方武汉市2018年2029年3775772522327411518029798

2020年至

廊坊北辰香麓廊坊市2017年2025年2775120222546335326745577

2020年至

武汉北辰光谷里武汉市2016年2025年3246432109766287580407659

2023年至

重庆北辰香麓重庆市2019年2024年2130341105497821876253528

106/1622023年年度报告

2020年至

海口北辰府海口市2018年2024年49403502270630081519913044宁波北辰香麓湾宁波市2020年2023年1827669-1731125113

四川北辰龙熙台眉山市2018年2023年1460457-753090665

2017年至

2015年/2025年/510608/

其他北京市待定待定待定6313347366510493

1361701943222977692654

(b)开发产品

2022年2023年

项目名称竣工时间本年增加本年减少

12月31日12月31日

北京金辰府2021年3384815557-1839739213200841636

2020年至

苏州北辰观澜府2023年104386144212975875734703460231871102992

2019年至

重庆北辰悦来壹号2023年108274388213823615196213246971843780704

2012年至

长沙北辰三角洲2023年1867222072212510279521730492791819275588

2020年至

武汉北辰光谷里2023年561401313481891901334307561009862458

2020年至

海口北辰府2023年97845419412296720641293709821914416437重庆北辰香麓2023年-18596922921143431935716260357

武汉北辰蔚蓝城市樾东方2021年651693398-22841905628851493

武汉北辰蔚蓝城市2019年609660782-73699178535961604

武汉北辰孔雀城航天府2021年507196486-2412077504784409

2020年至

廊坊北辰香麓2023年524610209334541501399143674460008036

2016年至

长沙北辰中央公园2022年493024855-78452976414571879

武汉北辰经开优+

(067地块)2022年743374252-331502065411872187

宁波北辰香麓湾2023年-19284083251577334922351073403

成都北辰鹿鸣苑2022年933390764-633195292300195472

宁波北宸府2020年254977831-21287800233690031

2019年至

成都北辰南湖香麓2022年264453870-47083984217369886

长沙北辰时光里2022年258640826-64770807193870019

2020年至

四川北辰国颂府及龙熙台2023年391049194990145975484571023896624146成都北辰天麓府2020年254841617-136246355118595262

2018年至

合肥北辰旭辉铂悦庐州府2020年98169634-825852389911111

2018年至

成都北辰朗诗南门绿郡2019年92768055-434824988419806

杭州北辰蜀山项目2017年84959569-459397080365599

武汉金地北辰阅风华2021年86052953-608959179963362

北京当代北辰悦 MOMA 2017 年 90004323 - 10 607269 79397054

2015年至

北京北辰墅院19002016年262808946-19799817864810768

海口北辰长秀仕家2022年741508571-68402189457486677

2001年至

其他2020年320702958-96435232224267726

16582387553116294039451080416139617407630102

107/1622023年年度报告

于2023年12月31日，账面价值为3451221527元的存货(2022年12月31日：

8241457948元)作为长期借款和一年内到期的长期借款的抵押物。

(2).存货跌价准备及合同履约成本减值准备

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增加金额本期减少金额项目期初余额期末余额计提其他转回或转销其他

库存商品243912----243912

开发成本923619771330078538--575407798678290511

开发产品955667433307132377575407798435980158-1402227450合计18795311166372109155754077984359801585754077982080761873

(3).存货期末余额含有的借款费用资本化金额及其计算标准和依据

√适用□不适用

于2023年12月31日，开发成本中包含的资本化利息为2053889012元(2022年12月31日：3063181746元)。2023年度用于确定借款费用资本化金额的资本化率为年利率

4.14%(2022年度：4.94%)。

其他说明

√适用□不适用

存货跌价准备情况如下：

确定可变现净值的具体依据本期转回或转销存货跌价准备的原因开发成本可变现净值低于开发成本账面价值的差额不适用开发产品可变现净值低于开发产品账面价值的差额存货结转库存商品可变现净值低于库存商品账面价值的差额不适用

6、一年内到期的非流动资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额应收关联方款项203978387808081462应收保证金及其他7308471695095486

减：坏账准备-122540986-55112806合计154522117848064142

7、其他流动资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额预交税费及待认证及抵扣进项税16810127422280084727合计16810127422280084727

108/1622023年年度报告

8、长期应收款

(1).长期应收款情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额折现项目率区账面余额坏账准备账面价值账面余额坏账准备账面价值间应收关联

655124700302516752352607948220500000119321399101178601-

方款项应收保证

43103689409485426942046504403074800664296024-

金及其他

合计698228389302926237395302152285544030120069405165474625/

(2).按预期信用损失一般模型计提坏账准备

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预期整个存续期预期坏账准备未来12个月合计

信用损失(未发信用损失(已发预期信用损失

生信用减值)生信用减值)

2023年1月1日余额748006-119321399120069405

2023年1月1日余额在本期748006-119321399120069405

--转入第二阶段

--转入第三阶段

--转回第二阶段

--转回第一阶段

本期计提--183195353183195353

本期转回338521--338521本期转销本期核销其他变动

2023年12月31日余额409485-302516752302926237

109/1622023年年度报告

9、长期股权投资

(1).长期股权投资情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增减变动减值期初其他被投资单位权益法下确其他计提期末准备余额综合宣告发放现金其追加投资减少投资认的投资损权益减值余额期末收益股利或利润他益变动准备余额调整

一、合营企业

武汉当代74689045---134006-----74555039-

杭州辰旭9891114--9891114--------

杭州金湖170664846---684558-----169980288-

无锡盛阳46965592--7574672---32000000--22540264-

武汉金辰盈创-----------

扬子江会展4271866--1854594---490000--5636460-

京西科幻会展-3000000-1652632-----4652632-

小计3064824633000000-989111410263334---32490000--277364683-

二、联营企业

北京辰轩-185963--185963-------

无锡辰万51282228---1927096-----49355132-

广州广悦-----------

小计51282228185963--2113059-----49355132-

合计3577646913185963-98911148150275---32490000--326719815-其他说明

于2023年1月12日，本集团之合营企业杭州辰旭完成工商注销登记。

10、投资性房地产

投资性房地产计量模式

(1).采用成本计量模式的投资性房地产

单位：元币种：人民币

项目房屋、建筑物在建工程合计

一、账面原值

1.期初余额1150122558525293538711754160972

2.本期增加金额328414243103512673431926916

（1）外购8470450103512673111983123

（2）存货\固定资产\在建

319943793-319943793

工程转入

（3）企业合并增加---

3.本期减少金额23837062319943793343780855

（1）处置6916366-6916366

（2）其他转出16920696319943793336864489

4.期末余额118058027663650426711842307033

二、累计折旧和累计摊销

1.期初余额33244570981727733533497230451

2.本期增加金额437303845-437303845

（1）计提或摊销278764525-278764525

（2）其他转入158539320-158539320

110/1622023年年度报告

3.本期减少金额5103349158539320163642669

（1）处置5103349-5103349

（2）其他转出-158539320158539320

4.期末余额3756657594142340333770891627

三、减值准备

1.期初余额274595205-274595205

2.本期增加金额---

（1）计提---

3、本期减少金额---

（1）处置---

（2）其他转出---

4.期末余额274595205-274595205

四、账面价值

1.期末账面价值7774549967222702347796820201

2.期初账面价值7902173282801620347982335316

其他说明

√适用□不适用

本集团的投资性房地产包括服务式公寓、写字楼、会议中心及出租商业等。

2023年度投资性房地产计提折旧和摊销金额为278764525元(2022年度：276662961元)。

于2023年12月31日，账面价值为4967876667元(原价7057452506元)的投资性房

地产(2022年12月31日：账面价值5972871580元、原价8144547966元)作为长期借款及一年内到期的长期借款的抵押物。

2023年度本集团持有的投资物业可收回金额不低于其账面价值，未进一步计提减值准备

(2022年度：计提减值准备137801998元)。

于2023年12月31日，本集团对部分投资性房地产的原值按工程款结算情况进行调整。

11、固定资产

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额固定资产27656230802896817793

固定资产清理--合计27656230802896817793固定资产

(1).固定资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目房屋及建筑物机器设备运输工具其他设备合计

一、账面原值：

1.期初余额3481069190725020148454860455328161014784391484

2.本期增加金额18354034120882052580503077865761478946

（1）购置1365494311658035258050603004131601069

（2）在建工程转入-430170-190936621106

（3）企业合并增加-----

111/1622023年年度报告

（4）其他4699091--2455768029256771

3.本期减少金额-403151453852192775040751917744

（1）处置或报废-91536863852192775040720756285

（2）其他-31161459--31161459

4.期末余额3499423224696793208418919035558443514793952686

二、累计折旧

1.期初余额876713040487808568400118644040788831808612355

2.本期增加金额905570823394134928096535484053160263449

（1）计提905570823394134928096535484053160263449

3.本期减少金额-89487703498764706000019507534

（1）处置或报废-89487703498764706000019507534

4.期末余额967270122512801147367940654325029361949368270

三、减值准备

1.期初余额78961336---78961336

2.本期增加金额-----

（1）计提-----

3.本期减少金额-----

（1）处置或报废-----

4.期末余额78961336---78961336

四、账面价值

1.期末账面价值245319176618399206150978381233414152765623080

2.期初账面价值252539481423721158054741811287372182896817793

其他说明：

√适用□不适用

于2023年12月31日，账面价值为1735309450元(原价2104866864元)的房屋及建

筑物(2022年12月31日：账面价值为2063274283元、原价2477028147元)作为长期借款及一年内到期的长期借款的抵押物。

2023年度固定资产计提的折旧金额为160263449元(2022年度：158284584元)，其中

计入营业成本、销售费用及管理费用的折旧费用分别为：142876720元、1523321元及

15863408元(2022年度计入营业成本、销售费用及管理费用的折旧费用分别为：140406904

元、1792020元及16085660元)。

2023年度，本集团由在建工程转入的固定资产的金额为621106元(2022年度：8208759元)。

于2023年12月31日，本集团对部分固定资产的原值按工程款结算情况进行调整，对部分固定资产的类别进行调整。

于2023年12月31日，本集团无暂时闲置的固定资产(2022年12月31日：无)。

于2023年12月31日，本集团无融资租赁租入的固定资产(2022年12月31日：无)。

于2023年12月31日，本集团无持有待售的固定资产(2022年12月31日：无)。

于2023年12月31日，本集团无尚未办妥房屋所有权证的房屋建筑物。

于2023年12月31日，本集团固定资产减值准备余额为78961336元(2022年12月31日：78961336元)。

12、在建工程

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额在建工程29937801222025

112/1622023年年度报告

工程物资--合计29937801222025在建工程

(1).在建工程情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

零星在建工程项目2993780-29937801222025-1222025

合计2993780-29937801222025-1222025其他说明

√适用□不适用

于2023年12月31日，本集团在建工程的可回收金额不低于其账面价值，故未对其计提减值准备(2022年12月31日：无)。

13、使用权资产

(1)使用权资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目房屋及建筑物土地使用权合计

一、账面原值

1.期初余额623328551525929077592145

2.本期增加金额93173031619571725513020

(1)新增租赁合同93173031619571725513020

3.本期减少金额214283491525929036687639

(1)到期214283491525929036687639

4.期末余额502218091619571766417526

二、累计折旧

1.期初余额37526472-37526472

2.本期增加金额145389661525929029798256

(1)计提145389661525929029798256

3.本期减少金额214283491525929036687639

(1)处置214283491525929036687639

4.期末余额30637089-30637089

三、减值准备

1.期初余额---

2.本期增加金额---

(1)计提---

3.本期减少金额---

(1)处置---

4.期末余额---

四、账面价值

1.期末账面价值195847201619571735780437

2.期初账面价值248063831525929040065673

113/1622023年年度报告

14、无形资产

(1).无形资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目办公软件合计

一、账面原值

1.期初余额8312869083128690

2.本期增加金额2258426622584266

(1)购置2258426622584266

3.本期减少金额--

(1)处置--

4.期末余额105712956105712956

二、累计摊销

1.期初余额5786966357869663

2.本期增加金额98276339827633

（1）计提98276339827633

3.本期减少金额--

(1)处置--

4.期末余额6769729667697296

三、减值准备

1.期初余额--

2.本期增加金额--

（1）计提--

3.本期减少金额--

(1)处置--

4.期末余额--

四、账面价值

1.期末账面价值3801566038015660

2.期初账面价值2525902725259027

其他说明：

√适用□不适用

2023年度无形资产的摊销金额为9827633元(2022年度：8583173元)，计入营业成

本、销售费用和管理费用的金额分别为3969427元，109439元和5748767元(2022年度计入营业成本、销售费用及管理费用的折旧费用分别为：1776235元，125879元和6681059元)。

