事项：

国家统计局公布2018 年上半年全国房地产投资和销售情况。对此，我们点评如下。

评论：

房地产投资维持高增长

2018 年上半年，全国房地产开发投资55531 亿元，同比名义增长9.7%，增速比1-5月份回落0.5 个百分点。总体而言，开发投资增长较快。

土地市场对于开发投资产生积极贡献。2018 年上半年全国土地成交价款5265 亿元，同比增长20.3%，增速提高4.3 个百分点。开发企业热销和补库存推动了土地市场的良好表现。

根据财政部披露的财政收支数据，1-5 月地方政府性基金预算本级收入中，国有土地使用权出让收入22251 亿元，同比增长45.9%。不同统计口径的数据都验证了土地市场的热度。

土地出让持续走高也伴随着新开工走高。2018 年上半年房屋新开工面积95817 万平方米，同比增长了11.8%。不过，竣工面积却同比下降了10.6%。我们认为，竣工面积的下降一方面固然是前期新开工相对不足的结果，另一方面也反映出很多公司拉长了工期。新房市场延迟交付时间并不影响定价，因此很多发展商虽然积极缩短从拿地到销售的时间，却不断延长从销售到竣工的时间，以便优化现金流。

展望下半年，我们认为随着企业资金成本的提高，开发投资增速将略有回落。但我们预计，全年房地产开发投资增速仍将保持5%-10%的增长。

热销持续，房价平稳

2018 年上半年，最重要的政策就是限价，而类似限售，摇号等政策都是限价政策的配套。由于存在一手房和二手房的价差，房屋的热销始终存在，房价也能保持基本平稳。

2018 年上半年，商品房销售面积77143 万平方米，同比增长3.3%。商品房销售额66945亿元，增长13.2%。2018 年6 月，商品房销售面积同比增长4.5%，销售额同比增长17.1%。企业在不确定的政策环境下急速推货。

展望2018 年下半年，我们预计按揭贷款利率基本平稳，政策保持稳定。总体来看，热销仍将持续，全年全国商品房销售额能维持正增长。

国家统计局新闻发言人表态

在回答香港记者提问时，国家统计局新闻发言人说：“从70 个大中城市的房价运行情况来看，房价总体还是比较平稳。但是，房地产还存在一些结构性矛盾，今年以来三四线城市房价涨幅确实比较高，有一些热点城市上涨的压力还比较大，但一些边远地区、人口外流压力比较大的地区还有一些库存。所以，要因城施策，精准调控。从下一步发展情况来看，一方面要进一步加强和完善宏观调控，同时，从供给侧进一步发力，包括加快推进房地产税相关政策举措，实现多主体供给、多渠道保障，加快推进租售同权等一系列配套政策的落实，加快长效机制建设，更好地促进房地产平稳健康发展，更好地实现“房子是用来住的而不是用来炒的”这样一个基本定位。”

我们认为，加快推进房地产税相关政策是一贯的提法。2018 年3 月，财政部副部长称相关部委正在抓紧起草和完善房地产税法律草案。统计局说法一脉相承。对楼市的真实影响至少需要在有具体方案的情况下才能评估。在持续研究的时期，开发企业可能加快推盘，二手卖家可能适度让利但由于总体无个人杠杆率问题不会恐慌抛售，核心城市买家因为限价原因仍有利差可图，需求仍在。种种因素汇总，“引而不发”的政策预期可能助推热销持，同时维护房价稳定。

我们认为，不能离开具体的方案去讨论房产税。我们相信，任何改革都不以导致资产价格大起大落为目标，房地产税改革牵涉甚广，更会既追求改革成效，又避免积聚风险，决策方思虑十分充分。

风险因素：

限价和资金成本上升带来的盈利能力风险。

数据和预期的背离，价值投资的买点

2018 年上半年，房地产市场运行的各项数据无疑是靓丽的。可是，这种靓丽的基本面似乎并没有增强资本市场的信心，反而强化了资本市场关于调控可能打破周期景气的担心。

但是我们相信，当前政策带来的热销和房价稳定，从基本面角度是可以接受的。我们不认为未来政策将出现较大反复。当前，板块蓝筹估值合理，是中长期价值投资者配置的机会。我们推荐招商蛇口、华夏幸福、华侨城等公司。