北京北辰实业股份有限公司2026年半年度报告

公司代码：601588公司简称：北辰实业

北京北辰实业股份有限公司

2026年半年度报告

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重要提示

一、本公司董事会及董事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不

存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

二、未出席董事情况未出席董事职务未出席董事姓名未出席董事的原因说明被委托人姓名董事长张杰因公请假梁捷

三、本半年度报告未经审计。

四、公司负责人张杰、主管会计工作负责人朱岩及会计机构负责人（会计主管人员）杜艳声明：

保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。

五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案本报告期内无半年度利润分配预案或公积金转增股本预案。

六、前瞻性陈述的风险声明

√适用□不适用

本报告中所涉及的发展战略、经营计划等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。

七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况否

八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况否

九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性否

十、重大风险提示

详见“第三节管理层讨论与分析”中“六、其他披露事项”中“（一）可能面对的风险”。

十一、其他

□适用√不适用

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目录

第一节释义.................................................4

第二节公司简介和主要财务指标........................................6

第三节管理层讨论与分析...........................................9

第四节公司治理、环境和社会........................................22

第五节重要事项..............................................24

第六节股份变动及股东情况.........................................31

第七节债券相关情况............................................34

第八节财务报告..............................................43

1、载有法定代表人签名的中期报告文本。

2、载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的会计报表。

备查文件目录

3、在香港交易所发布的中期业绩报告。

4、报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。

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第一节释义

在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：

常用词语释义北辰集团指北京北辰实业集团有限责任公司

本公司、公司指北京北辰实业股份有限公司本集团指本公司及其子公司房地产股份指北京北辰房地产开发股份有限公司北京天成天指北京天成天房地产开发有限公司长沙北辰指长沙北辰房地产开发有限公司绿洲公司指北京北辰绿洲商贸有限公司信诚物业指北京北辰信诚物业管理有限责任公司酒管公司指北京北辰酒店管理有限公司北辰信通指北京北辰信通网络技术服务有限公司辰运物业指北京北辰实业集团有限责任公司辰运物业管理中心元辰鑫物业指北京北辰实业集团有限责任公司元辰鑫物业管理分公司北辰亚市指北京北辰亚运村汽车交易市场有限公司国家会议中心指北京北辰实业股份有限公司国家会议中心长沙世纪御景指长沙世纪御景房地产有限公司北京当代指北京北辰当代置业有限公司武汉当代指武汉当代北辰置业有限公司会展信息指北京北辰会展信息服务有限公司时代会展指北京北辰时代会展有限公司会展研究院指北京北辰会展研究院有限公司武汉光谷指武汉光谷创意文化科技园有限公司廊坊北辰指廊坊市北辰房地产开发有限公司合肥辰旭指合肥辰旭房地产开发有限公司成都天府指成都北辰天府置业有限公司成都辰诗指成都辰诗置业有限公司杭州京华指杭州北辰京华置业有限公司北京领航指北京北辰领航商务会展有限公司重庆两江指重庆北辰两江置业有限公司苏州北辰指苏州北辰置业有限公司北辰地产指北京北辰地产集团有限公司武汉辰慧指武汉北辰辰慧房地产开发有限公司武汉辰智指武汉北辰辰智房地产开发有限公司无锡辰万指无锡市辰万房地产有限公司武汉领航指武汉北辰领航商务会展有限公司四川天仁指四川北辰天仁置业有限公司海口辰智指海口辰智置业有限公司成都北辰中金指成都北辰中金展览有限公司武汉裕辰指武汉裕辰房地产开发有限公司武汉金辰盈智指武汉金辰盈智置业有限公司武汉广大创意指武汉北辰广大创意产业运营管理有限公司北京宸宇指北京宸宇房地产开发有限公司武汉辰发指武汉辰发房地产开发有限公司武汉辰展指武汉辰展房地产开发有限公司北辰会投指北京北辰会展投资有限公司

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廊坊辰智指廊坊市辰智房地产开发有限公司武汉金辰盈创指武汉金辰盈创置业有限公司成都天辰指成都北辰天辰置业有限公司重庆合悦指重庆北辰合悦置业有限公司广州辰旭指广州辰旭置业有限公司廊坊辰睿指廊坊市辰睿房地产开发有限公司宁波京诚指宁波北辰京诚置业有限公司展览中心指北京国际展览中心有限公司广州广悦指广州广悦置业有限公司杭州京阳指杭州北辰京阳置业有限公司海口辰睿指海口辰睿置业有限公司

钓鱼台北辰指钓鱼台北辰（北京）会展有限公司扬子江会展指南京北辰扬子江会议会展有限公司

首都会展指首都会展（集团）股份有限公司北京辰轩指北京辰轩置业有限公司辰星公司指北京辰星国际会展有限公司北辰商管指北京北辰商业管理有限公司

京西科幻会展指北辰京西科幻（北京）会展有限公司北辰悦物业指北京北辰悦物业服务有限公司长沙国际会展指长沙北辰国际会展有限公司北京辰纬指北京辰纬企业运营管理有限公司

北辰智奥指北辰智奥（北京）场馆管理有限公司

智奥北辰指智奥北辰（北京）展览服务有限公司中国证监会指中国证券监督管理委员会北辰展运指北京北辰展运国际物流有限公司大都会展指北京北辰大都会展数智科技有限公司长沙北辰酒管指长沙北辰酒店管理有限公司长沙北辰会展指长沙北辰会展服务有限公司北辰数智科技指北京北辰数智科技有限责任公司亚奥数智科技指北京亚奥数智科技有限责任公司北辰会展运营指北京北辰会展运营管理有限公司北辰顺星会展指北京北辰顺星会展运营管理有限公司报告期指2026年半年度

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第二节公司简介和主要财务指标

一、公司信息公司的中文名称北京北辰实业股份有限公司公司的中文简称北辰实业

公司的外文名称 Beijing North Star Company Limited

公司的外文名称缩写 Beijing North Star公司的法定代表人张杰

二、联系人和联系方式董事会秘书姓名朱岩联系地址北京市朝阳区北辰东路8号汇欣大厦12层

电话010-64991277

传真010-64991352

电子信箱 northstar@beijingns.com.cn

三、基本情况变更简介公司注册地址北京市朝阳区北辰东路8号公司办公地址北京市朝阳区北辰东路8号汇欣大厦12层公司办公地址的邮政编码100101

公司网址 https://www.beijingns.com.cn

电子信箱 northstar@beijingns.com.cn

四、信息披露及备置地点变更情况简介

公司选定的信息披露报纸名称《上海证券报》

登载半年度报告的网站地址 www.sse.com.cn公司半年度报告备置地点北京市朝阳区北辰东路8号汇欣大厦12层

五、公司股票简况股票种类股票上市交易所股票简称股票代码

A股 上海证券交易所 北辰实业 601588

H股 香港交易所 北京北辰实业股份 0588

六、其他有关资料

□适用√不适用

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七、公司主要会计数据和财务指标

(一)主要会计数据

单位：元币种：人民币本报告期本报告期比上年主要会计数据上年同期

（1－6月）同期增减(%)

营业收入304548106130193196860.87

利润总额-820824029-1502397021不适用

归属于上市公司股东的净利润-880204194-1585414242不适用归属于上市公司股东的扣除非经常性

-893052109-1611107395不适用损益的净利润

经营活动产生的现金流量净额69003751241462032666.43本报告期末比上本报告期末上年度末

年度末增减(%)

归属于上市公司股东的净资产58222880356702492229-13.13

总资产4187715972143166705498-2.99

(二)主要财务指标本报告期本报告期比上年主要财务指标上年同期

（1－6月）同期增减(%)

基本每股收益（元／股）-0.26-0.47不适用

稀释每股收益（元／股）-0.26-0.47不适用扣除非经常性损益后的基本每股收

-0.27-0.48不适用益（元／股）

加权平均净资产收益率（%）-14.06-17.80不适用扣除非经常性损益后的加权平均净

-14.26-18.09不适用

资产收益率（%）

八、境内外会计准则下会计数据差异

√适用□不适用

(一)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况

√适用□不适用

单位：千元币种：人民币归属于上市公司股东的净利润归属于上市公司股东的净资产本期数上期数期末数期初数

按中国会计准则-880204-158541458222886702492

按境外会计准则调整的项目及金额：

—冲回中国准则下投资性房

10949610953732154453105949

地产所计提折旧及减值准备

—冲回投资性房地产公允值-165787-17124732552963421083

按境外会计准则-936495-16471241229302913229524

(二)境内外会计准则差异的说明：

√适用□不适用

投资性房地产在香港财务报告准则下采用公允价值模式进行后续计量，不计提折旧或摊销；

在中国企业会计准则下采用成本模式进行后续计量，按其预计使用寿命及净残值率相应计提折旧或摊销，当投资性房地产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额。

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九、非经常性损益项目和金额

√适用□不适用

单位：元币种：人民币非经常性损益项目金额

非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲销部分-255229计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关、符合国家政策规定、按照确定的标准享有、对公司损益产生持续影响的3380419政府补助除外计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费8157807债务重组损益2633673除上述各项之外的其他营业外收入和支出2514938

减：所得税影响额2855669

少数股东权益影响额（税后）728024合计12847915

十、存在股权激励、员工持股计划的公司可选择披露扣除股份支付影响后的净利润

□适用√不适用

十一、其他

□适用√不适用

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第三节管理层讨论与分析

一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明

（一）公司业务概要

公司主营业务包括会展及配套设施服务、房地产开发。

1.会展及配套设施服务

公司以首都会展为依托，大力整合会展资源，不断强化会展产业新业务、新技术的外延扩张，积极推进会展全产业链布局，已成为中国国际服务贸易交易会（以下简称“服贸会”）专业运营商、高端国务政务活动服务商、首都国际会展产业发展的重要载体，承担着聚焦首都城市功能定位、培育首都会展核心竞争力的职责使命，助力北京“四个中心”功能建设和国际消费中心城市建设，并致力于打造“国内领军、国际领先的会展产业链链主企业”。

公司以北辰商管为依托，统筹开展会展配套设施服务，以产业思维做实资产运营，对公司持有的写字楼、公寓、综合商业等多业态资产进行专业化资产运营和物业服务管理，积极服务北京国际科创中心和全球数字经济标杆城市建设，打造具有北辰特色的资产运营管理模式和物业管理标准体系，树立北京亚奥商圈资产管理新标杆。

2.房地产开发

公司房地产开发业务已形成多区域、多层级的全国规模化发展布局，业务涉及住宅、公寓、别墅、写字楼、商业等多元化、多档次的物业开发和经营。截至报告期末，公司开发项目及土地储备分布在京津冀、长江经济带、川渝城市群、海南自贸港以及粤港澳大湾区等15个核心城市。

（二）公司所属行业发展情况

二零二六年上半年，面对更加复杂多变的外部环境和国内周期性、结构性问题交织叠加的形势，国内经济顶住压力延续总体平稳、向新向优的发展态势，展现出强大的韧性和活力，高质量发展取得新进展，上半年 GDP 增速为 4.7%，其中，服务业增加值同比增长 5.2%，对经济增长的支撑作用进一步增强。

1.会展及配套设施服务

二零二六年上半年，会展业在国家“扩内需、促消费、稳外贸”政策推动下延续恢复向好态势，行业发展政策环境持续优化，推动行业向数字化、绿色化、智能化方向转型升级，深化“会展+”融合发展模式，放大会展综合带动效应，国际化与专业化水平稳步提升，但行业整体仍面临有效需求不足、市场结构性调整等挑战。酒店业整体仍处于弱复苏阶段，节假日和大型会展赛事成为业绩核心拉动点，但商务客源恢复节奏滞后于供给增长，区域分化加剧，行业竞争较为激烈。

北京写字楼市场处于筑底调整阶段，并无大规模新增供应入市，空置率呈小幅回落态势，租户议价能力较强，业主多通过优惠举措稳定出租率，租金水平仍处于下行通道。

2.房地产开发

我国房地产市场的供需关系逐步改善，市场预期有所回升。中央坚持因城施策，提出控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房用于保障性住房等，推动房地产发展模式加快转型。各地继续结合市场实际优化住房政策，通过调整限制性措施、降低购房成本、支持刚性和改善性住房需求、推进城中村和危旧房改造等举措，有效稳定市场预期，在政策合力推动下，市场出现积极变化。

总体来看，上半年“稳楼市”政策持续显效，市场积极信号进一步增强，一季度因春节后阶段性政策窗口释放，市场出现短暂修复，二季度市场处于从“止跌”向“回稳”过渡的关键阶段，房地产开发投资、新开工和企业到位资金继续承压，市场分化特征进一步加深。根据国家统计局数据，上半年全国新建商品房销售面积40140万平方米，同比下降11.6%；其中，商品住宅销售面积33318万平方米，同比下降12.4%。上半年土拍市场延续分化格局，热点高度集中于核心一、

二线城市的优质地块，行业集中度进一步提升。

报告期内公司新增重要非主营业务的说明

□适用√不适用

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二、经营情况的讨论与分析

（一）公司经营回顾

二零二六年上半年，公司聚焦“协同发展、改革创新”，积极谋划经营发展，深化多业态资源整合与协同联动，持续提升管理效能，在会展及配套设施服务、房地产开发核心板块持续发力，全力应对行业挑战，寻求新的增长机遇。报告期内，公司实现营业收入人民币304548.1万元，同比上升0.87%。公司利润总额、归属于母公司股东的净利润分别为人民币-82082.4万元、-88020.4万元，比去年同期分别减亏68157.3万元、70521.0万元。

1.会展及配套设施服务

二零二六年上半年，公司会展及配套设施服务板块紧扣国家战略与行业发展需求，全链条业务协同发力，经营质效与市场布局再上新台阶。报告期内，公司会展及配套设施服务板块实现营业收入人民币123821.0万元，受去年同期主承办国际旗舰会议首次在国内举办的影响，同比下降16.15%；税前利润为人民币14530.7万元，同比下降27.90%。

（1）会展服务能级与运营效能增强

公司依托高端国务政务活动服务保障、会展活动主承办、场馆及酒店运营管理、会展产业研

究咨询以及数字化综合服务平台五大业务支撑，通过积极拓展政府类展会和国际化展会、大力培育自主品牌展会、为战略性新兴产业的头部企业提供一站式会展服务等措施，打造“国内领军、国际领先的会展产业链链主企业”。

国务政务活动综合服务能力持续增强。公司深度融入首都国际交往中心建设战略布局，报告期内圆满完成2026中关村论坛、纪念“三八”国际妇女节中外妇女招待会、“北京之夜”中国发

展高层论坛年会等一系列重大活动的服务保障任务。“北辰服务”获得各方高度认可，品牌影响力进一步提升。

会展活动主承办市场化水平持续提升。公司会展主承办业务紧扣服务新质生产力发展与国际消费中心城市建设主线，聚焦生物医药、人工智能、具身机器人、银发经济等多个重点赛道。报告期内成功举办第二十八届中国北京国际科技产业博览会（科博会）、2026中国制冷展、北京国

际插画艺术展、北京健康生活博览会等项目，其中科博会总面积约5万平方米，800余家中外企业和机构参展，升级数字平台实现智能撮合，累计发布成果148项、签约总金额5.9亿元，成果转化创历史新高。

此外，公司创新融合“文商旅体展”多元业态，积极拓展会展消费新场景，主办首届大都新春庙会、大都潮饮节、大都乐活展、国会音乐会等“大都”“国会国韵”系列品牌活动，打造兼具“科技感、国际范、中国味”的沉浸式节庆消费体验。同时积极推进2026服贸会筹办，举办服贸会驻华使节及代表交流会等常态化活动。

场馆及酒店运营管理规模稳步扩张。报告期内，公司持续提升会展场馆及酒店的综合运营能力，积极拓展展览、会议、赛事、演出及配套服务等多元化经营场景，会展场馆资源利用效率和综合经营效能稳步提升。会展场馆累计承接各类展会活动644场，吸引客流量265万人次。

品牌输出管理业务持续领跑全国市场，截至目前，公司会展场馆及酒店输出管理业务已覆盖全国34个城市，布局京津冀、粤港澳、成渝等国家重要战略区域，累计受托管理场馆及酒店项目

71个，受托管理总面积超700万平方米。

报告期内，公司受托管理的首都国际会展中心承接多个重大会展赛事活动，其中首次承接

2026北京国际汽车展览会，总规模超38万平方米、接待观众128万人次，创北京车展历史新高、刷新全球车展规模纪录；首次承接2026中国机器人大赛，汇聚了清华大学、浙江大学、国防科技大学等全国300余所高校的顶尖机器人团队，参赛师生超过5000人。

表1：截至本公告日公司受托管理的会展场馆及酒店项目序号区域名称

1国家会议中心二期

2首都国际会展中心

3首都国际会展中心大酒店

4北京市北京金海湖国际会展中心

5首钢会展中心

6中关村国际创新中心

7北京通州五洲皇冠臻品酒店

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8重庆金隅五洲皇冠酒店

9重庆市重庆金隅五洲皇冠行政公寓

10重庆中交五洲皇冠酒店

11河北省石家庄市石家庄国际会展中心

12张家口北辰五洲皇冠酒店

13河北省张家口市怀安北辰五洲皇冠花园酒店

14万全北辰五洲皇冠酒店

15雄安会展中心

16河北雄安新区雄安会展中心配套酒店

17雄安国际学术交流中心

18银丰北辰五洲皇冠酒店

河北省廊坊市

19永清五洲皇冠酒店

20邢台太行国际会展中心

河北省邢台市

21邢台太行国际会展中心配套酒店

22南沙国际会展中心

广东省广州市

23广州香雪五洲皇冠酒店（暂定名）

24珠海金叶北辰五洲皇冠酒店

25广东省珠海市珠海五洲皇冠运动员综合中心

26珠海五洲皇冠运动员公寓

27福建省福州市福州数字中国会展中心

28南京扬子江国际会议中心

29南京扬子江国际会议中心配套酒店

30南京龙山湖项目

江苏省南京市

31南京五洲皇冠行政公寓

32南京五洲皇冠酒店

33南京望玉岛北辰五洲皇冠花园酒店

34南通国际会展中心

江苏省南通市

35南通国际会展中心配套酒店

36连云港大陆桥会议中心

江苏省连云港市

37连云港大陆桥会议中心配套酒店

38江苏省泰州市泰州中国医药城会展中心

39杭州国际博览中心

40浙江省杭州市杭州国际博览中心配套酒店

41良渚客厅项目

42丽水国际会展中心

浙江省丽水市

43丽水国际会展中心配套酒店

44安吉国际会展中心

浙江省湖州市

45安吉国际会展中心配套酒店

46青岛上合大厦

山东省青岛市

47 青岛上合之珠国际博览中心（A馆）

48山东省德州市德州天衢国际会展中心

49山西省运城市运城会展中心

50山西省大同市大同北辰五洲皇冠行政公寓

51成都空港国际会议中心

四川省成都市

52成都空港国际会议中心配套酒店

53武汉汽车供应链产业园项目

54湖北省武汉市武汉汽车供应链产业园项目配套酒店

55武汉中交北辰五洲皇冠酒店

56湖南省长沙市长沙中交国际中心北辰五洲皇冠酒店

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57郑州中央文化区文化交流中心

58河南省郑州市郑州中央文化区文化交流中心配套酒店

59郑州国际文化交流中心

60通化万峰北辰五洲皇冠酒店

吉林省通化市

61通化参创五洲皇冠酒店

62桂林国际会展中心

广西壮族自治区桂林市

63桂林国际会展中心配套酒店

64西藏自治区林芝市林芝五洲皇冠酒店

65新疆维吾尔自治区石河子市石河子国际会展中心

66塔城中亚文化交流中心

新疆维吾尔自治区塔城地区

67塔城中亚文化交流中心配套酒店

68江西省高安市江西鸿伟北辰五洲皇冠酒店

69内蒙古自治区呼和浩特市呼和浩特智鸿五洲皇冠臻品酒店

70内蒙古自治区赤峰市赤峰北辰五洲皇冠酒店

71安徽省黄山市徽州坊五洲皇冠花园酒店

（2）会展配套设施服务质效稳步提升

以产业思维做实资产运营。公司整合内部资源，形成总规模超50万平方米的“全谱系”写字楼产品体系，涵盖超甲级、甲级、5A 级等多种商务空间，针对亚运、奥运两大区域市场实施精准营销，同时创新数字化营销矩阵并打造特色圈层活动，形成全方位营销闭环以提升客户黏性。报告期内写字楼实现“稳存量、拓增量”，签约率与入住率均实现显著提升，续租情况保持良好态势，稳步推进物业服务提质与市场外拓。

双品牌矩阵成型，商业活力全面释放。公司运营的“北辰荟”及“北辰萃”项目商业运营质量与市场吸引力稳步提升。2026年7月，北京北辰萃开启试营业，引入14家区域首进及特色品牌亮相，首店占比高达72%，超8000平方米的庭院式下沉空间，以“艺术+科技+美食”为核心，打造沉浸式文商旅体验空间，依托优越的区位交通与重磅艺术展资源，构建差异化商业竞争力；

北京北辰荟持续创新运营模式、优化消费体验，通过引入周同学 IP 主题展、张雪机车快闪展等潮流活动，持续刷新亚奥商圈商业格局，报告期内接待客流347万人次；长沙北辰荟充分结合本地消费习惯与文化特质，打造兼具全国视野与地域特色的商业生态，并与北京北辰荟实现南北资源联动、品牌协同升级，国际主题市集获央媒集中报道，单日客流历史纪录被刷新至8.1万人次。

产业园区积极联动，产业集聚效应初显。报告期内，公司统筹朝阳数据要素产业园、人工智能会展产业园及智能机器人创新应用基地一体化运营，同步搭建产业协会、孵化器、金融服务组等配套平台。其中，朝阳数据要素产业园依托时代大厦载体优势被朝阳区“十五五”规划定位为全国首个数据商务区（DBD）核心承载区，吸引世界数据组织（WDO）正式入驻；智能机器人创新应用基地引入深朴智能、大咖机器人等企业，完成多项区级产业政策申报，并依托公司多元业态资源推动多类实景应用落地；人工智能会展产业园统筹推进资源联动、结构改造、客户拓展，探索复合运营模式。

2.房地产开发

在房地产市场持续调整的复杂环境下，公司统筹去库存、保交付、防风险、谋转型，持续推进地产平稳经营。受房地产开发板块结算收入增加的影响，报告期内房地产开发板块实现营业收入人民币172907.4万元（含车位），同比上升18.32%；本期结算产品变化，毛利率水平有所上升，但受房地产行业影响，整体仍为亏损，税前利润为人民币-86441.6万元，比去年同期减亏

74230.7万元。

精准营销促进项目去化。公司紧跟市场动态，高效落实“一盘一策”差异化营销方案，强化重点项目高频调度与促销策略灵活适配。同时，加大数字化营销投入，依托“北辰橙享家”平台持续拓展线上获客渠道，数字营销成交额占比创近年新高。报告期内，公司实现合同销售金额（含车位）人民币15.59亿元，销售面积15.09万平方米。其中，北辰红橡墅项目持续领跑奥北别墅市场，长沙、重庆、苏州等多个京外项目销售表现稳居属地市场前列。

严控风险保障项目建设。强化项目全周期精细化管控，在严控成本、确保工程质量的基础上，全力推进开发建设。持续落实现金流动态管控，定期复盘收支数据，坚持“以收定支”原则，强化资金预算与过程管控，确保现金流安全稳定。

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稳步推进转型发展。坚持“一项目一方案、分类施策、精准破局”的工作思路，量身定制项目盘活路径，落地差异化、精细化经营举措，采用阶梯式验证的推进模式，通过市场调研、客群定位、小体量产品试点运营。

3.数字化建设

健全管控数字化体系。公司已建成覆盖财务、人力、采购、资产、投资、审计、法务、党建、档案等领域的14个核心管控系统，形成了“资业财一体化”的全链路管控体系，实现管控业务流程线上化率达90%，管控业务流程审批效率平均提升40%以上。

提升会展业务运营数字化水平。报告期内，公司持续在管控数字化、会展产业数字化、会展消费数据产业化方面发力。公司迭代智慧场馆管理平台4.0，实现自持场馆与展会业务联动，将会展标准化流程纳入场馆数字化服务，提升运营效率、优化场馆能耗。牵头编制《智慧会展场馆系统建设及运维规范》团体标准，形成“数字化运营+行业标准”对外服务能力。科博会期间大都会展数智平台正式发布并试运行，推动展会一站式服务水平提升，梳理会展科技产品合作路径，探索智能设备定制、租赁等市场化模式。有序开展数据“春苗行动”，归集多场大型展会业务数据，搭建会展数据集与监测分析平台，启动会展数据资源目录编制，挖掘数据资产价值，推动数字业务规模化发展。

推动会展及配套设施数智化转型。报告期内，公司持续提升会展及配套设施治理水平与全员劳动生产率，实现经营性资产动态管控，提升租赁管理效能。数字营销方面，完成“亚奥圈”数字化平台升级，上线亚奥消费地图，搭建亚奥消费分析指数模型；稳步推进“北极星”大会员体系数字化建设，整合会展及配套设施服务、房地产开发两大业务板块数字化营销资源，构建统一对外数字营销平台。数据治理方面，公司已获得数据管理能力成熟度评估（DCMM）三星级认证，目前正在联合行业机构开展大模型、智能体及会展可信数据规划，带动上下游配套业务数智化转型升级，数字化转型成熟度评估认证再度获评 DLMM 三星级优秀企业。

4.融资工作

公司加强资金整体统筹，强化债务管控，合理减少有息负债规模，为公司经营发展提供稳定的资金保障，报告期末融资总额229.4亿元。同时持续优化债务结构、合理规划融资渠道，努力压降资金成本，整体平均融资成本进一步下降至3.24%。

报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项

□适用√不适用

三、报告期内核心竞争力分析

√适用□不适用公司的优势及核心竞争力主要体现为会展品牌综合影响力及复合地产开发运营能力。国内领先的会展业务及专业化、品牌化的酒店、写字楼、公寓、综合商业等业务，为公司提供了稳定的收益基础。近年来，公司以会展及配套设施服务为核心，通过会展“引领”战略带动房地产开发板块协同发展，两大业务板块相互联系、相互支持，为公司平稳健康发展保驾护航。

会展及配套设施服务板块，公司凭借30余年会展专业运营及国际化服务经验，积极布局会展生态产业，以成为会展业综合解决方案服务商为目标，打造全产业链发展模式。主承办业务方面，公司是服贸会的官方专业运营商，负责展会的市场化及国际化运营等工作；中国制冷展是中国乃至全球暖通空调与制冷行业最具影响力的专业展会之一，公司作为主承办企业之一，凭借其专业运营能力和资源优势，为中国制冷展的规模化、专业化、国际化提供了坚实保障。会展场馆管理方面，公司通过自持及轻资产管理输出等方式，在管理规模上维持全国第一的地位，主要自持场馆包括国家会议中心、北京国际会议中心、长沙北辰国际会议中心等，轻资产管理输出遍布全国

30余个城市及地区，公司以国际车展等高规格展会为载体，深度融入现代服务体系，在服务新质

生产力发展中的平台作用日益凸显。会展服务业方面，公司依托管理场馆为参展商提供搭建、物流、信息化等方面服务，同时公司深度开展会展政策研究，强化研究咨询对主承办项目全流程的服务支撑，稳步拓展会展教育培训业务，扎实推进 CIBEP 项目各项工作，持续打造集智力支撑、战略引领与人才培养于一体的会展综合服务平台。

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房地产开发板块，公司具有复合地产开发运营能力，涵盖高档住宅、别墅、公寓、保障房、写字楼、商业等多业态项目，并在大型、综合地产项目的开发中具有较强的专业能力和竞争力。

结合当前行业发展形势，公司积极创新发展模式，推进“会展+地产”项目联动。

此外，公司充分利用“总部融资”模式的优势，年度主体信用评级持续维持 AAA 水平，凭借良好的信用水平及风险管控能力，与多家银行及金融机构建立了长期、稳定的战略合作关系，在贷款利率方面具有突出优势。同时，公司积极开拓中期票据、公司债券等多元化融资渠道，不断优化公司整体债务结构，保持较低融资成本优势，有效增强公司的抗风险能力。

四、报告期内主要经营情况

(一)主营业务分析

1、财务报表相关科目变动分析表

单位：元币种：人民币

科目本期数上年同期数变动比例（%）

营业收入304548106130193196860.87

营业成本225332955822489359780.20

销售费用165038586180711551-8.67

管理费用374006580391100345-4.37

财务费用389337185473734220-17.82

研发费用8005502339099-65.78

经营活动产生的现金流量净额69003751241462032666.43

投资活动产生的现金流量净额-37626244-55692172不适用

筹资活动产生的现金流量净额21428841-904915285不适用

营业收入变动原因说明：主要是由于公司本期房地产开发板块可结算收入增加所致

营业成本变动原因说明：主要是由于公司本期营业收入增加，相应结转成本增加所致销售费用变动原因说明：主要是由于公司本期人工成本减少所致

管理费用变动原因说明：主要是由于公司本期严格控制各项费用支出，费用较上年同期下降财务费用变动原因说明：主要是由于公司本期持续降低融资成本，利息费用减少所致研发费用变动原因说明：主要是由于公司本期人工成本减少所致

经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要是由于公司本期合理控制各项支出，购买商品、接受劳务支付的现金及支付的各项税费大幅减少，减少幅度覆盖公司销售商品、提供劳务收到的现金减少的金额

投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要是由于公司上期收购子公司及向少数股东提供资金，本期同事项发生的金额减少所致筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要是由于公司本期取得的借款增加所致

2、本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明

√适用□不适用

报告期内公司实现营业收入30.45亿元，同比上升0.87%；实现利润总额-8.21亿元，同比减亏6.82亿元。

报告期内公司会展及配套设施服务板块实现收入12.38亿元，同比下降16.15%；实现利润总额1.45亿元，同比下降27.90%。

报告期内公司房地产开发业务可结算收入增加，实现收入17.29亿元，同比上升18.32%；本期毛利率水平提高，同时统筹项目价格与去化，实现利润总额-8.64亿元，同比减亏7.42亿元。

