本报告旨在回答以下四个核心问题：

1、政策支持：2023年城中村改造顶层设计落地，明确在19个超大特大城市进行城中村改造，采取拆除新建、整治提升、拆整结合三种模式进行推进，此后相关政策密集出台，多次单独提及城中村改造，战略高度提升。此次城中村改造作用有三：（1）接力棚改和旧改，创造市政建设需求；（2）配合“租售并举”，与保障性住房相结合，为超大特大城市年轻人解决住房问题；（3）稳定新房市场预期，但实际效果或弱于棚改。

2、拉动规模：根据常住人口及人均住房面积推算，预计19个超大特大城市的城中村面积约为9.25亿平方米，预计全国范围城中村面积约为20.76亿平方米。城中村改造周期一般为7-8年，扣除拆除部分，我们预计城中村改造每年有望拉动万亿级投资规模。

3、出资方：城中村改造执行周期更长，土地性质复杂，且改造类项目偏重普惠公益性，资金来源需匹配多种类型。今年7月国常会审议通过《关于超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，指出要坚持城市人民政府负主体责任，多渠道筹措改造资金，鼓励和支持民建资本参与。我们认为一方面财政资金仍不可或缺，以专项债、低息贷款及政府主导的城市基金形式为主，另一方面社会资本多多益善，以非标融资、商业贷款等形式参与。

4、受益方：（1）规划设计：具有城中村改造经验的企业有望率先受益；（2）建筑施工：拆除、重建以及改造，深耕地方的土建企业有望受益；（3）建筑材料：新建项目有望拉动水泥、玻璃等传统建材产品，改造项目有望拉动消费建材类需求；（4）配套环节：建设过程中涉及检测、监理等业务，相关企业有望受益。

投资建议：改造前期谈判周期较长，建筑建材板块短期为主题性机会。参考目前项目进展，一级土地整理环节通常需4-5年时间，二级建设环节2-3年时间，改造类项目不涉及拆除相对速度较快；因此前期规划类公司较为受益，施工及建材需求相对滞后。

从市值及营收角度，优先关注弹性较大标的：建议关注具有城中村改造等城市更新项目经验的规划类公司【华阳国际】【苏州规划】；建材类受益公司【海鸥住工】【亚士创能】【东方雨虹】；承接过超大特大地区城中村项目且相关订单明显有增量的建筑央企【中国建筑】【中国交建】。

风险提示：（1）城中村改造推进不及预期的风险；（2）房地产超预期下行的风险；（3）土地收储难度大的风险；（4）资金落地不及预期的风险。