15、长期待摊费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加金额本期摊销金额其他减少金额期末余额

酒店营运物资21556433-7111032-14445401

使用权资产改良7384671842797785370-1795894

其他2458249-1444495-1013754

合计2475314918427979340897-17255049

114/1622023年年度报告

16、递延所得税资产/递延所得税负债

(1).未经抵销的递延所得税资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目可抵扣暂时性递延所得税可抵扣暂时性递延所得税差异资产差异资产资产减值准备1056291976264072994768446112192111528内部交易未实现利润20516303805129075952207107380551776845可抵扣亏损1475572403688931029901175274752938预提费用14829454083707363522134447156533611789租赁负债337211568430289372539949313499合计4772146160119303654054462663941361566599递延所得税资产2023年12月31日2022年12月31日

其中：

预计于1年内(含1年)转回的金额91034737125072402预计于1年后转回的金额11020018031236494197

11930365401361566599

(2).未经抵销的递延所得税负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目应纳税暂时性递延所得税应纳税暂时性递延所得税差异负债差异负债减免租金摊销575310681438276712914896032287240直线法计提的收入3604473690111844247704410619261使用权资产357804378945109372539949313499合计1293562413233906020887999852220000递延所得税负债2023年12月31日2022年12月31日

其中：

预计于1年内(含1年)转回的金额2696211438515077预计于1年后转回的金额537694613704923

3233906052220000

(3).以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币递延所得税资抵销后递延所递延所得税资抵销后递延所项目产和负债期末得税资产或负产和负债期初得税资产或负互抵金额债期末余额互抵金额债期初余额递延所得税资产323390601160697480522200001309346599

递延所得税负债32339060-52220000-

115/1622023年年度报告

(4).未确认递延所得税资产明细

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额可抵扣暂时性差异25020975622513127694可抵扣亏损51913796253797818864合计76934771876310946558

(5).未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期

√适用□不适用

单位：元币种：人民币年份期末金额期初金额

2023-108486341

2024344060270348278620

2025444125606445632176

202612976401921317455445

202715589693741577966282

20281546584183-

合计51913796253797818864

17、其他非流动资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

合同取得成本8094268-809426826242603-26242603

合计8094268-809426826242603-26242603

其他说明：

2023年度，合同取得成本摊销计入销售费用的金额为25112292元(2022年度：

32977848元)。

18、应付账款

(1).应付账款列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额应付工程款55311266296445592918其他237655231235728020合计57687818606681320938

(2).账龄超过1年或逾期的重要应付账款

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额未偿还或结转的原因工程款2535282147尚未结算

合计2535282147/

116/1622023年年度报告

19、预收款项

(1).预收账款项列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额预收租赁款164170792200216551合计164170792200216551

(2).账龄超过1年的重要预收款项

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额未偿还或结转的原因租赁款25222034尚未满足收入确认条件

合计25222034/

20、合同负债

(1).合同负债情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

开发项目预收款(i) 1967684768 10462779202

其他(ii) 121455209 146551148合计208913997710609330350

其他说明：

√适用□不适用

(i)合同负债中包含的开发项目预收款分析如下：

竣工时间/预售比例项目名称2023年12月31日预计竣工时间2023年12月31日

长沙北辰三角洲10301602032012年至2025年98%

重庆北辰悦来壹号2410619152020年至2026年55%

苏州北辰观澜府1571157952020年至2024年43%

杭州辰春澜城1559179172024年6%其他383428938

1967684768

(ii)合同负债中的其他主要包括酒店业务的预收房款等。

包括在2022年12月31日账面价值中的9212424982元合同负债(2022年度：

5593776656元)已于2023年度转入营业收入，包括开发项目预收款9065873834元(2022年度：5301154228元)，酒店业务140064621元(2022年度：282970990元)，其他业务

6486527元(2022年度：9651438元)。

21、应付职工薪酬

(1).应付职工薪酬列示

√适用□不适用

117/1622023年年度报告

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

一、短期薪酬541160581137763515113114132460738249

二、离职后福利-设定提存计划4334224615193614218428456010993828

三、辞退福利----

四、一年内到期的其他福利7887000680247275954727094000合计1053453041296502129132302135678826077

(2).短期薪酬列示

√适用□不适用

单位：元币种:人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

一、工资、奖金、津贴和补贴3964587886523293685793274846946066

二、职工福利费-689074166888835019066

三、社会保险费512588285048559857134574460984

其中：医疗保险费431682881070510812232074164131工伤保险费70892523863702901423193872生育保险费10012915916791588827102981

四、住房公积金930218122276780925985389803

五、工会经费和职工教育经费500051519324725188282605496980

六、短期带薪缺勤----

七、短期利润分享计划----

八、其他短期薪酬425076218027112188525243425350合计541160581137763515113114132460738249

(3).设定提存计划列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

1、基本养老保险396829881154169701473202817779677

2、失业保险费107675642648204855879485697

3、企业年金缴费258250232254352321084002728454

合计4334224615193614218428456010993828

22、应交税费

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额增值税3977237381659059企业所得税351335050404922726城市维护建设税1295969114158303土地增值税13080388411368834331教育费附加及其他3663933638164223合计17487452911907738642

118/1622023年年度报告

23、其他应付款

(1).项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

应付利息--应付股利1162190276162190其他应付款19162110362489019586合计19173732262765181776

(2).应付股利分类列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额应付子公司少数股东的股利1162190276162190合计1162190276162190

其他说明，包括重要的超过1年未支付的应付股利，应披露未支付原因：

2023年12月31日，应付子公司少数股东股利中无关联方部分(2022年12月31日：无)。

(3).其他应付款按款项性质列示其他应付款

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额应付少数股东款项512995697384161234押金及保证金479947032514191958应付其他关联公司款项322070055274061371预提费用7686390393286143应付销售代理费3789461540516310应付维修费2499224837540748应付能源费2378115227145228

代收售房契税、公共维修基金1465266616452893应付诚意金42248146209767待转销项税172115571874368877其他246673283221085057合计19162110362489019586账龄超过1年或逾期的重要其他应付款

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额未偿还或结转的原因

相关协议未到期或对方未要求偿还，租赁押金及应付关联方款项554556379款项尚未结清

合计554556379/

其他说明：

119/1622023年年度报告

√适用□不适用

于2023年12月31日，应付少数股东款项主要为本公司部分子公司分别自其少数股东取得的往来款项，其中168800000元的借款利率为6.5%，借款期限为一年；104810000元的借款利率为10.5%，无固定还款期限；剩余款项不计息；上述款项均无任何抵押、质押或担保(2022年12月31日：应付少数股东款项主要为本公司部分子公司分别自其少数股东取得的往来款项，其中130200000元的借款利率为6.5%，借款期限为一年；104810000元的借款利率为

10.5%，无固定还款期限；剩余款项不计息；上述款项均无任何抵押、质押或担保)。应付少数股

东款项中的按关联方进行核算的金额为295152111元(2022年：110959577元)。

24、1年内到期的非流动负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

1年内到期的长期借款20030387646589686344

1年内到期的应付债券3571986772701178008

1年内到期的长期应付款26866726691769906506

1年内到期的租赁负债2949347626750807

合计82911916819087521665

25、其他流动负债

其他流动负债情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额计提的违约金56964165502合计56964165502

26、长期借款

(1).长期借款分类

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额抵押借款1291894887214925251367保证借款1335983222337670236信用借款3478139021733314

减：一年内到期的抵押借款-1943460137-5273726524

减：一年内到期的保证借款-53404022-1313761256

减：一年内到期的信用借款-6174605-2198564合计1108428982010694968573

长期借款分类的说明：

于2023年12月31日，上述抵押借款包括应付利息16963579元(2022年12月31日：

20186759元)，利息每季度支付一次，本金应于2038年5月29日前分期偿还，其中：借款本

金710366255元(2022年12月31日：3590666190元)系由本集团的存货作为抵押；借款本

金472000000元(2022年12月31日：无)系由本集团的存货及固定资产作为抵押；

10719619038元系由本集团的投资性房地产及固定资产作为抵押，同时由上述投资性房地产

及固定资产截至2038年6月的营业收入作质押(2022年12月31日，借款本金11314398418元系由本集团的投资性房地产及固定资产作为抵押，其中9539398418元同时由上述投资性房

120/1622023年年度报告

地产及固定资产截至2036年3月的营业收入作质押)；借款本金1000000000元(2022年12月31日：无)系由本集团的存货及投资性房地产作为抵押。

于2023年12月31日，上述抵押借款中1472000000元由本集团合并范围内子公司取得，由本公司提供存续期间的不可撤销的连带担保责任。

于2023年12月31日，上述保证借款包括应付利息193622元(2022年12月31日：

4707936元)，其中：借款本金0元(2022年12月31日：1292000000元)由本集团合并范

围内的子公司取得，系由本公司提供存续期间的不可撤销连带责任保证担保；借款本金

133404700元(2022年12月31日：1040962300元)由本公司取得，系由本集团合并范围内

的子公司提供存续期间的不可撤销连带责任保证担保，上述款项按季付息。

其他说明：

√适用□不适用

于2023年度，本集团不存在逾期长期借款，年利率区间为3.85%至7.00%(2022年度：

4.24%至7.40%)。

27、应付债券

(1).应付债券

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

2019年公司债券-5年期(i) - 372069879

2021年公司债券(第一期)-5年期(iii) - 318301808

2021年中期票据第一期-5年期(iv) - 1447071320

2021年公司债券(第二期)-5年期 (v) - 1335738070

2022年中期票据第一期-5年期(vi) 1050420786 1049979743

2022年公司债券(第一期)-5年期(vii) 823308313 822836284

2022年中期票据第二期-5年期(viii) 1427766258 1427199414

2023年公司债券(第一期)-3年期(ix) 599071703 -

合计39005670606773196518

121/1622023年年度报告

(2).应付债券的具体情况：（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本是债券票面利率债券发行期初本期按面值计提期期末否面值发行日期溢折价摊销长短期重分类名称（%）期限金额余额发行利息偿余额违还约

2019年公司债2019年4

100元3.555年1200000000372069879-132770002078452--374148331-否

券-5 年期(i) 月 16 日

2021年公司债

2021年7

券(第一期)-5100元3.465年319000000318301808-11037400187495--318489303-否月26日

年期(iii)

2021年中期票

2021年12

据第一期-5年100元3.505年14500000001447071320-50750000700003--1447771323-否月21日

期(iv)

2021年公司债

2021年12

券(第二期)-5100元3.465年13390000001335738070-46329400775327--1336513397-否月29日

年期 (v)

