北京北辰实业股份有限公司2025年半年度报告

公司代码：601588公司简称：北辰实业

北京北辰实业股份有限公司

2025年半年度报告

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重要提示

一、本公司董事会及董事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不

存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

二、未出席董事情况未出席董事职务未出席董事姓名未出席董事的原因说明被委托人姓名董事杨华森因公请假梁捷

三、本半年度报告未经审计。

四、公司负责人张杰、主管会计工作负责人朱岩及会计机构负责人（会计主管人员）杜艳声明：

保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。

五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案本报告期内无半年度利润分配或公积金转增股本预案。

六、前瞻性陈述的风险声明

√适用□不适用

本报告中所涉及的发展战略、经营计划等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。

七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况否

八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况否

九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性否

十、重大风险提示

详见“第三节管理层讨论与分析”中“五、其他披露事项”中“（一）可能面对的风险”。

十一、其他

□适用√不适用

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目录

第一节释义.................................................4

第二节公司简介和主要财务指标........................................6

第三节管理层讨论与分析...........................................9

第四节公司治理、环境和社会........................................23

第五节重要事项..............................................25

第六节股份变动及股东情况.........................................31

第七节债券相关情况............................................33

第八节财务报告..............................................41

1、载有法定代表人签名的中期报告文本。

2、载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的会计报表。

备查文件目录3、在香港交易所发布的中期业绩报告。

4、报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。

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第一节释义

在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：

常用词语释义北辰集团指北京北辰实业集团有限责任公司

本公司、公司指北京北辰实业股份有限公司本集团指本公司及其子公司房地产股份指北京北辰房地产开发股份有限公司北京天成天指北京天成天房地产开发有限公司北京姜庄湖指北京姜庄湖园林别墅开发有限公司长沙北辰指长沙北辰房地产开发有限公司绿洲公司指北京北辰绿洲商贸有限公司信诚物业指北京北辰信诚物业管理有限责任公司北辰超市指北京北辰超市连锁有限公司酒管公司指北京北辰酒店管理有限公司北辰信通指北京北辰信通网络技术服务有限公司辰运物业指北京北辰实业集团有限责任公司辰运物业管理中心元辰鑫物业指北京北辰实业集团有限责任公司元辰鑫物业管理分公司北辰亚市指北京北辰亚运村汽车交易市场有限公司国家会议中心指北京北辰实业股份有限公司国家会议中心长沙世纪御景指长沙世纪御景房地产有限公司杭州北辰指杭州北辰置业有限公司北京当代指北京北辰当代置业有限公司武汉当代指武汉当代北辰置业有限公司会展信息指北京北辰会展信息服务有限公司时代会展指北京北辰时代会展有限公司会展研究院指北京北辰会展研究院有限公司武汉光谷指武汉光谷创意文化科技园有限公司成都北辰指成都北辰置业有限公司廊坊北辰指廊坊市北辰房地产开发有限公司合肥辰旭指合肥辰旭房地产开发有限公司成都天府指成都北辰天府置业有限公司成都辰诗指成都辰诗置业有限公司杭州京华指杭州北辰京华置业有限公司北京领航指北京北辰领航商务会展有限公司宁波京华指宁波北辰京华置业有限公司重庆两江指重庆北辰两江置业有限公司苏州北辰指苏州北辰置业有限公司宁波辰新指宁波辰新置业有限公司北辰地产指北京北辰地产集团有限公司武汉辰慧指武汉北辰辰慧房地产开发有限公司武汉辰智指武汉北辰辰智房地产开发有限公司无锡辰万指无锡市辰万房地产有限公司武汉领航指武汉北辰领航商务会展有限公司四川天仁指四川北辰天仁置业有限公司海口辰智指海口辰智置业有限公司成都北辰中金指成都北辰中金展览有限公司武汉裕辰指武汉裕辰房地产开发有限公司

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武汉金辰盈智指武汉金辰盈智置业有限公司武汉广大创意指武汉北辰广大创意产业运营管理有限公司北京宸宇指北京宸宇房地产开发有限公司武汉辰发指武汉辰发房地产开发有限公司武汉辰展指武汉辰展房地产开发有限公司长沙滨辰指长沙滨辰置业有限公司北辰会投指北京北辰会展投资有限公司廊坊辰智指廊坊市辰智房地产开发有限公司武汉金辰盈创指武汉金辰盈创置业有限公司成都天辰指成都北辰天辰置业有限公司重庆合悦指重庆北辰合悦置业有限公司广州辰旭指广州辰旭置业有限公司北辰兴顺指北京北辰兴顺会展有限公司廊坊辰睿指廊坊市辰睿房地产开发有限公司宁波京诚指宁波北辰京诚置业有限公司展览中心指北京国际展览中心有限公司广州广悦指广州广悦置业有限公司杭州京阳指杭州北辰京阳置业有限公司海口辰睿指海口辰睿置业有限公司

钓鱼台北辰指钓鱼台北辰（北京）会展有限公司扬子江会展指南京北辰扬子江会议会展有限公司

首都会展指首都会展（集团）有限公司北京辰轩指北京辰轩置业有限公司辰星公司指北京辰星国际会展有限公司北辰商管指北京北辰商业管理有限公司

京西科幻会展指北辰京西科幻（北京）会展有限公司北辰悦物业指北京北辰悦物业服务有限公司长沙国际会展指长沙北辰国际会展有限公司北京辰纬指北京辰纬企业运营管理有限公司

北辰智奥指北辰智奥（北京）场馆管理有限公司

智奥北辰指智奥北辰（北京）展览服务有限公司中国证监会指中国证券监督管理委员会北辰展运指北京北辰展运国际物流有限公司报告期指2025年半年度

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第二节公司简介和主要财务指标

一、公司信息公司的中文名称北京北辰实业股份有限公司公司的中文简称北辰实业

公司的外文名称 Beijing North Star Company Limited

公司的外文名称缩写 Beijing North Star公司的法定代表人张杰

二、联系人和联系方式董事会秘书

姓名莫非（代行职责）联系地址北京市朝阳区北辰东路8号汇欣大厦12层

电话010-64991277

传真010-64991352

电子信箱 northstar@beijingns.com.cn

三、基本情况变更简介公司注册地址北京市朝阳区北辰东路8号公司办公地址北京市朝阳区北辰东路8号汇欣大厦12层公司办公地址的邮政编码100101

公司网址 http://www.beijingns.com.cn

电子信箱 northstar@beijingns.com.cn

四、信息披露及备置地点变更情况简介

公司选定的信息披露报纸名称《上海证券报》

登载半年度报告的网站地址 www.sse.com.cn公司半年度报告备置地点北京市朝阳区北辰东路8号汇欣大厦12层

五、公司股票简况股票种类股票上市交易所股票简称股票代码

A股 上海证券交易所 北辰实业 601588

H股 香港交易所 北京北辰实业股份 0588

六、其他有关资料

□适用√不适用

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七、公司主要会计数据和财务指标

(一)主要会计数据

单位：元币种：人民币本报告期本报告期比上年主要会计数据上年同期

（1－6月）同期增减(%)

营业收入30193196863429871062-11.97

利润总额-1502397021-742729222不适用

归属于上市公司股东的净利润-1585414242-738317139不适用归属于上市公司股东的扣除非经常性

-1611107395-793914718不适用损益的净利润

经营活动产生的现金流量净额414620326152395882172.07本报告期末比上本报告期末上年度末

年度末增减(%)

归属于上市公司股东的净资产81137283539699142595-16.35

总资产4561994805448841884791-6.60

(二)主要财务指标本报告期本报告期比上年主要财务指标上年同期

（1－6月）同期增减(%)

基本每股收益（元／股）-0.47-0.22不适用

稀释每股收益（元／股）-0.47-0.22不适用扣除非经常性损益后的基本每股收

-0.48-0.24不适用益（元／股）

加权平均净资产收益率（%）-17.80-5.99不适用扣除非经常性损益后的加权平均净

-18.09-6.44不适用

资产收益率（%）

八、境内外会计准则下会计数据差异

√适用□不适用

(一)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币归属于上市公司股东的净利润归属于上市公司股东的净资产本期数上期数期末数期初数

按中国会计准则-158541-73832811373969914

按境外会计准则调整的项目及金额：

—冲回中国准则下投资性房

1095415189299569288615

地产所计提折旧及减值准备

—冲回投资性房地产公允值-17125-18315352686369811

按境外会计准则-164712-7695814636281628340

(二)境内外会计准则差异的说明：

√适用□不适用

投资性房地产在香港财务报告准则下采用公允价值模式进行后续计量，不计提折旧或摊销；

在中国企业会计准则下采用成本模式进行后续计量，按其预计使用寿命及净残值率相应计提折旧或摊销，当投资性房地产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额。

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九、非经常性损益项目和金额

√适用□不适用

单位:元币种:人民币非经常性损益项目金额

非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲销部分-1059861计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关、符合国家政策规定、按照确定的标准享有、对公司损益产生持续影3394855响的政府补助除外计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费8307627债务重组损益16545610处置长期股权投资产生的投资收益139160除上述各项之外的其他营业外收入和支出5793549

减：所得税影响额3505403

少数股东权益影响额（税后）3922384合计25693153

十、存在股权激励、员工持股计划的公司可选择披露扣除股份支付影响后的净利润

□适用√不适用

十一、其他

□适用√不适用

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第三节管理层讨论与分析

一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明

(一)公司业务概要

公司主营业务包括会展（含酒店）及商业物业、房地产开发。

1、会展（含酒店）业务

公司会展（含酒店）业务以首都会展为依托，大力整合会展资源，不断强化会展产业新业务、新技术的外延扩张，积极推进会展全产业链布局，已成为中国国际服务贸易交易会（以下简称“服贸会”）专业运营商、高端国务政务活动服务商、首都国际会展产业发展的重要载体，承担着聚焦首都城市功能定位、培育首都会展核心竞争力的职责使命，助力北京“四个中心”功能建设和国际消费中心城市建设，并致力于“打造国际一流、国内领先的会展品牌”。

2、商业物业业务

公司商业物业业务以北辰商管为依托，以产业思维做实资产运营，对公司持有的写字楼、公寓、综合商业等多业态资产进行专业化资产运营和物业服务管理，积极服务北京国际科创中心和全球数字经济标杆城市建设，打造具有北辰特色的资产运营管理模式和物业管理标准体系，树立北京亚奥商圈商业物业资产管理行业新标杆。

3、房地产开发业务

公司房地产开发业务已形成多区域多层级的全国规模化发展布局，业务涉及住宅、公寓、别墅、写字楼、商业等多元化、多档次的物业开发和经营。截至报告期末，公司开发项目及土地储备分布在京津冀、长江经济带、川渝城市群、海南自贸港以及粤港澳大湾区等15个核心城市，构建了住宅、产业综合体、商业、物业服务多业务协同发展的格局。

(二)公司所属行业发展情况

二零二五年上半年，国家全面贯彻新发展理念，加快构建新发展格局，统筹国内经济工作和国际经贸斗争，有效实施更加积极有为的宏观政策，经济运行总体平稳、稳中向好，生产需求稳定增长，新动能成长壮大，高质量发展取得新进展，上半年 GDP增速为 5.3%。

1、会展（含酒店）及商业物业

二零二五年上半年，得益于国内经济稳定增长、政府支持力度不断加大，我国会展业发展迅猛，市场规模扩大，国内会展企业持续发力业务创新，会展数字化转型加快升级，同时出境展览快速发展，跨境交流合作进一步加深，国际化程度显著提升。酒店业因国内商务需求复苏、旅游市场回暖，入住率温和回升，但平均房价承压。北京写字楼供应端持续紧缩，需求端回暖，净吸纳量小幅提升，空置率有所回落，租金降幅持续收窄，市场呈现筑底企稳的态势。

2、房地产开发

二零二五年上半年，我国房地产市场延续修复态势，供求关系进一步优化。中央强调要进一步优化现有政策，提升政策实施的系统性和有效性，多管齐下稳定预期、优化供给、化解风险，充分释放刚性和改善性住房需求潜力，更大力度推动房地产市场止跌回稳。地方政府因城施策力度持续加大，更多城市优化限购、限售政策，同时增加购房补贴、优化房贷利率等支持力度。

总体来看，一季度房地产市场延续修复态势，二季度市场有所转弱，上半年成交规模小幅下降，现房销售持续好于期房。受改善型楼盘入市带动影响，新建商品住宅成交均价延续小幅结构性上涨态势。根据国家统计局数据显示，二零二五年上半年全国房地产市场商品住宅销售面积

38358万平方米，同比下降3.7%，商品住宅销售额38849亿元，同比下降5.2%。上半年土拍热

度主要集中于核心城市，核心城市加快推出优质地块且竞争激烈，带动住宅用地出让金明显上涨，但成交面积下降，央国企仍是拿地主力。

报告期内公司新增重要非主营业务的说明

□适用√不适用

二、报告期内核心竞争力分析

√适用□不适用

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公司的优势及核心竞争力主要体现为会展品牌综合影响力及复合地产开发运营能力。国内领先的会展业务及专业化、品牌化的酒店、写字楼、公寓、综合商业等业务，为公司提供了稳定的收益基础。近年来，公司以会展业务为核心，通过会展“引领”战略带动房地产与商业物业板块协同发展，公司不同业务板块间相互联系、相互支持，为公司平稳健康发展保驾护航。

会展业板块，公司凭借近30年会展专业运营及国际化服务经验，积极布局会展生态产业，以成为会展业综合解决方案服务商为目标，打造全产业链发展模式。主承办业务方面，公司是服贸会的官方专业运营商，负责展会的市场化及国际化运营等工作；中国制冷展是中国乃至全球暖通空调与制冷行业最具影响力的专业展会之一，公司作为主承办企业之一，凭借其专业运营能力和资源优势，为中国制冷展的规模化、专业化、国际化提供了坚实保障。会展场馆管理方面，公司通过自持及轻资产管理输出等方式，在管理规模上维持全国第一的地位，主要自持场馆包括国家会议中心、北京国际会议中心、长沙北辰国际会议中心等，轻资产管理输出遍布全国33个城市及地区。会展服务业方面，公司依托管理场馆为参展商提供搭建、物流、信息化等方面服务。

房地产业板块，公司具有复合地产开发运营能力，涵盖高档住宅、别墅、公寓、保障房、写字楼、商业物业等多业态项目，并在大型、综合地产项目的开发中具有较强的专业能力和竞争力。

结合当前行业发展形势，公司积极创新发展模式，推进“会展+地产”项目联动。

此外，公司充分利用“总部融资”模式的优势，凭借良好的信用水平及风险管控能力，与多家银行及金融机构建立了长期、稳定的战略合作关系，在贷款利率方面具有突出优势。同时，公司积极开拓中期票据、公司债券、资产证券化等多元化融资渠道，不断优化公司整体债务结构，保持较低融资成本优势，有效增强公司的抗风险能力。

三、经营情况的讨论与分析

(一)公司经营回顾

二零二五年上半年，公司聚焦“协同发展、改革创新”，积极谋划经营发展，深化多业态资源整合与协同联动，持续提升管理效能，在会展（含酒店）、商业物业及房地产开发核心板块持续发力，全力应对行业挑战，寻求新的增长机遇。报告期内，公司实现营业收入人民币301932.0万元，受房地产开发业务结算面积下降影响，同比下降11.97%。公司利润总额、归属母公司净利润分别为人民币-150239.7万元、-158541.4万元，比去年同期分别增亏75966.8万元、84709.7万元。

1、会展（含酒店）及商业物业

公司会展、酒店业态提升服务能级与运营效能，实现经营稳中向好；商业物业业态依托区域协同与模式创新，推动经营质效稳步提升。报告期内会展（含酒店）及商业物业板块实现营业收入147671.4万元，同比上升18.32%；税前利润为人民币20152.6万元，同比上升1.59%。

（1）会展（含酒店）

公司依托高端国务政务活动服务保障、会展活动主承办、场馆及酒店运营管理、会展产业研

究咨询以及数字化综合服务平台五大业务支撑，通过积极拓展政府类展会和国际化展会、大力培育自主品牌展会、为战略新兴产业的头部企业提供一站式会展服务等措施，布局会展全产业链，打造国内领先、国际一流的会展企业。

国务政务活动服务保障持续精进。报告期内圆满完成中拉论坛第四届部长级会议、2025年亚洲基础设施投资银行第十届理事会年会、中国人民政治协商会议北京市第十四届委员会第三次会

议、第四届中国-非洲经贸博览会等多项重大国务政务活动的服务保障任务，“北辰服务”获得主

办方高度认可，品牌影响力进一步提升。

会展活动主承办质量有效提升。报告期内成功举办第29届世界燃气大会、2025中国制冷展、

第二十七届中国北京国际科技产业博览会、2025北京国际健康生活消费博览会、2025北京半程马

拉松博览会等展会项目。其中，第29届世界燃气大会展区面积超5万平方米，吸引全球约300家机构参展，日均进场逾4万人次，主要展会指标创下历史最好成绩；2025中国制冷展吸引来自全球32个国家和地区近1200家企业参展，展览总面积达11.5万平方米，创历史新高。

场馆及酒店运营管理规模稳步扩张。报告期内公司在自持场馆及酒店接待各类型展会活动

1071场，同比增长约58.9%，其中：重大展会活动18场，参观参展参会客流量达252万人次。

同时，品牌输出管理业务持续领跑全国市场，报告期内公司新签约3个场馆和酒店的受托管理项目、3个顾问咨询项目。截至目前，公司会展场馆及酒店输出管理业务已进入全国33个城市，遍

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布京津冀、粤港澳、成渝等国家重要战略发展区，包括顾问咨询场馆及酒店项目76个，受托管理场馆及酒店项目66个，实现受托管理场馆总面积近700万平方米，市场份额稳步扩大。

公司受托管理的国家会议中心二期项目和首都国际会展中心于报告期内正式投入运营，积极推进场馆多功能、多元化使用。国家会议中心二期项目是北京国际交往中心和我国主场外交的重要设施，投入运营后与公司自持的国家会议中心联动形成整体规模超130万平方米的世界级会展综合体，报告期内共举办会议活动119场（其中千人以上大型会议19场），接待国内外参会嘉宾

8.9万人，成为北京国际交往活动的重要平台与窗口。首都国际会展中心作为北京市服务扩大开放

的重要平台，总建筑面积61.1万平方米，室内展览面积近21万平方米，投入运营后成为北京单体规模最大、功能最完善、技术最先进的综合型会展场馆，报告期内与中国国际展览中心顺义馆双馆联动，接待北京史上规模最大展会——第十九届中国国际机床展览会，总面积达31万平方米，创北京市单场展会面积和该展办展规模之最。两大场馆接连承接火山引擎原动力大会、全球数字经济大会等科技类展会及红旗、小米、理想等汽车品牌发布会，打造“前沿科技汇聚场”与“新车首发目的地”。

表1：截至目前公司受托管理的会展场馆及酒店项目序号区域名称

1北京金海湖国际会展中心

2首钢会展中心

3中关村国际创新中心（原中关村论坛永久会址主会场项目）

北京市

4北京通州五洲皇冠臻品酒店

5国家会议中心二期项目

6首都国际会展中心

7重庆金隅五洲皇冠酒店

8重庆市重庆金隅五洲皇冠行政公寓

9重庆中交五洲皇冠酒店

10河北省石家庄市石家庄国际会展中心

11崇礼国际会议会展中心

12崇礼五洲皇冠花园酒店

13河北省张家口市张家口北辰五洲皇冠酒店

14万全北辰五洲皇冠酒店

15怀安北辰五洲皇冠花园酒店

16雄安会展中心

河北雄安新区

17雄安会展中心酒店

18永清北辰五洲皇冠酒店

河北省廊坊市

19银丰北辰五洲皇冠酒店

20邢台太行国际会展中心项目、邢台会议中心

河北省邢台市

21邢台会议中心配套酒店

22 广东省广州市 南沙国际会展中心（原国际金融论坛（IFF)永久会址会议会展项目）

23珠海国际会展中心

24珠海金叶北辰五洲皇冠酒店

广东省珠海市

25珠海五洲皇冠运动员公寓

26珠海五洲皇冠运动员综合中心

27广东省惠州市惠东北辰五洲皇冠行政公寓

28福建省福州市福州数字中国会展中心

29扬子江国际会议中心

30扬子江国际会议中心酒店

31江苏省南京市南京生物医药谷商务中心项目

32南京五洲皇冠行政公寓

33南京五洲皇冠酒店

34南通国际会展中心

江苏省南通市

35南通五洲皇冠酒店

36连云港大陆桥会议中心

江苏省连云港市

37连云港大陆桥会议中心配套酒店

38江苏省泰州市泰州中国医药城会展中心

39浙江省杭州市杭州国际博览中心

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40杭州国际博览中心北辰大酒店

41丽水国际会展中心

浙江省丽水市

42丽水国际会展中心配套酒店

43安吉国际会展中心

浙江省湖州市

44安吉国际会展中心配套酒店

45青岛上合大厦（原上合国际会议中心）

山东省青岛市

46 青岛上合之珠国际博览中心综合馆（A馆）

47威海国际经贸交流中心

山东省威海市

48威海城投北辰大酒店

49山东省德州市德州天衢国际会展中心（原德州天衢博览广场）

50山西省运城市运城会展中心

51成都空港国际会议中心（原成都空港产业服务区建设项目会议中心）

四川省成都市

52成都空港国际会议中心酒店

53武汉中交北辰五洲皇冠酒店

湖北省武汉市

54武汉军山会展中心

55湖南省长沙市长沙中交国际中心北辰五洲皇冠酒店

56郑州中央文化区文化交流中心、会议中心

河南省郑州市

57郑州中央文化区文化交流中心、会议中心配套酒店

58通化万峰北辰五洲皇冠酒店

吉林省通化市

59通化参创五洲皇冠酒店

60江西省宜春市江西鸿伟北辰五洲皇冠酒店

61内蒙古自治区呼和浩特市呼和浩特智鸿五洲皇冠臻品酒店

62桂林国际会展中心

广西壮族自治区桂林市

63桂林国际会展中心配套酒店

64宁夏回族自治区银川市宁夏国际会堂

65西藏自治区林芝市林芝五洲皇冠酒店

66新疆维吾尔自治区石河子市石河子国际会展中心项目

会展研究咨询能力持续增强。公司发挥北辰会展研究院政府智库、业界智囊作用，运用数字化思维、全链条能力改造和创新传统会展业务布局，丰富和完善全链条办会办展服务体系，持续增强公司在会展生态构建、数字平台统筹及行业整合资源方面的能力水平，共同打造“政产学研金服用”会展生态。

会展数字化水平不断提高。公司加快提升自持会展场馆及受托场馆数字化、智能化水平，完成会展智慧场馆运营管理平台升级改造，构建统一软件即服务（“SaaS”）运营管理数字平台，规范数字化运营管理标准与流程，提高场馆服务效率和质量。

（2）商业物业

公司商业物业板块依托区域协同与模式创新，推动经营质效稳步提升。

推进亚奥商圈新消费创新联盟常态化运作。持续扩容联盟成员单位至24家，涵盖持有亚奥区域优质资产的中央文化场馆、中央体育场馆、市属国企、市属高校等多家企事业单位。报告期内，亚奥商圈新消费创新联盟以“会展+演艺+商业”为突破口，举办“会展市集”、开发“亚奥消费通票”、建立“演艺快闪店”消费闭环，促进“会展商文旅体”融合发展，助力公司品牌打造、市场扩张和影响力的进一步提升。

以产业思维做实资产运营。整合内部资源，构建“全谱系”写字楼产品体系，涵盖超甲级、甲级、5A级等多种商务空间，针对亚运、奥运两大区域市场实施精准营销，同时创新数字化营销矩阵并打造特色圈层活动，形成全方位营销闭环以提升客户粘性。

激活公寓业态消费潜力。持续深挖文娱热点营销，深化“立体造势、精准导流、长效运营”三维策略，通过主题直播等线上推广活动扩大品牌曝光，同时有序推进公寓再定位以增强市场竞争力。

积极开展朝阳数据产业园区招商工作。报告期内成功签约14家产业企业，同时与朝阳园管委会签订共建协议，引入数据交易流通等专业服务，助力北京国际科创中心和全球数字经济标杆城市建设。

全力推进物业管理业务拓展。报告期内北辰悦物业顺利接管北辰中心、北辰荟、奥林匹克塔等高端物业服务，实现服务“零断档”、客户“零客诉”，树立北京亚奥商圈商业物业资产管理行业新标杆。

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2、房地产开发

在房地产市场持续调整的复杂环境下，公司统筹去库存、保交付、防风险、谋转型，持续推进地产平稳经营。受房地产开发板块结算面积减少的影响，报告期内房地产开发板块实现营业收入人民币146134.4万元（含车位），同比下降29.71%；受市场环境影响，毛利率水平下降，同时对部分房地产项目计提存货跌价准备，税前利润为人民币-160672.3万元，比去年同期增亏

80538.3万元。

精准营销促进项目去化。顺应市场变化，抢抓政策窗口，“一项一策”制定精准营销策略，同时强化数字化营销手段，加大线上获客力度。报告期内，公司实现合同销售金额（含车位）人民币22.82亿元，销售面积17.49万平方米。其中，北辰红橡墅项目实现开盘热销，累计销售金额

4.8亿元；重庆北辰悦来壹号项目实现销售金额3.3亿元，跃居区域销售次席。

狠抓建设保障顺利交付。强化项目全周期精细化管控，在严控成本、确保工程质量的基础上，全力推进开发建设。报告期内，实现开复工面积109.39万平方米，竣工面积2.74万平方米。其中，长沙北辰三角洲项目“收官之作”A2区 1号栋顺利封顶，标志着该项目所有建筑主体结构全部完工。同时高效有序推进项目交付工作，报告期内，北辰红橡墅项目顺利实现首批房源集中交付。

严控风险推动转型发展。坚持“以收定支”原则，强化资金预算与过程管控，确保现金流安全稳定。通过“清盘注销、吸收合并、股权转让”三线并行策略，整合区域资源，提升人均效能，高效推进尾盘项目退出，盘活沉淀资产。此外，聚焦改造型项目和改善型需求，积极推进地产业务转型发展，探索培育新的利润增长点，为地产板块可持续发展奠定基础。

3、数字化建设

公司依托数字营销平台，整合会展、商业物业及地产三大业务板块数字化营销能力，形成统一对外数字营销出口，实现“统一品牌宣传、统一渠道拓展、统一资源调度”，提升整体资源利用效率与市场竞争力。同时完成资业财一体化数字平台建设，推进资产管理、业务运营管理、财务管理一体化管控，对日常运营、招商租赁、服务推广、项目拓展等环节实现精细化、流程化管理，提升资源配置效率，促进产品与服务创新。

4、融资工作

公司加强资金统筹，强化债务管控，有息负债规模保持稳定，报告期末融资总额236.9亿元，为公司经营发展提供了稳定的资金保障。同时持续优化债务结构、合理规划融资渠道，努力压降资金成本，整体平均融资成本进一步下降至3.66%。

(二)公司发展战略

公司将聚焦“协同发展、改革创新”，积极谋划核心业务升级，推进会展全产业链布局，加快地产业务转型步伐，提升商业物业运营效能，以数字化建设为抓手，促进各业务板块深度协同，逐步形成会展、地产、商业管理相互支撑、优势互补、协同发展的新产业格局。

1、会展（含酒店）及商业物业

公司将聚焦服务国家大局和首都“四个中心”功能建设，助力北京国际消费中心城市建设，持续加强会展板块顶层设计，发挥会展产业主力军作用，带动酒店、写字楼、公寓、综合商业等业态联动发展。

会展业务板块，公司将以打造国际一流、国内领先的会展品牌为目标，增强“服务保障”与“带动促进”两大核心功能，以会展“国际化、数字化、绿色化、品牌化、产业化、生态化”为主线，强化会展全产业链布局，做大做强会展第一主业。全力服务保障国务政务活动，健全完善贯通协同服务保障机制，持续提升重大国务政务活动及国际高能级展会活动专业保障能力。创新提升服贸会市场化运营水平，按照“一会一址”筹办原则，聚焦国际化、数智化、特色化，推动服贸会全面升级。推进会展场馆多功能多元化使用，以“多业经营、品牌经营、合作经营”主动谋划“会展节赛演”与“文商旅体”融合发展。全力拓展主承办业务，聚焦“大健康、大消费、高科技、新能源”四大赛道，整合行业资源以促进长期合作。积极推动政府类展会、国际化展会和自主品牌展会落地，吸引更多高规格展会落户。

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商业物业板块，公司将以打造国内领先的公建类及园区类资产运营管理品牌为目标，聚焦写字楼、公寓、商业园区业务，提升商业管理专业水平，推进业务优化升级，完善多业态协同发展策略，增强项目核心竞争力。深度推进亚奥商圈新消费联盟创新发展，探索打造“文化+商业”、“旅游+体育”、“美食+活动”等融合创新消费场景，推动业态联动与资源共享，提振区域消费活力。做强做优资产管理，拉通区域资源，结合各项目特点和目标客群，进一步优化差异化营销策略。加快产业园区招商基建步伐，以产业生态赋能数据要素产业园运营，汇聚优质资源、完善配套设施、创新空间产品，高效推进项目去化。深化物业服务精细化管理，积极拓展业务边界，打造具有北辰特色的高端服务品牌，推动“北辰悦”物业走向京外。

2、房地产开发

公司将以打造独具特色的优质生活服务商和城市开发综合运营商为目标，聚焦“一核两翼”战略，打造核心模式，以“北辰服务”“会展+地产”带动发展模式转型，提升资产经营与物业管理水平，推动地产业务转型发展。加速存量项目处置，全力推进去库存、防风险、降成本、减亏损工作，二零二五年下半年，公司预计实现开复工面积106.65万平方米，竣工面积19.56万平方米，力争实现销售面积28.82万平方米，签订合同金额（含车位）人民币32.28亿元。同时推进“会展+地产+商管”深度协同，依托长沙北辰三角洲开展“北辰滨江商圈”建设，通过整合会展场馆、商业综合体、住宅社区等多元资源，打造长沙首个“会展商文旅体”多元消费生态圈，努力构建“南北联动”发展新格局，不断提升城市综合运营能力。深入研究“会议中心+住宅”项目开发模式，探索“会展引流-商业增值-住宅溢价”路径，努力培育新的利润增长点。

3、数字化建设

公司将积极培育数字化新业务，围绕会展产业上下游服务生态、亚奥城市消费中心商圈生态和公司各业态，系统推进数字化转型，通过服务数字化、商圈数字化、跨业态消费联动等措施，提高产业运营效能，增强公司核心竞争力。

4、融资工作和资本开支

公司将加强资金筹划，充分利用“总部融资”模式，创新融资方式、拓宽融资渠道，强化负债管控。提高资金利用效率，有效压减公司费用支出，重视销售回款质量，确保公司现金流安全。

二零二五年下半年，公司预计固定资产投资人民币0.40亿元，按工程进度付款，资金来源安排为自有资金。

报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项

□适用√不适用

四、报告期内主要经营情况

(一)主营业务分析

1、财务报表相关科目变动分析表

单位：元币种：人民币

科目本期数上年同期数变动比例（%）

营业收入30193196863429871062-11.97

营业成本22489359782439311903-7.80

销售费用18071155115071174319.91

管理费用3911003453802176902.86

财务费用47373422035097189134.98

研发费用2339099-不适用

经营活动产生的现金流量净额414620326152395882172.07

投资活动产生的现金流量净额-5569217216821660-431.07

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筹资活动产生的现金流量净额-904915285-1372977508不适用