(二)非主营业务导致利润重大变化的说明

□适用√不适用

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(三)资产、负债情况分析

√适用□不适用

1、资产及负债状况

单位：元币种：人民币本期期末数上年期末数本期期末金额项目名称本期期末数占总资产的上年期末数占总资产的较上年期末变情况说明比例（%）比例（%）动比例（%）

货币资金780076069518.63705616891616.3510.55

应收款项11302436922.7011064116542.562.15

存货2050288528848.962223864712751.52-7.81

投资性房地产708984710616.93723362572416.76-1.99

长期股权投资3435287610.823476112910.81-1.17

固定资产24284345405.8024953466315.78-2.68

在建工程708290-694948-1.92主要是由于公司本期使

使用权资产140234920.03254735150.06-44.95用权资产计提折旧所致主要是由于公司本期偿

短期借款--253112--100.00还借款所致主要是由于公司本期房

合同负债6332699571.5111229528142.60-43.61地产开发板块结转收入所致

长期借款1436248505534.301145013365126.5325.44主要是由于公司本期重

租赁负债--24324400.01-100.00分类至一年内到期的非流动负债所致

2、境外资产情况

□适用√不适用

3、截至报告期末主要资产受限情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末账面价值受限原因

货币资金750518693按揭保证金、工程履约担保金等应收账款19054884借款质押存货646857877借款抵押投资性房地产4913426811借款抵押固定资产1730385960借款抵押

合计8060244225/

4、其他说明

□适用√不适用

(四)行业经营性信息分析

1.报告期内房地产储备情况

√适用□不适用

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合作开发

是/否涉合作开发项持有待开发土地持有待开发土地规划计容建筑项目涉及序号及合作开目的权益占

的区域的面积(平方米)面积(平方米)的面积

发项目比(%)

(平方米)

1武汉北辰光谷里99300337000否-100

2廊坊北辰香麓42200296800否-100

3重庆悦来壹号110200918000否-100

注：

1、持有待开发土地面积为项目土地中未开发部分的计容建筑面积；

2、规划计容建筑面积为项目竞得时按出让条件计算的数据；

3、合作开发项目涉及的面积为公司所占权益的计容建筑面积。

4、报告期内，公司总土地储备182.60万平方米，权益土地储备161.15万平方米，无新增房地产储备。

5、土地储备统计口径为可售计容建筑面积。

2.报告期内房地产开发投资情况

单位：亿元币种：人民币

在建项目/项目用地面项目规划计容在建建筑已竣工报告期序总建筑面积总投地区项目经营业态新开工项目积建筑面积面积面积实际投

号(平方米)资额

/竣工项目(平方米)(平方米)(平方米)(平方米)资额北京北辰香

1北京海淀住宅竣工142400230000312100-31210028.59-

麓北京北辰红

2北京昌平别墅在建2875001500002137001380021210034.000.66

橡墅北京当代北自住型商品

3北京顺义在建52800109300132500140013110023.47-

辰悦 MOMA 房、两限房

4北京昌平北京金辰府住宅竣工86600170400280100-28010053.170.01

北京门头北京龙湖北

5住宅竣工2600066200104100-10410024.780.02

沟辰揽境

长沙北辰三住宅、商业、

6湖南长沙在建780000382000052000001250004931900377.931.63

角洲写字楼等长沙北辰中

7湖南长沙住宅竣工336300720000927100-92710026.030.01

央公园长沙北辰时

8湖南长沙住宅、商业竣工27700107900145400-14540012.28-

光里武汉北辰光

9湖北武汉商服用地在建84200337000492000-35720043.860.14

谷里武汉北辰蔚

10湖北武汉住宅、商业在建35800071600098010017000745400114.110.12

蓝城市武汉北辰孔

11湖北武汉住宅竣工75200172800220400-22040010.440.02

雀城航天府武汉北辰经12湖北武汉开优+（067住宅、商业竣工50500126200180900-18090013.160.03地块）武汉北辰经13湖北武汉开优+（068住宅、商业在建63200158100227700227700-23.970.01地块）武汉北辰金

14湖北武汉住宅、商业竣工50500151400212100-21210018.72-

地漾时代杭州北辰辰

15浙江杭州住宅竣工69000179500276600-27660052.410.54

春澜城

16浙江宁波宁波北宸府住宅竣工47300137400189700-18970045.20-

17浙江余姚宁波香麓湾住宅竣工68700116800166400-16640022.220.14

18江苏苏州苏州观澜府住宅、商业竣工170000268800392900-39290071.420.92

无锡天一玖

19江苏无锡住宅竣工88000196000255400-25540028.600.03

著成都北辰朗

20四川成都住宅、商业竣工63600158600237000-23700010.14-

诗南门绿郡

21四川成都成都北辰香住宅、商业竣工4040096900148300-14830016.16-

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麓成都北辰南

22四川成都住宅竣工88000210000297100-29710026.440.03

湖香麓成都北辰天

23四川成都住宅、商业竣工2660079800120000-12000018.03-

麓府成都北辰鹿

24四川成都住宅、商业竣工80100160300227300-22730023.100.07

鸣苑四川北辰国

25四川眉山住宅、商业竣工59900149800197400-197400

颂府

34.490.32

四川北辰龙

26四川眉山住宅、商业竣工6990084000126600-126600

熙台廊坊北辰香

27河北廊坊住宅、商业在建140700296800414500-35770031.280.34

麓廊坊北辰蔚蓝城市

28河北廊坊住宅在建82500164800245600245600-

（2018-4地块）30.161.55廊坊星宸里29河北廊坊（2019-3地商业在建21100528007540075400-块）廊坊北辰辰30河北廊坊睿（2020-5住宅在建4620092000135400135400-13.430.19地块）重庆悦来壹

31重庆渝北住宅、商业在建4291009180001321100-1153600115.931.30

号重庆北辰香

32重庆渝北住宅竣工68200102200150400-15040024.760.25

麓

33海南海口海口北辰府住宅、商业竣工106800206000281100-28110040.020.14

广州兰亭香34广东广州麓（116地住宅、商业在建2590077800113700113700-12.000.01块）广州兰亭香35广东广州麓（114地住宅、商业竣工2510076600110600-1106009.660.02块）

注：

1、总投资额为项目的预计总投资额，含利息及相关费用支出；

2、报告期内，公司无新开工面积，开复工面积95.50万平方米，竣工面积4.94万平方米。

3.报告期内房地产销售和结转情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币可供出售已售（含已结转面报告期末待序结转收地区项目经营业态面积(平预售）面积积(平方结转面积号入金额

方米)(平方米)米)(平方米)

1北京海淀北京北辰香麓住宅----492

2北京朝阳北京北辰福第住宅、商业3047----

3北京顺义北京北辰墅院1900住宅--280611-

4北京朝阳北京碧海方舟住宅830---1499

5北京昌平北京北辰红橡墅别墅2004062763514133466279

6北京昌平北京金辰府住宅76578814903273090

北京门头

7北京龙湖北辰揽境住宅9025----

沟

住宅、商业、

8湖南长沙长沙北辰三角洲579611287933632718255488

写字楼等

9湖南长沙长沙北辰中央公园住宅801029403886275047

10湖南长沙长沙北辰时光里住宅、商业6913579--739

11湖北武汉武汉北辰光谷里商服用地60903101221151-

12湖北武汉武汉北辰蔚蓝城市住宅、商业35576159031302657713010

武汉北辰孔雀城航

13湖北武汉住宅574863932488313186

天府

14湖北武汉武汉北辰经开优+住宅、商业150121013900328216

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（067地块）武汉北辰金地漾时

15湖北武汉住宅、商业27369235---

代

16浙江杭州杭州北辰蜀山项目住宅、商业37373763-

17浙江杭州杭州北辰辰春澜城住宅3321690901612154

18浙江宁波宁波北宸府住宅7510----

19浙江余姚宁波香麓湾住宅486494494372124

20江苏苏州苏州观澜府住宅、商业971813252526431217676599

21四川成都成都北辰香麓住宅、商业406255255357-

22四川成都成都北辰南湖香麓住宅7056----

23四川成都成都北辰天麓府住宅、商业4476----

24四川成都成都北辰鹿鸣苑住宅、商业9776102102269111

25四川眉山四川北辰国颂府住宅、商业5641--3246

26四川眉山四川北辰龙熙台住宅、商业141806400573137461076

27河北廊坊廊坊北辰香麓住宅、商业1094319167848290

28河北廊坊廊坊北辰蔚蓝城市住宅120237---18918

29重庆渝北重庆悦来壹号住宅、商业8265658804502053883110139

30重庆渝北重庆北辰香麓住宅---24-

31海南海口海口北辰府住宅、商业305139629793178572184

32海南海口海口北辰长秀仕家住宅2273----广州兰亭香麓（114

33广东广州住宅、商业2189863---

地块）

注：

报告期内，公司实现销售面积150896平方米，销售金额15.59亿元，实现结转面积151775平方米，结转收入金额17.29亿元，报告期末待结转面积73223平方米。

4.报告期内房地产经营及出租情况

单位：万元币种：人民币出租房出租房是否采地产的地产的权益序用公允地区项目经营业态建筑面租金及比例号价值计

积(平方物业费（%）量模式

米)收入

1北京朝阳区北辰东路8号汇宾大厦写字楼378002614100否

2北京朝阳区北辰东路8号汇欣大厦写字楼409002210100否

3北京朝阳区北辰东路8号北辰时代大厦写字楼1313006832100否

4北京朝阳区北辰西路8号北辰世纪中心写字楼14980010068100否

5北京朝阳区北辰东路8号汇珍楼写字楼84001002100否

6北京朝阳区北辰东路8号北辰汇园酒店公寓公寓18430011275100否

北辰绿色家园 B5 区

7北京朝阳区北苑路甲13号商业497001538100否

商业湖南省长沙市开福区湘江北路

8长沙北辰荟商业1000006120100否

1500号

湖北省武汉市洪山区高新二路9

9武汉光谷里商业296001253100否

号

10北京朝阳区北辰东路8号北辰·新空间写字楼310002277100否

注：

1、北辰绿色家园 B5 区商业自 2016 年 8 月整体出租给北京市上品商业发展有限责任公司。

2、出租房地产的建筑面积为项目的总建筑面积。

3、出租房地产的租金收入为项目的经营收入。

4、北辰时代大厦的建筑面积和经营收入均包含新辰里购物中心商业项目的建筑面积和经营收入。

5.报告期内公司财务融资情况

单位：万元币种：人民币

18/137北京北辰实业股份有限公司2026年半年度报告

期末融资总额整体平均融资成本(%)利息资本化金额

22943953.244459

(五)投资状况分析

1、对外股权投资总体分析

√适用□不适用详情如下

(1)重大的股权投资

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币投资截至资产标的是否报表科被投资公主要投资方投资金持股比是否资金期限负债表日是否主营投资目（如司名称业务式额例并表来源（如的进展情涉诉业务适用）

有）况长沙北辰酒店长期股自有已完成注

酒店管理是新设5000100%是长期否运营权投资资金册和注资有限公司长沙北辰会展长期股自有已完成注

会展服务是新设5000100%是长期否运营权投资资金册和注资有限公司

合计///10000///////

(2)重大的非股权投资

□适用√不适用

(3)以公允价值计量的金融资产

□适用√不适用证券投资情况

□适用√不适用证券投资情况的说明

□适用√不适用私募基金投资情况

□适用√不适用衍生品投资情况

□适用√不适用

(六)重大资产和股权出售

□适用√不适用

(七)主要控股参股公司分析

√适用□不适用

主要子公司及对公司净利润影响达10%以上的参股公司情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

19/137北京北辰实业股份有限公司2026年半年度报告

公司名称公司类型主要业务注册资本总资产净资产营业收入营业利润净利润

北京宸宇子公司房地产开发55000000004122195437409063500928425591-3526842-3526842

广州辰旭子公司房地产开发152888665110886127861078986822--828983-828985

海口辰智子公司房地产开发50000000799064474-117528507380804976-139724484-139435541报告期内取得和处置子公司的情况

√适用□不适用公司名称报告期内取得和处置子公司方式对整体生产经营和业绩的影响

长沙北辰酒店管理有限公司2026年5月8日新设，持股比例100%无重大影响长沙北辰会展服务有限公司2026年5月8日新设，持股比例100%无重大影响其他说明

□适用√不适用

(八)公司控制的结构化主体情况

□适用√不适用

五、公司发展战略

公司坚持“协同发展、改革创新”，以做强“大会展”产业为核心，以数智赋能为抓手，促进各业务板块深度协同，全力打造国内领军、国际领先的会展产业链链主企业和以“会展+”赋能的综合运营商。

1.会展及配套设施服务

公司将聚焦服务国家大局和首都“四个中心”功能建设，牢牢把握新质生产力带来的发展机遇，推动会展产业高质量发展，充分发挥会展产业在战略性新兴产业中的功能与作用，带动酒店、写字楼、公寓、综合商业等配套设施的多业态联动发展。

公司以政府类展会、国际化展会、自主品牌展会和为头部企业提供一站式会展服务为主要业务，构建以场馆精益运营、升级受托运营管理、建立标准化服务体系、打造多元业态、深挖垂直产业、形成自主品牌矩阵、强化集中采购、建设数字平台为支撑的“四梁八柱”新型业务体系。

同时深化模式转型，通过“展链、延链、补链”构建全新商业模式，以“产业发展合伙人”定位聚焦优势产业赛道，提供全链条、高附加值服务，建立具有北辰特色的“政产学研金服用”多维融合、复合价值的高端商业载体，构建“会展+”产业格局；加速产品创新，打造产品标准化、展品商品化、内容专业化的产品矩阵，实现场馆管理、服务全面升级，依托核心数据打通产品销售链路；拓展客户范畴，将会展产业全链条主体纳入客户清单，依托数据平台实现精准洞察与营销。

公司以资产价值跃升为核心，依托“文商旅体展”融合生态，释放三大产业园集聚势能，打造国内领先公建园区资产运营标杆。深化北京亚奥与长沙滨江商圈南北协同，创新活动经济与票根经济模式，建立客流互导、活动联办标准化机制，建成可复制跨区域商圈合作样板；优化产业园深耕全周期产业服务，完善差异化产品与价格体系、优化租户动态定价体系与商户结构，落地链主企业专项政策，构建一站式产业配套体系，推动服务向全链条产业生态培育转型；依托优质公寓载体打造亚奥 OPC 青创活力片区，推出科创企业专属长租套餐，同步实施硬件改造与多渠道拓客，稳步提升出租收益；做强“北辰悦”物业品牌，加强物业服务精细化管理，持续拓展运营规模。

2.房地产开发

公司以“防风险、促转型、稳现金流”为核心任务，推动地产业务向以“会展+”为依托的城市更新专业服务商转型。全力推进“一盘一策”，做好主力项目去化，保障重点项目交付。重塑业务核心，探索“会展+”城市更新项目与商业模式。以集约经营盘活存量价值，加快尾盘项目资产整合，通过租售并举、以租促售，提升存量资产运营效能。

3.数字化建设

公司将积极培育数字化新业务，围绕会展产业上下游服务生态、亚奥城市消费中心商圈生态和公司各业态，系统推进数智化转型，通过管控数字化、产业数字化与数据产业化等措施，提高产业运营效能，增强公司核心竞争力。

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4.融资工作和资本开支

公司将加强资金筹划，充分利用“总部融资”模式，创新融资方式、拓宽融资渠道，强化负债管控。提高资金利用效率，有效压减公司费用支出，重视销售回款质量，确保公司现金流安全。

二零二六年下半年，公司预计固定资产投资人民币0.65亿元，按工程进度付款，资金来源安排为自有资金。

六、其他披露事项

(一)可能面对的风险

√适用□不适用

1.市场风险

当前房地产市场仍处于调整期，尽管政策端持续释放积极信号，如降准降息、优化限购政策及支持住房消费等一系列利好措施密集出台，但购房者信心尚未显著修复，市场观望情绪仍未扭转，持续低迷的市场环境可能导致房地产市场去化的量价水平持续处于低位，直接影响销售回款效率，有可能给企业运营的稳健性带来一定风险。

针对上述风险，公司将密切关注市场发展趋势，不断优化发展战略，依托优势产业聚焦城市更新、“会展+”等领域协同发展，同时坚持适度规模，并致力于加强专业化管理，努力提高现金回笼比率，防范市场风险。

2.人才储备风险

随着公司近年来会展及配套设施服务板块的稳步推进，公司对各类人才尤其是专业型人才与高级管理人才的需求量大幅提升，面临人才短缺的风险。

针对上述风险，公司实施选人用人“六步走”战略，重点推进高素质专业化干部队伍建设和优秀年轻干部人才队伍建设。通过开展“优培计划”、校企合作以及“内培外引”复合型人才等多种渠道、方式，持续引才聚才。持续健全完善有利于年轻干部人才成长的体制机制，加大对年轻干部人才储备培养力度，围绕会展及配套设施服务、房地产开发板块产业发展等需要，开展专项服务、受托场馆专项挂职、跨板块挂职锻炼，着眼培养更多具有专业背景的复合型干部人才。

(二)其他披露事项

□适用√不适用

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第四节公司治理、环境和社会

一、公司董事、高级管理人员变动情况

√适用□不适用姓名担任的职务变动情形变动原因朱岩执行董事选举工作需要

张文雷执行董事、副总经理离任工作调整高新勇副总经理聘任工作需要

公司董事、高级管理人员变动的情况说明

√适用□不适用

1、2026年1月23日，本公司召开2026年第一次临时股东会，审议通过选举朱岩先生为本公司

第十届董事会执行董事。

2、2026年3月18日，本公司执行董事、副总经理张文雷女士因工作调整，专注于其他专项事务

申请辞去公司执行董事及副总经理职务。

3、2026年6月15日，本公司召开第十届第五十次董事会，经董事会提名委员会资格审查，董事

会同意聘任高新勇先生为本公司副总经理。

二、利润分配或资本公积金转增预案

半年度拟定的利润分配预案、公积金转增股本预案是否分配或转增否

三、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响

(一)相关股权激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的

□适用√不适用

(二)临时公告未披露或有后续进展的激励情况股权激励情况

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用员工持股计划情况

□适用√不适用其他激励措施

□适用√不适用

四、纳入环境信息依法披露企业名单的上市公司及其主要子公司的环境信息情况

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

五、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴等工作具体情况

√适用□不适用

扶贫及乡村振兴项目数量/内容情况说明

总投入（万元）281.82详情如下

其中：资金（万元）无

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物资折款（万元）无

工会、食堂通过首采网平台及双创中

消费帮扶（万元）281.82心采购帮扶农产品。

就业帮扶录用帮扶地区人口31人；

惠及人数（人）161开展义诊、免费体检等工作，惠及平谷区梨树沟村村民130位。

帮扶形式（如产业扶贫、就消费帮扶、就业帮详见具体说明业扶贫、教育扶贫等）扶具体说明

√适用□不适用

1.报告期内帮扶工作概要

报告期内，公司扎实推进乡村振兴工作，切实助力受援区域巩固拓展脱贫攻坚成果。消费帮扶方面，公司深耕外埠帮扶渠道建设，依托“以购代捐、以买代帮”的市场化帮扶模式，依托首采网平台、双创中心两大采购载体开展常态化帮扶采购，定向采购内蒙古、新疆、河北、湖北、山西等对口帮扶地区特色农产品，共计采购帮扶总额281.82万元，有效带动属地农户增收。就业帮扶方面，精准对接帮扶地区劳动力就业需求，优先招录帮扶地区适龄务工人员，本期累计吸纳帮扶地区人员就业31人，通过稳定岗位供给实现长效造血帮扶。

京内帮扶方面，选派干部赴平谷区梨树沟村任驻村第一书记，聚焦民生服务办实事，对接平谷区区医院开展进村义诊，组织村内老人免费体检，切实解决群众日常需求；立足村域资源发展文旅产业，依托公司内部平台宣传梨树沟村引流，推动景区纳入首都城市年票，打造专属文旅品牌，申报第一书记“揭榜挂帅”项目，拓宽增收路径。坚持党建引领乡村振兴，联动平谷区残联党总支开展党建共建，为梨树沟村捐赠防汛物资。

2.保障措施

公司定期召开乡村振兴工作小组会和驻村第一书记会议，推进各项工作落实见效。成立乡村振兴工作领导小组和工作小组，由领导小组统一指挥，统筹协调。选派干部赴平谷区梨树沟村任

驻村第一书记，助力当地文旅产业发展，让干部在巩固脱贫攻坚成果推进乡村振兴工作的第一线

扛责任、强作为。

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第五节重要事项

一、承诺事项履行情况

(一)公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告期内的承诺事项

√适用□不适用是否有是否及承诺承诺承诺承诺期承诺方承诺时间履行期时严格背景类型内容限限履行与首北京北

次公根据1997年4月18日本公司与控股股东北辰集团签署的《资产投入协议》，北辰集团向解决辰实业

开发本公司承诺：除了该协议附表之项目、业务或物业外，北辰集团在持有本公司股权35%或1997年4长期有同业集团有否是

行相以上的任何时间内，北辰集团及其附属及联营公司或任何由北辰集团控制的公司、企业或月18日效竞争限责任关的业务不会从事或经营与本公司生产或业务有直接或间接竞争的生产或业务。

公司承诺北辰实业拟非公开发行公司债券。为本次发行所需，北辰实业已在《北京北辰实业股份有北辰实限公司关于本公司房地产业务的专项自查报告》中对北辰实业及控股子公司在报告期内

业的董（2012年1月1日至2015年9月30日）的商品房开发项目是否存在土地闲置、炒地、捂事、监盘惜售、哄抬房价等违法违规行为，是否存在因上述违法违规行为被行政处罚或正在被（立2015年12长期有其他否是事、高案）调查的情况进行了专项自查并进行了信息披露。我们作为北辰实业的董事、监事、高月4日效级管理级管理人员，现承诺如下：如北辰实业及其控股子公司因存在报告期内未披露的土地闲置与再

人员等违法违规行为给北辰实业及其投资者造成损失的，承诺人将按照有关法律、行政法规的融资规定及证券监管部门的要求承担相应赔偿责任。

相关北辰实业拟非公开发行公司债券。为本次发行所需，北辰实业已在《北京北辰实业股份有的承限公司关于本公司房地产业务的专项自查报告》中对北辰实业及控股子公司在报告期内诺北京北

（2012年1月1日至2015年9月30日）的商品房开发项目是否存在土地闲置、炒地、捂辰实业盘惜售、哄抬房价等违法违规行为，是否存在因上述违法违规行为被行政处罚或正在被（立2015年12长期有其他集团有否是

案）调查的情况进行了专项自查并进行信息披露。北辰集团作为北辰实业的控股股东，现月4日效限责任

承诺如下：如北辰实业及其控股子公司因存在报告期内未披露的土地闲置等违法违规行为公司

给北辰实业及其投资者造成损失的，本公司将按照有关法律、行政法规的规定及证券监管部门的要求承担相应赔偿责任。

24/137北京北辰实业股份有限公司2026年半年度报告

是否有是否及承诺承诺承诺承诺期承诺方承诺时间履行期时严格背景类型内容限限履行

2003年8月8日，北辰集团与本公司签署了《关于放弃竞争与利益冲突行为的协议》，根据协议，北辰集团承诺如下：1、不会通过行使在北京京友房地产开发经营公司的决策权、表决权及其他权利以增加其土地储备；不会再扩大现有物业管理的业务范围。2、除本协北京北议附表之项目、业务或物业外，北辰集团及其控制的下属企业、联营企业及中外合资企业，辰实业或者由其直接或间接控制的其他任何企业不会从事与本公司相同、类似或构成竞争的业务

2003年8长期有

其他集团有活动。3、如未来面临或取得任何与本公司营业有关的投资机会时，将赋予本公司参与该否是月8日效

限责任项目投资的优先选择权。4、如未来出售协议附表所涉任何资产、业务或权益，本公司均公司有优先购买的权利。5、在今后的业务活动中将不会利用其对本公司的控股地位或者利用其在本公司中的实际控制地位从事任何损害本公司或者其他中小股东利益的行为。上述协议将于北辰集团未来期间持有本公司的股权低于30%并且不构成本公司章程规定的控股股东时终止生效。

其他2018年11月5日，北辰集团向本公司出具了关于避免任何潜在同业竞争的《承诺函》，对公承诺内容如下：1、北辰集团将在国家会议中心二期项目投入运营之前与本公司签署相应北京北

司中的委托管理文件，委托本公司负责该项目运营管理等相关事宜，并向本公司支付相应的运辰实业小股营管理费。运营管理费依据市场公允价格确定，以未来正式签署的相关协议或合同为准。2018年11长期有其他集团有否是

东所2、北辰集团在取得国家会议中心二期项目的未来期间内，将在适当时机把该项目股权权月5日效限责任作承益按照独立的资产评估机构的评估价格优先转让给本公司。该资产评估机构将由北辰集团公司

诺及本公司共同指定。权益转让方式包括但不限于本公司通过权益购买、配股或其他方式取得股权权益。

2021年2月2日，北辰集团向本公司出具了关于避免任何潜在同业竞争的《承诺函》，承

诺内容如下：1、项目公司将在新国展二期项目投入运营时委托北辰实业或北辰实业指定

的子公司提供受托运营管理服务，并支付相应的运营管理费。运营管理费依据市场公允价北京北格确定，以未来正式签署的相关协议或合同为准。2、北辰集团参与新国展二期项目后，辰实业将在适当时机把北辰集团投资取得的该项目股权权益按照独立的资产评估机构的评估价2021年2长期有其他集团有否是

格优先转让于北辰实业，权益转让方式包括但不限于北辰实业通过权益购买、配股或其他月2日效限责任

方式取得北辰集团持有的项目公司股权权益，且资产评估机构将由北辰集团及北辰实业共公司同指定。北辰集团保证遵循公平、公正、公允、合理的原则与北辰实业协商确定交易价格和交易条件，确保不损害北辰实业及公众股东的合法权益。3、北辰集团将在与北京建工、中建二局签订的合作协议或安排中将上述承诺事项予以明确，确保本承诺得以落实。

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是否有是否及承诺承诺承诺承诺期承诺方承诺时间履行期时严格背景类型内容限限履行

2024年7月9日，本公司收到控股股东北辰集团的书面通知，北辰集团基于对公司未来发

展的信心及长期投资价值的认可，同时为促进公司持续、健康、稳定的发展，切实维护公

2024

司及全体股东利益，决定自 2024 年 7月 10日起 6个月内增持本公司无限售流通 A股股份。

北京北年7月北辰集团承诺在增持计划实施期间及法定期限内不减持所持有的本公司股份。

辰实业10日

股份2025年1月9日，本公司收到北辰集团来函，因受定期报告窗口期、信息敏感期以及资本2024年7集团有是至是

限售市场情况变化等因素影响，本次增持计划无法在原定期限内完成。北辰集团拟使用自有资月9日限责任2025

金及金融机构专项贷款继续实施本次增持计划，并将本次增持计划期限延长6个月至2025公司年7月年7月8日，增持计划其他内容不变。北辰集团承诺，在增持计划实施期间及法定期限内

8日

其他不减持所持有的本公司股份。2025年1月24日召开的北辰实业2025年第一次临时股东大承诺会已审议通过《关于控股股东北辰集团增持北辰实业股份计划延期的议案》。

2025年10北京北2025年10月14日，本公司收到控股股东北辰集团的书面通知，北辰集团基于对本公司中月14辰实业长期投资价值的认可，增强投资者投资信心，促进公司持续、稳定、健康发展，切实维护股份2025年10日至

集团有广大投资者权益和资本市场稳定，决定自2025年10月14日起12个月内增持本公司无限是是限售月14日2026

限责任 售流通 A 股股份。北辰集团承诺在增持计划实施期间及法定期限内不减持所持有的公司股年10公司份。

月13日

二、报告期内控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况

□适用√不适用

三、违规担保情况

□适用√不适用

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四、半年报审计情况

□适用√不适用

五、上年年度报告非标准审计意见涉及事项的变化及处理情况

□适用√不适用

六、破产重整相关事项

□适用√不适用

七、重大诉讼、仲裁事项

□本报告期公司有重大诉讼、仲裁事项√本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项

八、上市公司及其董事、高级管理人员、控股股东、实际控制人涉嫌违法违规、受到处罚及整改情况

□适用√不适用

九、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明

□适用√不适用

十、重大关联交易

(一)与日常经营相关的关联交易

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

√适用□不适用2025年3月26日，本公司召开第十届第二十七次董事会会议，审议通过了《关于北辰实业与北辰集团签署日常关联（连）交易框架协议及确定交易金额上限的议案》，协议期限为2025年4月1日至2026年12月31日。交易类型包括委托营运管理、场馆配套增值服务、物业管理服务、办公用房租赁、使用商标及标识许可，并确定各年度交易的上限金额。上述交易无需提交股东大会审议。具体内容请详见《北辰实业关于与控股股东签署日常关联（连）交易框架协议暨日常关联交易的公告》（公告编号：临2025-017）。

单位：万元币种：人民币

2026年度2026年半年度

序号关联交易类别预计交易金额上限实际发生额

1委托营运管理向关联人提供劳务7300.001783.70

场馆配套增值向关联人购买劳务9000.002032.24

2

服务向关联人提供劳务6000.00192.23

3物业管理服务向关联人提供劳务2000.0072.64

向关联人承租办公用房200.0045.00

4办公用房租赁

向关联人出租办公用房200.0067.59

使用商标及标经关联人许可，有偿使

51.000.50

识许可用关联人知识产权

合计//24701.004193.89

3、临时公告未披露的事项

√适用□不适用

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单位：元币种：人民币交易价占同类关联格与市关联关联关联关关联交易内关联交易关联交易交易金交易场参考交易交易关联交易定价原则系容价格金额额的比结算价格差方类型

例(%)方式异较大的原因

于2019年9月27日，本公司与北辰集团将北辰集团签订了《土地使用权本公司的投转让协议书》，截至财务报表资性房地产报出日止，该转让事项尚未完北辰其它

母公司及其配套设成，双方尚在对最终解决方案7099616709961622.00现金不适用集团流出施物业所在进行协商。本公司根据双方协的土地租予商一致的过渡期间安排确认本公司使用了相关的使用权资产和租赁负债。

合计//709961622.00//

(二)资产收购或股权收购、出售发生的关联交易

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用√不适用

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

4、涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况

□适用√不适用

(三)共同对外投资的重大关联交易

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用√不适用

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

(四)关联债权债务往来

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用√不适用

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3、临时公告未披露的事项

√适用□不适用

单位：元币种：人民币关联关向关联方提供资金关联方向上市公司提供资金关联方系期初余额发生额期末余额期初余额发生额期末余额

北辰集团母公司---18340000008430000002677000000

合计---18340000008430000002677000000关联债权债务形成

北辰集团为支持公司经营，将其自有资金提供给本公司使用。

原因关联债权债务对公司经营成果及财务上述关联债权债务对公司经营成果及财务状况没有重大影响。

状况的影响

(五)公司与存在关联关系的财务公司、公司控股财务公司与关联方之间的金融业务

□适用√不适用

(六)其他重大关联交易

□适用√不适用

(七)其他

□适用√不适用

十一、重大合同及其履行情况

(一)托管、承包、租赁事项

√适用□不适用

1、托管情况

□适用√不适用

2、承包情况

□适用√不适用

3、租赁情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币租赁资产是否关联出租方名称租赁方名称租赁资产情况租赁起始日关联关系涉及金额交易本公司的投资性房北京北辰实北京北辰实地产及其配套设施业集团有限业股份有限70996161997年4月11日是母公司物业所在的土地面责任公司公司积约167000平方米租赁情况说明