2022年中期票

2022年4

据第一期-5年100元3.605年10520000001049979743-37872000441043--1050420786否月25日

期(vi)

2022年公司债

2022年4

券(第一期)-5100元3.505年825000000822836284-28875000472029--823308313否月28日

年期(vii)

2022年中期票

2022年8

据第二期-5年100元3.485年14300000001427199414-49764000566844--1427766258否月22日

期(viii)

2023年公司债

2023年4

券(第一期)-3100元3.743年600000000-59880000015830959271703--599071703否月17日

年期(ix)

合计////821500000067731965185988000002537357595492896--34769223543900567060/

122/1622023年年度报告

一年内到期的应付债券债券票面利率债券发行期初本期按面值计是否面值发行日期溢折价摊销本期偿还长短期重分类期末余额名称（%）期限金额余额发行提利息违约

2019年公司债2019年4

100元3.555年1200000000-----374148331374148331否

券-5 年期(i) 月 16 日

2020年公司债2020年1

100元4.175年600000000597918495-9939452081505600000000--否

券-5 年期(ii) 月 15 日

2021年公司债

2021年7

券(第一期)-5100元3.465年319000000-----318489303318489303否月26日

年期(iii)

2021年中期票

2021年12

据第一期-5年100元3.505年1450000000-----14477713231447771323否月21日

期(iv)

2021年公司债

2021年12

券(第二期)-5100元3.465年1339000000-----13365133971336513397否月29日

年期 (v)

合计////4908000000597918495-993945208150560000000034769223543476922354/

于2023年12月31日，应付债券利息95064418元(2022年12月31日：103259513元)包含在一年内到期的非流动负债。

其他说明：

√适用□不适用

(i)经上海证券交易所“上证函[2019]387号”核准，本公司于 2019年 4月 16 日非公开发行 5年期公司债券，票面年利率为 4.80%，并附第 3 年末发行人上调票面利率选择权及投资者回售选择权，于2022年4月18日，投资者选择回售826000000元，剩余的债券在存续期后两年的票面年利率为固定利率3.55%。债券采取单利按年计息，不计复利，每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。

(ii)经上海证券交易所“上证函[2019]387 号”核准，于 2020年 1月 15日非公开发行 5年期公司债券，票面年利率为 4.17%，并附第 3 年末发行人上调票面利率选择权及投资者回售选择权。债券采取单利按年计息，不计复利，每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。于2023年1月15日，投资者选择回售600000000元，本公司已全部兑付。

123/1622023年年度报告

(iii)经中国证券监督管理委员会证监许可[2021]2199号文核准，本公司于 2021 年 7月 26日面向专业投资者公开发行 5年期公司债券(第一期)，票面年利率为3.46%，并附第3年末发行人上调票面利率选择权及投资者回售选择权，债券采取单利按年计息，不计复利，每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。

(iv)经中国银行间市场交易商协会 “中市协注[2021]MTN1032号”文核准，本公司于 2021年 12月 21日公开发行 5 年期中期票据，票面年利率为

3.50%，并附第3年末发行人上调票面利率选择权及投资者回售选择权，中期票据采取单利按年计息，不计复利，每年付息一次，到期一次还本，最后

一期利息随本金的兑付一起支付。

(v)经中国证券监督管理委员会证监许可[2021]2199号文核准，本公司于 2021年 12月 29日面向专业投资者公开发行 5年期公司债券(第二期)，票面年利率为3.46%，并附第3年末发行人上调票面利率选择权及投资者回售选择权，债券采取单利按年计息，不计复利，每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。

(vi)经中国银行间市场交易商协会 “中市协注[2022]MTN293号”文核准，本公司于 2022年 4月 25日公开发行 5年期中期票据(第一期)，票面年利率为3.60%，并附第3年末发行人上调票面利率选择权及投资者回售选择权，中期票据采取单利按年计息，不计复利，每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。

(vii)经中国证券监督管理委员会证监许可[2021]2199号文核准，本公司于 2022 年 4月 28日面向专业投资者公开发行 5年期公司债券，票面年利率为3.50%，并附第3年末发行人上调票面利率选择权及投资者回售选择权，债券采取单利按年计息，不计复利，每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。

(viii)经中国银行间市场交易商协会 “中市协注[2022]MTN619号”文核准，本公司于 2022年 8月 22日公开发行 5 年期中期票据(第二期)，票面年利率为3.48%，并附第3年末发行人上调票面利率选择权及投资者回售选择权，中期票据采取单利按年计息，不计复利，每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。

(ix)经上海证券交易所“上证函[2023]860 号”核准，本公司于 2023年 4月 17日面向专业投资者非公开发行 3年期公司债券，票面年利率为

3.74%，并附第2年末发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权，债券采取单利按年计息，不计复利，每年付息一次，到期一次还本，最后一期

利息随本金的兑付一起支付。

124/1622023年年度报告

28、租赁负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额租赁负债3372115637253994

减：一年内到期的非流动负债-29493476-26750807合计422768010503187

其他说明：

于2023年12月31日及2022年12月31日，本集团未纳入租赁负债，但将导致未来潜在现金流出的事项包括：

于2023年12月31日，本集团简化处理的短期租赁和低价值资产租赁合同的未来最低应支付租金为1443426元(2022年12月31日：1369996元)，其中一年内支付的金额为

1443426元(2022年12月31日：1243228元)。

29、长期应付款

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额长期应付款55125430002369407571

专项应付款--合计55125430002369407571长期应付款

(1).按款项性质列示长期应付款

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

应付少数股东款项(i) 1685496975 1788153262应付关联方款项29028708331601906666

资产支持专项计划(ii) 3610847861 749254149

减：一年内到期的长期应付款

-1586663975-1240682562应付少数股东款项

减：一年内到期的长期应付款

-344870833-501906666应付关联方款项

减：一年内到期的长期应付款

-755137861-27317278资产支持专项计划合计55125430002369407571

其他说明：

(i)应付少数股东款项为本公司之子公司自少数股东取得的股东借款，其中：1400115792元的借款利率为6.5%；282378000元的借款利率为7%(于2022年12月31日，1458239937元的借款利率为6.5%；285318000元的借款利率为7%)，均无任何抵押、质押及担保，其中金额1586663975元将于2024年到期，将其重分类至一年内到期非流动负债核算。于2023年

12月31日应付少数股东款项中按关联方进行核算的金额为271753087元(2022年12月31日：无)。

125/1622023年年度报告

(ii)经上海证券交易所“上证函[2018]1320号”文核准，于 2018年 12月 20日，本公司之全资子公司北辰地产发行天风-北辰长沙洲际酒店资产支持专项计划，募集金额为人民币

1050000000元，其中优先 A类资产支持证券人民币 527000000元，利率为 5.2%，期限为18年，分期还本；优先 B类资产支持证券人民币 473000000元，利率为 6.2%，期限为 18年，

到期一次还本；C类资产支持证券人民币 50000000 元，由北辰地产认购，不设预期收益率，期限为 18年。每三年为优先类资产支持证券持有人的开放退出申报期。本集团为优先 A类及优先 B类资产支持证券提供差额补足及流动性支持的增信承诺。于 2021年 11月 30日，优先 A类资产支持证券票面利率调整为 4.2%，优先 B类资产支持证券票面利率调整为 4.7%。

经上海证券交易所“上证函[2023]556号”文核准，于2023年3月29日，本集团发行中信建投-天风-北辰世纪中心资产支持专项计划(以下称“世纪中心专项计划”)，募集金额为人民币

2861000000元，其中优先级资产支持证券人民币2860000000元，利率为5%，期限为18年，到期一次还本；次级资产支持证券人民币1000000元，由本公司认购，不设预期收益率，期限为18年。每三年为优先级资产支持证券持有人的开放退出申报期。本集团为优先级资产支持证券提供差额补足及流动性支持的增信承诺，同时本集团以持有的北辰世纪中心 A座投资性房地产自2023年1月1日(含)起至债权足额清偿之日(不含)止期间与相关付费义务人签署的全部

运营合同(包括但不限于租赁合同)及其任何修改、补充及变更所产生的现有和未来的金钱债权及

其收益(包括租金及其他收入)权利作质押。

30、长期应付职工薪酬

√适用□不适用

(1).长期应付职工薪酬表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

一、离职后福利-设定受益计划净负债107698334104219109

二、辞退福利--

三、其他长期福利--

减：将于一年内支付的部分-7094000-7887000合计10060433496332109

其他说明：

√适用□不适用将于一年内支付的应付离职后福利在应付职工薪酬列示。

于资产负债表日，本集团离职后福利所采用的主要精算假设为：

2023年12月31日2022年12月31日

工资增长率6%至10%10%

折现率2.25%至2.75%2.25%至3.25%

计入当期综合收益的离职后福利为：

2023年度2022年度

财务费用30530003478000

其他综合损失/(收益)9187000-5838000

12240000-2360000

126/1622023年年度报告

31、递延收益

递延收益情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额形成原因

政府补助2391975-7359921655983政府部门拨款与联营公司顺与联营公司顺

流交易产生未1689537916226415-33121794流交易产生未实现收益实现收益

合计192873541622641573599234777777/

32、股本

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

本次变动增减（+、一）期初余额发行公积金期末余额送股其他小计新股转股

股份总数3367020000-----3367020000

其他说明：

2022年本年增减变动2023年

12月31日其他小计12月31日

无限售条件股份－

人民币普通股2660000000--2660000000

境外上市的外资股707020000--707020000

3367020000--3367020000

33、资本公积

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

资本溢价（股本溢价）3655557242--3655557242权益法核算的被投资单

41577--41577

位其他权益变动

其他59100069--59100069

合计3714698888--3714698888

34、其他综合收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期发生金额

减：前

减：前期计入期计入

期初其他综减：所税后归期末项目本期所得税其他综税后归属于余额合收益得税费属于少余额前发生额合收益母公司当期转用数股东当期转入留存入损益收益

127/1622023年年度报告

一、不能重分类进

损益的其他综合收14156506-9187000----9187000-4969506益

其中：重新计量设

14156506-9187000----9187000-4969506

定受益计划变动额

二、将重分类进损

--------益的其他综合收益

其他综合收益合计14156506-9187000----9187000-4969506

35、盈余公积

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

法定盈余公积90978513441879838-951664972

任意盈余公积161469414--161469414

合计107125454841879838-1113134386

盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：

根据《中华人民共和国公司法》及本公司章程，本公司按年度净利润的10%提取法定盈余公积金，当法定盈余公积金累计额达到股本的50%以上时，可不再提取。法定盈余公积金经批准后可用于弥补亏损，或者增加股本。经董事会决议，本公司2023年度按净利润的10%提取法定盈余公积金41879838元(2022年度：按净利润的10%提取，共2035258元)。

本公司任意盈余公积金的提取额由董事会提议，经股东大会批准。任意盈余公积金经批准后可用于弥补以前年度亏损或增加股本。本公司2023年度未提取任意盈余公积金(2022年度：无)。

36、未分配利润

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期上期调整前上期末未分配利润46195760996242023887

调整期初未分配利润合计数（调增+，调减－）-14132793调整后期初未分配利润46195760996256156680

加：本期归属于母公司所有者的净利润68064279-1575516219

减：提取法定盈余公积418798382035258

提取任意盈余公积--

提取一般风险准备--

应付普通股股利-33670200

转作股本的普通股股利--

应付其他权益工具股利-25358904期末未分配利润46457605404619576099

37、营业收入和营业成本

(1).营业收入和营业成本情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本主营业务15748850454114385805741298659225710319613400其他业务26276531596472347465151216合计15751478107114387402211298893972210319764616

