投资要点

本文选取以86城市12 万个小区9088 万户微观数据为基础，分析发现上市物管公司市占率仅约7%，百强优质物管公司市占率仅约22%，未来成长空间广阔。

样本数据覆盖率高，微观数据自下而上去伪存真。本文通过草根调研数据，以86 城市12 万个小区9088 万户微观数据为基础进行分析。按照各城市城镇住宅总套数计算覆盖率，一线、二线样本覆盖率超60%，数据代表性强，为分析结论可靠性奠定基础。

2 元以上的物业费小区是头部市场，在86 城样本户数中占比23%，优质物管公司在管面积主要集中在此头部市场。86 城平均住宅物管费1.33 元/平/月。一、二、三线平均物管费分别为1.87、1.29、1.18 元/平/月；样本统计的20 家上市公司市占率4.9%, 物管费普遍较高，在2 元以上，在86 城样本户数中占比23%，为行业较高水平。与普通物管相比，优质物管的优势在于服务人员更多、人均薪酬更高。86 城样本中优质物管在管户数占全部的22%，市占率低。优质物管企业占2 元/平米月以上物业费户数的47.15%，表明大多数的优质物管仍集中于头部市场，目前还没有下沉至低物业费市场，可拓展的市场空间较大。

2 元以下物管费小区对优质物管服务的潜在需求旺盛，在高房价背景下资产保值增值需求走向前台，优质物管公司逐步重视此类市场。有效样本中楼龄超20 年的住户（小区建造年代位于2000 年的）有3330.18 万户，占比41%，占比较高。分能级看，一、二、三四线高楼龄小区住户占比分别为48%、42%、33%，一线城市老旧小区占比较高。86 城中1 元以下物管费小区与建造年代久远小区具有较高重合度。物管费与建造年代高度相关，在楼龄超过20 年的小区里，有57%住户数量的物业费水平在1 元/平米月以下，一线、二线及三四线城市分别为60%、56%、57%，占比均接近60%。物管公司如何针对高楼龄小区提供物管服务进而实现物管费提价将是其未来营收的一大增长源。

优质物管服务愈加得到市场认可，优质物管服务逐步获得溢价。样本优质物管公司平均物管费2.15 元/平/月，显著高于86 城平均1.33 元的物管费，溢价率61%。即使考虑小区建造年代的影响，优质物管公司的物管费仍较高。对于楼龄20 年以上的住宅，绝大部分优质物管公司的收费处于1-2元区间较多，且也有老旧小区的物管费也能达到3 元以上的高物管费，表明高楼龄小区的住户也愿意为优质物管服务买单，物管公司拓展存量高楼龄小区大有可为。

投资建议：优质物管公司对资产保值增值的作用愈发得到市场认可，优质物管公司当前市占率仍然较低。持续推荐物管行业龙头招商积余，深耕长三角综合布局的南都物业以及细分领域具有特色的新大正。

风险提示：存量市场拓展缓慢、增量市场竞争激烈，增值服务进展较慢