1997年4月18日本公司与控股股东北辰集团签订了一项租赁协议，根据该租赁协议及后续

签署的补充协议约定，北辰集团将本公司的投资性房地产及其配套设施物业所在的土地租予本公司使用，该土地的面积约167000平方米，租期由40年至70年不等，视该土地不同部分的用途而定。

2019年9月27日本公司收到北辰集团的来函，函中告知按照《合同法》的规定，上述租赁

协议的租赁期限将于2019年9月30日到期。同日，本公司第八届董事会第四十五次会议审议通

29/137北京北辰实业股份有限公司2026年半年度报告过，拟以现金收购北辰集团持有的亚运村大宗地土地使用权，交易双方签署了附生效条件的《土地使用权转让协议书》。该交易尚需提交本公司股东大会和 H股类别股东会议审议批准。依据《土地使用权转让协议书》约定并经交易双方协商，在土地使用权交付日前的过渡期内，本公司将继续按照1997年4月18日签订的租赁协议所约定的租金标准向北辰集团相应支付租金，同时本公司根据双方协商一致的过渡期间安排确认了相关的使用权资产和租赁负债。

(二)报告期内履行的及尚未履行完毕的重大担保情况

√适用□不适用

单位：亿元币种：人民币

公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）报告期内担保发生额合计（不包括对子公司-的担保）

报告期末担保余额合计（A）（不包括对子公-司的担保）公司对子公司的担保情况

报告期内对子公司担保发生额合计-3.53

报告期末对子公司担保余额合计（B） 27.14

公司担保总额情况（包括对子公司的担保）

担保总额（A+B） 27.14

担保总额占公司净资产的比例(%)46.61

其中：

为股东、实际控制人及其关联方提供担保的

-

金额（C）

直接或间接为资产负债率超过70%的被担保

4.80

对象提供的债务担保金额（D）

担保总额超过净资产50%部分的金额（E） -

上述三项担保金额合计（C+D+E） 4.80

报告期内，本公司子公司对本公司提供的担保发生额为人民币-0.43亿元。报告期末，本公司子公司对本公司提供的担保余额为人民币0元。本公司为银行担保情况说明向购房客户发放的抵押贷款提供阶段性担保总额为

人民币24.23亿元，上述担保不会对本公司财务状况产生重大影响。

(三)其他重大合同

□适用√不适用

十二、募集资金使用进展说明

□适用√不适用

十三、其他重大事项的说明

□适用√不适用

30/137北京北辰实业股份有限公司2026年半年度报告

第六节股份变动及股东情况

一、股本变动情况

(一)股份变动情况表

1、股份变动情况表

报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。

2、股份变动情况说明

□适用√不适用3、报告期后到半年报披露日期间发生股份变动对每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如有）

□适用√不适用

4、公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容

□适用√不适用

(二)限售股份变动情况

□适用√不适用

二、股东情况

(一)股东总数：

截至报告期末普通股股东总数(户)114382

(二)截至报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表

单位：股

前十名股东持股情况（不含通过转融通出借股份）

持有有限质押、标记或冻结情况股东名称报告期内增股东性

期末持股数量比例(%)售条件股（全称）减股份状态数量质份数量北京北辰实国有法

业集团有限16011072120621080335.8240无0人责任公司

HKSCC境外法

NOMINEES 306000 691967899 20.551 0 无 0人

LIMITED王府井集团国有法

股份有限公-1253000003.7210无0人司境内自

韦琼花3198900160877250.4780无0然人中航鑫港担国有法

-158757000.4720无0保有限公司人

31/137北京北辰实业股份有限公司2026年半年度报告

中国工商银行股份有限

公司－南方中证全指房

-1088860124898060.3710无0其他地产交易型开放式指数证券投资基金香港中央结境外法

-2535516119714630.3560无0算有限公司人境内自

张俊-113966860.3380无0然人境内自

喻三军2325300101182000.3010无0然人境内自

孟庆亮912230091223000.2710无0然人

前十名无限售条件股东持股情况（不含通过转融通出借股份）股份种类及数量股东名称持有无限售条件流通股的数量种类数量北京北辰实业集团有限责任

1206210803人民币普通股1206210803

公司

HKSCC NOMINEES LIMITED 691967899 境外上市外资股 691967899王府井集团股份有限公司125300000人民币普通股125300000韦琼花16087725人民币普通股16087725中航鑫港担保有限公司15875700人民币普通股15875700中国工商银行股份有限公司

－南方中证全指房地产交易12489806人民币普通股12489806型开放式指数证券投资基金香港中央结算有限公司11971463人民币普通股11971463张俊11396686人民币普通股11396686喻三军10118200人民币普通股10118200孟庆亮9122300人民币普通股9122300

第 2大股东 HKSCC NOMINEES LIMITED 拥有的公司 H股股份，为代表多个客上述股东关联关系或一致行户持有；第3大股东王府井集团股份有限公司与本公司控股股东北京北辰实业集动的说明团有限责任公司的实际控制人均为北京市人民政府国有资产监督管理委员会；未

知其余股东是否属于《上市公司收购管理办法》规定的一致行动人。

注：

依据本公司于2025年10月13日披露的《北辰实业关于控股股东增持公司股份计划的公告》，2026年3月3日至2026年8月19日期间，北辰集团通过上海证券交易所集中竞价交易方式增持本公司股份，持股比例由35.15%提升至35.95%。本次增持计划尚在实施过程中。

持股5%以上股东、前十名股东及前十名无限售流通股股东参与转融通业务出借股份情况

□适用√不适用

前十名股东及前十名无限售流通股股东因转融通出借/归还原因导致较上期发生变化

□适用√不适用前十名有限售条件股东持股数量及限售条件

□适用√不适用

(三)战略投资者或一般法人因配售新股成为前十名股东

□适用√不适用

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三、董事和高级管理人员情况

(一)现任及报告期内离任董事和高级管理人员持股变动情况

□适用√不适用其它情况说明

□适用√不适用

(二)董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况

□适用√不适用

(三)其他说明

□适用√不适用

四、控股股东或实际控制人变更情况

□适用√不适用

五、优先股相关情况

□适用√不适用

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第七节债券相关情况

一、公司债券（含企业债券）和非金融企业债务融资工具

√适用□不适用

(一)公司债券（含企业债券）

√适用□不适用

1、公司债券基本情况

单位：亿元币种：人民币

2026年8是否存在

月31日后债券还本付息受托管投资者适终止上市

债券名称简称代码发行日起息日到期日利率（%）交易场所主承销商交易机制的最近回余额方式理人当性安排或挂牌的售日风险北京北辰实业股中国国际金融股

每年付息中国国点击成交、

份有限公司2026份有限公司，第面向专业一次，到上海证券际金融询价成交、年面向专业投资 26 北辰 F2 282952.SH 2026/6/24 2026/6/26 - 2028/6/26 3.19 2.45 一创业证券承销 投资者非 否

期一次还交易所股份有竞买成交、者非公开发行公保荐有限责任公公开发行本限公司协商成交

司债券(第二期)司北京北辰实业股中国国际金融股

每年付息中国国点击成交、

份有限公司2026份有限公司，第面向专业一次，到上海证券际金融询价成交、年面向专业投资 26 北辰 F1 281968.SH 2026/3/20 2026/3/23 - 2028/3/23 3.74 2.70 一创业证券承销 投资者非 否

期一次还交易所股份有竞买成交、者非公开发行公保荐有限责任公公开发行本限公司协商成交

司债券(第一期)司北京北辰实业股

每年付息华泰联合证券有华泰联点击成交、份有限公司2025面向专业一次，到上海证券限责任公司中合证券询价成交、年面向专业投资 25 北辰 F2 258483.SH 2025/4/22 2025/4/24 - 2027/4/24 5.00 2.50 投资者非 否

期一次还交易所国国际金融股份有限责竞买成交、者非公开发行公公开发行本有限公司任公司协商成交

司债券(第二期)北京北辰实业股

每年付息华泰联合证券有华泰联点击成交、份有限公司2025面向专业一次，到上海证券限责任公司中合证券询价成交、年面向专业投资 25 北辰 F1 258224.SH 2025/4/11 2025/4/14 - 2028/4/14 3.25 3.50 投资者非 否

期一次还交易所国国际金融股份有限责竞买成交、者非公开发行公公开发行本有限公司任公司协商成交

司债券(第一期)

北京北辰实业股天风证券股份有匹配成交、每年付息天风证

份有限公司2022限公司瑞银证面向专业点击成交、一次，到上海证券券股份年面向专业投资 22 北辰 G1 185738.SH 2022/4/26 2022/4/28 - 2027/4/28 6.00 2.90 券有限责任公 投资者公 询价成交、 否期一次还交易所有限公

者公开发行公司司华泰联合证开发行竞买成交、本司

债券(第一期)券有限责任公司协商成交

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北京北辰实业股天风证券股份有匹配成交、每年付息天风证

份有限公司2021限公司瑞银证面向专业点击成交、一次，到上海证券券股份年面向专业投资 21 北辰 G2 185114.SH 2021/12/27 2021/12/29 - 2026/12/29 13.39 3.10 券有限责任公 投资者公 询价成交、 否期一次还交易所有限公

者公开发行公司司华泰联合证开发行竞买成交、本司

债券(第二期)券有限责任公司协商成交

北京北辰实业股天风证券股份有匹配成交、每年付息天风证

份有限公司2021限公司瑞银证面向专业点击成交、一次，到上海证券券股份年面向专业投资 21 北辰 G1 188461.SH 2021/7/23 2021/7/26 - 2026/7/26 3.19 2.96 券有限责任公 投资者公 询价成交、 否期一次还交易所有限公

者公开发行公司司华泰联合证开发行竞买成交、本司

债券(第一期)券有限责任公司协商成交

2、公司或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况

□适用√不适用

3、信用评级结果调整情况

□适用√不适用

4、担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的变更、变化和执行情况及其影响

√适用□不适用

报告期内，公司债券均未采取担保措施，公司严格执行公司债券募集说明书中约定的偿债计划和其他偿债保障措施，相关计划和措施均未发生变化。

报告期内，公司对专项偿债账户的使用情况与募集说明书的相关承诺一致。

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(二)公司债券募集资金情况

√公司债券在报告期内涉及募集资金使用或者整改

□本公司所有公司债券在报告期内均不涉及募集资金使用或者整改

1、基本情况

单位：亿元币种：人民币是否为专项品种报告期末募募集资报告期末募债券代码债券简称专项品债券的具集资金专项金总额集资金余额种债券体类型账户余额

282952.SH 26 北辰 F2 否 不适用 3.19 3.19 3.19

281968.SH 26 北辰 F1 否 不适用 3.74 - -

258483.SH 25 北辰 F2 否 不适用 5.00 - -

258224.SH 25 北辰 F1 否 不适用 3.25 - -

185738.SH 22 北辰 G1 否 不适用 6.00 - -

185114.SH 21 北辰 G2 否 不适用 13.39 - -

188461.SH 21 北辰 G1 否 不适用 3.19 - -

2、募集资金用途变更调整情况

□适用√不适用

3、募集资金的使用情况

(1)实际使用情况（此处不含临时补流）

单位：亿元币种：人民币

报告期内偿还有息偿还补充固定资股权投资、其他募集资金债务（不含公司流动产投资债权投资或债券代码债券简称用途实际使用公司债券）债券资金项目涉资产收购涉金额金额金额金额金额及金额及金额

281968.SH 26 北辰 F1 3.74 - 3.74 - - - -

(2)募集资金用于偿还公司债券及其他有息债务

√适用□不适用偿还其他有息债务（不债券代码债券简称偿还公司债券的具体情况含公司债券）的具体情况

281968.SH 26 北辰 F1 偿还 24 北辰 F1 本金 -

(3)募集资金用于补充流动资金（此处不含临时补流）

□适用√不适用

(4)募集资金用于特定项目

□适用√不适用

(5)募集资金用于其他用途

□适用√不适用

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(6)临时补流

□适用√不适用

4、募集资金使用的合规性

报告期内募集资截至报告期实际用途与约定募集资金金使用末募集资金募集说明书用途（含募集说使用和募是否符实际用途债券代码债券简称约定的募集明书约定用途和集资金专合地方

（包括实际资金用途合规变更后的用项账户管政府债使用和临时

途）是否一致理是否合务管理

补流）规规定偿还到期公

282952.SH 26 北辰 F2 不适用 是 是 是

司债本金偿还到期公偿还到期公

281968.SH 26 北辰 F1 是 是 是

司债本金司债本金偿还到期公偿还到期公

258483.SH 25 北辰 F2 是 是 是

司债本金司债本金偿还到期公偿还到期公

258224.SH 25 北辰 F1 是 是 是

司债本金司债本金偿还到期公偿还到期公

185738.SH 22 北辰 G1 是 是 是

司债本金司债本金偿还到期公偿还到期公

185114.SH 21 北辰 G2 是 是 是

司债本金司债本金偿还到期公偿还到期公

188461.SH 21 北辰 G1 是 是 是

司债本金司债本金募集资金使用和募集资金账户管理存在违规情况

√不涉及违规或者整改情形□涉及违规或者整改情形

(三)专项品种债券应当披露的其他事项

□适用√不适用

(四)报告期内公司债券相关重要事项

√适用□不适用

1、非经营性往来占款和资金拆借

(1)非经营性往来占款和资金拆借余额报告期初，公司合并口径应收的非因生产经营直接产生的对其他方的往来占款和资金拆借（以下简称非经营性往来占款和资金拆借）余额：0亿元；

报告期内，非经营性往来占款和资金拆借新增：0亿元，收回：0亿元；

非经营性往来占款或资金拆借情形是否存在违反募集说明书相关约定或承诺的情况

□是√否

报告期末，未收回的非经营性往来占款和资金拆借合计：0亿元，其中控股股东、实际控制人及其他关联方占款或资金拆借合计：0亿元。

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(2)非经营性往来占款和资金拆借明细

报告期末，公司合并口径未收回的非经营性往来占款和资金拆借占合并口径净资产的比例：0%是否超过合并口径净资产的10%：□是√否

(3)以前报告期内披露的回款安排的执行情况

√完全执行□未完全执行□不适用

2、负债情况

(1)有息债务及其变动情况

1.1公司债务结构情况

报告期初和报告期末，公司（非公司合并范围口径）有息债务余额分别为203.67亿元和203.42亿元，报告期内有息债务余额同比变动-0.13%。

单位：亿元币种：人民币到期时间金额占有息债务有息债务类别1年以内（超过1年金额合计已逾期的占比（%）含）（不含）

公司信用类债券-47.3132.0979.4039.03

银行贷款-6.24109.87116.1157.08

非银行金融机构贷款-0.467.457.913.89

其他有息债务-----

合计-54.01149.41203.42—

报告期末公司存续的公司信用类债券中，公司债券余额38.14亿元，企业债券余额0亿元，非金融企业债务融资工具余额41.26亿元。

1.2公司合并口径有息债务结构情况

报告期初和报告期末，公司合并报表范围内公司有息债务余额分别为234.42亿元和230.61亿元，报告期内有息债务余额同比变动-1.62%。

单位：亿元币种：人民币到期时间金额占有息债务有息债务类别1年以内（超过1年金额合计已逾期的占比（%）含）（不含）

公司信用类债券-47.3132.0979.4034.43

银行贷款-7.13136.17143.3062.14

非银行金融机构贷款-0.467.457.913.43

其他有息债务-----

合计-54.90175.71230.61—

报告期末，公司合并口径存续的公司信用类债券中，公司债券余额38.14亿元，企业债券余额0亿元，非金融企业债务融资工具余额41.26亿元。

1.3境外债券情况

截止报告期末，公司合并报表范围内发行的境外债券余额0亿元人民币。

(2)报告期末公司及其子公司存在逾期金额超过1000万元或者占公司合并报表范围上年末净资

产5%以上的有息债务或者公司信用类债券逾期情况

□适用√不适用

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(3)可对抗第三人的优先偿付负债情况

截至报告期末，公司合并报表范围内存在可对抗第三人的优先偿付负债：

□适用√不适用

3、报告期内信息披露事务管理制度变更情况

□发生变更√未发生变更

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(五)银行间债券市场非金融企业债务融资工具

√适用□不适用

1、非金融企业债务融资工具基本情况

单位：亿元币种：人民币是否存在终债券利率投资者适当性安排债券名称简称代码发行日起息日到期日还本付息方式交易场所交易机制止上市交易余额（%）（如有）的风险北京北辰实业股份有非金融企业债

25北辰实每年付息一次，银行间债券

限公司 2025 年度第 102501550.IB 2025/8/18 2025/8/20 2028/8/20 2.19 2.35 专业机构投资者 务融资工具交 否

业 MTN002 到期一次还本 市场二期中期票据易系统北京北辰实业股份有非金融企业债

25北辰实每年付息一次，银行间债券

限公司 2025 年度第 102501352.IB 2025/4/25 2025/4/28 2028/4/28 5.18 2.40 专业机构投资者 务融资工具交 否

业 MTN001 到期一次还本 市场一期中期票据易系统北京北辰实业股份有非金融企业债

24北辰实每年付息一次，银行间债券

限公司 2024 年度第 102401105.IB 2024/12/17 2024/12/19 2027/12/19 1.97 2.40 专业机构投资者 务融资工具交 否

业 MTN001 到期一次还本 市场一期中期票据易系统北京北辰实业股份有非金融企业债

22北辰实每年付息一次，银行间债券

限公司 2022 年度第 102200198.IB 2022/8/18 2022/8/22 2027/8/22 12.60 2.50 专业机构投资者 务融资工具交 否

业 MTN002 到期一次还本 市场二期中期票据易系统北京北辰实业股份有非金融企业债

22北辰实每年付息一次，银行间债券

限公司 2022 年度第 102280941.IB 2022/4/22 2022/4/25 2027/4/25 5.72 2.90 专业机构投资者 务融资工具交 否

业 MTN001 到期一次还本 市场一期中期票据易系统北京北辰实业股份有非金融企业债

21北辰实每年付息一次，银行间债券

限公司 2021 年度第 102103306.IB 2021/12/17 2021/12/21 2026/12/21 13.03 3.00 专业机构投资者 务融资工具交 否

业 MTN001 到期一次还本 市场一期中期票据易系统

2、公司或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况

□适用√不适用

3、信用评级结果调整情况

□适用√不适用

4、担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行和变化情况及其影响

√适用□不适用

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报告期内，债务融资工具均未采取担保措施，公司严格执行债务融资工具募集说明书中约定的偿债计划和其他偿债保障措施，相关计划和措施均未发生变化。

5、非金融企业债务融资工具其他情况的说明

√适用□不适用

“21 北辰实业 MTN001”为 5 年期，附第 3 年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权，已完成部分本金回售工作，目前其余本金尚未到兑付期限。

“22 北辰实业 MTN001”为 5 年期，附第 3 年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权，已完成部分本金回售工作，目前其余本金尚未到兑付期限。

“22 北辰实业 MTN002”为 5 年期，附第 3 年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权，已完成部分本金回售工作，目前其余本金尚未到兑付期限。

“24 北辰实业 MTN001”为 3 年期，目前尚未到本金兑付期限。

“25 北辰实业 MTN001”为 3 年期，目前尚未到本金兑付期限。

“25 北辰实业 MTN002”为 3 年期，目前尚未到本金兑付期限。

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(六)公司报告期内合并报表范围亏损超过上年末净资产10%

√适用□不适用

亏损情况上半年归属于母公司股东的净利润为-8.80亿元。

公司面临经营压力，全力以赴减少亏损金额，但受房地产亏损原因

市场环境的影响，公司整体仍旧亏损。

公司聚焦“协同发展、改革创新”，积极谋划经营发展，深化多业态资源整合与协同联动，持续提升管理效能。期对公司生产经营和偿债能力的影响末货币资金余额为78亿元，公司资金储备充足，上半年融资渠道畅通，融资利率水平持续降低，资金运行安全，不存在债务展期情况，到期债务均正常兑付。

(七)违反规定及约定情况

报告期内违反法律法规、自律规则、公司章程、信息披露事务管理制度等规定以及债券募集说明

书约定或承诺的情况，以及相关情况对债券投资者权益的影响□适用√不适用

(八)主要会计数据和财务指标

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本报告期末主要指标本报告期末上年度末比上年度末变动原因增减（%）

流动比率2.281.8821.28主要由于公司本期流

速动比率0.770.5735.09动负债有所减少所致

增加1.59

资产负债率（%）80.3778.78个百分点本报告期比本报告期上年同期上年同期增变动原因

（1-6月）

减(%)扣除非经常性损益主要由于公司本期亏

-893052109-1611107395不适用后净利润损金额减少所致主要由于公司本期亏

EBITDA 全部债务比 -0.006 -0.029 不适用损金额减少所致主要由于公司本期亏

利息保障倍数-0.91-1.90不适用损金额减少所致主要由于公司本期经

现金利息保障倍数2.832.1432.24营活动产生的现金流量净额增加所致

EBITDA 利息保障倍 主要由于公司本期亏

-0.37-1.44不适用数损金额减少所致

贷款偿还率（%）100100-

利息偿付率（%）100100-

二、可转换公司债券情况

□适用√不适用

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第八节财务报告

一、审计报告

□适用√不适用

二、财务报表合并资产负债表

2026年6月30日

编制单位：北京北辰实业股份有限公司

单位：元币种：人民币项目附注2026年6月30日2025年12月31日

流动资产：

货币资金78007606957056168916结算备付金拆出资金交易性金融资产衍生金融资产应收票据应收账款259412826208840145应收款项融资预付款项4638544550671142应收保费应收分保账款应收分保合同准备金其他应收款870830866897571509

其中：应收利息

应收股利-19500000买入返售金融资产存货2050288528822238647127

其中：数据资源合同资产持有待售资产一年内到期的非流动资产5623970451817906其他流动资产13296117621361401668流动资产合计3086612658631865118413

非流动资产：

发放贷款和垫款债权投资其他债权投资长期应收款136003870138055818长期股权投资343528761347611291其他权益工具投资其他非流动金融资产投资性房地产70898471067233625724固定资产24284345402495346631在建工程708290694948生产性生物资产

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油气资产使用权资产1402349225473515无形资产3138912240711556

其中：数据资源983723091

开发支出-1905425

其中：数据资源商誉长期待摊费用697301110556815递延所得税资产9548442941007605362

其他非流动资产5280649-非流动资产合计1101103313511301587085资产总计4187715972143166705498

流动负债：

短期借款-253112向中央银行借款拆入资金交易性金融负债衍生金融负债应付票据应付账款36451544883920424279预收款项114872088101991573合同负债6332699571122952814卖出回购金融资产款吸收存款及同业存放代理买卖证券款代理承销证券款应付职工薪酬6138085582858707应交税费791105261750787141其他应付款15079209231559948440

其中：应付利息应付股利11621901162190应付手续费及佣金应付分保账款持有待售负债一年内到期的非流动负债67127213519287275951其他流动负债5549269485168306流动负债合计1352191761716911660323

非流动负债：

保险合同准备金长期借款1436248505511450133651应付债券32087255174186056520

其中：优先股永续债

租赁负债-2432440长期应付款24653292431361500000长期应付职工薪酬9412788895401109预计负债递延收益4769624235336

44/137北京北辰实业股份有限公司2026年半年度报告

递延所得税负债其他非流动负债非流动负债合计2013543732717095759056负债合计3365735494434007419379

所有者权益（或股东权益）：

实收资本（或股本）33670200003367020000其他权益工具

其中：优先股永续债资本公积34539558913453955891

减：库存股其他综合收益55325065532506专项储备盈余公积12331444721233144472一般风险准备

未分配利润-2237364834-1357160640归属于母公司所有者权益（或股东权

58222880356702492229

益）合计少数股东权益23975167422456793890

所有者权益（或股东权益）合计82198047779159286119

负债和所有者权益（或股东权益）

4187715972143166705498

总计

公司负责人：张杰主管会计工作负责人：朱岩会计机构负责人：杜艳

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母公司资产负债表

2026年6月30日

编制单位：北京北辰实业股份有限公司

单位：元币种：人民币项目附注2026年6月30日2025年12月31日

流动资产：

货币资金55064213024995819436交易性金融资产衍生金融资产应收票据应收账款7775265748290610应收款项融资预付款项1311202714622162其他应收款7290620062610363

其中：应收利息应收股利存货8415343491726286

其中：数据资源合同资产持有待售资产一年内到期的非流动资产927811832114111859268其他流动资产3131017332980737流动资产合计1506377411419357908862

非流动资产：

债权投资其他债权投资长期应收款106925563126725852920长期股权投资1005362020910054124198其他权益工具投资其他非流动金融资产投资性房地产41363050844215711573固定资产9723446841006263415在建工程708290694948生产性生物资产油气资产使用权资产1388420624571248无形资产711991314275376

其中：数据资源开发支出

其中：数据资源商誉长期待摊费用递延所得税资产261395928257881843

其他非流动资产3875408-非流动资产合计2614181003422299375521资产总计4120558414841657284383

流动负债：

短期借款

46/137北京北辰实业股份有限公司2026年半年度报告

交易性金融负债衍生金融负债应付票据应付账款510933152521742537预收款项10596323393548920合同负债121261242113376375应付职工薪酬4997838465886046应交税费2476714227589182其他应付款53367862266771890434

其中：应付利息应付股利持有待售负债一年内到期的非流动负债58692407498217307674其他流动负债89382972893567流动负债合计1202786842515814234735

非流动负债：

长期借款117317910548462048077应付债券32087255174186056520

其中：优先股永续债

租赁负债-2432440长期应付款22330000001360000000长期应付职工薪酬9412788895401109预计负债递延收益469624235336递延所得税负债其他非流动负债非流动负债合计1726811408314106173482负债合计2929598250829920408217

所有者权益（或股东权益）：

实收资本（或股本）33670200003367020000其他权益工具

其中：优先股永续债资本公积36580250393658025039

减：库存股其他综合收益55325065532506专项储备盈余公积12331444721233144472未分配利润36458796233473154149

所有者权益（或股东权益）合计1190960164011736876166

负债和所有者权益（或股东权益）

4120558414841657284383

总计

公司负责人：张杰主管会计工作负责人：朱岩会计机构负责人：杜艳

47/137北京北辰实业股份有限公司2026年半年度报告

合并利润表

2026年1—6月

编制单位：北京北辰实业股份有限公司

单位：元币种：人民币项目附注2026年半年度2025年半年度

一、营业总收入30454810613019319686

其中：营业收入30454810613019319686利息收入已赚保费手续费及佣金收入

二、营业总成本34015072783419184309

其中：营业成本22533295582248935978利息支出手续费及佣金支出退保金赔付支出净额提取保险责任准备金净额保单红利支出分保费用税金及附加218994819122363116销售费用165038586180711551管理费用374006580391100345研发费用8005502339099财务费用389337185473734220

其中：利息费用408052028489290810利息收入2137827719973519

加：其他收益691064620881189

投资收益（损失以“-”号填列）511370010029618

其中：对联营企业和合营企业的投

-30475301540807资收益以摊余成本计量的金融资产

终止确认收益（损失以“-”号填列）

汇兑收益（损失以“-”号填列）净敞口套期收益（损失以“-”号填列）公允价值变动收益（损失以“-”号填列）信用减值损失（损失以“-”号填-16642551-60932347

列）资产减值损失（损失以“-”号填-462456156-1077352779

列）资产处置收益（损失以“-”号填

168516497

列）

三、营业利润（亏损以“-”号填列）-822932062-1507238445

加：营业外收入36179826350201

减：营业外支出15099491508777

四、利润总额（亏损总额以“-”号填列）-820824029-1502397021

减：所得税费用118026158201646005

五、净利润（净亏损以“-”号填列）-938850187-1704043026

48/137北京北辰实业股份有限公司2026年半年度报告

（一）按经营持续性分类1.持续经营净利润（净亏损以“-”-938850187-1704043026号填列）2.终止经营净利润（净亏损以“-”号填列）

（二）按所有权归属分类1.归属于母公司股东的净利润（净亏-880204194-1585414242损以“-”号填列）2.少数股东损益（净亏损以“-”号-58645993-118628784

填列）

六、其他综合收益的税后净额

（一）归属母公司所有者的其他综合收益的税后净额

1.不能重分类进损益的其他综合收

益

（1）重新计量设定受益计划变动额

（2）权益法下不能转损益的其他综合收益

（3）其他权益工具投资公允价值变动

（4）企业自身信用风险公允价值变动

2.将重分类进损益的其他综合收益

（1）权益法下可转损益的其他综合收益

（2）其他债权投资公允价值变动

（3）金融资产重分类计入其他综合收益的金额

（4）其他债权投资信用减值准备

（5）现金流量套期储备

（6）外币财务报表折算差额

（7）其他

（二）归属于少数股东的其他综合收益的税后净额

七、综合收益总额-938850187-1704043026

（一）归属于母公司所有者的综合收益

-880204194-1585414242总额

（二）归属于少数股东的综合收益总额-58645993-118628784

八、每股收益：

（一）基本每股收益(元/股)-0.26-0.47

（二）稀释每股收益(元/股)-0.26-0.47

公司负责人：张杰主管会计工作负责人：朱岩会计机构负责人：杜艳

49/137北京北辰实业股份有限公司2026年半年度报告

母公司利润表

2026年1—6月

编制单位：北京北辰实业股份有限公司

单位：元币种：人民币项目附注2026年半年度2025年半年度

一、营业收入811513652934759612

减：营业成本378437542400872740税金及附加7577951980440779销售费用3039806336077343管理费用248127832269325337研发费用

财务费用-136683098-198076349

其中：利息费用386661173431202710利息收入525400265631833373

加：其他收益1359591938844

投资收益（损失以“-”号填列）86538189522075

其中：对联营企业和合营企业的投

4960111179465

资收益以摊余成本计量的金融资产

终止确认收益（损失以“-”号填列）净敞口套期收益（损失以“-”号填列）公允价值变动收益（损失以“-”号填列）信用减值损失（损失以“-”号填-497436822283641

列）资产减值损失（损失以“-”号填列）资产处置收益（损失以“-”号填列）

二、营业利润（亏损以“-”号填列）220492835378864322

加：营业外收入14672052377954

减：营业外支出517124987190

三、利润总额（亏损总额以“-”号填列）221442916380255086

减：所得税费用4871744291627127

四、净利润（净亏损以“-”号填列）172725474288627959

（一）持续经营净利润（净亏损以“-”

