事件：南都物业公布2023 年业绩报告。2023 年全年，公司实现营业收入18.51 亿元（yoy+0.23%）；实现归母净利1.86 亿元（yoy+27.69%）；公司拟向全体股东每股派发现金红利0.35 元（含税），年度公司现金分红比例为35%。

营收稳中有进，归母净利&经营净现金流增长。营收方面：2023 全年，公司实现营业收入18.51 亿元（yoy+0.23%），其中物业管理服务收入16.24 亿元（yoy+2.16%），占总营收比重87.5%，系营收增长的主要贡献点；盈利方面：2023 全年实现归母净利1.86 亿元（yoy+27.69%），增长显著。主要原因系公司投资的安邦护卫在报告期内成功上市，确认了公允价值变动损益1.27 亿元。现金流方面：得益于公司回款增加，2023 全年录得经营活动产生的净现金流1.85 亿元（yoy+18.75%）。

销售&管理费率同比下降，经营管理效率持续提升。2023 年度公司降本增效，继续优化费用支出，全年销售费用和管理费用分别降低14.58 万元和312.81 万元，同比变动-0.46%和-2.48%。2023 年度销售及管理费率分别录得1.71%和6.65%，两者费率综合相比去年同期-0.2pct，公司销售费率和管理费率自2017 年起连续优化，整体经营效率以及运管能力持续提升。

持续深耕长三角区域，深化非住业态布局。截至2023 年末，公司物业签约项722 个，累计总签约面积8868.54 万㎡（yoy+4.45%），实现稳定的规模扩张，其中长三角区域面积占比88.38%（yoy+1.38pct），系公司业务重点深耕区域。从项目组成结构的角度来看，截至2023 年末，公司非住项目占比逐步提升至36.4%（yoy+4.4pct），其中商写项目与城市服务项目占比分别为25.8%和10.6%，主要原因是公司拓宽传统物业服务渠道，深化非住业态布局，在2023 年新增签约面积中，非住项目新拓面积占比过半为53.6%。

盈利预测与估值：公司营收稳中有进，归母净利&经营现金流均录得较高同比增长，且经营效率及运管能力持续提升，区域深耕拓展及非住业态布局深化值得关注。我们预计公司24-26 年营业收入19.2、19.9、20.4 亿元，归母净利润1.90、1.96、2.0 亿元，对应PE 分别为8.0、7.8、7.6 倍，首次覆盖给予“推荐”评级。

风险提示：行业竞争加剧；费率管控效果不佳；业务拓展放缓。