128/1622023年年度报告

(2).营业收入扣除情况表

单位：万元币种：人民币具体扣除具体扣除项目本年度上年度情况情况营业收入金额15751481298894营业收入扣除项目合计金额263235

营业收入扣除项目合计金额占营业收入的比重（%）0.02%/0.02%/

一、与主营业务无关的业务收入

1.正常经营之外的其他业务收入。如出租固定资

产、无形资产、包装物，销售材料，用材料进行非咨询服咨询服货币性资产交换，经营受托管理业务等实现的收263务等收235务等收入，以及虽计入主营业务收入，但属于上市公司正入入常经营之外的收入。

2.不具备资质的类金融业务收入，如拆出资金利息收入；本会计年度以及上一会计年度新增的类金融

业务所产生的收入，如担保、商业保理、小额贷--款、融资租赁、典当等业务形成的收入，为销售主营产品而开展的融资租赁业务除外。

3.本会计年度以及上一会计年度新增贸易业务所产

--生的收入。

4.与上市公司现有正常经营业务无关的关联交易产

--生的收入。

5.同一控制下企业合并的子公司期初至合并日的收

--入。

6.未形成或难以形成稳定业务模式的业务所产生的

--收入。

与主营业务无关的业务收入小计263235

二、不具备商业实质的收入

1.未显著改变企业未来现金流量的风险、时间分布

--或金额的交易或事项产生的收入。

2.不具有真实业务的交易产生的收入。如以自我交

易的方式实现的虚假收入，利用互联网技术手段或--其他方法构造交易产生的虚假收入等。

3.交易价格显失公允的业务产生的收入。--

4.本会计年度以显失公允的对价或非交易方式取得

--的企业合并的子公司或业务产生的收入。

5.审计意见中非标准审计意见涉及的收入。--

6.其他不具有商业合理性的交易或事项产生的收

--入。

不具备商业实质的收入小计--

三、与主营业务无关或不具备商业实质的其他收入--营业收入扣除后金额15748851298659

129/1622023年年度报告

其他说明：

(a)主营业务收入和主营业务成本

2023年2022年

主营业务收入主营业务成本主营业务收入主营业务成本房地产开发129047315169881338421109645414768977560343会展（含酒店）及商业物业(i) 2649088964 1411407584 1881781638 1189225127其他业务195029974145834569140269143152827930

15748850454114385805741298659225710319613400

(i)会展(含酒店)及商业物业

本集团会展(含酒店)及商业物业部分企业妥善落实国家相关房租减免政策要求，结合实际对符合条件的商户进行了相应的租金减免，减免的租金在剩余租赁期限内平均摊销，其中计入

2023年损益的金额为84037997元。

(ii)2023年度本集团房地产开发收入均于商品房达到已完工状态并交付或视同交付客户时点确认。会展(含酒店)及商业物业和其他业务收入中在某一时段内确认的金额为人民币

825414150元(2022年度661861322元)。

(iii)于 2023年 12月 31日，本集团已签订合同但尚未履行完毕的履约义务所对应的收入金额为2117046251元(2022年12月31日：11187858291元)，其中，本集团预计

1884101888元将于2024年度确认收入，232944363元将于2025年度确认收入。

(b)其他业务收入和其他业务成本

2023年度2022年度

其他业务收入其他业务成本其他业务收入其他业务成本咨询服务及其他26276531596472347465151216

38、税金及附加

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额城市维护建设税4523294026016269教育费附加3204625918941474房产税187278102170244046印花税52944958636429土地增值税579458374464973128增值税8318846282420622其他4753367828274720合计980032310799506688

39、销售费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额销售服务费177138319204485845

130/1622023年年度报告

薪酬支出146755612149437032广告费4096978457912952物业管理费4233418945977333办公消耗费91777399364494能源费43594906236331经营性租赁15820142063352固定资产折旧15233211792020维修费373342636198其他52453388580605合计429459148486486162

40、管理费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额薪酬支出651058800637384844咨询服务费10667929288591065使用权资产折旧2746535733973155维修费2125602620506621办公消耗费2014914818299023固定资产折旧1586340816085660物业管理费1824502816444743能源费1022397810409154无形资产摊销57487676681059

开办费-2252003经营性租赁33366931502798其他3736529632566520合计917391793884696645

41、财务费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额利息支出14194971341658151457

减：资本化利息-511865590-754300796

减：利息收入-80272936-127660709

汇兑收益-182548-350389手续费及其他59850658788096合计833161125784627659

42、其他收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币按性质分类本期发生额上期发生额政府补助60975319359938增值税进项加计抵减122690187324316代扣代缴个人所得税手续费返还5714991006801

其他7806861-

131/1622023年年度报告

合计2674490917691055

43、投资收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

权益法核算的长期股权投资收益8150275-59033240

处置长期股权投资产生的投资收益20678299-关联方贷款利息收入5724078173141265其他9076061845414合计8697696115953439

其他说明：

本集团不存在投资收益汇回的重大限制。

44、信用减值损失

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

应收账款坏账损失-11694143-2323920

其他应收款坏账损失1765811-4759187

长期应收款坏账损失-131019824-98089773

一年内到期非流动资产坏账损失-119265188-53744106

合计-260213344-158916986

45、资产减值损失

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

一、合同资产减值损失--

二、存货跌价损失及合同履约成本减值损失-637210915-905159137

三、长期股权投资减值损失--

四、投资性房地产减值损失--137801998

五、固定资产减值损失--

六、工程物资减值损失--

七、在建工程减值损失--

八、生产性生物资产减值损失--

九、油气资产减值损失--

十、无形资产减值损失--

十一、商誉减值损失--

十二、其他--

合计-637210915-1042961135

46、资产处置收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

固定资产处置利得211163-32200

132/1622023年年度报告

合计211163-32200

47、营业外收入

营业外收入情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币计入当期非经常性损项目本期发生额上期发生额益的金额非流动资产处置利得合计8124530822981245

其中：固定资产处置利得8124530822981245政府补助1067963221122106796赔偿及违约金收入440535641830165744053564其他318581210196663185812合计474274172285067447427417

48、营业外支出

√适用□不适用

单位：元币种：人民币计入当期非经常性损项目本期发生额上期发生额益的金额非流动资产处置损失合计17682434137551768243

其中：固定资产处置损失17682434137551768243对外捐赠750000311893750000赔偿及违约金支出14677511511978414677511其他707093904592707093合计17902847675002417902847

49、所得税费用

(1).所得税费用表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额当期所得税费用313510364277734646

递延所得税费用148649119-63198319合计462159483214536327

(2).会计利润与所得税费用调整过程

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额利润总额398726854

按法定/适用税率计算的所得税费用99681714

子公司适用不同税率的影响-

调整以前期间所得税的影响-

非应税收入的影响-2037569

不可抵扣的成本、费用和损失的影响9150869

使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响-11134270

133/1622023年年度报告

本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响383888513

优惠税率的影响-17389774所得税费用462159483

50、现金流量表项目

(1).与经营活动有关的现金收到的其他与经营活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额受限制的担保金及保证金的减少323191240506286998押金及保证金111549431185862047利息收入80272936127660709政府补助546833512581060代收的契税及公共维修基金等3295453218867463其他4781087541797546合计601247349893055823支付的其他与经营活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额押金及保证金107556465142038129代垫契税及公共维修基金等1384036328034532办公及会议费2457080610510971赔偿及违约金支出147860499921441差旅费65492752257943业务招待费11238651350540捐赠支出750000311893其他280548908858868合计197231713203284317

(2).与投资活动有关的现金收到的重要的投资活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额收回合营或联营企业投资989111417500000合计989111417500000支付的重要的投资活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

向合营及联营企业出资3185963-

合计3185963-支付的其他与投资活动有关的现金

134/1622023年年度报告

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

退回第三方预付项目合作款-200823840

合计-200823840

(3).与筹资活动有关的现金收到的其他与筹资活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额自母公司取得的借款26000000002100000000自少数股东收到的现金129303000115640000自关联方收到的现金14193182034700000退回的信托借款保证金3297000035990000合计29042048202286330000支付的其他与筹资活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额支付予少数股东的现金140743645130540000向关联方支付的现金13382554272643518665

赎回其他权益工具支付的现金-1000000000偿还租赁负债支付的金额3111083638086125

取得同一控制下子公司支付的现金-111510800

信托借款保证金15800000-合计15259099083923655590

支付的其他与筹资活动有关的现金说明：

2023年度，本集团支付的与租赁相关的总现金流出为42633805元，除上述计入筹资活动

的偿付租赁负债支付的金额以外，其余现金流出均计入经营活动。

筹资活动产生的各项负债变动情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增加本期减少项目期初余额期末余额现金变动非现金变动现金变动非现金变动

银行借款(含

1728465491724931415417659851897456453063-13087328584

一年内到期)

应付债券(含

7474374526598800000262304105862924799-7472553832

一年内到期)

租赁负债(含

37253994-2757799831110836-33721156

一年内到期)

其他(i)(含

4215560105575848482040137868418250446783192358228231143109

一年内到期)合计29011843542885042636114572459761017553337631923582228824746681

(i)其他包含本公司之子公司自少数股东取得的股东借款、本集团发行的资产支持专项计划及自母公司取得的借款等。

135/1622023年年度报告

51、现金流量表补充资料

(1).现金流量表补充资料

√适用□不适用

单位：元币种：人民币补充资料本期金额上期金额

1．将净利润调节为经营活动现金流量：

净利润-63432629-1652843552

加：资产减值准备6372109151042961135信用减值损失260213344158916986

固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧160263449158284584使用权资产摊销2979825634006315无形资产摊销98276338583173长期待摊费用摊销934089710235137处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收-21116332200益以“－”号填列）

固定资产报废损失（收益以“－”号填列）1686998105526

公允价值变动损失（收益以“－”号填列）--

财务费用（收益以“－”号填列）907631544903850661

投资损失（收益以“－”号填列）-86976961-15953439

递延所得税资产减少（增加以“－”号填列）148649119-63198319

递延所得税负债增加（减少以“－”号填列）--

存货的减少（增加以“－”号填列）84116540675608844394

经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列）716585047-85697046

经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列）-10356801640-2887526728其他601955765782949959经营活动产生的现金流量净额13873946414003550986

2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：

债务转为资本--

一年内到期的可转换公司债券--

融资租入固定资产--应付股利抵销应收债权287235822670900000应收股利抵销应付债务32000000210641207

应付少数股东减资款抵消债权345000000-当期新增的使用权资产2551302027361630

存货转入投资性房地产-363861936

3．现金及现金等价物净变动情况：

现金的期末余额85054815508388150608

减：现金的期初余额838815060812960951786

加：现金等价物的期末余额--

减：现金等价物的期初余额--

现金及现金等价物净增加额117330942-4572801178

(2).现金和现金等价物的构成

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

一、现金85054815508388150608

136/1622023年年度报告

其中：库存现金506410510394可随时用于支付的银行存款85049751408387640214

二、现金等价物--

三、期末现金及现金等价物余额85054815508388150608

(3).不属于现金及现金等价物的货币资金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期金额上期金额理由

按揭保证金、工程履约担保银行存款9318541631255045403金等

合计9318541631255045403/

52、外币货币性项目

(1).外币货币性项目

√适用□不适用

单位：元期末折算人民币项目期末外币余额折算汇率余额

货币资金--9052213

其中：美元7492737.085304853

欧元2663967.862093873

港币18170190.911653487

53、租赁

(1)作为承租人

√适用□不适用简化处理的短期租赁或低价值资产的租赁费用

√适用□不适用

本集团将短期租赁和低价值租赁的租金支出直接计入当期损益，2023年度金额为

11522969元(2022年度：11616590元)。

与租赁相关的现金流出总额42633805元(单位：元币种：人民币)