172725474288627959号填列）

（二）终止经营净利润（净亏损以“-”号填列）

五、其他综合收益的税后净额

（一）不能重分类进损益的其他综合收益

1.重新计量设定受益计划变动额

2.权益法下不能转损益的其他综合

收益

3.其他权益工具投资公允价值变动

4.企业自身信用风险公允价值变动

（二）将重分类进损益的其他综合收益

50/137北京北辰实业股份有限公司2026年半年度报告

1.权益法下可转损益的其他综合收

益

2.其他债权投资公允价值变动

3.金融资产重分类计入其他综合收

益的金额

4.其他债权投资信用减值准备

5.现金流量套期储备

6.外币财务报表折算差额

7.其他

六、综合收益总额172725474288627959

七、每股收益：

（一）基本每股收益(元/股)

（二）稀释每股收益(元/股)

公司负责人：张杰主管会计工作负责人：朱岩会计机构负责人：杜艳

51/137北京北辰实业股份有限公司2026年半年度报告

合并现金流量表

2026年1—6月

编制单位：北京北辰实业股份有限公司

单位：元币种：人民币项目附注2026年半年度2025年半年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金26898824863564280971客户存款和同业存放款项净增加额向中央银行借款净增加额向其他金融机构拆入资金净增加额收到原保险合同保费取得的现金收到再保业务现金净额保户储金及投资款净增加额

收取利息、手续费及佣金的现金拆入资金净增加额回购业务资金净增加额代理买卖证券收到的现金净额收到的税费返还1554016347041800收到其他与经营活动有关的现金10545858473463806经营活动现金流入小计28108812333684786577

购买商品、接受劳务支付的现金10879699541469677817客户贷款及垫款净增加额存放中央银行和同业款项净增加额支付原保险合同赔付款项的现金拆出资金净增加额

支付利息、手续费及佣金的现金支付保单红利的现金支付给职工及为职工支付的现金548628501567596231支付的各项税费3310782711028490600支付其他与经营活动有关的现金153166995204401603经营活动现金流出小计21208437213270166251经营活动产生的现金流量净额690037512414620326

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金取得投资收益收到的现金103842344124

处置固定资产、无形资产和其他长期

79618425595

资产收回的现金净额处置子公司及其他营业单位收到的

-4781965现金净额

收到其他与投资活动有关的现金-27571333投资活动现金流入小计111804132823017

购建固定资产、无形资产和其他长期

3874428534860189

资产支付的现金

投资支付的现金-4655000质押贷款净增加额取得子公司及其他营业单位支付的现金净额

支付其他与投资活动有关的现金-49000000

52/137北京北辰实业股份有限公司2026年半年度报告

投资活动现金流出小计3874428588515189

投资活动产生的现金流量净额-37626244-55692172

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金-4900000

其中：子公司吸收少数股东投资收到

-4900000的现金取得借款收到的现金2860000000914289574发行债券收到的现金6927643801341529940收到其他与筹资活动有关的现金145564270014530000筹资活动现金流入小计50084070802275249514偿还债务支付的现金39327705732478779035

分配股利、利润或偿付利息支付的现

438254110479860713

金

其中：子公司支付给少数股东的股

63115510799

利、利润支付其他与筹资活动有关的现金615953556221525051筹资活动现金流出小计49869782393180164799

筹资活动产生的现金流量净额21428841-904915285

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响

五、现金及现金等价物净增加额673840109-545987131

加：期初现金及现金等价物余额63764018936783364401

六、期末现金及现金等价物余额70502420026237377270

公司负责人：张杰主管会计工作负责人：朱岩会计机构负责人：杜艳

53/137北京北辰实业股份有限公司2026年半年度报告

母公司现金流量表

2026年1—6月

编制单位：北京北辰实业股份有限公司

单位：元币种：人民币项目附注2026年半年度2025年半年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金818001759918422650收到的税费返还收到其他与经营活动有关的现金8445854240881574经营活动现金流入小计902460301959304224

购买商品、接受劳务支付的现金239303948261477436支付给职工及为职工支付的现金312435032325157385支付的各项税费188186720542100488支付其他与经营活动有关的现金5601656342433238经营活动现金流出小计7959422631171168547

经营活动产生的现金流量净额106518038-211864323

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金14771922653758536219取得投资收益收到的现金118743885285823404

处置固定资产、无形资产和其他长期

67808499823

资产收回的现金净额处置子公司及其他营业单位收到的现金净额收到其他与投资活动有关的现金投资活动现金流入小计15960039584044859446

购建固定资产、无形资产和其他长期

2527030717175392

资产支付的现金投资支付的现金16006512673150922110取得子公司及其他营业单位支付的现金净额支付其他与投资活动有关的现金投资活动现金流出小计16259215743168097502

投资活动产生的现金流量净额-29917616876761944

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金

取得借款收到的现金2860000000-发行债券收到的现金6927643801341529940收到其他与筹资活动有关的现金145549000012000000筹资活动现金流入小计50082543801353529940偿还债务支付的现金35801813081978728035

分配股利、利润或偿付利息支付的现

378119424408836304

金支付其他与筹资活动有关的现金615953556212420376筹资活动现金流出小计45742542882599984715

筹资活动产生的现金流量净额434000092-1246454775

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响

五、现金及现金等价物净增加额510600514-581557154

54/137北京北辰实业股份有限公司2026年半年度报告

加：期初现金及现金等价物余额49874515115655710861

六、期末现金及现金等价物余额54980520255074153707

公司负责人：张杰主管会计工作负责人：朱岩会计机构负责人：杜艳

55/137北京北辰实业股份有限公司2026年半年度报告

合并所有者权益变动表

2026年1—6月

编制单位：北京北辰实业股份有限公司

单位：元币种：人民币

2026年半年度

归属于母公司所有者权益其他权益工具一专般

项目减：

实收资本(或股优永其他综合收项风其少数股东权益所有者权益合计其资本公积库存盈余公积未分配利润小计

本)先续益储险他他股股债备准备

一、上年期末余额3367020000345395589155325061233144472-1357160640670249222924567938909159286119

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本年期初余额3367020000345395589155325061233144472-1357160640670249222924567938909159286119

三、本期增减变动金额

（减少以“-”号填-880204194-880204194-59277148-939481342列）

（一）综合收益总额-880204194-880204194-58645993-938850187

（二）所有者投入和减少资本

1．所有者投入的普通

股

2．其他权益工具持有

者投入资本

3．股份支付计入所有

者权益的金额

4．其他

（三）利润分配-631155-631155

1．提取盈余公积

2．提取一般风险准备

56/137北京北辰实业股份有限公司2026年半年度报告

3．对所有者（或股东）

-631155-631155的分配

4．其他

（四）所有者权益内部结转

1．资本公积转增资本（或股本）

2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥补亏损

4．设定受益计划变动

额结转留存收益

5．其他综合收益结转

留存收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

四、本期期末余额3367020000345395589155325061233144472-2237364834582228803523975167428219804777

57/137北京北辰实业股份有限公司2026年半年度报告

2025年半年度

归属于母公司所有者权益其他权益工具一专般

项目减：

实收资本(或股优永其他综合收项风其少数股东权益所有者权益合计其资本公积库存盈余公积未分配利润小计

本)先续益储险他他股股债备准备

一、上年期末余额3367020000345400059114031506119624332516678471739699142595206829702111767439616

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本年期初余额3367020000345400059114031506119624332516678471739699142595206829702111767439616

三、本期增减变动金额

（减少以“-”号填-1585414242-1585414242531693831-1053720411列）

（一）综合收益总额-1585414242-1585414242-118628784-1704043026

（二）所有者投入和减

650311816650311816

少资本

1．所有者投入的普通

股

2．其他权益工具持有

者投入资本

3．股份支付计入所有

者权益的金额

4．其他650311816650311816

（三）利润分配1079910799

1．提取盈余公积

2．提取一般风险准备

3．对所有者（或股东）

1079910799

的分配

4．其他

（四）所有者权益内部结转

1．资本公积转增资本（或股本）

58/137北京北辰实业股份有限公司2026年半年度报告

2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥补亏损

4．设定受益计划变动

额结转留存收益

5．其他综合收益结转

留存收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

四、本期期末余额33670200003454000591140315061196243325824329318113728353259999085210713719205

公司负责人：张杰主管会计工作负责人：朱岩会计机构负责人：杜艳

59/137北京北辰实业股份有限公司2026年半年度报告

母公司所有者权益变动表

2026年1—6月

编制单位：北京北辰实业股份有限公司

单位：元币种：人民币

2026年半年度

项目实收资本(或股其他权益工具减：库存专项资本公积其他综合收益盈余公积未分配利润所有者权益合计

本)优先股永续债其他股储备

一、上年期末余额3367020000365802503955325061233144472347315414911736876166

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本年期初余额3367020000365802503955325061233144472347315414911736876166

三、本期增减变动金额

（减少以“-”号填172725474172725474列）

（一）综合收益总额172725474172725474

（二）所有者投入和减少资本

1．所有者投入的普通

股

2．其他权益工具持有

者投入资本

3．股份支付计入所有

者权益的金额

4．其他

（三）利润分配

1．提取盈余公积

2．对所有者（或股东）

的分配

3．其他

（四）所有者权益内部结转

60/137北京北辰实业股份有限公司2026年半年度报告

1．资本公积转增资本（或股本）

2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥补亏损

4．设定受益计划变动

额结转留存收益

5．其他综合收益结转

留存收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

四、本期期末余额3367020000365802503955325061233144472364587962311909601640

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2025年半年度

项目实收资本(或股其他权益工具减：库存专项资本公积其他综合收益盈余公积未分配利润所有者权益合计

本)优先股永续债其他股储备

一、上年期末余额33670200003658025039140315061196243325314104382711376363697

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本年期初余额33670200003658025039140315061196243325314104382711376363697

三、本期增减变动金额

（减少以“-”号填288627959288627959列）

（一）综合收益总额288627959288627959

（二）所有者投入和减少资本

1．所有者投入的普通

股

2．其他权益工具持有

者投入资本

3．股份支付计入所有

者权益的金额

4．其他

（三）利润分配

1．提取盈余公积

2．对所有者（或股东）

的分配

3．其他

（四）所有者权益内部结转

1．资本公积转增资本（或股本）

2．盈余公积转增资本（或股本）

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3．盈余公积弥补亏损

4．设定受益计划变动

额结转留存收益

5．其他综合收益结转

留存收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

四、本期期末余额33670200003658025039140315061196243325342967178611664991656

公司负责人：张杰主管会计工作负责人：朱岩会计机构负责人：杜艳

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三、公司基本情况

1、公司概况

√适用□不适用

北京北辰实业股份有限公司（以下称“本公司”）是由北京北辰实业集团有限责任公司（以下称“北辰集团”）独家发起设立的股份有限公司，本公司于1997年4月2日正式成立，注册地为中华人民共和国北京市，总部地址位于中华人民共和国北京市。北辰集团为本公司的母公司和最终母公司。本公司于2006年10月16日在上海证券交易所挂牌上市交易。于2026年6月30日，本公司的总股本为3367020000元，每股面值1元。

本公司由原中华人民共和国对外贸易经济合作部批准，于1998年10月9日在国家工商行政管理部门注册为中外合资股份有限公司。

本公司及子公司（以下合称“本集团”）实际从事的主要业务为会展及配套设施服务、房地产开发等。

截至2026年6月30日止6个月期间，纳入合并范围的主要子公司详见附注，新纳入合并范围的子公司主要为长沙北辰酒管和长沙北辰会展。

本财务报表由本公司董事会于2026年8月20日批准报出。

四、财务报表的编制基础

1、编制基础本集团财务报表以持续经营假设为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部发布的《企业会计准则——基本准则》和各项具体会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定（以下合称“企业会计准则”），以及中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第15号——财务报告的一般规定》（2024年修订）的规定编制。

根据企业会计准则的相关规定，本集团会计核算以权责发生制为基础。

2、持续经营

√适用□不适用

本财务报表以持续经营为基础列报，本集团自报告期末起至少12个月具有持续经营能力。

五、重要会计政策及会计估计

具体会计政策和会计估计提示：

√适用□不适用

本集团根据实际生产经营特点，依据相关企业会计准则的规定，对各项交易和事项制定了若干项具体会计政策和会计估计，详见如下各项描述。

1、遵循企业会计准则的声明

本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司2026年6月

30日的合并及公司财务状况及截至2026年6月30日止6个月期间的合并及公司经营成果和合并

及公司现金流量等有关信息。

2、会计期间

本公司的会计期间分为年度和中期，会计中期指短于一个完整的会计年度的报告期间。本公司会计年度采用公历年度，即每年自1月1日起至12月31日止。

3、营业周期

√适用□不适用

本公司以12个月作为一个营业周期，并以其作为资产和负债的流动性划分标准。

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4、记账本位币

人民币为本公司及境内子公司经营所处的主要经济环境中的货币，本公司及子公司以人民币为记账本位币。本公司编制本财务报表时所采用的货币为人民币。

5、重要性标准确定方法和选择依据

√适用□不适用项目重要性标准

重要的合营或单个合营企业或联营企业长期股权投资期末账面价值占集团净资产3%以上或

联营企业长期股权投资权益法下投资收益占当期合并税前利润5%以上

重要的非全资期末单个子公司少数股东权益占本集团合并股东权益的比例超过3%或期末单

子公司个子公司少数股东权益占本集团合并少数股东权益的比例超过15%

6、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法

√适用□不适用

企业合并，是指将两个或两个以上单独的企业合并形成一个报告主体的交易或事项。企业合并分为同一控制下企业合并和非同一控制下企业合并。

（1）同一控制下企业合并

参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非暂时性的，为同一控制下的企业合并。同一控制下的企业合并，在合并日取得对其他参与合并企业控制权的一方为合并方，参与合并的其他企业为被合并方。合并日，是指合并方实际取得对被合并方控制权的日期。

公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日被合并方资产、负债（包括最终控制方收购被合并方形成的商誉）在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量；取得的净资产账面价值

与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积中的股本溢价，资本公积中股本溢价不足冲减的，调整留存收益。

合并方为进行企业合并发生的各项直接费用，于发生时计入当期损益。

（2）非同一控制下企业合并

参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制下的企业合并。非同一控制下的企业合并，在购买日取得对其他参与合并企业控制权的一方为购买方，参与合并的其他企业为被购买方。购买日，是指为购买方实际取得对被购买方控制权的日期。

对于非同一控制下的企业合并，合并成本包含购买日购买方为取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值，为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他管理费用于发生时计入当期损益。购买方作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。所涉及的或有对价按其在购买日的公允价值计入合并成本，购买日后12个月内出现对购买日已存在情况的新的或进一步证据而需要调整或有对价的，相应调整合并商誉。购买方发生的合并成本及在合并中取得的可辨认净资产按购买日的公允价值计量。合并成本大于合并中取得的被购买方于购买日可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉。合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核，复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益。

购买方取得被购买方的可抵扣暂时性差异，在购买日因不符合递延所得税资产确认条件而未予确认的，在购买日后12个月内，如取得新的或进一步的信息表明购买日的相关情况已经存在，预期被购买方在购买日可抵扣暂时性差异带来的经济利益能够实现的，则确认相关的递延所得税资产，同时减少商誉，商誉不足冲减的，差额部分确认为当期损益；除上述情况以外，确认与企业合并相关的递延所得税资产的，计入当期损益。

通过多次交易分步实现的非同一控制下企业合并，属于“一揽子交易”的，参考本部分前面各段描述及本附注“长期股权投资”进行会计处理；不属于“一揽子交易”的，区分个别财务报表和合并财务报表进行相关会计处理：

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在个别财务报表中，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资成本之和，作为该项投资的初始投资成本；购买日之前持有的被购买方的股权涉及其他综合收益的，在处置该项投资时将与其相关的其他综合收益采用与被购买方直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理（即，除了按照权益法核算的在被购买方重新计量设定受益计划净负债或净资产导致的变动中的相应份额以外，其余转入当期投资收益）。

在合并财务报表中，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方的股权涉及其他综合收益的，与其相关的其他综合收益应当采用与被购买方直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理（即，除了按照权益法核算的在被购买方重新计量设定受益计划净负债或净资产导致的变动中的相应份额以外，其余转为购买日所属当期投资收益）。

7、控制的判断标准和合并财务报表的编制方法

√适用□不适用

（1）控制的判断标准

合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制是指本集团拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响该回报金额。通常包括公司拥有其半数以上的表决权的被投资单位和公司虽拥有其半数以下的表决权但通过与被投资单位其他投资者之间的协议，拥有被投资单位半数以上表决权；根据公司章程或协议，有权决定被投资单位的财务和经营决策；有权任免被投资单位的董事会的多数成员；在被投资单位董事会占多数表决权。

（2）合并财务报表编制的方法

从取得子公司的净资产和生产经营决策的实际控制权之日起，本集团开始将其纳入合并范围；

从丧失实际控制权之日起停止纳入合并范围。对于处置的子公司，处置日前的经营成果和现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中；当期处置的子公司，不调整合并资产负债表的期初数。非同一控制下企业合并增加的子公司，其购买日后的经营成果及现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中，且不调整合并财务报表的期初数和对比数。同一控制下企业合并增加的子公司及吸收合并下的被合并方，其自合并当期期初至合并日的经营成果和现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中，并且同时调整合并财务报表的对比数。

在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，按照本公司的会计政策和会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。对于非同一控制下企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进行调整。

公司内所有重大往来余额、交易及未实现利润在合并财务报表编制时予以抵销。

子公司的股东权益及当期净损益中不属于本公司所拥有的部分分别作为少数股东权益及少数股东损益在合并财务报表中股东权益及净利润项下单独列示。子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中净利润项目下以“少数股东损益”项目列示。少数股东分担的子公司的亏损超过了少数股东在该子公司期初股东权益中所享有的份额，仍冲减少数股东权益。

当因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益，在丧失控制权时采用与被购买方直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理（即，除了在该原有子公司重新计量设定受益计划净负债或净资产导致的变动以外，其余一并转为当期投资收益）。其后，对该部分剩余股权按照《企业会计准则第2号——长期股权投资》或《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》等相关规定进行后续计量，详见本附注“长期股权投资”或本附注“金融工具”。

本公司通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，需区分处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易是否属于一揽子交易。处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明应将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：*这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；*这些交易整体才能达

成一项完整的商业结果；*一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；*一项交易单独看

是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。不属于一揽子交易的，对其中的每一项交易

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视情况分别按照“不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资”和“因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权”适用的原则进行会计处理。处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。

8、合营安排分类及共同经营会计处理方法

√适用□不适用

合营安排，是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。本集团根据在合营安排中享有的权利和承担的义务，将合营安排分为共同经营和合营企业。共同经营，是指本集团享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。合营企业，是指本集团仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。

本集团对合营企业的投资采用权益法核算，按照本附注“权益法核算的长期股权投资”中所述的会计政策处理。

本集团作为合营方对共同经营，确认本集团单独持有的资产、单独所承担的负债，以及按本集团份额确认共同持有的资产和共同承担的负债；确认出售本集团享有的共同经营产出份额所产

生的收入；按本集团份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；确认本集团单独所发生的费用，以及按本集团份额确认共同经营发生的费用。

当本集团作为合营方向共同经营投出或出售资产（该资产不构成业务，下同）、或者自共同经营购买资产时，在该等资产出售给第三方之前，本集团仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。该等资产发生符合《企业会计准则第8号——资产减值》等规定的资产减值损失的，对于由本集团向共同经营投出或出售资产的情况，本集团全额确认该损失；对于本集团自共同经营购买资产的情况，本集团按承担的份额确认该损失。

9、现金及现金等价物的确定标准

本集团现金及现金等价物包括库存现金、可以随时用于支付的存款以及本集团持有的期限短

（一般为从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。

10、外币业务和外币报表折算

√适用□不适用

（1）外币交易的折算方法本集团发生的外币交易在初始确认时，按交易日的即期汇率（通常指中国人民银行公布的当日外汇牌价的中间价，下同）折算为记账本位币金额，但公司发生的外币兑换业务或涉及外币兑换的交易事项，按照实际采用的汇率折算为记账本位币金额。

（2）对于外币货币性项目和外币非货币性项目的折算方法

资产负债表日，对于外币货币性项目采用资产负债表日即期汇率折算，由此产生的汇兑差额，除：*属于与购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差额按照借款费用资本

化的原则处理；*可供出售的外币货币性项目除摊余成本之外的其他账面余额变动产生的汇兑差

额计入其他综合收益之外，均计入当期损益。

以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算的记账本位币金额计量。以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折算后的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，作为公允价值变动（含汇率变动）处理，计入当期损益或确认为其他综合收益。

11、金融工具

√适用□不适用在本集团成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。

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（1）金融资产的分类、确认和计量

本集团根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资产划分为：

以摊余成本计量的金融资产；以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产；以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产，相关交易费用计入初始确认金额。因销售产品或提供劳务而产生的、未包含或不考虑重大融资成分的应收账款或应收票据，本集团按照预期有权收取的对价金额作为初始确认金额。

*以摊余成本计量的金融资产

本集团管理以摊余成本计量的金融资产的业务模式为以收取合同现金流量为目标，且此类金融资产的合同现金流量特征与基本借贷安排相一致，即在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。本集团对于此类金融资产，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量，其摊销或减值产生的利得或损失，计入当期损益。

*以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产

本集团管理此类金融资产的业务模式为既以收取合同现金流量为目标又以出售为目标，且此类金融资产的合同现金流量特征与基本借贷安排相一致。本集团对此类金融资产按照公允价值计量且其变动计入其他综合收益，但减值损失或利得、汇兑损益和按照实际利率法计算的利息收入计入当期损益。

此外，本集团将部分非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。本集团将该类金融资产的相关股利收入计入当期损益，公允价值变动计入其他综合收益。当该金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失将从其他综合收益转入留存收益，不计入当期损益。

*以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产本集团将上述以摊余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金

融资产之外的金融资产，分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。此外，在初始确认时，本集团为了消除或显著减少会计错配，将部分金融资产指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。对于此类金融资产，本集团采用公允价值进行后续计量，公允价值变动计入当期损益。

（2）金融负债的分类、确认和计量金融负债于初始确认时分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其他金融负债。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，相关交易费用直接计入当期损益，其他金融负债的相关交易费用计入其初始确认金额。

*以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具）和初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。

交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具），按照公允价值进行后续计量，除与套期会计有关外，公允价值变动计入当期损益。

被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，该负债由本集团自身信用风险变动引起的公允价值变动计入其他综合收益，且终止确认该负债时，计入其他综合收益的自身信用风险变动引起的其公允价值累计变动额转入留存收益。其余公允价值变动计入当期损益。若按上述方式对该等金融负债的自身信用风险变动的影响进行处理会造成或扩大损益中的会计错配的，本集团将该金融负债的全部利得或损失（包括企业自身信用风险变动的影响金额）计入当期损益。

*其他金融负债

除金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债、财务担

保合同外的其他金融负债分类为以摊余成本计量的金融负债，按摊余成本进行后续计量，终止确认或摊销产生的利得或损失计入当期损益。

（3）金融资产转移的确认依据和计量方法

满足下列条件之一的金融资产，予以终止确认：*收取该金融资产现金流量的合同权利终止；

*该金融资产已转移，且将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；*该金融资

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产已转移，虽然企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但是放弃了对该金融资产的控制。

若企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，且未放弃对该金融资产的控制的，则按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。

继续涉入所转移金融资产的程度，是指该金融资产价值变动使企业面临的风险水平。

金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值及因转移而收到的对价与原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和的差额计入当期损益。

金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值在终止确认及未终止确认部分之间按其相对的公允价值进行分摊，并将因转移而收到的对价与应分摊至终止确认部分的原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和与分摊的前述账面金额之差额计入当期损益。

本集团对采用附追索权方式出售的金融资产，或将持有的金融资产背书转让，需确定该金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬是否已经转移。已将该金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产；既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，则继续判断企业是否对该资产保留了控制，并根据前面各段所述的原则进行会计处理。

（4）金融负债的终止确认

金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除的，本集团终止确认该金融负债（或该部分金融负债）。本集团（借入方）与借出方签订协议，以承担新金融负债的方式替换原金融负债，且新金融负债与原金融负债的合同条款实质上不同的，终止确认原金融负债，同时确认一项新金融负债。本集团对原金融负债（或其一部分）的合同条款作出实质性修改的，终止确认原金融负债，同时按照修改后的条款确认一项新金融负债。

金融负债（或其一部分）终止确认的，本集团将其账面价值与支付的对价（包括转出的非现金资产或承担的负债）之间的差额，计入当期损益。

（5）金融资产和金融负债的抵销

当本集团具有抵销已确认金额的金融资产和金融负债的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的，同时本集团计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债时，金融资产和金融负债以相互抵销后的净额在资产负债表内列示。除此以外，金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不予相互抵销。

（6）权益工具

权益工具，是指能证明拥有某一方在扣除所有负债后的资产中的剩余权益的合同。

本集团发行的永续债不包括交付现金或其他金融资产给其他方，或在潜在不利条件下与其他方交换金融资产或金融负债的合同义务，且不存在须用或可用本集团自身权益工具进行结算的安排，本集团将其分类为权益工具。

（7）金融资产和金融负债的公允价值确定方法

公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。金融工具存在活跃市场的，本集团采用活跃市场中的报价确定其公允价值。活跃市场中的报价是指易于定期从交易所、经纪商、行业协会、定价服务机构等获得的价格，且代表了在公平交易中实际发生的市场交易的价格。金融工具不存在活跃市场的，本集团采用估值技术确定其公允价值。估值技术包括参考熟悉情况并自愿交易的各方最近进行的市场交易中使用的价格、参照实质上相同的其他金融工具当前的公允价值、现金流量折现法和期权定价模型等。

在估值时，公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一致的输入值，并尽可能优先使用相关可观察输入值。在相关可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，使用不可输入值。

（8）金融资产减值

本集团需确认减值损失的金融资产系以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动

计入其他综合收益的债务工具投资，主要包括应收账款、其他应收款、长期应收款等。此外，对部分财务担保合同，也按照本部分所述会计政策计提减值准备和确认信用减值损失。

*减值准备的确认方法

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本集团以预期信用损失为基础，对上述各项目按照其适用的预期信用损失计量方法计提减值准备并确认信用减值损失。

信用损失，是指本集团按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。其中，对于购买或源生的已发生信用减值的金融资产，本集团按照该金融资产经信用调整的实际利率折现。

本集团考虑有关过去事项、当前状况以及对未来经济状况的预测等合理且有依据的信息，以发生违约的风险为权重，计算合同应收的现金流量与预期能收到的现金流量之间差额的现值的概率加权金额，确认预期信用损失。

本集团对于处于不同阶段的金融工具的预期信用损失分别进行计量。金融工具自初始确认后信用风险未显著增加的，处于第一阶段，本集团按照未来12个月内的预期信用损失计量损失准备；

金融工具自初始确认后信用风险已显著增加但尚未发生信用减值的，处于第二阶段，本集团按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备；金融工具自初始确认后已经发生信用减值的，

处于第三阶段，本集团按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备。

对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，本集团假设其信用风险自初始确认后并未显著增加，选择按照未来12个月内的预期信用损失计量损失准备。

整个存续期预期信用损失，是指因金融工具整个预计存续期内所有可能发生的违约事件而导致的预期信用损失。未来12个月内预期信用损失，是指因资产负债表日后12个月内（若金融工具的预计存续期少于12个月，则为预计存续期）可能发生的金融工具违约事件而导致的预期信用损失，是整个存续期预期信用损失的一部分。

在计量预期信用损失时，本集团需考虑的最长期限为企业面临信用风险的最长合同期限（包括考虑续约选择权）。

本集团对于处于第一阶段和第二阶段、以及较低信用风险的金融工具，按照其未扣除减值准备的账面余额和实际利率计算利息收入。对于处于第三阶段的金融工具，按照其账面余额减已计提减值准备后的摊余成本和实际利率计算利息收入。

*信用风险自初始确认后是否显著增加的判断标准如果某项金融资产在资产负债表日确定的预计存续期内的违约概率显著高于在初始确认时确

定的预计存续期内的违约概率，则表明该项金融资产的信用风险显著增加。

通常逾期超过90日，本集团即认为该金融工具的信用风险已显著增加，除非有确凿证据证明该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。

在确定信用风险自初始确认后是否显著增加时，本集团考虑无须付出不必要的额外成本或努力即可获得的合理且有依据的信息，包括前瞻性信息。本集团考虑的信息包括：

a.债务人经营成果实际或预期是否发生显著变化；

b.债务人所处的监管、经济或技术环境是否发生显著不利变化；

c.作为债务抵押的担保物价值或第三方提供的担保或信用增级质量是否发生显著变化，这些变化预期将降低债务人按合同规定期限还款的经济动机或者影响违约概率；

d.债务人预期表现和还款行为是否发生显著变化；

e.本集团对金融工具信用管理方法是否发生变化等。

f.债务人未能按合同到期日支付本金和利息的情况；

g.已发生的或预期的金融工具的外部或内部信用评级（如有）的严重恶化；

于资产负债表日，若本集团判断金融工具只具有较低的信用风险，则本集团假定该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。如果金融工具的违约风险较低，借款人在短期内履行其合同现金流量义务的能力很强，并且即使较长时期内经济形势和经营环境存在不利变化但未必一定降低借款人履行其合同现金义务，则该金融工具被视为具有较低的信用风险。

*已发生信用减值的金融资产本集团在资产负债表日评估以摊余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债权投资是否已发生信用减值。当对金融资产预期未来现金流量具有不利影响的一项或多项事件发生时，该金融资产成为已发生信用减值的金融资产。金融资产已发生信用减值的证据包括下列可观察信息：

a.发行方或债务人发生重大财务困难；

b.债务人违反合同，如偿付利息或本金违约或逾期等；

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c.债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况下都不会做出的让步；

d.债务人很可能破产或进行其他财务重组；

e.发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失；

f.以大幅折扣购买或源生一项金融资产，该折扣反映了发生信用损失的事实。

金融资产发生信用减值，有可能是多个事件的共同作用所致，未必是可单独识别的事件所致。

*评估预期信用风险的方法

本集团对信用风险显著不同的金融资产单项评价信用风险，如：应收关联方款项；与对方存在争议或涉及诉讼、仲裁的应收款项；已有明显迹象表明债务人很可能无法履行还款义务的应收款项等。

除了单项评估信用风险的金融资产外，本集团基于共同风险特征将金融资产划分为不同的组别，本集团采用的共同信用风险特征包括：金融工具类型、款项性质、账龄组合、逾期账龄组合、合同结算周期、债务人企业性质等，在组合的基础上评估信用风险。

*金融资产减值的会计处理方法期末，本集团计算各类金融资产的预计信用损失，如果该预计信用损失大于其当前减值准备的账面金额，将其差额确认为减值损失；如果小于当前减值准备的账面金额，则将差额确认为减值利得。

