事件。公司发布2026 年三季报，前三季度实现营业收入19.61 亿元，同比+4.95%；归母净利润1.37 亿元，同比+70.08%；扣非归母净利润1.22亿元，同比+64.05%。其中，26Q3 收入6.26 亿元，同比+4.87%；归母净利润3860.54 万元，同比+188.87%；扣非归母净利润2868.02 万元，同比+161.73%。

超市收入与毛利率双升，百货业务仍待修复。26Q3 超市收入3.72 亿元，同比+15.73%，毛利率21.65%，同比+1.54pct，调改成效继续体现；百货收入1.20 亿元，同比-22.38%，毛利率28.34%，同比-9.28pct。超市增长支撑整体收入稳步提升，但百货承压使综合毛利率同比下降2.29pct至32.68%。后续需继续观察超市调改效果的持续性及百货经营改善。

费用压降支撑单季利润释放。26Q3 销售、管理、财务费用率分别为13.27%、6.46%、2.68%，同比分别下降3.30、1.28、0.91pct，期间费用率合计下降5.49pct 至22.41%。三项费率下降抵消毛利率下滑，带动营业利润同比增长152.93%。Q3 归母净利率同比提升3.93pct 至6.16%；有效所得税率同比下降9.79pct 至16.10%，亦对净利润形成支撑。

托管业务稳步推进，关注新项目开业兑现。截至报告期末，公司拥有4 家百货商场、5 家购物中心及12 家独立超市，另受托管理3 家购物中心及1家百货商场。奎屯项目超市已于1 月31 日开业，百货预计于2026 年年底前开业，约定年托管费600 万元；乌苏项目约定年托管费300 万元，目前各项工作有序推进。前三季度托管费收入1370.39 万元，列入非经常性损益。

盈利预测与投资建议。公司本轮业绩改善主要体现为超市经营提质与费用效率提升，存量门店调改和托管项目推进仍是后续看点。考虑百货业务尚有压力，建议持续跟踪超市收入和毛利率、费用压降的持续性，以及奎屯百货开业进度。考虑到公司超市业务经营改善、降本增效成效持续显现，我们预计2026-2028 年归母净利润各1.45 亿/1.67 亿/1.92 亿元，同比+88.5%/+15.2%/+14.9%，维持“买入”评级。

风险提示：区域消费需求恢复不及预期，超市调改效果不及预期，百货业务持续承压，费用改善持续性不足，托管项目推进不及预期。