投资要点

政策以住房供应多元化和限价为核心，立足金融稳定和社会均衡，推动市场健康平稳发展，成效显著。我们认为，现阶段地产政策强调区域、阶层和代际的均衡，在绝对房价较高的地方构建多元化的住房供应体系，并形成一套越来越完整的限价组合拳，有效限制了核心城市市场过热。而高度区域差别化的政策，也维持了低线城市市场稳定。

预计2018 年全年商品住宅销售同比增长4.8%。新房限价客观上延长了核心城市销售景气。即使资金成本上升，由于新房比二手便宜，购房者仍兴趣较大。在低线城市，按揭贷款利率上升较为缓慢，政策注意呵护需求，销售去化持续顺利，供应侧受限制也少。我们预测全年商品住宅销售额同比增长4.8%，龙头公司销售增长将更快。

企业盈利能力迎接挑战，拿地趋于理性。由于资金成本上升，房价上涨受限，多数企业盈利能力将受冲击。限价也使“绝版地块”吸引力下降，企业拿地选择余地更大，土地成交溢价率持续走低。我们相信，2018 年下半年起项目型并购机会逐渐变少，而大中型公司的收并购机会可能增加。

资金成本：行业的核心风险，却也是龙头发展机遇。我们认为，如果基准利率不再上行，未来个人住房贷款利率有望保持基本稳定。实际上，到2018 年3 月之后按揭贷款定价保持稳定，这是二手房市场有所反弹的重要原因。当然，如果2018 年基准利率仍将明显上行，则市场将面临销售下滑的风险。企业资金成本下降的周期结束了，但我们判断龙头公司资金成本上升速度较慢。资产证券化不仅在短期丰富了企业融资渠道，在长期更可能丰富企业的经营内容。

维持板块“强于大市”的投资评级，寻找盈利能力稳定的公司。我们认为，在稳定的市场运行背景之下，地产板块估值具备吸引力。我们建议投资者重点看好在限价环境下可以保持盈利能力稳定的公司，包括可以在一二线城市凭借良好空间开发经营控制地价的公司，以及有能力在在三四线城市广泛无瑕疵布局的公司。我们维持行业“强于大市”的投资评级，推荐招商蛇口、新城控股、华侨城和中南建设。