营业收入变动原因说明：主要是由于公司本期房地产开发板块可结算收入减少所致

营业成本变动原因说明：主要是由于公司本期营业收入减少，相应结转成本减少所致销售费用变动原因说明：主要是由于公司本期销售服务费增加所致

管理费用变动原因说明：主要是由于公司本期费用支出控制在合理范围之内

财务费用变动原因说明：主要是由于公司本期可资本化的利息减少所致

研发费用变动原因说明：主要是由于本期子公司研发建设投入所致

经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要是由于公司本期销售商品、提供劳务收到的现金增加所致

投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要是由于公司本期收回关联方贷款本金减少所致

筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要是由于公司本期偿还的借款较上期减少所致

2、本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明

√适用□不适用

报告期内公司实现营业收入30.19亿元，同比下降11.97%；实现利润总额-15.02亿元。

报告期内公司会展、酒店业态经营实现稳步增长，商业物业业态平稳经营，实现收入14.77亿元，同比上升18.32%；实现利润总额2.02亿元，同比上升1.59%。

报告期内公司房地产开发业务可结算面积减少，实现收入14.61亿元，同比下降29.71%；实现利润总额-16.07亿元，主要是由于受市场环境影响，为加速项目去化及现金回笼，公司根据市场情况动态调整了营销策略，同时对部分房地产项目计提存货跌价准备。

(二)非主营业务导致利润重大变化的说明

□适用√不适用

(三)资产、负债情况分析

√适用□不适用

1、资产及负债状况

单位：元本期期末数上年期末数本期期末金额项目名称本期期末数占总资产的上年期末数占总资产的较上年期末变情况说明比例（%）比例（%）动比例（%）

货币资金744114598116.31790528361416.19-5.87

应收款项10592774332.3210723319632.20-1.22

存货2381928905252.212609404843553.43-8.72

投资性房地产736178432316.14750720321615.37-1.94主要是由于公司

长期股权投资3547135010.782682989070.5532.21本期增加投资所致

固定资产25606567385.6126304954265.39-2.65主要是由于公司本期在建工程竣

在建工程25320-557821--95.46工后转入固定资产所致主要是由于公司

使用权资产107220640.02224857560.05-52.32本期使用权资产计提折旧所致

合同负债18180903763.9914758549593.0223.19

长期借款1115293725624.451211725011724.81-7.96

2、境外资产情况

□适用√不适用

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3、截至报告期末主要资产受限情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末账面价值受限原因

货币资金1203768711按揭保证金、工程履约担保金等应收账款14725490借款质押存货2442350054借款抵押投资性房地产5110363991借款抵押固定资产1800596442借款抵押

合计10571804688/

4、其他说明

□适用√不适用

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(四)行业经营性信息分析

1.报告期内房地产储备情况

合作开发

持有待开发规划计容建是/否涉及合作开发项目持有待开发土地项目涉及序号土地的面积筑面积合作开发的权益

的区域(的面积(平平方米)(平方米)项目)占比(%)方米

1武汉北辰光谷里134800337000否-100

2廊坊北辰香麓56900296800否-100

3重庆悦来壹号167400918000否-100

注：

1、持有待开发土地面积为项目土地中未开发部分的建筑面积；

2、规划计容建筑面积为项目竞得时按出让条件计算的数据；

3、合作开发项目涉及的面积为公司所占权益的计容建筑面积；

4、报告期内，公司总土地储备369.69万平方米，权益土地储备344.58万平方米，无新增房地产储备。

2.报告期内房地产开发投资情况

单位：亿元币种：人民币在建项

/项目规划目新开项目用地总建筑面在建建筑已竣工报告期序计容建筑总投

地区项目经营业态工项目/面积积(平方面积面积实际投号面积资额

竣工项(平方米)()米)(平方米)(平方米)资额平方米目

1北京海淀北京北辰香麓住宅竣工142400230000312100-31210028.59-

2北京昌平北京北辰红橡墅别墅在建2875001500002137004020017350034.000.45

3 北 京 当 代 北 辰 悦 自住型商品北京顺义 MOMA 在建 52800 109300 132500 1400 131100 23.47 -房、两限房

4北京顺义北京北辰墅院1900住宅竣工101200140000213300-21330024.45-

5北京昌平北京金辰府住宅竣工86600170400280100-28010053.170.07

6北京门头沟北京龙湖北辰揽境住宅竣工2600066200104100-10410024.780.12

7住宅、商业、湖南长沙长沙北辰三角洲在建780000382000052000002365004783300407.086.59

写字楼等

8湖南长沙长沙北辰中央公园住宅竣工336300720000927100-92710026.030.15

9湖南长沙长沙北辰时光里住宅、商业竣工27700107900145400-14540012.280.31

10湖北武汉武汉北辰当代优+住宅、商业竣工104700241100313300-31330021.000.01

11湖北武汉武汉北辰光谷里商服用地在建84200337000492000-35720025.810.20

12湖北武汉武汉北辰蔚蓝城市住宅、商业在建35800071600098010017000745400102.680.55

13湖北武汉武汉金地北辰阅风华住宅竣工41800127000178900-17890013.510.0019

14武汉北辰孔雀城航天湖北武汉住宅竣工75200172800220400-2204009.880.20

府

15武汉北辰经开优+湖北武汉067住宅、商业竣工50500126200180900-18090012.420.26（地块）

16武汉北辰经开优+湖北武汉住宅、商业在建63200158100227700227700-16.380.02

（068地块）

17湖北武汉武汉北辰金地漾时代住宅、商业竣工50500151400212100-21210018.720.03

18浙江杭州杭州北辰蜀山项目住宅、商业竣工83900235000317500-31750025.290.08

19浙江杭州杭州国颂府住宅竣工219004820069900-6990017.160.03

20浙江杭州杭州聆潮府住宅竣工122002570044400-4440012.52-

21浙江杭州杭州北辰辰春澜城住宅竣工69000179500276600-27660052.181.72

22浙江宁波宁波北宸府住宅竣工47300137400189700-18970045.200.14

23浙江宁波宁波堇天府住宅、商业竣工133000292500404800-40480034.330.22

24浙江余姚宁波香麓湾住宅竣工68700116800166400-16640022.430.70

25江苏苏州苏州观澜府住宅、商业竣工170000268800392900-39290065.701.41

26江苏无锡无锡天一玖著住宅竣工88000196000255400-25540028.60-

27成都北辰朗诗南门绿四川成都住宅、商业竣工63600158600237000-2370009.830.0001

郡

28四川成都成都北辰香麓住宅、商业竣工4040096900148300-14830016.16-

29四川成都成都北辰南湖香麓住宅竣工88000210000297100-29710026.250.35

30四川成都成都北辰天麓府住宅、商业竣工2660079800120000-12000018.03-

31四川成都成都北辰鹿鸣苑住宅、商业竣工80100160300227300-22730022.000.04

32四川眉山四川北辰国颂府住宅、商业竣工59900149800197400-19740016.32

0.38

33四川眉山四川北辰龙熙台住宅、商业竣工6990084000126600-12660015.08

34河北廊坊廊坊北辰香麓住宅、商业在建140700296800414500-35770031.281.14

35廊坊北辰蔚蓝城市河北廊坊82500164800245600245600-24.56

（2018-4住宅在建地块）

1.44

36廊坊星宸里河北廊坊2019-3商业在建21100528007540075400-5.45（地块）

37廊坊北辰辰睿河北廊坊2020-5住宅在建4620092000135400135400-13.430.68（地块）

38安徽合肥合肥北辰旭辉铂悦庐住宅、商业竣工141700239000356200-35620021.070.01

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州府

39重庆渝北重庆悦来壹号住宅、商业在建4291009180001321100-1153600115.932.38

40重庆渝北重庆北辰香麓住宅竣工68200102200150400100015040024.640.45

41海南海口海口北辰府住宅、商业竣工106800206000281100-28110036.310.31

42海南海口海口北辰长秀仕家住宅竣工30500106800134700-13470012.350.04

43广州兰亭香麓广东广州116住宅、商业在建2590077800113700113700-12.000.01（地块）

44广州兰亭香麓广东广州114住宅、商业竣工2510076600110600-1106009.660.16（地块）

注：

1、总投资额为项目的预计总投资额；

2、报告期内，公司新开工面积为零，开复工面积109.39万平方米，竣工面积2.74万平方米。

3.报告期内房地产销售和结转情况

单位：万元币种：人民币

已售（含报告期可供出售结转序已预售）结转收末待结地区项目经营业态面积面积号面积入金额转面积

(平方米)(平方米)

(平方米)(平方米)

1北京朝阳北京北辰绿色家园住宅、商业、写字楼923---337

2北京海淀北京北辰香麓住宅2869286928693619492

3北京朝阳北京北辰福第住宅、商业3131838347-

4北京顺义北京北辰墅院1900住宅13981366601985167

5北京朝阳北京碧海方舟住宅830---1499

6北京昌平北京北辰红橡墅别墅277291606935091450213183

7 北京顺义 北京当代北辰悦MOMA 自住型商品房、两限房 3243 - - - -

8北京昌平北京金辰府住宅827912996379414153382

9北京门头沟北京龙湖北辰揽境住宅10466----

10湖南长沙长沙北辰三角洲住宅、商业、写字楼等78089140597366726450695

11湖南长沙长沙北辰中央公园住宅839533622316443902

12湖南长沙长沙北辰时光里住宅、商业11206131117306451591

13湖北武汉武汉北辰当代优+住宅、商业662----

14湖北武汉武汉北辰光谷里商服用地62222119813371278-

15湖北武汉武汉北辰蔚蓝城市住宅、商业43834684385774221532

16湖北武汉武汉金地北辰阅风华住宅-----

17湖北武汉武汉北辰孔雀城航天府住宅3420518197911-17558

18湖北武汉武汉北辰经开优+（067地块）住宅、商业216816039839338471101

19湖北武汉武汉北辰金地漾时代住宅、商业292861916---

20浙江杭州杭州北辰蜀山项目住宅、商业7304462462596-

21浙江杭州杭州国颂府住宅---298-

22浙江杭州杭州聆潮府住宅-----

23浙江杭州杭州北辰辰春澜城住宅406586945528567831865

24浙江宁波宁波北宸府住宅7510--14-

25浙江宁波宁波堇天府住宅、商业---87-

26浙江余姚宁波香麓湾住宅5950403841925562230

27江苏苏州苏州观澜府住宅、商业1220471832716967179726441

28四川成都成都北辰朗诗南门绿郡住宅、商业724---735

29四川成都成都北辰香麓住宅、商业601--32-

30四川成都成都北辰南湖香麓住宅7055--210-

31四川成都成都北辰天麓府住宅、商业5459-126--

32四川成都成都北辰鹿鸣苑住宅、商业983054637584209

33四川眉山四川北辰国颂府住宅、商业5641-230127246

34四川眉山四川北辰龙熙台住宅、商业528608231108067508275

35河北廊坊廊坊北辰香麓住宅、商业9628903091878274138

36河北廊坊廊坊北辰蔚蓝城市住宅3405810405--10405

37安徽合肥合肥北辰旭辉铂悦庐州府住宅、商业770----

38重庆渝北重庆悦来壹号住宅、商业13538635602382653277277348

39重庆渝北重庆北辰香麓住宅54718475574348582146

40海南海口海口北辰府住宅、商业355221840234842458809

41海南海口海口北辰长秀仕家住宅2373--121-

42广东广州广州兰亭香麓（114地块）住宅、商业53933192---

注：

18/136北京北辰实业股份有限公司2025年半年度报告

报告期内，公司销售面积174933平方米，同比上涨15.34%；销售金额22.82亿元，同比上涨4.03%；结算面积

137398平方米，同比下降15.83%；结算金额14.61亿元，同比下降29.71%；报告期末待结转面积198287平方米。

4.报告期内房地产经营及出租情况

单位：万元币种：人民币是否出租房地出租房采用权益序产的建筑地产的公允地区项目经营业态比例号面积租金价值()（%）平方米收入计量模式

1北京朝阳区天辰东路7号国家会议中心会议、展览27080020011100否

2北京朝阳区北辰东路8号北京国际会议中心会议、展览580004039100否

3北京朝阳区北辰东路8号汇宾大厦写字楼378002691100否

4北京朝阳区北辰东路8号汇欣大厦写字楼409002329100否

5北京朝阳区北辰东路8号北辰时代大厦写字楼1313006972100否

6北京朝阳区北辰西路8号北辰世纪中心写字楼1498009503100否

7北京朝阳区北辰东路8号汇珍楼物业写字楼84001022100否

8北京朝阳区北辰东路8号北京五洲大酒店酒店420005233100否

9北京朝阳区北辰西路8号国家会议中心大酒店酒店429005351100否

10北京朝阳区北辰东路8号五洲皇冠国际酒店酒店602007415100否

11北京朝阳区北辰西路8号北辰洲际酒店酒店600007529100否

12湖南省长沙市开福区湘江北路1500号长沙北辰洲际酒店酒店792006728100否

13北京朝阳区北辰东路8号北辰汇园酒店公寓公寓18430012518100否

14 北京朝阳区北苑路甲 13 号 北辰绿色家园 B5 区商业 商业 49700 1554 100 否

15湖南省长沙市开福区湘江北路1500号长沙北辰三角洲大悦城商业1000006482100否

16湖南省长沙市开福区湘江北路1500号长沙北辰国际会议中心会议、展览391002627100否

17湖南省长沙市开福区湘江北路1500号长沙北辰国荟酒店酒店625003886100否

18湖北省武汉市洪山区高新二路9号武汉光谷里商业296001009100否

19北京朝阳区北辰东路8号北辰·新空间写字楼310002155100否

注：1、北辰绿色家园 B5区商业自 2016年 8月整体出租给北京市上品商业发展有限责任公司；

2、出租房地产的建筑面积为项目的总建筑面积；

3、出租房地产的租金收入为项目的经营收入；

4、北辰时代大厦的建筑面积和经营收入均包含新辰里购物中心商业项目的建筑面积和经营收入。

5.报告期内公司财务融资情况

单位：万元币种：人民币

期末融资总额整体平均融资成本(%)利息资本化金额

23687453.664332

(五)投资状况分析

1、对外股权投资总体分析

√适用□不适用详情如下

(1).重大的股权投资

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币标的截至资投资被投资公是否报表科产负债投资投资持股是否资金合作方期限是否司主要业务主营目（如表日的方式金额比例并表来源（如适用）（如涉诉名称投资适用）进展

有）业务情况广州辰旭广州鸿顺房房地产开长期股自有已完成

置业有限否增资7297351%是地产开发有长期是发经营权投资资金增资公司限公司

广州广悦房地产开否增资5389949%否长期股自有广州鸿顺房长期已完成否

19/136北京北辰实业股份有限公司2025年半年度报告

置业有限发经营权投资资金地产开发有增资公司限公司国内国际北京北辰货物运输展运国际长期股自有中国外运华资金

代理、会否新设100051%是长期否物流有限权投资资金北有限公司到位议及展览公司服务

合计///127872////////

(2).重大的非股权投资

□适用√不适用

(3).以公允价值计量的金融资产

□适用√不适用证券投资情况

□适用√不适用证券投资情况的说明

□适用√不适用私募基金投资情况

□适用√不适用衍生品投资情况

□适用√不适用

(六)重大资产和股权出售

√适用□不适用处置后处置价款与处置前持截至资产负处置价款持股公司名称处置时点账面价值的股比例处置方式债表日的

（元）比例差额（元）（%）%进展情况（）宁波辰新置业完成股权

2025年5月57450543139160510股权转让

有限公司交割

(七)主要控股参股公司分析

√适用□不适用

主要子公司及对公司净利润影响达10%以上的参股公司情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币公司公司名称主要业务注册资本总资产净资产营业收入营业利润净利润类型长沙北辰房地产房地产开

子公司120000000089819131794412154246281354805-5753846-1151844开发有限公司发经营报告期内取得和处置子公司的情况

√适用□不适用

币种：人民币报告期内取得和注册资本公司名称对整体生产经营和业绩的影响

处置子公司方式（万元）北京北辰兴顺会展有限公司注销5000无重大影响北京北辰展运国际物流有限公司新设1000无重大影响宁波辰新置业有限公司股权转让5000无重大影响

20/136北京北辰实业股份有限公司2025年半年度报告

北辰京西科幻（北京）会展有限公司取得控制权500无重大影响其他说明

□适用√不适用

(八)公司控制的结构化主体情况

□适用√不适用

五、其他披露事项

(一)可能面对的风险

√适用□不适用

1、市场风险

当前房地产市场仍处于调整期，尽管政策端持续释放积极信号，如降准降息、优化限购政策及支持住房消费等一系列利好措施密集出台，但购房者信心尚未显著修复，市场观望情绪仍未扭转，持续低迷的市场环境可能导致房地产市场去化的量价水平持续处于低位，直接影响销售回款效率，有可能给企业运营的稳健性带来一定风险。

针对上述风险，公司将密切关注市场发展趋势，选择市场发育较成熟，投资环境良好，人口净流入、房价收入比相对合理的城市和地区；同时不断优化发展战略，坚持适度规模，并致力于加强专业化管理，努力提高现金回笼比率，防范市场风险。

2、人才储备风险

随着公司近年来会展及商业物业业务的稳步推进，公司对各类人才尤其是专业型人才与高级管理人才的需求量大幅提升，面临人才短缺的风险。

针对上述风险，公司积极构建“大人才”工作格局，聚焦企业高质量发展急需紧缺人才，加强人才源头引进统筹谋划，通过开展“优培计划”、校企合作以及市场化选聘职业经理人等多种渠道、方式，持续引才聚才。持续健全完善有利于年轻干部人才成长的体制机制，加大对年轻干部人才储备培养力度，围绕会展业、房地产业、商业物业各板块产业发展需要，加强有针对性地教育培训和有目的性地实践锻炼，不断提高各条线专业人才的专业能力和各板块复合型干部的综合管理能力，着力建设高素质专业化干部人才队伍。

(二)其他披露事项

√适用□不适用

为响应上海证券交易所《关于开展沪市公司“提质增效重回报”专项行动的倡议》，践行“以投资者为本”的上市公司发展理念，进一步提高上市公司质量，维护全体股东利益，公司于2024年6月24日披露了《北辰实业关于2024年度“提质增效重回报”行动方案的公告》（临：2024-031），现将行动方案的执行情况报告如下，评估期间为自上述公告发布日起至目前。

1、聚焦主责主业，促进稳定发展

公司聚焦“协同发展、改革创新”，积极谋划经营发展，深化多业态资源整合与协同联动。

会展、酒店业态提升服务能级与运营效能，实现经营稳中向好；商业物业业态依托区域协同与模式创新，推动经营质效稳步提升；房地产开发业务统筹去库存、保交付、防风险、谋转型，持续推进平稳经营。具体内容详见“第三节管理层讨论与分析”。

2、提升信息披露质量，有效传递公司价值

公司高度重视信息披露工作，严格遵循上市公司信息披露相关法律法规和规范性文件要求，恪守“从严不从宽、从多不从少”的信息披露原则，构建了健全有效的信息披露管理体系，确保信息披露及时、公平、真实、准确、完整，认真自觉履行信息披露义务，向市场和投资者传递有效信息，积极维护公司及全体股东特别是中小股东的合法权益。

评估期间，公司秉持满足投资者多元化需求的理念，认真、严谨地做好信息披露工作。累计发布定期报告4份（2024年中期报告、2024年第三季度报、2024年年度报告和2025年第一季度报告）、临时公告119份，披露了增持计划实施进展及结果、市值管理、董监高变动、业绩预告、

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章程及议事规则修订、关联交易、融资担保等重要信息，并不断优化定期报告与临时公告的可读性和实用性，做到简明清晰，通俗易懂，公司已连续四年荣获上交所信息披露工作 A类评级。

3、加强投资者关系管理，增强股东投资信心

公司坚持以投资者需求为导向，高质量开展投资者关系管理工作，积极向资本市场重塑、推介公司投资价值，合理引导市场预期，增强投资者信心。

评估期间，公司不断丰富投资者沟通渠道，通过公司网站专栏、上证 e互动平台、股东大会、投资者邮箱、投资者热线及接待投资者来访等多种途径加强与投资者的双向沟通。共召开2024年半年度、2024年第三季度、2024年度暨2025年第一季度3次业绩说明会，共接待包括富国基金、东北证券、工银瑞信、浙商证券、天弘基金、广发基金、中信建投基金等十余家机构多次一

对一调研，增加了与个人及机构投资者的交流互动，积极传递公司价值。2025年7月31日联合国海证券成功举办“我是股东”投资者走进北辰实业活动，60余位机构和个人投资者参加了本次活动，并与公司部分董事及高管就公司未来发展战略、经营情况、融资结构、竞争优势等问题进行了交流讨论。

4、规范公司治理，夯实发展根基

公司不断健全公司治理机制，各治理主体各司其职、各负其责、协调运转、有效制衡，确保公司规范运作、科学决策，同时强化监督保障，有效防范各类风险，推动公司实现健康可持续发展。

评估期间，公司认真落实《中华人民共和国公司法》最新要求，强化公司治理机制建设，持续完善公司治理制度，完成《公司章程》《北辰实业股东会议事规则》《北辰实业董事会议事规则》及董事会专门委员会议事规则等多项制度的修订，进一步优化各治理主体权责，取消监事会，由审计委员会履行监事会职责，不断夯实上市公司治理基础。积极组织公司董事及高管参加监管部门举办的相关培训，持续提升履职能力。制定 ESG 工作方案，持续完善 ESG关键指标体系，披露《北辰实业 2024年度可持续发展暨 ESG报告》，全面提升公司 ESG管理水平及实践水平，聚力打造北京国企上市公司 ESG典范。

5、推进市值管理，注重股东回报

公司高度重视市值管理工作，并将其作为公司战略发展的重要组成部分，常态化、系统化开展市值管理工作，推动市值与公司内在价值相匹配。

评估期间，公司制定了《北辰实业市值管理办法》及《北辰实业估值提升计划》，进一步规范公司的市值管理行为，依法依规运用多种方式提升公司投资价值，推动公司价值合理反映公司质量，实现公司市值与内在价值的动态均衡，切实维护公司、投资者及其他利益相关方的合法权益。其中，公司控股股东北辰集团自2024年7月10日至2025年7月7日实施了增持公司股份的计划，累计增持公司无限售流通 A股股份 21842772 股，占公司总股本的比例为 0.65%，累计增持金额为人民币35057507.44元（不含交易费用），提振了资本市场对公司未来发展的信心及长期投资价值的认可。

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第四节公司治理、环境和社会

一、公司董事、高级管理人员变动情况

√适用□不适用姓名担任的职务变动情形陈德球独立董事离任钱爱民独立董事选举杜艳监事会主席解任贺淑芳股东代表监事解任战威职工监事解任

执行董事、副总经理、董事会秘书、财胡浩离任

务负责人、证券事务代表朱岩总会计师聘任

公司董事、高级管理人员变动的情况说明

√适用□不适用

1、2024年12月，本公司独立董事陈德球申请辞去本公司独立董事及在董事会下设各专门委

员会中的一切职务，将继续履职直至本公司股东大会选举产生新任独立董事之日止。

2、2025年1月24日，本公司召开2025年第一次临时股东大会，审议通过选举钱爱民为公

司第十届董事会独立董事。

3、2025年5月15日，本公司召开2024年年度股东大会，审议通过撤销本公司监事会。

4、2025年6月4日，胡浩申请辞去本公司执行董事、法律合规委员会委员及副总经理、董

事会秘书、财务负责人、证券事务代表职务。

5、2025年7月29日，本公司召开第十届第三十六次董事会会议，聘任朱岩为本公司总会计师。

二、利润分配或资本公积金转增预案

半年度拟定的利润分配预案、公积金转增股本预案是否分配或转增否

三、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响

(一)相关股权激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的

□适用√不适用

(二)临时公告未披露或有后续进展的激励情况股权激励情况

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用员工持股计划情况

□适用√不适用其他激励措施

□适用√不适用

四、纳入环境信息依法披露企业名单的上市公司及其主要子公司的环境信息情况

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

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五、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴等工作具体情况

√适用□不适用

1、报告期内帮扶工作概要

（1）产业帮扶

公司聚焦产业项目，重点推进内蒙古鄂伦春自治旗诺敏镇菌厂项目及红色乡村旅游项目；结合北京市怀柔区汤河口镇对口集体经济薄弱村实际资源，有效开展经济帮扶工作，为建立可持续发展的集体经济体系奠定基础。

（2）消费帮扶

公司通过以购代捐、以买代帮的形式，推动外埠受援地区农产品帮销工作。报告期内，公司赴双创中心采购产品总额共计263.21万元。其中，工会采买93.37万元，占职工福利采购总额的

63.38%；食堂采买169.84万元，占食堂采买总额的26.41%。

2、保障措施

公司定期召开乡村振兴工作小组会和驻村第一书记会议，推进各项工作落实见效。成立乡村振兴工作领导小组和工作小组，由领导小组统一指挥，统筹协调。选派三名有责任有担当的干部赴怀柔区汤河口镇任驻村第一书记，让干部在巩固脱贫攻坚成果推进乡村振兴工作的第一线扛责任、强作为。

3、后续帮扶计划

（1）聚焦产业项目，以公益帮扶带动产业帮扶及就业帮扶。公司积极推进怀柔区汤河口镇集

体经济薄弱村及埠外内蒙古相关地区的帮扶工作，制定年度帮扶计划及方案，探索以企业化、市场化形式进行统筹规划、管理和发展扶贫产业项目的长效机制。通过公益捐赠形式助力帮扶地区发展产业，建立可持续发展的集体经济体系，同时促进就业扶贫。

（2）持续做好消费扶贫，推动受援地区农产品帮销工作。公司将持续抓好消费扶贫的组织实施，以购代捐、以买代帮，确保公司辖属企业工会及员工食堂年度采购双创中心扶贫产品的比例不低于30%的量化要求，乘势而上抓紧抓实巩固拓展脱贫攻坚成果各项工作，确保实现巩固拓展脱贫攻坚成果同乡村振兴的有效衔接。

（3）抓好就业帮扶，助力受援地区人口实现就业增收。公司坚持公益带动产业、产业带动就业，进一步加大帮扶地区产业项目对农村劳动力和脱贫人口的吸纳带动力度。在人才招聘时，公司同等条件下优先吸纳录用帮扶地区农村人口、脱贫人口、边缘易致贫人口和农村家庭大学毕业生，助力实现稳岗就业。

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第五节重要事项

一、承诺事项履行情况

(一)公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告期内的承诺事项

√适用□不适用是否是否承诺承诺承诺承诺有履承诺及时承诺方背景类型内容时间行期期限严格限履行根据1997年4月18日本公司与控股股东北辰集团签署与首

北京北的《资产投入协议》，北辰集团向本公司承诺：除了该次公

解决辰实业协议附表之项目、业务或物业外，北辰集团在持有本公1997年开发35%长期同业集团有司股权或以上的任何时间内，北辰集团及其附属及4月18否是行相有效

竞争限责任联营公司或任何由北辰集团控制的公司、企业或业务不日关的公司会从事或经营与本公司生产或业务有直接或间接竞争承诺的生产或业务。

北辰实业拟非公开发行公司债券。为本次发行所需，北辰实业已在《北京北辰实业股份有限公司关于本公司房地产业务的专项自查报告》中对北辰实业及控股子公司

在报告期内（2012年1月1日至2015年9月30日）北辰实

的商品房开发项目是否存在土地闲置、炒地、捂盘惜售、业的董

哄抬房价等违法违规行为，是否存在因上述违法违规行2015年事、监

其他为被行政处罚或正在被（立案）调查的情况进行了专项124长期月否是

事、高级有效

自查并进行了信息披露。我们作为北辰实业的董事、监日管理人

事、高级管理人员，现承诺如下：如北辰实业及其控股员子公司因存在报告期内未披露的土地闲置等违法违规

与再行为给北辰实业及其投资者造成损失的，承诺人将按照融资有关法律、行政法规的规定及证券监管部门的要求承担相关相应赔偿责任。

的承北辰实业拟非公开发行公司债券。为本次发行所需，北诺辰实业已在《北京北辰实业股份有限公司关于本公司房地产业务的专项自查报告》中对北辰实业及控股子公司

在报告期内（2012年1月1日至2015年9月30日）北京北

的商品房开发项目是否存在土地闲置、炒地、捂盘惜售、辰实业2015年哄抬房价等违法违规行为，是否存在因上述违法违规行其他集团有124长期月否是

为被行政处罚或正在被（立案）调查的情况进行了专项有效限责任日自查并进行信息披露。北辰集团作为北辰实业的控股股公司东，现承诺如下：如北辰实业及其控股子公司因存在报告期内未披露的土地闲置等违法违规行为给北辰实业

及其投资者造成损失的，本公司将按照有关法律、行政法规的规定及证券监管部门的要求承担相应赔偿责任。

2003年8月8日，北辰集团与本公司签署了《关于放弃竞争与利益冲突行为的协议》，根据协议，北辰集团承诺如下：1、不会通过行使在北京京友房地产开发经

其他营公司的决策权、表决权及其他权利以增加其土地储

对公北京北备；不会再扩大现有物业管理的业务范围。2、除本协司中辰实业议附表之项目、业务或物业外，北辰集团及其控制的下2003年长期小股其他集团有属企业、联营企业及中外合资企业，或者由其直接或间8月8否是日有效东所限责任接控制的其他任何企业不会从事与本公司相同、类似或

作承公司构成竞争的业务活动。3、如未来面临或取得任何与本诺公司营业有关的投资机会时，将赋予本公司参与该项目投资的优先选择权。4、如未来出售协议附表所涉任何资产、业务或权益，本公司均有优先购买的权利。5、在今后的业务活动中将不会利用其对本公司的控股地

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位或者利用其在本公司中的实际控制地位从事任何损害本公司或者其他中小股东利益的行为。上述协议将于北辰集团未来期间持有本公司的股权低于30%并且不构成本公司章程规定的控股股东时终止生效。

2018年11月5日，北辰集团向本公司出具了关于避免

任何潜在同业竞争的《承诺函》，承诺内容如下：1、北辰集团将在国家会议中心二期项目投入运营之前与

本公司签署相应的委托管理文件，委托本公司负责该项北京北

目运营管理等相关事宜，并向本公司支付相应的运营管辰实业2018年理费。运营管理费依据市场公允价格确定，以未来正式长期其他集团有11月5否是

签署的相关协议或合同为准。2、北辰集团在取得国家有效限责任日

会议中心二期项目的未来期间内，将在适当时机把该项公司目股权权益按照独立的资产评估机构的评估价格优先转让给本公司。该资产评估机构将由北辰集团及本公司共同指定。权益转让方式包括但不限于本公司通过权益购买、配股或其他方式取得股权权益。

2021年2月2日，北辰集团向本公司出具了关于避免

任何潜在同业竞争的《承诺函》，承诺内容如下：1、项目公司将在新国展二期项目投入运营时委托北辰实

业或北辰实业指定的子公司提供受托运营管理服务，并支付相应的运营管理费。运营管理费依据市场公允价格确定，以未来正式签署的相关协议或合同为准。2、北北京北辰集团参与新国展二期项目后，将在适当时机把北辰集辰实业团投资取得的该项目股权权益按照独立的资产评估机2021年长期

其他集团有构的评估价格优先转让于北辰实业，权益转让方式包括22否是月日有效限责任但不限于北辰实业通过权益购买、配股或其他方式取得

公司北辰集团持有的项目公司股权权益，且资产评估机构将由北辰集团及北辰实业共同指定。北辰集团保证遵循公平、公正、公允、合理的原则与北辰实业协商确定交易

价格和交易条件，确保不损害北辰实业及公众股东的合法权益。3、北辰集团将在与北京建工、中建二局签订的合作协议或安排中将上述承诺事项予以明确，确保本承诺得以落实。

2024年7月9日，本公司收到控股股东北辰集团的书面通知，北辰集团基于对公司未来发展的信心及长期投资价值的认可，同时为促进公司持续、健康、稳定的发展，切实维护公司及全体股东利益，决定自2024年7月 10日起 6个月内增持本公司无限售流通 A股股份。