(2)作为出租人作为出租人的经营租赁

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

其中:未计入租赁收款额的可项目租赁收入变租赁付款额相关的收入

房屋租赁1507308281-

合计1507308281-未来五年未折现租赁收款额

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

137/1622023年年度报告

每年未折现租赁收款额项目期末金额期初金额

第一年753163700895318871

第二年429187345547391146

第三年243945247268374553

第四年150916129138188306

第五年7940714198028342五年后未折现租赁收款额总额593756434715845255

54、其他

√适用□不适用

（1）资产减值及损失准备

2022年本期本期减少2023年

12月31日增加转回转销其他12月31日

应收账款坏账准备4954046211694143---61234605

其他应收款坏账准备23696004-1765811--21930193一年内到期的非流动资

产减值准备55112806119265188--51837008122540986

长期应收款减值准备120069405131019824---51837008302926237

小计2484186772619791551765811--508632021

存货跌价准备1879531116637210915-435980158-2080761873

投资性房地产减值准备274595205----274595205

固定资产减值准备78961336----78961336

小计2233087657637210915-435980158-2434318414

（2）费用按性质分类

利润表中的营业成本、销售费用和管理费用按照性质分类，列示如下：

2023年度2022年度

房地产开发成本98813384218977560343薪酬支出11471778741117625973咨询服务费382597960360637239投资性房地产摊销278764525276662961使用的消耗品成本223079144183759299固定资产折旧160263449158284584物业管理费142723169129827543能源费10931836999457162会展搭建服务费11999322667420948办公消耗费9031496567632414广告推广费用4849520259685161维修费6140669557080027使用权资产折旧2979825634006315经营性租赁1152296911616590长期待摊费用摊销934089710235137无形资产摊销98276338583173

开办费-2252003其他7962840868620551

138/1622023年年度报告

1278559116211690947423

（3）每股收益/(损失)

基本每股收益/(损失)以归属于母公司普通股股东的合并净利润/(亏损)除以母公司发行在外

普通股的加权平均数计算：

2023年度2022年度

归属于母公司股东的合并净利润/(亏损)68064279-1575516219

减：归属于权益工具投资人的合并净利润--25358904

归属于母公司普通股股东的合并净利润/(亏损)68064279-1600875123本公司发行在外普通股的加权平均数33670200003367020000

基本每股收益/(损失)0.02-0.48

其中：

—持续经营基本每股收益/(损失)：0.02-0.48

—终止经营基本每股收益/(损失)：--稀释每股收益以根据稀释性潜在普通股调整后的归属于母公司普通股股东的合并净利润除以

调整后的本公司发行在外普通股的加权平均数计算。于2023年度，本公司不存在稀释性潜在普

通股(2022年度：无)，稀释每股收益与基本每股收益相等。

八、合并范围的变更

1、其他原因的合并范围变动

说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：

√适用□不适用

于2023年11月，北辰地产之全资子公司成都天府吸收合并北辰地产之全资子公司成都北辰，吸收合并后成都天府继续存续，注册资本变更为100000000元。

139/1622023年年度报告

九、在其他主体中的权益

1、在子公司中的权益

(1).企业集团的构成

√适用□不适用

单位:元币种:人民币

主要经持股比例(%)取得子公司名称注册资本注册地业务性质营地直接间接方式

房地产股份北京市500180000北京市房地产开发-99.05设立

北京天成天北京市11000000北京市房地产开发-100设立

北京姜庄湖北京市16000000美元北京市房地产开发-51设立

房地产开发、酒

长沙北辰长沙市1200000000长沙市-100设立店及养老

绿洲公司北京市1000000北京市商贸-100设立

信诚物业北京市5000000北京市物业管理-100设立

物业管理、会议

首都会展北京市200000000北京市60-设立及展览服务长沙世纪御

长沙市20410000长沙市房地产开发-51投资景

杭州北辰杭州市50000000杭州市房地产开发-80设立北京当代

北京市50000000北京市房地产开发-50设立

(ii)饭店及宾馆管

酒管公司(i) 北京市 20500000 北京市 理、劳务服务、 - 100 设立经济信息咨询

多媒体电子、商非同一控

北辰信通北京市20000000北京市务信息、网络开100-制下的企发业合并

南京旭辰南京市50000000南京市房地产开发-51设立

武汉光谷武汉市40816000武汉市房地产开发-51投资苏州旭昭

苏州市10000000苏州市房地产开发-50设立

(ii)经济贸易咨询；

会议及展览服

会展信息(i) 北京市 20000000 北京市 - 100 设立务；旅游信息咨询会议及展览服务；出租商业用

时代会展(i) 北京市 10000000 北京市 - 100 设立房；物业管理；

酒店管理会议及展览服务；出租商业用

北辰兴顺(i) 北京市 50000000 北京市 - 90 设立房；物业管理；

酒店管理会议及展览服务；礼仪服务；

会展研究院

北京市10000000北京市房地产信息咨-100设立

(i)询；经济贸易咨询

廊坊北辰廊坊市31000000廊坊市房地产开发-100设立

140/1622023年年度报告

成都辰诗

成都市70000000成都市房地产开发-40设立

(ii)会议及展览服务；礼仪服务；

北京领航(i) 北京市 10000000 北京市 房地产信息咨 - 100 设立询；经济贸易咨询

成都天府成都市100000000成都市房地产开发-100设立

杭州京华杭州市50000000杭州市房地产开发-100设立合肥辰旭

合肥市50000000合肥市房地产开发-50设立

(ii)

宁波京华宁波市20000000宁波市房地产开发-100设立

重庆两江重庆市100000000重庆市房地产开发-100设立

苏州北辰苏州市2000000000苏州市房地产开发-100设立

武汉辰慧武汉市1330000000武汉市房地产开发-100设立

武汉辰智武汉市730000000武汉市房地产开发-100设立非同一控

宁波辰新宁波市50000000宁波市房地产开发-51制下的企业合并

北辰地产北京市8859093600北京市房地产开发100-设立

四川天仁眉山市100000000眉山市房地产开发-100设立

海口辰智海口市50000000海口市房地产开发-70设立

成都华府成都市50000000成都市房地产开发-100设立

武汉领航(i) 武汉市 10000000 武汉市 会议会展服务 - 60 设立成都北辰中

成都市5000000成都市会议会展服务51-设立金

武汉裕辰武汉市30000000武汉市房地产开发60-设立

杭州京诚杭州市20000000杭州市房地产开发100-设立武汉金辰盈武汉市20000000武汉市房地产开发501设立智

北京宸宇北京市5500000000北京市房地产开发-51设立会议会展服务；

武汉广大创

武汉市2000000武汉市商务信息咨询；-51设立意企业管理咨询

武汉辰发武汉市37500000武汉市房地产开发80-设立

武汉辰展武汉市37500000武汉市房地产开发80-设立

长沙滨辰长沙市40000000长沙市房地产开发100-设立

廊坊辰智廊坊市31000000廊坊市房地产开发100-设立

成都天辰成都市62500000成都市房地产开发80-设立

重庆合悦重庆市50000000重庆市房地产开发100-设立

广州辰旭广州市98039200广州市房地产开发51-设立

廊坊辰睿廊坊市31000000廊坊市房地产开发-100设立

宁波京诚宁波市50000000宁波市房地产开发-100设立会议会展服务；

钓鱼台北辰

北京市20000000北京市商务信息咨询；-51设立

(i)企业管理咨询

海口辰睿海口市50000000海口市房地产开发-100设立

杭州京阳杭州市50000000杭州市房地产开发-100设立

141/1622023年年度报告

会议会展服务；同一控制

展览中心(i) 北京市 20000000 北京市 商务信息咨询； - 100 下的企业企业管理咨询合并商业综合体管理

北辰商管北京市50000000北京市100-设立服务；物业管理

北辰悦物业北京市20000000北京市物业管理-100设立

其他说明：

(i)由本公司通过持股比例为 60%的子公司首都会展间接持股。

(ii)尽管本公司持有这些公司 50%及以下的股权，但本集团有权通过委派董事以控制这些公司的关键生产运营活动。因此，这些公司被纳入本公司合并范围。

(2).重要的非全资子公司

√适用□不适用

单位:元币种:人民币少数股东持股本期归属于少数本期向少数股东期末少数股东权子公司名称比例股东的损益宣告分派的股利益余额

北京宸宇49-5628056-2281948519

(3).重要非全资子公司的主要财务信息

√适用□不适用

单位:元币种:人民币期末余额期初余额子公非非司流流名流动资产非流动资产资产合计流动负债动负债合计流动资产非流动资产资产合计流动负债动负债合计称负负债债北京

4561855795161437162472329295766255163-6625516347595664561650988234924665279256141657-256141657

宸宇子公本期发生额上期发生额司名综合收益总经营活动现综合收益总经营活动现营业收入净利润营业收入净利润称额金流量额金流量北京

183987787-11485829-11485829-20867347884978504-92242022-92242022912930430

宸宇

2、在合营企业或联营企业中的权益

√适用□不适用

(1).重要的合营企业或联营企业

□适用√不适用

(2).重要合营企业的主要财务信息

□适用√不适用

(3).重要联营企业的主要财务信息

□适用√不适用

142/1622023年年度报告

(4).不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

期末余额/本期发生额期初余额/上期发生额

合营企业：

投资账面价值合计277364683306482463下列各项按持股比例计算的合计数

--净利润10263334-9135917

--其他综合收益

--综合收益总额10263334-9135917

联营企业：

投资账面价值合计4935513251282228下列各项按持股比例计算的合计数

--净利润-2113059-33001944

--其他综合收益

--综合收益总额-2113059-33001944其他说明净利润和其他综合收益均已考虑取得投资时可辨认资产和负债的公允价值以及统一会计政策的调整影响。

(5).合营企业或联营企业发生的超额亏损

√适用□不适用

单位:元币种:人民币本期未确认的损失合营企业或联营企累积未确认前期累计本期末累积未确认的

（或本期分享的净利业名称的损失损失

润）武汉金辰盈创709915291214856883140097广州广悦119321399239966137359287536北京辰轩28730732377392332504655

十、政府补助

1、涉及政府补助的负债项目

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期计入

财务报表本期新增本期转入本期其与资产/收期初余额营业外收期末余额项目补助金额其他收益他变动益相关入金额

递延收益2391975--735992-1655983与资产相关

合计2391975--735992-1655983/

2、计入当期损益的政府补助

√适用□不适用

单位：元币种：人民币类型本期发生额上期发生额

143/1622023年年度报告

与收益相关546833511845064与资产相关735992735996合计620432712581060

十一、与金融工具相关的风险

1、金融工具的风险

√适用□不适用

本集团的经营活动会面临各种金融风险：市场风险(主要为外汇风险、利率风险)、信用风险和流动性风险。本集团整体的风险管理计划针对金融市场的不可预见性，力求减少对本集团财务业绩的潜在不利影响。

(1)市场风险

(a)外汇风险

本集团所有经营活动均在中国境内，主要交易均以人民币结算，本年度并无重大外汇风险。

将人民币兑换为外币需符合国家外汇管理的有关规定。

(b)利率风险本集团的利率风险主要产生于长期银行借款及应付债券等长期带息债务。浮动利率的金融负债使本集团面临现金流量利率风险，固定利率的金融负债使本集团面临公允价值利率风险。本集团根据当时的市场环境来决定固定利率及浮动利率合同的相对比例。于2023年12月31日，本集团长期带息债务主要为人民币计价的浮动利率合同，金额为9465095520元(2022年12月

