横向项目外拓、纵向业态延伸，均衡发展成长性佳南都物业作为国内领先的独立第三方物业公司，服务版图布局全国。考虑到行业收并购竞争加剧，外拓存在不确定性，我们下调2021-2022 年盈利预测，新增2023年盈利预测，预计2021-2023 年归母净利润分别为1.69、2.03、2.44 亿元（2021、2022 年前值1.85、2.28 亿元），EPS 分别为1.26、1.51、1.82 元/股，当前股价对应PE 为17.1、14.2、11.8 倍。公司基本面仍然稳健，维持“买入”评级。

盈利能力可观，业绩稳健增长

南都物业发布2020 年年报：公司实现营业收入14.13 亿元，同比增长13.6%；归母净利润1.38 亿元，同比增长21.0%；基本每股收益1.03 元。收入分结构看，物管服务、增值服务分别占比86.0%、11.6%，毛利率分别为19.5%、46.2%。公司业绩增长稳健，主要源于：（1）盈利能力可观，综合毛利率21.8%，同比下降0.7 个百分点；（2）费用管控效果显著，销售期间费率9.5%，同比下降0.7 个百分点；最终公司净利率达10.3%，同比提升0.6 个百分点。

新签约规模提升迅猛

2020 年公司累计总签约项目576 个，签约面积7001.62 万平米，同比增长15.5%；其中住宅类项目为271 个，签约面积4812.93 万平米；非住宅类项目为305 个，签约面积2188.69 万平米。公司全年新签物业服务项目98 个，同比增长27%，新签约面积1138.99 万平米，同比增长55.6%。

平台输出，开辟城市服务新航道

公司产品输出已不再局限于传统物业，正积极布局城市服务领域。公司灵活运用轻资产平台输出模式，赋能区域合作伙伴，2020 年至今先后成立7 家合资公司，为江西景德镇、陕西西安、浙江嘉兴、湖州等地的旧城改造、智慧社区管理、城市空间运营提供服务，丰富公司在城市服务领域的产品供给；目前合作平台已有十余个项目签约落地。

风险提示：宏观经济不景气，居民支付能力下降；成本刚性，毛利持续压缩