2024

北辰集团承诺在增持计划实施期间及法定期限内不减年7北京北持所持有的本公司股份。2025年1月9日，本公司收月10辰实业到北辰集团来函，因受定期报告窗口期、信息敏感期以其他股份2024年日至

集团有及资本市场情况变化等因素影响，本次增持计划无法在是承诺限售7月9日2025是限责任原定期限内完成。北辰集团拟使用自有资金及金融机构年7公司专项贷款继续实施本次增持计划，并将本次增持计划期月8限延长6个月至2025年7月8日，增持计划其他内容日不变。北辰集团承诺，在增持计划实施期间及法定期限内不减持所持有的本公司股份。2025年1月24日召开的北辰实业2025年第一次临时股东大会已审议通过《关于控股股东北辰集团增持北辰实业股份计划延期的议案》。

二、报告期内控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况

□适用√不适用

三、违规担保情况

□适用√不适用

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四、半年报审计情况

□适用√不适用

五、上年年度报告非标准审计意见涉及事项的变化及处理情况

□适用√不适用

六、破产重整相关事项

□适用√不适用

七、重大诉讼、仲裁事项

□本报告期公司有重大诉讼、仲裁事项√本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项

八、上市公司及其董事、高级管理人员、控股股东、实际控制人涉嫌违法违规、受到处罚及整改情况

□适用√不适用

九、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明

□适用√不适用

十、重大关联交易

(一)与日常经营相关的关联交易

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

√适用□不适用2025年3月26日，本公司召开第十届第二十七次董事会会议，审议通过了《关于北辰实业与北辰集团签署日常关联（连）交易框架协议及确定交易金额上限的议案》，协议期限为2025年4月1日至2026年12月31日。交易类型包括委托营运管理、场馆配套增值服务、物业管理服务、办公用房租赁、使用商标及标识许可，并确定各年度交易的上限金额。上述交易无需提交股东大会审议。具体内容请详见《北辰实业关于与控股股东签署日常关联（连）交易框架协议暨日常关联交易的公告》（公告编号：临2025-017）。

单位：万元币种：人民币公告中披露的数据本年年初至2025年3月28日2025年半年度序号关联交易类别

2025年3月28日至本年年末实际发生额

实际发生额预计交易金额上限

1委托营运管理向关联人提供劳务491.1152001613.59

场馆配套增值向关联人购买劳务090003421.24

2

服务向关联人提供劳务5.2050008.96

3物业管理服务向关联人提供劳务3.5013006.60

向关联人承租办公用房25.0710045.00

4办公用房租赁

向关联人出租办公用房02000

使用商标及标经关联人许可，有偿使用

50.250.750.50

识许可关联人知识产权

合计//525.1320800.755095.89

3、临时公告未披露的事项

√适用□不适用

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单位：元币种：人民币交易价占同类格与市关联关联交关联关联关联交易关联交易关联交易交易金场参考交易关联交易定价原则易结算交易方关系内容价格金额额的比价格差类型方式

例(%)异较大的原因

于2019年9月27日，本公司与北辰集团将北辰集团签订了《土地使用本公司的投权转让协议书》，截至财务资性房地产报表报出日止，该转让事项其它

北辰集团母公司及其配套设尚未完成，双方尚在对最终7099616709961612.80现金不适用流出施物业所在解决方案进行协商。本公司的土地租予根据双方协商一致的过渡期本公司使用间安排确认了相关的使用权资产和租赁负债。

合计//7099616///

(二)资产收购或股权收购、出售发生的关联交易

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用√不适用

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

4、涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况

□适用√不适用

(三)共同对外投资的重大关联交易

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用√不适用

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

(四)关联债权债务往来

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用√不适用

3、临时公告未披露的事项

√适用□不适用

单位：元币种：人民币关联关向关联方提供资金关联方向上市公司提供资金关联方系期初余额发生额期末余额期初余额发生额期末余额

北辰集团母公司---1655000000-2080000001447000000

合计---1655000000-2080000001447000000

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关联债权债务形成

北辰集团为支持公司经营，将其自有资金提供给本公司使用。

原因关联债权债务对公司经营成果及财务上述关联债权债务对公司经营成果及财务状况没有重大影响。

状况的影响

(五)公司与存在关联关系的财务公司、公司控股财务公司与关联方之间的金融业务

□适用√不适用

(六)其他重大关联交易

□适用√不适用

(七)其他

□适用√不适用

十一、重大合同及其履行情况

(一)托管、承包、租赁事项

√适用□不适用

1、托管情况

□适用√不适用

2、承包情况

□适用√不适用

3、租赁情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币是否租赁资产涉关联出租方名称租赁方名称租赁资产情况租赁起始日关联及金额关系交易本公司的投资性房北京北辰实北京北辰实地产及其配套设施业集团有限业股份有限70996161997年4月11日是母公司物业所在的土地面责任公司公司积约167000平方米租赁情况说明

1997年4月18日本公司与控股股东北辰集团签订了一项租赁协议，根据该租赁协议及后续

签署的补充协议约定，北辰集团将本公司的投资性房地产及其配套设施物业所在的土地租予本公司使用，该土地的面积约167000平方米，租期由40年至70年不等，视该土地不同部分的用途而定。

2019年9月27日本公司收到北辰集团的来函，函中告知按照《合同法》的规定，上述租赁

协议的租赁期限将于2019年9月30日到期。同日，本公司第八届董事会第四十五次会议审议通过，拟以现金收购北辰集团持有的亚运村大宗地土地使用权，交易双方签署了附生效条件的《土地使用权转让协议书》。该交易尚需提交本公司股东大会和 H股类别股东会议审议批准。依据《土地使用权转让协议书》约定并经交易双方协商，在土地使用权交付日前的过渡期内，本公司将继续按照1997年4月18日签订的租赁协议所约定的租金标准向北辰集团相应支付租金，同时本公司根据双方协商一致的过渡期间安排确认了相关的使用权资产和租赁负债。

(二)报告期内履行的及尚未履行完毕的重大担保情况

√适用□不适用

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单位：亿元币种：人民币

公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）报告期内担保发生额合计（不包括对子公司的担-

保）

报告期末担保余额合计（A）（不包括对子公司的-

担保）公司对子公司的担保情况

报告期内对子公司担保发生额合计4.14

报告期末对子公司担保余额合计（B） 32.23

公司担保总额情况（包括对子公司的担保）

担保总额（A+B） 32.23

担保总额占公司净资产的比例(%)39.72

其中：

为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额

-

（C）

直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象

9.14

提供的债务担保金额（D）

担保总额超过净资产50%部分的金额（E） -

上述三项担保金额合计（C+D+E） 9.14

报告期内，本公司子公司对本公司提供的担保发生额为人民币-3.89亿元。报告期末，本公司子公司对本公司提供的担保余额为人民币0.60担保情况说明亿元。本公司为银行向购房客户发放的抵押贷款提供阶段性担保总额为人民币40.74亿元，上述担保不会对本公司财务状况产生重大影响。

(三)其他重大合同

□适用√不适用

十二、募集资金使用进展说明

□适用√不适用

十三、其他重大事项的说明

□适用√不适用

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第六节股份变动及股东情况

一、股本变动情况

(一)股份变动情况表

1、股份变动情况表

报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。

2、股份变动情况说明

□适用√不适用3、报告期后到半年报披露日期间发生股份变动对每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如有）

□适用√不适用

4、公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容

□适用√不适用

(二)限售股份变动情况

□适用√不适用

二、股东情况

(一)股东总数：

截至报告期末普通股股东总数(户)122094

(二)截至报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表

单位：股

前十名股东持股情况（不含通过转融通出借股份）

持有有质押、标记或股东名称报告期内期末持股比例限售条冻结情况

(%)股东性质（全称）增减数量件股份数股份状态数量量

北京北辰实业集团有限责任公司11611200117912293135.0200无0国有法人

HKSCC NOMINEES LIMITED 138000 691370399 20.534 0 无 0 境外法人

王府井集团股份有限公司-1253000003.7210无0国有法人

香港中央结算有限公司3013188253751420.7540无0境外法人

中国工商银行股份有限公司－南

方中证全指房地产交易型开放式-203741950.6050无0其他指数证券投资基金

中航鑫港担保有限公司-158757000.4720无0国有法人

张俊-700000117118860.3480无0境内自然人

徐周荣900006790000670.2670无0境内自然人

韦琼花-6280088888250.2640无0境内自然人

卢文星886560088656000.2630无0境内自然人

前十名无限售条件股东持股情况（不含通过转融通出借股份）股份种类及数量股东名称持有无限售条件流通股的数量种类数量北京北辰实业集团有限责任公司1179122931人民币普通股1179122931

HKSCC NOMINEES LIMITED 691370399 境外上市外资股 691370399王府井集团股份有限公司125300000人民币普通股125300000香港中央结算有限公司25375142人民币普通股25375142

中国工商银行股份有限公司－南方中证全指房地20374195人民币普通股20374195产交易型开放式指数证券投资基金

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中航鑫港担保有限公司15875700人民币普通股15875700张俊11711886人民币普通股11711886徐周荣9000067人民币普通股9000067韦琼花8888825人民币普通股8888825卢文星8865600人民币普通股8865600

第 2大股东 HKSCC NOMINEES LIMITED 拥有的公司 H股股份，为代表多个客户持有；第3大股东王府井集团股份有限公司与本公司控上述股东关联关系或一致行动的说明股股东北辰集团的实际控制人均为北京市人民政府国有资产监督管

理委员会；未知其余股东是否属于《上市公司收购管理办法》规定的一致行动人。

持股5%以上股东、前十名股东及前十名无限售流通股股东参与转融通业务出借股份情况

□适用√不适用

前十名股东及前十名无限售流通股股东因转融通出借/归还原因导致较上期发生变化

□适用√不适用前十名有限售条件股东持股数量及限售条件

□适用√不适用

(三)战略投资者或一般法人因配售新股成为前十名股东

□适用√不适用

三、董事和高级管理人员情况

(一)现任及报告期内离任董事和高级管理人员持股变动情况

□适用√不适用其它情况说明

□适用√不适用

(二)董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况

□适用√不适用

(三)其他说明

□适用√不适用

四、控股股东或实际控制人变更情况

□适用√不适用

五、优先股相关情况

□适用√不适用

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第七节债券相关情况

一、公司债券（含企业债券）和非金融企业债务融资工具

√适用□不适用

(一)公司债券（含企业债券）

√适用□不适用

1、公司债券基本情况

单位：亿元币种：人民币

2025年8是否存在

投资者适月31日后债券利率还本付息受托管终止上市债券名称简称代码发行日起息日到期日交易场所主承销商当性安排交易机制

的最近回余额（%）方式理人交易的风（如有）售日险北京北辰实业股华泰联合证券

每年付息华泰联点击成交、份有限公司2025有限责任公面向专业

25北辰一次，到上海证券合证券询价成交、年面向专业投资 258483.SH 2025/4/22 2025/4/24 - 2027/4/24 5.00 2.50 司中国国际 投资者非 否

F2 期一次还 交易所 有限责 竞买成交、者非公开发行公金融股份有限公开发行本任公司协商成交

司债券(第二期)公司北京北辰实业股华泰联合证券

每年付息华泰联点击成交、份有限公司2025有限责任公面向专业

25北辰一次，到上海证券合证券询价成交、年面向专业投资 258224.SH 2025/4/11 2025/4/14 - 2028/4/14 3.25 3.50 司中国国际 投资者非 否

F1 期一次还 交易所 有限责 竞买成交、者非公开发行公金融股份有限公开发行本任公司协商成交

司债券(第一期)公司北京北辰实业股华泰联合证券

每年付息华泰联点击成交、份有限公司2024有限责任公面向专业

24北辰一次，到上海证券合证券询价成交、年面向专业投资 254174.SH 2024/3/22 2024/3/26 - 2026/3/26 3.74 3.10 司中国国际 投资者非 否

F1 期一次还 交易所 有限责 竞买成交、者非公开发行公金融股份有限公开发行本任公司协商成交

司债券(第一期)公司天风证券股份

北京北辰实业股匹配成交、每年付息有限公司瑞天风证

份有限公司2022面向专业点击成交、

22北辰一次，到上海证券银证券有限责券股份

年面向专业投资 185738.SH 2022/4/26 2022/4/28 - 2027/4/28 6.00 2.90 投资者公 询价成交、 否

G1 期一次还 交易所 任公司华泰 有限公

者公开发行公司开发行竞买成交、本联合证券有限司

债券(第一期)协商成交责任公司

北京北辰实业股天风证券股份匹配成交、每年付息天风证

份有限公司2021有限公司瑞面向专业点击成交、

21北辰一次，到上海证券券股份

年面向专业投资 185114.SH 2021/12/27 2021/12/29 - 2026/12/29 13.39 3.10 银证券有限责 投资者公 询价成交、 否

G2 期一次还 交易所 有限公

者公开发行公司任公司华泰开发行竞买成交、本司

债券(第二期)联合证券有限协商成交

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责任公司天风证券股份

北京北辰实业股匹配成交、每年付息有限公司瑞天风证

份有限公司2021面向专业点击成交、

21北辰一次，到上海证券银证券有限责券股份

年面向专业投资 188461.SH 2021/7/23 2021/7/26 - 2026/7/26 3.19 2.96 投资者公 询价成交、 否

G1 期一次还 交易所 任公司华泰 有限公

者公开发行公司开发行竞买成交、本联合证券有限司

债券(第一期)协商成交责任公司

2、公司或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况

√适用□不适用

“21 北辰 G1”为 5年期，附第 3 年末发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权。公司于 2024 年 7 月 26 日下调票面利率，票面利率由原 3.46%下调为2.96%。债券持有人于回售登记期（2024年6月28日至7月2日）内回售金额500万元。公司于2024年7月26日至8月22日按照相关规定办理回售债券的转售，完成转售债券金额500万元。目前债券全部存续，剩余两年期票面利率为固定利率2.96%。

“21 北辰 G2”为 5 年期，附第 3年末发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权。公司于 2024 年 12 月 29 日下调票面利率，票面利率由原 3.46%下调为3.10%。债券持有人于回售登记期（2024年12月2日至12月4日）内回售金额8000万元。公司于2024年12月30日至2025年1月27日按照相关规定办理回售债券的转售，完成转售债券金额8000万元。目前债券全部存续，剩余两年期票面利率为固定利率3.10%。

“22 北辰 G1”为 5 年期，附第 3 年末发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权。公司于 2025 年 4 月 28 日下调票面利率，票面利率由原 3.5%下调为2.9%。债券持有人于回售登记期（2025年3月28日至4月1日）内回售金额2.25亿元，目前债券余额6亿元，利率2.9%。

“23 北辰 F1”为 3 年期，附第 2 年末发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权。公司于 2025 年 4 月 17 日下调票面利率，票面利率由原 3.74%下调为2.2%。债券持有人于回售登记期（2025年3月20日至3月24日）内回售全部债券，债券于2025年4月17日提前摘牌。

3、信用评级结果调整情况

□适用√不适用

4、担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行和变化情况及其影响

√适用□不适用

报告期内，公司债券均未采取担保措施，公司严格执行公司债券募集说明书中约定的偿债计划和其他偿债保障措施，相关计划和措施均未发生变化。

报告期内，公司对专项偿债账户的使用情况与募集说明书的相关承诺一致。

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(二)公司债券募集资金情况

√公司债券在报告期内涉及募集资金使用或者整改

□本公司所有公司债券在报告期内均不涉及募集资金使用或者整改

1、基本情况

单位：亿元币种：人民币是否为专项品种报告期末募募集资报告期末募债券代码债券简称专项品债券的具集资金专项金总额集资金余额种债券体类型账户余额

258483.SH 25 北辰 F2 否 不适用 5.00 - -

258224.SH 25 北辰 F1 否 不适用 3.25 - -

254174.SH 24 北辰 F1 否 不适用 3.74 - -

185738.SH 22 北辰 G1 否 不适用 8.25 - -

185114.SH 21 北辰 G2 否 不适用 13.39 - -

188461.SH 21 北辰 G1 否 不适用 3.19 - -

2、募集资金用途变更调整情况

□适用√不适用

3、募集资金的使用情况

(1).实际使用情况（此处不含临时补流）

单位：亿元币种：人民币

报告期内偿还有息偿还补充固定资股权投资、其他募集资金债务（不含公司流动产投资债权投资或债券代码债券简称用途实际使用公司债券）债券资金项目涉资产收购涉金额金额金额金额金额及金额及金额

258483.SH 25 北辰 F2 5.00 - 5.00 - - - -

258224.SH 25 北辰 F1 3.25 - 3.25 - - - -

(2).募集资金用于偿还公司债券及其他有息债务

√适用□不适用偿还其他有息债务

债券代码债券简称偿还公司债券的具体情况（不含公司债券）的具体情况

258483.SH 25 北辰 F2 偿还 23 北辰 F1 部分本金及 22 北辰 G1 本金 -

258224.SH 25 北辰 F1 偿还 23 北辰 F1 部分本金 -

(3).募集资金用于补充流动资金（此处不含临时补流）

□适用√不适用

(4).募集资金用于特定项目

□适用√不适用

(5).募集资金用于其他用途

□适用√不适用

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(6).临时补流

□适用√不适用

4、募集资金使用的合规性

报告期内募集资截至报告期实际用途与约募集资金金使用末募集资金定用途（含募募集说明书使用和募是否符实际用途集说明书约定债券代码债券简称约定的募集集资金专合地方

（包括实际用途和合规变资金用途项账户管政府债使用和临时更后的用途）理是否合务管理

补流）是否一致规规定偿还到期公偿还到期公

258483.SH 25 北辰 F2 是 是 是

司债本金司债本金偿还到期公偿还到期公

258224.SH 25 北辰 F1 是 是 是

司债本金司债本金偿还到期公偿还到期公

254174.SH 24 北辰 F1 是 是 是

司债本金司债本金偿还到期公偿还到期公

185738.SH 22 北辰 G1 是 是 是

司债本金司债本金偿还到期公偿还到期公

185114.SH 21 北辰 G2 是 是 是

司债本金司债本金偿还到期公偿还到期公

188461.SH 21 北辰 G1 是 是 是

司债本金司债本金

(三)专项品种债券应当披露的其他事项

□适用√不适用

(四)报告期内公司债券相关重要事项

√适用□不适用

1、非经营性往来占款和资金拆借

(1).非经营性往来占款和资金拆借余额报告期初，公司合并口径应收的非因生产经营直接产生的对其他方的往来占款和资金拆借（以下简称非经营性往来占款和资金拆借）余额：0亿元；

报告期内，非经营性往来占款或资金拆借情形是否存在违反募集说明书相关约定或承诺的情况□是√否

报告期末，未收回的非经营性往来占款和资金拆借合计：0亿元

(2).非经营性往来占款和资金拆借明细

报告期末，公司合并口径未收回的非经营性往来占款和资金拆借占合并口径净资产的比例：0%是否超过合并口径净资产的10%：□是√否

(3).以前报告期内披露的回款安排的执行情况

√完全执行□未完全执行

36/136北京北辰实业股份有限公司2025年半年度报告

2、负债情况

(1).有息债务及其变动情况

1.1公司债务结构情况

报告期初和报告期末，公司（非公司合并范围口径）有息债务余额分别为212.32亿元和206.13亿元，报告期内有息债务余额同比变动-3.00%。

单位：亿元币种：人民币到期时间金额占有息债有息债务类别1年以内超过1年金额合计

已逾期务的占比（%）

（含）（不含）

公司信用类债券-19.1456.6675.8036.76

银行贷款-5.2187.9193.1245.18

非银行金融机构贷款-8.36-8.364.06

其他有息债务-28.85-28.8514.00

合计-61.56144.57206.13—

报告期末公司存续的公司信用类债券中，公司债券余额34.94亿元，企业债券余额0亿元，非金融企业债务融资工具余额40.86亿元。

1.2公司合并口径有息债务结构情况

报告期初和报告期末，公司合并报表范围内公司有息债务余额分别为240.47亿元和238.42亿元，报告期内有息债务余额同比变动-0.86%。

单位：亿元币种：人民币到期时间金额占有息债有息债务类别1年以内超过1年金额合计

已逾期务的占比（%）

（含）（不含）

公司信用类债券-19.1456.6675.8031.79

银行贷款-13.88111.53125.4152.60

非银行金融机构贷款-8.36-8.363.51

其他有息债务-28.85-28.8512.10

合计-70.23168.19238.42—

报告期末，公司合并口径存续的公司信用类债券中，公司债券余额34.94亿元，企业债券余额0亿元，非金融企业债务融资工具余额40.86亿元。

1.3境外债券情况

截止报告期末，公司合并报表范围内发行的境外债券余额0亿元人民币，其中1年以内（含）到期本金规模为0亿元人民币。

(2).报告期末公司及其子公司存在逾期金额超过1000万元的有息债务或者公司信用类债券逾期情况

□适用√不适用

(3).可对抗第三人的优先偿付负债情况

截至报告期末，公司合并报表范围内存在可对抗第三人的优先偿付负债：

□适用√不适用

(4).违反规定及约定情况

报告期内违反法律法规、自律规则、公司章程、信息披露事务管理制度等规定以及债券募集说明

书约定或承诺的情况，以及相关情况对债券投资者权益的影响□适用√不适用

37/136北京北辰实业股份有限公司2025年半年度报告

(五)银行间债券市场非金融企业债务融资工具

√适用□不适用

1、非金融企业债务融资工具基本情况

单位：亿元币种：人民币是否存在终债券利率投资者适当性安债券名称简称代码发行日起息日到期日还本付息方式交易场所交易机制止上市交易余额（%）排（如有）的风险北京北辰实业股份有非金融企业

25北辰实业每年付息一次，银行间债券

限公司 2025 年度第二 102501550.IB 2025/8/18 2025/8/20 2028/8/20 2.19 2.35 专业机构投资者 债务融资工 否

MTN002 到期一次还本 市场期中期票据具交易系统北京北辰实业股份有非金融企业

25北辰实业每年付息一次，银行间债券

限公司 2025 年度第一 102501352.IB 2025/4/25 2025/4/28 2028/4/28 5.18 2.40 专业机构投资者 债务融资工 否

MTN001 到期一次还本 市场期中期票据具交易系统北京北辰实业股份有非金融企业

24北辰实业每年付息一次，银行间债券

限公司 2024 年度第一 102401105.IB 2024/12/17 2024/12/19 2027/12/19 1.97 2.40 专业机构投资者 债务融资工 否

MTN001 到期一次还本 市场期中期票据具交易系统北京北辰实业股份有非金融企业

22北辰实业每年付息一次，银行间债券

限公司 2022 年度第二 102200198.IB 2022/8/18 2022/8/22 2027/8/22 14.30 3.48 专业机构投资者 债务融资工 否

MTN002 到期一次还本 市场期中期票据具交易系统北京北辰实业股份有非金融企业

22北辰实业每年付息一次，银行间债券

限公司 2022 年度第一 102280941.IB 2022/4/22 2022/4/25 2027/4/25 5.72 2.90 专业机构投资者 债务融资工 否

MTN001 到期一次还本 市场期中期票据具交易系统北京北辰实业股份有非金融企业

21北辰实业每年付息一次，银行间债券

限公司 2021 年度第一 102103306.IB 2021/12/17 2021/12/21 2026/12/21 13.03 3.00 专业机构投资者 债务融资工 否

MTN001 到期一次还本 市场期中期票据具交易系统

2、公司或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况

□适用√不适用

3、信用评级结果调整情况

□适用√不适用

4、担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行和变化情况及其影响

√适用□不适用

38/136北京北辰实业股份有限公司2025年半年度报告

报告期内，债务融资工具均未采取担保措施，公司严格执行债务融资工具募集说明书中约定的偿债计划和其他偿债保障措施，相关计划和措施均未发生变化。

5、非金融企业债务融资工具其他情况的说明

√适用□不适用

“21 北辰实业 MTN001”为 5 年期，附第 3 年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权，报告期已完成部分本金回售工作，目前其余本金尚未到兑付期限。

“22 北辰实业 MTN001”为 5 年期，附第 3 年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权，报告期已完成部分本金回售工作，目前其余本金尚未到兑付期限。

“22 北辰实业 MTN002”为 5 年期，附第 3 年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权，公司于 2025 年 8 月 1日公告下调票面利率，票面利率由原3.48%下调为2.5%。债券持有人于回售登记期（2025年8月1日至8月7日）内回售金额1.7亿元，目前中票余额12.6亿元，报告期已完成部分本金回售及新发行工作，目前其余本金尚未到兑付期限。

“24 北辰实业 MTN001”为 3 年期，目前尚未到本金兑付期限。

“25 北辰实业 MTN001”为 3 年期，目前尚未到本金兑付期限。

“25 北辰实业 MTN002”为 3 年期，目前尚未到本金兑付期限。

39/136北京北辰实业股份有限公司2025年半年度报告

(六)公司报告期内合并报表范围亏损超过上年末净资产10%

√适用□不适用

亏损情况上半年归属于母公司股东的净利润为-15.85亿元

主要是由于受房地产市场环境影响，毛利率水平下降，亏损原因同时对部分房地产项目计提存货跌价准备。

公司各业务板块正常经营，会展（含酒店）业务板块经营收入提升。期末货币资金余额为74.41亿元，公司资对公司生产经营和偿债能力的影响

金储备充足，融资渠道畅通，运行安全，不存在债务展期情况，到期债务均正常兑付。

(七)主要会计数据和财务指标

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本报告期末主要指标本报告期末上年度末比上年度末变动原因增减（%）

流动比率2.062.28-9.65

速动比率0.630.67-5.97

增加0.61个

资产负债率（%）76.5275.91百分点本报告期比本报告期上年同期上年同期增变动原因

（1-6月）

减(%)扣除非经常性损益主要由于公司本期利

-1611107395-793914718不适用后净利润润总额减少所致主要由于公司本期利

EBITDA 全部债务比 -0.03 -0.003 不适用润总额减少所致主要由于公司本期利

利息保障倍数-1.90-0.51不适用润总额减少所致主要由于公司本期经

现金利息保障倍数2.141.4844.59营活动产生的现金流量净额增加所致

EBITDA 利息保障倍 主要由于公司本期利

-1.44-0.12不适用数润总额减少所致

贷款偿还率（%）100100-

利息偿付率（%）100100-

二、可转换公司债券情况

□适用√不适用

40/136北京北辰实业股份有限公司2025年半年度报告

第八节财务报告

一、财务报表合并资产负债表

2025年6月30日

编制单位：北京北辰实业股份有限公司

单位：元币种：人民币项目附注2025年6月30日2024年12月31日

流动资产：

货币资金74411459817905283614结算备付金拆出资金交易性金融资产衍生金融资产

应收票据-3500000应收账款228217803193517257应收款项融资预付款项70716256101223098应收保费应收分保账款应收分保合同准备金其他应收款831059630875314706

其中：应收利息应收股利买入返售金融资产存货2381928905226094048435

其中：数据资源合同资产持有待售资产一年内到期的非流动资产189583695189718223其他流动资产16155526061676408602流动资产合计3419556502337039013935

非流动资产：

发放贷款和垫款债权投资其他债权投资长期应收款25398114151201755长期股权投资354713501268298907其他权益工具投资其他非流动金融资产投资性房地产73617843237507203216固定资产25606567382630495426在建工程25320557821生产性生物资产油气资产使用权资产1072206422485756无形资产4183335942781399

41/136北京北辰实业股份有限公司2025年半年度报告

其中：数据资源3269243823

开发支出-1422642

其中：数据资源商誉长期待摊费用1596310615852238递延所得税资产10509161421159616391其他非流动资产23703642955305非流动资产合计1142438303111802870856资产总计4561994805448841884791

流动负债：

短期借款向中央银行借款拆入资金交易性金融负债衍生金融负债应付票据应付账款41033164574664800818预收款项92289678100667638合同负债18180903761475854959卖出回购金融资产款吸收存款及同业存放代理买卖证券款代理承销证券款应付职工薪酬5664179680601045应交税费8048193791600007919其他应付款16083328011599141038

其中：应付利息应付股利11621901162190应付手续费及佣金应付分保账款持有待售负债一年内到期的非流动负债80968367666730196998其他流动负债5696456964流动负债合计1658038421716251327379

非流动负债：

保险合同准备金长期借款1115293725612117250117应付债券56659090063527774103

其中：优先股永续债租赁负债长期应付款14210000005089501467长期应付职工薪酬8500707486939109预计负债递延收益9912961653000递延所得税负债其他非流动负债非流动负债合计1832584463220823117796

42/136北京北辰实业股份有限公司2025年半年度报告

负债合计3490622884937074445175

所有者权益（或股东权益）：

实收资本（或股本）33670200003367020000其他权益工具

其中：优先股永续债资本公积34540005913454000591

减：库存股其他综合收益1403150614031506专项储备盈余公积11962433251196243325一般风险准备未分配利润824329311667847173归属于母公司所有者权益（或股东权

81137283539699142595

益）合计少数股东权益25999908522068297021

所有者权益（或股东权益）合计1071371920511767439616负债和所有者权益（或股东权

4561994805448841884791

益）总计

公司负责人：张杰主管会计工作负责人：朱岩会计机构负责人：杜艳

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母公司资产负债表

2025年6月30日

编制单位：北京北辰实业股份有限公司

单位：元币种：人民币项目附注2025年6月30日2024年12月31日

流动资产：

货币资金50830646895664621843交易性金融资产衍生金融资产应收票据应收账款8918453173309794应收款项融资预付款项1489379822624610其他应收款7293921861169014

其中：应收利息应收股利存货88864299103529494

其中：数据资源合同资产持有待售资产一年内到期的非流动资产120345815949910150687其他流动资产2709678531694891流动资产合计1741062491415867100333

非流动资产：

债权投资其他债权投资长期应收款856981128212286766070长期股权投资100519815889321069923其他权益工具投资其他非流动金融资产投资性房地产42860172124367988596固定资产10388982401076177438在建工程25320557821生产性生物资产油气资产使用权资产894600519444894无形资产1467035316068037

其中：数据资源开发支出

其中：数据资源商誉长期待摊费用递延所得税资产261388336332936221其他非流动资产非流动资产合计2423173833627421009000资产总计4164236325043288109333

流动负债：

44/136北京北辰实业股份有限公司2025年半年度报告

短期借款交易性金融负债衍生金融负债应付票据应付账款507683537541097921预收款项8374793786503434合同负债173017224197380955应付职工薪酬4446650864033611应交税费194891347582264538其他应付款68084774427442956062

其中：应付利息应付股利持有待售负债一年内到期的非流动负债62013795425049174119其他流动负债流动负债合计1401366353713963410640

非流动负债：

长期借款87908006819844352117应付债券56659090063527774103

其中：优先股永续债租赁负债长期应付款14210000004487616667长期应付职工薪酬8500707486939109预计负债递延收益9912961653000递延所得税负债其他非流动负债非流动负债合计1596370805717948334996负债合计2997737159431911745636

所有者权益（或股东权益）：

实收资本（或股本）33670200003367020000其他权益工具

其中：优先股永续债资本公积36580250393658025039

减：库存股其他综合收益1403150614031506专项储备盈余公积11962433251196243325未分配利润34296717863141043827

所有者权益（或股东权益）合计1166499165611376363697负债和所有者权益（或股东权

4164236325043288109333

益）总计

公司负责人：张杰主管会计工作负责人：朱岩会计机构负责人：杜艳

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合并利润表

2025年1—6月

编制单位：北京北辰实业股份有限公司

单位：元币种：人民币项目附注2025年半年度2024年半年度

一、营业总收入30193196863429871062

其中：营业收入30193196863429871062利息收入已赚保费手续费及佣金收入

二、营业总成本34191843093566881831

其中：营业成本22489359782439311903利息支出手续费及佣金支出退保金赔付支出净额提取保险责任准备金净额保单红利支出分保费用税金及附加122363116245668604销售费用180711551150711743管理费用391100345380217690

