本报告导读：

需求不振及竞争加剧导致公司主业承压，优质物业资产和充足现金提供安全边际。海淀区国资主导下公司参与成立教育投资公司，国企改革有望推进区内教育资产整合。

投资要点：

投资建议：主业短期承压，优质物业资产和充足现金提供安全边际，国企改革有望推进教育资产整合，改善盈利情况。2016 Q4 以来，中高端消费复苏趋势明显，全国50 家重点大型零售企业零售额已经连续6 个月正增长，1 季度同比增速2.0%，同比+7.2 pct，主业有望加速筑底，考虑到清河店将于 2017 年初终止经营，我们小幅下调2017-2018 年EPS 预测至0.23（-0.01）和0.24 元（-0.03），给予2019 年EPS 0.28 元，维持目标价13.5 元，维持增持评级。

业绩短期承压，优质资产提供充足安全边际。公司2016 年实现营收/归母净利53.80/1.12 亿元，同比-6.62%/-32.51%，EPS：0.21 元，基本符合预期。利润下滑的主要原因是收入和毛利率下降，同时利息支出增加致财务费用同比+429%。2016 年公司毛利率下降0.89pct，投资收益增加82.73%，销售/财务费用率分别增加0.30/0.25pct，最终净利率下滑0.81pct。账面现金15 亿元+19 万方北京核心商圈自有物业+7 亿可供出售金融资产，重估价值超过120 亿元。

公司作为海淀国资旗下上市公司，有望受益区内优质教育资源整合，实现盈利情况改善。海淀区优质教育资源丰富，公司作为海淀区国资委旗下市值最小、持股比例最高的资本平台，有望获得优质资源倾斜。2016 年公司与海国投、道勤投资、乾元投资共同投资成立海教投仅为序曲，后续区内教育资源整合值得期待。

风险提示： 经济低迷抑制消费；教育资源整合效果低于预期。