投资建议

我们在2021 年底的报告《关于银行涉房敞口的几个焦点问题》首次对房地产金融风险进行全面梳理，提示土地出让收入下滑对地方债务风险的影响，并在今年8 月《再谈银行地产敞口》等报告中持续跟踪。本篇报告我们对房地产金融敞口近况进行更新：我们认为近期房企金融支持加码能够一定程度缓解优质房企流动性压力，但“正常经营”“市场化、法治化”的原则下贷款投放并非“无底线救助”，而是基于银行对风险的实质判断。我们认为当前促进房价预期企稳和销售恢复是缓解房地产金融风险的关键，除了逆周期金融政策（包括信贷支持、利率和首付等）之外，通过财政和准财政等方式保交楼、稳信心也有利于房企信用改善，对于银行而言，房地产市场企稳有助于改善资产质量预期，特别是开发贷占比较高的股份行和按揭占比较高的国有大行。

理由

金融对房企支持再加码。近期金融监管部门召开金融机构座谈会，对金融支持房地产政策再度强化，特别强调对于民营房企的支持；多家银行召开房企座谈会支持房地产企业合理融资需求。具体而言：

1）鼓励增加房地产贷款投放。金融机构座谈会提到“对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷”，相比2022 年4 月金融座谈会“不盲目抽贷、断贷、压贷”的提法增加“不惜贷”，更强调鼓励新发放；提到“两个毫不动摇”“一视同仁”，更强调对于非国有制房企的支持。

2）关于贷款形式，座谈会提到“满足房地产企业合理融资需求”，相比2022 年11 月“金融十六条”中“满足房地产项目合理融资需求”“区分项目子公司风险与集团控股公司风险”更强调对于企业层面不仅限于项目的支持，年初监管出台《改善优质房企资产负债表计划行动方案》中提到将“研究银行向优质房企集团提供贷款，合理满足集团层面流动资金需求”，而此前规定房企的贷款只能通过开发贷发放，不能通过流动资金贷款发放。当前由于预售资金监管较为严格，房企流动性资金相对紧张，如果流动贷款约束适度放松有助于改善房企流动性，但由于流动资金一般缺乏明确对应项目，银行发放需要考虑主体信用状况。

3）对于具体支持对象，年初监管部门起草《改善优质房企资产负债表计划行动方案》提到“优质房企”概念，标准为“专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性”，而之后央行新闻发布会提到“关于优质房企的条件并没有具体名单，由金融机构自主把握”。（下页继续）风险

房地产企业信用风险，房价波动风险。