研发费用2339099-财务费用473734220350971891

其中：利息费用489290810420286021利息收入1997351972306778

加：其他收益2088118940588598

投资收益（损失以“－”号填列）1002961822394541

其中：对联营企业和合营企业的投资收

1540807-201089

益以摊余成本计量的金融资产终止

确认收益（损失以“-”号填列）

汇兑收益（损失以“－”号填列）

净敞口套期收益（损失以“-”号填列）公允价值变动收益（损失以“－”号填列）

信用减值损失（损失以“-”号填列）-60932347-133539499

资产减值损失（损失以“-”号填列）-1077352779-538537276

资产处置收益（损失以“－”号填列）497100901

三、营业利润（亏损以“－”号填列）-1507238445-746003504

加：营业外收入63502018415055

减：营业外支出15087775140773

四、利润总额（亏损总额以“－”号填列）-1502397021-742729222

减：所得税费用201646005105999765

五、净利润（净亏损以“－”号填列）-1704043026-848728987

（一）按经营持续性分类1.持续经营净利润（净亏损以“－”号填-1704043026-848728987

列）

46/136北京北辰实业股份有限公司2025年半年度报告2.终止经营净利润（净亏损以“－”号填--

列）

（二）按所有权归属分类1.归属于母公司股东的净利润（净亏损以-1585414242-738317139“-”号填列）

2.少数股东损益（净亏损以“-”号填列）-118628784-110411848

六、其他综合收益的税后净额

（一）归属母公司所有者的其他综合收益的税后净额

1.不能重分类进损益的其他综合收益

（1）重新计量设定受益计划变动额

（2）权益法下不能转损益的其他综合收益

（3）其他权益工具投资公允价值变动

（4）企业自身信用风险公允价值变动

2.将重分类进损益的其他综合收益

（1）权益法下可转损益的其他综合收益

（2）其他债权投资公允价值变动

（3）金融资产重分类计入其他综合收益的金额

（4）其他债权投资信用减值准备

（5）现金流量套期储备

（6）外币财务报表折算差额

（7）其他

（二）归属于少数股东的其他综合收益的税后净额

七、综合收益总额-1704043026-848728987

（一）归属于母公司所有者的综合收益总额-1585414242-738317139

（二）归属于少数股东的综合收益总额-118628784-110411848

八、每股收益：

（一）基本每股收益(元/股)-0.47-0.22

（二）稀释每股收益(元/股)-0.47-0.22

公司负责人：张杰主管会计工作负责人：朱岩会计机构负责人：杜艳

47/136北京北辰实业股份有限公司2025年半年度报告

母公司利润表

2025年1—6月

编制单位：北京北辰实业股份有限公司

单位：元币种：人民币项目附注2025年半年度2024年半年度

一、营业收入934759612951823702

减：营业成本400872740400720592税金及附加8044077982483684销售费用3607734337008967管理费用269325337258916980研发费用

财务费用-198076349-263625408

其中：利息费用431202710476730591利息收入631833373742637132

加：其他收益9388442837611

投资收益（损失以“－”号填列）952207520132296

其中：对联营企业和合营企业的投资收

1179465-

益以摊余成本计量的金融资产终止

确认收益（损失以“-”号填列）

净敞口套期收益（损失以“-”号填列）公允价值变动收益（损失以“－”号填列）

信用减值损失（损失以“-”号填列）22283641-125896513

资产减值损失（损失以“-”号填列）

资产处置收益（损失以“－”号填列）

二、营业利润（亏损以“－”号填列）378864322333392281

加：营业外收入23779545528014

减：营业外支出987190949777

三、利润总额（亏损总额以“－”号填列）380255086337970518

减：所得税费用9162712784708740

四、净利润（净亏损以“－”号填列）288627959253261778

（一）持续经营净利润（净亏损以“－”号

288627959253261778

填列）

（二）终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）

五、其他综合收益的税后净额

（一）不能重分类进损益的其他综合收益

1.重新计量设定受益计划变动额

2.权益法下不能转损益的其他综合收益

3.其他权益工具投资公允价值变动

4.企业自身信用风险公允价值变动

（二）将重分类进损益的其他综合收益

1.权益法下可转损益的其他综合收益

2.其他债权投资公允价值变动

3.金融资产重分类计入其他综合收益的金

额

4.其他债权投资信用减值准备

48/136北京北辰实业股份有限公司2025年半年度报告

5.现金流量套期储备

6.外币财务报表折算差额

7.其他

六、综合收益总额288627959253261778

七、每股收益：

（一）基本每股收益(元/股)

（二）稀释每股收益(元/股)

公司负责人：张杰主管会计工作负责人：朱岩会计机构负责人：杜艳

49/136北京北辰实业股份有限公司2025年半年度报告

合并现金流量表

2025年1—6月

编制单位：北京北辰实业股份有限公司

单位：元币种：人民币项目附注2025年半年度2024年半年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金35642809712991010617客户存款和同业存放款项净增加额向中央银行借款净增加额向其他金融机构拆入资金净增加额收到原保险合同保费取得的现金收到再保业务现金净额保户储金及投资款净增加额

收取利息、手续费及佣金的现金拆入资金净增加额回购业务资金净增加额代理买卖证券收到的现金净额收到的税费返还4704180032599997收到其他与经营活动有关的现金73463806250739779经营活动现金流入小计36847865773274350393

购买商品、接受劳务支付的现金14696778171965834029客户贷款及垫款净增加额存放中央银行和同业款项净增加额支付原保险合同赔付款项的现金拆出资金净增加额

支付利息、手续费及佣金的现金支付保单红利的现金支付给职工及为职工支付的现金567596231506251557支付的各项税费1028490600548442567支付其他与经营活动有关的现金204401603101426358经营活动现金流出小计32701662513121954511经营活动产生的现金流量净额414620326152395882

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金-33810000取得投资收益收到的现金4412448762861

处置固定资产、无形资产和其他长期

4255951161616

资产收回的现金净额处置子公司及其他营业单位收到的

478196517657421

现金净额

收到其他与投资活动有关的现金27571333-投资活动现金流入小计32823017101391898

购建固定资产、无形资产和其他长期

3486018984570238

资产支付的现金

投资支付的现金4655000-质押贷款净增加额取得子公司及其他营业单位支付的现金净额

支付其他与投资活动有关的现金49000000-

50/136北京北辰实业股份有限公司2025年半年度报告

投资活动现金流出小计8851518984570238

投资活动产生的现金流量净额-5569217216821660

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金4900000-

其中：子公司吸收少数股东投资收到

4900000-

的现金取得借款收到的现金914289574928387000发行债券收到的现金1341529940373252000收到其他与筹资活动有关的现金145300001060742271筹资活动现金流入小计22752495142362381271偿还债务支付的现金2478779035750711548

分配股利、利润或偿付利息支付的现

479860713608975510

金

其中：子公司支付给少数股东的股

10799-

利、利润支付其他与筹资活动有关的现金2215250512375671721筹资活动现金流出小计31801647993735358779

筹资活动产生的现金流量净额-904915285-1372977508

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响

五、现金及现金等价物净增加额-545987131-1203759966

加：期初现金及现金等价物余额67833644018505481550

六、期末现金及现金等价物余额62373772707301721584

公司负责人：张杰主管会计工作负责人：朱岩会计机构负责人：杜艳

51/136北京北辰实业股份有限公司2025年半年度报告

母公司现金流量表

2025年1—6月

编制单位：北京北辰实业股份有限公司

单位：元币种：人民币项目附注2025年半年度2024年半年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金918422650996701872收到的税费返还收到其他与经营活动有关的现金40881574114118433经营活动现金流入小计9593042241110820305

购买商品、接受劳务支付的现金261477436353249155支付给职工及为职工支付的现金325157385136451285支付的各项税费542100488185145500支付其他与经营活动有关的现金4243323863247863经营活动现金流出小计1171168547738093803

经营活动产生的现金流量净额-211864323372726502

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金37585362193196009768取得投资收益收到的现金285823404395181886

处置固定资产、无形资产和其他长期

4998231009842

资产收回的现金净额处置子公司及其他营业单位收到的现金净额收到其他与投资活动有关的现金投资活动现金流入小计40448594463592201496

购建固定资产、无形资产和其他长期

1717539210507357

资产支付的现金投资支付的现金31509221103058942470取得子公司及其他营业单位支付的现金净额支付其他与投资活动有关的现金投资活动现金流出小计31680975023069449827投资活动产生的现金流量净额876761944522751669

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金

取得借款收到的现金-178387000发行债券收到的现金1341529940373252000收到其他与筹资活动有关的现金12000000950000000筹资活动现金流入小计13535299401501639000偿还债务支付的现金1978728035723211548

分配股利、利润或偿付利息支付的现

408836304464576546

金支付其他与筹资活动有关的现金2124203762252550787筹资活动现金流出小计25999847153440338881

筹资活动产生的现金流量净额-1246454775-1938699881

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响

五、现金及现金等价物净增加额-581557154-1043221710

52/136北京北辰实业股份有限公司2025年半年度报告

加：期初现金及现金等价物余额56557108617269697171

六、期末现金及现金等价物余额50741537076226475461

公司负责人：张杰主管会计工作负责人：朱岩会计机构负责人：杜艳

53/136北京北辰实业股份有限公司2025年半年度报告

合并所有者权益变动表

2025年1—6月

编制单位：北京北辰实业股份有限公司

单位：元币种：人民币

2025年半年度

归属于母公司所有者权益其他权益工具一项目专般

减：少数股东权益所有者权益合计

实收资本(或股优永其他综合收项风其其资本公积库存盈余公积未分配利润小计

本)先续益储险他他股股债备准备

一、上年期末余额3367020000345400059114031506119624332516678471739699142595206829702111767439616

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本年期初余额3367020000345400059114031506119624332516678471739699142595206829702111767439616

三、本期增减变动金

额（减少以“－”号-1585414242-1585414242531693831-1053720411填列）

（一）综合收益总额-1585414242-1585414242-118628784-1704043026

（二）所有者投入和

650311816650311816

减少资本

1．所有者投入的普通

股

2．其他权益工具持有

者投入资本

3．股份支付计入所有

者权益的金额

4．其他-650311816650311816

（三）利润分配1079910799

1．提取盈余公积

2．提取一般风险准备

3．对所有者（或股东）

1079910799

的分配

4．其他

（四）所有者权益内部结转

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1．资本公积转增资本（或股本）

2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥补亏损

4．设定受益计划变动

额结转留存收益

5．其他综合收益结转

留存收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

四、本期期末余额33670200003454000591140315061196243325824329318113728353259999085210713719205

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2024年半年度

归属于母公司所有者权益其他权益工具一项目专般

减：少数股东权益所有者权益合计

实收资本(或股其他综合收项风其优永资本公积库存盈余公积未分配利润小计

本)其益储险他先续他股股债备准备

一、上年期末余额3367020000371469888849695061113134386464576054012845583320268426573915529849059

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本年期初余额3367020000371469888849695061113134386464576054012845583320268426573915529849059

三、本期增减变动金

额（减少以“－”号-260698297-805657539-1066355836-68870354-1135226190填列）

（一）综合收益总额-738317139-738317139-110411848-848728987

（二）所有者投入和

-260698297-26069829741541494-219156803减少资本

1．所有者投入的普通

股

2．其他权益工具持有

者投入资本

3．股份支付计入所有

者权益的金额

4．其他-260698297-26069829741541494-219156803

（三）利润分配-67340400-67340400-67340400

1．提取盈余公积

2．提取一般风险准备

3．对所有者（或股东）

-67340400-67340400-67340400的分配

4．其他

（四）所有者权益内部结转

1．资本公积转增资本（或股本）

2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥补亏损

56/136北京北辰实业股份有限公司2025年半年度报告

4．设定受益计划变动

额结转留存收益

5．其他综合收益结转

留存收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

四、本期期末余额3367020000345400059149695061113134386384010300111779227484261539538514394622869

公司负责人：张杰主管会计工作负责人：朱岩会计机构负责人：杜艳

57/136北京北辰实业股份有限公司2025年半年度报告

母公司所有者权益变动表

2025年1—6月

编制单位：北京北辰实业股份有限公司

单位：元币种：人民币

2025年半年度

项目实收资本(或股其他权益工具减：库存专项资本公积其他综合收益盈余公积未分配利润所有者权益合计

本)优先股永续债其他股储备

一、上年期末余额33670200003658025039140315061196243325314104382711376363697

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本年期初余额33670200003658025039140315061196243325314104382711376363697

三、本期增减变动

金额（减少以288627959288627959“－”号填列）

（一）综合收益总

288627959288627959

额

（二）所有者投入和减少资本

1．所有者投入的普

通股

2．其他权益工具持

有者投入资本

3．股份支付计入所

有者权益的金额

4．其他

（三）利润分配

1．提取盈余公积2．对所有者（或股东）的分配

3．其他

（四）所有者权益内部结转

1．资本公积转增资

58/136北京北辰实业股份有限公司2025年半年度报告本（或股本）

2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥补亏

损

4．设定受益计划变

动额结转留存收益

5．其他综合收益结

转留存收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

四、本期期末余额33670200003658025039140315061196243325342967178611664991656

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2024年半年度

项目实收资本(或股其他权益工具减：库存专项资本公积其他综合收益盈余公积未分配利润所有者权益合计

本)优先股永续债其他股储备

一、上年期末余额3367020000365802503949695061113134386246040377810603552709

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本年期初余额3367020000365802503949695061113134386246040377810603552709

三、本期增减变动

金额（减少以185921378185921378“－”号填列）

（一）综合收益总

253261778253261778

额

（二）所有者投入和减少资本

1．所有者投入的普

通股

2．其他权益工具持

有者投入资本

3．股份支付计入所

有者权益的金额

4．其他

（三）利润分配-67340400-67340400

1．提取盈余公积2．对所有者（或股-67340400-67340400

东）的分配

3．其他

（四）所有者权益内部结转

1．资本公积转增资本（或股本）

2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥补亏

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损

4．设定受益计划变

动额结转留存收益

5．其他综合收益结

转留存收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

四、本期期末余额3367020000365802503949695061113134386264632515610789474087

公司负责人：张杰主管会计工作负责人：朱岩会计机构负责人：杜艳

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二、公司基本情况

1、公司概况

√适用□不适用

北京北辰实业股份有限公司（以下称“本公司”）是由北京北辰实业集团有限责任公司（以下称“北辰集团”）独家发起设立的股份有限公司，本公司于1997年4月2日正式成立，注册地为中华人民共和国北京市，总部地址位于中华人民共和国北京市。北辰集团为本公司的母公司和最终母公司。本公司于2006年10月16日在上海证券交易所挂牌上市交易。于2025年6月30日，本公司的总股本为3367020000元，每股面值1元。

本公司由原中华人民共和国对外贸易经济合作部批准，于1998年10月9日在国家工商行政管理部门注册为中外合资股份有限公司。

本公司及子公司（以下合称“本集团”）主要从事业务为会展（含酒店）及商业物业、房地产开发等。

本年度纳入合并范围的主要子公司详见附注，截至2025年6月30日止6个月期间新纳入合并范围的子公司主要为京西科幻会展和北辰展运。

本财务报表由本公司董事会于2025年8月22日批准报出。

三、财务报表的编制基础

1、编制基础本集团财务报表以持续经营假设为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部发布的《企业会计准则——基本准则》和各项具体会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定（以下合称“企业会计准则”），以及中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第15号——财务报告的一般规定》（2024年修订）的规定编制。

根据企业会计准则的相关规定，本集团会计核算以权责发生制为基础。

2、持续经营

√适用□不适用

本财务报表以持续经营为基础列报，本集团自报告期末起至少12个月具有持续经营能力。

四、重要会计政策及会计估计

具体会计政策和会计估计提示：

本集团根据实际生产经营特点，依据相关企业会计准则的规定，对各项交易和事项制定了若干项具体会计政策和会计估计，详见如下各项描述。

√适用□不适用

1、遵循企业会计准则的声明

本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司2025年6月

30日的合并及公司财务状况及截至2025年6月30日止6个月期间的合并及公司经营成果和合并

及公司现金流量等有关信息。

2、会计期间

本公司的会计期间分为年度和中期，会计中期指短于一个完整的会计年度的报告期间。本公司会计年度采用公历年度，即每年自1月1日起至12月31日止。

3、营业周期

√适用□不适用

本公司以12个月作为一个营业周期，并以其作为资产和负债的流动性划分标准。

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4、记账本位币

人民币为本公司及境内子公司经营所处的主要经济环境中的货币，本公司及子公司以人民币为记账本位币。本公司编制本财务报表时所采用的货币为人民币。

5、重要性标准确定方法和选择依据

√适用□不适用项目重要性标准

重要的合营或单个合营企业或联营企业长期股权投资期末账面价值占集团净资产3%以上或

联营企业长期股权投资权益法下投资收益占当期合并税前利润5%以上

重要的非全资期末单个子公司少数股东权益占本集团合并股东权益的比例超过3%或期末单

子公司个子公司少数股东权益占本集团合并少数股东权益的比例超过15%

6、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法

√适用□不适用

企业合并，是指将两个或两个以上单独的企业合并形成一个报告主体的交易或事项。企业合并分为同一控制下企业合并和非同一控制下企业合并。

（1）同一控制下企业合并

参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非暂时性的，为同一控制下的企业合并。同一控制下的企业合并，在合并日取得对其他参与合并企业控制权的一方为合并方，参与合并的其他企业为被合并方。合并日，是指合并方实际取得对被合并方控制权的日期。

公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日被合并方资产、负债（包括最终控制方收购被合并方形成的商誉）在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量；取得的净资产账面价值

与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积中的股本溢价，资本公积中股本溢价不足冲减的，调整留存收益。

合并方为进行企业合并发生的各项直接费用，于发生时计入当期损益。

（2）非同一控制下企业合并

参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制下的企业合并。非同一控制下的企业合并，在购买日取得对其他参与合并企业控制权的一方为购买方，参与合并的其他企业为被购买方。购买日，是指为购买方实际取得对被购买方控制权的日期。

对于非同一控制下的企业合并，合并成本包含购买日购买方为取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值，为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他管理费用于发生时计入当期损益。购买方作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。所涉及的或有对价按其在购买日的公允价值计入合并成本，购买日后12个月内出现对购买日已存在情况的新的或进一步证据而需要调整或有对价的，相应调整合并商誉。购买方发生的合并成本及在合并中取得的可辨认净资产按购买日的公允价值计量。合并成本大于合并中取得的被购买方于购买日可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉。合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核，复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益。

购买方取得被购买方的可抵扣暂时性差异，在购买日因不符合递延所得税资产确认条件而未予确认的，在购买日后12个月内，如取得新的或进一步的信息表明购买日的相关情况已经存在，预期被购买方在购买日可抵扣暂时性差异带来的经济利益能够实现的，则确认相关的递延所得税资产，同时减少商誉，商誉不足冲减的，差额部分确认为当期损益；除上述情况以外，确认与企业合并相关的递延所得税资产的，计入当期损益。

通过多次交易分步实现的非同一控制下企业合并，属于“一揽子交易”的，参考本部分前面各段描述及本附注“长期股权投资”进行会计处理；不属于“一揽子交易”的，区分个别财务报表和合并财务报表进行相关会计处理：

63/136北京北辰实业股份有限公司2025年半年度报告

在个别财务报表中，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资成本之和，作为该项投资的初始投资成本；购买日之前持有的被购买方的股权涉及其他综合收益的，在处置该项投资时将与其相关的其他综合收益采用与被购买方直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理（即，除了按照权益法核算的在被购买方重新计量设定受益计划净负债或净资产导致的变动中的相应份额以外，其余转入当期投资收益）。

在合并财务报表中，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方的股权涉及其他综合收益的，与其相关的其他综合收益应当采用与被购买方直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理（即，除了按照权益法核算的在被购买方重新计量设定受益计划净负债或净资产导致的变动中的相应份额以外，其余转为购买日所属当期投资收益）。

7、控制的判断标准和合并财务报表的编制方法

√适用□不适用

（1）控制的判断标准

合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制是指本集团拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响该回报金额。通常包括公司拥有其半数以上的表决权的被投资单位和公司虽拥有其半数以下的表决权但通过与被投资单位其他投资者之间的协议，拥有被投资单位半数以上表决权；根据公司章程或协议，有权决定被投资单位的财务和经营决策；有权任免被投资单位的董事会的多数成员；在被投资单位董事会占多数表决权。

（2）合并财务报表编制的方法

从取得子公司的净资产和生产经营决策的实际控制权之日起，本集团开始将其纳入合并范围；

从丧失实际控制权之日起停止纳入合并范围。对于处置的子公司，处置日前的经营成果和现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中；当期处置的子公司，不调整合并资产负债表的期初数。非同一控制下企业合并增加的子公司，其购买日后的经营成果及现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中，且不调整合并财务报表的期初数和对比数。同一控制下企业合并增加的子公司及吸收合并下的被合并方，其自合并当期期初至合并日的经营成果和现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中，并且同时调整合并财务报表的对比数。

在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，按照本公司的会计政策和会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。对于非同一控制下企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进行调整。

公司内所有重大往来余额、交易及未实现利润在合并财务报表编制时予以抵销。

子公司的股东权益及当期净损益中不属于本公司所拥有的部分分别作为少数股东权益及少数股东损益在合并财务报表中股东权益及净利润项下单独列示。子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中净利润项目下以“少数股东损益”项目列示。少数股东分担的子公司的亏损超过了少数股东在该子公司期初股东权益中所享有的份额，仍冲减少数股东权益。

当因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益，在丧失控制权时采用与被购买方直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理（即，除了在该原有子公司重新计量设定受益计划净负债或净资产导致的变动以外，其余一并转为当期投资收益）。其后，对该部分剩余股权按照《企业会计准则第2号——长期股权投资》或《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》等相关规定进行后续计量，详见本附注“长期股权投资”或本附注“金融工具”。

本公司通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，需区分处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易是否属于一揽子交易。处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明应将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：*这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；*这些交易整体才能达

成一项完整的商业结果；*一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；*一项交易单独看

是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。不属于一揽子交易的，对其中的每一项交易

64/136北京北辰实业股份有限公司2025年半年度报告

视情况分别按照“不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资”和“因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权”适用的原则进行会计处理。处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。

8、合营安排分类及共同经营会计处理方法

√适用□不适用

合营安排，是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。本集团根据在合营安排中享有的权利和承担的义务，将合营安排分为共同经营和合营企业。共同经营，是指本集团享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。合营企业，是指本集团仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。

本集团对合营企业的投资采用权益法核算，按照本附注“权益法核算的长期股权投资”中所述的会计政策处理。

本集团作为合营方对共同经营，确认本集团单独持有的资产、单独所承担的负债，以及按本集团份额确认共同持有的资产和共同承担的负债；确认出售本集团享有的共同经营产出份额所产

生的收入；按本集团份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；确认本集团单独所发生的费用，以及按本集团份额确认共同经营发生的费用。

当本集团作为合营方向共同经营投出或出售资产（该资产不构成业务，下同）、或者自共同经营购买资产时，在该等资产出售给第三方之前，本集团仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。该等资产发生符合《企业会计准则第8号——资产减值》等规定的资产减值损失的，对于由本集团向共同经营投出或出售资产的情况，本集团全额确认该损失；对于本集团自共同经营购买资产的情况，本集团按承担的份额确认该损失。

9、现金及现金等价物的确定标准

本集团现金及现金等价物包括库存现金、可以随时用于支付的存款以及本集团持有的期限短

（一般为从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。

10、外币业务和外币报表折算

√适用□不适用

（1）外币交易的折算方法本集团发生的外币交易在初始确认时，按交易日的即期汇率（通常指中国人民银行公布的当日外汇牌价的中间价，下同）折算为记账本位币金额，但公司发生的外币兑换业务或涉及外币兑换的交易事项，按照实际采用的汇率折算为记账本位币金额。

（2）对于外币货币性项目和外币非货币性项目的折算方法

资产负债表日，对于外币货币性项目采用资产负债表日即期汇率折算，由此产生的汇兑差额，除：*属于与购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差额按照借款费用资本

化的原则处理；*可供出售的外币货币性项目除摊余成本之外的其他账面余额变动产生的汇兑差

额计入其他综合收益之外，均计入当期损益。

以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算的记账本位币金额计量。以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折算后的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，作为公允价值变动（含汇率变动）处理，计入当期损益或确认为其他综合收益。

11、金融工具

√适用□不适用在本集团成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。

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（1）金融资产的分类、确认和计量

本集团根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资产划分为：

以摊余成本计量的金融资产；以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产；以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产，相关交易费用计入初始确认金额。因销售产品或提供劳务而产生的、未包含或不考虑重大融资成分的应收账款或应收票据，本集团按照预期有权收取的对价金额作为初始确认金额。

*以摊余成本计量的金融资产

本集团管理以摊余成本计量的金融资产的业务模式为以收取合同现金流量为目标，且此类金融资产的合同现金流量特征与基本借贷安排相一致，即在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。本集团对于此类金融资产，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量，其摊销或减值产生的利得或损失，计入当期损益。

*以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产

本集团管理此类金融资产的业务模式为既以收取合同现金流量为目标又以出售为目标，且此类金融资产的合同现金流量特征与基本借贷安排相一致。本集团对此类金融资产按照公允价值计量且其变动计入其他综合收益，但减值损失或利得、汇兑损益和按照实际利率法计算的利息收入计入当期损益。

此外，本集团将部分非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。本集团将该类金融资产的相关股利收入计入当期损益，公允价值变动计入其他综合收益。当该金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失将从其他综合收益转入留存收益，不计入当期损益。

*以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产本集团将上述以摊余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金

融资产之外的金融资产，分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。此外，在初始确认时，本集团为了消除或显著减少会计错配，将部分金融资产指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。对于此类金融资产，本集团采用公允价值进行后续计量，公允价值变动计入当期损益。

（2）金融负债的分类、确认和计量金融负债于初始确认时分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其他金融负债。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，相关交易费用直接计入当期损益，其他金融负债的相关交易费用计入其初始确认金额。

*以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具）和初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。

交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具），按照公允价值进行后续计量，除与套期会计有关外，公允价值变动计入当期损益。

被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，该负债由本集团自身信用风险变动引起的公允价值变动计入其他综合收益，且终止确认该负债时，计入其他综合收益的自身信用风险变动引起的其公允价值累计变动额转入留存收益。其余公允价值变动计入当期损益。若按上述方式对该等金融负债的自身信用风险变动的影响进行处理会造成或扩大损益中的会计错配的，本集团将该金融负债的全部利得或损失（包括企业自身信用风险变动的影响金额）计入当期损益。

*其他金融负债

除金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债、财务担

保合同外的其他金融负债分类为以摊余成本计量的金融负债，按摊余成本进行后续计量，终止确认或摊销产生的利得或损失计入当期损益。

（3）金融资产转移的确认依据和计量方法

满足下列条件之一的金融资产，予以终止确认：*收取该金融资产现金流量的合同权利终止；

*该金融资产已转移，且将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；*该金融资

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产已转移，虽然企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但是放弃了对该金融资产的控制。

若企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，且未放弃对该金融资产的控制的，则按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。

继续涉入所转移金融资产的程度，是指该金融资产价值变动使企业面临的风险水平。

金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值及因转移而收到的对价与原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和的差额计入当期损益。

金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值在终止确认及未终止确认部分之间按其相对的公允价值进行分摊，并将因转移而收到的对价与应分摊至终止确认部分的原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和与分摊的前述账面金额之差额计入当期损益。

本集团对采用附追索权方式出售的金融资产，或将持有的金融资产背书转让，需确定该金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬是否已经转移。已将该金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产；既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，则继续判断企业是否对该资产保留了控制，并根据前面各段所述的原则进行会计处理。

（4）金融负债的终止确认

金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除的，本集团终止确认该金融负债（或该部分金融负债）。本集团（借入方）与借出方签订协议，以承担新金融负债的方式替换原金融负债，且新金融负债与原金融负债的合同条款实质上不同的，终止确认原金融负债，同时确认一项新金融负债。本集团对原金融负债（或其一部分）的合同条款作出实质性修改的，终止确认原金融负债，同时按照修改后的条款确认一项新金融负债。

金融负债（或其一部分）终止确认的，本集团将其账面价值与支付的对价（包括转出的非现金资产或承担的负债）之间的差额，计入当期损益。

（5）金融资产和金融负债的抵销

当本集团具有抵销已确认金额的金融资产和金融负债的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的，同时本集团计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债时，金融资产和金融负债以相互抵销后的净额在资产负债表内列示。除此以外，金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不予相互抵销。

（6）权益工具

权益工具，是指能证明拥有某一方在扣除所有负债后的资产中的剩余权益的合同。

本集团发行的永续债不包括交付现金或其他金融资产给其他方，或在潜在不利条件下与其他方交换金融资产或金融负债的合同义务，且不存在须用或可用本集团自身权益工具进行结算的安排，本集团将其分类为权益工具。

（7）金融资产和金融负债的公允价值确定方法

公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。金融工具存在活跃市场的，本集团采用活跃市场中的报价确定其公允价值。活跃市场中的报价是指易于定期从交易所、经纪商、行业协会、定价服务机构等获得的价格，且代表了在公平交易中实际发生的市场交易的价格。金融工具不存在活跃市场的，本集团采用估值技术确定其公允价值。估值技术包括参考熟悉情况并自愿交易的各方最近进行的市场交易中使用的价格、参照实质上相同的其他金融工具当前的公允价值、现金流量折现法和期权定价模型等。

在估值时，公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一致的输入值，并尽可能优先使用相关可观察输入值。在相关可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，使用不可输入值。

（8）金融资产减值

本集团需确认减值损失的金融资产系以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动

计入其他综合收益的债务工具投资，主要包括应收账款、其他应收款、长期应收款等。此外，对部分财务担保合同，也按照本部分所述会计政策计提减值准备和确认信用减值损失。

*减值准备的确认方法

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本集团以预期信用损失为基础，对上述各项目按照其适用的预期信用损失计量方法计提减值准备并确认信用减值损失。

信用损失，是指本集团按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。其中，对于购买或源生的已发生信用减值的金融资产，本集团按照该金融资产经信用调整的实际利率折现。

本集团考虑有关过去事项、当前状况以及对未来经济状况的预测等合理且有依据的信息，以发生违约的风险为权重，计算合同应收的现金流量与预期能收到的现金流量之间差额的现值的概率加权金额，确认预期信用损失。

本集团对于处于不同阶段的金融工具的预期信用损失分别进行计量。金融工具自初始确认后信用风险未显著增加的，处于第一阶段，本集团按照未来12个月内的预期信用损失计量损失准备；

金融工具自初始确认后信用风险已显著增加但尚未发生信用减值的，处于第二阶段，本集团按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备；金融工具自初始确认后已经发生信用减值的，

处于第三阶段，本集团按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备。

对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，本集团假设其信用风险自初始确认后并未显著增加，选择按照未来12个月内的预期信用损失计量损失准备。

整个存续期预期信用损失，是指因金融工具整个预计存续期内所有可能发生的违约事件而导致的预期信用损失。未来12个月内预期信用损失，是指因资产负债表日后12个月内（若金融工具的预计存续期少于12个月，则为预计存续期）可能发生的金融工具违约事件而导致的预期信用损失，是整个存续期预期信用损失的一部分。

在计量预期信用损失时，本集团需考虑的最长期限为企业面临信用风险的最长合同期限（包括考虑续约选择权）。

本集团对于处于第一阶段和第二阶段、以及较低信用风险的金融工具，按照其未扣除减值准备的账面余额和实际利率计算利息收入。对于处于第三阶段的金融工具，按照其账面余额减已计提减值准备后的摊余成本和实际利率计算利息收入。