*各类金融资产信用损失的确定方法

a.应收账款

对于因销售商品、提供劳务等日常经营活动形成的应收账款或应收票据，无论是否存在重大融资成分，本集团均按照整个存续期的预期信用损失计量损失准备。对于应收租赁款，本集团亦选择按照整个存续期的预期信用损失计量损失准备。

按照单项计算预期信用损失的各类金融资产，其信用风险特征与该类中的其他金融资产显著不同。当单项金融资产无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，基于其信用风险特征，本集团将其划分为不同组合：

项目确定组合的依据

组合1：应收购房款本组合为房屋销售形成的应收购房款。

组合2：应收物业费本组合为提供物业服务形成的应收款项。

组合3：应收酒店及餐饮服务款本组合为提供酒店住宿及餐饮等服务形成的应收款项。

组合4：应收会展服务款-国有企业本组合为国有企业提供会展服务形成的应收款项。

组合5：应收会展服务款-其他企业本组合为其他企业提供会展服务形成的应收款项。

组合6：应收租赁款本组合为提供租赁服务而形成的应收款项。

注：本集团应收款项账龄从逾期日开始计算。

组合中，采用逾期账龄组合计提预期信用损失的组合计提比例（%）：

账龄未逾期逾期30天以内逾期31-90天逾期超过90天

应收购房款////

应收物业费42.65//100.00

应收酒店及餐饮服务款1.561.691.72100.00

应收会展服务款-国有企业1.822.974.4681.02

应收会展服务款-其他企业2.042.974.4642.50

应收租赁款2.383.42/98.31

b.其他应收款

本集团依据其他应收款信用风险自初始确认后是否已经显著增加，采用相当于未来12个月内、或整个存续期的预期信用损失的金额计量减值损失。除了单项评估信用风险的其他应收款外，基于其信用风险特征，将其划分为不同组合：

项目确定组合的依据

组合1：应收押金、保证金及备本组合为日常经常活动中应收取的各类押金、保证金及备用用金金等应收款项

组合2：应收关联公司款项本组合为与关联方资金周转、拆借等形成的各类应收款项

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组合3：应收少数股东款项本组合为与少数股东资金周转、拆借等形成的各类应收款项

组合4：应收代垫款项本组合为日常经营活动中应收取的各代垫款项

组合5：应收其他款项本组合为无法归类到上述组合的其他应收款项

c.长期应收款

本集团依据其信用风险自初始确认后是否已经显著增加，采用相当于未来12个月内、或整个存续期的预期信用损失的金额计量长期应收款减值损失。除了单项评估信用风险的长期应收款外，基于其信用风险特征，将其划分为不同组合：

项目确定组合的依据

组合1：应收保证金本组合为日常经营活动中应收取的各类长期保证金

组合2：应收关联公司款项本组合为与关联方资金拆借等形成的各类长期应收款项

12、存货

√适用□不适用

存货类别、发出计价方法、盘存制度、低值易耗品和包装物的摊销方法

√适用□不适用

（1）存货的分类

存货主要包括在建开发产品（开发成本）、已完工开发产品、意图出售而暂时出租的开发产

品、库存材料、库存商品、低值易耗品及包装物等。

（2）发出的计价方法

存货按成本进行初始计量。在建开发产品（开发成本）和已完工开发产品的成本包括与房地产开发相关的土地出让金、基础配套设施支出、建筑安装工程支出、开发项目完工之前所发生的

借款费用及开发过程中的其他相关费用；在建开发产品（开发成本）于完工后按实际成本结转为已完工开发产品；已完工开发产品结转成本时按实际成本核算。

建筑成本中包含的公共配套设施成本指按政府有关部门批准的公共配套项目，如道路等所发生的支出，列入开发成本，按成本核算对象和成本项目进行明细核算；开发用土地所发生的支出亦列入开发成本核算。

库存材料和库存商品发出时的成本按加权平均法核算，低值易耗品采用一次转销法或者分次摊销法、包装物采用一次转销法进行摊销。

（3）存货的盘存制度为永续盘存制。

存货跌价准备的确认标准和计提方法

√适用□不适用

存货可变现净值是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的确凿证据为基础，同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。

在资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。当其可变现净值低于成本时，提取存货跌价准备。在同一地区生产和销售且具有相同或类似最终用途的存货，本集团合并计提存货跌价准备。其中，对于房地产开发产品，本集团根据历史销售折扣情况及预计未来销售情况等因素计提存货跌价准备。

计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期损益。

13、长期股权投资

√适用□不适用

本部分所指的长期股权投资是指本集团对被投资单位具有控制、共同控制或重大影响的长期股权投资。本集团对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响的长期股权投资，作为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产核算，其中如果属于非交易性的，本集团在初始确认时可选择将其指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产核算，其会计政策详见附注“金融工具”。

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共同控制，是指本集团按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。重大影响，是指本集团对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。

（1）投资成本的确定

对于同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差额，调整资本公积；

资本公积不足冲减的，调整留存收益。以发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本，按照发行股份的面值总额作为股本，长期股权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。

对于非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在购买日按照合并成本作为长期股权投资的初始投资成本，合并成本包括购买方付出的资产、发生或承担的负债、发行的权益性证券的公允价值之和。

合并方或购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发生时计入当期损益。

除企业合并形成的长期股权投资外的其他股权投资，按成本进行初始计量，该成本视长期股权投资取得方式的不同，分别按照实际支付的现金购买价款、发行的权益性证券的公允价值、投资合同或协议约定的价值、非货币性资产交换交易中换出资产的公允价值或原账面价值、该项长

期股权投资自身的公允价值等方式确定。与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出也计入投资成本。

（2）后续计量及损益确认方法

对被投资单位具有共同控制（构成共同经营者除外）或重大影响的长期股权投资，采用权益法核算。此外，公司财务报表采用成本法核算能够对被投资单位实施控制的长期股权投资。

*成本法核算的长期股权投资

采用成本法核算时，长期股权投资按初始投资成本计价，追加或收回投资调整长期股权投资的成本。除取得投资时实际支付的价款或者对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或者利润外，当期投资收益按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认。

*权益法核算的长期股权投资

采用权益法核算时，长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。

采用权益法核算时，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入资本公积。在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后确认。被投资单位采用的会计政策及会计期间与本公司不一致的，按照本公司的会计政策及会计期间对被投资单位的财务报表进行调整，并据以确认投资收益和其他综合收益。对于本集团与联营企业及合营企业之间发生的交易，投出或出售的资产不构成业务的，未实现内部交易损益按照享有的比例计算归属于本公司的部分予以抵销，在此基础上确认投资损益。但本集团与被投资单位发生的未实现内部交易损失，属于所转让资产减值损失的，不予以抵销。

在确认应分担被投资单位发生的净亏损时，以长期股权投资的账面价值和其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限。此外，如本集团对被投资单位负有承担额外损失的义务，则按预计承担的义务确认预计负债，计入当期投资损失。被投资单位以后期间实现净利润的，本公司在收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。

*收购少数股权

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在编制合并财务报表时，因购买少数股权新增的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买日（或合并日）开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。

*处置长期股权投资

在合并财务报表中，公司在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资，处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司净资产的差额计入股东权益；公司部分处置对子公司

的长期股权投资导致丧失对子公司控制权的，按本附注“合并财务报表编制的方法”中所述的相关会计政策处理。

其他情形下的长期股权投资处置，对于处置的股权，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。

采用权益法核算的长期股权投资，处置后的剩余股权仍采用权益法核算的，在处置时将原计入股东权益的其他综合收益部分按相应的比例采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的

基础进行会计处理。因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，按比例结转入当期损益。

采用成本法核算的长期股权投资，处置后剩余股权仍采用成本法核算的，其在取得对被投资单位的控制之前因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认的其他综合收益，采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，并按比例结转当期损益；因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动按比例结转当期损益。

14、投资性房地产

(1)如果采用成本计量模式的折旧或摊销方法

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产包括已出租的土地使用权和以出租为目的的建筑物以及正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑物。

投资性房地产按成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，如果与该资产有关的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入投资性房地产成本。其他后续支出，在发生时计入当期损益。

本集团采用成本模式对所有投资性房地产进行后续计量，按其预计使用寿命及净残值率对建筑物和土地使用权计提折旧或摊销。投资性房地产的预计使用寿命、净残值率及年折旧（摊销）率列示如下：

类别预计使用寿命（年）预计净残值率（%）年折旧（摊销）率（%）

房屋及建筑物20–705至101.29至4.75

土地使用权40–70-1.43至2.50

对投资性房地产的预计使用寿命、预计净残值和折旧（摊销）方法于每年年度终了进行复核并作适当调整。

投资性房地产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注“长期资产减值”。

自用房地产或存货转换为投资性房地产或投资性房地产转换为自用房地产时，按转换前的账面价值作为转换后的入账价值。

投资性房地产的用途改变为自用时，自改变之日起，将该投资性房地产转换为固定资产或无形资产。自用房地产的用途改变为赚取租金或资本增值时，自改变之日起，将固定资产或无形资产转换为投资性房地产。发生转换时，转换为采用成本模式计量的投资性房地产的，以转换前的账面价值作为转换后的入账价值；转换为以公允价值模式计量的投资性房地产的，以转换日的公允价值作为转换后的入账价值。

当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后计入当期损益。

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15、固定资产

(1)确认条件

√适用□不适用

固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的有形资产。固定资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本集团，且其成本能够可靠地计量时才予以确认。固定资产按成本并考虑预计弃置费用因素的影响进行初始计量。本公司在进行公司制改建时，国有股股东投入的固定资产，按国有资产管理部门确认的评估值作为入账价值。

(2)折旧方法

√适用□不适用

类别折旧方法折旧年限（年）残值率年折旧率

房屋及建筑物年限平均法20-705至101.29至4.75

机器设备年限平均法5-155至106至19

运输工具年限平均法5-105至109至19

其他设备年限平均法5-105至109至19

固定资产从达到预定可使用状态的次月起，采用年限平均法在使用寿命内计提折旧。

预计净残值是指假定固定资产预计使用寿命已满并处于使用寿命终了时的预期状态，本集团目前从该项资产处置中获得的扣除预计处置费用后的金额。

固定资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注“长期资产减值”。

与固定资产有关的后续支出，如果与该固定资产有关的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入固定资产成本，并终止确认被替换部分的账面价值。除此以外的其他后续支出，在发生时计入当期损益。

当固定资产处于处置状态或预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资产。

固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。

于年度终了对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如发生改变则作为会计估计变更处理。

16、在建工程

√适用□不适用

在建工程按实际发生的成本计量。实际成本包括建筑成本、安装成本、符合资本化条件的借款费用以及其他为使在建工程达到预定可使用状态所发生的必要支出。在建工程在达到预定可使用状态时，转入固定资产并自次月起开始计提折旧。预定可使用状态的判断标准，应符合下列情况之一：固定资产的实体建造（包括安装）工作已经全部完成或实质上已经全部完成；已经试生

产或试运行，并且其结果表明资产能够正常运行或能够稳定地生产出合格产品，或者试运行结果表明其能够正常运转或营业；该项建造的固定资产上的支出金额很少或者几乎不再发生；所购建

的固定资产已经达到设计或合同要求，或与设计或合同要求基本相符。

在建工程的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注“长期资产减值”。

17、借款费用

√适用□不适用

借款费用包括借款利息、折价或溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差额等。

可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，在资产支出已经发生、借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或生产活动已经开始时，开始资本化；构建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可销售状态时，停止资本化。其余借款费用在发生当期确认为费用。

专门借款当期实际发生的利息费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资产支出超过专门借款部

分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，确定资本化金额。资本化率根据一般借款的加权平均利率计算确定。

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资本化期间内，外币专门借款的汇兑差额全部予以资本化；外币一般借款的汇兑差额计入当期损益。

符合资本化条件的资产指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或可

销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。

如果符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生非正常中断、并且中断时间连续超过3个月的，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建或生产活动重新开始。

符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。

18、无形资产

(1)使用寿命及其确定依据、估计情况、摊销方法或复核程序

√适用□不适用

（1）无形资产无形资产是指本集团拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。本集团的无形资产主要为自用的办公软件等。

无形资产按成本进行初始计量。与无形资产有关的支出，如果相关的经济利益很可能流入本集团且其成本能可靠地计量，则计入无形资产成本。除此以外的其他项目的支出，在发生时计入当期损益。

本集团办公软件按照预计使用年限和合同规定的受益年限二者中较短者分期平均摊销期末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命和摊销方法进行复核，如发生变更则作为会估计变更处理。

（2）无形资产的减值测试方法及减值准备计提方法

无形资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注“长期资产减值”。

19、长期资产减值

√适用□不适用

对于固定资产、在建工程、使用寿命有限的无形资产、使用权资产、以成本模式计量的投资

性房地产及对子公司、合营企业、联营企业的长期股权投资等非流动非金融资产，本集团于资产负债表日判断是否存在减值迹象。如存在减值迹象的，则估计其可收回金额，进行减值测试。商誉、使用寿命不确定的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年均进行减值测试。

减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。资产的公允价值根据公平交易中销售协议价格确定；不存在销售协议但存在资产活跃市场的，公允价值按照该资产的买方出价确定；不存在销售协议和资产活跃市场的，则以可获取的最佳信息为基础估计资产的公允价值。处置费用包括与资产处置有关的法律费用、相关税费、搬运费以及为使资产达到可销售状态所发生的直接费用。资产预计未来现金流量的现值，按照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计未来现金流量，选择恰当的折现率对其进行折现后的金额加以确定。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。

上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。

20、长期待摊费用

√适用□不适用长期待摊费用为已经发生但应由报告期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费用。

本集团的长期待摊费用主要包括使用权资产改良等。长期待摊费用在预计受益期间按直线法摊销。

21、合同负债

√适用□不适用

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合同负债，是指本集团已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务。如果在本集团向客户转让商品之前，客户已经支付了合同对价或本集团已经取得了无条件收款权，本集团在客户实际支付款项和到期应支付款项孰早时点，将该已收或应收款项列示为合同负债。同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示，不同合同下的合同资产和合同负债不予抵销。

22、职工薪酬

本集团职工薪酬主要包括短期职工薪酬、离职后福利、辞退福利以及其他长期职工福利。

(1)短期薪酬的会计处理方法

√适用□不适用

短期薪酬主要包括工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、生育保险费、工伤

保险费、住房公积金、工会经费和职工教育经费、非货币性福利等。本集团在职工为本集团提供服务的会计期间将实际发生的短期职工薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。其中非货币性福利按公允价值计量。

(2)离职后福利的会计处理方法

√适用□不适用

离职后福利主要包括基本养老保险、失业保险以及年金等。离职后福利计划包括设定提存计划及设定受益计划。设定提存计划的，相应的应缴存金额于发生时计入相关资产成本或当期损益。

本集团的设定受益计划是除设定提存计划以外的离职后福利计划。本集团聘请独立精算师根据预期累计福利单位法，采用无偏且相互一致的精算假设对有关人口统计变量和财务变量等作出估计，计量设定受益计划所产生的义务，并确定相关义务的归属期间。于资产负债表日，本集团将设定受益计划所产生的义务按现值列示，并将当期服务成本计入当期损益。

(3)辞退福利的会计处理方法

√适用□不适用

在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或为鼓励职工自愿接受裁减而提出给予补偿的建议，在本集团不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时，和本集团确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本两者孰早日，确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益。但辞退福利预期在年度报告期结束后十二个月不能完全支付的，按照其他长期职工薪酬处理。

职工内部退休计划采用与上述辞退福利相同的原则处理。本集团将自职工停止提供服务日至正常退休日的期间拟支付的内退人员工资和缴纳的社会保险费等，在符合预计负债确认条件时，计入当期损益（辞退福利）。

(4)其他长期职工福利的会计处理方法

√适用□不适用

本集团向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划的，按照设定提存计划进行会计处理，除此之外按照设定受益计划进行会计处理。

23、预计负债

√适用□不适用

因对外提供担保、诉讼事项、产品质量保证、亏损合同等或有事项形成的义务成为本集团承

担的现时义务，履行该义务很可能导致经济利益流出本集团，且该义务的金额能够可靠的计量时，本集团将该项义务确认为预计负债。

本集团按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数对预计负债进行初始计量，并在资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核。

如果清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够收到时，作为资产单独确认，且确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。

预期在资产负债表日起一年内需支付的预计负债，列报为流动负债。

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24、收入

(1)按照业务类型披露收入确认和计量所采用的会计政策

√适用□不适用

本集团与客户之间的合同同时满足下列条件时，在客户取得相关商品控制权时确认收入：合同各方已批准该合同并承诺将履行各自义务；合同明确了合同各方与所转让商品或提供劳务相关

的权利和义务；合同有明确的与所转让商品相关的支付条款；合同具有商业实质，即履行该合同将改变本集团未来现金流量的风险、时间分布或金额；本集团因向客户转让商品而有权取得的对价很可能收回。

在合同开始日，本集团识别合同中存在的各单项履约义务，并将交易价格按照各单项履约义务所承诺商品的单独售价的相对比例分摊至各单项履约义务。在确定交易价格时考虑了可变对价、合同中存在的重大融资成分、非现金对价、应付客户对价等因素的影响。

对于合同中的每个单项履约义务，如果满足下列条件之一的，本集团在相关履约时段内按照履约进度将分摊至该单项履约义务的交易价格确认为收入：客户在本集团履约的同时即取得并消耗本集团履约所带来的经济利益；客户能够控制本集团履约过程中在建的商品；本集团履约过程

中所产出的商品具有不可替代用途，且本集团在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。

履约进度根据所转让商品的性质采用投入法确定，当履约进度不能合理确定时，本集团已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。

如果不满足上述条件之一，则本集团在客户取得相关商品控制权的时点将分摊至该单项履约义务的交易价格确认收入。在判断客户是否已取得商品控制权时，本集团考虑下列迹象：企业就该商品享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务；企业已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权；企业已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品；企业已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主要风险和报酬；客户已接受该商品；其他表明客户已取得商品控制权的迹象。

（1）会展服务、酒店经营、商业及物业管理服务

本集团提供会展服务、酒店客房、商业及物业管理服务，根据已完成劳务的进度在一段时间内确认收入，其中，已完成劳务的进度按照已发生的成本占预计总成本的比例确定；本集团对外提供酒店餐饮服务，在餐饮服务完成时确认收入。于资产负债表日，本集团对已完成劳务的进度进行重新估计，以使其能够反映履约情况的变化。

（2）销售商品

针对房地产开发业务，收入于商品房达到已完工状态并交付或视同交付给客户时确认。针对其他商品零售业务，当本集团向消费者交付商品后，本集团在此时确认商品的销售收入。零售收入通常以现金或信用卡结算。

本集团按照已完成劳务的进度确认收入时，对于本集团已经取得无条件收款权的部分，确认为应收账款，其余部分确认为合同资产，并对应收账款和合同资产以预期信用损失为基础确认损失准备（见附注“金融资产减值”）；如果本集团已收或应收的合同价款超过已完成的劳务，则将超过部分确认为合同负债。本集团对于同一合同项下的合同资产和合同负债以净额列示。

25、合同成本

√适用□不适用合同成本分为合同履约成本与合同取得成本。

本集团为履行合同发生的成本同时满足下列条件的，作为合同履约成本确认为一项资产：

（1）该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用（或类似费用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；

（2）该成本增加了企业未来用于履行履约义务的资源；

（3）该成本预期能够收回。

本集团为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产；但是，该资产摊销不超过一年的在发生时计入当期损益。

与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销。

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与合同成本有关的资产，其账面价值高于下列两项的差额的，本集团将对于超出部分计提减值准备，并确认为资产减值损失：

（1）因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；

（2）为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。

上述资产减值准备后续发生转回的，转回后的资产账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该资产在转回日的账面价值。

26、政府补助

√适用□不适用

政府补助是指本集团从政府无偿取得货币性资产和非货币性资产，不包括政府以投资者身份并享有相应所有者权益而投入的资本。政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。本集团将所取得的用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助界定为与资产相关的政府补助；其余政府补助界定为与收益相关的政府补助。若政府文件未明确规定补助对象，则采用以下方式将补助款划分为与收益相关的政府补助和与资产相关的政府补助：（1）政府文件明确了

补助所针对的特定项目的，根据该特定项目的预算中将形成资产的支出金额和计入费用的支出金额的相对比例进行划分，对该划分比例需在每个资产负债表日进行复核，必要时进行变更；（2）政府文件中对用途仅作一般性表述，没有指明特定项目的，作为与收益相关的政府补助。政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值不能够可靠取得的，按照名义金额计量。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。

本集团对于政府补助通常在实际收到时，按照实收金额予以确认和计量。但对于期末有确凿证据表明能够符合财政扶持政策规定的相关条件预计能够收到财政扶持资金，按照应收的金额计量。按照应收金额计量的政府补助应同时符合以下条件：（1）应收补助款的金额已经过有权政府部门发文确认，或者可根据正式发布的财政资金管理办法的有关规定自行合理测算，且预计其金额不存在重大不确定性；（2）所依据的是当地财政部门正式发布并按照《政府信息公开条例》的规定予以主动公开的财政扶持项目及其财政资金管理办法，且该管理办法应当是普惠性的（任何符合规定条件的企业均可申请），而不是专门针对特定企业制定的；（3）相关的补助款批文中已明确承诺了拨付期限，且该款项的拨付是有相应财政预算作为保障的，因而可以合理保证其可在规定期限内收到；（4）根据本集团和该补助事项的具体情况，应满足的其他相关条件（如有）。

与资产相关的政府补助，冲减相关资产的账面价值，或确认为递延收益，并在相关资产的使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入当期损益。与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失的期间计入当期损益或冲减相关成本费用；用于补偿已经发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益或冲减相关成本费用。

同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助，区分不同部分分别进行会计处理；

难以区分的，将其整体归类为与收益相关的政府补助。

与本集团日常活动相关的政府补助，按照经济业务的实质，计入其他收益或冲减相关成本费用；与日常活动无关的政府补助，计入营业外收支。

已确认的政府补助需要退回时，存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益；对初始确认时冲减相关资产账面价值的与资产相关的政府补助的调整资产

账面价值；属于其他情况的，直接计入当期损益。

27、递延所得税资产/递延所得税负债

√适用□不适用根据资产、负债的账面价值与其计税基础之间的差额（未作为资产和负债确认的项目按照税法规定可以确定其计税基础的，该计税基础与其账面数之间的差额），按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计算确认递延所得税资产或递延所得税负债。

确认递延所得税资产以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。资产负债表日，有确凿证据表明未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵扣暂时性差异的，确认以前会计期间未确认的递延所得税资产。

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资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，转回减记的金额。

本集团当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计入当期损益，但不包括下列情况产生的所得税：企业合并；直接在所有者权益中确认的交易或者事项。

当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，本集团当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。

28、租赁

√适用□不适用作为承租方对短期租赁和低价值资产租赁进行简化处理的判断依据和会计处理方法

√适用□不适用本集团租赁资产的类别主要为房屋建筑物及土地使用权等。

在租赁期开始日，本集团对除短期租赁和低价值资产租赁以外的租赁确认使用权资产和租赁负债，并在租赁期内分别确认折旧费用和利息费用。

本集团在租赁期内各个期间采用直线法，将短期租赁和低价值资产租赁的租赁付款额计入当期费用。

（1）使用权资产

使用权资产，是指承租人可在租赁期内使用租赁资产的权利。在租赁期开始日。使用权资产按照成本进行初始计量。该成本包括：*租赁负债的初始计量金额；*在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；*承租人发生的初始直接费用；*承租人为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本。

本集团使用权资产折旧采用年限平均法分类计提。对于能合理确定租赁期届满时将会取得租赁资产所有权的，在租赁资产预计剩余使用寿命内计提折旧；对于无法合理确定租赁期届满时将会取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。

使用权资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注“长期资产减值”。

（2）租赁负债

租赁负债按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量。租赁付款额包括：

*固定付款额（包括实质固定付款额），存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额；*取决于指数或比率的可变租赁付款额；*根据承租人提供的担保余值预计应支付的款项；*购买选择权的

行权价格，前提是承租人合理确定将行使该选择权；*行使终止租赁选择权需支付的款项，前提是租赁期反映出承租人将行使终止租赁选择权；

本集团采用租赁内含利率作为折现率；如果无法合理确定租赁内含利率的，则采用本集团的增量借款利率作为折现率。本集团按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入财务费用。该周期性利率是指公司所采用的折现率或修订后的折现率。

未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。

当本集团对续租选择权、终止租赁选择权或者购买选择权的评估结果发生变化的，则按变动后的租赁付款额和修订后的折现率计算的现值重新计量租赁负债，并相应调整使用权资产的账面价值。当实质租赁付款额、担保余值预计的应付金额或者取决于指数或比率的可变租赁付款额发生变动的，则按变动后的租赁付款额和原折现率计算的现值重新计量租赁负债，并相应调整使用权资产的账面价值。

（3）租赁变更

租赁变更是原合同条款之外的租赁范围、租赁对价、租赁期限的变更，包括增加或终止一项或多项租赁资产的使用权，延长或缩短合同规定的租赁期等。

租赁发生变更且同时符合下列条件的，本集团将该租赁变更作为一项单独租赁进行会计处理：

*该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；

*增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。

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租赁变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，在租赁变更生效日，本集团重新分摊变更后合同的对价，重新确定租赁期，并按照变更后租赁付款额和修订后的折现率计算的现值重新计量租赁负债。

就上述租赁负债调整的影响，本集团区分以下情形进行会计处理：租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的，本集团调减使用权资产的账面价值，并将部分终止或完全终止租赁的相关利得或损失计入当期损益；其他租赁变更，本集团相应调整使用权资产的账面价值。

（4）短期租赁和低价值资产租赁

对于短期租赁（在租赁开始日租赁期不超过12个月的租赁）和低价值资产租赁，本集团采取简化处理方法，不确认使用权资产和租赁负债，而在租赁期内各个期间按照直线法或其他系统合理的方法将租赁付款额计入相关资产成本或当期损益。

作为出租方的租赁分类标准和会计处理方法

√适用□不适用实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁为融资租赁。其他的租赁为经营租赁。本集团仅存在经营租赁。本集团采用直线法将经营租赁的租赁收款额确认为租赁期内各期间的租金收入。与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁付款额，于实际发生时计入当期损益。

当租赁发生变更时，本集团自变更生效日起将其作为一项新租赁，并将与变更前租赁有关的预收或应收租赁收款额作为新租赁的收款额。

29、其他重要的会计政策和会计估计

√适用□不适用

（1）维修基金和质量保证金

维修基金是按照相关规定，按房价总额的一定比例代房地产管理部门向购房者收取，作为代收代缴款项在其他应付款核算，在办理立契过户手续时上交房地产管理部门并冲回其他应付款。

质量保证金一般按施工单位工程款的一定比例预留，作为应付工程款在应付账款核算，在开发产品办理竣工验收后并在约定的质量保证期内无质量问题时，再行支付给施工单位。

（2）终止经营

终止经营为满足下列条件之一的、能够单独区分的组成部分，且该组成部分已被处置或划归为持有待售类别：1）该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区；2）该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一项相关联计划的一部分；3）该组成部分是专为转售而取得的子公司。

利润表中列示的终止经营净利润包括其经营损益和处置损益。

（3）分部信息

本集团以内部组织结构、管理要求、内部报告制度为依据确定经营分部，以经营分部为基础确定报告分部并披露分部信息。

经营分部是指本集团内同时满足下列条件的组成部分：1）该组成部分能够在日常活动中产生收入、发生费用；2）本集团管理层能够定期评价该组成部分的经营成果，以决定向其配置资源、评价其业绩；3）本集团能够取得该组成部分的财务状况、经营成果和现金流量等有关会计信息。

两个或多个经营分部具有相似的经济特征，并且满足一定条件的，则可合并为一个经营分部。

（4）重要会计估计和判断

本集团根据历史经验和其他因素，包括对未来事项的合理预期，对所采用的重要会计估计和关键判断进行持续的评价。

*重要会计估计及其关键假设下列重要会计估计及关键假设存在会导致下一会计年度资产和负债的账面价值出现重大调整

的重要风险：

a.存货跌价准备

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本集团于资产负债表日对存货按照成本与可变现净值孰低计量，可变现净值的计算需要利用假设和估计。如果管理层对估计售价及完工时将要发生的成本及费用等进行重新修订，将影响存货的可变现净值的估计，该差异将对计提的存货跌价准备产生影响。

b.房地产开发成本本集团确认开发成本时需要按照开发项目的预算成本和开发进度作出重大估计和判断。当房地产开发项目的最终决算成本和预算成本不一致时，其差额将影响相应的开发产品成本。

c.税项

本集团房地产开发业务需要缴纳多种税项。在正常的经营活动中，部分交易和事项的最终税务处理存在不确定性。在计提土地增值税和所得税等税金时，本集团需要作出重大判断。如果这些税务事项的最终认定结果与最初入账的金额存在差异，该差异将对作出上述最终认定期间计提的税金金额产生影响。

*采用会计政策的关键判断

a.收入确认

根据附注“收入”所述的会计政策，针对在某一时点转移控制权的商品房销售合同，本集团对于开发产品控制权转移给购买者的时点，需要根据交易的发生情况做出判断。在多数情况下，控制权转移给购房者的时点，与购买者验收或视同验收的时点相一致。

在正常的商业环境下，本集团与购房客户签订房屋销售合同。如果购房客户需要从银行获取按揭贷款以支付房款，本集团将与购房客户和银行达成三方按揭担保贷款协议。在该协定下，购房客户通常需支付一定比例的购房款作为首付款，而本集团将为银行向购房客户发放的抵押贷款提供阶段性连带责任保证担保，担保时限一般为6个月至2年不等。该项阶段性连带责任保证担保责任在购房客户办理完毕房屋所有权证并办妥房产抵押登记手续后解除。

在三方按揭贷款担保协议下，本集团仅在担保时限内需要对购房客户尚未偿还的按揭贷款部分向银行提供担保。银行仅会在购房者违约不偿还按揭贷款的情况下向本集团追索。

根据本集团销售类似开发产品的历史经验，本集团相信，在阶段性连带责任保证担保期间内，因购房客户无法偿还抵押贷款而导致本集团向银行承担担保责任的比率很低且本集团可以通过向

购房客户追索因承担阶段性连带责任保证担保责任而支付的代垫款项，在购房客户不予偿还的情况下，本集团一般情况下可以根据相关购房合同的约定通过优先处置相关房产的方式避免发生损失。因此，本集团认为该财务担保对开发产品的销售收入确认没有重大影响。