31日：9671059593元)及固定利率合同，金额为11032304360元(2022年12月31日：

10166513069元)。

本集团总部财务部门持续监控集团利率水平。利率上升会增加新增带息债务的成本以及本集团尚未付清的以浮动利率计息的带息债务的利息支出，并对本集团的财务业绩产生重大的不利影响，管理层会依据最新的市场状况及时做出调整，这些调整可能是进行利率互换的安排来降低利率风险。于2023年度及2022年度本集团并无利率互换安排。

于2023年12月31日，如果以浮动利率计算的借款利率上升或下降100基点，而其他因素保持不变，则本集团的净利润会减少或增加约49296325元(2022年12月31日：约

46522072元)。

(2)信用风险

本集团对信用风险按组合分类进行管理。信用风险主要产生于银行存款、应收账款、其他应收款和财务担保合同等。

本集团银行存款主要存放于国有银行和其它大中型上市银行，本集团认为其不存在重大的信用风险，不会产生因对方单位违约而导致的任何重大损失。

对于应收账款和其他应收款，本集团设定相关政策以控制信用风险敞口。本集团基于对客户的财务状况、从第三方获取担保的可能性、信用记录及其他因素诸如目前市场状况等评估客户的

信用资质并设置相应信用期。本集团会定期对客户信用记录进行监控，对于信用记录不良的客户，本集团会采用书面催款、缩短信用期或取消信用期等方式，以确保本集团的整体信用风险在可控的范围内。

此外，财务担保和贷款承诺可能会因为交易对手方违约而产生风险，本集团对财务担保和贷款承诺制定了严格的申请和审批要求，综合考虑内外部信用评级等信息，持续监控信用风险敞口、交易对手方信用评级的变化及其他相关信息，确保整体信用风险在可控的范围内。

于2023年12月31日，本集团无重大的因债务人抵押而持有的担保物和其他信用增级(2022年12月31日：无)。

本集团为银行向购房客户发放的抵押贷款提供阶段性连带责任保证担保。在此期间内，如果购房客户无法偿还抵押贷款，将可能导致本集团因承担连带责任保证担保而为上述购房客户向银行垫付其无法偿还的银行按揭贷款。在这种情况下，本集团一般情况下可以根据相关购房合同的约定，通过优先处置相关房产的方式收回上述代垫款项。因此，本集团认为相关的信贷风险已大幅地降低。

144/1622023年年度报告

(3)流动性风险本集团内各子公司负责其自身的现金流量预测。总部财务部门在汇总各子公司现金流量预测的基础上，在集团层面持续监控短期和长期的资金需求，以确保维持充裕的现金储备和可供随时变现的有价证券；同时持续监控是否符合借款协议的规定，从主要金融机构获得提供足够备用资金的承诺，以满足短期和长期的资金需求。

于资产负债表日，本集团各项金融负债以未折现的合同现金流量按到期日列示如下：

2023年12月31日

一年以内一到二年二到五年五年以上合计一年内到期的非流动

8461285322---8461285322

负债(含利息)

应付账款5768781860---5768781860

其他应付款(含利息)1934705845---1934705845

长期应付款(含利息)2628967312454828435519517289-6027896863

长期借款(含利息)44891153917397501743598367259817979549913966824471

应付债券(含利息)1389510003967578850--4106529850

租赁负债(i) - 4353200 - - 4353200

财务担保合同7137251993---7137251993

2415278429059571650679117884548817979549947407629404

2022年12月31日

一年以内一到二年二到五年五年以上合计一年内到期的非流动

9251521727---9251521727

负债(含利息)

应付账款6681320938---6681320938

其他应付款(含利息)2782388657---2782388657

长期应付款(含利息)1112826632428737649--2540020312

长期借款(含利息)518415711138073951728524659691124213677715993757974

应付债券(含利息)23790480037058646663360909183-7304678649

租赁负债(i) - 9130729 1903200 - 11033929

财务担保合同10979240261---10979240261

30562074757752447256162152783521124213677755543962447

(i)于资产负债表日，本集团不存在已签订但尚未开始执行的租赁合同。

十二、公允价值的披露

1、不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况

√适用□不适用

公允价值计量结果所属的层次，由对公允价值计量整体而言具有重要意义的输入值所属的最低层次决定：

第一层次：相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价。

第二层次：除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值。

第三层次：相关资产或负债的不可观察输入值。

(1)持续的以公允价值计量的资产和负债本集团无持续的以公允价值计量的资产和负债。

(2)非持续的以公允价值计量的资产

145/1622023年年度报告

本集团无非持续的以公允价值计量的资产。

(3)不以公允价值计量但披露其公允价值的资产和负债

本集团以摊余成本计量的金融资产和金融负债主要包括：应收账款、其他应收款、长期应收

款、短期借款、应付款项、租赁负债、长期借款、应付债券和长期应付款等。

本集团不以公允价值计量的金融资产和负债的账面价值与公允价值相差很小。

十三、关联方及关联交易

1、本企业的母公司情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币母公司对本母公司对本母公司名称注册地业务性质注册资本企业的持股企业的表决

比例(%)权比例(%)

房地产开发、商品

北辰集团中国北京市销售、餐饮、会议220810000034.4834.48

承接、旅游接待本企业最终控制方是北辰集团

2、本企业的子公司情况

本企业子公司的情况详见附注

□适用√不适用

3、本企业合营和联营企业情况

本企业重要的合营或联营企业详见附注

□适用√不适用

4、其他关联方情况

√适用□不适用其他关联方名称其他关联方与本企业关系辰运物业其他元辰鑫物业其他北辰会投母公司的全资子公司北辰亚市母公司的全资子公司辰星公司其他

北京康辰亚奥技术股份有限公司(以下称“康辰亚奥”)其他

武汉光谷创意产业基地建设投资有限公司(以下称“武汉基地”)其他

武汉杰龙投资有限公司(以下称“武汉杰龙”)其他

深圳市江湾信息咨询有限公司(以下称“深圳江湾”)其他

北京金隅地产开发集团有限公司及北京金隅集团股份有限公司(以其他

下合称“北京金隅”)中建玖合发展集团有限公司（以下称“中建玖合”)其他中国建筑集团有限公司及其子公司(以下合称“中国建筑”)其他

5、关联交易情况

(1).购销商品、提供和接受劳务的关联交易

采购商品/接受劳务情况表

146/1622023年年度报告

√适用□不适用

单位：元币种：人民币关联方关联交易内容本期发生额上期发生额

京西科幻会展接受会展服务17472570-

中国建筑接受建造劳务823924218—

元辰鑫物业接受管理劳务2234470-北辰集团支付商标及标识许可使用费1000010000

深圳江湾咨询服务849057-

康辰亚奥采购设备、技术服务57167394490345

北辰亚市平台运营费-160377

出售商品/提供劳务情况表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币关联方关联交易内容本期发生额上期发生额

元辰鑫物业提供商业管理服务1293190-

辰运物业提供网络接入服务、商业管理服务1554216103774

提供商业管理服务、网络接入服北辰会投1668775668239

务、电话租赁服务

辰星公司提供管理服务、网络接入服务716038-

扬子江会展提供管理服务3915090-

京西科幻会展提供管理服务、会展服务6552304-

北辰亚市提供商业管理服务2264664-

(2).关联租赁情况

本公司作为出租方：

√适用□不适用

单位：元币种：人民币承租方名称租赁资产种类本期确认的租赁收入上期确认的租赁收入北辰会投办公用房11390535093354辰星公司办公用房425727961713

辰星公司运输工具-74336

本公司作为承租方：

√适用□不适用

单位：元币种：人民币简化处理的短期租赁和低价值资产租承担的租赁负债利出租租赁支付的租金增加的使用权资产赁的租金费用（如息支出方名资产

适用）称种类本期发上期发本期发上期发本期发生额上期发生额本期发生额上期发生额生额生额生额生额辰运办公

900000900000900000900000----

物业用房北辰大宗

--17830976174813497861667407101619571715908193集团地关联租赁情况说明

√适用□不适用

147/1622023年年度报告

于2019年9月27日，本公司与北辰集团签订了《土地使用权转让协议书》，截至财务报表报出日止，该转让事项尚未完成，双方尚在对最终解决方案进行协商。本公司根据双方协商一致的过渡期间安排确认了相关的使用权资产和租赁负债。

(3).关联担保情况本公司作为被担保方

√适用□不适用

单位：元币种：人民币担保方担保金额担保起始日担保到期日担保是否已经履行完毕

北辰集团-2018年9月28日2028年9月28日是关联担保情况说明

√适用□不适用

根据北辰集团与北京国际信托有限责任公司(以下称“北京国际信托”)签订的保证合同，北辰集团为本公司自北京国际信托取得的长期借款提供存续期间的不可撤销的连带责任保证担保。

该笔借款已于2023年9月提前偿清，北辰集团的连带责任保证担保履行完毕。

(4).关键管理人员报酬

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额关键管理人员报酬2325306823241936

(5).其他关联交易

√适用□不适用

（1）自股东取得股东往来款以及往来款利息

2022年12月31日本年增加本年减少2023年12月31日

股东往来款本金1600000000260000000013000000002900000000股东往来款利息190666684592084836279172870833

1601906666268459208413836279172902870833

于2022年10月26日，本公司自北辰集团取得往来款500000000元，该款项到期日为

2023年12月14日，到期一次还本，利率为固定利率3.90%，每季度付息一次，且无任何抵押、质押或担保。于2023年12月31日，该笔借款已偿清。

于2022年10月26日，本公司自北辰集团取得往来款300000000元，该款项到期日为

2024年1月9日，到期一次还本，利率为固定利率3.90%，每季度付息一次，且无任何抵押、质押或担保。于2023年12月31日，该笔借款已提前偿清。

于2022年10月26日，本公司自北辰集团取得往来款800000000元，该款项到期日为

2024年6月11日，到期一次还本，利率为固定利率3.90%，每季度付息一次，且无任何抵押、质押或担保。于2023年12月31日，该笔借款已提前偿还500000000元。

于2023年1月，本公司自北辰集团取得往来款800000000元，该款项期限为三年，到期一次还本，利率为固定利率3.9%，每季度付息一次，且无任何抵押、质押或担保。

于2023年11月，本公司自北辰集团取得往来款200000000元，其中20000000元将于

2024年到期，20000000元将于2025年到期，160000000元将于2026年到期，利率为固定

利率3.9%，每季度付息一次，且无任何抵押、质押或担保。

于2023年12月，本公司自北辰集团取得往来款1600000000元，其中22000000元将于2024年到期，22000000元将于2025年到期，1556000000元将于2026年到期，利率为固定利率3.9%，每季度付息一次，且无任何抵押、质押或担保。

148/1622023年年度报告

（2）自中建玖合取得项目开发往来款以及项目开发往来款利息

2022年12月31日本年增加本年减少2023年12月31日

往来款本金52554157048600000134127145440014425往来款利息439376531120147305807544933158

52993533579720147164707899444947583

于2023年度，本集团自中建玖合取得往来款48600000元，该款项期限为一年，利率为固定利率6.5%，每季度付息一次，且无任何抵押、质押或担保。本集团于2023年度偿还中建玖合往来款134127145元。

于2023年12月31日，本集团自中建玖合取得项目开发往来款本金余额为440014425元，利率为固定利率6.5%，每季度付息一次，且无任何抵押、质押或担保。其中，金额