*信用风险自初始确认后是否显著增加的判断标准如果某项金融资产在资产负债表日确定的预计存续期内的违约概率显著高于在初始确认时确

定的预计存续期内的违约概率，则表明该项金融资产的信用风险显著增加。

通常逾期超过90日，本集团即认为该金融工具的信用风险已显著增加，除非有确凿证据证明该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。

在确定信用风险自初始确认后是否显著增加时，本集团考虑无须付出不必要的额外成本或努力即可获得的合理且有依据的信息，包括前瞻性信息。本集团考虑的信息包括：

a.债务人经营成果实际或预期是否发生显著变化；

b.债务人所处的监管、经济或技术环境是否发生显著不利变化；

c.作为债务抵押的担保物价值或第三方提供的担保或信用增级质量是否发生显著变化，这些变化预期将降低债务人按合同规定期限还款的经济动机或者影响违约概率；

d.债务人预期表现和还款行为是否发生显著变化；

e.本集团对金融工具信用管理方法是否发生变化等。

f.债务人未能按合同到期日支付本金和利息的情况；

g.已发生的或预期的金融工具的外部或内部信用评级（如有）的严重恶化；

于资产负债表日，若本集团判断金融工具只具有较低的信用风险，则本集团假定该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。如果金融工具的违约风险较低，借款人在短期内履行其合同现金流量义务的能力很强，并且即使较长时期内经济形势和经营环境存在不利变化但未必一定降低借款人履行其合同现金义务，则该金融工具被视为具有较低的信用风险。

*已发生信用减值的金融资产本集团在资产负债表日评估以摊余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债权投资是否已发生信用减值。当对金融资产预期未来现金流量具有不利影响的一项或多项事件发生时，该金融资产成为已发生信用减值的金融资产。金融资产已发生信用减值的证据包括下列可观察信息：

a.发行方或债务人发生重大财务困难；

b.债务人违反合同，如偿付利息或本金违约或逾期等；

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c.债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况下都不会做出的让步；

d.债务人很可能破产或进行其他财务重组；

e发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失；

f.以大幅折扣购买或源生一项金融资产，该折扣反映了发生信用损失的事实。

金融资产发生信用减值，有可能是多个事件的共同作用所致，未必是可单独识别的事件所致。

*评估预期信用风险的方法

本集团对信用风险显著不同的金融资产单项评价信用风险，如：应收关联方款项；与对方存在争议或涉及诉讼、仲裁的应收款项；已有明显迹象表明债务人很可能无法履行还款义务的应收款项等。

除了单项评估信用风险的金融资产外，本集团基于共同风险特征将金融资产划分为不同的组别，本集团采用的共同信用风险特征包括：金融工具类型、款项性质、账龄组合、逾期账龄组合、合同结算周期、债务人企业性质等，在组合的基础上评估信用风险。

*金融资产减值的会计处理方法期末，本集团计算各类金融资产的预计信用损失，如果该预计信用损失大于其当前减值准备的账面金额，将其差额确认为减值损失；如果小于当前减值准备的账面金额，则将差额确认为减值利得。

*各类金融资产信用损失的确定方法

a.应收账款

对于因销售商品、提供劳务等日常经营活动形成的应收账款或应收票据，无论是否存在重大融资成分，本集团均按照整个存续期的预期信用损失计量损失准备。对于应收租赁款，本集团亦选择按照整个存续期的预期信用损失计量损失准备。

按照单项计算预期信用损失的各类金融资产，其信用风险特征与该类中的其他金融资产显著不同。当单项金融资产无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，基于其信用风险特征，本集团将其划分为不同组合：

项目确定组合的依据

组合1：应收购房款本组合为房屋销售形成的应收购房款。

组合2：应收物业费本组合为提供物业服务形成的应收款项。

组合3：应收酒店及餐饮服务款本组合为提供酒店住宿及餐饮等服务形成的应收款项。

组合4：应收会展服务款-国有企业本组合为国有企业提供会展服务形成的应收款项。

组合5：应收会展服务款-其他企业本组合为其他企业提供会展服务形成的应收款项。

组合6：应收租赁款本组合为提供租赁服务而形成的应收款项。

注：本集团应收款项账龄从逾期日开始计算。

组合中，采用逾期账龄组合计提预期信用损失的组合计提比例（%）：

账龄未逾期逾期30天以内逾期31-90天逾期超过90天

应收购房款////

应收物业费24.50//100.00

应收酒店及餐饮服务款0.250.39/29.52

应收会展服务款-国有企业1.742.323.4845.07

应收会展服务款-其他企业1.742.323.4827.84

应收租赁款0.010.05/27.16

b.其他应收款

本集团依据其他应收款信用风险自初始确认后是否已经显著增加，采用相当于未来12个月内、或整个存续期的预期信用损失的金额计量减值损失。除了单项评估信用风险的其他应收款外，基于其信用风险特征，将其划分为不同组合：

项目确定组合的依据

组合1：应收押金、保证金及备本组合为日常经常活动中应收取的各类押金、保证金及备用金用金等应收款项

组合2：应收关联公司款项本组合为与关联方资金周转、拆借等形成的各类应收款项

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项目确定组合的依据

组合3：应收少数股东款项本组合为与少数股东资金周转、拆借等形成的各类应收款项

组合4：应收代垫款项本组合为日常经营活动中应收取的各代垫款项

组合5：应收工程专项基金本组合为应收的工程专项基金款项

组合6：应收其他款项本组合为无法归类到上述组合的其他应收款项

c.长期应收款

本集团依据其信用风险自初始确认后是否已经显著增加，采用相当于未来12个月内、或整个存续期的预期信用损失的金额计量长期应收款减值损失。除了单项评估信用风险的长期应收款外，基于其信用风险特征，将其划分为不同组合：

项目确定组合的依据

组合1：应收保证金本组合为日常经营活动中应收取的各类长期保证金

组合2：应收关联公司款项本组合为与关联方资金拆借等形成的各类长期应收款项

12、存货

√适用□不适用

存货类别、发出计价方法、盘存制度、低值易耗品和包装物的摊销方法

√适用□不适用

（1）存货的分类

存货主要包括在建开发产品（开发成本）、已完工开发产品、意图出售而暂时出租的开发产

品、库存材料、库存商品、低值易耗品及包装物等。

（2）发出的计价方法

存货按成本进行初始计量。在建开发产品（开发成本）和已完工开发产品的成本包括与房地产开发相关的土地出让金、基础配套设施支出、建筑安装工程支出、开发项目完工之前所发生的

借款费用及开发过程中的其他相关费用；在建开发产品（开发成本）于完工后按实际成本结转为已完工开发产品；已完工开发产品结转成本时按实际成本核算。

建筑成本中包含的公共配套设施成本指按政府有关部门批准的公共配套项目，如道路等所发生的支出，列入开发成本，按成本核算对象和成本项目进行明细核算；开发用土地所发生的支出亦列入开发成本核算。

库存材料和库存商品发出时的成本按加权平均法核算，低值易耗品采用一次转销法或者分次摊销法、包装物采用一次转销法进行摊销。

（3）存货的盘存制度为永续盘存制。

存货跌价准备的确认标准和计提方法

√适用□不适用

存货可变现净值是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的确凿证据为基础，同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。

在资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。当其可变现净值低于成本时，提取存货跌价准备。在同一地区生产和销售且具有相同或类似最终用途的存货，本集团合并计提存货跌价准备。其中，对于房地产开发产品，本集团根据历史销售折扣情况及预计未来销售情况等因素计提存货跌价准备。

计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期损益。

13、长期股权投资

√适用□不适用

本部分所指的长期股权投资是指本集团对被投资单位具有控制、共同控制或重大影响的长期股权投资。本集团对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响的长期股权投资，作为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产核算，其中如果属于非交易性的，本集团在初始确认

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时可选择将其指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产核算，其会计政策详见附注“金融工具”。

共同控制，是指本集团按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。重大影响，是指本集团对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。

（1）投资成本的确定

对于同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差额，调整资本公积；

资本公积不足冲减的，调整留存收益。以发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本，按照发行股份的面值总额作为股本，长期股权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。

对于非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在购买日按照合并成本作为长期股权投资的初始投资成本，合并成本包括购买方付出的资产、发生或承担的负债、发行的权益性证券的公允价值之和。

合并方或购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发生时计入当期损益。

除企业合并形成的长期股权投资外的其他股权投资，按成本进行初始计量，该成本视长期股权投资取得方式的不同，分别按照实际支付的现金购买价款、发行的权益性证券的公允价值、投资合同或协议约定的价值、非货币性资产交换交易中换出资产的公允价值或原账面价值、该项长

期股权投资自身的公允价值等方式确定。与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出也计入投资成本。

（2）后续计量及损益确认方法

对被投资单位具有共同控制（构成共同经营者除外）或重大影响的长期股权投资，采用权益法核算。此外，公司财务报表采用成本法核算能够对被投资单位实施控制的长期股权投资。

*成本法核算的长期股权投资

采用成本法核算时，长期股权投资按初始投资成本计价，追加或收回投资调整长期股权投资的成本。除取得投资时实际支付的价款或者对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或者利润外，当期投资收益按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认。

*权益法核算的长期股权投资

采用权益法核算时，长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。

采用权益法核算时，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入资本公积。在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后确认。被投资单位采用的会计政策及会计期间与本公司不一致的，按照本公司的会计政策及会计期间对被投资单位的财务报表进行调整，并据以确认投资收益和其他综合收益。对于本集团与联营企业及合营企业之间发生的交易，投出或出售的资产不构成业务的，未实现内部交易损益按照享有的比例计算归属于本公司的部分予以抵销，在此基础上确认投资损益。但本集团与被投资单位发生的未实现内部交易损失，属于所转让资产减值损失的，不予以抵销。

在确认应分担被投资单位发生的净亏损时，以长期股权投资的账面价值和其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限。此外，如本集团对被投资单位负有承担额外损失的义务，则按预计承担的义务确认预计负债，计入当期投资损失。被投资单位以后期间实现净利润的，本公司在收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。

*收购少数股权

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在编制合并财务报表时，因购买少数股权新增的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买日（或合并日）开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。

*)处置长期股权投资

在合并财务报表中，公司在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资，处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司净资产的差额计入股东权益；公司部分处置对子公司

的长期股权投资导致丧失对子公司控制权的，按本附注“合并财务报表编制的方法”中所述的相关会计政策处理。

其他情形下的长期股权投资处置，对于处置的股权，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。

采用权益法核算的长期股权投资，处置后的剩余股权仍采用权益法核算的，在处置时将原计入股东权益的其他综合收益部分按相应的比例采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的

基础进行会计处理。因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，按比例结转入当期损益。

采用成本法核算的长期股权投资，处置后剩余股权仍采用成本法核算的，其在取得对被投资单位的控制之前因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认的其他综合收益，采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，并按比例结转当期损益；因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动按比例结转当期损益。

14、投资性房地产

(1).如果采用成本计量模式的折旧或摊销方法

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产包括已出租的土地使用权和以出租为目的的建筑物以及正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑物。

投资性房地产按成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，如果与该资产有关的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入投资性房地产成本。其他后续支出，在发生时计入当期损益。

本集团采用成本模式对所有投资性房地产进行后续计量，按其预计使用寿命及净残值率对建筑物和土地使用权计提折旧或摊销。投资性房地产的预计使用寿命、净残值率及年折旧（摊销）率列示如下：

类别预计使用寿命（年）预计净残值率（%）年折旧（摊销）率（%）

房屋及建筑物20–705至101.29至4.75

土地使用权40–70-1.43至2.50

对投资性房地产的预计使用寿命、预计净残值和折旧（摊销）方法于每年年度终了进行复核并作适当调整。

投资性房地产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注“长期资产减值”。

自用房地产或存货转换为投资性房地产或投资性房地产转换为自用房地产时，按转换前的账面价值作为转换后的入账价值。

投资性房地产的用途改变为自用时，自改变之日起，将该投资性房地产转换为固定资产或无形资产。自用房地产的用途改变为赚取租金或资本增值时，自改变之日起，将固定资产或无形资产转换为投资性房地产。发生转换时，转换为采用成本模式计量的投资性房地产的，以转换前的账面价值作为转换后的入账价值；转换为以公允价值模式计量的投资性房地产的，以转换日的公允价值作为转换后的入账价值。

当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后计入当期损益。

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15、固定资产

(1).确认条件

√适用□不适用

固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的有形资产。固定资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本集团，且其成本能够可靠地计量时才予以确认。固定资产按成本并考虑预计弃置费用因素的影响进行初始计量。本公司在进行公司制改建时，国有股股东投入的固定资产，按国有资产管理部门确认的评估值作为入账价值。

(2).折旧方法

√适用□不适用

类别折旧方法折旧年限（年）残值率年折旧率

房屋及建筑物年限平均法20-705至101.29至4.75

机器设备年限平均法5-155至106至19

运输工具年限平均法5-105至109至19

其他设备年限平均法5-155至106至19

固定资产从达到预定可使用状态的次月起，采用年限平均法在使用寿命内计提折旧。

预计净残值是指假定固定资产预计使用寿命已满并处于使用寿命终了时的预期状态，本集团目前从该项资产处置中获得的扣除预计处置费用后的金额。

固定资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注“长期资产减值”。

与固定资产有关的后续支出，如果与该固定资产有关的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入固定资产成本，并终止确认被替换部分的账面价值。除此以外的其他后续支出，在发生时计入当期损益。

当固定资产处于处置状态或预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资产。

固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。

于年度终了对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如发生改变则作为会计估计变更处理。

16、在建工程

√适用□不适用

在建工程按实际发生的成本计量。实际成本包括建筑成本、安装成本、符合资本化条件的借款费用以及其他为使在建工程达到预定可使用状态所发生的必要支出。在建工程在达到预定可使用状态时，转入固定资产并自次月起开始计提折旧。预定可使用状态的判断标准，应符合下列情况之一：固定资产的实体建造（包括安装）工作已经全部完成或实质上已经全部完成；已经试生

产或试运行，并且其结果表明资产能够正常运行或能够稳定地生产出合格产品，或者试运行结果表明其能够正常运转或营业；该项建造的固定资产上的支出金额很少或者几乎不再发生；所购建

的固定资产已经达到设计或合同要求，或与设计或合同要求基本相符。

在建工程的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注“长期资产减值”。

17、借款费用

√适用□不适用

借款费用包括借款利息、折价或溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差额等。

可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，在资产支出已经发生、借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或生产活动已经开始时，开始资本化；构建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可销售状态时，停止资本化。其余借款费用在发生当期确认为费用。

专门借款当期实际发生的利息费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资产支出超过专门借款部

分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，确定资本化金额。资本化率根据一般借款的加权平均利率计算确定。

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资本化期间内，外币专门借款的汇兑差额全部予以资本化；外币一般借款的汇兑差额计入当期损益。

符合资本化条件的资产指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或可

销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。

如果符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生非正常中断、并且中断时间连续超过3个月的，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建或生产活动重新开始。

符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。

18、无形资产

(1).使用寿命及其确定依据、估计情况、摊销方法或复核程序

√适用□不适用

（1）无形资产无形资产是指本集团拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。本集团的无形资产主要为自用的办公软件等。

无形资产按成本进行初始计量。与无形资产有关的支出，如果相关的经济利益很可能流入本集团且其成本能可靠地计量，则计入无形资产成本。除此以外的其他项目的支出，在发生时计入当期损益。

本集团办公软件按照预计使用年限和合同规定的受益年限二者中较短者分期平均摊销期末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命和摊销方法进行复核，如发生变更则作为会估计变更处理。

（2）无形资产的减值测试方法及减值准备计提方法

无形资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注“长期资产减值”。

19、长期资产减值

√适用□不适用

对于固定资产、在建工程、使用寿命有限的无形资产、使用权资产、以成本模式计量的投资

性房地产及对子公司、合营企业、联营企业的长期股权投资等非流动非金融资产，本集团于资产负债表日判断是否存在减值迹象。如存在减值迹象的，则估计其可收回金额，进行减值测试。商誉、使用寿命不确定的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年均进行减值测试。

减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。资产的公允价值根据公平交易中销售协议价格确定；不存在销售协议但存在资产活跃市场的，公允价值按照该资产的买方出价确定；不存在销售协议和资产活跃市场的，则以可获取的最佳信息为基础估计资产的公允价值。处置费用包括与资产处置有关的法律费用、相关税费、搬运费以及为使资产达到可销售状态所发生的直接费用。资产预计未来现金流量的现值，按照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计未来现金流量，选择恰当的折现率对其进行折现后的金额加以确定。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。

上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。

20、长期待摊费用

√适用□不适用长期待摊费用为已经发生但应由报告期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费用。

本集团的长期待摊费用主要包括使用权资产改良等。长期待摊费用在预计受益期间按直线法摊销。

21、合同负债

√适用□不适用

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合同负债，是指本集团已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务。如果在本集团向客户转让商品之前，客户已经支付了合同对价或本集团已经取得了无条件收款权，本集团在客户实际支付款项和到期应支付款项孰早时点，将该已收或应收款项列示为合同负债。同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示，不同合同下的合同资产和合同负债不予抵销。

22、职工薪酬

本集团职工薪酬主要包括短期职工薪酬、离职后福利、辞退福利以及其他长期职工福利。

(1).短期薪酬的会计处理方法

√适用□不适用

短期薪酬主要包括工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、生育保险费、工伤

保险费、住房公积金、工会经费和职工教育经费、非货币性福利等。本集团在职工为本集团提供服务的会计期间将实际发生的短期职工薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。其中非货币性福利按公允价值计量。

(2).离职后福利的会计处理方法

√适用□不适用

离职后福利主要包括基本养老保险、失业保险以及年金等。离职后福利计划包括设定提存计划及设定受益计划。设定提存计划的，相应的应缴存金额于发生时计入相关资产成本或当期损益。

本集团的设定受益计划是除设定提存计划以外的离职后福利计划。本集团聘请独立精算师根据预期累计福利单位法，采用无偏且相互一致的精算假设对有关人口统计变量和财务变量等作出估计，计量设定受益计划所产生的义务，并确定相关义务的归属期间。于资产负债表日，本集团将设定受益计划所产生的义务按现值列示，并将当期服务成本计入当期损益。

(3).辞退福利的会计处理方法

√适用□不适用

在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或为鼓励职工自愿接受裁减而提出给予补偿的建议，在本集团不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时，和本集团确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本两者孰早日，确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益。但辞退福利预期在年度报告期结束后十二个月不能完全支付的，按照其他长期职工薪酬处理。

职工内部退休计划采用与上述辞退福利相同的原则处理。本集团将自职工停止提供服务日至正常退休日的期间拟支付的内退人员工资和缴纳的社会保险费等，在符合预计负债确认条件时，计入当期损益（辞退福利）。

(4).其他长期职工福利的会计处理方法

√适用□不适用

本集团向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划的，按照设定提存计划进行会计处理，除此之外按照设定受益计划进行会计处理。

23、预计负债

√适用□不适用

因对外提供担保、诉讼事项、产品质量保证、亏损合同等或有事项形成的义务成为本集团承

担的现时义务，履行该义务很可能导致经济利益流出本集团，且该义务的金额能够可靠的计量时，本集团将该项义务确认为预计负债。

本集团按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数对预计负债进行初始计量，并在资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核。

如果清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够收到时，作为资产单独确认，且确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。

预期在资产负债表日起一年内需支付的预计负债，列报为流动负债。

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24、收入

(1).按照业务类型披露收入确认和计量所采用的会计政策

√适用□不适用

本集团与客户之间的合同同时满足下列条件时，在客户取得相关商品控制权时确认收入：合同各方已批准该合同并承诺将履行各自义务；合同明确了合同各方与所转让商品或提供劳务相关

的权利和义务；合同有明确的与所转让商品相关的支付条款；合同具有商业实质，即履行该合同将改变本集团未来现金流量的风险、时间分布或金额；本集团因向客户转让商品而有权取得的对价很可能收回。

在合同开始日，本集团识别合同中存在的各单项履约义务，并将交易价格按照各单项履约义务所承诺商品的单独售价的相对比例分摊至各单项履约义务。在确定交易价格时考虑了可变对价、合同中存在的重大融资成分、非现金对价、应付客户对价等因素的影响。

对于合同中的每个单项履约义务，如果满足下列条件之一的，本集团在相关履约时段内按照履约进度将分摊至该单项履约义务的交易价格确认为收入：客户在本集团履约的同时即取得并消耗本集团履约所带来的经济利益；客户能够控制本集团履约过程中在建的商品；本集团履约过程

中所产出的商品具有不可替代用途，且本集团在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。

履约进度根据所转让商品的性质采用投入法确定，当履约进度不能合理确定时，本集团已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。

如果不满足上述条件之一，则本集团在客户取得相关商品控制权的时点将分摊至该单项履约义务的交易价格确认收入。在判断客户是否已取得商品控制权时，本集团考虑下列迹象：企业就该商品享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务；企业已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权；企业已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品；企业已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主要风险和报酬；客户已接受该商品；其他表明客户已取得商品控制权的迹象。

（1）会展服务、酒店经营、商业及物业管理服务

本集团提供会展服务、酒店客房、商业及物业管理服务，根据已完成劳务的进度在一段时间内确认收入，其中，已完成劳务的进度按照已发生的成本占预计总成本的比例确定；本集团对外提供酒店餐饮服务，在餐饮服务完成时确认收入。于资产负债表日，本集团对已完成劳务的进度进行重新估计，以使其能够反映履约情况的变化。

（2）销售商品

针对房地产开发业务，收入于商品房达到已完工状态并交付或视同交付给客户时确认。针对其他商品零售业务，当本集团向消费者交付商品后，本集团在此时确认商品的销售收入。零售收入通常以现金或信用卡结算。

本集团按照已完成劳务的进度确认收入时，对于本集团已经取得无条件收款权的部分，确认为应收账款，其余部分确认为合同资产，并对应收账款和合同资产以预期信用损失为基础确认损失准备（见附注“金融资产减值”）；如果本集团已收或应收的合同价款超过已完成的劳务，则将超过部分确认为合同负债。本集团对于同一合同项下的合同资产和合同负债以净额列示。

25、合同成本

√适用□不适用合同成本分为合同履约成本与合同取得成本。

本集团为履行合同发生的成本同时满足下列条件的，作为合同履约成本确认为一项资产：

（1）该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用（或类似费用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；

（2）该成本增加了企业未来用于履行履约义务的资源；

（3）该成本预期能够收回。

本集团为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产；但是，该资产摊销不超过一年的在发生时计入当期损益。

与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销。

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与合同成本有关的资产，其账面价值高于下列两项的差额的，本集团将对于超出部分计提减值准备，并确认为资产减值损失：

（1）因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；

（2）为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。

上述资产减值准备后续发生转回的，转回后的资产账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该资产在转回日的账面价值。

26、政府补助

√适用□不适用

政府补助是指本集团从政府无偿取得货币性资产和非货币性资产，不包括政府以投资者身份并享有相应所有者权益而投入的资本。政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。本集团将所取得的用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助界定为与资产相关的政府补助；其余政府补助界定为与收益相关的政府补助。若政府文件未明确规定补助对象，则采用以下方式将补助款划分为与收益相关的政府补助和与资产相关的政府补助：（1）政府文件明确了

补助所针对的特定项目的，根据该特定项目的预算中将形成资产的支出金额和计入费用的支出金额的相对比例进行划分，对该划分比例需在每个资产负债表日进行复核，必要时进行变更；（2）政府文件中对用途仅作一般性表述，没有指明特定项目的，作为与收益相关的政府补助。政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值不能够可靠取得的，按照名义金额计量。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。

本集团对于政府补助通常在实际收到时，按照实收金额予以确认和计量。但对于期末有确凿证据表明能够符合财政扶持政策规定的相关条件预计能够收到财政扶持资金，按照应收的金额计量。按照应收金额计量的政府补助应同时符合以下条件：（1）应收补助款的金额已经过有权政府部门发文确认，或者可根据正式发布的财政资金管理办法的有关规定自行合理测算，且预计其金额不存在重大不确定性；（2）所依据的是当地财政部门正式发布并按照《政府信息公开条例》的规定予以主动公开的财政扶持项目及其财政资金管理办法，且该管理办法应当是普惠性的（任何符合规定条件的企业均可申请），而不是专门针对特定企业制定的；（3）相关的补助款批文中已明确承诺了拨付期限，且该款项的拨付是有相应财政预算作为保障的，因而可以合理保证其可在规定期限内收到；（4）根据本集团和该补助事项的具体情况，应满足的其他相关条件（如有）。

与资产相关的政府补助，冲减相关资产的账面价值，或确认为递延收益，并在相关资产的使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入当期损益。与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失的期间计入当期损益或冲减相关成本费用；用于补偿已经发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益或冲减相关成本费用。

同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助，区分不同部分分别进行会计处理；

难以区分的，将其整体归类为与收益相关的政府补助。

与本集团日常活动相关的政府补助，按照经济业务的实质，计入其他收益或冲减相关成本费用；与日常活动无关的政府补助，计入营业外收支。

已确认的政府补助需要退回时，存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益；对初始确认时冲减相关资产账面价值的与资产相关的政府补助的调整资产

账面价值；属于其他情况的，直接计入当期损益。

27、递延所得税资产/递延所得税负债

√适用□不适用根据资产、负债的账面价值与其计税基础之间的差额（未作为资产和负债确认的项目按照税法规定可以确定其计税基础的，该计税基础与其账面数之间的差额），按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计算确认递延所得税资产或递延所得税负债。

确认递延所得税资产以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。资产负债表日，有确凿证据表明未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵扣暂时性差异的，确认以前会计期间未确认的递延所得税资产。

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资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，转回减记的金额。

本集团当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计入当期损益，但不包括下列情况产生的所得税：企业合并；直接在所有者权益中确认的交易或者事项。

当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，本集团当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。

28、租赁

√适用□不适用作为承租方对短期租赁和低价值资产租赁进行简化处理的判断依据和会计处理方法

√适用□不适用本集团租赁资产的类别主要为房屋建筑物及土地使用权等。

在租赁期开始日，本集团对除短期租赁和低价值资产租赁以外的租赁确认使用权资产和租赁负债，并在租赁期内分别确认折旧费用和利息费用。

本集团在租赁期内各个期间采用直线法，将短期租赁和低价值资产租赁的租赁付款额计入当期费用。

（1）使用权资产

使用权资产，是指承租人可在租赁期内使用租赁资产的权利。在租赁期开始日。使用权资产按照成本进行初始计量。该成本包括：*租赁负债的初始计量金额；*在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；*承租人发生的初始直接费用；*承租人为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本。

本集团使用权资产折旧采用年限平均法分类计提。对于能合理确定租赁期届满时将会取得租赁资产所有权的，在租赁资产预计剩余使用寿命内计提折旧；对于无法合理确定租赁期届满时将会取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。

使用权资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注“长期资产减值”。

（2）租赁负债

租赁负债按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量。租赁付款额包括：

*固定付款额（包括实质固定付款额），存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额；*取决于指数或比率的可变租赁付款额；*根据承租人提供的担保余值预计应支付的款项；*购买选择权的

行权价格，前提是承租人合理确定将行使该选择权；*行使终止租赁选择权需支付的款项，前提是租赁期反映出承租人将行使终止租赁选择权；

本集团采用租赁内含利率作为折现率；如果无法合理确定租赁内含利率的，则采用本集团的增量借款利率作为折现率。本集团按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入财务费用。该周期性利率是指公司所采用的折现率或修订后的折现率。

未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。

当本集团对续租选择权、终止租赁选择权或者购买选择权的评估结果发生变化的，则按变动后的租赁付款额和修订后的折现率计算的现值重新计量租赁负债，并相应调整使用权资产的账面价值。当实质租赁付款额、担保余值预计的应付金额或者取决于指数或比率的可变租赁付款额发生变动的，则按变动后的租赁付款额和原折现率计算的现值重新计量租赁负债，并相应调整使用权资产的账面价值。

（3）租赁变更

租赁变更是原合同条款之外的租赁范围、租赁对价、租赁期限的变更，包括增加或终止一项或多项租赁资产的使用权，延长或缩短合同规定的租赁期等。

租赁发生变更且同时符合下列条件的，本集团将该租赁变更作为一项单独租赁进行会计处理：

*该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；

*增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。

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租赁变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，在租赁变更生效日，本集团重新分摊变更后合同的对价，重新确定租赁期，并按照变更后租赁付款额和修订后的折现率计算的现值重新计量租赁负债。

就上述租赁负债调整的影响，本集团区分以下情形进行会计处理：租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的，本集团调减使用权资产的账面价值，并将部分终止或完全终止租赁的相关利得或损失计入当期损益；其他租赁变更，本集团相应调整使用权资产的账面价值。

（4）短期租赁和低价值资产租赁

对于短期租赁（在租赁开始日租赁期不超过12个月的租赁）和低价值资产租赁，本集团采取简化处理方法，不确认使用权资产和租赁负债，而在租赁期内各个期间按照直线法或其他系统合理的方法将租赁付款额计入相关资产成本或当期损益。

作为出租方的租赁分类标准和会计处理方法

√适用□不适用实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁为融资租赁。其他的租赁为经营租赁。本集团仅存在经营租赁。本集团采用直线法将经营租赁的租赁收款额确认为租赁期内各期间的租金收入。与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁付款额，于实际发生时计入当期损益。

当租赁发生变更时，本集团自变更生效日起将其作为一项新租赁，并将与变更前租赁有关的预收或应收租赁收款额作为新租赁的收款额。

29、其他重要的会计政策和会计估计

√适用□不适用

（1）维修基金和质量保证金

维修基金是按照相关规定，按房价总额的一定比例代房地产管理部门向购房者收取，作为代收代缴款项在其他应付款核算，在办理立契过户手续时上交房地产管理部门并冲回其他应付款。

质量保证金一般按施工单位工程款的一定比例预留，作为应付工程款在应付账款核算，在开发产品办理竣工验收后并在约定的质量保证期内无质量问题时，再行支付给施工单位。

（2）终止经营

终止经营为满足下列条件之一的、能够单独区分的组成部分，且该组成部分已被处置或划归为持有待售类别：1）该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区；2）该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一项相关联计划的一部分；3）该组成部分是专为转售而取得的子公司。

利润表中列示的终止经营净利润包括其经营损益和处置损益。

（3）分部信息

本集团以内部组织结构、管理要求、内部报告制度为依据确定经营分部，以经营分部为基础确定报告分部并披露分部信息。

经营分部是指本集团内同时满足下列条件的组成部分：1）该组成部分能够在日常活动中产生收入、发生费用；2）本集团管理层能够定期评价该组成部分的经营成果，以决定向其配置资源、评价其业绩；3）本集团能够取得该组成部分的财务状况、经营成果和现金流量等有关会计信息。

两个或多个经营分部具有相似的经济特征，并且满足一定条件的，则可合并为一个经营分部。

（4）重要会计估计和判断

本集团根据历史经验和其他因素，包括对未来事项的合理预期，对所采用的重要会计估计和关键判断进行持续的评价。

*重要会计估计及其关键假设下列重要会计估计及关键假设存在会导致下一会计年度资产和负债的账面价值出现重大调整

的重要风险：

a.存货跌价准备

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本集团于资产负债表日对存货按照成本与可变现净值孰低计量，可变现净值的计算需要利用假设和估计。如果管理层对估计售价及完工时将要发生的成本及费用等进行重新修订，将影响存货的可变现净值的估计，该差异将对计提的存货跌价准备产生影响。

b.房地产开发成本本集团确认开发成本时需要按照开发项目的预算成本和开发进度作出重大估计和判断。当房地产开发项目的最终决算成本和预算成本不一致时，其差额将影响相应的开发产品成本。

c.税项

本集团房地产开发业务需要缴纳多种税项。在正常的经营活动中，部分交易和事项的最终税务处理存在不确定性。在计提土地增值税和所得税等税金时，本集团需要作出重大判断。如果这些税务事项的最终认定结果与最初入账的金额存在差异，该差异将对作出上述最终认定期间计提的税金金额产生影响。