六、税项

1、主要税种及税率

主要税种及税率情况

√适用□不适用税种计税依据税率

一般计税：应税收入按3%、6%、9%、10%、13%的税率计算销项税，增值税并按扣除当期允许抵扣的进项税额后的差额计缴增值税;3%-13%

简易计税：应纳税销售额乘以5%征收率计算

城市维护建设税实际缴纳的增值税7%

企业所得税应纳税所得额25%

教育费附加实际缴纳的增值税3%

地方教育费附加实际缴纳的增值税2%

土地增值税转让房地产所取得的应纳税增值额30%-60%

房产税房产余值；租金收入1.2%及12%根据财政部、国家税务总局及海关总署颁布的《关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部税务总局海关总署公告[2019]39号）及相关规定，自2019年4月1日起，本集团房地产业务在增值税一般计税方法下，适用税率为9%。

对于符合资格的老项目，即于2016年4月30日或之前开工的房地产开发项目以及出租其2016年4月30日或之前取得的不动产经营租赁服务可选简易计税方法，按销售额或出租收入的5%计征增值税，但不予扣除任何进项增值税额。

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2、税收优惠

√适用□不适用根据财政部和税务总局颁布的《关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费政策的公告》（财政部税务总局公告[2023]12号）的相关规定，本集团下属的部分小规模纳税人和小型微利企业，自2023年1月1日至2027年12月31日，减按50%征收资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。

七、合并财务报表项目注释

1、货币资金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额库存现金442443491526银行存款78003182527055677390

其他货币资金--

存放财务公司存款--合计78007606957056168916

其中：存放在境外的款项总额--其他说明于2026年6月30日，本集团的所有权受到限制的银行存款为人民币750518693元（2025年12月31日：人民币679767023元），主要为：房地产开发项目工程建设合同履约担保金人民币42230779元（2025年12月31日：人民币42226747元）；住房按揭贷款保证金人民币

25829708元（2025年12月31日：人民币29845307元）；购房款共管银行账户余额人民币

607621846元（2025年12月31日：人民币543648732元）；其他受限账户余额人民币

74836360元（2025年12月31日：人民币64046237元）。

2、应收账款

(1)按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）284721891225798932

1年以内284721891225798932

1至2年1941184031922121

2至3年2563849918111102

3年以上6188761350874894

合计391659843326707049本集团账龄三年以上的应收账款包括应收北京名门多福商业有限公司租金26547878元

（2025年12月31日：26547878元），由于债务人偿债能力不足，本集团已于以前年度全额计提坏账准备。

(2)按坏账计提方法分类披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

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期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别计提账面计提账面比例比例金额金额比例价值金额金额比例价值

(%)(%)

(%)(%)按单项计提坏账

6155809215.761558092100.0-4862863114.948628631100.0-

准备

其中：

应收租赁款3211823852.132118238100.0-2810217757.828102177100.0-

应收物业费2712408644.127124086100.0-1820767637.418207676100.0-应收酒店及餐饮

3202350.5320235100.0-3232450.7323245100.0-

服务款

应收购房款442680.144268100.0-442680.144268100.0-

应收会展服务款19512653.21951265100.0-19512654.01951265100.0-按组合计提坏账

33010175184.37068892521.425941282627807841885.16923827324.9208840145

准备

其中：

应收物业费5336084816.23576465967.0175961895350770119.23759082970.315916872应收酒店及餐饮

4148972012.66638801.640825840225638638.13779441.722185919

服务款应收会展服务款

11755178335.62647337522.5910784089885282635.52221684222.576635984

-国有企业应收会展服务款

3454590310.4444810612.9300977972767199810.0683071024.720841288

-其他企业

应收租赁款8315349725.233389054.0798145927548203027.222219482.973260082

合计391659843/132247017/259412826326707049/117866904/208840145

(3)坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额类别期初余额收回或转转销或核期末余额计提其他变动回销

应收物业费55798505101654303075190--62888745

应收租赁款303241255963337830319--35457143应收会展服务

237718424256533---28028375

款-国有企业应收会展服务

72269759385023321106--4844371

款-其他企业应收酒店及餐

701189458631175705--984115

饮服务款

应收购房款44268----44268

合计117866904217824337402320--132247017

(4)按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币占应收账款和应收账款和应收账款期末合同资产合同资产期末坏账准备期单位名称合同资产期余额期末余额余额合计数的末余额末余额比例（%）

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北京北辰会展投资

46575314-4657531411.89-

有限公司北京名门多福商业

26547878-265478786.7826547878

有限公司桂林市宏谋会展产

9908046-99080462.537307335

业投资有限公司四川省宜宾五粮液

9500000-95000002.43847101

酒厂有限公司

湖南省商务厅8896929-88969292.27793326

合计101428167-10142816725.9035495640

其他说明：

√适用□不适用截至2026年6月30日止6个月期间，本集团无实际核销的应收账款（截至2025年6月30日止6个月期间：无）。

于2026年6月30日，本集团无因金融资产转移而终止确认的应收账款（2025年12月31日：无）。

于2026年6月30日，本集团账面价值为19054884元应收账款作为银行借款的质押物（2025年12月31日：15531389元应收账款作为“中信建投-天风-北辰世纪中心资产支持专项计划”长期应付款及其他银行借款的质押物）。

3、预付款项

(1)预付款项按账龄列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额账龄

金额比例(%)金额比例(%)

1年以内2379654351.302471242548.77

1至2年10386962.2415463993.05

2至3年--506260.10

3年以上2155020646.462436169248.08

合计46385445100.0050671142100.00

账龄超过1年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：

于2026年6月30日，账龄超过一年的预付款项为22588902元（2025年12月31日：25958717元），主要为预付工程款项，由于尚未达到结算条件，该等款项尚未结转完毕。

(2)按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币占预付款项期末余额合计数单位名称期末余额

的比例(%)

北京市第三建筑工程有限公司1050479122.65

北京市政建设集团有限责任公司661937614.27

北京市热力集团有限责任公司30075306.48

中国建筑第八工程局有限公司25833995.57

泰康养老保险股份有限公司17498163.77

合计2446491252.74

85/137北京北辰实业股份有限公司2026年半年度报告

4、其他应收款

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

应收利息--

应收股利-19500000其他应收款870830866878071509合计870830866897571509应收股利

(1)应收股利

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

项目(或被投资单位)期末余额期初余额

武汉当代-19500000

合计-19500000其他应收款

(1)按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）173895196176156060

1年以内173895196176156060

1至2年5940877055031323

2至3年124173046848785

3至4年422167418424840670

4至5年140950312153167439

5年以上8473993684756136

合计893578936900800413

(2)按款项性质分类情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币款项性质期末账面余额期初账面余额

应收其他关联公司款项（i） 16120578 14074051

应收少数股东款项（ii） 702186675 702314335代垫款项131323558139782459保证金及押金1733489417018790预付货款1228000012280000备用金259800327183其他1407343115003595合计893578936900800413

（i）应收其他关联公司款项主要为应收合营企业款项。

86/137北京北辰实业股份有限公司2026年半年度报告（ii）应收少数股东款项为本公司部分子公司为少数股东提供的资金往来款，该款项不计息且可随时按需收回。其中，于2026年6月30日，本集团应收少数股东款项中无应收关联方款项

（2025年12月31日：无）。

(3)坏账准备计提情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预期整个存续期预期坏账准备未来12个月预合计

信用损失(未发信用损失(已发期信用损失

生信用减值)生信用减值)

2026年1月1日余额8166592-1456231222728904

2026年1月1日余额在本期8166592-1456231222728904

--转入第二阶段

--转入第三阶段

--转回第二阶段

--转回第一阶段

本期计提234762--234762

本期转回215596--215596本期转销本期核销其他变动

2026年6月30日余额8185758-1456231222748070

(4)坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额类别期初余额转销或其他期末余额计提收回或转回核销变动应收其他关联公司

26903815141---284179

款项

预付货款（i） 12280000 - - - - 12280000

应收少数股东款项5538277-155--5538122

代垫款项404163215533201698--3855467

应收押金、保证金及

363723-13743--349980

备用金

其他236234204088---440322

合计22728904234762215596--22748070其他说明（i）于 2026 年 6 月 30 日，该款项为因购买电脑而预付给北京金恒生科技发展有限公司（以下称“金恒生”）的货款12280000元（2025年12月31日：12280000元），由于债务人丧失偿债能力，本集团认为该款项无法收回，因此全额计提了坏账准备。

(5)按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

87/137北京北辰实业股份有限公司2026年半年度报告

占其他应收款坏账准备单位名称期末余额期末余额合计款项的性质账龄期末余额

数的比例(%)

1年以内、北京金隅地产开发集团应收少数股

51450000057.581-2年及3年194910

有限公司东款项以上深圳市江湾信息咨询有应收少数股

790000008.844年以上2244428

限公司东款项合肥旭辉企业管理有限应收少数股

431369524.834年以上823773

公司东款项应收少数股

成都朗铭置业有限公司374680684.194年以上1064486东款项深圳联新企业管理有限应收少数股

157419501.765年以上447236

公司东款项

合计68984697077.20//4774833

其他说明：

√适用□不适用

于2026年6月30日，本集团无涉及政府补助的其他应收款（2025年12月31日：无）。

5、存货

(1)存货分类

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额

存货跌价准备/存货跌价准备/项目账面余额合同履约成本账面价值账面余额合同履约成本减账面价值减值准备值准备库存商品4854671243912461075950838492439124839937开发成本895936481719533980407005966777939081521817843639867606451232开发产品1728086669938226316261345823507318605703899401360502814592098871

库存材料10043298-1004329811302741-11302741低值易耗品及

24029381-2402938123954346-23954346

包装物合计2627915886657762735782050288528828036860053579821292622238647127

（1）开发成本明细情况预计竣工预计总投资项目名称项目所在地开工时间上年年末数期末数时间（千元）

2026年至

廊坊北辰蔚蓝城市廊坊市2019年78808016565649091660649837待定

2026年至

长沙北辰三角洲长沙市2009年15654441261359888823912180

2027年

广州兰亭香麓（116地块）广州市2019年待定193328310863016941086836254

武汉北辰经开优+（068地块）武汉市2019年待定1044077852153365852545251武汉北辰蔚蓝城市武汉市2017年待定1002633771676983771705779武汉北辰蔚蓝城市樾东方武汉市2018年待定1168974689300653690699455北京北辰红橡墅北京市2003年待定1148518136711911485037

廊坊北辰辰睿（2020-5地块）廊坊市2020年待定1257924515204911515238719

2019年至

重庆北辰悦来壹号重庆市2017年952317309656793309656793待定武汉北辰光谷里武汉市2016年待定969286137505625137686409

88/137北京北辰实业股份有限公司2026年半年度报告

廊坊北辰香麓廊坊市2017年待定874098219484982194849

2015年2017年至

13617/

其他北京市/2019年/待2026年/6316444363356214待定定待定

合计///1079452976064512327005966777

（2）开发产品明细情况项目名称竣工时间年初数本期增加本期减少期末数

北京金辰府2021年2432216326-301738592402042467

杭州辰春澜城2024年2321995356-16171832320378173

2019年至

重庆北辰悦来壹号2186402137-4450361201741366017

2024年

2012年至

长沙北辰三角洲15843363925712812274953517921660265827

2023年

2020年至

苏州观澜府1316656822-353511881963144941

2024年

2020年至

武汉北辰光谷里841607504-2008801839598703

2023年

2020年至

海口北辰府668782983-227479328441303655

2024年

武汉北辰孔雀城航天府2021年389777247-13819263375957984

2020年至

四川北辰国颂府及龙熙台384564957-53475704331089253

2023年

成都北辰鹿鸣苑2022年272896634-1481010271415624

2016年至

北京北辰红橡墅11866354216988208249854992238690632

2025年

武汉北辰蔚蓝城市2019年279683285-49803996229879289

宁波北宸府2020年225496441--225496441

2020年至

廊坊北辰香麓220479025-2732290217746735

2024年

武汉北辰蔚蓝城市樾东方2021年278589212-76486178202103034

武汉北辰经开优+(067地块)2022年131324699-15842505115482194

2023年至

重庆北辰香麓97916204-26750897648696

2025年

2016年至

长沙北辰中央公园758102992322851652581783

2022年

其他/764899806-32856181732043625

合计/14592098871741163309187502710713458235073于2026年6月30日，账面价值为646857877元的存货（2025年12月31日：1717756804元）作为长期借款和一年内到期的长期借款的抵押物。

(2)存货跌价准备及合同履约成本减值准备

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增加金额本期减少金额项目期初余额期末余额计提其他转回或转销其他

库存商品243912----243912

开发成本1784363986169034054---1953398040

开发产品4013605028293422102-484395504-3822631626

合计5798212926462456156-484395504-5776273578

89/137北京北辰实业股份有限公司2026年半年度报告

(3)存货期末余额含有的借款费用资本化金额及其计算标准和依据

√适用□不适用于2026年6月30日，存货中包含的资本化利息为2955361553元（2025年12月31日：3168395540元）。截至2026年6月30日止6个月期间用于确定借款费用资本化金额的资本

化率为年利率3.24%（截至2025年6月30日止6个月期间：3.72%）。

其他说明：

√适用□不适用存货跌价准备情况本期转回存货跌价本期转回金额占该项项目计提存货跌价准备的依据准备的原因存货期末余额的比例开发成本可变现净值低于开发成本账面价值的差额不适用不适用开发产品可变现净值低于开发产品账面价值的差额不适用不适用库存商品可变现净值低于库存商品账面价值的差额不适用不适用

6、一年内到期的非流动资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额应收关联方款项3911915030471875应收保证金及其他3535087939385032

减：坏账准备-18230325-18039001合计5623970451817906

7、其他流动资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额增值税留抵税额622810989657745021预交土地增值税379598175385135105预交企业所得税299934347286550397预交城建税及其他2726825131971145合计13296117621361401668

8、长期应收款

(1)长期应收款情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额折现项目率区账面余额坏账准备账面价值账面余额坏账准备账面价值间

应收关联方款项303719150166344478137374672295071875164056224131015651-

应收保证金及其他5622813413592325486890260262287140421458858073-

减：一年内到期的

-74470029-18230325-56239704-69856907-18039001-51817906-长期应收款

合计285477255149473385136003870285477255147421437138055818/

(2)按坏账计提方法分类披露按预期信用损失一般模型计提坏账准备

90/137北京北辰实业股份有限公司2026年半年度报告

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预期整个存续期预期坏账准备未来12个月预合计

信用损失(未发信用损失(已发期信用损失

生信用减值)生信用减值)

2026年1月1日余额307190-147114247147421437

2026年1月1日余额在本期307190-147114247147421437

--转入第二阶段

--转入第三阶段

--转回第二阶段

--转回第一阶段

本期计提--22882542288254

本期转回44982--44982本期转销本期核销

其他变动44982--236306-191324

2026年6月30日余额307190-149166195149473385

9、长期股权投资

(1)长期股权投资情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增减变动其计减值减值追减其他他提期初余额（账准备权益法下确宣告发放现期末余额（账准备被投资单位加少综合权减其面价值）期初认的投资损金股利或利面价值）期末投投收益益值他余额益润余额资资调整变准动备

一、合营企业

武汉当代61657824---979767---1035000--61602591-武汉金辰盈创

------------

（i）

扬子江会展9932120----85-----9932035-

智奥北辰5459562---7280-----5466842-

小计77049506---986962---1035000--77001468-

二、联营企业

北京辰轩131161959---496011-----131657970-

无锡辰万48483318---22769-----48506087-

广州广悦90916508----4553272-----86363236-

小计270561785----4034492-----266527293-

合计347611291----3047530---1035000--343528761-其他说明

（i）于 2026 年 6 月 30 日及 2025 年 12 月 31 日，本集团按持股比例计算应分担的武汉金辰盈创的净损益份额确认当期投资损益，将长期股权投资减记至零为限。合营企业的超额亏损详见附注。

10、投资性房地产

投资性房地产计量模式

91/137北京北辰实业股份有限公司2026年半年度报告

(1)采用成本计量模式的投资性房地产

单位：元币种：人民币

项目房屋、建筑物土地使用权在建工程合计

一、账面原值

1.期初余额11392829581533940993-11926770574

2.本期增加金额--31405573140557

（1）外购--31405573140557

（2）存货\固定资产

----

\在建工程转入

3.本期减少金额42574--42574

（1）处置----

（2）其他转出42574--42574

4.期末余额11392787007533940993314055711929868557

二、累计折旧和累计摊销

1.期初余额428394788774636675-4358584562

2.本期增加金额1382048028671799-146876601

（1）计提或摊销1382048028671799-146876601

3.本期减少金额----

（1）处置----

（2）其他转出----

4.期末余额442215268983308474-4505461163

三、减值准备

1.期初余额29489628039664008-334560288

2.本期增加金额----

（1）计提----

3、本期减少金额----

（1）处置----

（2）其他转出----

4.期末余额29489628039664008-334560288

四、账面价值

1.期末账面价值667573803841096851131405577089847106

2.期初账面价值6813985414419640310-7233625724

其他说明

√适用□不适用

本集团的投资性房地产包括服务式公寓、写字楼、会议中心及出租商业等。

截至2026年6月30日止6个月期间投资性房地产计提折旧和摊销金额为146876601元（截至2025年6月30日止6个月期间：146930052元）。

于2026年6月30日，账面价值为4913426811元（原价7555947012元）的投资性房

地产（2025年12月31日：账面价值为5014500927元，原价7555947012元）作为长期借款及一年内到期的长期借款的抵押物。

于2026年6月30日，本集团的投资性房地产的减值准备余额为334560288元（2025年12月31日：334560288元）。

11、固定资产

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

92/137北京北辰实业股份有限公司2026年半年度报告

固定资产24284345402495346631

固定资产清理--合计24284345402495346631固定资产

(1)固定资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目房屋及建筑物机器设备运输工具其他设备合计

一、账面原值：

1.期初余额3467018507714144420352922355614914184777946580

2.本期增加金额-16835951106012856312980286

（1）购置-16835951106011299632824618

（2）在建工程转入---155668155668

3.本期减少金额2971922954912108476426779297014797

（1）处置或报废-2954912108476426779296717605

（2）其他297192---297192

4.期末余额3466721315712873103342185315600991204773912069

二、累计折旧

1.期初余额1136669735567818361311566164679939012203638613

2.本期增加金额45425031121332851631591124528068966755

（1）计提45425031121332851631591124528068966755

3.本期减少金额-2638638102045024300876089175

（1）处置或报废-2638638102045024300876089175

4.期末余额1182094766577313008302993254768090942266516193

三、减值准备

1.期初余额78961336---78961336

2.本期增加金额-----

（1）计提-----

3.本期减少金额-----

（1）处置或报废-----

4.期末余额78961336---78961336

四、账面价值

1.期末账面价值22056652131355600953919206832900262428434540

2.期初账面价值22513874361463260594135619934975172495346631

其他说明：

√适用□不适用

于2026年6月30日，账面价值为1730385960元、原价2364610799元的房屋及建筑

物（2025年12月31日：账面价值为1761185868元、原价2364610799元）作为长期借款及一年内到期的长期借款的抵押物。

截至2026年6月30日止6个月期间固定资产计提的折旧金额为68966755（截至2025年6月30日止6个月期间：72459814元），其中计入营业成本、销售费用及管理费用的折旧费用分别为：61712898元、655997元及6597860元（截至2025年6月30日止6个月期间计入营业成本、销售费用及管理费用的折旧费用分别为：64593441元、754920元及7111453元）。

截至2026年6月30日止6个月期间，本集团由在建工程转入的固定资产的金额为155668元（截至2025年6月30日止6个月期间：499851元）。

于2026年6月30日，本集团无暂时闲置的固定资产（2025年12月31日：无）。

于2026年6月30日，本集团无融资租赁租入的固定资产（2025年12月31日：无）。

93/137北京北辰实业股份有限公司2026年半年度报告

于2026年6月30日，本集团无持有待售的固定资产（2025年12月31日：无）。

于2026年6月30日，本集团无尚未办妥房屋所有权证的房屋建筑物（2025年12月31日：无）。

于2026年6月30日，本集团固定资产减值准备余额为78961336元（2025年12月31日：78961336元）。

12、在建工程

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额在建工程708290694948

工程物资--合计708290694948在建工程

(1)在建工程情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

零星在建工程项目708290-708290694948-694948

合计708290-708290694948-694948其他说明

√适用□不适用

于2026年6月30日，本集团在建工程的可回收金额不低于其账面价值，故未对其计提减值

准备（2025年12月31日：无）。

13、使用权资产

(1)使用权资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目房屋及建筑物土地使用权合计

一、账面原值

1.期初余额182818801657833834860218

2.本期增加金额---

（1）新增租赁合同---

3.本期减少金额---

（1）租赁到期---

4.期末余额182818801657833834860218

二、累计折旧

1.期初余额9386703-9386703

2.本期增加金额3160854828916911450023

(1)计提3160854828916911450023

3.本期减少金额---

(1)处置---

94/137北京北辰实业股份有限公司2026年半年度报告

4.期末余额12547557828916920836726

三、减值准备

1.期初余额---

2.本期增加金额---

(1)计提---

3.本期减少金额---

(1)处置---

4.期末余额---

四、账面价值

1.期末账面价值5734323828916914023492

2.期初账面价值88951771657833825473515

14、无形资产

(1)无形资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币自行开发的数据资源项目办公软件合计无形资产

一、账面原值

1.期初余额14497865445710145024364

2.本期增加金额4631989-4631989

（1）购置2632932-2632932

（2）内部研发1999057-1999057

3.本期减少金额---

（1）处置---

4.期末余额14961064345710149656353

二、累计摊销

1.期初余额10429018922619104312808

2.本期增加金额139411691325413954423

（1）计提139411691325413954423

3.本期减少金额---

（1）处置---

4.期末余额11823135835873118267231

三、减值准备

1.期初余额---

2.本期增加金额---

（1）计提---

3.本期减少金额---

（1）处置---

4.期末余额---

四、账面价值

1.期末账面价值31379285983731389122

2.期初账面价值406884652309140711556

其他说明：

√适用□不适用截至2026年6月30日止6个月期间无形资产的摊销金额为13954423元（截至2025年6月30日止6个月期间8488900元），计入营业成本、销售费用、管理费用和研发费用的金额分

95/137北京北辰实业股份有限公司2026年半年度报告别为3735613元、14099元、9404161元和800550元（截至2025年6月30日止6个月期间计入营业成本、销售费用、管理费用和研发费用的金额分别为3574340元、14099元、

4555492元和344969元）。

15、长期待摊费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币其他减少项目期初余额本期增加金额本期摊销金额期末余额金额

酒店营运物资51928912377003183571-2247020

使用权资产改良1391595-293944-1097651

其他3972329-343989-3628340

合计105568152377003821504-6973011

16、递延所得税资产/递延所得税负债

(1)未经抵销的递延所得税资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目可抵扣暂时性递延所得税可抵扣暂时性递延所得税差异资产差异资产资产减值准备11590805802897701451151329576287832394内部交易未实现利润17273066364318266591823994192455998548可抵扣亏损21627485406871146448286612预提费用9676014242419003561114171624278542906租赁负债216661915416548237864845946621合计387781757996945439541144283241028607081

其中：

项目期末余额上年年末余额

预计于1年内（含1年）转回的金额5592240553362700预计于1年后转回的金额913531990975244381合计9694543951028607081

(2)未经抵销的递延所得税负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目应纳税暂时性递延所得税应纳税暂时性递延所得税差异负债差异负债直线法计提的收入44416911111042285853336214633340使用权资产140234923505873254735156368379合计58440403146101018400687721001719

其中：

项目期末余额上年年末余额

预计于1年内（含1年）转回的金额37020556150557预计于1年后转回的金额1090804614851162合计1461010121001719

96/137北京北辰实业股份有限公司2026年半年度报告

(3)以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额递延所得税资抵销后递延所抵销后递延所项目递延所得税资产产和负债互抵得税资产或负得税资产或负和负债互抵金额金额债余额债余额递延所得税资产14610101954844294210017191007605362

递延所得税负债14610101-21001719-

(4)未确认递延所得税资产明细

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额可抵扣暂时性差异84451832718193845936可抵扣亏损94474526208268368535合计1789263589116462214471

(5)未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期

√适用□不适用

单位：元币种：人民币年份期末金额期初金额

2026年12974234861297640192

2027年13957958961405869169

2028年14674903781467490378

2029年19219004181926621805

2030年20503451692170746991

2031年1314497273-

合计94474526208268368535

17、其他非流动资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

预付长期资产款项5280649-5280649---

合计5280649-5280649---

18、短期借款

(1)短期借款分类

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

抵押借款-253112

合计-253112

97/137北京北辰实业股份有限公司2026年半年度报告

19、应付账款

(1)应付账款列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额应付工程款32290466473528981586其他416107841391442693合计36451544883920424279

20、预收款项

(1)预收账款项列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额预收租赁款114872088101991573合计114872088101991573

21、合同负债

(1)合同负债情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额开发项目预收款547678852986058898其他85591105136893916合计6332699571122952814

其他说明：

√适用□不适用合同负债中的其他主要包括会展业务的预收会议及展览服务费及酒店业务的预收款项等。

包括在2025年12月31日账面价值中的986651382元合同负债已于截至2026年6月30日止6个月期间转入营业收入，包括开发项目预收款855594263元、会展及配套设施服务及其他业务等131057119元（截至2025年6月30日止6个月期间：包括在2024年12月31日账面价值中的526953569元合同负债已于截至2025年6月30日止6个月期间转入营业收入，包括开发项目预收款248997384元、会展及配套设施服务及其他业务277956185元）。

22、应付职工薪酬

(1)应付职工薪酬列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

一、短期薪酬6658521644468803846613957745133677

二、离职后福利-设定提存计划858209575090946739370879735954

三、辞退福利202739644021265899346530176

四、一年内到期的其他福利5664000296953926524915981048合计8285870752715064954862850161380855

98/137北京北辰实业股份有限公司2026年半年度报告

(2)短期薪酬列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

一、工资、奖金、津贴和补贴4984805331089756632872548832020131

二、职工福利费195669241050852428955511199

三、社会保险费264265534236545340309092848291工伤保险费11319414378031410166140831医疗保险及生育保险费252946132798743326207432707461

四、住房公积金8192493705994437078035801158

五、工会经费和职工教育经费62641847944233100902484118169

六、短期带薪缺勤----

七、短期利润分享计划----

八、其他短期薪酬681540630444665319253425334729合计6658521644468803846613957745133677

(3)设定提存计划列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

1、基本养老保险667776561552176606027557627186

2、失业保险费15830117933951781786169910

3、企业年金缴费174602911745375115525461938858

合计858209575090946739370879735954

23、应交税费

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额增值税3273755824660499企业所得税164630333163427741城市维护建设税47945902979543土地增值税575039655535962955教育费附加及其他1390312523756403合计791105261750787141

24、其他应付款

(1)项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

应付利息--应付股利11621901162190其他应付款15067587331558786250合计15079209231559948440

99/137北京北辰实业股份有限公司2026年半年度报告

(2)应付股利

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额应付子公司少数股东的股利11621901162190合计11621901162190

其他说明，包括重要的超过1年未支付的应付股利，应披露未支付原因：

2026年6月30日，应付子公司少数股东股利中无关联方部分（2025年12月31日：无）。

(3)其他应付款按款项性质列示其他应付款

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额押金及保证金470253889444293360应付少数股东款项399068047385974873应付其他关联公司款项182617739201238538预提费用96957650110995216应付销售代理费2060524717475138应付能源费2203043125342600应付维修费1893888617658855

代收售房契税、公共维修基金82888395302064应付诚意金46741176588129其他283323888343917477合计15067587331558786250

其他说明：

√适用□不适用

于2026年6月30日，应付少数股东款项主要为本公司部分子公司分别自其少数股东取得的往来款项，其中65200000元的借款利率为6.5%，借款期限为1年，上述款项均无任何抵押、质押或担保（2025年12月31日：应付少数股东款项主要为本公司部分子公司分别自其少数股东取得的往来款项，其中65200000元的借款利率为6.5%，借款期限为1年，上述款项均无任何抵押、质押或担保）。本公司应付少数股东款项中无按关联方进行核算的金额（2025年12月31日：无）。

25、一年内到期的非流动负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额一年内到期的长期借款7588151141509294042一年内到期的应付债券47313026873409236796一年内到期的长期应付款12009373594347391069一年内到期的租赁负债2166619121354044合计67127213519287275951

26、其他流动负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

100/137北京北辰实业股份有限公司2026年半年度报告

项目期末余额期初余额待转销项税额5549269485168306合计5549269485168306

27、长期借款

(1)长期借款分类

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额抵押借款1510698287812938972428信用借款1431729120455265

减：一年内到期的抵押借款-744497823-1488838777

减：一年内到期的信用借款-14317291-20455265合计1436248505511450133651

长期借款分类的说明：

于2026年6月30日，上述抵押借款包括应付利息16857971元（2025年12月31日：16455667元），利息每季度支付一次，本金应于2040年12月28日前分期偿还，其中：借款

本金480000000元（2025年12月31日：837665078元）系由本集团的存货作为抵押；

14610124907元系由本集团的投资性房地产及固定资产作为抵押，同时由上述投资性房地产及固定资产在借款存续期间内的营业收入作质押（于2025年12月31日，借款本金12084851683元系由本集团的投资性房地产及固定资产作为抵押，同时由上述投资性房地产及固定资产在借款存续期内的营业收入作为质押）。

于2026年6月30日，上述抵押借款中2713847000元由本集团合并范围内子公司取得，由本公司提供存续期间的不可撤销的连带担保责任（2025年12月31日：3067187574元）。

其他说明

√适用□不适用

截至2026年6月30日止6个月期间，本集团不存在逾期长期借款，年利率区间为3.05%至

4.50%（截至2025年6月30日止6个月期间：3.15%至7.00%）。

28、应付债券

(1)应付债券

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额应付债券78395196907519344070

减：一年内到期的应付债券-4630794173-3333287550合计32087255174186056520

101/137北京北辰实业股份有限公司2026年半年度报告

(2)应付债券的具体情况：（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

债券面值票面利率发行债券发行期初本期按面值计提利本期减:一年内到期期末是否溢折价摊销

名称(元)（%）日期期限金额余额发行息偿还部分期末余额余额违约

2021年公司债券

（第一期）-5年1002.962021年7月26日5年319000000318987329-468155711133--318998462-否期（i）

2021年中期票据

第一期-5年期1003.002021年12月21日5年14500000001302248650-19381172387349--1302635999-否（ii）

2021年公司债券

（第二期）-5年1003.102021年12月29日5年13390000001338148502-20580387429278--1338577780-否期（iii）