168800000元的借款期限为一年，借款期限超过一年的往来款中金额271214425元将于一年内到期。

（3）为广州广悦提供项目开发往来款及项目开发往来款利息

2022年12月31日本年增加本年减少2023年12月31日

股东往来款本金650224700-66150000584074700股东往来款利息129141841334315414656961160037

65151611841334315107615696585234737

于2020年度，本集团为联营企业广州广悦提供项目开发往来款161204700元，利率为固定利率6.5%，利息每季度支付一次，且无任何抵押、质押或担保。于2023年12月31日，该笔往来款余额为161204700元，将于2025年到期。

于2021年度，本集团为联营企业广州广悦提供项目开发往来款279790000元，利率为固定利率6.5%，利息每季度支付一次，且无任何抵押、质押或担保。于2023年度，本公司收到还款50470000元，剩余往来款项229320000元将于2025年到期。

于2022年度，本集团为联营企业广州广悦提供项目开发往来款209230000元，利率为固定利率6.5%，利息每季度支付一次，且无任何抵押、质押或担保。于2023年度，本公司收到还款15680000元，剩余往来款项193550000元将于一年内到期。

于2023年12月31日，本集团根据整个存续期间逾期信用损失计提对应收广州广悦款项计提减值准备的余额为360199479元(2022年12月31日：119321399元)。

（4）为武汉金辰盈创提供项目开发往来款及项目开发往来款利息

2022年12月31日本年增加本年减少2023年12月31日

股东往来款本金36648962638442588200000278674051股东往来款利息70070019340913107732639268350

3671903261972533898973263287942401

于2021年8月30日，本集团为合营企业武汉金辰盈创提供项目开发往来款362600000元。该款项利率为固定利率6.5%，利息每季度支付一次，且无任何抵押、质押或担保。于2022年度本公司收到提前还款9800000元，于2023年度本公司收到还款88200000元，剩余往来款项中264600000元将于2025年到期。

剩余款项不计息，且无任何抵押、质押或担保。

于2023年12月31日，本集团根据整个存续期间逾期信用损失计提对应收武汉金辰盈创款项计提减值准备的余额为64334368元(2022年12月31日：51837008元)。

（5）为北京辰轩提供项目开发往来款及项目开发往来款利息

2022年12月31日本年增加本年减少2023年12月31日

股东往来款利息23564644-23564644-

149/1622023年年度报告

（6）为关联方垫付款项

2022年12月31日本年增加本年减少2023年12月31日

辰星公司-442227442227-

武汉当代-3624736247-

辰运物业-1372013720-

北辰亚市-112190112190-

元辰鑫物业-1332013320-

-617704617704-

（7）从关联方取得往来款项

2022年2023年

12月31日本年增加本年减少12月31日

武汉当代42000000--42000000

杭州金湖152500000--152500000

北京辰轩-96220000-96220000

无锡盛阳32000000-32000000-

无锡辰万22050000--22050000

武汉杰龙570766325750879-62827511

武汉基地536638685407019-59070887

北辰会投1196006-1196006-北京金隅21907768684184670159217

辰星公司23200000-23200000-京西科幻会展111536545726820382554278586758

38502094815379155995498134443314373

于2023年12月31日及2022年12月31日，本集团应付武汉杰龙、武汉基地款项为无任何抵押或质押，利率为10.5%且无固定还款期限。其余款项不计息、无任何抵押或质押且无固定还款期限。

（8）为关联方提供往来款项

2022年12月31日本年增加本年减少2023年12月31日

北京金隅416500000--416500000

深圳江湾79000000--79000000

495500000--495500000

上述款项不计息、无任何抵押或质押且无固定还款期限。

（9）从关联方收到股利

经2023年5月股东会批准，无锡盛阳向全体股东派发现金股利人民币80000000元。本集团按照持股比例确认应收股利人民币32000000元。于2023年度，根据本公司、北辰地产及无锡盛阳协商一致，该笔应收股利与本公司应付无锡盛阳的债务予以抵销。

经2023年5月股东会批准，扬子江会展向全体股东派发现金股利人民币1000000元。本集团按照持股比例确认应收股利人民币490000元。

6、应收、应付关联方等未结算项目情况

(1).应收项目

√适用□不适用

150/1622023年年度报告

单位:元币种:人民币期末余额期初余额项目名称关联方账面余额坏账准备账面余额坏账准备应收账款辰星公司75000096758016224

应收账款扬子江会展3458334461--

应收账款京西科幻会展167109121557--

应收账款元辰鑫物业7352422--

应收账款辰运物业8169825--

应收账款北辰亚市18517456--其他应收款深圳江湾7900000069043279000000537200其他应收款北京金隅416500000243961416500000369075其他应收款武汉金辰盈创1407405125333313689626257365一年内到期的非广州广悦1947100371198398684310161182550561流动资产一年内到期的非武汉金辰盈创9268350217722735350070051837008流动资产一年内到期的非

北京辰轩--2356464440549流动资产长期应收款广州广悦390524700240359611220500000119321399

长期应收款武汉金辰盈创26460000062157141--

(2).应付项目

√适用□不适用

单位:元币种:人民币项目名称关联方期末账面余额期初账面余额

其他应付款中建玖合173194496—

其他应付款无锡盛阳-32000000其他应付款杭州金湖152500000152500000其他应付款武汉当代4200000042000000其他应付款无锡辰万2205000022050000

其他应付款北京辰轩96220000-其他应付款武汉杰龙6282751157076632其他应付款武汉基地5907088753663868其他应付款北京金隅59217219077

其他应付款北辰会投-1196006

其他应付款辰星公司-23200000其他应付款京西科幻会展85867581115365

其他应付款元辰鑫物业713297-

应付账款中国建筑1020592679—

应付账款京西科幻会展549736-应付账款康辰亚奥32085144573387一年内到期的非流动负北辰集团344870833501906666

债(不包括租赁负债)一年内到期的非流动负

中建玖合271753087—

债(不包括租赁负债)长期应付款北辰集团25580000001100000000

于2023年12月31日，应付北辰集团一年内到期的租赁负债金额为16195717元。

151/1622023年年度报告

(3).其他项目

√适用□不适用

单位:元币种:人民币项目名称关联方期末账面余额期初账面余额

预付款项中国建筑12780529—

7、关联方承诺

√适用□不适用

以下为本集团于资产负债表日，已签约而尚不必在资产负债表上列示的与关联方有关的承诺事项：

2023年12月31日2022年12月31日

中国建筑接受建造劳务1247002337—康辰亚奥接受劳务7472862933402

12477496232933402

十四、承诺及或有事项

1、重要承诺事项

√适用□不适用

资产负债表日存在的对外重要承诺、性质、金额

(1)房地产开发项目支出承诺事项

以下为本集团于资产负债表日，不必在资产负债表上列示的房地产开发项目支出承诺：

2023年12月31日2022年12月31日已签约，但尚不必在财务报表上列示51621432124885684013已批准，但尚未签约21977171512381107424

73598603637266791437

(2)会展(含酒店)及商业物业项目支出承诺事项

以下为本集团于资产负债表日，不必在资产负债表上列示的投资物业和酒店装修改造支出承诺：

2023年12月31日2022年12月31日已签约，但尚不必在财务报表上列示1024721065849346已批准，但尚未签约334879521249818

1359600587099164

2、或有事项

(1).资产负债表日存在的重要或有事项

√适用□不适用

于2023年12月31日，本集团的或有负债主要为就银行向购房客户发放的抵押贷款提供阶段性连带责任保证担保而形成的。

本集团的部分客户采取银行按揭(抵押贷款)方式购买本集团开发的商品房，根据银行发放个人购房抵押贷款的要求，本集团为银行向购房客户发放的抵押贷款提供阶段性连带责任保证担保。该项担保责任在购房客户办理完毕房屋所有权证并办妥房产抵押登记手续后解除。

152/1622023年年度报告

于2023年12月31日，本集团提供的阶段性连带责任保证担保余额为7137251993元。

十五、资产负债表日后事项

1、利润分配情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币拟分配的利润或股利67340400

根据2024年3月21日董事会决议，董事会提议本公司向全体股东分配股利67340400元，未在本财务报表中确认为负债。

2、其他资产负债表日后事项说明

□适用√不适用

十六、其他重要事项

1、分部信息

(1).报告分部的确定依据与会计政策

√适用□不适用本集团的报告分部是提供不同产品或服务经营的业务单元。由于各种业务需要不同的技术和市场战略，因此，本集团分别独立管理各个报告分部的生产经营活动，分别评价其经营成果，以决定向其配置资源并评价其业绩。

2023年度，本集团有3个报告分部，分别为：

-房地产开发分部，负责房地产项目的开发及销售；

-会展(含酒店)及商业物业分部，负责公寓、写字楼、会展及酒店等的出租运营；

-其他分部，负责其他零星业务的运营；

分部间转移价格参照向第三方销售所采用的价格确定。

资产根据分部的经营以及资产的所在位置进行分配，负债根据分部的经营进行分配，间接归属于各分部的费用按照收入比例在分部之间进行分配。

(2).报告分部的财务信息

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

会展(含酒店)及项目房地产开发其他未分配的金额分部间抵销合计商业物业

对外交易收入129047315162649088964197657627--15751478107

分部间交易收入-7865250055002345-133654845-

营业成本98813384211411407584145994216--11438740221

利息收入38208995491073822165736931546-80272936

利息费用733558169--174073375-907631544对合营企业和联

营企业的投资收46430493507226---8150275益

信用减值损失-150928-1307393979874-247068351--260213344

资产减值损失-637210915-----637210915

折旧费与摊销费3699673643748823394457924063999-487994760

利润/(亏损)总

588577980469558831-58494474-600915483-398726854

额

所得税费用495312070117389708-14623619-135918676-462159483

净利润/(亏损)36025129352169123-43870855-407756026--63432629

资产总额37133958704103591543101000544228631977162-56225144598

负债总额24341316251122342462828472381314845830847-40695295539

153/1622023年年度报告

对合营企业和联

营企业的长期股31643072310289092---326719815权投资非流动资产增加

16120904189110915251349618479601-226224916

额

非流动资产不包括金融资产、长期股权投资和递延所得税资产。

2023年度，本集团无来自其他国家的交易收入，以及来自单一重要客户的交易收入。

于2023年12月31日，本集团无位于其他国家的非流动资产。

(3).其他说明

√适用□不适用

2022年度及2022年12月31日分部信息列示如下：

单位：元币种：人民币

会展(含酒店)及项目房地产开发其他未分配的金额分部间抵销合计商业物业

对外交易收入109645414761881781638142616608--12988939722

分部间交易收入-6145525935361666-96816925-

营业成本89775603431189225127152979146--10319764616

利息收入3935974512363854284787021732-127660709

利息费用556998214--346852447-903850661对合营企业和联

营企业的投资收-600559781022738----59033240益

信用减值损失-2540920-21329131087305-155330458--158916986

资产减值损失-1000972232-41988903----1042961135

折旧费与摊销费39598241433731454100054964436979-487772170

利润/(亏损)总

-608148588-95479338-90179830-644499469--1438307225额

所得税费用421816828-23869834-22544957-160865710-214536327

净利润/(亏损)-1029965416-71609504-67634873-483633759--1652843552

资产总额49234371106106555581461083557197281935579-67280220550

负债总额37500019275134570960230265617012172130993-51320516040对合营企业和联

营企业的长期股3534928254271866---357764691权投资非流动资产增加

276092928181322783419991620319514-481935141

额

非流动资产不包括金融资产、长期股权投资和递延所得税资产。

2022年度，本集团无来自其他国家的交易收入，以及来自单一重要客户的交易收入。

于2022年12月31日，本集团无位于其他国家的非流动资产。

2、其他对投资者决策有影响的重要交易和事项

√适用□不适用

（1）资本管理

本集团资本管理政策的目标是为了保障本集团能够持续经营，从而为股东提供回报，并使其他利益相关者获益，同时维持最佳的资本结构以降低资本成本。

为了维持或调整资本结构，本集团可能会调整支付给股东的股利金额、向股东返还资本、发行新股或出售资产以减低债务。

154/1622023年年度报告

本集团的总资本为合并资产负债表中所列示的股东权益。本集团部分外部借款合同中有对资产负债率的相关要求，本集团利用资产负债率监控资本。

于2023年12月31日及2022年12月31日，本集团的资产负债率列示如下﹕

2023年12月31日2022年12月31日

资产负债率72%76%

十七、母公司财务报表主要项目注释

1、应收账款

(1).按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内

其中：1年以内分项

1年以内80738809131625626

1年以内小计80738809131625626

1至2年742904669004

2至3年-400448

3年以上2783156229232676

合计109313275161927754本公司账龄三年以上的应收账款包括应收北京名门多福商业股份有限公司租金26547878元，由于债务人偿债能力不足，本公司已于以前年度全额计提坏账准备。