*采用会计政策的关键判断

a.收入确认

根据附注“收入”所述的会计政策，针对在某一时点转移控制权的商品房销售合同，本集团对于开发产品控制权转移给购买者的时点，需要根据交易的发生情况做出判断。在多数情况下，控制权转移给购房者的时点，与购买者验收或视同验收的时点相一致。

在正常的商业环境下，本集团与购房客户签订房屋销售合同。如果购房客户需要从银行获取按揭贷款以支付房款，本集团将与购房客户和银行达成三方按揭担保贷款协议。在该协定下，购房客户通常需支付一定比例的购房款作为首付款，而本集团将为银行向购房客户发放的抵押贷款提供阶段性连带责任保证担保，担保时限一般为6个月至2年不等。该项阶段性连带责任保证担保责任在购房客户办理完毕房屋所有权证并办妥房产抵押登记手续后解除。

在三方按揭贷款担保协议下，本集团仅在担保时限内需要对购房客户尚未偿还的按揭贷款部分向银行提供担保。银行仅会在购房者违约不偿还按揭贷款的情况下向本集团追索。

根据本集团销售类似开发产品的历史经验，本集团相信，在阶段性连带责任保证担保期间内，因购房客户无法偿还抵押贷款而导致本集团向银行承担担保责任的比率很低且本集团可以通过向

购房客户追索因承担阶段性连带责任保证担保责任而支付的代垫款项，在购房客户不予偿还的情况下，本集团一般情况下可以根据相关购房合同的约定通过优先处置相关房产的方式避免发生损失。因此，本集团认为该财务担保对开发产品的销售收入确认没有重大影响。

五、税项

1、主要税种及税率

主要税种及税率情况

√适用□不适用税种计税依据税率

一般计税：应税收入按3%、6%、9%、10%、13%的税率计算销项

增值税税，并按扣除当期允许抵扣的进项税额后的差额计缴增值税；3%-13%简易计税：应纳税销售额乘以5%征收率计算

城市维护建设税实际缴纳的流转税7%

企业所得税应纳税所得额15%、25%

教育费附加实际缴纳的流转税3%

地方教育附加实际缴纳的流转税2%

土地增值税转让房地产所取得的应纳税增值额30%-60%

房产税房产余值；租金收入1.2%及12%根据财政部、国家税务总局及海关总署颁布的《关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部税务总局海关总署公告[2019]39号）及相关规定，自2019年4月1日起，本集团房地产业务在增值税一般计税方法下，适用税率为9%。

对于符合资格的老项目，即于2016年4月30日或之前开工的房地产开发项目以及出租其2016年4月30日或之前取得的不动产经营租赁服务可选简易计税方法，按销售额或出租收入的5%计征增值税，但不予扣除任何进项增值税额。

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2、税收优惠

√适用□不适用

本公司之子公司首都会展和时代会展于2023年12月20日取得北京市科学技术委员会、北京

市财政局、国家税务总局北京市税务局联合颁发的《高新技术企业证书》。根据《中华人民共和国企业所得税法》第二十八条的有关规定，首都会展和时代会展企业所得税税率为15%。

根据财政部和税务总局颁布的《关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费政策的公告》（财政部税务总局公告[2023]12号）的相关规定，本集团下属的部分小规模纳税人和小型微利企业，自2023年1月1日至2027年12月31日，减按50%征收资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税(不含证券交易印花税)、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。

六、合并财务报表项目注释

1、货币资金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额库存现金470435488753银行存款74406755467904794861

其他货币资金--

存放财务公司存款--合计74411459817905283614

其中：存放在境外的款项总额--其他说明于2025年6月30日，本集团的所有权受到限制的银行存款为人民币1203768711元（2024年12月31日：人民币1121919213元），主要为：房地产开发项目工程建设合同履约担保金人民币42222694元（2024年12月31日：人民币65967671元）；住房按揭贷款保证金人民

币49777508元（2024年12月31日：人民币38791050元）；购房款共管银行账户余额人民

币1083619192元（2024年12月31日：人民币947672018元）；其他受限账户余额人民币

28149317元（2024年12月31日：人民币69488474元）。

2、应收票据

(1).应收票据分类列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

银行承兑票据-3500000

商业承兑票据--

合计-3500000

3、应收账款

(1).按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）214260681192337915

1年以内214260681192337915

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1至2年5328738127466585

2至3年1871229515852512

3年以上5625240342553423

合计342512760278210435本集团账龄三年以上的应收账款包括应收北京名门多福商业股份有限公司租金26547878

元（2024年12月31日：26547878元），由于债务人偿债能力不足，本集团已于以前年度全额计提坏账准备。

(2).按坏账计提方法分类披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别计提账面计提账面比例比例金额金额比例价值金额金额比例价值

(%)(%)

(%)(%)按单项计提坏账

5034750914.750347509100.0-4520935216.34516014599.949207

准备

其中：

应收租赁款2810217755.828102177100.0-2810217762.228102177100.0-应收酒店及餐饮

3232450.6323245100.0-3232450.730850595.414740

服务款

应收购房款442680.144268100.0-442680.144268100.0-

应收物业费1992655439.619926554100.0-1478839732.714788397100.0-

应收会展服务款19512653.91951265100.0-19512654.3191679898.234467按组合计提坏账

29216525185.36394744821.922821780323300108383.73953303317.0193468050

准备

其中：

应收物业费5509662818.93835285069.6167437784102405917.62447224559.716551814应收酒店及餐饮

3750656112.83685961.0371379652639280711.43081951.226084612

服务款

应收会展服务款-

10364437835.52156146520.8820829135803181724.91102446719.047007350

国有企业

应收会展服务款-

172006535.9200142411.6151992292969629312.7308599910.426610294

其他企业

应收租赁款7871703126.916631132.1770539187785610733.46421270.877213980

合计342512760/114294957/228217803278210435/84693178/193517257

(3).坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额类别期初余额转销或其他期末余额计提收回或转回核销变动

应收物业费392606421903619617434--58279404

应收租赁款28744304103179510809--29765290应收会展服务

125794671059988662888--23116465

款-国有企业应收会展服务

34477971025191152627--2397689

款-其他企业应收酒店及餐

61670075141---691841

饮服务款

82/136北京北辰实业股份有限公司2025年半年度报告

应收购房款44268----44268

合计84693178308455371243758--114294957

(4).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币占应收账款和应收账款和应收账款期合同资产合同资产期末坏账准备期单位名称合同资产期末余额期末余额余额合计数的末余额末余额比例（%）北京名门多福商业有

26547878-265478787.6626547878

限公司乐胜（北京）商业发

12443532-124435323.593733

展有限公司（i）桂林市宏谋会展产业

7561379-75613792.183716323

投资有限公司北京首奥置业有限公

7110946-71109462.05129964

司会展分公司上海赫程国际旅行社

7093458-70934582.0520879

有限公司

合计60757193-6075719317.5330418777

其他说明：

√适用□不适用

（i）于 2025 年 6 月 30 日，上述公司应收账款余额为直线法计提收入形成的应收租赁款金额。

截至2025年6月30日止6个月期间，本集团无实际核销的应收账款（截至2024年6月30日止6个月期间：无）。

于2025年6月30日，本集团无因金融资产转移而终止确认的应收账款（2024年12月31日：无）。

于2025年6月30日，本集团账面价值为14725490元（2024年12月31日：10145040元）应收账款作为渤海国际信托有限公司长期借款及“中信建投-天风-北辰世纪中心资产支持专项计划”长期应付款的质押物。

4、预付款项

(1).预付款项按账龄列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额账龄

金额比例(%)金额比例(%)

1年以内3183775845.025602544255.35

1至2年18654112.6439958153.95

2至3年3115912244.063590614835.47

3年以上58539658.2852956935.23

合计70716256100.00101223098100.00

账龄超过1年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：

于2025年6月30日，账龄超过一年的预付款项为38878498元（2024年12月31日：45197656元），主要为预付工程款项，由于尚未达到结算条件，该等款项尚未结转完毕。

83/136北京北辰实业股份有限公司2025年半年度报告

(2).按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币占预付款项期末余额合单位名称期末余额

计数的比例(%)

北京市政建设集团有限责任公司1585933722.43

北京市第三建筑工程有限公司1073072615.17

国家电网有限公司784318311.09

中国建筑第八工程局有限公司46217026.54

重庆市渝北区建筑安全管理站34440824.87

合计4249903060.10

5、其他应收款

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

应收利息--

应收股利--其他应收款831059630875314706合计831059630875314706其他应收款

(1).按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）9849091888852668

1年以内9849091888852668

1至2年3886504826503658

2至3年454528034432615419

3至4年166073513238114159

4至5年93785717109282484

合计851743230895368388

(2).按款项性质分类情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币款项性质期末账面余额期初账面余额

应收其他关联公司款项（i） 14079051 14074051

应收少数股东款项（ii） 655588815 693975156代垫款项133431515130312803保证金860455012142948预付货款1228000012280000押金1506764521095411备用金609476247705其他1208217811240314合计851743230895368388

84/136北京北辰实业股份有限公司2025年半年度报告

（i）应收其他关联公司款项主要为应收合营企业款项。

（ii）应收少数股东款项为本公司部分子公司为少数股东提供的资金往来款，该款项不计息且可随时按需收回。其中，于2025年6月30日，本集团应收少数股东款项中无应收关联方款项

（2024年12月31日：416500000元）。

(3).坏账准备计提情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预期整个存续期预期坏账准备未来12个月预合计

信用损失(未发信用损失(已发期信用损失

生信用减值)生信用减值)

2025年1月1日余额5506461-1454722120053682

2025年1月1日余额在本期5506461-1454722120053682

--转入第二阶段

--转入第三阶段

--转回第二阶段

--转回第一阶段

本期计提964511--964511

本期转回177967--177967本期转销本期核销

其他变动-156626---156626

2025年6月30日余额6136379-1454722120683600

(4).坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额类别期初余额转销或期末余额计提收回或转回其他变动核销应收其他关联

13996650---140016

公司款项

预付货款（i） 12280000 - - - - 12280000应收少数股东

2857033-177967--1053932573673

款项

代垫款项4252696510644---425204720820

应收押金、保证

376719316487---6055687151

金及备用金

其他147268137330---2658281940

合计20053682964511177967--15662620683600其他说明（i）于 2025 年 6 月 30 日，该款项为因购买电脑而预付给北京金恒生科技发展有限公司（以下称“金恒生”）的货款12280000元（2024年12月31日：12280000元），由于债务人丧失偿债能力，本集团认为该款项无法收回，因此全额计提了坏账准备。

85/136北京北辰实业股份有限公司2025年半年度报告

(5).按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币占其他应收款坏账准备单位名称期末余额期末余额合计款项的性质账龄期末余额

数的比例(%)北京金隅地产开1年以内及2至

46562766054.67子公司的少数股东218073

发集团有限公司3年深圳市江湾信息

790000009.28子公司的少数股东3年以上785655

咨询有限公司合肥旭辉企业管

495369525.82子公司的少数股东3年以上820332

理有限公司成都朗铭置业有

374680684.40子公司的少数股东3年以上620471

限公司深圳联新投资管

157419501.85子公司的少数股东3年以上77214

理有限公司

合计64737463076.02//2521745

其他说明：

√适用□不适用

于2025年6月30日，本集团无涉及政府补助的其他应收款（2024年12月31日：无）。

6、存货

(1).存货分类

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额

存货跌价准备/存货跌价准备/项目账面余额合同履约成本账面价值账面余额合同履约成本账面价值减值准备减值准备库存商品4748313243912450440131984082439122954496开发成本94380023731296835004814116736995494243118692230098680201302开发产品1929683063436590042051563782642920809222777343779413117371428646

库存材料11499512-1149951215340049-15340049低值易耗品

24291341-2429134124123942-24123942

及包装物合计2877537217349560831212381928905230401309487430726105226094048435

（1）开发成本明细情况预计总投资项目名称项目所在地开工时间预计竣工时间上年年末数期末数（千元）廊坊北辰蔚蓝城市廊坊市2019年2025年至待定237568019866399061760946578

2026年至2027

长沙北辰三角洲长沙市2009年289722414904179461666876889年广州兰亭香麓（116广州市2019年待定193328311026769811104108190

地块）

武汉北辰经开优+武汉市2019年待定1044077858377919863621865

（068地块）武汉北辰蔚蓝城市武汉市2017年待定1036260792907206783572595武汉北辰蔚蓝城市武汉市2018年待定1168974762960953684006364樾东方北京北辰红橡墅北京市2003年待定786690575188443188687018

86/136北京北辰实业股份有限公司2025年半年度报告

预计总投资项目名称项目所在地开工时间预计竣工时间上年年末数期末数（千元）廊坊北辰辰睿廊坊市2020年待定1257924523696219510294813

（2020-5地块）重庆北辰悦来壹号重庆市2017年2019年至待定1049386292459523296476560武汉北辰光谷里武汉市2016年待定969286135901733137217205廊坊北辰香麓廊坊市2017年待定9403668219297282194849

2015年/20192017年至2025

其他北京市/重庆市13617/待定7678150163164443年/待定年/待定

合计///1547276786802013028141167369

（2）开发产品明细情况项目名称竣工时间年初数本期增加本期减少期末数

杭州辰春澜城2024年2946034609-2525890992693445510

北京金辰府2021年2863697273-2948344222568862851

2019年至

重庆北辰悦来壹号2756028996-4526142532303414743

2024年

2020年至

苏州北辰观澜府1899037164-3755636821523473482

2024年

2012年至

长沙北辰三角洲1140254334-188904751121363859

2023年

2020年至

武汉北辰光谷里851086405-826811850259594

2023年

2020年至

海口北辰府817646810-91442902726203908

2024年

2020年至

四川北辰国颂府及龙熙台487633868-84944467402689401

2023年

武汉北辰孔雀城航天府2021年483259097-23245986460013111

武汉北辰蔚蓝城市樾东方2021年362335344-76754957285580387

2020年至

廊坊北辰香麓324235110-88986863235248247

2024年

武汉北辰蔚蓝城市2019年277136233-2359641274776592

成都北辰鹿鸣苑2022年283229983-5327542277902441

2016年至

长沙北辰中央公园258944365-17244100241700265

2022年

宁波北宸府2020年21869009511728919229991230189023

2023年至

重庆北辰香麓2021492161361705794378268121388005

2025年

武汉北辰经开优+

2022年198082779-63293481134789298

（067地块）

长沙北辰时光里2022年143408575-23933541119475034

2019年至

成都北辰南湖香麓124550728-5831243118719485

2022年

宁波北辰香麓湾2023年116924507-7776282539161682

杭州北辰蜀山项目2017年69737057-422644165510616

2018年至

成都北辰朗诗南门绿郡67798365--67798365

2019年

成都北辰天麓府2020年67053523-104013666013387

北京当代北辰悦 MOMA 2017 年 62579280 - - 62579280

2018年至

合肥北辰旭辉铂悦庐州府58313583-9304758220536

2020年

武汉金地北辰阅风华2021年53665501--53665501

2016年至

北京北辰红橡墅1446415238650142574706869326258708

2025年

87/136北京北辰实业股份有限公司2025年半年度报告

项目名称竣工时间年初数本期增加本期减少期末数

其他/223451694-14328576209123118

合计/17371428646411847401214544961815637826429于2025年6月30日，账面价值为2442350054元的存货（2024年12月31日：3598440291元）作为长期借款和一年内到期的长期借款的抵押物。

(2).存货跌价准备及合同履约成本减值准备

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增加金额本期减少金额项目期初余额期末余额计提其他转回或转销其他

库存商品243912----243912

开发成本869223009427611995---1296835004

开发产品3437794131649740784-428530710-3659004205

合计43072610521077352779-428530710-4956083121

(3).存货期末余额含有的借款费用资本化金额及其计算标准和依据

√适用□不适用于2025年6月30日，开发成本中包含的资本化利息为1546487338元（2024年12月31日：1517151330元）。截至2025年6月30日止6个月期间用于确定借款费用资本化金额的资本化率为年利率3.72%（截至2024年6月30日止6个月期间：4.28%）。

其他说明：

√适用□不适用存货跌价准备情况本期转回存货跌本期转回金额占该项项目计提存货跌价准备的依据价准备的原因存货期末余额的比例开发成本可变现净值低于开发成本账面价值的差额不适用不适用开发产品可变现净值低于开发产品账面价值的差额不适用不适用库存商品可变现净值低于库存商品账面价值的差额不适用不适用

7、一年内到期的非流动资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额应收关联方款项286281275277634000应收保证金及其他4314971246567165

减：坏账准备-139847292-134482942合计189583695189718223

8、其他流动资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额增值税留抵税额685225117689786406预交土地增值税494523191481293730预交企业所得税388539097462758770

88/136北京北辰实业股份有限公司2025年半年度报告

预交城建税及其他4726520142569696合计16155526061676408602

9、长期应收款

(1).长期应收款情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额折现项目率区账面余额坏账准备账面价值账面余额坏账准备账面价值间

应收关联方款项286281275139377237146904038816628700556358316260270384-

应收保证金及其他68666967589196680777718129267064307680649594-

减：一年内到期的长

-329430987-139847292-189583695-324201165-134482942-189718223-期应收款

合计2551725511914125398114573720205422518450151201755/

(2).按坏账计提方法分类披露按预期信用损失一般模型计提坏账准备

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预期整个存续期预期坏账准备未来12个月预合计

信用损失(未发信用损失(已发期信用损失

生信用减值)生信用减值)

2025年1月1日余额160065-422358385422518450

2025年1月1日余额在本期160065-422358385422518450

--转入第二阶段

--转入第三阶段

--转回第二阶段

--转回第一阶段

本期计提122900-3056678930689689

本期转回145665--145665本期转销本期核销

其他变动-18159--452925174-452943333

2025年6月30日余额119141--119141

10、长期股权投资

(1).长期股权投资情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增减变动其宣告减值减值期初减其他他发放期末准备权益法下确计提准备被投资单位余额（账面价少综合权现金余额（账面价期初追加投资认的投资损减值其他期末值）投收益益股利值）余额益准备余额资调整变或利动润

一、合营企业

武汉当代74540538----1203072-----73337466-

武汉金辰盈创------------

89/136北京北辰实业股份有限公司2025年半年度报告

扬子江会展5635899---1874759-----7510658-

京西科幻会展6506415---66630-----6573045--

智奥北辰4968238----66766-----4901472-

小计91651090---671551-----657304585749596-

二、联营企业

北京辰轩127839884---1179465-----129019349-

无锡辰万48807933----310209-----48497724-

广州广悦--91446832-------91446832-

小计176647817-91446832-869256-----268963905-

合计268298907-91446832-1540807-----6573045354713501-其他说明

（i）于 2025 年 6 月 30 日及 2024 年 12 月 31 日，本集团按持股比例计算应分担的武汉金辰盈创的净损益份额确认当期投资损益，将长期股权投资减记至零为限。合营企业及联营企业的超额亏损详见附注。

（ii）如附注所述，本期京西科幻会展纳入本公司合并范围。

（iii）经协商一致本公司之子公司北辰地产同意以应收广州广悦债权为限对其进行增资。

于2025年5月上述增资事项已经完成工商变更登记。

11、投资性房地产

投资性房地产计量模式

(1).采用成本计量模式的投资性房地产

单位：元币种：人民币

项目房屋、建筑物土地使用权在建工程合计

一、账面原值

1.期初余额113572093435339409931648076511907631101

2.本期增加金额18223452-169388919917341

（1）外购48798-16938891742687

（2）存货\固定资产\在

18174654--18174654

建工程转入

3.本期减少金额2315280-1817465420489934

（1）处置2315280--2315280

（2）其他转出--1817465418174654

4.期末余额11373117515533940993-11907058508

二、累计折旧和累计摊销

1.期初余额399434437257289192142340334065867597

2.本期增加金额1524903438673742-161164085

（1）计提或摊销1382563108673742-146930052

（2）其他转入14234033--14234033

3.本期减少金额2083752-1423403316317785

（1）处置2083752--2083752

（2）其他转出--1423403314234033

4.期末余额414475096365962934-4210713897

三、减值准备

1.期初余额29489628039664008-334560288

2.本期增加金额----

（1）计提----

3、本期减少金额----

（1）处置----

（2）其他转出----

4.期末余额29489628039664008-334560288

90/136北京北辰实业股份有限公司2025年半年度报告

四、账面价值

1.期末账面价值6933470272428314051-7361784323

2.期初账面价值706796869143698779322467327507203216

其他说明

√适用□不适用

本集团的投资性房地产包括服务式公寓、写字楼、会议中心及出租商业等。

截至2025年6月30日止6个月期间投资性房地产计提折旧和摊销金额为146930052元（截至2024年6月30日止6个月期间：143435632元）。

于2025年6月30日，账面价值为5110363991元（原价7550868696元）的投资性房

地产（2024年12月31日：账面价值为5212610171元、原价7553183976元）作为长期借款及一年内到期的长期借款的抵押物。

于2025年6月30日，本集团的投资性房地产的减值准备余额为334560288元（2024年12月31日：334560288元）。

12、固定资产

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额固定资产25606567382630495426

固定资产清理--合计25606567382630495426固定资产

(1).固定资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目房屋及建筑物机器设备运输工具其他设备合计

一、账面原值：

1.期初余额3466730114717809545401400435597521534784431855

2.本期增加金额-1798149-21800303978179

（1）购置-1464139-19340703398209

（2）在建工程转入-334010-165841499851

（3）企业合并增加---8011980119

3.本期减少金额-61542291143701276748510065415

（1）处置或报废-614633074795922736029167891

（2）其他-7899395742493883897524

4.期末余额3466730114713453465389963425591646984778344619

二、累计折旧

1.期初余额1045639976547463921353901664464810302074975093

2.本期增加金额42451917168313451874361300630472477002

（1）计提42451917168313451874361298911672459814

（2）企业合并增加---1718817188

3.本期减少金额-5419705103131922745268725550

（1）处置或报废-541247867515118263347913963

（2）其他-7227356168448192811587

4.期末余额1088091893558875561345462834572128082138726545

91/136北京北辰实业股份有限公司2025年半年度报告

三、减值准备

1.期初余额78961336---78961336

2.本期增加金额-----

（1）计提-----

3.本期减少金额-----

（1）处置或报废-----

4.期末余额78961336---78961336

四、账面价值

1.期末账面价值229967688515457790444500591019518902560656738

2.期初账面价值234212880217034562447498771132711232630495426

其他说明：

√适用□不适用

于2025年6月30日，账面价值为1800596442元、原价2285575984元的房屋及建筑

物（2024年12月31日：账面价值为2050948928元、原价2630597213元）作为长期借款及一年内到期的长期借款的抵押物。

截至2025年6月30日止6个月期间固定资产计提的折旧金额为72459814元（截至2024年6月30日止6个月期间：78373777元），其中计入营业成本、销售费用及管理费用的折旧费用分别为：64593441元、754920元及7111453元（截至2024年6月30日止6个月期间计入营业成本、销售费用及管理费用的折旧费用分别为：69939268元、539273元及7895236元）。

截至2025年6月30日止6个月期间，本集团由在建工程转入的固定资产的金额为499851元（截至2024年6月30日止6个月期间：128708元）。

于2025年6月30日，本集团无暂时闲置的固定资产（2024年12月31日：无）。

于2025年6月30日，本集团无融资租赁租入的固定资产（2024年12月31日：无）。

于2025年6月30日，本集团无持有待售的固定资产（2024年12月31日：无）。

于2025年6月30日，本集团无尚未办妥房屋所有权证的房屋建筑物（2024年12月31日：无）。

于2025年6月30日，本集团固定资产减值准备余额为78961336元（2024年12月31日：78961336元）。

13、在建工程

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额在建工程25320557821

工程物资--合计25320557821在建工程

(1).在建工程情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

零星在建工程项目25320-25320557821-557821

合计25320-25320557821-557821

92/136北京北辰实业股份有限公司2025年半年度报告

其他说明

√适用□不适用

于2025年6月30日，本集团在建工程的可回收金额不低于其账面价值，故未对其计提减值

准备（2024年12月31日：无）。

14、使用权资产

(1).使用权资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目房屋及建筑物土地使用权合计

一、账面原值

1.期初余额236382671633912639977393

2.本期增加金额---

(1)新增租赁合同---

3.本期减少金额5630574-5630574

(1)租赁到期5630574-5630574

4.期末余额180076931633912634346819

二、累计折旧

1.期初余额17491637-17491637

2.本期增加金额3594129816956311763692

(1)计提3594129816956311763692

3.本期减少金额5630574-5630574

(1)处置---

(2)租赁到期5630574-5630574

4.期末余额15455192816956323624755

三、减值准备

1.期初余额---

2.本期增加金额---

(1)计提---

3.本期减少金额---

(1)处置---

4.期末余额---

四、账面价值

1.期末账面价值2552501816956310722064

2.期初账面价值61466301633912622485756

15、无形资产

(1).无形资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币自行开发的数据资项目办公软件合计源无形资产

一、账面原值

1.期初余额12567496043823125718783

2.本期增加金额753897318877540860

(1)购置3982369-3982369

(2)内部研发355660418873558491

(3)企业合并增加---

93/136北京北辰实业股份有限公司2025年半年度报告

3.本期减少金额---

(1)处置---

4.期末余额13321393345710133259643

二、累计摊销

1.期初余额82937384-82937384

2.本期增加金额8475882130188488900

(1)计提8475882130188488900

3.本期减少金额---

(1)处置---

4.期末余额914132661301891426284

三、减值准备

1.期初余额---

2.本期增加金额---

(1)计提---

3.本期减少金额---

(1)处置---

4.期末余额---

四、账面价值

1.期末账面价值418006673269241833359

2.期初账面价值427375764382342781399

其他说明：

√适用□不适用截至2025年6月30日止6个月期间无形资产的摊销金额为8488900元（截至2024年6月30日止6个月期间：6105418元），计入营业成本、销售费用、管理费用和研发费用的金额分别为3574340元、14099元、4555492元和344969元（截至2024年6月30日止6个月期间计入营业成本、销售费用及管理费用的金额分别为：3557154元、28110元和2520154元）。

16、长期待摊费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币其他减项目期初余额本期增加金额本期摊销金额期末余额少金额

酒店营运物资109894112369773186510-8039878

使用权资产改良1920717117876325943-1712650

其他29421104042816774348-6210578

合计1585223843976694286801-15963106

17、递延所得税资产/递延所得税负债

(1).未经抵销的递延所得税资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目可抵扣暂时性递延所得税可抵扣暂时性递延所得税差异资产差异资产资产减值准备10877547682719386921105782108276445527内部交易未实现利润19786950924946737732097396628524349157

94/136北京北辰实业股份有限公司2025年半年度报告

可抵扣亏损50745703212686425810300892825752232预提费用6954860361738715091421141460355285365租赁负债169766114244153205431965135799合计4286369539107159238547478723201186968080

其中：

项目期末余额上年年末余额

预计于1年内（含1年）转回的金额110708817114102852预计于1年后转回的金额9608835681072865228合计10715923851186968080

(2).未经抵销的递延所得税负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目应纳税暂时性递延所得税应纳税暂时性递延所得税差异负债差异负债直线法计提的收入3938199698454995104075612760189使用权资产107220642680516224857565621439减免租金摊销326009128150228358802448970061合计827049722067624310940675627351689

其中：

项目期末余额上年年末余额

预计于1年内（含1年）转回的金额1090733113963383预计于1年后转回的金额976891213388306合计2067624327351689

(3).以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额递延所得税资抵销后递延所抵销后递延所项目递延所得税资产产和负债互抵得税资产或负得税资产或负和负债互抵金额金额债余额债余额递延所得税资产206762431050916142273516891159616391

递延所得税负债20676243-27351689-

(4).未确认递延所得税资产明细

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额可抵扣暂时性差异69869446195902439014可抵扣亏损80653759666842577227合计1505232058512745016241

(5).未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期

√适用□不适用

95/136北京北辰实业股份有限公司2025年半年度报告

单位：元币种：人民币年份期末金额期初金额

2025年435551730444125606

2026年12976401921297640192

2027年15589693741558969374

2028年15465841831546584183

2029年19952578721995257872

2030年1231372615-

合计80653759666842577227

18、其他非流动资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

合同取得成本2370364-23703642955305-2955305

合计2370364-23703642955305-2955305

19、应付账款

(1).应付账款列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额应付工程款37451805564398877048其他358135901265923770合计41033164574664800818

20、预收款项

(1).预收账款项列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额预收租赁款92289678100667638合计92289678100667638

21、合同负债

(1).合同负债情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额开发项目预收款16498908631196455060其他168199513279399899合计18180903761475854959

其他说明：

√适用□不适用合同负债中的其他主要包括会展业务的预收会议及展览服务费及酒店业务的预收房款等。

96/136北京北辰实业股份有限公司2025年半年度报告

包括在2024年12月31日账面价值中的526953569元合同负债已于截至2025年6月30日止6个月期间转入营业收入，包括开发项目预收款248997384元、酒店业务及其他277956185元（截至2024年6月30日止6个月期间：包括在2023年12月31日账面价值中的

1459685613元合同负债已于截至2024年6月30止6个月期间转入营业收入，包括开发项目预收款1341945120元、酒店业务及其他117740493元）。

22、应付职工薪酬

(1).应付职工薪酬列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

一、短期薪酬6605936444745448947311146940402384

二、离职后福利-设定提存计划9548001738245897323926810133322

三、辞退福利-28607162199126661590

四、一年内到期的其他福利4993680407623336254135444500合计8060104552821602755217527656641796

(2).短期薪酬列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

一、工资、奖金、津贴和补贴4942982633880097236102534927205449

二、职工福利费516342016099620075039137591

三、社会保险费265000836412339361959772866370工伤保险费11319414501691446279117084医疗保险及生育保险费253681434962170347496982749286

四、住房公积金3954623954620139116240825423

五、工会经费和职工教育经费54637317791964100259783229717

六、短期带薪缺勤----

七、短期利润分享计划----

八、其他短期薪酬8068703474201766728866137834合计6605936444745448947311146940402384

(3).设定提存计划列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

1、基本养老保险780693058830088585088588128160

2、失业保险费17511819636561954371184403

3、企业年金缴费156595313030845127760391820759

合计9548001738245897323926810133322

23、应交税费

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额增值税3506368235354681企业所得税299374095387868607

97/136北京北辰实业股份有限公司2025年半年度报告

城市维护建设税39619053853364土地增值税4523435541138717731教育费附加及其他1407614334213536合计8048193791600007919

24、其他应付款

(1).项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

应付利息--应付股利11621901162190其他应付款16071706111597978848合计16083328011599141038

(2).应付股利

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额应付子公司少数股东的股利11621901162190合计11621901162190

其他说明，包括重要的超过1年未支付的应付股利，应披露未支付原因：

2025年6月30日，应付子公司少数股东股利中无关联方部分（2024年12月31日：无）。

(3).其他应付款按款项性质列示其他应付款

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额押金及保证金451340130430914605应付少数股东款项370578464376495280应付其他关联公司款项182833601188645261预提费用84476737116762987待转销项税122249095105022390应付销售代理费3335222249918343应付能源费2829622828854901应付维修费2139240918723398

代收售房契税、公共维修基金41927574434199应付诚意金28325431924862其他305626425276282622合计16071706111597978848

其他说明：

√适用□不适用

于2025年6月30日，应付少数股东款项主要为本公司部分子公司分别自其少数股东取得的往来款项，其中170464000元的借款利率为6.5%，借款期限为1年，上述款项均无任何抵押、质押或担保（2024年12月31日：应付少数股东款项主要为本公司部分子公司分别自其少数股东

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取得的往来款项，其中170464000元的借款利率为6.5%，借款期限为1年，上述款项均无任何抵押、质押或担保）。本公司应付少数股东款项中无按关联方进行核算的金额（2024年12月31日：191555157元）。