2022年中期票据

第一期-5年期1002.902022年4月25日5年1052000000571098226-8242870242994--571341220-否（iv）

2022年公司债券

（第一期）-5年1002.902022年4月28日5年825000000599352131-8650880259432--599611563-否期（v）

2022年中期票据

第二期-5年期1002.502022年8月22日5年14300000001258961703-15750000312011--1259273714否（vi）

2024 年 F1 债券

1003.102024年3月26日2年374000000373903069-270791496931374000000--否

-2 年期（vii）

2024年中期票据

(第一期)-3年期1002.402024年12月19日3年197000000196764944-236400059088--196824032否（viii）

2025 年 F1 债券

1003.502025年4月14日3年325000000324549327-568750095539--324644866否

-3 年期（ix）

2025 年 F2 债券

1002.502025年4月24日2年500000000499404883-6250000224266--499629149-否

-2 年期（x）

2025年中期票据

（第一期）-3年1002.402025年4月28日3年518000000517272411-6216000152944--517425355否期（xi）

2025年中期票据

（第二期）-3年1002.352025年8月18日3年219000000218652895-257325064140--218717035否期（xii）

2026 年 F1 债券

1002.702026年3月23日2年374000000-373326800277349284032--373410832否

-2 年期（xiii）

102/137北京北辰实业股份有限公司2026年半年度报告

2026 年 F2 债券

1002.452026年6月26日2年319000000-3184258001070623883--318429683否

-2 年期（xiv）

合计////924100000075193440706917526001059660842423020374000000-46307941733208725517/

其他说明：

√适用□不适用

于2026年6月30日，应付债券利息100508514元（2025年12月31日：75949246元）包含在一年内到期的非流动负债。

（i）经中国证券监督管理委员会证监许可[2021]2199 号文核准，本公司于 2021 年 7 月 26 日面向专业投资者公开发行 5 年期公司债券(第一期)，票面年利率为3.46%，并附第3年末发行人上调票面利率选择权及投资者回售选择权。债券采取单利按年计息，不计复利，每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。于2024年7月26日投资者选择回售5000000元，本公司相应转售5000000元，剩余的债券在存续期后两年的票面年利率为固定利率为2.96%。于2026年7月27日，本公司支付全部本金及最后一期利息，该笔应付债券已全部清偿。

（ii）经中国银行间市场交易商协会“中市协注[2021]MTN1032 号”文核准，本公司于 2021 年 12 月 21 日非公开发行 5 年期中期票据，票面年利率为3.50%，并附第3年末发行人上调票面利率选择权及投资者回售选择权，中期票据采取单利按年计息，不计复利，每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。于2024年12月21日，投资者选择回售147000000元，剩余的债券在存续期后两年的票面年利率为固定利率3.00%。

（iii）经中国证券监督管理委员会证监许可[2021]2199 号文核准，本公司于 2021 年 12 月 29 日面向专业投资者公开发行 5 年期公司债券(第二期)，票面年利率为3.46%，并附第3年末发行人上调票面利率选择权及投资者回售选择权，于2024年12月29日，投资者选择回售80000000元，本公司相应转售80000000元，剩余的债券在存续期后两年的票面年利率调整为固定利率3.10%。债券采取单利按年计息，不计复利，每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。

（iv）经中国银行间市场交易商协会“中市协注[2022]MTN293 号”文核准，本公司于 2022 年 4 月 25 日非公开发行 5年期中期票据，票面年利率为

3.60%，并附第3年末发行人上调票面利率选择权及投资者回售选择权，于2025年4月24日，投资者选择回售480300000元，剩余的债券在存续期后

两年的票面年利率为固定利率2.90%。中期票据采取单利按年计息，不计复利，每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。

（v）经中国证券监督管理委员会证监许可[2021]2199 号文核准，本公司于 2022 年 4 月 28 日面向专业投资者公开发行 5 年期公司债券，票面年利率为3.50%，并附第3年末发行人上调票面利率选择权及投资者回售选择权，于2025年4月24日，投资者选择回售225000000元，剩余的债券在存续期后两年的票面年利率调整为固定利率2.90%。债券采取单利按年计息，不计复利，每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。

（vi）经中国银行间市场交易商协会“中市协注[2022]MTN619 号”文核准，本公司于 2022 年 8 月 22 日公开发行 5年期中期票据，票面年利率为 3.48%，

并附第3年末发行人上调票面利率选择权及投资者回售选择权，于2025年8月22日，投资者选择回售170000000元，剩余的债券在存续期后两年的

票面年利率调整为固定利率2.50%。债券采取单利按年计息，不计复利，每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。

（vii）经上海证券交易所“上证函[2023]860 号”核准，本公司于 2024 年 3 月 26 日面向专业投资者非公开发行 2年期公司债券，票面年利率为 3.10%，债券采取单利按年计息，不计复利，每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。于2026年3月26日，本公司支付全部本金及最后一期利息，该笔应付债券已全部清偿。

103/137北京北辰实业股份有限公司2026年半年度报告（viii）经中国银行间市场交易商协会“中市协注[2024]MTN1234 号”文核准，本公司于 2024 年 12 月 19 日公开发行 3 年期中期票据，票面年利率为2.40%，中期票据采取单利按年计息，不计复利，每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。

（ix）经上海证券交易所“上证函[2024]2125 号”核准，本公司于 2025 年 4 月 14 日面向专业投资者非公开发行 3年期公司债券，票面年利率为 3.50%，债券采取单利按年计息，不计复利，每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。

（x）经上海证券交易所“上证函[2024]2125 号”核准，本公司于 2025 年 4 月 24 日面向专业投资者非公开发行 2年期公司债券，票面年利率为 2.50%，债券采取单利按年计息，不计复利，每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。

（xi）经中国银行间市场交易商协会“中市协注[2024]MTN1234 号”核准，本公司于 2025 年 4 月 28 日公开发行 3年期中期票据，票面年利率为 2.40%，中期票据采取单利按年计息，不计复利，每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。

（xii）经中国银行间市场交易商协会“中市协注[2024]MTN1234 号”核准，本公司于 2025 年 8 月 18 日公开发行 3年期中期票据，票面年利率为 2.35%，中期票据采取单利按年计息，不计复利，每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。

（xiii）经上海证券交易所“上证函[2026]651 号”核准，本公司于 2026 年 3 月 23 日面向专业投资者非公开发行 2 年期公司债券，票面年利率为

2.70%，债券采取单利按年计息，不计复利，每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。

（xiv）经上海证券交易所“上证函[2026]651 号”核准，本公司于 2026 年 6 月 26 日面向专业投资者非公开发行 2年期公司债券，票面年利率为 2.45%，债券采取单利按年计息，不计复利，每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。

104/137北京北辰实业股份有限公司2026年半年度报告

29、租赁负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额租赁负债2166619123786484

减：一年内到期的租赁负债-21666191-21354044

合计-2432440

其他说明：

于2026年6月30日及2025年12月31日，本集团未纳入租赁负债，但将导致未来潜在现金流出的事项包括：

于2026年6月30日，本集团简化处理的短期租赁和低价值资产租赁合同的未来最低应支付租金为1621268元（2025年12月31日：535396元），其中一年内支付的金额为1621268

元（2025年12月31日：493132元）。

30、长期应付款

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额长期应付款24653292431361500000

专项应付款--合计24653292431361500000长期应付款

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额应付少数股东款项986882935986734483应付关联方款项26793836671835622142

资产支持专项计划-2886534444

减：一年内到期的应付少数股东款项-754553692-985234483

减：一年内到期的应付关联方款项-446383667-475622142

减：一年内到期的资产支持专项计划--2886534444合计24653292431361500000

其他说明：

于2026年6月30日，应付少数股东款项为本公司之子公司自少数股东取得的股东借款，其中：127760081元的借款利率为6.5%；230073994元的借款利率为7%，（于2025年12月31日，应付少数股东款项为本公司之子公司自少数股东取得的股东借款，其中：127760081元的借款利率为6.5%；230073994元的借款利率为7%），均无任何抵押、质押及担保，其中金额

754553692元将于2027年6月30日前到期，将其重分类至一年内到期非流动负债核算。于2026年6月30日无应付少数股东款项中按关联方进行核算的金额（2025年12月31日：无）。

经上海证券交易所“上证函[2023]556号”文核准，于2023年3月29日，本集团发行中信建投-天风-北辰世纪中心资产支持专项计划（以下称“世纪中心专项计划”），募集金额为人民币2861000000元，其中优先级资产支持证券人民币2860000000元，利率为5%，期限为18年，到期一次还本；次级资产支持证券人民币1000000元，由本公司认购，不设预期收益率，期限为18年。每三年为优先级资产支持证券持有人的开放退出申报期。本集团为优先级资产支持证券提供差额补足及流动性支持的增信承诺，同时本集团以持有的北辰世纪中心 A 座投资性房地产自2023年1月1日（含）起至债权足额清偿之日（不含）止期间与相关付费义务人签署的全部

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运营合同（包括但不限于租赁合同）及其任何修改、补充及变更所产生的现有和未来的金钱债权

及其收益（包括租金及其他收入）权利作质押。截至2026年6月30日，本集团已经全部偿还并终止上述资产支持专项计划。

31、长期应付职工薪酬

√适用□不适用

(1)长期应付职工薪酬表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

一、离职后福利-设定受益计划净负债100108936101065109

二、辞退福利--

三、其他长期福利--

减：将于一年内支付的部分-5981048-5664000合计9412788895401109

其他说明：

√适用□不适用设定受益计划义务现值所依赖的重要精算假设项目本期上年同期

工资增长率6%至10%6%至10%

折现率1.25%至2.25%2.00%至2.25%

32、递延收益

递延收益情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额形成原因政府补助23533654493569150684769624政府部门拨款

合计23533654493569150684769624/

33、股本

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

本次变动增减（+、一）期初余额发行公积金期末余额送股其他小计新股转股

股份总数3367020000-----3367020000

其他说明：

本期增减变动（+、-）项目上年年末余额发行公积金其小期末余额送股新股转股他计

人民币普通股2660000000-----2660000000

境外上市的外资股707020000-----707020000

合计3367020000-----3367020000

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34、资本公积

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

资本溢价（股本溢价）3394858945--3394858945权益法核算的被投资单位其

41577--41577

他权益变动

其他59055369--59055369

合计3453955891--3453955891

35、其他综合收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期发生金额

减：前期减：前期

期初本期所计入其他计入其他减：所税后归税后归期末项目余额得税前综合收益综合收益得税属于母属于少余额发生额当期转入当期转入费用公司数股东损益留存收益

一、不能重分类

进损益的其他5532506------5532506综合收益

其中：重新计量

设定受益计划5532506------5532506变动额

二、将重分类进

损益的其他综--------合收益其他综合收益

5532506------5532506

合计

36、盈余公积

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

法定盈余公积1071675058--1071675058

任意盈余公积161469414--161469414

合计1233144472--1233144472

37、未分配利润

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期上年度

调整前上期末未分配利润-13571606401667847173

调整期初未分配利润合计数（调增+，调减-）--调整后期初未分配利润-13571606401667847173

加：本期归属于母公司所有者的净利润-880204194-2988106666

减：提取法定盈余公积-36901147

提取任意盈余公积--

提取一般风险准备--

应付普通股股利--

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转作股本的普通股股利--

期末未分配利润-2237364834-1357160640

38、营业收入和营业成本

(1)营业收入和营业成本情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本主营业务3044810246225332955830165194902248933032

其他业务670815-28001962946合计3045481061225332955830193196862248935978

其他说明：

（1）主营业务按业务类型分类本期金额上期金额项目主营业务收入主营业务成本主营业务收入主营业务成本会展及配套设施服务12382097927262890491476714140904193694房地产开发1729073955148071902814613436151307531526其他业务77526499463214817846173537207812合计3044810246225332955830165194902248933032

本集团的会展及配套设施服务部分企业妥善落实国家相关房租减免政策要求，结合实际对符合条件的商户进行了相应的租金减免，减免的租金在剩余租赁期限内平均摊销，其中计入截至2026年6月30日止6个月期间损益的金额为1826817元（截至2025年6月30日止6个月期间：3279332元）。

（2）其他业务按业务类型分类本期金额上期金额项目其他业务收入其他业务成本其他业务收入其他业务成本

咨询服务及其他670815-28001962946

（3）履约义务的说明截至2026年6月30日止6个月期间本集团房地产开发收入均于商品房达到已完工状态并交付或视同交付客户时点确认。会展及配套设施服务和其他业务收入中在某一时段内确认的金额为人民币558692629元（截至2025年6月30日止6个月期间：618808407元）。

（4）分摊至剩余履约义务的说明

于2026年6月30日，本集团已签订合同但尚未履行完毕的履约义务所对应的收入金额为

657403146元（2025年12月31日：1121918048元），其中，本集团预计657353871元

将于2026年度下半年确认收入，49275元将于2027年度确认收入。

39、税金及附加

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额房产税8971618288733295土地增值税及其他12927863733629821合计218994819122363116

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40、销售费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额销售服务费8915346683833924薪酬支出4326868059878806物业管理费1630578014972377广告费93974049772249办公消耗费30406993069760固定资产折旧655997754920经营性租赁398874798862维修费376115265592其他24415717365061合计165038586180711551

41、管理费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额薪酬支出297670860292357439物业管理费67694676931090咨询服务费2393651527425651办公消耗费58256515588803使用权资产折旧460704410114344维修费54285276985190固定资产折旧65978607111453能源费41413414392910无形资产摊销94041614555492经营性租赁14557405714911其他816941419923062合计374006580391100345

42、研发费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

薪酬支出-1994130无形资产摊销800550344969合计8005502339099

43、财务费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额利息支出452640893532611225

减：资本化利息-44588865-43320415

减：利息收入-21378277-19973519

109/137北京北辰实业股份有限公司2026年半年度报告

汇兑损益207473448573手续费及其他24559613968356合计389337185473734220

44、其他收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币按性质分类本期发生额上期发生额政府补助35525723654618债务重组263367316545610代扣个人所得税手续费返还691407539017其他32994141944合计691064620881189

45、投资收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

权益法核算的长期股权投资收益-30475301540807

处置长期股权投资产生的投资收益-139160关联方贷款利息收入81578078307627其他342342024合计511370010029618

46、信用减值损失

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

应收账款坏账损失-14380113-29601779

其他应收款坏账损失-19166-786544

长期应收款坏账损失-2051948-25179674

一年内到期非流动资产坏账损失-191324-5364350

合计-16642551-60932347

47、资产减值损失

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

一、合同资产减值损失--

二、存货跌价损失及合同履约成本减值损失-462456156-1077352779

三、长期股权投资减值损失--

四、投资性房地产减值损失--

五、固定资产减值损失--

六、工程物资减值损失--

七、在建工程减值损失--

八、生产性生物资产减值损失--

九、油气资产减值损失--

十、无形资产减值损失--

110/137北京北辰实业股份有限公司2026年半年度报告

十一、商誉减值损失--

十二、其他--

合计-462456156-1077352779

48、资产处置收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额固定资产处置利得168516497合计168516497

49、营业外收入

√适用□不适用

单位：元币种：人民币计入当期非经常性损益项目本期发生额上期发生额的金额

非流动资产处置利得合计14475-14475

其中：固定资产处置利得14475-14475政府补助1684010823316840赔偿及违约金收入317207956502503172079其他414588591718414588合计361798263502013617982

50、营业外支出

√适用□不适用

单位：元币种：人民币计入当期非经常性损益项目本期发生额上期发生额的金额非流动资产处置损失合计4382201060358438220

其中：固定资产处置损失4382201060358438220赔偿及违约金支出219571358064219571其他85215890355852158合计150994915087771509949

51、所得税费用

(1)所得税费用表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额当期所得税费用6526509092945756递延所得税费用52761068108700249合计118026158201646005

(2)会计利润与所得税费用调整过程

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额

111/137北京北辰实业股份有限公司2026年半年度报告

利润总额-820824029

按法定/适用税率计算的所得税费用-205206007

子公司适用不同税率的影响-1251138

调整以前期间所得税的影响-1863606

非应税收入的影响-1996162

不可抵扣的成本、费用和损失的影响168889

使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响-17532172本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响357605355

转回前期确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响-11899001所得税费用118026158

52、现金流量表项目

(1)与经营活动有关的现金收到的其他与经营活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额押金及保证金6158839929991689利息收入2137827719973519代收的契税及公共维修基金等1092744110658309政府补助88037003394855其他27607679445434合计10545858473463806支付的其他与经营活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额受限制的担保金及保证金的增加7075167081849498押金及保证金3644397469860702代垫契税及公共维修基金等794066614529835办公等费用支出1946323614590402赔偿及违约金支出219571358064其他1834787823213103合计153166995204401603

(2)与投资活动有关的现金收到的其他与投资活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

收购子公司取得的现金净额-27571333

合计-27571333支付的其他与投资活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

向少数股东提供的现金-49000000

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合计-49000000

(3)与筹资活动有关的现金收到的其他与筹资活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

自母公司取得的借款1455000000-自少数股东收到的现金1527002450000自关联方收到的现金49000010000000

退回的信托借款保证金-2080000合计145564270014530000支付的其他与筹资活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额偿还母公司借款612000000208000000

支付予少数股东的现金-27533

支付予关联方的现金-2510000偿还租赁负债支付的金额24500004017142

子公司清算返还少数股东的投资款-5000000其他15035561970376合计615953556221525051筹资活动产生的各项负债变动情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增加本期减少项目期初余额期末余额现金变动非现金变动现金变动非现金变动

短期借款253112-136253248--长期借款（含

129594276932860000000283614619981742143-15121300169一年内到期）应付债券（含

759529331669276438010886258845588030010117807940028204一年内到期）租赁负债（含

23786484-3297072450000-21666191一年内到期）其他62462773101455642700629803353546652548195000004198747797合计26825037915500840708045578738549869782392051178027281742361

其他包括本公司之子公司自少数股东取得的股东借款、本集团发行的资产支持专项计划及自母公司取得的借款等。

53、现金流量表补充资料

(1)现金流量表补充资料

√适用□不适用

单位：元币种：人民币补充资料本期金额上期金额

1．将净利润调节为经营活动现金流量：

净利润-938850187-1704043026

113/137北京北辰实业股份有限公司2026年半年度报告

加：资产减值准备4624561561077352779信用减值损失1664255160932347

固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折

6896675572459814

旧使用权资产摊销1145002311763692无形资产摊销139544238488900长期待摊费用摊销38215044286801

处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失

-168516-497（收益以“-”号填列）

固定资产报废损失（收益以“-”号填列）4237451060358

公允价值变动损失（收益以“-”号填列）--

财务费用（收益以“-”号填列）408052028489290810

投资损失（收益以“-”号填列）-5113700-10029618

递延所得税资产减少（增加以“-”号填列）52761068108700249

递延所得税负债增加（减少以“-”号填列）--

存货的减少（增加以“-”号填列）13178945481216264999

经营性应收项目的减少（增加以“-”号填列）2200173063604677

经营性应付项目的增加（减少以“-”号填列）-823228288-1050592513其他7897367265080554经营活动产生的现金流量净额690037512414620326

2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：

债务转为资本--

一年内到期的可转换公司债券--

融资租入固定资产--

应收利润分配抵消应付往来款项19500000-

应付少数股东本金转为少数股东权益-701115251

存货抵消应付少数股东本金及股利-9588066

应收关联方债权转为股权投资-91446832

3．现金及现金等价物净变动情况：

现金的期末余额70502420026237377270

减：现金的期初余额63764018936783364401

加：现金等价物的期末余额--

减：现金等价物的期初余额--

现金及现金等价物净增加额673840109-545987131

(2)现金和现金等价物的构成

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

一、现金70502420026376401893

其中：库存现金442443491526可随时用于支付的银行存款70497995596375910367

二、现金等价物--

三、期末现金及现金等价物余额70502420026376401893

54、外币货币性项目

(1)外币货币性项目

√适用□不适用

114/137北京北辰实业股份有限公司2026年半年度报告

单位：元期末折算人民币项目期末外币余额折算汇率余额

货币资金--8369288

其中：美元8584466.815846791

欧元1135637.77882056

港币18887120.871640441

55、租赁

(1)作为承租人

√适用□不适用简化处理的短期租赁或低价值资产的租赁费用

√适用□不适用计入本期损益项目列报项目金额租赁负债的利息财务费用329707

短期租赁费用（适用简化处理）营业成本/销售费用/管理费用/研发费用7355691

上表中“短期租赁费用”不包含租赁期在1个月以内的租赁相关费用。

与租赁相关的现金流出总额19446759(单位：元币种：人民币)

(2)作为出租人作为出租人的经营租赁

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

其中:未计入租赁收款额的可项目租赁收入变租赁付款额相关的收入

租赁收入601421587-

合计601421587-未来五年未折现租赁收款额

√适用□不适用

单位：元币种：人民币每年未折现租赁收款额项目期末金额期初金额

第一年718772832657972224

第二年500817817456606743

第三年348726572308903508

第四年206349405212749456

第五年114615900119930740五年后未折现租赁收款额总额323497578360758479

56、其他

√适用□不适用

（1）每股收益

基本每股收益/（损失）以归属于母公司普通股股东的合并净利润/（亏损）除以母公司发行

在外普通股的加权平均数计算：

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项目本期金额上期金额

归属于母公司股东的合并净利润-880204194-1585414242

减：归属于权益工具投资人的合并净利润-

归属于母公司普通股股东的合并净利润-880204194-1585414242本公司发行在外普通股的加权平均数33670200003367020000

基本每股收益/（损失）-0.26-0.47

其中：

—持续经营基本每股收益/（损失）：-0.26-0.47

—终止经营基本每股收益/（损失）：--稀释每股收益以根据稀释性潜在普通股调整后的归属于母公司普通股股东的合并净利润除以

调整后的本公司发行在外普通股的加权平均数计算。于截至2026年6月30日止6个月期间，本公司不存在稀释性潜在普通股（截至2025年6月30日止6个月期间：无），稀释每股收益与基本每股收益相等。

八、研发支出

1、按费用性质列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

薪酬支出-1994130信息服务费936322135849无形资产摊销800550344969合计8941824474948

其中：费用化研发支出8005502339099资本化研发支出936322135849

2、符合资本化条件的研发项目开发支出

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增加金额本期减少金额期初期末项目内部开发支确认为无形转入当期余额其他余额出资产损益

软件开发190542593632-1999057--

合计190542593632-1999057--

九、合并范围的变更

1、其他原因的合并范围变动

说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：

√适用□不适用

于2026年5月8日，本公司之子公司长沙北辰发起设立全资子公司长沙北辰酒管与长沙北辰会展，注册资本均为50000000元。于2026年6月26日，长沙北辰完成对长沙北辰会展与长沙北辰酒管的实际出资。

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十、在其他主体中的权益

1、在子公司中的权益

(1)企业集团的构成

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

主要经持股比例(%)取得子公司名称注册资本注册地业务性质营地直接间接方式

房地产股份北京市500180000北京市房地产开发-99.09设立

北京天成天北京市11000000北京市房地产开发-100设立

北京姜庄湖北京市16000000美元北京市房地产开发-51设立

房地产开发、酒店

长沙北辰长沙市1200000000长沙市-100设立及养老

绿洲公司北京市1000000北京市商贸-100设立

信诚物业北京市5000000北京市物业管理-100设立

物业管理、会议及

首都会展（iv） 北京市 200000000 北京市 60 - 设立展览服务

长沙世纪御景长沙市20410000长沙市房地产开发-51投资

北京当代（ii） 北京市 50000000 北京市 房地产开发 - 50 设立

饭店及宾馆管理、

酒管公司（i） 北京市 20500000 北京市 劳务服务、经济信 - 100 设立息咨询

多媒体电子、商务非同一控制下

北辰信通北京市20000000北京市100-

信息、网络开发的企业合并

武汉光谷武汉市1640816000武汉市房地产开发-100投资经济贸易咨询；会

会展信息（i） 北京市 20000000 北京市 议及展览服务；旅 - 100 设立游信息咨询会议及展览服务；

时代会展（i） 北京市 10000000 北京市 出租商业用房；物 - 100 设立业管理；酒店管理会议及展览服务；

礼仪服务；房地产

会展研究院（i） 北京市 10000000 北京市 - 100 设立信息咨询；经济贸易咨询运输服务；会议及

北辰展运（i） 北京市 10000000 北京市 展览服务；信息咨 - 51 设立询服务

廊坊北辰廊坊市31000000廊坊市房地产开发-100设立

成都辰诗（ii） 成都市 70000000 成都市 房地产开发 - 40 设立会议及展览服务；

礼仪服务；房地产

北京领航（i） 北京市 10000000 北京市 - 100 设立信息咨询；经济贸易咨询体育场地设施经

北辰智奥（i） 北京市 10000000 北京市 营;会议及展览服 - 51 设立务及物业管理

成都天府成都市100000000成都市房地产开发-100设立

杭州京华（iii） 杭州市 50000000 杭州市 房地产开发 - 100 设立

合肥辰旭（ii） 合肥市 50000000 合肥市 房地产开发 - 50 设立

重庆两江重庆市100000000重庆市房地产开发-100设立

苏州北辰苏州市2000000000苏州市房地产开发-100设立

武汉辰慧武汉市1330000000武汉市房地产开发-100设立

武汉辰智武汉市730000000武汉市房地产开发-100设立

北辰地产北京市9859093600北京市房地产开发100-设立

四川天仁眉山市100000000眉山市房地产开发-100设立

海口辰智海口市50000000海口市房地产开发-70设立

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武汉领航（i） 武汉市 10000000 武汉市 会议会展服务 - 60 设立

成都北辰中金成都市5000000成都市会议会展服务51-设立

武汉裕辰武汉市30000000武汉市房地产开发60-设立武汉金辰盈智武汉市20000000武汉市房地产开发501设立

北京宸宇北京市5500000000北京市房地产开发-51设立会议会展服务；商

武汉广大创意武汉市2000000武汉市务信息咨询；企业-100设立管理咨询

武汉辰发武汉市37500000武汉市房地产开发80-设立

武汉辰展武汉市37500000武汉市房地产开发80-设立

廊坊辰智廊坊市31000000廊坊市房地产开发100-设立

成都天辰成都市62500000成都市房地产开发80-设立

重庆合悦重庆市50000000重庆市房地产开发100-设立

广州辰旭广州市1528886651广州市房地产开发51-设立

廊坊辰睿廊坊市31000000廊坊市房地产开发-100设立

宁波京诚宁波市50000000宁波市房地产开发-100设立会议会展服务；商

钓鱼台北辰（i） 北京市 20000000 北京市 务信息咨询；企业 - 51 设立管理咨询

海口辰睿海口市50000000海口市房地产开发-100设立

杭州京阳杭州市50000000杭州市房地产开发-100设立会议会展服务；商同一控制下的

展览中心（i） 北京市 20000000 北京市 务信息咨询；企业 - 100企业合并管理咨询商业综合体管理服

北辰商管北京市50000000北京市100-设立务；物业管理

北辰悦物业北京市20000000北京市物业管理-100设立

长沙国际会展（i） 长沙市 10000000 长沙市 会议及展览服务 - 100 设立企业管理；非居民

北京辰纬北京市1000000000北京市房地产租赁；商业-100设立综合体管理服务非同一控制下

京西科幻会展（i） 北京市 5000000 北京市 会议及展览服务 - 60的企业合并

大都会展（i） 北京市 20000000 北京市 会议及展览服务 - 100 设立

长沙北辰酒管长沙市50000000长沙市酒店及餐饮服务-100设立

长沙北辰会展长沙市50000000长沙市会议及展览服务-100设立

其他说明：

（i）由本公司通过持股比例为 60%的子公司首都会展间接持股。

（ii）尽管本公司持有这些公司 50%及以下的股权，但本集团有权通过委派董事以控制这些公司的关键生产运营活动。因此，这些公司被纳入本公司合并范围。

（iii）于 2026 年 7 月 23 日本公司之子公司杭州京华完成工商注销登记。

（iv）首都会展(集团)股份有限公司(曾用名“首都会展(集团)有限公司”)本期完成了股份改制于2026年5月29日起变更登记为股份有限公司。

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(2)重要的非全资子公司

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

子公司名称少数股东持股比例（%）本期归属于少数股东的损益本期向少数股东宣告分派的股利期末少数股东权益余额

北京宸宇49-1728153-2004411154

广州辰旭49-406202-528703543

海口辰智30-41830662--352585522

(3)重要非全资子公司的主要财务信息

√适用□不适用

单位：元币种：人民币子公司期末余额期初余额名称流动资产非流动资产资产合计流动负债非流动负债负债合计流动资产非流动资产资产合计流动负债非流动负债负债合计北京

3969779171152416266412219543731560428-315604283973510634154216854412772748833565637-33565637

宸宇广州

10885876642512210886127867370715225524996259641089167237261651089193402637759530000009377595

辰旭海口

7988479422165327990644741974349547-19743495479428043402222429430265821978876114-1978876114

辰智本期发生额上期发生额子公司名称营业收入净利润综合收益总额经营活动现金流量营业收入净利润综合收益总额经营活动现金流量

北京宸宇28425591-3526842-352684226600418143200306-146265864-14626586423625571

广州辰旭--828985-828985-2399817--140-140-1473509

海口辰智80804976-139435541-1394355417800461644667742-96867356-9686735626170979

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2、在合营企业或联营企业中的权益

√适用□不适用

(1)重要的合营企业或联营企业

□适用√不适用

(2)重要合营企业的主要财务信息

□适用√不适用

(3)重要联营企业的主要财务信息

□适用√不适用

(4)不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

期末余额/本期发生额期初余额/上期发生额

合营企业：

投资账面价值合计7700146877049505下列各项按持股比例计算的合计数

--净利润986962671551

--其他综合收益--

--综合收益总额986962671551

联营企业：

投资账面价值合计266527293270561786下列各项按持股比例计算的合计数

--净利润-4034492869256

--其他综合收益--

--综合收益总额-4034492869256其他说明净利润和其他综合收益均已考虑取得投资时可辨认资产和负债的公允价值以及统一会计政策的调整影响。

(5)合营企业或联营企业发生的超额亏损

√适用□不适用

单位：元币种：人民币合营企业或联营企累积未确认前期累计本期未确认的损失（或本本期末累积未确认的业名称的损失期分享的净利润）损失武汉金辰盈创1640562242288254166344478

十一、政府补助

1、涉及政府补助的负债项目

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期计入

财务报表本期新增本期转入本期其他与资产/收期初余额营业外收期末余额项目补助金额其他收益变动益相关入金额

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递延收益235336--188993-46343与资产相关

