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CRIC 发布2018 年2 月房地产行业龙头公司销售数据。对此我们点评如下：

评论：

龙头企业销售保持高增速

2018 年2 月，地产龙头公司实现销售额2660.4 亿元，同比增长22.1%，环比下降30.8%；实现销售面积2157.8 万平米，同比增长22.6%，环比下降30.9%。2018 年1-2 月累计看，地产龙头公司实现销售额6507 亿元，同比增长39.3%；实现销售面积5282 万平米，同比增长35.5%。

考虑到2018 年2 月春节因素影响（2017 年春节假期为1 月27 日-2 月2 日，2018 年为2 月15 日-2 月21 日），龙头企业依然能够实现22.1%的销售增长。从同比增速来看，融创中国、新城控股、保利地产三家公司销售增速居前。

企业定价十分理性，预计热销持续

2 月龙头公司销售均价12329 元/平方米，环比上涨0.1%，同比下降0.5%。累计看，1-2 月龙头公司销售均价12319 元/平米，同比上涨2.8%。

我们认为，不能分公司去考察不同企业的销售均价变化，因为单个企业由于销售结构变化，均价起落十分正常。但对于整个龙头公司而言，考察销售均价是可以的。目前龙头公司销售均价稳定，说明企业定价十分理性。

以往房地产行业存在“需求热情高涨，供不应求——继续提价——需求出问题——去化速度下降——销售面积下降，市场僵持——企业资产负债表危机——企业被迫降价——需求端买涨不买跌——企业继续降价——资产价格下降倒逼政策掉头——需求开始复苏”这样的一个循环。这个循环既不利于企业的健康成长，也不利于宏观经济的稳定。

展望未来，我们认为行业不会陷入这样一个循环。监管层的调控智慧在提升，企业的经营智慧也在提升。从监管来看，2017 年后热点城市限价的政策，等于给热点城市“预留”

了需求下降的空间。对企业来说，资金成本上升威胁下，大多数龙头企业更愿意接受一个合理的价格，甚至提前下调销售价格，追求更丰裕的回款。

当然，理性定价又分为两种表现。一种是在三四线销售去化不佳的地方适当降价，一种是在一二线价格限制的环境下加速推盘。后一种情况比较特殊，一些企业因为无法取得必要的毛利，此前在一二线城市推盘比较慢——但随着企业对未来顾虑加大，推盘节奏加快，本身也是一种理性定价的表现。

我们认为，热销仍将持续，2018 年3 月龙头公司销售同比增速将不低。

销售额可喜，盈利能力更值得关注

我们认为，龙头公司良好的销售表现的确值得欣喜。我们深信未来几个月龙头公司销售仍将保持较快增长。中国房地产市场集中度提升的速度较快，龙头市占率提升可能会在未来1-2 年，即很短的时间内完成。融资成本的差异化提升和地方出让土地态度的变化，进一步推动了产业集中度的提升。

不过，企业的盈利能力也十分值得关注。一方面，在高净负债率的情况下，利润对于资金成本十分敏感，资金成本上升可能带动企业盈利明显下降。另一方面，限价严重损害了一部分企业的盈利能力。尤其是那些布局一二线城市为主，建安成本控制能力不强，融资成本较高的企业，哪怕销售能力较强，产品品质溢价较强，本轮受到冲击也可能格外严重。

我们看好地产板块的反弹，关注行业龙头公司的投资机会。

风险提示

资金成本上升的风险。个别企业盈利能力下降的风险。