25、1年内到期的非流动负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

1年内到期的长期借款22244272381521452709

1年内到期的应付债券19143576113996295828

1年内到期的长期应付款39410753061191905264

1年内到期的租赁负债1697661120543197

合计80968367666730196998

26、其他流动负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额计提的违约金5696456964合计5696456964

27、长期借款

(1).长期借款分类

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额抵押借款1335234059813419129671

保证借款-190938158信用借款2502389628634997

减：一年内到期的抵押借款-2213706732-1322312968

减：一年内到期的保证借款--190938158

减：一年内到期的信用借款-10720506-8201583合计1115293725612117250117

长期借款分类的说明：

于2025年6月30日，上述抵押借款包括应付利息16259167元（2024年12月31日：18635463元），利息每季度支付一次，本金应于2036年3月11日前分期偿还，其中：借款本

金974705452元（2024年12月31日：257965005元）系由本集团的存货作为抵押；

11545926979元系由本集团的投资性房地产及固定资产作为抵押，同时由上述投资性房地产及固定资产在借款存续期间内的营业收入作质押（于2024年12月31日，借款本金12678529203元系由本集团的投资性房地产及固定资产作为抵押，同时由上述投资性房地产及固定资产在借款存续期内的营业收入作为质押）；借款本金815449000元系由本集团的投资性房地产作为抵押

（2024年12月31日：无）；无由本集团的存货及固定资产作为抵押的借款（2024年12月31日：464000000元）。

于2025年6月30日，上述抵押借款中3223238574元由本集团合并范围内子公司取得，由本公司提供存续期间的不可撤销的连带担保责任（2024年12月31日：2809000000元）。

于2025年6月30日，本公司无由本集团合并范围内的子公司提供存续期间的不可撤销连带责任保证担保的保证借款（于2024年12月31日，保证借款中应付利息248158元，借款本金

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190690000元由本公司取得，系由本集团合并范围内的子公司提供存续期间的不可撤销连带责任保证担保，上述款项按季付息）。

其他说明

√适用□不适用

截至2025年6月30日止6个月期间，本集团不存在逾期长期借款，年利率区间为3.15%至

7.00%（截至2024年6月30日止6个月期间：3.50%至7.00%）。

28、应付债券

(1).应付债券

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额应付债券74682751587430269488

减：1年内到期的应付债券-1802366152-3902495385合计56659090063527774103

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(2).应付债券的具体情况：（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

债券面值票面利率发行债券发行期初本期按面值计提利本期减:一年内到期部期末是否溢折价摊销

名称(元)（%）日期期限金额余额发行息偿还分期末余额余额违约

2021年公司债券

2021年7月

（第一期）-5年期1002.965年319000000318786314-472120099200--318885514否

26日

（i）

2021年中期票据

2021年12

第一期-5年期1003.005年14500000001301496270-19545000375843--1301872113否月21日（ii）

2021年公司债券

2021年12

（第二期）-5年期1003.105年13390000001337316078-20754500416104--1337732182否月29日（iii）

2022年中期票据

2022年4月

第一期-5年期1002.905年10520000001050877922-14982054279948480300000-570857870否

25日（iv）

2022年公司债券

2022年4月

（第一期）-5年期1002.905年825000000823797178-12377774298214225000000-599095392否

28日

（v）

2022年中期票据

2022年8月

第二期-5年期1003.485年14300000001428353092-24882000299940--1428653032-否

22日（vi）

2023年公司债券

2023年4月

（第一期）-3年期1003.743年600000000599467193-6609041532807600000000--否

17日（vii）

2024 年 F1 债券-2 2024 年 3月

1003.102年374000000373525934-5797000187186--373713120-否年期（viii） 26 日

2024年中期票据2024年12

1002.403年197000000196649507-236400057668--196707175否

-3 年期（ix） 月 19 日

2025 年 F1 债券-3 2025 年 4月

1003.503年325000000-324415000243082240221--324455221否年期（x） 14 日

2025 年 F2 债券-2 2025 年 4月

1002.502年500000000-499100000232876782763--499182763否年期（xi） 24 日

2025年中期票据

2025年4月

第一期-3年期1002.403年518000000-517067600217985853176--517120776否

28日（xii）

合计////89290000007430269488134058260011897201627230701305300000-18023661525665909006/

其他说明：

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√适用□不适用

于2025年6月30日，应付债券利息111991459元（2024年12月31日：93800443元）包含在一年内到期的非流动负债。

（i）经中国证券监督管理委员会证监许可[2021]2199 号文核准，本公司于 2021 年 7 月 26 日面向专业投资者公开发行 5年期公司债券（第一期），票面年利率为3.46%，并附第3年末发行人上调票面利率选择权及投资者回售选择权。债券采取单利按年计息，不计复利，每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。于2024年7月26日，投资者选择回售5000000元，本公司相应转售5000000元，剩余的债券在存续期后两年的票面年利率为固定利率为2.96%。

（ii）经中国银行间市场交易商协会“中市协注[2021]MTN1032 号”文核准，本公司于 2021 年 12 月 21 日非公开发行 5 年期中期票据，票面年利率为3.50%，并附第3年末发行人上调票面利率选择权及投资者回售选择权，中期票据采取单利按年计息，不计复利，每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。于2024年12月21日，投资者选择回售147000000元，剩余的债券在存续期后两年的票面年利率为固定利率3.00%。

（iii）经中国证券监督管理委员会证监许可[2021]2199 号文核准，本公司于 2021 年 12 月 29 日面向专业投资者公开发行 5 年期公司债券（第二期），票面年利率为3.46%，并附第3年末发行人上调票面利率选择权及投资者回售选择权，于2024年12月29日，投资者选择回售80000000元，本公司相应转售80000000元，剩余的债券在存续期后两年的票面年利率调整为固定利率3.10%。债券采取单利按年计息，不计复利，每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。

（iv）经中国银行间市场交易商协会“中市协注[2022]MTN293 号”文核准，本公司于 2022 年 4 月 25 日非公开发行 5年期中期票据，票面年利率为

3.60%，并附第3年末发行人上调票面利率选择权及投资者回售选择权，于2025年4月24日，投资者选择回售480300000元，剩余的债券在存续期后

两年的票面年利率为固定利率2.90%。中期票据采取单利按年计息，不计复利，每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。

（v）经中国证券监督管理委员会证监许可[2021]2199 号文核准，本公司于 2022 年 4 月 28 日面向专业投资者公开发行 5 年期公司债券，票面年利率为3.50%，并附第3年末发行人上调票面利率选择权及投资者回售选择权，于2025年4月24日，投资者选择回售225000000元，剩余的债券在存续期后两年的票面年利率调整为固定利率2.90%。债券采取单利按年计息，不计复利，每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。

（vi）经中国银行间市场交易商协会“中市协注[2022]MTN619 号”文核准，本公司于 2022 年 8 月 22 日公开发行 5年期中期票据，票面年利率为 3.48%，

并附第3年末发行人上调票面利率选择权及投资者回售选择权，中期票据采取单利按年计息，不计复利，每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。

（vii）经上海证券交易所“上证函[2023]860 号”核准，本公司于 2023 年 4 月 17 日面向专业投资者非公开发行 3年期公司债券，票面年利率为 3.74%，

并附第2年末发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权，债券采取单利按年计息，不计复利，每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本

金的兑付一起支付。于2025年4月15日，投资者选择回售600000000元，本公司已提前偿还全部债券。

（viii）经上海证券交易所“上证函[2023]860 号”核准，本公司于 2024 年 3 月 26 日面向专业投资者非公开发行 2 年期公司债券，票面年利率为

3.10%，债券采取单利按年计息，不计复利，每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。

（ix）经中国银行间市场交易商协会“中市协注[2024]MTN1234 号”文核准，本公司于 2024 年 12 月 19 日公开发行 3年期中期票据，票面年利率为

2.40%，中期票据采取单利按年计息，不计复利，每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。

（x）经上海证券交易所“上证函[2024]2125 号”核准，本公司于 2025 年 4 月 14 日面向专业投资者非公开发行 3年期公司债券，票面年利率为 3.50%，债券采取单利按年计息，不计复利，每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。

102/136北京北辰实业股份有限公司2025年半年度报告（xi）经上海证券交易所“上证函[2024]2125 号”核准，本公司于 2025 年 4 月 24 日面向专业投资者非公开发行 2年期公司债券，票面年利率为 2.50%，债券采取单利按年计息，不计复利，每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。

（xii）经中国银行间市场交易商协会“中市协注[2024]MTN1234 号”核准，本公司于 2025 年 4 月 28 日公开发行 3年期中期票据，票面利率为 2.40%，中期票据采取单利按年计息，不计复利，每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。

103/136北京北辰实业股份有限公司2025年半年度报告

29、租赁负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额租赁负债1697661120543197

减：一年内到期的租赁负债-16976611-20543197

合计--

其他说明：

于2025年6月30日及2024年12月31日，本集团未纳入租赁负债，但将导致未来潜在现金流出的事项包括：

于2025年6月30日，本集团简化处理的短期租赁和低价值资产租赁合同的未来最低应支付租金为1704730元（2024年12月31日：554473元），其中一年内支付的金额为1651900

元（2024年12月31日：495511元）。

30、长期应付款

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额长期应付款14210000005089501467

专项应付款--合计14210000005089501467长期应付款

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额应付少数股东款项10284846111740009022应付关联方款项14484068061656769931资产支持专项计划28851838892884627778

减：一年内到期的应付少数股东款项-1028484611-1137124222

减：一年内到期的应付关联方款项-27406806-27769931

减：一年内到期的资产支持专项计划-2885183889-27011111合计14210000005089501467

其他说明：

于2025年6月30日，应付少数股东款项为本公司之子公司自少数股东取得的股东借款，其中：753812092元的借款利率为6.5%；272762401元的借款利率为7%（于2024年12月31日，1455529892元的借款利率为6.5%；282378000元的借款利率为7%），均无任何抵押、质押及担保，其中金额1028484611元将于2025年7月至2026年6月到期，将其重分类至一年内到期非流动负债核算。于2025年6月30日无应付少数股东款项中按关联方进行核算的金额

（2024年12月31日：271753087元）。

经上海证券交易所“上证函[2023]556号”文核准，于2023年3月29日，本集团发行中信建投-天风-北辰世纪中心资产支持专项计划（以下称“世纪中心专项计划”），募集金额为人民币2861000000元，其中优先级资产支持证券人民币2860000000元，利率为5%，期限为18年，到期一次还本；次级资产支持证券人民币1000000元，由本公司认购，不设预期收益率，期限为18年。每三年为优先级资产支持证券持有人的开放退出申报期。本集团为优先级资产支持证券提供差额补足及流动性支持的增信承诺，同时本集团以持有的北辰世纪中心 A 座投资性房地

104/136北京北辰实业股份有限公司2025年半年度报告

产自2023年1月1日（含）起至债权足额清偿之日（不含）止期间与相关付费义务人签署的全部

运营合同（包括但不限于租赁合同）及其任何修改、补充及变更所产生的现有和未来的金钱债权

及其收益（包括租金及其他收入）权利作质押。

31、长期应付职工薪酬

√适用□不适用

(1).长期应付职工薪酬表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

一、离职后福利-设定受益计划净负债9045157492472109

二、辞退福利--

三、其他长期福利--

减：将于一年内支付的部分-5444500-5533000合计8500707486939109

其他说明：

√适用□不适用设定受益计划义务现值所依赖的重要精算假设项目本期上年同期

工资增长率6%至10%6%至10%

折现率2.00%至2.25%2.00%至2.25%

32、递延收益

递延收益情况

√适用□不适用

单位：元币种人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额形成原因

政府补助919990-367996551994政府部门拨款与联营公司顺流交与联营公司顺流交

733010-293708439302

易产生未实现收益易产生未实现收益

合计1653000-661704991296/

33、股本

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

本次变动增减（+、一）期初余额发行公积金期末余额送股其他小计新股转股

股份总数3367020000-----3367020000

其他说明：

本期增减变动（+、-）项目上年年末余额发行公积金期末余额送股其他小计新股转股

人民币普通股2660000000-----2660000000

境外上市的外资股707020000-----707020000

合计3367020000-----3367020000

105/136北京北辰实业股份有限公司2025年半年度报告

34、资本公积

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

资本溢价（股本溢价）3394858945--3394858945权益法核算的被投资单

41577--41577

位其他权益变动

其他59100069--59100069

合计3454000591--3454000591

35、其他综合收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期发生金额

减：前期计减：前期计

期初本期所减：所税后归税后归期末项目入其他综合入其他综合余额得税前得税属于母属于少余额收益当期转收益当期转发生额费用公司数股东入损益入留存收益

一、不能重分类

进损益的其他14031506------14031506综合收益

其中：重新计量

设定受益计划14031506------14031506变动额

二、将重分类进

损益的其他综--------合收益其他综合收益

14031506------14031506

合计

36、盈余公积

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

法定盈余公积1034773911--1034773911

任意盈余公积161469414--161469414

合计1196243325--1196243325

37、未分配利润

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期上年度调整前上期末未分配利润16678471734645760540

调整期初未分配利润合计数（调增+，调减－）--调整后期初未分配利润16678471734645760540

加：本期归属于母公司所有者的净利润-1585414242-2827464028

减：提取法定盈余公积-83108939

提取任意盈余公积--

提取一般风险准备--

106/136北京北辰实业股份有限公司2025年半年度报告

应付普通股股利-67340400

转作股本的普通股股利--期末未分配利润824329311667847173

38、营业收入和营业成本

(1).营业收入和营业成本情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本主营业务3016519490224893303234284247832439239753其他业务28001962946144627972150合计3019319686224893597834298710622439311903

其他说明：

（1）主营业务按业务类型分类本期金额上期金额项目主营业务收入主营业务成本主营业务收入主营业务成本会展（含酒店）及商业物业14767141409041936941248097877675172332房地产开发1461343615130753152620790491131688485275其他业务784617353720781210127779375582146合计3016519490224893303234284247832439239753

本集团的会展（含酒店）及商业物业部分企业妥善落实国家相关房租减免政策要求，结合实际对符合条件的商户进行了相应的租金减免，减免的租金在剩余租赁期限内平均摊销，其中计入截至2025年6月30日止6个月期间损益的金额为3279332元（截至2024年6月30日止6个月期间：17548934元）。

（2）其他业务按业务类型分类本期金额上期金额项目其他业务收入其他业务成本其他业务收入其他业务成本咨询服务及其他28001962946144627972150

（3）履约义务的说明截至2025年6月30日止6个月期间本集团房地产开发收入均于商品房达到已完工状态并交

付或视同交付客户时点确认。会展（含酒店）及商业物业和其他业务收入中在某一时段内确认的金额为人民币618808407元（截至2024年6月30日止6个月期间：488827251元）。

（4）分摊至剩余履约义务的说明

于2025年6月30日，本集团已签订合同但尚未履行完毕的履约义务所对应的收入金额为

2466496694元（2024年12月31日：1799568015元），其中，本集团预计1601537759

元将于2025年度下半年确认收入，620254390元将于2026年度确认收入，242217695元将于

2027年度确认收入。

39、税金及附加

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额房产税8873329592523846

107/136北京北辰实业股份有限公司2025年半年度报告

土地增值税及其他33629821153144758合计122363116245668604

40、销售费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额销售服务费8383392457446306薪酬支出5987880662028320物业管理费1497237712482568广告费977224910240552办公消耗费30697603831418能源费442630142653固定资产折旧754920539273经营性租赁7988621445376维修费265592253636其他69224312301641合计180711551150711743

41、管理费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额薪酬支出292357439279957795物业管理费69310903489043咨询服务费2742565127122620运营管理费及办公消耗费1152064313633707使用权资产折旧1011434415034220维修费69851907972324固定资产折旧71114537895236能源费43929105339464无形资产摊销45554922520154其他1970613317253127合计391100345380217690

42、研发费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

薪酬支出1994130-

无形资产摊销344969-

合计2339099-

43、财务费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额利息支出532611225626436131

108/136北京北辰实业股份有限公司2025年半年度报告

减：资本化利息-43320415-206150110

减：利息收入-19973519-72306778

汇兑收益448573-13432手续费及其他39683563006080合计473734220350971891

44、其他收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币按性质分类本期发生额上期发生额政府补助36546181005615

增值税进项加计抵减-2046176债务重组1654561036816059其他680961720748合计2088118940588598

45、投资收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

权益法核算的长期股权投资收益1540807-201089

处置长期股权投资产生的投资收益139160-4142045关联方贷款利息收入830762726097722其他42024639953合计1002961822394541

46、信用减值损失

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

应收账款坏账损失-29601779-10720876

其他应收款坏账损失-786544401637

长期应收款坏账损失-2517967411316422

一年内到期非流动资产坏账损失-5364350-134536682

合计-60932347-133539499

47、资产减值损失

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

一、合同资产减值损失--

二、存货跌价损失及合同履约成本减值损失-1077352779-478572193

三、长期股权投资减值损失--

四、投资性房地产减值损失--59965083

五、固定资产减值损失--

六、工程物资减值损失--

七、在建工程减值损失--

八、生产性生物资产减值损失--

109/136北京北辰实业股份有限公司2025年半年度报告

九、油气资产减值损失--

十、无形资产减值损失--

十一、商誉减值损失--

十二、其他--

合计-1077352779-538537276

48、资产处置收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额固定资产处置利得497100901合计497100901

49、营业外收入

√适用□不适用

单位：元币种：人民币计入当期非经常性损益项目本期发生额上期发生额的金额

非流动资产处置利得合计-9995-

其中：固定资产处置利得-9995-政府补助10823369421108233赔偿及违约金收入565025050912695650250其他5917183244370591718合计635020184150556350201

50、营业外支出

√适用□不适用

单位：元币种：人民币计入当期非经常性损益项目本期发生额上期发生额的金额非流动资产处置损失合计10603585815241060358

其中：固定资产处置损失10603585815241060358赔偿及违约金支出3580643912172358064其他9035564707790355合计150877751407731508777

51、所得税费用

(1).所得税费用表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额当期所得税费用92945756175726192

递延所得税费用108700249-69726427合计201646005105999765

(2).会计利润与所得税费用调整过程

√适用□不适用

110/136北京北辰实业股份有限公司2025年半年度报告

单位：元币种：人民币项目本期发生额

利润总额-1502397021

按法定/适用税率计算的所得税费用-375599255

子公司适用不同税率的影响-8534381

调整以前期间所得税的影响-2188294

非应税收入的影响-800844

不可抵扣的成本、费用和损失的影响2213513

使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响-6049805本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响576826086转回前期确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响15778985所得税费用201646005

52、现金流量表项目

(1).与经营活动有关的现金收到的其他与经营活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

受限制的担保金及保证金的减少-92704099押金及保证金2999168973728816利息收入1997351972306778代收的契税及公共维修基金等106583093594413政府补助3394855393212其他94454348012461合计73463806250739779支付的其他与经营活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

受限制的担保金及保证金的增加81849498-押金及保证金6986070246636764代垫契税及公共维修基金等1452983528028071办公支出1459040217465125赔偿及违约金支出358064536663其他232131038759735合计204401603101426358

(2).与投资活动有关的现金收到的其他与投资活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

收购子公司取得的现金净额27571333-

合计27571333-支付的其他与投资活动有关的现金

√适用□不适用

111/136北京北辰实业股份有限公司2025年半年度报告

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

向少数股东提供的现金49000000-

合计49000000-

(3).与筹资活动有关的现金收到的其他与筹资活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

自母公司取得的借款-950000000自少数股东收到的现金245000091369905自关联方收到的现金1000000013392366退回的信托借款保证金20800005980000合计145300001060742271支付的其他与筹资活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额偿还母公司借款2080000002250000000支付予少数股东的现金27533104810000支付予关联方的现金25100008451458偿还租赁负债支付的金额40171427672415

子公司清算返还少数股东的投资款5000000-其他19703764737848合计2215250512375671721筹资活动产生的各项负债变动情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增加本期减少项目期初余额期末余额现金变动非现金变动现金变动非现金变动银行借款（含

136387028269142895742679935621443621468-13377364494一年内到期）应付债券（含

7524069931134152994012169508614060810009473407580266617一年内到期）租赁负债（含

20543197-4505564017142-16976611一年内到期）

其他6756119515-1529225783194640147204355485869142531合计279394354692255819514543061782317318362472138288826843750253

其他包括本公司之子公司自少数股东取得的股东借款、本集团发行的资产支持专项计划及自母公司取得的借款等。

53、现金流量表补充资料

(1).现金流量表补充资料

√适用□不适用

单位：元币种：人民币补充资料本期金额上期金额

112/136北京北辰实业股份有限公司2025年半年度报告

1．将净利润调节为经营活动现金流量：

净利润-1704043026-848728987

加：资产减值准备1077352779538537276信用减值损失60932347133539499

固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折

7245981478373777

旧使用权资产摊销1176369215034220无形资产摊销84889006105418长期待摊费用摊销42868013787519

处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失

-497-100901（收益以“－”号填列）

固定资产报废损失（收益以“－”号填列）1060358571529

公允价值变动损失（收益以“－”号填列）--

财务费用（收益以“－”号填列）489290810420286021

投资损失（收益以“－”号填列）-10029618-22394541

递延所得税资产减少（增加以“－”号填列）108700249-69726427

递延所得税负债增加（减少以“－”号填列）--

存货的减少（增加以“－”号填列）12162649991211215175

经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列）63604677-158855116

经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列）-1050592513-1363300460其他65080554208051880经营活动产生的现金流量净额414620326152395882

2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：

债务转为资本--

一年内到期的可转换公司债券--

融资租入固定资产--

投资收回及应收利润分配抵消应付往来款项-152500000

应付少数股东本金转为少数股东权益701115251-

非现金收购子公司少数股东股权-175061982

存货抵消应付少数股东本金9588066-

应收关联方债权转为股权投资91446832-

3．现金及现金等价物净变动情况：

现金的期末余额62373772707301721584

减：现金的期初余额67833644018505481550

加：现金等价物的期末余额--

减：现金等价物的期初余额--

现金及现金等价物净增加额-545987131-1203759966

(2).本期收到的处置子公司的现金净额

√适用□不适用

单位：元币种：人民币金额本期处置子公司于本期收到的现金或现金等价物57450543宁波辰新57450543

减：丧失控制权日子公司持有的现金及现金等价物52668578宁波辰新52668578

加：以前期间处置子公司于本期收到的现金或现金等价物-

宁波辰新-

113/136北京北辰实业股份有限公司2025年半年度报告

处置子公司收到的现金净额4781965

(3).现金和现金等价物的构成

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

一、现金62373772706783364401

其中：库存现金470435488753可随时用于支付的银行存款62369068356782875648

二、现金等价物--

三、期末现金及现金等价物余额62373772706783364401

54、外币货币性项目

(1).外币货币性项目

√适用□不适用

单位：元期末折算人民币项目期末外币余额折算汇率余额

货币资金--83275654

其中：美元112679807.1680662961

欧元1137078.40955413

港币18172930.911657280

55、租赁

(1).作为承租人

√适用□不适用简化处理的短期租赁或低价值资产的租赁费用

√适用□不适用计入本期损益项目列报项目金额租赁负债的利息财务费用450556

短期租赁费用（适用简化处理）营业成本/销售费用/管理费用/研发费用43680134

上表中“短期租赁费用”不包含租赁期在1个月以内的租赁相关费用。

与租赁相关的现金流出总额46263939(单位：元币种：人民币)

(2).作为出租人作为出租人的经营租赁

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

其中:未计入租赁收款额的可项目租赁收入变租赁付款额相关的收入

租赁收入719427082-

合计719427082-未来五年未折现租赁收款额

√适用□不适用

114/136北京北辰实业股份有限公司2025年半年度报告

单位：元币种：人民币每年未折现租赁收款额项目期末金额期初金额

第一年705098165541523330

第二年429906407380000720

第三年269130880287038404

第四年200221018225104808

第五年142714163136549809五年后未折现租赁收款额总额371984336433149464

56、其他

√适用□不适用

（1）每股收益

基本每股收益/（损失）以归属于母公司普通股股东的合并净利润/（亏损）除以母公司发行

在外普通股的加权平均数计算：

项目本期金额上期金额

归属于母公司股东的合并净利润-1585414242-738317139

减：归属于权益工具投资人的合并净利润--

归属于母公司普通股股东的合并净利润-1585414242-738317139本公司发行在外普通股的加权平均数33670200003367020000

基本每股收益/（损失）-0.47-0.22

其中：

—持续经营基本每股收益/（损失）：-0.47-0.22

—终止经营基本每股收益/（损失）：--稀释每股收益以根据稀释性潜在普通股调整后的归属于母公司普通股股东的合并净利润除以

调整后的本公司发行在外普通股的加权平均数计算。于截至2025年6月30日止6个月期间，本公司不存在稀释性潜在普通股（截至2024年6月30日止6个月期间：无），稀释每股收益与基本每股收益相等。

七、研发支出

1、按费用性质列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

薪酬支出1994130-

信息服务费2135849-

无形资产摊销344969-

合计4474948-

其中：费用化研发支出2339099-

资本化研发支出2135849-

2、符合资本化条件的研发项目开发支出

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增加金额本期减少金额期初期末项目确认为无形资转入当期余额内部开发支出其他余额产损益

软件开发14226422135849-3558491--

115/136北京北辰实业股份有限公司2025年半年度报告

合计14226422135849-3558491--

八、合并范围的变更

1、处置子公司

本期是否存在丧失子公司控制权的交易或事项

√适用□不适用

单位:元币种:人民币处置价款丧失控丧失控按照公与原子公丧失与处置投丧失控制权丧失丧失控制权之制权之允价值司股权投控制资对应的之日合并财控制丧失控制权之日合并日合并重新计资相关的子公丧失控丧失控制权权时合并财务务报表层面权时制权时日剩余财务报财务报量剩余其他综合司名制权的时点的处置点的报表层面剩余股权公点的点的判股权的表层面表层面股权产收益转入称时点价款处置享有该子允价值的确处置断依据比例剩余股剩余股生的利投资损益比例公司净资定方法及主方式（%）权的账权的公得或损或留存收

（%）产份额的要假设面价值允价值失益的金额差额宁波2025年股权完成股

574505435113916051不适用不适用不适用不适用不适用

辰新5月处置权交割

2、其他原因的合并范围变动

说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：

√适用□不适用

于2025年1月17日，本公司之子公司首都会展在京西科幻会展委派的董事由1位新增至2位，占其全部董事的三分之二，拥有京西科幻会展的主要财务及经营活动的单独决策权，因此本集团将京西科幻会展纳入合并范围。

于2025年2月26日，本公司之子公司北辰兴顺完成工商注销登记，注销后不再纳入本公司合并范围内。

于2025年4月11日，本公司之子公司首都会展与中国外运华北有限公司分别以5100000元和4900000元出资设立北辰展运，首都会展拥有北辰展运主要财务及经营活动的单独决策权，因此本集团将其纳入合并范围。

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九、在其他主体中的权益

1、在子公司中的权益

(1).企业集团的构成

√适用□不适用

单位:元币种:人民币

主要经持股比例(%)取得子公司名称注册资本注册地业务性质营地直接间接方式

房地产股份北京市500180000北京市房地产开发-99.05设立

北京天成天北京市11000000北京市房地产开发-100设立

北京姜庄湖北京市16000000美元北京市房地产开发-51设立

房地产开发、酒店

长沙北辰长沙市1200000000长沙市-100设立及养老

绿洲公司北京市1000000北京市商贸-100设立

信诚物业北京市5000000北京市物业管理-100设立

物业管理、会议及

首都会展北京市200000000北京市60-设立展览服务

长沙世纪御景长沙市20410000长沙市房地产开发-51投资

杭州北辰杭州市50000000杭州市房地产开发-80设立

北京当代（ii） 北京市 50000000 北京市 房地产开发 - 50 设立

饭店及宾馆管理、

酒管公司（i） 北京市 20500000 北京市 劳务服务、经济信 - 100 设立息咨询非同一控

多媒体电子、商务

北辰信通北京市20000000北京市100-制下的企

信息、网络开发业合并

武汉光谷武汉市1640816000武汉市房地产开发-100投资经济贸易咨询；会

会展信息（i） 北京市 20000000 北京市 议及展览服务；旅 - 100 设立游信息咨询会议及展览服务；

时代会展（i） 北京市 10000000 北京市 出租商业用房；物 - 100 设立业管理；酒店管理会议及展览服务；

会展研究院礼仪服务；房地产

北京市10000000北京市-100设立

（i） 信息咨询；经济贸易咨询运输服务；会议及

北辰展运（i） 北京市 10000000 北京市 展览服务；信息咨 - 51 设立询服务

廊坊北辰廊坊市31000000廊坊市房地产开发-100设立

成都辰诗（ii） 成都市 70000000 成都市 房地产开发 - 40 设立会议及展览服务；

礼仪服务；房地产

北京领航（i） 北京市 10000000 北京市 - 100 设立信息咨询；经济贸易咨询体育场地设施经

北辰智奥（i） 北京市 10000000 北京市 营;会议及展览服 - 51 设立务及物业管理

成都天府成都市100000000成都市房地产开发-100设立

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杭州京华杭州市50000000杭州市房地产开发-100设立

合肥辰旭（ii） 合肥市 50000000 合肥市 房地产开发 - 50 设立

宁波京华宁波市20000000宁波市房地产开发-100设立

重庆两江重庆市100000000重庆市房地产开发-100设立

苏州北辰苏州市2000000000苏州市房地产开发-100设立

武汉辰慧武汉市1330000000武汉市房地产开发-100设立

武汉辰智武汉市730000000武汉市房地产开发-100设立

北辰地产北京市8859093600北京市房地产开发100-设立

四川天仁眉山市100000000眉山市房地产开发-100设立

海口辰智海口市50000000海口市房地产开发-70设立

武汉领航（i） 武汉市 10000000 武汉市 会议会展服务 - 60 设立

成都北辰中金成都市5000000成都市会议会展服务51-设立

武汉裕辰武汉市30000000武汉市房地产开发60-设立武汉金辰盈智武汉市20000000武汉市房地产开发501设立

北京宸宇北京市5500000000北京市房地产开发-51设立会议会展服务；商

武汉广大创意武汉市2000000武汉市务信息咨询；企业-100设立管理咨询

武汉辰发武汉市37500000武汉市房地产开发80-设立

武汉辰展武汉市37500000武汉市房地产开发80-设立

长沙滨辰长沙市40000000长沙市房地产开发100-设立

廊坊辰智廊坊市31000000廊坊市房地产开发100-设立

成都天辰成都市62500000成都市房地产开发80-设立

重庆合悦重庆市50000000重庆市房地产开发100-设立

广州辰旭广州市1528886651广州市房地产开发51-设立

廊坊辰睿廊坊市31000000廊坊市房地产开发-100设立

宁波京诚宁波市50000000宁波市房地产开发-100设立会议会展服务；商钓鱼台北辰

北京市20000000北京市务信息咨询；企业-51设立

（i）管理咨询

海口辰睿海口市50000000海口市房地产开发-100设立

杭州京阳杭州市50000000杭州市房地产开发-100设立会议会展服务；商同一控制

展览中心（i） 北京市 20000000 北京市 务信息咨询；企业 - 100 下的企业管理咨询合并商业综合体管理

北辰商管北京市50000000北京市100-设立服务；物业管理

北辰悦物业北京市20000000北京市物业管理-100设立长沙国际会展

长沙市10000000长沙市会议及展览服务-100设立

（i）企业管理；非居民

北京辰纬北京市1000000000北京市房地产租赁；商业-100设立综合体管理服务非同一控京西科幻会展

北京市5000000北京市会议及展览服务-60制下的企

（i）业合并

其他说明：

（i）由本公司通过持股比例为 60%的子公司首都会展间接持股。

118/136北京北辰实业股份有限公司2025年半年度报告（ii）尽管本公司持有这些公司 50%及以下的股权，但本集团有权通过委派董事以控制这些公司的关键生产运营活动。因此，这些公司被纳入本公司合并范围。