递延收益-5449356-260757000004723281与收益相关

合计2353365449356-2150687000004769624/

2、计入当期损益的政府补助

√适用□不适用

单位：元币种：人民币类型本期发生额上期发生额与收益相关33804193394855与资产相关188993367996合计35694123762851

十二、与金融工具相关的风险

1、金融工具的风险

√适用□不适用

本集团的经营活动会面临各种金融风险：市场风险（主要为外汇风险、利率风险）、信用风

险和流动性风险。本集团整体的风险管理计划针对金融市场的不可预见性，力求减少对本集团财务业绩的潜在不利影响。

（1）市场风险

*外汇风险

本集团所有经营活动均在中国境内，主要交易均以人民币结算，本期度并无重大外汇风险。

将人民币兑换为外币需符合国家外汇管理的有关规定。

*利率风险本集团的利率风险主要产生于长期银行借款及应付债券等长期带息债务。浮动利率的金融负债使本集团面临现金流量利率风险，固定利率的金融负债使本集团面临公允价值利率风险。本集团根据当时的市场环境来决定固定利率及浮动利率合同的相对比例。于2026年6月30日，本集团长期带息债务主要为人民币计价的浮动利率合同，金额为14899814298元（2025年12月31日：11295344077元）及固定利率合同，金额为5136725517元（2025年12月31日：5704778534元）。

本集团总部财务部门持续监控集团利率水平。利率上升会增加新增带息债务的成本以及本集团尚未付清的以浮动利率计息的带息债务的利息支出，并对本集团的财务业绩产生重大的不利影响，管理层会依据最新的市场状况及时做出调整，这些调整可能是进行利率互换的安排来降低利率风险。于2026年度及2025年度本集团并无利率互换安排。于2026年6月30日，如果以浮动利率计算的借款利率上升或下降100基点，而其他因素保持不变，则本集团的净利润会减少或增加约42126161元（2025年12月31日：约64788550元）。

（2）信用风险

本集团对信用风险按组合分类进行管理。信用风险主要产生于银行存款、应收账款、长期应收款、其他应收款和财务担保合同等。

本集团银行存款主要存放于国有银行和其它大中型上市银行，本集团认为其不存在重大的信用风险，不会产生因对方单位违约而导致的任何重大损失。

对于应收账款和其他应收款，本集团设定相关政策以控制信用风险敞口。本集团基于对客户的财务状况、从第三方获取担保的可能性、信用记录及其他因素诸如目前市场状况等评估客户的

信用资质并设置相应信用期。本集团会定期对客户信用记录进行监控，对于信用记录不良的客户，本集团会采用书面催款、缩短信用期或取消信用期等方式，以确保本集团的整体信用风险在可控的范围内。

此外，财务担保和贷款承诺可能会因为交易对手方违约而产生风险，本集团对财务担保和贷款承诺制定了严格的申请和审批要求，综合考虑内外部信用评级等信息，持续监控信用风险敞口、交易对手方信用评级的变化及其他相关信息，确保整体信用风险在可控的范围内。

121/137北京北辰实业股份有限公司2026年半年度报告于2026年6月30日，本集团无重大的因债务人抵押而持有的担保物和其他信用增级（2025年12月31日：无）。

本集团为银行向购房客户发放的抵押贷款提供阶段性连带责任保证担保。在此期间内，如果购房客户无法偿还抵押贷款，将可能导致本集团因承担连带责任保证担保而为上述购房客户向银行垫付其无法偿还的银行按揭贷款。在这种情况下，本集团一般情况下可以根据相关购房合同的约定，通过优先处置相关房产的方式收回上述代垫款项。因此，本集团认为相关的信贷风险已大幅地降低。

（3）流动性风险本集团内各子公司负责其自身的现金流量预测。总部财务部门在汇总各子公司现金流量预测的基础上，在集团层面持续监控短期和长期的资金需求，以确保维持充裕的现金储备和可供随时变现的有价证券；同时持续监控是否符合借款协议的规定，从主要金融机构获得提供足够备用资金的承诺，以满足短期和长期的资金需求。

于资产负债表日，本集团各项金融负债以未折现的合同现金流量按到期日列示如下：

期末余额项目一年以内一到二年二到五年五年以上合计一年内到期的非流动负

6721073983---6721073983债（含利息）

应付账款3645154488---3645154488

其他应付款（含利息）1510051695---1510051695

长期应付款（含利息）94321758602632008197924443657148632681913065

长期借款（含利息）480324305129063527347387186481135542681017865105036

应付债券（含利息）1568965523033346684219418763-3409661999

财务担保合同2423450572---2423450572合计15031273353492661396569373818471136114167338256410838上年年末余额项目一年以内一到二年二到五年五年以上合计

短期借款258651---258651一年内到期的非流动负

9448422556---9448422556债（含利息）

应付账款3920424279---3920424279

其他应付款（含利息）1626195709---1626195709

长期应付款（含利息）4688729280619881460211177051750001460372876

长期借款（含利息）38119789711343851564080872015777976325013376218318

应付债券（含利息）10961973631957048561071270867-4376595459

财务担保合同3461021872---3461021872合计1899402799251362888265754254652778493825037669509720

于资产负债表日，本集团不存在已签订但尚未开始执行的租赁合同。

十三、公允价值的披露

1、不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况

√适用□不适用

公允价值计量结果所属的层次，由对公允价值计量整体而言具有重要意义的输入值所属的最低层次决定：

第一层次：相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价。

第二层次：除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值。

第三层次：相关资产或负债的不可观察输入值。

（1）持续的以公允价值计量的资产和负债

122/137北京北辰实业股份有限公司2026年半年度报告

本集团无持续的以公允价值计量的资产和负债。

（2）非持续的以公允价值计量的资产本集团无非持续的以公允价值计量的资产。

（3）不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况

本集团以摊余成本计量的金融资产和金融负债主要包括：应收账款、其他应收款、长期应收

款、短期借款、应付款项、长期借款、应付债券和长期应付款等。

本集团不以公允价值计量的金融资产和负债的账面价值与公允价值相差很小。

十四、关联方及关联交易

1、本企业的母公司情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币母公司对本母公司对本母公司名称注册地业务性质注册资本企业的持股企业的表决

比例(%)权比例(%)

房地产开发、商品销

北辰集团中国北京市售、餐饮、会议承接、251310000035.8235.82旅游接待本企业最终控制方是北辰集团

其他说明：

自2026年3月3日至2026年8月19日期间，北辰集团通过上海证券交易所集中竞价方式增持公司股份，持股比例由35.15%增加至35.95%。截止至2026年6月30日，北辰集团持股比例为

35.82%。

2、本企业的子公司情况

本企业子公司的情况详见附注

3、本企业合营和联营企业情况

本企业重要的合营或联营企业详见附注

4、其他关联方情况

√适用□不适用其他关联方名称其他关联方与本企业关系辰运物业其他元辰鑫物业其他北辰会投母公司的全资子公司北辰亚市母公司的全资子公司辰星公司其他

北京康辰亚奥技术股份有限公司(以下称“康辰亚奥”)其他

北京首奥置业有限公司会展分公司(i) 其他

GL events China Limited(以下称“GL events China”) (iii) 其他北京北辰实业集团有限责任公司人才交流服务分公司(以下称“人其他才交流中心”)北辰数智科技母公司的全资子公司亚奥数智科技母公司的全资子公司

北辰会展运营(ii) 母公司的全资子公司

京东科技控股股份有限公司(以下称“京东科技控股”) (iii) 其他北辰顺星会展其他

123/137北京北辰实业股份有限公司2026年半年度报告

北京首钢物资贸易有限公司(i) 其他

北京首钢自动化信息技术有限公司(i) 其他

北京首钢物业管理有限公司(i) 其他

北京首钢园区综合服务有限公司(i) 其他

北京首钢一九一九餐饮管理有限公司群明分公司(i) 其他

京东科技信息技术有限公司(以下称“京东科技信息”) (iii) 其他其他说明

（i）上述公司同受首钢集团有限公司最终控制，以下统称首钢集团；

（ii）北辰会展运营于 2026 年 2 月 25 日设立，本集团于本期将其作为关联方列示；

（iii）本集团于本期将上述公司作为关联方列示。

5、关联交易情况

(1)购销商品、提供和接受劳务的关联交易

采购商品/接受劳务情况表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币关联方关联交易内容本期发生额上期发生额北辰集团支付商标及标识许可使用费50005000

康辰亚奥采购设备、技术服务4534471295辰星公司会展服务及接受劳务102780623591

人才交流中心接受劳务23980-北辰会投会展服务及劳务389471613887智奥北辰会展服务及劳务8173390434665

GL events China 品牌使用费 59828 —

北辰会展运营会展服务、接受劳务4506525—

北辰顺星会展会展服务及劳务1403247-

首钢集团接受劳务、提供信息服务712040—

京东科技信息接受劳务467217—

出售商品/提供劳务情况表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币关联方关联交易内容本期发生额上期发生额元辰鑫物业提供管理服务493872608999

辰运物业提供管理服务、网络接入服务552405895943

提供管理服务、网络接入、会展北辰会投1517496712500379服务

辰星公司提供管理服务、网络接入服务1146048-扬子江会展提供管理服务16265611498549北辰亚市提供管理服务492166787666

北京辰轩提供品牌使用服务-143888

智奥北辰提供管理服务328002-

首钢集团提供会展服务6250779—

北辰会展运营提供会展服务、网络接入服务2215283—

京东科技控股提供会展服务94340—

北辰顺星会展提供管理、会展服务410866—

124/137北京北辰实业股份有限公司2026年半年度报告

(2)关联租赁情况

本公司作为出租方：

√适用□不适用

单位：元币种：人民币承租方名称租赁资产种类本期确认的租赁收入上期确认的租赁收入

北辰会投办公用房563105-

北辰数智科技办公用房98664—

智奥北辰办公用房223676—

亚奥数智科技办公用房14153—

本公司作为承租方：

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期发生额上期发生额简化处理的短简化处理的短增加增加出租方名租赁资产种期租赁和低价承担的租期租赁和低价承担的租的使的使称类值资产租赁的支付的租金赁负债利值资产租赁的支付的租金赁负债利用权用权租金费用（如适息支出租金费用（如适息支出资产资产用）用）

辰运物业办公用房450000---450000---北辰顺星

会议中心1041509410415094------会展

北辰会投会议中心----342124391049900--

北辰集团土地使用权--252820---355376-关联租赁情况说明

√适用□不适用

于2019年9月27日，本公司与北辰集团签订了《土地使用权转让协议书》，截至财务报表报出日止，该转让事项尚未完成，双方尚在对最终解决方案进行协商。本公司根据双方协商一致的过渡期间安排确认了相关的使用权资产和租赁负债。

(3)关键管理人员报酬

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额关键管理人员报酬915560310811144

(4)其他关联交易

√适用□不适用

（1）自股东取得股东往来款以及往来款利息项目上年年末余额本期增加本期减少期末余额股东往来款本金183400000014550000006120000002677000000股东往来款利息162214236520325357588002383667合计183562214214915203256477588002679383667

于2026年1月13日，本公司自北辰集团取得往来款200000000元，该款项到期日为2029年 1 月 12 日，到期还本，利率为 5 年期以上 LPR 下浮 10BP/年，每季度付息一次，且无任何抵押、质押或担保。于2026年2月27日，本公司自北辰集团取得往来款100000000元，该款项到期日为 2027 年 2 月 26 日，到期还本，利率为 1 年期以上 LPR 下浮 10BP/年，每季度付息一次，且无任何抵押、质押或担保。于2026年3月20日，本公司自北辰集团取得往来款500000000元，该款项到期日为 2029 年 3 月 19 日，到期还本，利率为 5 年期以上 LPR 下浮 10BP/年，每季度付

125/137北京北辰实业股份有限公司2026年半年度报告息一次，且无任何抵押、质押或担保。于2026年3月30日，本公司自北辰集团取得往来款

200000000 元，该款项到期日为 2029 年 3 月 29 日，到期还本，利率为 5年期以上 LPR 下浮 10BP/年，每季度付息一次，且无任何抵押、质押或担保。于2026年6月22日，本公司自北辰集团取得往来款 455000000 元，该款项到期日为 2029 年 6 月 21 日，到期还本，利率为 5 年期以上 LPR下浮 10BP/年，每季度付息一次，且无任何抵押、质押或担保。

（2）从其他关联方取得往来款项项目上年年末余额本期增加本期减少期末余额

北京辰轩96220000--96220000

武汉当代42000000-1950000022500000

无锡辰万22050000--22050000

北辰会投10000--10000

广州广悦37927631490000-38417631

辰运物业65397--65397合计19827302849000019500000179263028

（3）为武汉金辰盈创提供项目开发往来款及项目开发往来款利息项目上年年末余额本期增加本期减少期末余额

往来款本金278674051--278674051

往来款利息304718758647275-39119150

合计3091459268647275-317793201

于2021年8月30日，本集团为合营企业武汉金辰盈创提供项目开发往来款362600000元。

该款项利率为固定利率6.5%，利息每季度支付一次，且无任何抵押、质押或担保。于2022年度本公司收到提前还款9800000元，于2023年度本公司收到还款88200000元，剩余往来款项中264600000元将于2027年8月到期。剩余款项不计息，且无任何抵押、质押或担保。于2026年6月30日，本集团根据整个存续期间逾期信用损失计提对应收武汉金辰盈创款项计提减值准备的余额为166344478元（2025年12月31日：164056224元）。

（4）为关联方垫付款项关联方上年年末余额本期增加本期减少期末余额

辰星公司-33183318-

亚奥数智科技-9760-9760

北辰会投-1157586570958586628

北辰顺星会展-1069085059456314

合计-1277572624870652702

（5）从关联方收到股利

于2026年3月，根据本公司、北辰地产及武汉当代协商一致，本集团应收武汉当代股利款

19500000元，与本集团应付武汉当代的往来款予以抵消。

经2026年6月股东会批准，武汉当代向全体股东派发现金股利，本集团按照持股比例确认应收股利人民币1035000元，本集团于2026年6月30日收到武汉当代以现金形式分配利润

1035000元。

6、应收、应付关联方等未结算项目情况

(1)应收项目

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目名称关联方账面余额坏账准备账面余额坏账准备

126/137北京北辰实业股份有限公司2026年半年度报告

应收账款辰星公司1412754125973--应收账款扬子江会展225300120089779615471049

应收账款元辰鑫物业--1081364068

应收账款辰运物业--1124164229

应收账款北辰亚市--312501176

应收账款北辰会投46575314-30773194-

应收账款智奥北辰572923-——

应收账款首钢集团1279200114064——

应收账款北辰会展运营2310891-——

应收账款北辰数智科技34276-——

应收账款北辰顺星会展435518-——

预付款项首钢集团6640-——

预付款项北辰会展运营560-——

应收股利武汉当代--19500000-其他应收款武汉金辰盈创1407405126876814074051268768

其他应收款亚奥数智科技9760-——

其他应收款北辰会展运营782000-——

其他应收款北辰会投691628---

其他应收款首钢集团50000014205——

其他应收款北辰顺星会展631391206——一年内到期的非武汉金辰盈创39119150171782833047187516941977流动资产长期应收款武汉金辰盈创264600000149166195264600000147114247

其他非流动资产首钢集团1648746-——

其他非流动资产京东科技信息1091321-——

(2)应付项目

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目名称关联方期末账面余额期初账面余额应付账款康辰亚奥17145431867547应付账款辰运物业500459900000应付账款智奥北辰68947835373164

应付账款北辰会投3095079—

应付账款辰星公司62352—

应付账款 GL events China 153680 —

应付账款北辰会展运营1055943—

应付账款首钢集团1373681—

应付账款亚奥数智科技4024—

应付账款北辰顺星会展2383350—

应付账款京东科技信息566278—其他应付款武汉当代2250000042000000其他应付款无锡辰万2205000022050000其他应付款北京辰轩9622000096220000其他应付款广州广悦3841763137927631其他应付款智奥北辰4369292404748其他应付款辰运物业2452465397其他应付款康辰亚奥1223612236

127/137北京北辰实业股份有限公司2026年半年度报告

其他应付款北辰会投632955542270

其他应付款北辰会展运营2261642—

其他应付款首钢集团61822—

其他应付款辰星公司-16256一年内到期的非流动负北辰集团446383667475622142债（不包括租赁负债）

预收款项智奥北辰76888-长期应付款北辰集团22330000001360000000

十五、承诺及或有事项

1、重要承诺事项

√适用□不适用

资产负债表日存在的对外重要承诺、性质、金额

（1）资本承诺项目期末余额上年年末余额已签约但尚未于财务报表中确认的

—房地产开发项目支出13189727701577315313

—投资物业和酒店装修改造支出1121509310998877小计13301878631588314190已批准，但尚未签约的—房地产开发项目支出236008750236008750

—投资物业和酒店装修改造支出1086545110467143小计246874201246475893合计15770620641834790083

（2）与合营企业投资相关的未确认承诺

于2026年6月30日，本集团无需要披露的与合营企业投资相关的未确认承诺事项。

（3）其他承诺事项

于2026年6月30日，本集团无需要披露的重大承诺事项。

2、或有事项

(1)资产负债表日存在的重要或有事项

√适用□不适用

于2026年6月30日，本集团的或有负债主要为就银行向购房客户发放的抵押贷款提供阶段性连带责任保证担保而形成的。

本集团的部分客户采取银行按揭（抵押贷款）方式购买本集团开发的商品房，根据银行发放个人购房抵押贷款的要求，本集团为银行向购房客户发放的抵押贷款提供阶段性连带责任保证担保。该项担保责任在购房客户办理完毕房屋所有权证并办妥房产抵押登记手续后解除。

于2026年6月30日，本集团提供的阶段性连带责任保证担保余额为2423450572元。

十六、其他重要事项

1、分部信息

(1)报告分部的确定依据与会计政策

√适用□不适用本集团的报告分部是提供不同产品或服务经营的业务单元。由于各种业务需要不同的技术和市场战略，因此，本集团分别独立管理各个报告分部的生产经营活动，分别评价其经营成果，以决定向其配置资源并评价其业绩。

截至2026年6月30日止6个月期间，本集团有3个报告分部，分别为：

-会展及配套设施服务分部，负责会展、公寓、写字楼及酒店等的出租运营；

128/137北京北辰实业股份有限公司2026年半年度报告

-房地产开发分部，负责房地产项目的开发及销售；

-其他分部，负责其他零星业务的运营；

分部间转移价格参照向第三方销售所采用的价格确定。

资产根据分部的经营以及资产的所在位置进行分配，负债根据分部的经营进行分配，间接归属于各分部的费用按照收入比例在分部之间进行分配。

(2)报告分部的财务信息

√适用□不适用

单位：元币种：人民币会展及配套设施项目房地产开发其他未分配的金额分部间抵销合计服务

对外交易收入1238209792172907395578197314--3045481061

分部间交易收入4845114-17631959-22477073-

营业成本726289049148071902846321481--2253329558

利息收入6323641433845425619307812-21378277

利息费用76887352780761-55194380-408052028对合营企业和联

营企业的投资收7195-3054725----3047530益

信用减值损失-5649710-2911037-93273151245511--16642551

资产减值损失--462456156----462456156

折旧费与摊销费2202875353989666293265817859447-245069306

利润总额145306834-864416003-11017553-90697307--820824029

所得税费用28464844110943297-1428575-19953408-118026158

净利润116841990-975359300-9588978-70743899--938850187

资产总额1026486425825731850352982487145782196397-41877159721

负债总额11533235702115915000527498772211069893647-33657354944对合营企业和联

营企业的长期股15398877328129884---343528761权投资非流动资产增加

881249365992986672286819-11404578

额

(3)其他说明

√适用□不适用

截至2025年6月30日止6个月期间及2025年6月30日分部信息列示如下：

单位：元币种：人民币会展及配套设施项目房地产开发其他未分配的金额分部间抵销合计服务

对外交易收入1476714140146134361581261931--3019319686

分部间交易收入99937101-18392042-118329143-

营业成本904193694130753152637210758--2248935978

利息收入19747123252534835614737917-19973519

利息费用-464291280206426322935267-489290810对合营企业和联营

1874623-333816---1540807

企业的投资收益

信用减值损失-10442555-32555154-16983119-951519--60932347

资产减值损失--1077352779----1077352779

折旧费与摊销费21308642314315759433379612193281-243929259

利润/(亏损)总额201526329-1606723437-26630848-70569065--1502397021

所得税费用46063974174736291-2840389-16313871-201646005

净利润/(亏损)155462355-1781459728-23790459-54255194--1704043026

129/137北京北辰实业股份有限公司2026年半年度报告

资产总额1028180521229907085520942698645336787458-45619948054

负债总额13527236911991061840227214650113370740255-34906228849对合营企业和联营

企业的长期股权投12412130342301371---354713501资

非流动资产增加额5106222670029313752243154595-16336334

注：非流动资产不包括金融资产、长期股权投资和递延所得税资产。

截至2026年6月30日止6个月期间及截至2025年6月30日止6个月期间，本集团无来自其他国家的交易收入，以及来自单一重要客户的交易收入。

于2026年6月30日及2025年12月31日，本集团无位于其他国家的非流动资产。

2、其他对投资者决策有影响的重要交易和事项

√适用□不适用

（1）资本管理

本集团资本管理政策的目标是为了保障本集团能够持续经营，从而为股东提供回报，并使其他利益相关者获益，同时维持最佳的资本结构以降低资本成本。

为了维持或调整资本结构，本集团可能会调整支付给股东的股利金额、向股东返还资本、发行新股或出售资产以减低债务。

本集团的总资本为合并资产负债表中所列示的股东权益。本集团部分外部借款合同中有对资产负债率的相关要求，本集团利用资产负债率监控资本。

本集团的资产负债率列示如下﹕项目期末上年年末

资产负债率80%79%

十七、母公司财务报表主要项目注释

1、应收账款

(1)按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）8093330648304520

1年以内8093330648304520

1至2年580982798902

2至3年5260501207606

3年以上2859591528389903

合计11063625378700931本公司账龄三年以上的应收账款包括应收北京名门多福商业有限公司租金26547878元

（2025年12月31日：26547878元），由于债务人偿债能力不足，本公司已于以前年度全额计提坏账准备。

(2)按坏账计提方法分类披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别计提账面计提账面比例比例金额金额比例价值金额金额比例价值

(%)(%)

(%)(%)

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按单项计提坏账

2874659226.028746592100.0-2874659236.528746592100.0-

准备

其中：

应收租赁款2810217797.828102177100.0-2810217797.828102177100.0-应收酒店及餐饮

2431500.8243150100.0-2431500.8243150100.0-

服务款

应收购房款5000-5000100.0-5000-5000100.0-

应收会展服务款3962651.4396265100.0-3962651.4396265100.0-按组合计提坏账

8188966174.041370045.1777526574995433963.516637293.348290610

准备

其中：

应收物业费6229950.826572542.7357270-----应收酒店及餐饮

3532930643.15602971.6347690091701597834.01174250.716898553

服务款

应收会展服务款-

1034200412.6106298210.3927502244812209.01018822.34379338

国有企业

应收会展服务款-

58798577.25242988.953595598000511.6177522.2782299

其他企业

应收租赁款2971549936.317237025.8279917972765709055.414266705.226230420

合计110636253/32883596/7775265778700931/30410321/48290610

(3)坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额类别期初余额转销或其他期末余额计提收回或转回核销变动

应收租赁款295288471085396788364--29825879应收酒店及餐

36057545764114769--803447

饮服务款应收会展服务

17752902811---920563

款-其他企业应收会展服务

498147564835---1062982

款-国有企业

应收购房款5000----5000

应收物业费-265725---265725

合计304103213276408803133--32883596

(4)按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币占应收账款和应收账款和应收账款期合同资产期合同资产期末坏账准备期末单位名称合同资产期末余额末余额余额合计数的余额末余额比例（%）北京名门多福商业

26547878-2654787824.0026547878

有限公司上海赫程国际旅行

4941234-49412344.4778364

社有限公司杭州阿里云飞天信

3232300-32323002.92276776

息技术有限公司

131/137北京北辰实业股份有限公司2026年半年度报告乐胜（北京）商业发

2863342-28633422.59107662

展有限公司数坤科技股份有限

1272189-12721891.1547834

公司

合计38856943-3885694335.1327058514

其他说明：

√适用□不适用

于2026年6月30日，本公司账面价值为10865892元应收账款作为银行借款的质押物(2025年12月31日:本公司账面价值为6760171元应收账款作为“中信建投-天风-北辰世纪中心资产支持专项计划”长期应付款及其他银行借款的质押物)。

2、其他应收款

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

应收利息--

应收股利--其他应收款7290620062610363合计7290620062610363其他应收款

(1)按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）4018766612631156

1年以内4018766612631156

1至2年896715749596067

2至3年2358107730921

3至4年30921-

4至5年--

5年以上1510555415105554

合计8787237577363698

(2)按款项性质分类情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币款项性质期末账面余额期初账面余额应收子公司款5793798454849802

应收其他关联公司款项60889-代垫款项69860895259666保证金与押金3270968848256预付货款1228000012280000备用金227800305000其他71086453820974合计8787237577363698

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(3)坏账准备计提情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预期整个存续期预期坏账准备未来12个月预合计

信用损失(未发信用损失(已发期信用损失

生信用减值)生信用减值)

2026年1月1日余额191023-1456231214753335

2026年1月1日余额在本期191023-1456231214753335

--转入第二阶段

--转入第三阶段

--转回第二阶段

--转回第一阶段

本期计提214348--214348

本期转回1508--1508本期转销本期核销其他变动

2026年6月30日余额403863-1456231214966175

(4)坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额类别期初余额转销或期末余额计提收回或转回其他变动核销应收其他关联

-1163---1163公司款项

预付货款12280000----12280000

代垫款项235884215533---2374375

保证金与押金24663----24663

备用金8287-1508--6779

其他81543197652---279195

合计147533352143481508--14966175其他说明于2026年6月30日，该款项为因购买电脑而预付给金恒生的货款12280000元（2025年

12月31日：12280000元），由于债务人丧失偿债能力，本公司认为该款项无法收回，因此全

额计提了坏账准备。

(5)按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币占其他应收款期坏账准备单位名称期末余额末余额合计数的款项的性质账龄期末余额

比例(%)

应收内部单1年以内、1

应收子公司款5793798465.93-位款至2年

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北京市金恒生科

1228000013.97预付货款4年以上12280000

技发展有限公司北京北辰会展投

5866280.67代垫款项1年以内15822

资有限公司

中国人民财产保1年以内、1

5389570.61其他311

险股份有限公司至2年北京建磊国际装

饰工程股份有限4115560.47其他1年以内10217公司

合计7175512581.65//12306350

其他说明：

√适用□不适用

于2026年6月30日，本公司无涉及政府补助的其他应收款（2025年12月31日：无）。

3、长期股权投资

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值对子公司投资100909622391690000009921962239100919622391690000009922962239

对联营、合营企

131657970-131657970131161959-131161959

业投资合计10222620209169000000100536202091022312419816900000010054124198

(1)对子公司投资

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增减变动期初余额（账面减值准备期计提期末余额（账面减值准备期被投资单位追加价值）初余额减少投资减值其他价值）末余额投资准备

北辰地产8944646753-----8944646753-

首都会展120000000-----120000000-

成都天辰50000000-----50000000-

北辰商管50000000-----50000000-

北辰信通25033286-----25033286-

成都北辰中金2550000-----2550000-

武汉裕辰-18000000-----18000000

武汉金辰盈智-10000000-----10000000

武汉辰展-30000000-----30000000

武汉辰发-30000000-----30000000

廊坊辰智-31000000-----31000000

广州辰旭72973220050000000----72973220050000000世纪中心专项

1000000--1000000----

计划

合计9922962239169000000-1000000--9921962239169000000

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(2)对联营、合营企业投资

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增减变动其宣告计减值减值追减权益法其他他发放提投资期初余额（账准备期末余额（账准备加少下确认综合权现金减单位面价值）期初其他面价值）期末投投的投资收益益股利值余额余额资资损益调整变或利准动润备

一、合营企业

小计------------

二、联营企业北京

131161959---496011-----131657970-

辰轩

小计131161959---496011-----131657970-

合计131161959---496011-----131657970-

4、营业收入和营业成本

(1)营业收入和营业成本情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本主营业务810842837378437542932894025400872740

其他业务670815-1865587-合计811513652378437542934759612400872740

其他说明：

（1）主营业务按业务类型分类本期金额上期金额项目主营业务收入主营业务成本主营业务收入主营业务成本会展及配套设施服务799368095366635987867321595380968784房地产开发610630765397915650798613398801其他业务5368435526176490644446505155合计810842837378437542932894025400872740

（2）其他业务按业务类型分类本期金额上期金额项目其他业务收入其他业务成本其他业务收入其他业务成本

咨询服务及其他670815-1865587-

（3）履约义务的说明截至2026年6月30日止6个月期间本集团房地产开发收入均于商品房达到已完工状态并交付或视同交付客户时点确认。会展及配套设施服务和其他业务收入中在某一时段内确认的金额为人民币254944229元（截至2025年6月30日止6个月期间：198312154元）。

（4）分摊至剩余履约义务的说明

于2026年6月30日，本公司已签订合同但尚未履行完毕的履约义务所对应的收入金额为

132342046元（2025年12月31日：98520415元）。

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5、投资收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额权益法核算的长期股权投资收益4960111179465关联方贷款利息收入81578078307627

其他-34983合计86538189522075

十八、补充资料

1、当期非经常性损益明细表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目金额

非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲销部分-255229计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关、符合国家政策规定、按照确定的标准享有、对公司损益产生持续影响的3380419政府补助除外计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费8157807债务重组损益2633673除上述各项之外的其他营业外收入和支出2514938

减：所得税影响额2855669

少数股东权益影响额（税后）728024合计12847915

2、净资产收益率及每股收益

√适用□不适用加权平均净资产每股收益报告期利润

收益率（%）基本每股收益稀释每股收益归属于公司普通股股东的净

-14.06-0.26-0.26利润扣除非经常性损益后归属于

-14.26-0.27-0.27公司普通股股东的净利润

3、境内外会计准则下会计数据差异

√适用□不适用

(1)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况

√适用□不适用

单位：千元币种：人民币归属于上市公司股东的净利润归属于上市公司股东的净资产本期发生额上期发生额期末余额期初余额

按中国会计准则-880204-158541458222886702492

按境外会计准则调整的项目及金额：

—冲回中国准则下投资性房地

10949610953732154453105949

产所计提折旧及减值准备

—冲回投资性房地产公允值-165787-17124732552963421083

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按境外会计准则-936495-16471241229302913229524

(2)境内外会计准则下会计数据差异说明，对已经境外审计机构审计的数据进行差异调节的，应注明该境外机构的名称。

√适用□不适用

投资性房地产在香港财务报告准则下采用公允价值模式进行后续计量，不计提折旧或摊销；

在中国企业会计准则下采用成本模式进行后续计量，按其预计使用寿命及净残值率相应计提折旧或摊销，当投资性房地产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额。

4、其他

□适用√不适用

法定代表人：张杰

董事会批准报送日期：2026年8月20日修订信息

□适用√不适用