(2).按坏账计提方法分类披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别计提账面计提账面比例比例金额金额比例价值金额金额比例价值

(%)(%)

(%)(%)按单项计提坏

2753212525.227532125100.0-2824005917.428240059100.0-

账准备

其中：

应收租金2735767599.427357675100.0-2654787894.026547878100.0-应收酒店及餐

1694500.6169450100.0-16871816.01687181100.0-

饮服务款

应收购房款5000-5000100.0-5000-5000100.0-按组合计提坏

8178115074.87422210.98103892913368769582.65927170.4133094978

账准备

其中：

应收物业费-----30669-453014.826139应收酒店及餐

1322598716.1589290.41316705820291281.583490.42020779

饮服务款应收会展服务

60404717.4781941.35962277-----

款-国有企业应收会展服务

16282072.0785864.815496213447620.332801.0341482

款-其他企业

155/1622023年年度报告

应收租赁款6088648574.55265120.96035997313128313698.25765580.4130706578

合计109313275/28274346/81038929161927754/28832776/133094978

(3).坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额类别期初余额转销或期末余额计提收回或转回其他变动核销

应收租金26547878809797---27357675

应收购房款5000----5000

应收物业费4530-4530---应收酒店及餐

1695530505801517731--228379

饮服务款应收会展服务

-78194---78194

款-国有企业应收会展服务

3280776412335--78586

款-其他企业

应收租赁款5765581026160307--526512

合计2883277610264731584903--28274346

(4).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币占应收账款和合同资应收账款和应收账款期合同资产期末坏账准备期单位名称产期末合同资产期末余额余额合计数的末余额余额末余额比例（%）北京名门多福商业股

26547878-265478782426547878

份有限公司乐胜（北京）商业发

12428791-12428791126074

展有限公司北京市上品商业发展

10170181-1017018196232

有限责任公司上海赫程国际旅行社

4609342-4609342416156

有限公司数坤（北京）网络科

2199800-21998002675

技股份有限公司

合计55955992-559559925126577015

其他说明：

√适用□不适用

于2023年12月31日，本公司无因金融资产转移而终止确认的应收账款。

本年度计提的坏账准备金额为1026473元，收回或转回的坏账准备金额为1584903元

(2022年度计提的坏账准备金额为49589元，收回或转回的坏账准备金额为2171467元)。

本年度无实际核销的应收账款(2022年度：无)。

于2023年12月31日，本公司无质押给银行的应收账款(2022年12月31日：无)。

于2023年12月31日，本公司账面价值为2202264元的应收账款质押给渤海国际信托有限公司作为取得900000000元借款的质押物(2022年12月31日：无)。

156/1622023年年度报告

2、其他应收款

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

应收利息--

应收股利--其他应收款3214337754419169合计3214337754419169其他应收款

(1).按款项性质分类情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币款项性质期末账面余额期初账面余额应收子公司款2231271231506139代垫款项682648211881708预付货款1228000012280000押金10503341877826

工程专项基金-2076777保证金153900840228备用金13080091400其他40884618637869

减：坏账准备-14699312-14772778合计3214337754419169

(2).坏账准备计提情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预期整个存续期预期坏账准备未来12个月合计

信用损失(未发信用损失(已发预期信用损失

生信用减值)生信用减值)

2023年1月1日余额225557-1454722114772778

2023年1月1日余额在本期225557-1454722114772778

--转入第二阶段

--转入第三阶段

--转回第二阶段

--转回第一阶段

本期计提----

本期转回73466--73466本期转销本期核销其他变动

2023年12月31日余额152091-1454722114699312

157/1622023年年度报告

(3).坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额类别期初余额转销或期末余额计提收回或转回其他变动核销

应收代垫款2267221----2267221

预付货款12280000----12280000

应收子公司款项25205-3347--21858

应收代垫款项79800-24522--55278

应收押金、保证

40550-14918--25632

金及备用金

工程专项基金8307-8307---

其他71695-22372--49323

合计14772778-73466--14699312

(4).按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币占其他应收款坏账准备单位名称期末余额期末余额合计款项的性质账龄期末余额

数的比例(%)

1年以内、1

应收子公司款2231271248应收子公司款至3年及321858年以上北京金恒生科技发展有限公1228000026第三方款项3年以上12280000司北京振力投资

4083331第三方款项1至3年7801

管理有限公司北京市燃气集团有限责任公3469491第三方款项1年以内4186司北京大田延庆

豆腐宴餐饮有198000-第三方款项3年以上3783限公司

合计3554599476//12317628

其他说明：

√适用□不适用

本年度无计提的坏账准备金额，收回或转回的坏账准备金额为73466元(2022年度：计提的坏账准备金额为2942元，收回或转回的坏账准备金额为54081元)。

于2023年度，本公司无实际核销的其他应收款(2022年度：无)。

于2023年12月31日，本公司其他应收款中无按照应收金额确认的政府补助(2022年12月

31日：无)。

于2023年12月31日及2022年12月31日，本公司不存在逾期的应收股利。

3、长期股权投资

√适用□不适用

158/1622023年年度报告

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值对子公司投资8472230039158000000831423003984712300391580000008313230039

对联营、合营

------企业投资合计8472230039158000000831423003984712300391580000008313230039

(1).对子公司投资

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期计本期减值准备期被投资单位期初余额本期增加期末余额提减值减少末余额准备

北辰地产7944646753--7944646753--

首都会展120000000--120000000--

成都北辰中金2550000--2550000--

武汉裕辰-----18000000

武汉金辰盈智-----10000000

杭州京诚-----20000000

长沙滨辰40000000--40000000--

武汉辰展-----30000000

武汉辰发-----30000000

廊坊辰智31000000--31000000--

成都天辰50000000--50000000--

广州辰旭50000000--50000000--

重庆合悦-----50000000

北辰信通25033286--25033286--

北辰商管50000000--50000000--世纪中心专项

-1000000-1000000--

计划(i)

合计83132300391000000-8314230039-158000000

(2).对联营、合营企业投资

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增减变动减值其他宣告发投资期初权益法下其他计提期末准备减少综合放现金其单位余额追加投资确认的投权益减值余额期末投资收益股利或他资损益变动准备余额调整利润

一、合营企业

武汉金辰盈创-----------

小计-----------

二、联营企业

北京辰轩-185963--185963-------

小计-185963--185963-------

合计-185963--185963-------

其他说明：

159/1622023年年度报告

(i)经上海证券交易所“上证函[2023]556号”文核准，世纪中心专项计划于 2023年 3月 29日正式成立，发行规模为28.61亿元，其中次级资产支持证券人民币1000000元由本公司认购。本公司拥有对专项计划的控制权，因此将其纳入合并范围。

4、营业收入和营业成本

(1).营业收入和营业成本情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本主营业务234078059910772947661669349125932645378其他业务20754717798199236040286合计234285607010773727471670341485932685664

其他说明：

(a)主营业务收入和主营业务成本

2023年度2022年度

主营业务收入主营业务成本主营业务收入主营业务成本

房地产开发(i) 380871178 259472111 363440660 211167196

会展(含酒店)及商业物业

19391525177749116741291131437677936407

(ii)其他20756904429109811477702843541775

234078059910772947661669349125932645378

(i)本公司房地产开发业务收入均于商品房达到已完工状态并交付或视同交付客户时点确认。

(ii)2023年度，主营业务收入中在某一时段内确认的金额为人民币 329955928 元(2022年度：172206972元)。

(iii)于 2023年 12月 31日，本公司已签订合同但尚未履行或尚未履行完毕的履约义务所对应的收入金额122841188元(2022年12月31日：205783517元)。

(b)其他业务收入和其他业务成本

2023年度2022年度

其他业务收入其他业务成本其他业务收入其他业务成本咨询服务及其他20754717798199236040286

5、投资收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

权益法核算的长期股权投资收益-185963-32760435关联方贷款利息收入296368822299058251

其他509434-合计296692293266297816

160/1622023年年度报告

其他说明：

本公司不存在投资收益汇回的重大限制。

十八、补充资料

1、当期非经常性损益明细表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目金额说明

非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值准备的-1475835冲销部分

计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关、符合国家政策规定、按照确定的标准享有、5468335对公司损益产生持续影响的政府补助除外计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费57240781单独进行减值测试的应收款项减值准备转回1793629债务重组损益7806861处置长期股权投资产生的投资收益20678299详见投资收益附注除上述各项之外的其他营业外收入和支出31104772

其他符合非经常性损益定义的损益项目-3053000

减：所得税影响额29890961

少数股东权益影响额（税后）-3037151合计92710032其他说明

√适用□不适用

(1)2023年度非经常性损益明细表编制基础中国证券监督管理委员会于2023年颁布了《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益(2023年修订)》(以下简称“2023版1号解释性公告”)，该规定自公布之日起施行。本集团按照2023版1号解释性公告的规定编制2023年度非经常性损益明细表。

根据2023版1号解释性公告的规定，非经常性损益是指与公司正常经营业务无直接关系，以及虽与正常经营业务相关，但由于其性质特殊和偶发性，影响报表使用人对公司经营业绩和盈利能力作出正确判断的各项交易和事项产生的损益。

(2)执行2023版1号解释性公告对2022年度非经常性损益的影响情况执行2023版1号解释性公告对本集团2022年度非经常性损益不存在重大影响。

2、净资产收益率及每股收益

√适用□不适用加权平均净资产每股收益报告期利润

收益率（%）基本每股收益稀释每股收益归属于公司普通股股东的净

0.530.020.02

利润扣除非经常性损益后归属于

-0.19-0.01-0.01公司普通股股东的净利润

3、境内外会计准则下会计数据差异

√适用□不适用

161/1622023年年度报告

(1).同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况

√适用□不适用

单位：千元币种：人民币归属于上市公司股东的净利润归属于上市公司股东的净资产本期发生额上期发生额期末余额期初余额

按中国会计准则68064-15755161284558312786706

按境外会计准则调整的项目及金额：

—冲回中国准则下投资性房地

20078226816126215582420776

产所计提折旧及减值准备(a)

—投资性房地产公允值-128439-13863840770294205468

按境外会计准则140407-14459931954417019412950

(2).境内外会计准则下会计数据差异说明，对已经境外审计机构审计的数据进行差异调节的，应注明该境外机构的名称

√适用□不适用

(a)投资性房地产在香港财务报告准则下采用公允价值模式进行后续计量，不计提折旧或摊销；在中国企业会计准则下采用成本模式进行后续计量，按其预计使用寿命及净残值率相应计提折旧或摊销，当投资性房地产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额。

董事长：李伟东

董事会批准报送日期：2024年3月21日修订信息

□适用√不适用