2025年以来，公募REITs市场表现强劲。中证REITs全收益指数今年以来累计上涨12.54%，消费类与保障性租赁住房REITs涨幅居前。

“分红”“扩募”“解禁”三大主题成为公募REITs二级市场策略主线。业内人士表示，随着制度不断完善、流动性机制逐步优化，REITs正加速从政策推动走向市场主导，成为“固收+”时代重要的资产配置工具。

公募REITs市场整体震荡走强

数据显示，截至5月30日，中证REITs全收益指数年内累计上涨12.54%，整体呈现震荡走强态势。其中，消费类与保障房板块表现突出，成为资金关注的焦点。

截至目前，REITs市场已完成66只首发上市，募集规模合计1743.93亿元;另有4只完成扩募，募集50.64亿元。全市场累计募集金额达1794.58亿元，总市值近2000亿元。尽管其流动性相对有限，但长期配置资金正逐步占据主导地位，带动价格温和上涨。

从细分领域看，消费类基础设施REITs年内表现最为亮眼。在零售消费修复预期支撑下，其整体年内涨幅高达34.01%，位居全市场首位。

保障性租赁住房REITs同样受到资金青睐，其整体年内涨幅达20.84%，这得益于该类资产的强政策属性与稳定现金流。业内人士表示，保障房板块估值虽不低，但胜在确定性强，尤其是在北京、上海、深圳等核心城市刚性需求支撑下，具备穿越周期的能力。

从当前趋势来看，REITs正从“政策推动期”逐步走向“市场自发配置期”。消费、保障房等业态因其现金流稳定、政策支撑强，已成为各类资金竞逐的优质资产。随着制度建设不断完善，REITs有望在未来形成“收益稳，波动小”的资产配置新范式。

机构持仓占比超六成

在“固收+”时代，REITs正逐步走入机构资金配置核心。险资看重其分红稳定与久期匹配，券商自营将其视为债券替代。各类资金围绕现金流、安全边际与政策导向形成差异化布局逻辑，背后正是对REITs长期资产属性的深度认同。

从当前市场结构来看，原始权益人、保险资金、券商自营仍是公募REITs的核心投资力量，合计持有比例超过60%。

华安百联消费REIT的2024年年报显示，截至报告期末，其前十大持有人合计持有6.76亿份，占总份额的67.55%，显示出较高的机构集中度。其中，原始权益人上海百联集团持有30%的基金份额。

从投资者类型来看，券商和保险资金积极参与。东方证券和国泰君安证券(现国泰海通证券)位列第二、三大持有人，分别持有8.5%;中国太平洋保险与海保人寿合计持有超过6300万份，体现险资对稳定分红资产的偏好。

各类资金对REITs的配置逻辑各有侧重，呈现明显的投资特征。保险资金一直是REITs的长期“铁杆支持者”。

一位公募REITs管理人对记者表示，险资青睐REITs主要出于四方面考量：一是资金久期与REITs资产期限高度匹配，便于进行稳定配置;二是REITs底层资产多为基础设施或类不动产项目，险资此前对房地产配置经验丰富，具备天然理解优势;三是在资产配置维度上，REITs与传统股债不完全同频波动，具备良好的风险分散效应;四是当前REITs产品的收益率高于固收资产，波动又相对温和，具备“固收+”配置优势。

券商自营资金则多由固定收益部门主导REITs交易。多位券商REITs做市负责人表示，当前债券市场整体收益偏低，REITs成为固收资金的替代选项。同时，不少券商还承担REITs做市商职责，在参与做市交易的同时也同步建立头寸。“我们更多是把REITs当成债券买，看中的是分红比例较高。”某券商自营投资经理坦言。

三大投资主线受关注

随着公募REITs进入常态化运作阶段，市场资金正积极寻找结构性机会。业内人士表示，围绕“分红”“解禁”“扩募”三大事件的布局正成为REITs二级市场的主要操作策略。

“抢息”成短线交易热点。中信证券首席经济学家明明表示，随着REITs分红频次提升，市场“抢息”氛围愈发明显。尤其是一些刚上市、即将首次分红的产品，在分红登记日前往往受到资金追捧，形成较强的交易性机会。

限售解禁带来低吸机会。伴随着2024年REITs密集发行，2025年将迎来集中解禁期，限售份额逐步流入二级市场。由于一级市场打新竞争激烈，很多机构难以获得足够份额，因此解禁时点可能成为新一轮的配置机会。“在估值合理、标的优质的前提下，解禁时往往会伴随大宗交易或市场回调，为投资者提供‘捡便宜’的可能，尤其适合中长期资金低位介入。”明明说。

扩募预期带动“提前埋伏”。REITs扩募正在提速，不少项目已发布或即将发布扩募公告。业内认为，扩募将成为未来REITs运作的常态。投资者若提前在二级市场配置相关标的，有机会享受扩募带来的估值提升与分红派息等增长红利。

中航基金不动产投资部总监王雨宸表示，从一级市场角度看，目前监管部门对估值要求更为审慎，新项目普遍“压价”发行，提供了较好的入场机会。

在操作层面，多位机构人士建议从三类策略入手。王雨宸表示：一是利率策略。当前REITs以固收类资金为主，利率波动对价格影响显著，投资者可结合利率趋势动态调整仓位;二是价值持有策略。在项目运营稳定、估值合理的前提下，坚持长期持有，有望获得稳定的现金分红收益;三是事件驱动策略。围绕分红公告、资产注入、扩募、交易结构调整等时间点进行短线布局，寻找阶段性价差机会。