投资要点

市场的风向标二手房市场价量转冷。我们观察21 个城市二手房价（按环比中位数）在最近3 个月出现了连续下降，分别下降0.2%、1.0%、0.3%。2018 年6 月后样本城市销售面积不断下降， 8 月为2018 年春节以来的成交低点。重点城市看，北京2018 年6 月后房价表现平淡，比2017 年4 月高位下降4.9%，上海和深圳价格最近两月出现明显下降，8 月成交价分别比2017 年以后最高价下降约12.8%和2.3%。2018 年下半年市场降温，一方面和按揭利率持续上行有关，另一方面由于浓厚的政策调控预期。

预计一手房销量仍将维持高位。一手房市场量价形成机制和二手房区别很大。首先，新房推货规模影响成交，下半年推货也比上半年更多。其次，预售证发放影响交易。最后，热点城市一二手倒挂，决定消费者的认购热情。最近3 个月热点城市一手销售面积有所上升。预计2018 年9 月各企业推货将有所提升，我们认为2018 年秋天，热点城市的一手房成交仍将维持较高的位置，但具体到一些楼盘，认购中签率可能下降。总体来看，预计2018 年全国商品房销售额将有10%以内增长，各龙头公司下半年销售情况顺利。

土地市场转冷，企业发展可持续性增强。从百城住宅类土地的成交情况看，溢价率从2016 年开始持续下行，目前已经达到本轮房地产周期的低点。从财政部方面的土地出让数据，也可以看出土地市场明显转冷。土地市场转冷的根本原因在于土地供应规模的增加和企业的经营策略变化。2018 年1-7月，百城住宅类土地供应建面同比增长36.7%。

因城施策，政策环境稳定。我们认为未来房价上涨可能性很小，市场稳定可能性更大。从整体角度看，中国房地产市场是较为稳定的。流动性合理充裕的事实，客观上也有利于首套房按揭贷款走稳。房价上涨过快的一些城市，还会出现进一步的调控政策，这也有助于市场走稳。平稳的政策环境意味着板块可能出现估值修复。

风险因素：房屋销售速度下降的风险。

行稳致远，价值闪光——看好行业龙头。我们认为，无论从PE 还是NAV折价，还是股息率来看，地产龙头企业的估值都具备了相当的吸引力。前期市场对于政策和基本面的预期过于悲观。2018 年下半年，尽管商品房销售去化速度预计将有所下降，但行业仍将保持健康平稳发展。企业已经做好了应对困局的准备，资产负债表压力较小。而且，合理充裕的流动性也将有助于各家企业安全过冬。我们看好蓝筹地产企业的反弹，重点推荐招商蛇口、万科A、龙湖集团、华夏幸福、华侨城、中南建设和新城控股等公司。