(2).重要的非全资子公司

√适用□不适用

单位：元币种：人民币少数股东持股本期归属于少数股本期向少数股东宣期末少数股东权子公司名称比例（%）东的损益告分派的股利益余额

北京宸宇49-71670273-2037751512

(3).重要非全资子公司的主要财务信息

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额子公非非司流流名流动资产非流动资产资产合计流动负债动负债合计流动资产非流动资产资产合计流动负债动负债合计称负负债债北京

4049992593156017441420601003447333479-473334794209922900157818133436774103362798614-62798614

宸宇子公本期发生额上期发生额司名经营活动现综合收益总经营活动现营业收入净利润综合收益总额营业收入净利润称金流量额金流量北京

143200306-146265864-1462658642362557144997446-8172878-817287838239810

宸宇

2、在合营企业或联营企业中的权益

√适用□不适用

(1).重要的合营企业或联营企业

□适用√不适用

(2).重要合营企业的主要财务信息

□适用√不适用

(3).重要联营企业的主要财务信息

□适用√不适用

(4).不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

期末余额/本期发生额期初余额/上期发生额

合营企业：

投资账面价值合计8574959691651090下列各项按持股比例计算的合计数

--净利润6715512338282

--其他综合收益--

--综合收益总额6715512338282

119/136北京北辰实业股份有限公司2025年半年度报告

联营企业：

投资账面价值合计268963905176647817下列各项按持股比例计算的合计数

--净利润869256127292685

--其他综合收益--

--综合收益总额869256127292685其他说明净利润和其他综合收益均已考虑取得投资时可辨认资产和负债的公允价值以及统一会计政策的调整影响。

(5).合营企业或联营企业发生的超额亏损

√适用□不适用

单位：元币种：人民币合营企业或联营企累积未确认前期累计本期未确认的损失本期末累积未确认的

业名称的损失（或本期分享的净利润）损失武汉金辰盈创1339999315377306139377237

广州广悦422358385--

十、政府补助

1、涉及政府补助的负债项目

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期计入

财务报表本期新增本期转入本期其与资产/收期初余额营业外收期末余额项目补助金额其他收益他变动益相关入金额

递延收益919990--367996-551994与资产相关

合计919990--367996-551994/

2、计入当期损益的政府补助

√适用□不适用

单位：元币种：人民币类型本期发生额上期发生额与收益相关3394855707040与资产相关367996367996合计37628511075036

十一、与金融工具相关的风险

1、金融工具的风险

√适用□不适用

本集团的经营活动会面临各种金融风险：市场风险（主要为外汇风险、利率风险）、信用风

险和流动性风险。本集团整体的风险管理计划针对金融市场的不可预见性，力求减少对本集团财务业绩的潜在不利影响。

（1）市场风险

*外汇风险

本集团所有经营活动均在中国境内，主要交易均以人民币结算，本期度并无重大外汇风险。

将人民币兑换为外币需符合国家外汇管理的有关规定。

120/136北京北辰实业股份有限公司2025年半年度报告

*利率风险本集团的利率风险主要产生于长期银行借款及应付债券等长期带息债务。浮动利率的金融负债使本集团面临现金流量利率风险，固定利率的金融负债使本集团面临公允价值利率风险。本集团根据当时的市场环境来决定固定利率及浮动利率合同的相对比例。于2025年6月30日，本集团长期带息债务主要为人民币计价的浮动利率合同，金额为11018147682元（2024年12月31日：12150250117元）及固定利率合同，金额为7221698580元（2024年12月31日：8584275670元）。

本集团总部财务部门持续监控集团利率水平。利率上升会增加新增带息债务的成本以及本集团尚未付清的以浮动利率计息的带息债务的利息支出，并对本集团的财务业绩产生重大的不利影响，管理层会依据最新的市场状况及时做出调整，这些调整可能是进行利率互换的安排来降低利率风险。于截至2025年6月30日止6个月期间及截至2024年6月30日止6个月期间本集团并无利率互换安排。

于2025年6月30日，如果以浮动利率计算的借款利率上升或下降100基点，而其他因素保持不变，则本集团的净利润会减少或增加约31504256元（2024年12月31日：约51295883元）。

（2）信用风险

本集团对信用风险按组合分类进行管理。信用风险主要产生于银行存款、应收账款、长期应收款、其他应收款和财务担保合同等。

本集团银行存款主要存放于国有银行和其它大中型上市银行，本集团认为其不存在重大的信用风险，不会产生因对方单位违约而导致的任何重大损失。

对于应收账款和其他应收款，本集团设定相关政策以控制信用风险敞口。本集团基于对客户的财务状况、从第三方获取担保的可能性、信用记录及其他因素诸如目前市场状况等评估客户的

信用资质并设置相应信用期。本集团会定期对客户信用记录进行监控，对于信用记录不良的客户，本集团会采用书面催款、缩短信用期或取消信用期等方式，以确保本集团的整体信用风险在可控的范围内。

此外，财务担保和贷款承诺可能会因为交易对手方违约而产生风险，本集团对财务担保和贷款承诺制定了严格的申请和审批要求，综合考虑内外部信用评级等信息，持续监控信用风险敞口、交易对手方信用评级的变化及其他相关信息，确保整体信用风险在可控的范围内。

于2025年6月30日，本集团无重大的因债务人抵押而持有的担保物和其他信用增级（2024年12月31日：无）。

本集团为银行向购房客户发放的抵押贷款提供阶段性连带责任保证担保。在此期间内，如果购房客户无法偿还抵押贷款，将可能导致本集团因承担连带责任保证担保而为上述购房客户向银行垫付其无法偿还的银行按揭贷款。在这种情况下，本集团一般情况下可以根据相关购房合同的约定，通过优先处置相关房产的方式收回上述代垫款项。因此，本集团认为相关的信贷风险已大幅地降低。

（3）流动性风险本集团内各子公司负责其自身的现金流量预测。总部财务部门在汇总各子公司现金流量预测的基础上，在集团层面持续监控短期和长期的资金需求，以确保维持充裕的现金储备和可供随时变现的有价证券；同时持续监控是否符合借款协议的规定，从主要金融机构获得提供足够备用资金的承诺，以满足短期和长期的资金需求。

于资产负债表日，本集团各项金融负债以未折现的合同现金流量按到期日列示如下：

期末余额项目一年以内一到二年二到五年五年以上合计一年内到期的非流动负

8149493419---8149493419债（含利息）

应付账款4103316457---4103316457

其他应付款（含利息）1622619191---1622619191

长期应付款（含利息）505997921168461861291178333-1510239986

长期借款（含利息）42015100911336790473948932663852392181514026684534

应付债券（含利息）16505570047405094751061854131-5967419306

121/136北京北辰实业股份有限公司2025年半年度报告

期末余额项目一年以内一到二年二到五年五年以上合计

财务担保合同4074212675---4074212675合计1858544824370426503835301965127852392181539453985568上年年末余额项目一年以内一到二年二到五年五年以上合计一年内到期的非流动负

7012064538---7012064538债（含利息）

应付账款4664800818---4664800818

其他应付款（含利息）1603780429---1603780429

长期应付款（含利息）2516673794405936027850578264-5508181670

长期借款（含利息）46321449035482844363859979784979206458317663543293

应付债券（含利息）1063634003575046729201636067-3883046196

财务担保合同4175446139---4175446139合计18277337193115292671924912194115979206458344510863083

于资产负债表日，本集团不存在已签订但尚未开始执行的租赁合同。

十二、公允价值的披露

1、不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况

√适用□不适用

公允价值计量结果所属的层次，由对公允价值计量整体而言具有重要意义的输入值所属的最低层次决定：

第一层次：相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价。

第二层次：除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值。

第三层次：相关资产或负债的不可观察输入值。

（1）持续的以公允价值计量的资产和负债本集团无持续的以公允价值计量的资产和负债。

（2）非持续的以公允价值计量的资产本集团无非持续的以公允价值计量的资产。

（3）不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况

本集团以摊余成本计量的金融资产和金融负债主要包括：应收账款、其他应收款、长期应收

款、短期借款、应付款项、租赁负债、长期借款、应付债券和长期应付款等。

本集团不以公允价值计量的金融资产和负债的账面价值与公允价值相差很小。

十三、关联方及关联交易

1、本企业的母公司情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币母公司对本母公司对本母公司名称注册地业务性质注册资本企业的持股企业的表决

比例(%)权比例(%)

房地产开发、商品销

北辰集团中国北京市售、餐饮、会议承接、220810000035.0235.02旅游接待本企业最终控制方是北辰集团

其他说明：

122/136北京北辰实业股份有限公司2025年半年度报告

于2025年4月8日、2025年6月20日通过上海证券交易所集中竞价方式累计增持公司股份

11611200股，持股比例由34.67%增加至35.02%。

2、本企业的子公司情况

本企业子公司的情况详见附注

3、本企业合营和联营企业情况

本企业重要的合营或联营企业详见附注

4、其他关联方情况

√适用□不适用其他关联方名称其他关联方与本企业关系辰运物业其他元辰鑫物业其他北辰会投母公司的全资子公司北辰亚市母公司的全资子公司辰星公司其他

北京康辰亚奥技术股份有限公司（以下称“康辰亚奥”）其他北京金隅地产开发集团有限公司及北京金隅集团股份有限公司（以其他下合称“北京金隅”）（i）

中建玖合发展集团有限公司（以下称“中建玖合”）（i） 其他中国建筑集团有限公司及其子公司（以下合称“中国建筑"）（i） 其他其他说明

（i）根据《上海证券交易所上市公司关联交易实施指引》，少数股东北京金隅、中建玖合及中国建筑本期无需作为关联公司列示。

5、关联交易情况

(1).购销商品、提供和接受劳务的关联交易

采购商品/接受劳务情况表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币关联方关联交易内容本期发生额上期发生额

辰星公司会展服务623591-

北辰会投会议服务13887-

智奥北辰接受劳务434665-

京西科幻会展接受会展服务—574045

中国建筑接受建造劳务—398650904

元辰鑫物业接受管理劳务-10153北辰集团支付商标及标识许可使用费50005000

康辰亚奥采购设备、技术服务71295765185

出售商品/提供劳务情况表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币关联方关联交易内容本期发生额上期发生额元辰鑫物业提供商业管理服务608999716016

123/136北京北辰实业股份有限公司2025年半年度报告

提供网络接入服务、商业及物业管辰运物业895943904468理服务

北辰会投提供商业管理服务、电话租赁服务125003791924943

辰星公司提供管理服务-402453扬子江会展提供管理服务14985492877210

京西科幻会展提供管理服务、会展服务—4264091北辰亚市提供商业管理服务787666858349

北京辰轩提供品牌使用服务143888-

(2).关联租赁情况

本公司作为承租方：

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期发生额上期发生额简化处理的简化处理的短期租赁和增加短期租赁和增加出租方名租赁资产种承担的租承担的租低价值资产的使低价值资产支付的租的使称类支付的租金赁负债利赁负债利租赁的租金用权租赁的租金金用权息支出息支出费用（如适资产费用（如适资产用）用）

辰运物业办公用房450000---450000---

北辰会投会议中心342124391049900------

北辰集团土地使用权--355376---393083-关联租赁情况说明

√适用□不适用

于2019年9月27日，本公司与北辰集团签订了《土地使用权转让协议书》，截至财务报表报出日止，该转让事项尚未完成，双方尚在对最终解决方案进行协商。本公司根据双方协商一致的过渡期间安排确认了相关的使用权资产和租赁负债。

(3).关键管理人员报酬

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额关键管理人员报酬108111447577063

(4).其他关联交易

√适用□不适用

*自股东取得股东往来款以及往来款利息项目上年年末余额本期增加本期减少期末余额

股东往来款本金1655000000-2080000001447000000股东往来款利息176993128361278287244031406806合计1656769931283612782367244031448406806

截至2025年6月30日止6个月期间，本公司偿还北辰集团往来款本金208000000元，于

2025年6月30日往来款本金余额为1447000000元，其中：往来款余额655000000元将于

2026年12月26日到期，分期还本，每6个月偿还固定借款本金5000000元，剩余本金到期一

次性偿还，利率为 5 年期 LPR 下调 10 个基点，且无任何质押、抵押及担保事项；往来款余额

490000000元将于2027年6月7日到期，分期还本，每6个月偿还借款本金的1%，剩余本金到

期一次性偿还，利率为 5 年期 LPR 下调 10 个基点，且无任何质押、抵押及担保事项；往来款余额

297000000元将于2027年9月2日到期，分期还本，每6个月偿还借款本金的1%，剩余本金到

124/136北京北辰实业股份有限公司2025年半年度报告

期一次性偿还，利率为 5 年期 LPR 下调 10 个基点，且无任何质押、抵押及担保事项；往来款余额5000000 元将于 2027 年 11 月 21 日到期，到期一次性偿还，利率为 5 年期 LPR 下调 10 个基点，

且无任何质押、抵押及担保事项。

*从其他关联方取得往来款项项目上年年末余额本期增加本期减少期末余额

北京辰轩96220000--96220000

武汉当代42000000--42000000

无锡辰万22050000--22050000

北辰会投10000--10000

广州广悦1176000010000000-21760000

辰运物业193576-193576-

智奥北辰5355000-5355000-

京西科幻会展10957080-2510000—合计188545656100000008058576182040000

本期京西科幻会展于2025年1月17日纳入本公司合并范围，此后京西科幻会展不再作为关联公司列示。

*为武汉金辰盈创提供项目开发往来款及项目开发往来款利息项目上年年末余额本期增加本期减少期末余额

往来款本金278674051--278674051

往来款利息130340008647275-21681275

合计2917080518647275-300355326

于2021年8月30日，本集团为合营企业武汉金辰盈创提供项目开发往来款362600000元。

该款项利率为固定利率6.5%，利息每季度支付一次，且无任何抵押、质押或担保。于2022年度本公司收到提前还款9800000元，于2023年度本公司收到还款88200000元，剩余往来款项中264600000元将于2025年8月到期。剩余款项不计息，且无任何抵押、质押或担保。

于2025年6月30日，本集团应收武汉金辰盈创款项计提减值准备的余额为139517203元

（2024年12月31日:134139897元）。

*本公司之子公司北辰地产以应收广州广悦538994700元股东借款对其进行增资（于增资时点本公司已对该应收款项计提447547868元信用减值损失），于2025年5月，该增资事项已经完成工商变更登记手续。

*为关联方垫付款项关联方上年年末余额本期增加本期减少期末余额

北辰亚市-153397153397-

辰星公司-116884116884-

元辰鑫物业-8860788607-

武汉当代-2934829348-

合计-388236388236-

6、应收、应付关联方等未结算项目情况

(1).应收项目

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目名称关联方账面余额坏账准备账面余额坏账准备

125/136北京北辰实业股份有限公司2025年半年度报告

应收账款辰星公司--3050105220应收账款扬子江会展2753846408098226538539418

应收账款北辰会投9389460131812--应收账款元辰鑫物业16546138398860727应收账款北辰亚市131096304115339746

应收账款辰运物业699891624--

预付款项中国建筑——8069726-其他应收款武汉金辰盈创1407405113996614074051139966

其他应收款北辰会投500050--

其他应收款北京金隅——416500000195064一年内到期的武汉金辰盈创286281275139377237277634000133999931非流动资产

长期应收款广州广悦--538994700422358385

(2).应付项目

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目名称关联方期末账面余额期初账面余额

应付账款中国建筑—623022071

应付账款北辰会投33221967-应付账款康辰亚奥12832701753016

应付账款辰运物业-900000

应付账款智奥北辰-140566

其他应付款中建玖合—191289525其他应付款武汉当代4200000042000000其他应付款无锡辰万2205000022050000其他应付款北京辰轩9622000096220000其他应付款广州广悦2176000011760000其他应付款北辰会投1000010000

其他应付款辰星公司251665-

其他应付款京西科幻会展—10957080

其他应付款智奥北辰-5355000

其他应付款北京金隅—265632其他应付款辰运物业450000193576其他应付款康辰亚奥9193699605一年内到期的非流动负债（不北辰集团2740680627769931包括租赁负债）一年内到期的非流动负债（不中建玖合—271753087包括租赁负债）长期应付款北辰集团14210000001629000000

7、关联方承诺

√适用□不适用关联方承诺内容本期金额上期金额

中国建筑接受建造劳务—718609587

康辰亚奥接受劳务-500431

126/136北京北辰实业股份有限公司2025年半年度报告

十四、承诺及或有事项

1、重要承诺事项

√适用□不适用

资产负债表日存在的对外重要承诺、性质、金额

（1）资本承诺项目期末余额上年年末余额已签约但尚未于财务报表中确认的

—房地产开发项目支出24041855902678972743

—投资物业和酒店装修改造支出149254599214541小计24191110492688187284已批准，但尚未签约的—房地产开发项目支出382698772387919710

—投资物业和酒店装修改造支出1218292210430050小计394881694398349760合计28139927433086537044

（2）与合营企业投资相关的未确认承诺

于2025年6月30日，本公司无需要披露的与合营企业投资相关的未确认承诺事项。

（3）其他承诺事项

于2025年6月30日，本公司无需要披露的重大承诺事项。

2、或有事项

(1).资产负债表日存在的重要或有事项

√适用□不适用

于2025年6月30日，本集团的或有负债主要为就银行向购房客户发放的抵押贷款提供阶段性连带责任保证担保而形成的。

本集团的部分客户采取银行按揭（抵押贷款）方式购买本集团开发的商品房，根据银行发放个人购房抵押贷款的要求，本集团为银行向购房客户发放的抵押贷款提供阶段性连带责任保证担保。该项担保责任在购房客户办理完毕房屋所有权证并办妥房产抵押登记手续后解除。

于2025年6月30日，本集团提供的阶段性连带责任保证担保余额为4074212675元。

十五、其他重要事项

1、分部信息

(1).报告分部的确定依据与会计政策

√适用□不适用本集团的报告分部是提供不同产品或服务经营的业务单元。由于各种业务需要不同的技术和市场战略，因此，本集团分别独立管理各个报告分部的生产经营活动，分别评价其经营成果，以决定向其配置资源并评价其业绩。

截至2025年6月30日止6个月期间，本集团有3个报告分部，分别为：

-会展（含酒店）及商业物业分部，负责公寓、写字楼、会展及酒店等的出租运营；

-房地产开发分部，负责房地产项目的开发及销售；

-其他分部，负责其他零星业务的运营；

分部间转移价格参照向第三方销售所采用的价格确定。

资产根据分部的经营以及资产的所在位置进行分配，负债根据分部的经营进行分配，间接归属于各分部的费用按照收入比例在分部之间进行分配。

(2).报告分部的财务信息

√适用□不适用

127/136北京北辰实业股份有限公司2025年半年度报告

单位：元币种：人民币会展（含酒店）及项目房地产开发其他未分配的金额分部间抵销合计商业物业

对外交易收入1476714140146134361581261931--3019319686

分部间交易收入99937101-18392042-118329143-

营业成本904193694130753152637210758--2248935978

利息收入19747123252534835614737917-19973519

利息费用-464291280206426322935267-489290810对合营企业和联营

1874623-333816---1540807

企业的投资收益

信用减值损失-10442555-32555154-16983119-951519--60932347

资产减值损失--1077352779----1077352779

折旧费与摊销费21308642314315759433379612193281-243929259

利润/(亏损)总额201526329-1606723437-26630848-70569065--1502397021

所得税费用46063974174736291-2840389-16313871-201646005

净利润/(亏损)155462355-1781459728-23790459-54255194--1704043026

资产总额1028180521229907085520942698645336787458-45619948054

负债总额13527236911991061840227214650113370740255-34906228849对合营企业和联营

企业的长期股权投12412130342301371---354713501资

非流动资产增加额5106222670029313752243154595-16336334

(3).其他说明

√适用□不适用

截至2024年6月30日止6个月期间及2024年6月30日分部信息列示如下:会展（含酒店）项目房地产开发其他未分配的金额分部间抵销合计及商业物业

对外交易收入12480978772079049113102724072--3429871062

分部间交易收入46041337-28213162-74254499-

营业成本675172332168848527575654296--2439311903

利息收入119152051497571426565951236-72306778

利息费用-407047555-13238466-420286021对合营企业和联营

5719-206808----201089

企业的投资收益

信用减值损失-11683034-510801-23532534-97813130--133539499

资产减值损失--538537276----538537276

折旧费与摊销费2158547081619368348936569794519-246736566

利润/(亏损)总额198371556-801340078-34566786-105193914--742729222

所得税费用-71155643024095414631982728056-105999765

净利润/(亏损)205487120-831581032-34713105-187921970--848728987

资产总额10072184756353628329051622673767041127349-52638412386

负债总额17597910162312999146715564260013198364434-38243789517对合营企业和联营

企业的长期股权投10294811123272040---133566851资

非流动资产增加额135428231430014214210932550102-31814160注：（i）非流动资产不包括金融资产、长期股权投资和递延所得税资产。

截至2025年6月30日止6个月期间及截至2024年6月30日止6个月期间，本集团无来自其他国家的交易收入，以及来自单一重要客户的交易收入。

于2025年6月30日及2024年12月31日，本集团无位于其他国家的非流动资产。

128/136北京北辰实业股份有限公司2025年半年度报告

2、其他对投资者决策有影响的重要交易和事项

√适用□不适用

（1）资本管理

本集团资本管理政策的目标是为了保障本集团能够持续经营，从而为股东提供回报，并使其他利益相关者获益，同时维持最佳的资本结构以降低资本成本。

为了维持或调整资本结构，本集团可能会调整支付给股东的股利金额、向股东返还资本、发行新股或出售资产以减低债务。

本集团的总资本为合并资产负债表中所列示的股东权益。本集团部分外部借款合同中有对资产负债率的相关要求，本集团利用资产负债率监控资本。

本集团的资产负债率列示如下﹕项目期末上年年末

资产负债率77%76%

十六、母公司财务报表主要项目注释

1、应收账款

(1).按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）8862277073101095

1年以内8862277073101095

1至2年12227591236586

2至3年495737669402

3年以上2838990327720501

合计118731169102727584本公司账龄三年以上的应收账款包括应收北京名门多福商业股份有限公司租金26547878

元（2024年12月31日：26547878元），由于债务人偿债能力不足，本公司已于以前年度全额计提坏账准备。

(2).按坏账计提方法分类披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别计提账面计提账面比例比例金额金额比例价值金额金额比例价值

(%)(%)

(%)(%)按单项计提坏

2874659224.228746592100.0-2874659228.02869738599.849207

账准备

其中：

应收租赁款2810217797.828102177100.0-2810217797.828102177100.0-应收酒店及餐

2431500.8243150100.0-2431500.822841093.914740

饮服务款

应收购房款5000-5000100.0-5000-5000100.0-应收会展服务

3962651.4396265100.0-3962651.436179891.334467

款按组合计提坏

8998457775.88000460.9891845317398099272.07204051.073260587

账准备

129/136北京北辰实业股份有限公司2025年半年度报告

其中：

应收物业费-----5736-141824.74318应收酒店及餐

3196340335.5848870.3318785161951628526.4548420.319461443

饮服务款应收会展服务

10370931.2180671.7101902646468826.2809551.74565927

款-国有企业应收会展服务

36764954.1640491.736124467058471.0129161.8692931

款-其他企业

应收租赁款5330758659.26330431.2526745434910624266.45702741.248535968

合计118731169/29546638/89184531102727584/29417790/73309794

(3).坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额类别期初余额转销或其他期末余额计提收回或转回核销变动

应收租赁款28672451711628393--28735220应收酒店及餐饮

28325244785---328037

服务款

应收会展服务款-

374714868391239--460314

其他企业

应收会展服务款-

80955-62888--18067

国有企业

应收购房款5000----5000

应收物业费1418-1418---

合计2941779020278673938--29546638

(4).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币占应收账款和应收账款和合应收账款期合同资产期末合同资产期末坏账准备期单位名称同资产期末余末余额余额余额合计数的末余额额比例（%）北京名门多福商

26547878-2654787822.3626547878

业有限公司乐胜（北京）商业

11011658-110116589.273303

发展有限公司上海赫程国际旅

6557790-65577905.5219303

行社有限公司北京市上品商业

发展有限责任公3236209-32362092.73971司北京懂车族科技

3090383-30903832.60927

有限公司

合计50443918-5044391842.4826572382

其他说明：

√适用□不适用

130/136北京北辰实业股份有限公司2025年半年度报告于2025年6月30日，本公司账面价值为14725490元（2024年12月31日：10145040元）应收账款作为渤海国际信托有限公司长期借款及“中信建投-天风-北辰世纪中心资产支持专项计划”长期应付款的质押物。

2、其他应收款

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

应收利息--

应收股利--其他应收款7293921861169014合计7293921861169014其他应收款

(1).按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）7174580160459187

1年以内7174580160459187

1至2年82140830921

2至3年304135459

3至4年--

4至5年1497168415303555

合计8756930675799122

(2).按款项性质分类情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币款项性质期末账面余额期初账面余额应收子公司款6491145553790585

应收其他关联公司款项5000-代垫款项55804415275938保证金150200210000预付货款1228000012280000押金9067711166407备用金333527247705其他34019122828487合计8756930675799122

131/136北京北辰实业股份有限公司2025年半年度报告

(3).坏账准备计提情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预整个存续期预坏账准备未来12个月预合计

期信用损失(未期信用损失(已期信用损失

发生信用减值)发生信用减值)

2025年1月1日余额82887-1454722114630108

2025年1月1日余额在本期82887-1454722114630108

--转入第二阶段

--转入第三阶段

--转回第二阶段

--转回第一阶段

本期计提8592-357012162

本期转回12182--12182本期转销本期核销其他变动

2025年6月30日余额79297-1455079114630088

(4).坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额类别期初余额转销或其他期末余额计提收回或转回核销变动应收其他关联公

-77---77司款项

预付货款12280000----12280000

代垫款项2295978-5204--2290774

应收押金、保证

27088-6978--20110

金及备用金

其他2704212085---39127

合计146301081216212182--14630088其他说明于2025年6月30日，该款项为因购买电脑而预付给金恒生的货款12280000元（2024年

12月31日：12280000元），由于债务人丧失偿债能力，本公司认为该款项无法收回，因此全

额计提了坏账准备。

(5).按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币占其他应收款坏账准备单位名称期末余额期末余额合计款项的性质账龄期末余额

数的比例(%)

1年以内及1至

应收子公司款6491145574.13应收内部单位款-

2年

132/136北京北辰实业股份有限公司2025年半年度报告

北京市金恒生科

1228000014.02预付货款3年以上12280000

技发展有限公司中国人民财产保

险股份有限公司6263480.72其他1年以内293北京市分公司中国人民财产保

5107530.58其他1-2年239

险有限公司北京振力投资管

4083330.47押金3年以上4061

理有限公司

合计7873688989.92//12284593

其他说明：

√适用□不适用

于2025年6月30日，本公司无涉及政府补助的其他应收款（2024年12月31日：无）。

3、长期股权投资

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值对子公司投资10181962239259000000992296223994522300392590000009193230039

对联营、合营企业投

129019349-129019349127839884-127839884

资合计103109815882590000001005198158895800699232590000009321069923

(1).对子公司投资

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增减变动期初余额（账面减值准备期计提期末余额（账面减值准备期被投资单位减少其价值）初余额追加投资减值价值）末余额投资他准备

北辰地产8944646753-----8944646753-

首都会展120000000-----120000000-

成都天辰50000000-----50000000-

北辰商管50000000-----50000000-

北辰信通25033286-----25033286-

成都北辰中金2550000-----2550000-

武汉裕辰-18000000-----18000000

武汉金辰盈智-10000000-----10000000

长沙滨辰-40000000-----40000000

武汉辰展-30000000-----30000000

武汉辰发-30000000-----30000000

廊坊辰智-31000000-----31000000

广州辰旭-50000000729732200---72973220050000000

重庆合悦-50000000-----50000000世纪中心专项

1000000-----1000000-

计划

合计9193230039259000000729732200---9922962239259000000

(2).对联营、合营企业投资

√适用□不适用

133/136北京北辰实业股份有限公司2025年半年度报告

单位：元币种：人民币本期增减变动其计减值减值追减其他他宣告发提投资期初余额（账准备权益法下期末余额（账准备加少综合权放现金减其单位面价值）期初确认的投面价值）期末投投收益益股利或值他余额资损益余额资资调整变利润准动备

一、合营企业

小计------------

二、联营企业

北京辰轩127839884---1179465-----129019349-

小计127839884---1179465-----129019349-

合计127839884---1179465-----129019349-

4、营业收入和营业成本

(1).营业收入和营业成本情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本主营业务932894025400872740951163325400702080

其他业务1865587-66037718512合计934759612400872740951823702400720592

其他说明：

（1）主营业务按业务类型分类本期金额上期金额项目主营业务收入主营业务成本主营业务收入主营业务成本会展（含酒店）及商业物业867321595380968784890649888350129914房地产开发56507986133988015071787733448470其他业务90644446505155979556017123696合计932894025400872740951163325400702080

（2）其他业务按业务类型分类本期金额上期金额项目其他业务收入其他业务成本其他业务收入其他业务成本

咨询服务及其他1865587-66037718512

（3）履约义务的说明截至2025年6月30日止6个月期间本集团房地产开发收入均于商品房达到已完工状态并交

付或视同交付客户时点确认。会展（含酒店）及商业物业和其他业务收入中在某一时段内确认的金额为人民币198312154元（截至2024年6月30日止6个月期间：172525585元）。

（4）分摊至剩余履约义务的说明

于2025年6月30日，本公司已签订合同但尚未履行完毕的履约义务所对应的收入金额为

175597845元（2024年12月31日：197380955元）。

5、投资收益

√适用□不适用

134/136北京北辰实业股份有限公司2025年半年度报告

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

权益法核算的长期股权投资收益1179465-关联方贷款利息收入830762720122862其他349839434合计952207520132296

十七、补充资料

1、当期非经常性损益明细表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目金额

非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲销部分-1059861计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关、符合国家政策规定、按照确定的标准享有、对公司损益产生持续影3394855响的政府补助除外计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费8307627债务重组损益16545610处置长期股权投资产生的投资收益139160除上述各项之外的其他营业外收入和支出5793549

减：所得税影响额3505403

少数股东权益影响额（税后）3922384合计25693153

2、净资产收益率及每股收益

√适用□不适用加权平均净资产每股收益报告期利润

收益率（%）基本每股收益稀释每股收益归属于公司普通股股东的净

-17.80-0.47-0.47利润扣除非经常性损益后归属于

-18.09-0.48-0.48公司普通股股东的净利润

3、境内外会计准则下会计数据差异

√适用□不适用

(1).同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币归属于上市公司股东的净利润归属于上市公司股东的净资产本期发生额上期发生额期末余额期初余额

按中国会计准则-158541-73832811373969914

按境外会计准则调整的项目及金额：

—冲回中国准则下投资性房地

1095415189299569288615

产所计提折旧及减值准备

—冲回投资性房地产公允值-17125-18315352686369811

按境外会计准则-164712-7695814636281628340

135/136北京北辰实业股份有限公司2025年半年度报告

(2).境内外会计准则下会计数据差异说明，对已经境外审计机构审计的数据进行差异调节的，应注明该境外机构的名称。

√适用□不适用

投资性房地产在香港财务报告准则下采用公允价值模式进行后续计量，不计提折旧或摊销；

在中国企业会计准则下采用成本模式进行后续计量，按其预计使用寿命及净残值率相应计提折旧或摊销，当投资性房地产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额。

董事长：张杰

董事会批准报送日期：2025年8月22日修订信息

□适用√不适用